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2012年02月11日

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『デフレは永遠?』

今年の寒さは春まで続く…
そんなニュースに震えながら、
南国シンガポールの余韻に浸っておりました。

四季のあることを誇らしく思い、折々を
じっくりと堪能するくらいが良いのでしょうが、、
ウインタースポーツはまったくダメだし、
どうも寒さは苦手です^^;

さっそくですが、F社長より


 世界的に資金の供給が増えた場合 
 何処かの時点でデフレ傾向に変化が生じるかも・・


との話題を頂きました。


 日本のバブルも大国による圧力によって
 発生したと言う意見も有りますし・・ 

 もし近い将来その様な転換が起きたら 
 投資スタンスも多少の変化を求められる物…


そして続きます。


 デフレにおいては現金が抜群の力を持っていましたが 
 インフレ傾向に成った場合は
 立場が入れ替わります・恐ろしい位に・・。 

 勿論原点は波乱を隠す為に仕掛けられた
 インフレの波ですから 
 絶え間ない対応は当たり前となる事でしょうが・・ 


 資産内容の精査・構築の見直しが 
 その後に来る返しの大波に乗る為の
 チャンスとも思えます。

 もし本当にそんな時代が来るとしたら 
 返済が終わったり残額の少ない物件で 
 素性の良い物件は大切な資産と思えます。


 来るか来ないか判りませんが 
 太平の世は資産家の物 
 大波の時は一代で成り上がれるチャンスの時代
 と捕らえれば 面白い予感は致します。


…なるほど、、永遠に続くかと思われたデフレも
いつかは底を打って反転することになるのでしょうが、、
そのときに直面するであろう様々な可能性に
想像は膨らむばかりです!!


“立場が恐ろしいくらいに入れ替わること”と、

そのときに備えて

“資産の精査と再構築がチャンスに乗れる切符となること”、

を心に刻むべく、記事にさせて頂きました。
かつてのインフレ時代を生き抜かれた
F社長のお話にずしりとした重みを感じました。

それにしても世界の潮流の劇的な変化には驚くと共に、
やはり大国の描く筋書きが気になって仕方がありません。
お話をいつもありがとうございます!!
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『地震保険』

駅のKIOSKで東京直下型の大地震が
近いという見出しを見かけたときの
ショックはとても大きかったです。

本やコラムでは地震保険をお勧めして
きましたが、民間の損保は補償も手厚い
かわりにその割高な保険費用が
ネックとなるケースもあるかと思います。

では加入費用を抑えつつも地震にも備える
方法として、共済が挙げられます。
以下、地震に対する保障として…
注)詳細は個々にご確認ください。

●都道府県民共済グループ(全国生協連)

 −新型火災共済

 :加入額の5%の範囲内で最高300万円
 :地震による半焼・半壊以上に適用
 :死亡等1人100万円(限度額500万円)

※毎年決算後に余剰金があれば割戻金が戻る
※国の保証は無い(総支払い限度額あり)
※店舗や事務所併用タイプでも、テナント部分の
延面積20坪未満ならば加入できる。ただし、
居住部分がテナントスペースよりも狭い場合は
専用住宅部分のみの加入となる。
※法人名義の物件は加入出来ない
※貸家OK

●全労済

 −火災共済(自然災害保障なし)

 :地震等による全焼火災は300万円
 :地震等による全壊は200万円

 −自然災害保障付火災共済(標準タイプ)

 :最高保障額1,200万円
  ・20%以上70%未満600万円
  ・100万円以上の損害120万円
  ・20万円以上100万円未満の損害は3万円

 −自然災害保障付火災共済(大型タイプ)

 :最高保障額1,800万円
  ・20%以上70%未満900万円
  ・100万円以上の損害180万円
  ・20万円以上100万円未満の損害は4,5万円

※店舗や事務所併用タイプでも、テナント部分の
延面積20坪未満ならば加入できる。ただし、
居住部分がテナントスペースよりも狭い場合は
専用住宅部分のみの加入となる。
(業種により条件は異なる)。
※盗難(通帳の引き出し等)も保障の対象
※国の保証は無い
※法人名義は未確認?
※貸家OK

●JA共済

 −建物更生共済むてき(建物)

 :1,000万円×損害割合
  (限度額:損害額の50%)

 −建物更生共済むてき(家財)

 :500万円×損害割合
  (限度額:損害額の50%)

 −建物更生共済むてき(営業用什器・備品)

 :500万円×損害割合
  (限度額:損害額の50%)

※修理費を積み立てて受け取れるプランも選択可
※期間10年のマトメ掛けも可(値引き価格にて)
※国の保証は無い
※法人も可
※貸家未確認?


都道府県民共済は掛け金は最も安いことが特徴かと。
地震への備えが掛け金に反映していることを
考えると、悩ましいですよね。

そういえば、生保や共済だと「保障」、
損保では「補償」と使い分けられているので、
記事でもそのようにしました^^

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 01:02 | 日記

2012年02月04日

『シンガポール』『音声2月号をリリース!』『楽待1月号コラムをリリース!』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『音声2月号をリリース!』

もうすぐRIG音声サービスIDの2月号を
リリースします!!

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迷惑フォルダに届くこともあるようです。
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お手数ですが、ご一報をお願いします。

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 2.40倍
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『シンガポール』

共和国に行きました!

出発は27日の早朝6時半の離陸便です。
90分前に着くように
車で羽田に向かいました。

距離にするとわずか12キロ。
異国への入り口がこんなにも近いことに
改めて驚きました。
そして帰着は30日の真夜中近くでしたから、
実に丸々4日間、
心置きなく過ごすことが出来ました。

国土は東京23区ほど、
人口密度がモナコ公国に続くそうで、
コンパクトなシティというイメージです。


地下鉄やバス便、タクシーなど交通網が発達していて、
とても安全かつ快適に過ごせました。
電車といえば最初の日こそ券売機の少なさと
仕組みの違いに戸惑いましたが、
帰る頃には路線を尋ねられても
教えてあげられるまでに^^

英語、中国語やマレー語、タミル語、
それから意外にも日本語ですら飛び交っていて、
必然的に言葉が覚えやすい環境は
子育てにいいなって思いました。

ご飯はヌードル系や焼き飯など定番のようで、
ほかにはココナッツカレーや、チキンの炒め物など
どれもなかなかでした。
またスーパーの品揃えも豊富で、
僕の感覚的には
日本よりもやや安いかな?と思う程度でした。

赤道直下のここは、常夏のようです。
日中は摂氏30度ありましたが、蒸し暑さはなく、
とても快適です。
夕方、まちを歩くと“香(こう)”が漂っていて、
なんだか懐かしいような、ほっとするような気分に
なりました〜さらさらした風も気持ちよくて、
日本の寒さはしばらく忘却の彼方に…


教育や治安などの面からも移住先として人気があることが
よくわかりました。そこかしこで子連れの若い
家族連れを見かけ、また4、5歳と思われる
子供達はiPadを使いこなし、そんな何気ない場面からも
豊かさを感じ取りました。

住まいはマンションが主流で、
東京都心の一等地に住まうくらいの費用がかかるかも?
ちょっと残念です。

セントーサ島では輝く太陽の下
ひざまで海に浸かりました。
白い砂と青い水の少し先には、たくさんの貨物船が
迫っていて、まさにディスカバリーチャンネルでみた
風景そのものでした!

世界3大●っかりスポットのひとつもしっかりおさえ、
金融街を探訪、丹下健三氏、黒川紀章氏らが設計の
ビルなども景色に納めてきました。
MARINA BAY SANDSでは
ちょっとだけゲームに挑戦するも。。。(ToT)

片道6時間で時差は一時間、
気軽な旅先のひとつにいかがでしょうか〜晴れ

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 03:45 | 日記

2012年01月27日

『3,000部の重版』『小規模企業共済』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『楽待・連載中』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『3,000部の重版』

が決定いたしました!

おかげさまで2作目が増刷となりましたことを、
深い感謝の気持ちと共に御報告申し上げます!!!


2作目12版3万6千部:好評発売中!!!
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『小規模企業共済』

にて退職金の積立をしています。

この仕組みは、

“独立行政法人中小企業基盤整備機構”

通称:中小機構 が運営する共済制度です。

月額千円以上、500円刻みで7万円を上限に
掛け金が全額所得控除になるとのことで、
税理士の先生のすすめもあって
利用しています。

今日、機構の人とお話する機会があったので、
ついでにと、ついつい聞いてしまいました。
きっと、全部HPなどに書いてあることと
思いますが、以下の通りです。

Q:いつ退職金をもらえるのか?

A:役員の場合は @退職した時、
  それと A会社を解散した時
  に全額をもらえる。

Q:社長を辞めて、会長職に退いた場合は?

A:会社の登記簿から、名前が抹消されないとダメ
  ということなので、役員として名前を連ねている限り
  はもらえない。

Q:退職することなくもらう方法は?

A:15年以上掛け続けて、なおかつ65歳に達していれば、
  やめなくても全額もらえる(老齢給付)。
  
  それから任意解約という方法もあって、
  3年以上の実績があれば、8割が戻る。

  解約の手続きから入金までおよそ一ヶ月かかる。

Q:貸付制度は?

A:1.5%の金利で借りることができる。
  
  半年、もしくは1年後の一括返済となるが、
  難しい場合は、金利分を支払うことで
  期間の延長が可能。

 ※  ※  ※ 

また、この中小機構は

“経営セーフティ共済”
(中小企業倒産防止共済)

通称:倒産防 という共済制度も
運営しており、こちらも利用しております。

連鎖倒産を防止する目的で整備された
この制度は月額8万円を上限に、掛け金総額
300万円までかけることが出来て、
もしもの時は、有利な条件で貸し出しを受けられる
との認識でしたが、
この上限は平成23年10月から
月額20万円の掛け金、それと総額
800万円へと引き上げられました。
(と、かなり前に案内ありましたっけ…)

 ※  ※  ※ 

節約といえば、
“ガン保険”や他にも色々とあるようですが
僕は詳しくありません^^;

もっと勉強ですよね。
反省しきりデス〜

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posted by 恵比寿のI at 02:52 | 日記

2012年01月23日

『偶然は必然?』『バブル時代E』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『楽待・連載中』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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ブログ、299日目です。
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『バブル時代E』

当時記された不動産投資の本を読みました!
の続きです。

・10億円の予算で探している人に
1億円近辺の物件は検討に値しない
      &
・1億円の予算で探している人もまた
1千万円からの物件はスルーする

⇒希望条件が合わなくて見送られる物件にも
 チャンスがある

・オーナーチェンジ物件というのは
 売主が相場を良く知っているケースが多い
⇒傾向として割安になりにくい

・一年間で150%、200%と値段が
 つりあがっていく当時の取るべき戦略とは?
⇒親や兄弟からかき集めてでも早く購入することが
 正解であると解説されていた

・自己資金が無い人は?
⇒提携ローン先がある業者を通して購入せよ

・200万円の自己資金がある人は?
⇒2,500万円〜3,500万円が購入可能レンジ

・住宅ローンの金利は事業用よりも有利
⇒事業用でも住宅ローン金利でひける仲介業者が存在

・初心者で自己資金が乏しい人には
 やや割高だけどリースマンションがお薦め
⇒海外物件も気軽に買える
⇒確定申告の方法も手取り足取り教えてくれる
⇒売主=業者のため、仲介手数料分が浮く
※建物に消費税が別途かかる如何は言及なし

・物件価格が高騰した当時は
⇒年収500万円の人が都内に自宅を買うことは
 例えそれがどんなに古くても不可能になった…

・買える能力の最上限を目指そう!
⇒なるべく大きくて高いものを買う。
 同じ値上がり率ならば得をするから

・格安での仕入れが難しい当時は
⇒相場並みに買うことになるから、立地やグレードなど
 優良なものにこだわって安全を確保しよう

・世の中は未曾有の好景気
⇒一流が好まれる(物件も同じ)
⇒トップブランドを新入社員が着るのは既に当たり前
⇒安い珈琲は飲まれず、一杯800円
 (滝○チェーン)が主流
⇒一杯のラーメンのため、飛行機にのって出かける
⇒社員旅行が「外国」は普通(Fクラス貸切なんてことも)
⇒青田買い競争激化(学生に凄いサービス)
⇒チップとして札を振りながらタクシーをとめる
⇒タクシー券は会社からもらいたい放題
 (帰宅はタクシーで)
⇒ゴルフコンペでは帯封付きの札束が賞品
⇒新入社員でもボーナスが机に立つ…

・賃貸相場も急上昇
⇒同じ広さのワンルームが家賃を2倍、3倍に上げても
 埋まる!!

・会社では週休二日制度が広まる
⇒ホームパーティーが流行

・住まいへのこだわりが変化
⇒住宅もファッション化
⇒木賃や団地スタイルが敬遠(ダサいそうです 汗)

・より大きく儲ける方法とは?
⇒見向きもされないダサい物件を指値で安く購入して
 相場上昇の後半につられて高くなる習性を利用せよ

・築9年目のマンションが買い時
⇒10年目の大規模修繕で外壁含め綺麗になってから
 高く転売する(100%儲けられるとありました)

・ぼろマンションの定義とは?
⇒管理がよくない(自主管理)
⇒施工三流
⇒無名のデベ
⇒デザインがダサい
⇒ネーミングがダサい
⇒立地がよくない

・管理が良くない物件の価値をあげる方法
⇒理事長に立候補する
⇒修繕積立金と管理費の値上げを断行
⇒ゴールは大規模修繕、そして転売…

・売買が実測面積販売なら?
⇒平米単価の取り決めに細心の注意を払う!
⇒マンションは公簿売買が一般的

・部屋の広さによって、猶予される税金などある
⇒公的な金融機関による有利な融資の対象になることも
⇒壁心面積と公簿面積の違いに注意!43u前後が微妙

・ローン条項で気をつけるべきは?
⇒金融機関名や利率、金額の明記について
⇒条件の悪いところでOKがでてしまったら
 無条件のキャンセルが出来ないことも。

・重要事項説明書
⇒の読み合わせはなるべく契約日と違う日がベター
⇒業者が売主の場合、契約にクーリングオフ制度あり

・欠陥建物はたくさん存在している
⇒売主は都合の悪いことは業者にも話さない(ことが多い)
⇒屋上が防水工事されていないマンションもあった


当時の様相が手に取るように伝わって来ました。
時代に合わせて確立されていった
“投資手法”も僕なりに理解できました。

これまで伝え聞いたバブルにまつわる武勇伝も
改めてすごいなぁと驚きを隠せません。
そして新たな発見もいっぱい…
あと少し、
じっくりと読み進めたいと思います。

そのFへ多分続きます…
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『偶然は必然?』

「mihimaru GT」の“今アイス一千円〜♪”
の話ではありません^^

世界は広く、
こんなにも沢山のひとがいるのに、、
予期せぬ場所でばったり知り合いにあうことって
意外とあるものだなって思います。

振り返ってみると、

小学5年生の夏休みに、従兄弟たちと八丈島に
でかけた時のこと、海岸で同級生の女の子と
偶然再会したことがあります。
その場所が「底土海岸」という名前だったことを
覚えている自分にもびっくりです。

混雑したビーチでは、
同じ空間に知り合いがいたとしても
見つけ出すことすら難しいと思います。
ましてや一瞬のすれ違いざまに
予期せぬ人の顔を見つけても
きっと似ている人ぐらいに思うことでしょう。

しかしその一瞬を逃さないのが
人生の不思議です!
従兄弟たちには「約束してたんだ〜!」って
勘違いされましたが、
帰ってからも同じ英会話に通ったり
良い思い出となりました。

 ※  ※  ※ 

大学生だった頃の出来事です。
米国テキサス州のダラス/フォートワース空港内にて
国際線から国内線に乗り換える時でした。
広い施設内を歩いていると、
友だち(当時の同級生)に
バッタリ再会しました。

この空港は世界で3番目に広く、
敷地はマンハッタン島よりも広大だそうな(ウィキ)。
お互いに縁もゆかりも無いテキサス州で、
ましてやこんな巨大空港での再会は、
偶然とはいえ本当に驚きました!

 ※  ※  ※ 

僕が起業した頃にさかのぼります。
当時は化粧品の卸先を開拓する方法として
飛び込み営業も行なっていました。
この飛び込みという手法は
あまりにも効率が悪く、後に卒業しましたが…

その時にたどり着いた先の、
ある会社の社長とは、ありがたいことに
15年経った今でも暑中見舞いや年賀状で
ご挨拶をさせて頂く仲となっています。

そしてこの社長とは、街をあるいていると
ばったりと道中でお会いすることがたびたび
あります!
そのままご飯に連れて頂いたり、
近況を御報告したり、
かわいがって頂いております。
いつも不思議なご縁を感じながら。

 ※  ※  ※ 

そういえば、僕は去年新宿駅で歩いている所を
ジョセフィーヌYUKIさんに見かけられたそうです。

すごい人でごった返している中、
よくぞ気がついたな〜って
驚きました!

またその以前にも、やはり山手線の某駅改札付近で
不動産投資家さんとバッタリ!
ご自宅の最寄り駅とのことでしたが、
いやいや東京は狭いなって
思った次第です。

あと、横浜中華街を歩いていたら、
越谷市に住んでいる友人と
「おおー!な、なんでっ?」
という感じで遭遇したことも…

 ※  ※  ※ 

どれも偶然の再会でしたが、確率的に
凄いことだと思います。

そろそろ宝くじだって当たってほしいです 犬

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posted by 恵比寿のI at 00:09 | 日記

2012年01月16日

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『バブル時代D』

当時記された不動産投資の本を読みました!
の続きです。

・賃料収入を保証してくれる契約が当時もあった!
⇒金利上昇以外のリスクに対応出来ると
 考えられていたが、保証会社がつぶれたらお終い

・ニューリッチへの切符とは
⇒キャピタルゲインを狙うことと定義

・住宅ローンは年収の3割から4割の範囲内
⇒現在も変わらず

・金余り現象が蔓延
⇒「お金を返すのだったら、今後面倒はみませんよ」
 というやり取りもあったとか…

 ※  ※  ※ 

1985年プラザ合意で“ドル高”政策の放棄へ

85年2月の1ドル=263円

87年2月、公定歩合を2.5パーセントに引き下げ
(大規模な金融緩和)

88年には1ドル=120円台

「金余り」から株や不動産へ資金流入へ

・借り手の属性は勤続先と勤続年数がポイント
⇒零細企業は、下手に役付きだと会社の業績も
 吟味されるので、すると条件が厳しくなる傾向に。

・不動産は大きな買い物がゆえに、気持ちが高揚
 してしまうと、陥りやすい落とし穴とは?
⇒「長所を過大」に、「短所を過小」に
 評価しがちな点に注意!

・区分を狙うなら?
⇒零細の買取業者と付き合うと、彼らの資金繰りの
 タイミングで、おこぼれがあることも多い

・時期的に、不動産融資に対する大蔵省の
 行政指導が開始された頃であるが、本からは
 その影響を危惧する状況ではない様子が伺える…
⇒1990年3月に、
 @不動産向け融資の貸出を抑制する「総量規制」と
 A不動産業、建設業、ノンバンクに対する
 「三業種規制」が発動される

 ※  ※  ※ 

その結果、金融機関は融資証明書を発行しておきながら
融資を行わなかったり、工事途中で融資を打ち切るなど
大混乱となったそうです。

不動産に携わっていた方にもお話を伺いました。
すると、金融機関の大きな後押しがあって
(当時はわずか数日間で数億円を用意することが
可能で、あとから契約書にサインなんてことも!)、
宅地分譲するために大きな土地を仕入れたそうですが、
その時点で規制がかかり、予定していた開発用の
追加融資がストップしてしまいました。

仕方が無く、その土地を売却しようとした所、
総量規制によって買い手不在を引き起こし、
それも叶わなくなりました。
そうこうするうちに、
見る見る価格崩壊の渦に巻き込まれていき、
土地は塩漬けとなってしまったそうです。

1991年12月に総量規制は解除されましたが
今度は資産デフレ現象によって、
損切りとなってしまうために、
売るに売れない状況となりました。

 ※  ※  ※ 

1990年の総量規制をバブル崩壊のきっかけと
すれば、すでに22年の歳月が経過しましたが、
未だに大勢が苦しんでいます。

これまで一生懸命返済を続けてきた人も
高い金利を賄う分にすぎず、
20年という歳月のながれで連帯保証人などの
借入環境が変わるタイミングで、
契約条件の更新がかなわずに
担保権を実行されてしまう悲しい話も
聞きました。

借入による両側面のパワーについて、
深く考える必要性を切に感じました。

そのEへ多分続きます…
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『自己資金を増やす無料セミナー』

※ジーニアスファクトリー様からの
セミナーのお知らせです。

過去、6500名以上が受講し
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参加費用は5千円のところ、
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『不動産市況そのE』

といっても、ひとくくりに出来ませんが
直面したことなどご紹介させて頂きます…

周囲では、マレーシアへの投資が盛んです。
一定額を不動産などに充てることで、
長期間滞在する権利が得られることが
大きな魅力となっているとか。

「MM2Hプログラム」と呼ばれています。
興味のある方は検索してみてはと思います。

マレーシアといえば、産油国としても
知られていて、他にも、鈴やレアアースなど
資源が豊富とのこと。パナソニックが
携帯電話の工場を現地に作る話も
実はその希少金属が狙いとも。

最近の石油情勢とも絡めて、
代替燃料としてパーム椰子なども
将来が明るいことや、
医療や教育水準的にも投資家の心を
捉えている等々、、これらの話題は
友人から教えてもらいました。

彼は現地法人を設立して、両国の橋渡しと
なるビジネスにまい進中です。
これまでも、これからも大きく稼ぐのでしょうね^^
商売人として、とても優秀です!!
すでに永住権の権利もあるとか。

話をしているだけで、とても多くの元気と
パワーを頂戴しました!!
有難う御座いました!!!

そのFへ続きます…

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 00:05 | 日記

2012年01月15日

『自己資金を増やす無料セミナー』

『自己資金を増やす無料セミナー』

※ジーニアスファクトリー様からの
お知らせで御座います。


件名―――――――――――――――――――――――

自己資金を増やす方法【無料】セミナー招待


本文ココカラ―――――――――――――――――――――――


こちらをお読みの読者様に


不動産を積極的に買い進めていくための
自己資金作りに役立つ、

「インターネットビジネス成功の秘訣セミナー」
無料招待オファーを
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1月20日(金)までの期間限定でお届けいたします。
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前回の開催のときは3か月で
242名の方が、資金の増やし方のヒントをつかんで
行動を開始しています。



もし
あなたが銀行から積極的に融資を借りて
不動産を買い進めていきたいとお考えなら、

今回、無料招待させていただくセミナーは
とても重要なものになりますので
注意深く続きをお読みください。



今、銀行から融資を受ける場合に重要なのは

・自己資金
  と
・収入

の二つです。


自己資金と収入が少ない場合は
どんなに利回りの良い物件を見つけても
銀行から融資を引き出すのは
困難になります。



加速して、
不動産を買い進めていくには
やはり給料以外の収入源を作って
自己資金を増やしていく必要があります。


そこで
今回、給料以外の収入源をつくって
不動産投資を加速させていきたい方のために
こちらのセミナーにご招待させていただきます。



その名も
「パソコン初心者からでもできる
インターネットビジネス成功の秘訣セミナー」
です。



私たちの指導を受けた不動産投資家の中には

・今、話題の「地方プレミアム投資術」の伊藤ほうせい氏
・家賃収入1,800万円、ネットビジネス収入1,200万円の
 浜松の不動産投資家
・不動産投資家育成では伝説の○○○塾で
 トップクラスの実績を出しているK氏
・サラリーマンをしながら
 アパートを2棟経営し、インターネットビジネスでも
 最大月400万円を売り上げる副業サラリーマン

など、
不動産投資家でありながら
インターネットビジネスでも収益を上げている方々を
多数、輩出しています。




この「インターネットビジネス成功の秘訣セミナー」
過去、6500名以上が受講し

聞きに来て損した、という声はゼロの
満足度100%セミナーです。




ビジネスの成功に大切な原理原則をふまえ、

インターネットビジネスの特徴と
選び方からお話しするので、

アフィリエイトやドロップシッピングなどの
ビジネスを検討されている方にも
非常に有効なセミナーです。




これまでに参加された
受講者アンケートの一部をご紹介します。

--------------------------

”インターネットビジネス自体まったく無知なので
 すべてが新鮮でした。
 素人でもわかりやすい講義でした”


”事例など大事なポイントの部分の
 説明がわかりやすかった”


”リサーチが大事と言うこと
 ビジネスとは、人が何に困っているのか
 何に悩んでいるのかを改善、
 解決の手助けをすることだとわかりました。
 わかりやすい説明で良かったです。”


”全ての内容が参考になりました。
 コンテンツがとても整理されており、
 大事なエッセンスにあふれていたと感じました。”


”インターネットビジネスを成功させる上で
 必要なポイントを判りやすく説明頂けたと思います。
 実例があったのがよかった。”


”ブログは日記だけでは集客にならない
 ということがわかりました。
 自分のコアコンセプトを
 再確認してみたいと思いました。”


”リサーチの方法が分らなかったので
 教えて頂きよく分りました。”


”リアルのビジネスの話で安心しました。”


”ビジネス、起業の基本の考え方、
 基本的心構えを意識させられました。”


”実体験をもとにお話されていたのが
 説得力があってよかったです。”


”色々ぼや〜っと考えていた事の組み立て方や
 チェックポイントがはっきりした感じがしました。
 アイデア出しして
 色々な面から検証してみたくなっています。
 ありがとうございます。”


”コアコンセプトのUSPについて
 「数ある商品の中からあなたの商品を買う理由」
 というお話は印象に残っています。
 文字を見るとあたりまえだと思う気がしますが、
 本当にはらにおちる位に理解していませんでした。”


”もっとスキルをメインとした
 セミナーだと思っていましたが
 予想に反してとてもすばらしいセミナーだと思います。
 「根本の考え方」の大切さが伝わってきました。
 ありがとうございました!”

--------------------------


インターネットで稼ぐために
本当に大切なことを、無料でしっかり学べる機会は
他にないと断言します。


「インターネットビジネス成功の秘訣セミナー」は
1月21日(東京・五反田)10:00〜,
1月21日(東京・五反田)19:00〜,
1月25日(東京・五反田)19:00〜,

の3日程の開催となりました。


今後の開催は未定です。
限られたこの機会を
見逃さないようにしてください。



通常5,000円で開催している本セミナーですが、

このお知らせをお読みのあなたを特別に【無料】でご招待します。
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いますぐセミナーの内容をチェックして申込むには
こちらをクリックしてください
 ↓
http://bit.ly/AvtFxg

※紹介者欄に必ず【石原博光】と
 ご記入ください。
 また、無料でセミナーにご参加できるのは
 1月20日(金)のお申込までになります。
 【満員になり次第、募集終了となります】







セミナーの内容に関しましては
弊社まで直接お問い合わせ下さい。

主催者情報
ジーニアスファクトリー株式会社 (担当:鈴木)
TEL: 03-6675-0605 (平日10時〜18時)
E-mail: contact@genius-factory.jp

※お問い合わせの際には「インターネットセミナーの件」でと
お伝えいただけるとスムーズです。




最後までお読みいただいて
ありがとうございました。


お忙しいとは思いますが
満足頂ける自信はあります。

ぜひ、お気軽に足をお運び下さい。

お会いできることを楽しみにしております。


ジーニアスファクトリー株式会社
マーケティング事業部長 斎藤一真
posted by 恵比寿のI at 23:58 | 日記

2012年01月10日

『不動産市況そのD』『バブル時代C』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『楽待・連載中』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『バブル時代C』

当時記された不動産投資の本を読みました!
の続きです。

・一種いくら(容積率100%の坪単価)
⇒住居系地域は容積率が低く、制限も多いので
 土地利用価値も低くなる

・セットバック
⇒道路の反対側が川や崖の場合は、反対側の道路の
 端から4m後退する

・不適合接道に新築
⇒隣地から必要部分を借りる方法について

・土地と宅地有効面積の違い
⇒私道、法地(法面)、路地状部分を考慮する

・マンションは管理を買え!
⇒日勤>巡回>自主管理

・流動性を高める方法(売却しやすくするには?)
⇒第一印象にこだわる

・結露に注意
⇒新築はコンクリートが乾いていないことも

・外壁の吹き付け塗装も…
⇒タイル貼りで高級感アップ

・住まいへの意思決定権者は女性
⇒水周りにお金をかけろ

・良いものを押えるためには
⇒決断力が一番重要

・利は元にあり
⇒仕入れがすべて

・リースマンションが初心者にはお手ごろ
⇒提携ローンがあり、頭金として5%でスタート可
⇒家賃保証制度有
⇒当時、マルコーが業界最大手

マルコー(旧店頭 8843)
/1991年8月29日に会社更生法の適用を申請
/ 上場廃止日 1992年3月1日
/負債総額:2858億3700万円
/1994年ダイエーが支援、2001年9月に更生手続きが終結
/ダーウィン、インボイスRMへと商号変更

・株式市場はプロが多い
⇒不動産市場は素人でも勝ちやすい

・臆病な銀行が貸してくれる範囲は安心領域
⇒住宅専門会社ローンは過剰貸付に注意!

・営業マンと仲良くなろう
⇒具体的な条件を伝えると探し易い

・マンションのグレード
⇒エントランスで決定される

・素人の感性
⇒素人うけするのでとても大切

・どんな優良物件でも
⇒欠点はある

・不動産は…
⇒意外と衝動買いされている

・売却する時は…
⇒秀でているポイントが一点だとしても徹底的にアピール

・不動産周期7年説
⇒バブルにかけて過去5回のマンションブーム

シュタイナーとは関係ありません。

・物件が手に入らない時
⇒「だめもと」で思い切った指値が有効

・停滞相場
⇒じっくりと交渉できるチャンス

・市況が上向きの時は
⇒指値が入らなくなる

・不動産の値上がり3条件
⇒インフレ
⇒経済の発展
⇒人口の集中

当時、当分の間は好景気が続くものとして、
日本経済に疑問を抱く人は皆無だったと記載。
僕は高校生でしたが、同級生が金の
ロレックスをして登校してきた衝撃は
今でも忘れられません。

・他に先んじて情報を得た方法
⇒営業マンに手紙

・昭和62年、東北初の地下鉄が仙台市に開通
⇒投資に好影響、一年で付近の物件価格が倍になる。

南北線として7月に八乙女〜富沢間13.6km、
その後、平成4 年7月に八乙女〜泉中央間1.2kmを延伸し、
泉中央〜富沢間14.8kmで営業する。
現在、平成27年度の開業を目標として東西線を整備中。

・ニューリッチ
⇒当時はやった言葉、和製英語、財テク効果で
 誕生した新富裕層

ニュープアという言葉も誕生。
貧乏ではないけれど、
相対的な貧困層のことを指すそうです。


今に通じることが沢山でした!!
不変の法則といえるのかもですね。
なぜバブルがおきたのか、
どういった影響があったのかを
もっと詳しく知りたいと思うようになりました。
じっくりと読み進めようと思います。

そのDへ多分続きます…
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『RIG音声サービスID』

1月号をリリースしました!!

※お申し込み頂いた方へ・・・

ヤフーメールで折り返します。
迷惑フォルダに届くこともあるようです。
まだ返信が届いていない場合は、
お手数ですが、ご一報をお願いします。

お問い合わせ

※バックナンバーの配信予定はありません。

 【23回目:57分42秒】

 1.2012年の目標
 2.東南アジアに暮らすシステム
 3.三ヶ月で達成させる目標とは
 4.アユタヤの神様
 5.ストレスフリーな生活スタイル
 6.飛行機通勤
 7.新幹線通勤
 8.最古雁
 9.ルクラ
10.神社の息子
11.墓石を磨き上げる話
12.寄付する話
13.インド人の友だち
14.恐怖のモチ
15.両親を敬う
16.一等地をたたで借りる商売の話
17.金融機関、建前と本音の話
18.金融機関、その気にさせる方法とは?
19.転売の落とし穴
20.ごあいさつ

◆↓ お申し込みは ↓◆

980円で最新情報を入手 「RIG音声サービスID」
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※RIGスゴい不動産投資!!の記事はどうぞこちらを御覧下さい。
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※1月のセミナー/イベントは13日、14日、22日を予定しています。
 ご興味ある方、ご連絡お待ちしています。お問い合わせ
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『不動産市況そのD』

といっても、ひとくくりに出来ませんが
直面したことなどご紹介させて頂きます…

バブル時代に新築&分譲された
マルコーさんの区分所有マンション、
たまに見かけます。

先日目にしたものは、山手線のターミナル駅
から徒歩数分というもので、結構なお家賃にも
かかわらず、狭くても客付けには
まったく苦労しないとのことでした。

人気の理由は立地ばかりでもなく、
建物が古くても管理状態が良く、
とくに道路に面した一面だけタイルが
貼ってあったのですが、
印象もかなり良かったです。

このファサード部分はエントランスと同様に
費用対効果が高いといわれていますが、
建物全部を改装せずとも、十分に戦えることに
実感が湧きました!!

そのEへ続きます…

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 00:59 | 日記

2012年01月04日

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 【23回目:57分42秒】

 1.2012年の目標
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 9.ルクラ
10.神社の息子
11.墓石を磨き上げる話
12.寄付する話
13.インド人の友だち
14.恐怖のモチ
15.両親を敬う
16.一等地をたたで借りる商売の話
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18.金融機関、その気にさせる方法とは?
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『年末年始』

年末は営業日を終えてなお、
管理会社の担当者さんと天然温泉につかったり、
焼肉を囲ませていただいたり。

貴重なプライベートを奪うなんて野暮なことかも?
との思いがよぎりつつも、、同世代の彼とは
普段から友人としても交流があって
公私ともに心強いパートナーです。
人生観や結婚観、趣味の話など大いに華をさかせ、
スーツを脱いだ時間を楽しんで
頂けたようでした。

それ以外の日程も、連日にわたって投資家たちと
ご一緒させて頂きました。
宝くじに当たったようなボリュームを
一気に稼ぎ出した話の顛末など、大いに刺激となりました。
でもって、こうした話は幸運が舞い込んできたばかり
でもなくて、準備が出来ている人が手を伸ばして
取りに行くものなんだなぁと再認識させられます。
本質の部分はなかなかパブリックでは得がたく、
顔を眺めながら、語り込むことの楽しさを
目いっぱい堪能しました。

そして不動産投資以外にも目を向けた12月でした。
かねてからの夢でもある海外拠点の構築にむけて、
何をどうしたらよいのやらと、、
そんなことで海外に法人を設立させることを
生業としているプロを訪ねたりもしました。
実際を伺って、僕の今を見比べると、
まだ時ではないとの結論に達しましたが、
手始めに
本業の“クラウド化”に着手することを決心しました。
2012年の一つ目の目標として
どこにいても事業が回る仕組みづくりを
目指します!!

また二つ目の目標として、“物を捨てる”ことに
挑戦します!!
引っ越す機会もなく、、という
いいわけもありますが、
物に囲まれすぎの生活を送ってきました。
例えばスーツケース、気がつけばなんと10コも。
5年、いや、、10年以上袖を通していない服など
かなりの量です。
靴も置き場にこまるし、といって奥に仕舞い込んで
買ったことを忘れることもしばし。
すっきり!!させなくてはですね〜 笑


ご挨拶が遅くなりましたが、旧年中は大変
お世話になりました。皆様にとって
2012年が素晴らしいものでありますように!!
今年もどうぞよろしくお願い申し上げます!!!

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posted by 恵比寿のI at 20:54 | 日記

2011年12月27日

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『バブル時代B』

当時記された不動産投資の本を読みました!
の続きです。

・平成2年4月、譲渡税の改正
⇒従来土地5年、建物10年だったが長短区分を一致

・多少の持ち出しがあっても貯金と割り切る
⇒年率10%〜30%の価格上昇を見込む
 以下、根拠となった当時の実績など

○公示価格による対前年変動率トップ(商業地)

 昭和61年 中央 63.5%
 昭和62年 三鷹 150%
 昭和63年 市川 165%

●公示価格による対前年変動率トップ(住宅地)

 昭和61年 千代田 59.4%
 昭和62年 文京 163.4%
 昭和63年 所沢 177.8%

 昭和60年までの平均的な対前年変動率は一桁%だったが、
 特に昭和62年から63年にかけて、急激に地価上昇が起きる。
 公示地価より、実際はもっと激しく、
 のちに「狂乱地価」と呼ばれた。

・物件を担保に80%融資が一般的な流れ
⇒株や不動産投資が大衆的に

・財テク(財務テクノロジー)ブーム到来
⇒現在は更に多様化を極める(言葉そのものは死語)

・頻繁な土地税制の改正が続く
⇒超短期重課制度の導入(短期売買に重課)
 対象となった法人の表面最高税率は90%超
⇒個人の事業用資産買換え特例の減縮(昭和61年)
⇒居住用財産の買換え特例の廃止(昭和63年)
 ※(相続財産は要件次第)

・インフレは常に起こるもの
⇒インフレの分借金は目減りする=借金が一番儲かる


銀行は返済能力以上は貸してくれないので、
「借りられる範囲=“絶対”に返せる額」と
結論付けられていました。その後は我々の
知るところですが、では、今の借金はどうなのかな?
と改めて考えさせられます。 

そのCへ多分続きます…
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『不動産市況そのC』

といっても、ひとくくりに出来ませんが
直面したことなどご紹介させて頂きます…

今日、地元の業者さんとお話しましたが
年末にかけて、とても忙しそうでした。
「猫の手も借りたいくらいですっ」と
活き活きとしていて、僕も元気をもらいました。

彼は(会社も)区分マンションの売買が専門ですから
向いている方向は違います。でも
たまに珈琲を一緒しては、車や飛行機の話で
盛り上がります。が、きょうは
さすがに遠慮しました 笑

ちょうど彼の元にワンルームマンションが
飛び込んできたところでした。
業者さん所有で売り急ぎとのこと、
年内に最低でも一割の手付け、できればすぐに決済を
ご希望でした。
JR恵比寿駅から徒歩7分と好立地で
オーナーチェンジ物件。
新耐震で角部屋、フローリングへリフォーム済み、
15平米と狭いのですが、このへんでは問題ないようですね。
表面利回りで11.66%、価格は700万円台前半と
お手ごろで、足が早そうに思います。

彼の感覚では、
「レインズに登録して、余裕を持って売却を試みれば、
900万円前後で売れるでしょうね」とのことです。
少し心が揺れたところで、通話は終了です。
彼が心当たりの先へ打診する最中、僕はスポーツクラブ
に向かいました。
やはり年末や期末になると、こういった売り急ぎが
急増するそうです。そして現金決済が有利です。
きっと今頃はすでに買い手が現れていることでしょうね。

そのDへ続きます…

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posted by 恵比寿のI at 04:27 | 日記

2011年12月21日

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『バブル時代A』

当時記された不動産投資の本を読みました!
の続きです。

都心の土地や建物はどんどん値上がりして、
社会問題化していきました。
5階建て&エレベーターなしの区分所有権ですら
手が届かなくなって行くさなか、
著者はやがて“地方の政令指定都市なら安全”という理由で、
福岡や昇格したばかりの仙台、
そして札幌へと主戦場を移していくさまが
つづってありました。

・著者:風呂無木賃に住む貯金が得意なディンクス
⇒ディンクスという言葉が当時からあった

・生涯賃金:大手某都銀は5億9千万円という時代
⇒現在は2億8千万円台

・利回りは10%あれば狙い目!
⇒高利回りの指標が10%だった

・情報元は住宅情報誌(地域版)を購読
⇒リクルートなどが有名、この数年で
次々に廃刊&フリーペーパーへと移行する

・融資は変動で5%〜、固定で6%前後
⇒この頃も、“史上最低金利”と言われていた

・ノンバンクの融資は6%後半の変動金利
⇒海外投資へも対応(物件価格の95%も!)

・住宅ローンの基準は上限8割&返済額は年収の40%以内
⇒現在では物件価格100%融資も可能

・アパートローンは家賃の70%以内の返済額
⇒かつ物件価格の8割が上限(都銀の基準)

・オーバーローンもあった
⇒年収の多い人に可能性、やがて常態化

・大蔵省の通達で不動産業者向け融資が自粛
⇒金余りで個人向け融資に拍車

・昭和62年ごろから海外投資がブーム
⇒自己資金として3割から5割必要

・当時は1ドル120円
⇒これ以上の円高はないと信じられていた状況

・平成2年6月からレインズスタート
⇒3ヶ月売れなかったら、指値が入りやすい

・仙台に遷都とささやかれていた
⇒政令指定都市中、最も地価も低く、投資エリアとして
 注目度も高かった

・国土法による監視区域が指定される
⇒面積によって取引が規制(現在では小笠原村のみ)

・不動産鑑定士の算出額と実勢価格に大きな差
⇒価格変動が激しい状況

・昭和63年頃、中古相場が下落
⇒マンション買取業者の投売り、倒産が続出

・中古の価格低迷下、新築物件はさらに価格高騰
⇒土地の高い仕入れ価格が反映、建築費も高騰する

・昭和63年から平成はじめにかけて、踊り場!?
⇒高騰と投げ売りが入り交じる状態


今でも似たような話があるように感じます。
戒めたいとの思いに至りました。

そのBへ多分続きます…
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『不動産市況そのB』

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最近お会いしたアパート家主さんの物件中で
事故(自殺)が発生した話を伺いました。

物件は単身世帯用になります。
発見がやや遅れたそうでした。
両隣はそのまま継続してお住まいだそうですが、
意外にも上下階が揃って退去してしまわれたとのこと。

その後の対処として、ご遺族さまにリフォームを
ご負担頂き、賃料を思いっきり下げて、
なんとか次の入居者様が見つかったそうです。

自殺に限らずとも、病死や不慮の事故など
機会はあると思いますが、単身者の
物件ほど発見が遅れてしまう傾向にあります。

最近ではシャープの液晶テレビ AQUOS Lシリーズ
で、「見守りサービス」というものがあります。
遠隔地にあってもスマートフォン等で
テレビの利用があったことを知らせるという
サービスです。サーバーなどのシステムは
シャープが開発し、無償で提供しています。

また東京ガスでは「みまも〜る」という
指定アドレスにて安否確認ができる月々980円の
サービスもあります。

そして以前ブログでもご紹介しましたが、
ポットを利用したものや、楽々フォン、
セキュリティー会社が提供するサービスほか、
色々用意されています。

特に1人暮らしだと、一度も口を利かずに一日を
過ごしてしまう人も沢山いると言います…
若いから元気だし平気ということも無いとくれば、
周囲も配慮が必要と思いました。

そのCへ続きます…

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posted by 恵比寿のI at 06:11 | 日記

2011年12月15日

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『バブル時代@』

1990年に書かれた、不動産投資にまつわる
本を読み始めました。
キャピタルゲインや利回り、満室保証、
オーナーチェンジといった言葉は
すでに使われていました。
そしてサラリーマンが借入を起こして
兼業大家さんになるノウハウが、
とても具体的に公開されています。
投資エリアも都心部から地方、海外まで網羅されており、
売却益狙いというスタンスの違いはあっても、
兼業ではじめる不動産投資は20年以上も前から
注目&実行されてきたことを
改めて詳細に知りました。

本によれば、バブル絶頂期からさかのぼること数年前、
都内の収益物件は新築で5%、中古だと8%〜10%で
推移していたそうです。が、高騰がとまらず
利回りも1%〜3%へと突入していった様子が
分かりました。

世相は、“一億総中流”という階級意識が支配し、
一国一城の主になることが男の甲斐性と言われていました。
しかし夜が明けるたびに不動産価格も上昇を続ける
事態に至り、
「今買わなければ、一生夢が叶わない」という
差し迫った心理状態に陥ったことも、想像がつきました。

でも悲惨な話ばかりでもなくて、そうした波にのり
タイミングよく売り抜けて、誰々さん家は大儲けしたとか、
ビルを建てたとか、そんな逸話を今でもたまに聞きます。
僕は子供でしたが、業者さんに「売ってください!」と
毎日のように口説かれている大人たちの会話も
うっすらと記憶にあります。

また当時は、新築マンションは販売初日(大抵土曜日)には
全部予約が入るほどで、
計画段階から青田買いされるほどの人気ぶりだったとか。。
著者が昭和61年に買い求めた2,980万円の区分マンションが
翌年には6,280万円までつり上がった話には驚きました!
興味深いのは、同物件の賃料は月々15万円で、これは
不動産価格が上昇しても変わらなかったそうですから、
明らかに異常ですよね。

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『不動産市況そのA』

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このたびは不動産投資を取り巻く
融資環境についてになります。
金融機関によって色がありますが、
最近よく聞く話として、ほんの少し前には
とじた貝のように厳しかった某地方銀行の
方針の転換振りです。

・積極的な(低金利での)肩代わり。
・窓口や担当者によって、越境融資が実現可能。
・新規融資の提示金利がついに0%台のケースも。
・既存客への条件更新時は、さらなる優遇金利で対応。
・土地代含めた新築計画にもほぼフルローン対応。
・プロパーで厳しくても、さらに検討できる方法を用意。

等々、内外から上記のように積極的な様子が
伝わって参ります。
金融機関が一斉に態度を硬化させたり軟化させたり
だと困りますので、投資家にとって
このような状況はとても助かりますよね!

そのBへ続きます…

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posted by 恵比寿のI at 05:07 | 日記

2011年12月10日

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高収入のカラクリ

 ●●●向け物件についての素朴な疑問
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 ●●●向け物件高収入ノウハウ5つのヒケツ
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 国の取り組み
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 ●●●の分類(今後)
 不動産投資家にとってオイシイ2つ
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 ●●●の要件
 ●●●●3点セット
 国の予算・自治体の動き
 利用事例@
 利用事例A
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 ヒアリング状況
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 2.好立地のメリットなど
 3.好立地のデメリットなど
 4.某ファンド勤務者の目線
 5.立地と教育
 6.わらび情報
 7.事件・事故と不動産
 8.快進撃!!
 9.視線に配慮せよ
10.地銀の新ルール
11.貸出金利ゼロ%台の銀行
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数日前に、目黒区内にて竣工したばかりの
賃貸物件を見学させて頂きました。

一階は複数テナントが入り、
二階から五階部分はレジデンス専用でした。
間取りは1Rから2LDKまで各種あり、
北向きの部屋を1R、
それ以外の間取りは南向きに配置されていました。

南側にはゆったりしたルーフバルコニーもあり、
植栽や玉砂利なども効果的に配置され、
メインカラーであるグレーのタイルが
シャープ&高級感を演出しています。

エントランス部分は、エレベーター周りを含め、
御影石を多用してありました。
幅広の内廊下には絨毯が敷き詰められていて、防音性や
防犯性にも配慮されたホテルのような印象でした。

ほか特徴として、

・玄関たたき部分も御影石
・順梁工法(梁の存在感がちょっと。。)
・全てダウンライト(調光式ではない)
・キッチン本体はダンパー機能無しの普及版
・天板は流行の人口大理石
・一部カウンターキッチンは開放感が○
・ガス式コンロ
・幅木はもくの白色で好印象
・壁紙は量産クロスの白色で天井も同一品
・玄関扉は大きくて高級感あり
・玄関扉はアルコーブ無し
・ウオークインクローゼットは棚もあって便利
・トイレ便器は高グレード品
・ペーパーホルダーはごく普通、棚は無し
・ペアガラスでは無い
・エアコンは全室に標準装備
・宅配ボックスやオートロック機能が○

カーテンレールをおさめる部分は、カーテンボックスなど
使用ぜず、凹みをつくってクロスで
巻いてあるだけでした。勉強になります!

住居の募集賃料は、共益費込みで1平米≦6千円、
全四十数世帯、施主さんは地主さんで、
以前の建物(RC)を壊す費用を含めて5億円くらいと
伺いました。

地震の影響として材料が入らない時期もあって
工期が数ヶ月後ろにずれたようです。
準大手ゼネコンが手がけていましたが、
景気の話になると、地震よりも
リーマンショックの影響がすさまじくて、
特に法人からの受注が激変したそうです。

そのAへ続きます…

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2011年12月05日

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『バングラデシュ』

先日、“元”青年海外協力隊員と会いました。
現在の勤め先では、その豊富な経験を活かし
海外企業との折衝役として、活躍中です。

隊員時代は、旧イギリス領&フランス領であった
カリブ海諸国のひとつ、「セントルシア」と、
同じく元イギリス領だった「バングラデシュ」の
二カ国に各二年間ずつ、滞在経験があるとのことでした。

僕は「青年海外協力隊」と正しく言えたのですが、
「海外青年協力隊」と間違える人も多く、よって
褒められました^^
その昔、興味があったのですが、募集枠は20〜39才まで。
too late ですね。

カリブ海の島々については、
「海も島も星もきれいで、訪ねるには最高だけれど、
長期滞在先としては、すぐに飽きてしまうのでは?」と、
お世話になっている会計の先生から言われたことが
あります。
彼女は、本業を持ちながら、世界の海をヨットで
航海してきた冒険家です。
最近も海外のヨットレースに参戦したりと大活躍です。
話を聞き、写真をみるにつけ、絶対に一度は行こうと
思いは募るばかりです♪

話を戻します…
元隊員の彼は現地で英語を使って、算数を教える仕事を
していました。
とても語りつくせないほど、沢山の経験をされたそうで、
活き活きとした会話が楽しかったです。
なかでもインドやミャンマーと接し、人口も世界で
7番目に多い国バングラデシュについては、
都会とバラックが同居していて、
「戦争直後の日本に住むような感じ」という
彼なりの感想がとても印象に残りました。

ボランティアとして派遣される人たちの
給料はどうなるのかなって前々からの疑問を
ぶつけてみました。
すると当地での平均的な給料以上を頂けるそうでした。
数年前のバングラデシュでは、
毎月700USドルだったそうです。これは
当時の一般的なサラリーマンの2倍に相当するそうで、
電気や水道などの生活インフラや一定の安全が確保された
外国人居住区に住むことが出来るレベルということです。
加えて、日本国内の口座に毎月約10万円が支給される
そうで、年収換算すると200万円位になることや、
貴重な経験、語学力の向上、人脈構築等々
望めることも分かりました。

アジアといえばタイやシンガポール、マレーシアが
一時滞在先として人気もありますが、
同じアジア圏にあって英語も通じるこの国は、
そのような候補地としてはまだ時間がかかるのでは?
とは、彼からのアドバイスでした。
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『モラトリアム(4)』

前回の続きです。

このモラトリアム法について
別の金融機関にも話を聞きました。

伺ったのはアパートローン融資の最前線で
活躍する銀行員。
22時まで仕事をして、片道1時間半かけて
帰宅します。
普段は子供の寝顔しか見れないそうですから、
本当にお疲れ様です。

同行におけるアパートローン利用者と、
このたびの
「中小企業等金融円滑化法(モラトリアム法)」
の運用実態について訊ねました。すると
支払い期間の延長についての相談は、
いくつもケースがあるそうですが、
その全てにおいて“延長しない”という対応を
されていることが分かりました。

他に収入の源泉がある個人に絞り、ローンを
出してきた同行。
断る理由としては、
「蓄財に向けて、余裕のある方への貸し出しが
基本であることと、猶予しなくても
生活に支障を及ぼさない状況だから」という風に
理解しました。

しかし同時に債務不履行による破綻者がいることも
事実です。
どれくらい?という問いには、言いよどんでいましたが、
イメージとしては?と再度伺うと、
100人中2人〜という回答でした。

破綻に至る前に、リスケジュールなど段階を
踏むのでは?⇒モラトリアム法の適用?と
思いましたが、この会話においては、
上記の通りでした。

備忘録をかねて記させていただきました。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 00:08 | 日記

2011年11月28日

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『モラトリアム(1)』

という言葉を検索してみました。
すると、

・猶予期間
・停止
・一時禁止

という意味であることが確認出来ました。

核実験モラトリアム、捕鯨モラトリアム、
死刑執行モラトリアム、〜戦争モラトリアムなど
色々あるようです。さらに調べていくと、
人間モラトリアムといって、心理学では
「子供以上大人未満」の状態をさすそうです。

そして我々に馴染み深い法令として
「中小企業等金融円滑化法(モラトリアム法)」
というものが2009年12月4日から
施行されています。

これは2008年秋の世界的な金融危機を
受けて、返済期間の延長など、条件の緩和を
目的とした2011年3月までの時限立法でしたが
2012年3月まで延長されました。

中小企業のみならず、住宅ローンなども対象とされており、
僕の周囲では、なんとアパートローンのリスケを
対応してもらった人がいました。

ご本人いわく、“期間延長”を申し出たけれど、
最初からすんなりとはいかなかったそうです。
しかし、相談窓口のチャンネルを複数
当たっていくうちに、思い通りになったとか。
この話を伺って、何事も交渉次第なんだなっていう
思いを抱きました。
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『モラトリアム(2)』

金融モラトリアムを発動しなければ
ならない状況として、
「特に戦争・恐慌・天災などの非常時に、
社会的混乱を避けるための措置として、
モラトリアム法令でもって、金銭債務の
支払いを一定期間猶予する」
とありました。

過去には

・関東大震災1923年
・昭和金融恐慌1927年

において、それぞれ発令された経緯があります。
すると今まさに“歴史的にも特別な状況”ということで、
語り継がれていくのかも知れませんね。

ちなみに今回は、貸し手に対して
「努力義務」ということで、強制力は伴わない
ものです。ですから、申し込んでも「謝絶」される
可能性があります。

気になってしらべてみると、
実際の金融機関146行における円滑化法の
運用状況は、
実行率はおおむね90%以上と金融庁のレポート
にありました。

そして
“債務の弁済に目処が立たないもの”や
“取り下げ”といった理由等で、
実行されない事実があることも確認出来ました。
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『モラトリアム(3)』

先日、金融機関の方とお話する
機会があったので、「モラトリアム法の
期限がきたらどうなるのですか?」って
質問してみました。

若い担当者さんとの雑談になりますが、
彼いわく、

「うちはこれまでもこれからも対応は一緒、
 モラトリアム終了も関係ないです。」

とのことでした。

しかしながら、今回の法令施行における明確な
アクションとしては、
相談ベース(口頭でのやり取りも)であっても、
日時、内容に至るまで、詳細に全てを
記録しているそうです。
またそれが電話相談ベースであっても、同様に
対応しているということも分かりました。
そして相談件数は増えたそうです。

気持ちとしては、債務者に復活してもらいたい!!
という思いが担当者から強く伝わって
きました。

それからもうひとつ、
不動産購入者に絡めて、モラトリアムの実態は?
と聞いてみたところ、

「うちは担保主義、物件の実力以上は貸さない。」

ということで、特にアパートローンの相談者さまは
いらっしゃらないようでした。
色々とお話が伺えて、とても参考になりました。
ありがとう御座いました!

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posted by 恵比寿のI at 20:24 | 日記

2011年11月22日

『畳の表替え2.625円(税込)』『上海』『楽待・連載企画開始』『RIGスゴい不動産投資』『RIG音声サービスID』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『畳の表替え2.625円(税込)』

今月決まった4部屋のうち、2部屋は
和室でした。
「希望者様には負担金無しで
フローリング化も可能です!」と募集して
いましたが、今回は、お二人とも
そのままご入居頂きました。

うち1部屋は、本でも紹介させて頂いた
新品の平織りカーペットを敷き込んでのご案内
でしたが、気に入って頂けたご様子でした。
6畳用で2,980円(税込)+
105円(税込)の鋲と、
コストパフォーマンスも優れています。

もう一方の和室は、貸主負担で畳を表替えさせて
頂く条件でした。
こちらの物件は、ルームクリーニングを
管理会社様経由で、畳替えはオーナーの手配と
させて頂いております。
さっそく畳屋さんに電話して、

・現地住所と部屋番号
(情報を登録済みなので、発注も便利です)
・現地備え付けキーボックスの暗証番号
・希望納期

をお伝えしました。
担当者様とはもう5年来のお付き合いになり、
こちらが遠隔操作であることなど、
要領を承知して頂いています。
なので、現地の立会いなど不要な点も
大変助かります。
発注までに要した時間はほんの1、2分で完了しました。

通常ですと、表替え料金は一畳2,835円〜
でしたが、今回は広告をまいていたそうで、
すると、新しい柄縁を付けて、もちろん引き上げから
敷き込みまで全て含めて、一畳2,625円(税込)
とさらにリーズナブルです!

僕は広告のことは知らなかったのに、会社様と担当者様の
ご好意で、わざわざその特別価格にてサービスを
ご提供頂きまして、とても感激しました!

◎6畳表替え料金 15,750円(税込)

栃木県佐野市に本社がある
「ゆめの畳」さんにお世話になっています。
施工可能エリアは、
埼玉・栃木・群馬・茨城・宮城・福島・山形
・岩手(南部)・秋田(南部)となっています。

畳以外でも、襖や網戸の張替など建具も施工して
いただけます。いつもお世話になっている懇意先様を
ご紹介させて頂きました。
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『上海』

先週、はじめて上海に行ってきました。
上海ガニ(地元では呼び名が違います…)が最高でした!

それにしても街中クラクションが鳴り響いていました。
誰に聞いても、同じ感想を抱くようです…^^
昔、教科書にあった自転車のイメージはどこにも無く、
無音で走る電動バイクと多種多様な車
(日本と変わらない)であふれかえっていました。

ひしめく非常に多くの高層ビル群にもびっくりしました。
468mの高層ビルと、現在建築中の634mのビルに
はさまれてそびえる、2棟の超高級分譲マンションも
写真に収めました。
販売価格は、もっとも高い部屋で、
なんと平米30万元(≒370万円)といいます。
何十億円もするペントハウスに住む富裕層が
たくさんいるそうです!

またどんなに夜景がきれいでも、
昼間は「えっ!」という感じも新鮮でした。
朝と夜は霧が深くて、活気と熱気であふれていて。。
歴史も深く、最新式と旧式が混在している
ごちゃごちゃした感じも、楽しかったです♪

バスで往路6時間かけて、郊外にも足を伸ばしました。
蘇州にある世界遺産の留園、寒山寺、
無錫(むしゃく)の太湖(琵琶湖の3.5倍で中国第三位の大きさ)、
周荘の迷桜(東洋のベニス)、
上海の南京路ほかたくさんめぐって、
地元料理も食べまくりました。

買い物は中国にしかないと言われる
“紫泥”でつくった茶器(使うほどに価値が上がる?)と、
これまた賞味期限がなくて、古いほど価値が上がっていく
プーアル茶や一葉茶、それから刺繍の小物や
化粧品等々で、膨れ上がりました。
おかげでスーツケースが壊れてしまいました><

健康といえば、苦丁茶(くーでんちゃ)=一葉茶
といって、政府指定の製法で無農薬にてつくられる
健康茶を飲み始めました。
万病に効くとされていますが、
まさに良薬口に苦しです!!
整腸作用も凄く、痩身効果が楽しみです^^

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posted by 恵比寿のI at 20:47 | 日記

2011年11月17日

『再び漏水事故』『マヤ文明』『楽待・連載企画開始』『RIGスゴい不動産投資』『RIG音声サービスID』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『マヤ文明』

今日、院でマヤ文明について研究している
若者とお話しました。

目がキラキラしていました。
彼いわく、インディージョーンズのような
秘境に隠された世界は存在するっ!
とのことです。

となると、マヤ文明にはまだ発見されていない
黄金の秘宝があるのかな?って聞いてみると、
当時は翡翠(ヒスイ)がより珍重されていたことを
教えてもらいました。
僕的には「和氏の璧」というイメージでしたが、
古代から世界的に珍重されてきたものなんですね〜
北京オリンピックのメダルもひすい製だなんて
知りませんでした^^

秘宝を発見する話といえば、
数年前にも、ある研究者がジャングルの奥地を
さまよって、たまたま座った石の割れ目から
密林に埋もれた洞窟を探し当て、世紀の発見となる
壁画を見つけたのだそうです。
そして彼もよく探検に行くそうです。
聞いているだけでワクワクします。
いつか僕も冒険したくなりました♪
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『再び漏水事故』

前々回の記事で触れた漏水事故物件と
同じ建物内で、再び漏水が発生しました。
今回は一階の共用廊下の天井部分からでした。

「一秒間に三滴のペースで水が滴っています!」
と、入居者さまから管理会社へ通報がありました。
すぐに設備屋さんと共に駆けつけて頂きました。

今度こそは地震の影響かな?と大変不安に
なりました。そうなると、漏水箇所の特定も
場合によっては非常に困難で、修理も大掛かりに
なることが予想されるからです。

現場からの電話報告を待つこと小一時間、
「多分原因が特定出来ました!」との報に
拍子抜けします。水道メーターボックスを
確認したら、量水器(水道メーター)と
水道管の継ぎ目から水が漏れていたそうで、
すぐに水道局に駆けつけてもらいました。

量水器(水道メーター)は、検定有効期間が
8年と定められています。
数日前に、計量法に従って新しいものと
交換されました。
そのさい、パッキンを噛まし忘れたことが
原因と分かりました。

すぐに処置をすると漏水も収まりました。
しかし共用廊下の天井は水を吸ってしまったので、
開口⇒乾燥⇒回復工事が必要です。
水道局からお詫びがあって、
責任をもって全てを直して下さると
約束くださいました。

念のために、全戸分の量水器も確認頂くことを
お願いしました。後日、写真付きの
レポートを提出くださるそうです。
とにかく重大な事故に発展しなくて
良かったです。
すぐに報告を下さった入居者さまをはじめ、
迅速に対応頂いた皆様には感謝いたします。

この物件には、漏水事故が続きましたが、
なんと先週に引き続き、今週も入居が決まりました!
悲喜交々、忙しいですね^^;

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posted by 恵比寿のI at 04:30 | 日記

2011年11月11日

『顧客のウォンツを捉える』『入居と退去』『楽待・連載企画開始』『RIGスゴい不動産投資』『RIG音声サービスID』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『入居と退去』

物件A:

少し前に「裁判1」というタイトルで
記事にもさせて頂いた部屋に入居が決まりました。
経緯としては、保証会社にて“裁判⇒強制執行”を行い、
二週間前に退去に至った部屋です。
退去日が判明した時点で、さっそく次の募集条件を
とりきめて、図面も準備しておいてもらいました。
ほどなく希望者2人とバッティングしたのですから
担当者さまには感謝感謝です!!

物件B:

それからもう一つ、しばらく空室だった部屋に
やっと入居が決まりました!こちらの決め手は、
条件の緩和です。具体的には、入居時にかかる
負担金をサービスしました。最近は条件を同一には
しないで、空室の期間や状況によって、部屋ごとに
細かく条件を設定するようにしました。

そしてこの建物では今月末に退去の通知も
受けております。
この方、数年前からご入居頂いていて、
気持ちのよいご挨拶が印象的だっただけに、
お名残惜しいです。
退去理由は娘さん夫婦が新築されたそうで、
同居することになったそうです。
末永く、健やかにお過ごしください^^

物件C:

こちらにも入居が決まりました!
特徴としては元々和式トイレだったのですが、
その上部に陶器製の洋式便器を乗っける
簡易リフォームを施した部屋になります。
その昔、物件を購入したての頃に、
安価に済むという理由で
“なんちゃって洋式トイレ”を試したものですが、
その後は採用を見送ってきました。
理由は「見た目的に…ちょっとどうかな〜?」
でしたが、しっかり戦えています。

まだ完全満室は一度も達成したことがありません。
しかし在庫の空室は、すぐに入居ができるように
必要なリフォームなど終えました。
どうか素敵なご縁にめぐり合えますように!!
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『RIG音声サービスID』

11月号をリリースしました!!

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【21回目:58分】

 1.海外投資って?
 2.ケアンズ周辺は?
 3.共同住宅の利回り
 4.戸建住宅の利回り
 5.融資について
 6.ビザの種類と投資の制限
 7.一攫千金!!
 8.英国人
 9.ベネフィット?バブル?
10.セカンドステージ
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12.退去理由からわかること
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『顧客のウォンツを捉える』

夏休み前のお話です。
管理会社が一緒だったご縁で、本の読者Tさんと
お会いする機会がありました。

先方はお勤め先の社長と一緒にお見えになり、
平日の夕方、恵比寿にあるスタバで
珈琲を囲みました。

同年代と思しき社長は長身で体躯も立派です。
運送業を生業としており、
一代で何十人も従業員を従えるまでに
会社を急成長させたと聞きました。
そして本業を営むかたわら、多角化の一環として、
アパート経営に乗り出すまでの経緯を伺いました。

やはり不況の影響で、これまでの本業一筋と
いうスタイルに不安を感じていたそうです。
そして収入を安定させるために、
色々な業態を様々な角度から勉強して、
アパート経営にたどり着いたとのこと。
僕自身も相通じるところがあり
初対面にもかかわらず、
大いに盛り上がったことは言うに及びません。

「なぜ会社が都内にあるのに、物件は地方なんですか?」
と質問したところ、なじみのある土地に、
出物があったからだそうです。
利回りはすっかり忘れてしまいましたが^^;
店舗混在タイプで、全室埋まれば相当高かったと
思います。

しかしどうしてもあと数部屋が埋まらない…
ということでした。
そこで社長とTさんに「せっかく運送業を
されているのでしたら、引越しを全部無料にして
募集されたらいかがでしょう?」と申し上げると、
「それは面白いですねー!!」ということで
帰られました。

それから数週間後、お礼状とともに
大きなメロンがオフィスに届けられました。
なんとあっけなく、満室に至ったそうです!!
地震の影響や、夏場は人が動かないから…
という理由で僕自身も現状に甘んじておりましたが、
この出来事には大いに刺激をいただきました。
おめでとう&ありがとうございました♪

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『RIG音声サービスID』

11月号をリリースしました!!

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【21回目:58分】

 1.海外投資って?
 2.ケアンズ周辺は?
 3.共同住宅の利回り
 4.戸建住宅の利回り
 5.融資について
 6.ビザの種類と投資の制限
 7.一攫千金!!
 8.英国人
 9.ベネフィット?バブル?
10.セカンドステージ
11.お金を残す人のタイプ
12.退去理由からわかること
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『漏水事故』

夏も終わりに近づいたある夜、
店舗の天井から水が噴出しました。

営業中だったテナントオーナーは
驚いて管理会社へ電話するも、すでに
営業時間外だったので、24時間対応の
緊急ダイヤルへ掛けなおしました。

なんとか、すでに帰宅していた管理会社の
工事部Wさんの自宅へ電話が回されました。
そして夜間にも関わらず現場に急行&対応に
当たって頂きました。

僕も受けた電話の状況から、
「もしかしたら給水管が原因で、漏水がとまらない…」
という最悪を覚悟しました。
現場に急行できず、気持ちが焦るばかりです。

実際にも古いアパートやマンションほど、
こうした給排水設備に生じる漏水事故は発生が
多いといいます。
特に地震も多かったので、管がずれたりしても
不思議ではないかもと思いました。

しかし彼が駆けつけた時には、水漏れは
止まっていたそうです。
お店中がプールのように水浸しという
最悪の事態は逃れて、ほっとしました。

水が染み込んでしまった天井を開口して、
配管を確認してもらい、
再び上階から水を流してもらいましたが、
排水管からも水漏れは確認できませんでした。
そこで当夜の作業はストップとなります。

翌日にもう一度、現場に設備やさんなど集まって
いただき、調べてもらいましたが、
最終的には、上階のオーバーフローでは?という
結論でした。

原因となった箇所の修理代は出ませんが、
それ以外は保険の範疇で、ほっとしました。
「片付け費用が総額の10%以内」ということや、
「緊急対応の深夜割り増し料金は対象外」であることも
改めて勉強になりました。

一般的に、テナント物件の漏水事故は
高額になりやすく、周囲でも何百万も
賠償した大家さんがいましたが、
今回は被害も微少で不幸中の幸いでした。
また多大なご迷惑をお掛けしたにもかかわらず、
テナントオーナーさんや上階の入居者さん、
緊急対応に駆けつけてくださったWさん等々、
みなさんとても協力的かつ好意的で、
心の温かさに助けられました。
ありがとう御座いました!!

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 04:08 | 日記

2011年11月01日

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『流行』

最近の流行の筆頭は、やはり風邪でしょうね^^;
急に寒くなりましたので…
本日メールを下さったお医者様いわく、
風邪にとどまらず、マイコプラズマや
手足口病などが流行っているそうです。

マイコプラズマってなんだろうと思って
質問したら、肺炎と教えてもらいました。
少し調べてみると、かなりやっかいな病気でした。
「うがいと手洗いで予防してくださいねっ」て
優しい言葉も頂きました。ぜひ皆さんも
気をつけましょう!

流行といえば、すっかり朱蒙(チュモン)=韓流
にはまった僕は、80話の大作を観終えて
大満足でした。さっそく友だちにも勧めると、
今では彼らもすっかり「チュモニダ!! チュモニダ!!」
と虜になりました。「忙しいのに、
なんでこんな面白いもの教えてくれたんだっ」と
言われています 笑

そして今は、「風の国」を観ています。
なんと!!朱蒙(大王)の息子とその子供達が繰り広げる、
高句麗建国後の続きです。つかの間の
密かな楽しみです♪

もうひとつ、流行の話を…
“代行の副業”が流行っているそうです。
恋人のふりや結婚式のサクラなどなど。。
僕も驚きました!本当にあるのですね〜
そして思わず目を惹いたものに、
「お墓参りのアルバイト」というものもありました。

●作業内容(2〜3時間)

・お墓周りの雑草を取る
・墓石磨き
・献花
・お線香をあげる
・依頼者にかわって、気持ちを込めてお祈りをします…

●報酬

・一基あたり〜1万円

忙しい方や、体力的にきついお年寄りなどに
需要があるそうです。

少し前に読んだメルマガ記事を紹介させて頂きました。
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『裁判2』

友だちが都内に所有する貸家での出来事です。

数年前に購入した戸建は、オーナーチェンジ物件でした。
家賃は相場並み、引き継いだ入居者は
過去において滞納もトラブルもなかったという
売主の言葉を信じて、
そのまま自主管理をすることに。
自宅が近いことも、背中を後押ししました。

しかしこの賃借人、ふたを開けてみると、
いつも入金が遅れがちです。
「一日でも遅れたらすぐ催促を!」
というセオリーに基づいて、
友人は電話や手紙で催促を促してきました。

そうした努力の甲斐あってか、
どうにか遅れがちながらも入金はありました。
しかし一度として、きっちりと期日中に入金が
あったためしがなく、このことに彼は
大きなストレスを感じていました。

遅れつつ、一部だけ入金されたりということが続き、
次第に滞納額も貯まっていきました。
賃借人は電話には必ずでるそうですが、
のらりくらりとした態度は耐え難く、
ついには、「催促電話のせいで集中力がかけた。
仕事がうまくいかないっ!」
と逆切れされるようになってしまい、、
家賃も支払われなくなったとのこと。

そして友人は、物件を明け渡して頂く方向で、
裁判をすることになりました。
弁護士の着手金は17万円、そして完了時に
17万円かかると伺いました。
・もしも和解に至らず、
・明け渡しする旨の判決が出たとして、
・それでも賃借人は自主的に引越しせずに、
・強制執行になったとき
には、執行官、鍵屋さん、運送屋さん等の
立会いに必要な人件費や、倉庫保管費用など、
結構な費用がかかるものと思われます。

また家賃の取立てや、裁判に掛かった費用の請求など、
別途裁判が必要とのこと。
着手金12万円、プラス成功報酬10%と聞きました。

家賃保証会社を通していたら、また管理会社を
いれていたら、きっと違う結果になっていたかもねと
友人は言います。
一日も早く、解決に至ってほしいと願います。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 06:25 | 日記

『RIGスゴい不動産投資』

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【形式】
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【話者】
Miss. N & 星輝 & 恵比寿のI

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星輝さんも始めようと思っているほど
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posted by 恵比寿のI at 05:55 | 日記
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