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2012年07月04日

『重版!!』『無料セミナーご招待』『低予算リフォーム』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『重版!!』



※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

このたび3作目に重版がかかり、
1,500部の増刷、合計9,500部に
達したことを御報告申し上げます。

皆様には心より深く御礼申し上げます!!!
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『RIG音声サービスID』

7月号をリリースしました!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。


【29回目:1時間07分09秒】

 1.祝!!重版!!
 2.空室期間ゼロで次が決まる!!
 3.ぶらりベトナムの旅
 4.マレーシアの不動産投資
 5.三井住友トラストL&F
 6.ノンバンク・リポート
 7.繰上弁済!!
 8.固定給10万円の話
 9.群馬さん
10.メゾネット売り物件
11.金運神社!!


お申し込みは こちら まで。
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『無料セミナーご招待』

8月31日、東京国際フォーラムで
「満室大家塾」セミナーが開催されます。
講師を務めさせて頂きます。
参加費は無料です。ご興味ある方は
直接株式会社レジデンシャルインターネット
様にご確認くださいませ。
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※DVDを発売中!!の記事はどうぞこちらを御覧下さい。
※楽待で連載中、どうぞこちらを御覧下さい。
※7月のセミナー/イベントは14日、28日を予定しています。
 ご興味ある方、ご連絡お待ちしています。お問い合わせ
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
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※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。
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『低予算リフォーム』

前回のポスティングで触れましたが、
物件の一部では、フルリフォームの
真っ最中です。

床面積は70u強あって、まともに
作りこむと、150万円コース…
しかしエリア的に、あまり内装にこだわっても
賃料に反映しずらいと考え、今回は
費用をおさえたリフォームに
挑戦することにしました!

コンセプトは「低予算!!」。
既存を活かすことは当然ですが、
これまで以上に工夫も不可欠です。
ターゲットをファミリーとし、
居室をそれぞれ6畳、5畳として、
広いリビングが特徴的な2LDKを
目指すことにしました。

また家族向けならば、「追い炊き」
のお風呂がほしいところです。
ということで、思い切って
1216タイプと大きめのユニットバスを
採用し(小さくても値段はほぼ一緒)、
機能とサイズの両面で充実を図ります。

せっかく設備屋さんに入っていただくので、
洗濯機置き場も室内に新設、キッチンと
洗面化粧台は既存品を活かすことにしましたが、
ついでということで、動線を考えて
移設することにしました。

また天井や壁は出来るだけ再利用を
図りつつ、元々備わっていた雰囲気のある
巨大なカウンターキッチンもそのまま
使用することに決めました。
圧倒的な存在感があって、
個人的にも気に入っています!

低予算にこだわるため、
例えば建具やサッシ類は削ったり、穴をあけたり、
極限まで調整を施してもらうなど、
知恵を絞って頂いてます。
これまでのリフォームスタイルだと
廃棄していただろうなってものも
当然使用しています。

そんな努力の甲斐あって、
税込み48万円で仕上がる予定です。
別途、2.5間のカーテンレールを
二組(ダブルサイズ)、数千円みています。
そのほか照明器具やカーテンを足しても
50万円で足りることに、
僕自身も非常に驚いています!
もちろん協力会社のお力添えなくして
実現は不可能だったと思うし、
ありえないほどの低予算に満足しています。

このたびの工事は、すべて管理会社に
取りまとめて頂くことにしました。
これも自動操縦化の一環です。
打ち合わせは電話とパソコンのみ、
工事はまもなく終わりますが
なんとまだ一度も現場に立ち会っていません。
低予算でどこまで変身できたのか!?
果たして見込み違いはないものだろうか??
今からドキドキ、とても楽しみです!!!

なお、ブログ中ほどでご紹介の
「8月31日の無料セミナー」でも
写真つきでお伝えさせていただく予定です。
もしも興味あるかたがいましたら、
どうぞよろしくお願いします^^

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 04:28 | 日記

2012年06月27日

『ジョギング』『無料セミナーご招待』『全部満室』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『ジョギング』

〜を始めた理由は、ダイエットでした。
26歳の誕生日を迎えて間もなく
起業しましたが、当時の体重は63キロ、
それが2年とたたずに74キロへと
10キロ以上も増えてしまいました。

生活のリズムが不規則になったことや、
外食や飲酒が増えたことも
激増の原因かと。
でも明け方まで飲み明かすただれた生活も
それはそれで楽しかったのですが 笑

寝ても疲れが抜けず、肩や頭が
慢性的にこるようになり、首の筋が
ビシッと切れるような症状が起こり、
階段が辛くなり、腰痛持ちとなり、
免許の顔写真が明らかに大きくなっていき、
指圧マッサージに
お世話になる日々でした。

27歳も終盤になって、スポーツクラブに
入ることにしました。
学生時代も利用したことはありましたが、
女の子にもてたいだけという邪念のせいか、
長続きしませんでした。
が、今回は「痩せて見せるぞ!!」と
決意も新たに入会することに…

当初の目的は減量でしたが、
周囲の影響もあり、いつのまにか
筋力アップの方向へそれて行きました。
特にベンチプレスにはまり、
それ以外にも元柔道部の血がうずき、
寝技研究会への出稽古に参加したりで、
体重も過去最高の87キロを記録したのが
4年前の話です。そしてある日唐突に
筋肉強化への夢が覚め、今では
ジョギングとストレッチメニューを消化する程度、
体重は72キロ前後で落ち着いています。
運動を終えた後のサウナ浴&水風呂が
楽しみで続けています。
前述の不調も解消されたうえに、
快眠にも恵まれるようになりました。

ジョギングに関しては、ジムに入会時から
週5日、時速12キロ以上で最低30分以上と
というスタイルを自身に課してきましたが、
本当は走るのが大嫌いです!
いまでもそれは変わらないのに、
ジョギング歴14年目に入ります。。
旅行先でもホテルや近隣にある
スポーツクラブ、そして現地で走ってしまいます。
ロングビーチ市の海岸沿いや
去年はタイ王国でも走ってきました。
もうやめることが出来ないって変ですよね^^;

でも運動を始めてよかったです。
病気と無縁でいられるのも、
ジョギング効果と思っています。
始めの頃は、足に乳酸がたまったり、
間接が痛くなったり故障もありましたが、
走り方を変えたおかげで、今では
怪我もしなくなりました!
本当はジョギングシューズの寿命って
3ヶ月といわれていますが、5年以上同じ
靴を履き続けていても
問題は無いようです 笑

先日、ディスカバリーチャンネルで
メキシコの秘境にすむ「走る民族」の
特集をみました。
タラウマラ族といって、子供からお年寄りまで
走ることが得意で有名なのだそうです。

700キロの山道を48時間で
走破できる人もいる!?という話には驚きました!!
まさに幻の走る民族と呼ばれるゆえんですよね。
しかも裸足や古いゴムタイヤの切れ端で作った
サンダルで山道を走るそうです。

番組では、裸足走行と機能性の高い専用シューズ
とで、体にかかる負担を計測しましたが、
「裸足」がより負担が少ないという結果にも
驚きました。
調べていくと、足裏筋肉の発達は怪我や
病気をしにくいということで、
日本国内でも一部学校教育や、
ベアフット(裸足)ランニングの愛好会など
あることも分かりました。

…ということで、落ちのない話に
なってしまいましたが、長々と
お付き合いいただきありがとございましたダッシュ(走り出すさま)

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『全部満室』

になったことがありませんが、
自己使用分を除き、
完全満室まであと3室埋まればという
状況にひとり興奮気味でした。
そして在庫のうち1部屋は、
大規模なリフォーム中でしたので、
程なく埋まるだろうって目論見も
あって、するとあと2部屋も
勢いに乗って決まればいいなって
思っておりました。

初めての全部満室まであと少し!!って
所なんですが、
ここにきて、実は今月末にひとつ
退去予定先がありますので、
もうすぐ在庫も4つへと逆戻りします。

そして二日前に、嬉しいことに
その退去予定の部屋にお申し込みを
頂きました!
長期間のご入居だったので、
1LDKの間取りは全てのクロスを交換、
襖もクロスにして(大×4、小:天袋×2)、
6畳表替え、リビングとキッチンの天井も
ジプトンからクロス変更、
クッションフロアは一部補修、
洗面所のアコーディオンカーテンを
新品交換、カギ交換、そして入念な
クリーニングを予定しています。

クリーニングを除く費用合計は
約12万円とかなりおさえて
頂きました。
おもな内訳は、クロスの平米単価は900円、
手間のかかるジプトン天井のパテ埋め
⇒クロス貼り作業で平米単価1,050円、
畳の表替えは6畳で1,5万円、
CF補修は3,000円、
アコーディオンカーテンは1万円で新品交換
&既存品の廃棄代が含まれています。

このほかに広告費やフリーレントも
ありますので、実際は入居いただいて
数ヶ月間は、必要経費で消えてしまいます。
出来る限り、長期間にわたって
ご利用いただければ嬉しい限りです・・
管理会社様や職人様のご協力なくして、
安定経営はありえないとつくづく思います。
ご尽力に心より感謝申し上げます!!!

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posted by 恵比寿のI at 06:34 | 日記

2012年06月19日

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『ハワイ移住後』

前々回のポスティングで、
アーリーリタイアを実現後、
この4月に一家でハワイに移住した
友人を取り上げましたが、
先週は一時帰国中の彼と中目黒で
焼き鳥を肴に酌み交わしました。

マウイ島が一家の移住先とのこと。
サービスアパートメントから
海のビューが見えるマンションに
引越しも無事完了し、朝、バルコニーから
双眼鏡で波を確認してからサーフィンを
楽しむ日々とか。
数ヶ月前のサラリーマン生活からは
想像を絶する変貌振りですが、
本人いわく、「本当に来て良かったー!!!」
そうです。
「家族を連れて、再びゼロからの環境作り
は大変??」と疑問をぶつけると、
「全てのプロセスが楽しくてたまらない!」
と満面の笑顔で返されました。

しかし経済的な負担は増えたそうです。
例えば、物資は基本的に島外からの持込になり、
アルコール以外は全般的に高いと感じるそうです。
また、子供の教育もプライベートスクールは
魅力も高いが費用もかかり、
医療費は日本の感覚からすると
相当高額だといいます。
家族で入る保険も、充実したものを
選べば月々2千ドルは覚悟という話には
驚きました。
住まいも1960年代の戸建をみたそうですが、
海も見えない立地でも1億円するそうで、
さすが人気のハワイです…
そして車はクレジットヒストリーのために、
あえて借金をするという文化の違いや
ターボタックスについて、様々なビジネスの話など
とても楽しい時間でした!!

夏は米国本土、そして
オリンピックシーズンはロンドンへ
周遊予定と聞きました。
合間にちょこちょこ日本にも帰ってくるそうで、
次の再会が今から楽しみです^^

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『ノンバンク』

融資が厳しいといわれていますが、
それでも目の覚めるような取引は
常にあるものなんだなって思います。

今月の話です。
都心から電車で1時間半ほどにあり、
上物は古く、表面は20%超という案件でした。
各間取りは2DK、風呂・トイレ別、
居室はリビングから左右ふりわけと
使い勝手も良く、駐車場も世帯数分以上
敷地内に確保できています。
本下水直結工事も済ませてあり、広い土地も
魅力的に映ります。
売却理由は、ご高齢のため、資産整理と聞きました。
それを氏はノンバンクから9割の融資を得て、
自己資金を400万円と入れずに、
取得されました。

物件は長期間にわたって、ポータルサイトに
掲載され続けているものでした。
数カ月おきに金額が下がってきていた所に、
彼はさらにそこから売値の40%分の値引きを
通してしまいました!!

タイミングも良かったと思います。
徐々に販売価格が下がっていく中、
何度か買付が入っても、融資がつかずに
売主さんの焦りもあったとか…
融資環境の変化が大きな後押しとなって、
目の覚めるような高利回り物件へと
生まれ変わっていきました。

期間20年の4%台後半と金利は高いですが、
全期間“固定”というのは、安心材料と思いました。
きっと堅実な彼にあっては、上手に稼働させて
10年とかけずに買値分を回収してしまうことと
予測します。
このたびはおめでとう御座いました!!!

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posted by 恵比寿のI at 04:37 | 日記

2012年06月12日

『融資@』『無料セミナーご招待』『融資A』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『融資@』

融資が絞られてきているという話を
最近よく耳にしますが、某地銀の木造アパートに
対する方針転換が大きいように思います。

これまでは築年数が古くても比較的長期に渡り
借入が可能だっただけに、ましてや突出した
エリアの融通性をも考えると、アパート投資を
目指す人たちには心強い味方だったと思います。
僕自身も、お世話になったおかげで今があります。
この変わり身が、
一時的なものであることを願うばかりです。

こちらに限らず、
これまでも金融機関の大きな転向振りには
何度も驚かされました。
2005年ごろからか、急にメガバンクでは
フルローンによる物件購入スキームが流行し、
年収の20倍、30倍といった物件が飛ぶように
売り買いされていましたが、これは2008年までの
期間限定でした。

またトップが入れ替わるたびに、
頻繁に方針が変わり続けている某地銀、
投資案件に対する姿勢が極端にかわる様子が
まるでパチンコのようだって言っていた友人は
タイミングよく利用しておりました。
現在はその羽根も閉じられているようですが。。

環境は常に変化し続けていると実感します。
高めの金利がネックで踏み出せない人が
いる一方、タイミングを逃さなかった人は、
その後、金利交渉や借換で上手に手当てをしていたり…

資産背景や経営力、適応力に応じて、
それぞれの道を歩むべきと思います。
しかしながら、残念に思うこともあって、
努力の末に物件の見極めから融資の承認まで
取り付けた方が、直前になって購入を取りやめ、
そのことをずっと悔やみ続けていました。
自分の決断に後悔だけは
したくないと強く思いました。
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『融資A』

一人目:

以前に楽待コラムで対談させて頂いた相談者
さまから、念願のアパートオーナーになれました!!
と嬉しい御報告を頂きました^^
おめでとう御座います!!!
売主さんとの価格交渉では、コラムで
展開させて頂いたように
最後の一押しも有効だったそうで、
自分のことのように嬉しく思います!

わずかな時間のためだけに、わざわざ飛行機に乗って
北海道から駆けつけてくださった熱意に
頭が下がりましたが、
そんな方だからこそ、物件精査をはじめ
最大の難関と思われた融資の壁も
見事に乗り越えられたことと痛感致します。

ちなみに木造アパートですが、
地元の金融機関にて、金利、期間も申し分のない
好条件での取引だったようです。

二人目:

地方に物件を求めていらっしゃいました。
しかし、在住在勤の壁が立ちはだかって、
当該物件のある同県の金融機関では
融資が難しい状況です。
日本政策金融公庫では、無担保無保証人で
融資が付くも希望金額に届かず、諦めるという
苦渋の決断をされていました。

当該物件を担保提供すれば数字が
伸びたはずですが、
そういった方法は難しいと若い担当者に
断られたそうです。
タイミングや、申し込む人、物件、
担当者によっても
答えがだいぶ違うもののようですね。
大変お疲れ様でした。

三人目:

同様に、地方に物件を求めていらっしゃいました。
古い建物には価値もなく、
積算=土地値が買値4千万の約半分と大きく
乖離していたものに、
公庫でほぼフルローンをつけられていました!

預金と無借金の戸建があることに加え、
まだ借入期間が残っているアパート経営も、
順調なことが評価された結果といいます。

彼の場合もそうでしたが、以前にも
沢山預金のある方々、同様に預金担保することも
なく、皆さん購入価格相当の融資がおりていました。
蓄えたお金を実際に使用せずとも、
有利に利用できるだなんて、
さすが“現金”ですよね!

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2012年06月06日

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『都心新築大家さん』

城東や城南地区を中心に土地を求め、そこに
アパートを新築することを10年以上続けている
サラリーマン投資家と雑誌「BUTLERS」(7月号)
の企画で対談させて頂きました。

ここでの城東や城南といったエリアは、都心の
“ある地域”をさしていますが、全国にも同じ名前は
たくさんあるようです。

ちなみに僕自身、あやふやなこともあり、
確認したものを
以下にまとめさせて頂きました。


 □都心5区:
  千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

 □城西2区:
  中野区、杉並区

 □城南4区:
  品川区、目黒区、大田区、世田谷区

 □城北6区:
  文京区、台東区、豊島区、北区、板橋区、練馬区

 □城東6区:
  墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区

 □多摩:
  東京23区と伊豆諸島、小笠原諸島を除く東京都


中古アパートからスタートしたそうです。
古いものは徐々に売却して、
最近は新築一辺倒とのこと。
土地を見つけると、競合を意識しながら
スピーディーに、どんなものが
建つか検討したり、条例を調べたり…
一連の作業は大変手間がかかるものですが、
建築まで含めて信頼のおける
優秀なパートナーに恵まれたことも
大きいそうです。

また彼は、特に中古RCは維持費の
負担が大きいことに嫌気がさし、
木造の2階建てアパートにたどり着いたそうで、
とても共感しました。

各物件とも立地は駅から徒歩5分以内と申し分
ありません。また天井の高さなどこだわる部分と、
設備はそれほど費用をかけないという具合に、
ポイントを押えてバランスよくまとめて
いらっしゃいました。

新築プレミアムといわれる
高めの賃料設定が、10年経過した今でも
継続している物件もありました。
最初の設定が安すぎた訳でもなく、
立地を含めた企画力の勝利だと
思いました。

また経営者のご人徳も大きいと感じます!
アパート経営は人とのかかわり方
如何で、成否を左右するということも、
拙い経験より、学びつつあります。
このたびのご縁、誠に有難う御座いました。

   ※   ※   ※

なお、対談の様子は、「Butlers」の
7月発売号に掲載されます。
発行者は、一部屋700円/月〜の
インターネット回線を供給する
潟激Wデンシャルインターネット様です。

「無料セミナーご招待」

6月22日、東京国際フォーラムで
「満室大家塾」セミナーが開催されます。
講師を務めさせて頂きます。
参加費は無料です。ご興味ある方は
直接株式会社レジデンシャルインターネット
様にご確認くださいませ。
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『RIG音声サービスID』

6月号をリリースしました!

【28回目:47分09秒】

 1.city bank
 2.円高すすむ
 3.海外投資考
 4.旦那さん
 5.ポンタカード
 6.ファミマ・Tカード
 7.恋愛相談
 8.サラリーマンをやめる人達と不動産
 9.リタイアに飽きた人と不動産
10.カルガリー大学と不動産
11.グリーンカード

お申し込みは こちら まで。
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※DVDを発売中!!の記事はどうぞこちらを御覧下さい。
※楽待で連載中、どうぞこちらを御覧下さい。
※6月のセミナー/イベントは10日、16日、22日を予定しています。
 ご興味ある方、ご連絡お待ちしています。お問い合わせ
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号(5月発売)に掲載!
※賃貸LIFE創刊号(6月発売)に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。
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本屋では手に入らない「石原博光の不動産投資最新ノウハウ集」
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『リタイア生活から復帰する人たち』

最近のポスティングでは
アパート経営でセミリタイアされる
方々をご紹介しましたが、
その中で4月にハワイに移住された方より、
「車を購入し、学校も見つけ、アパートも決まり、
着実に生活の足場を築きつつある」と
ご連絡をいただき、嬉しく思いました!
今月中に数日間ですが帰国することになり
続報を伺うことになりました。
今から楽しみです!!

そして今回のテーマですが、
僕の周囲にいる、リタイアから復帰した人
の話です。

医学博士の彼と知り合ったのは、
セミナーにご参加頂いたことが
ご縁の始まりでした。
偶然にも近所にご在住でして、
著書も多数、著名と存じています。

とてもハードなお仕事だそうで、
ご自身で50になったらリタイアしようと
心に決めて、頑張ってきたそうです。
ハワイにコンドミニアムを入手、
これまでのたくわえと、不動産からの家賃収入を
糧に、50才を迎えるとリタイアを
実現されました。

現地では、大学に通ったり、
友人達との交流を楽しんでいたそうですが、
次第にこれまでの仕事関係者たちから
「どうしても!」という仕事の依頼が
増えていき、結局3年間のリタイヤ生活に
見切りをつけて、
こちらに戻ってきたそうです。

両端をご経験された今、現状に満足している
ご様子でした。ますますのご活躍を
応援させて頂きます!

また彼の話から、
以前こちらでご紹介させて頂いた
カナダのケロウナでいったんリタイア
生活に入ったけれど、
2週間でその生活に飽きてしまって、
今ではバンクーバーを拠点に
日本とのビジネスの架け橋を
担っている知人の話が思い出されました。

そういえば皆さん、会社を辞めたその後は
社会とのかかわりを持つためだったり、
夢の実現のために、
なにかしらお仕事をされているように
思います。

完全リタイアって、難しそうです…

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:11 | 日記

2012年05月29日

『クレームの増加』『アパート投資は通過点』『RIG音声サービスIDの予告』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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三作目(最新作)初版8千部:好評発売中!

※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『クレームの増加』

昨日は夜9時をまわるころ、
管理会社の担当者さんと電話で
リフォームの打ち合わせをしていました。

一通り確認し終えると、話題は
最近の賃貸市況や地元の金融機関の動向、
競合アパートについてや
新しい設備等々、情報の応酬となりました。

中でも印象に残った話として、
空室の理由が立地の場合もあれば、
オーナーの経営方針によるもの、
部屋に工夫が必要なもの等々、
物件ごとに理由が違うという言葉は
とても共感しました。

立地に難があっても埋まらない訳ではなく
じわりじわりと時間がかかる話や、
そんなエリアは、一度満タンになると
ほかに供給もなく新たな競合も生まれにくく、
意外と埋まったままという話も
特に地方で展開する身としては
面白かったです。

それから管理会社に入るクレームは
全国的にも増加の一途で、
5年前と比べるとおよそ2倍という
数字には驚きました。
そして例え同じクレームでも、対応の仕方で
その後が大きく変わることを
会社として研究していて、
しっかりと現場にフィードバックさせようと
する姿勢に、この会社の強さを
みたように思います。

話はいつしか、趣味にそれていき、
毎々ながら長電話になってしまうのですが、
楽しくてなりません 笑
いつもありがとうございます!!!
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『RIG音声サービスIDの予告』

6月号をもうすぐリリースします。
内容は以下を予定しています。

【28回目:47分09秒】

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 2.円高すすむ
 3.海外投資考
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※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。
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『アパート投資は通過点』

ここ1、2ヶ月の間に、周囲には
サラリーマンをやめた人が3人もいます。

いずれも30代半ば〜40代前半、
全員に共通することは、転職経験がないことと、
計画的だったこと、
そしてアパートを所有していることでしょうか。
あと、若々しく活力に溢れていると思います♪

僕も会社を飛び出した経験者ですが、
わずか2年にも満たない勤務期間ですら
大きな決断が要りました。

然るに3人は勤続も15年を越えていて、
会社では重要なポストを担っていたことを思うと、
よくぞ決断されたなぁと思います!

1人目:

独身の彼は、さっそく会社を立ち上げました。
専門的なノウハウを必要とする仕事なので、
前職の経験がそのまま生かせることが
強みだとか。
また職種的に、海外でも日本人ならではの
高い技術力が評価されてきているそうで、
積極的に世界に打って出たいと
抱負を伺いました。
アパートは家業で、安定した収入が
決断を後押ししたそうです。

2人目:

二組目はご夫婦です。奥様も収入があって、
さらに彼自身もアパート経営を含めて
いくつもの収入の柱があります。
長いお付き合いですが、商才に長けていて、
いつ独立されても不思議ではないと
思っていました。
すでに多くの資産を築かれていて、
海外展開も具体的に計画が進行中です。

3人目:

三組目は前々回にもご紹介しましたが、
アーリーリタイアを実現された
ご家族です。ハワイに住むことは
10年まえからの計画だったそうですが、
明確なゴールを持つことが大切なんだって
学ばせて頂きました。
そして彼らのそんな生活の基盤となって
いるのは、やはり日本にある
アパートからの収益です。

皆、次のステージを
力強く踏み出していきました。
自分のことのようにワクワクします!

そして昨晩お会いしたかたも、給料のほかに
やはりアパートからの収入も絡めて、なんと
3つの大きな財布を努力の末つくりあげました。
夢の実現のために
近い将来会社を飛び出すことでしょう。

安定した源泉の確保が、自己実現にむけて
大きな原動力となっている様子をみると、
そしてその源泉のひとつに不動産経営が成り得る
現実を見ると、嬉しさと共に大きな力が湧いてきます。

ご成功を心から応援させて頂きます!!!!!

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posted by 恵比寿のI at 06:16 | 日記

2012年05月21日

『円高』『楽待セミナー』『賃貸Life』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『円高』

FXは触ったことがありませんが、
やはり為替の変動は気になります。
なので、パソコン画面やスマートフォンから
レート表をときどき眺めています。

リアルタイムで移り変わる数字って、
見ていて面白いですよね。
もしもこのタイミングで取引していたらとか、
妄想もしばしばですが、
過去にガソリン先物で大損した経験から、
スピード感のある取引には
参加するまでには至りません。

個人的には米ドル/円が目下の興味です。
年度末にかけて84円近辺にあったものが、
この週末にかけて79円丁度まで戻した
値動きの激しさと独歩高には
驚きました!

最近は外貨両替について、よく考えます。
FX会社を利用すれば、手数料も安いのでしょうし、
現受けしたものを、リフティングチャージの
かからないマルチ・カレンシー口座にて
保有すればよいのかなぁ、でもペイオフの
対象外だし云々…。

また米ドルに限らずとも、
対豪ドル、カナダドルは77円台、
対欧州ユーロも100円台といづれも
円高が進んでいる様子ですね。

周囲でも、FXしている人は多いのですが
小資本からでも始められるその手軽さや
すぐに結果が出ることも
人気の理由と思います。
今回の円高局面で上手に結果を出すひとも
沢山いることを思うと
さらに興味は募るばかりです^^
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『楽待セミナー』

来る6月9日・10日の2日間で
8名の講師による不動産投資セミナーが
開催されます!

「8人の成功者による不動産投資
  ノウハウ完全版!8つのステップセミナー」

と題して、こちらにご紹介させて頂きます。

また僭越ながら、2日目に以下の内容を
お話させて頂くことになりましたので、
ご案内申し上げます。

【Step5 管理・運営】 

第1章 
 不動産投資における「管理・運営」の重要性

第2章 
 賃貸経営の主な流れ

第3章 
 物件購入後に利回りを上げるコツ・ノウハウ

第4章  
「自主管理」と「管理会社委託」の
           メリット・デメリット

第5章 
 実録!トラブルとその際の対処法

第6章 
 任せて安心!「客付けが得意」な
            管理会社の見極め方

第7章 
 管理会社・協力会社に
    味方になってもらうための関係構築法

第8章 
 満室運営を維持するための5つのポイント

第9章 
 物件の管理運営における
        「成功事例」と「失敗事例」

    ※    ※    ※

詳細はどうぞ こちら を御覧下さい。
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※DVDを発売中!!の記事はどうぞこちらを御覧下さい。
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※5月のセミナー/イベントは10日、19日、26日を予定しています。
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※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号(5月発売)に掲載!
※賃貸LIFE創刊号(6月発売)に掲載!
※楽待で連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。
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『賃貸Life』

(以下、転載文)

…国土交通省所管の公益社団法人、
「全国賃貸住宅経営者協会連合会」様が
6月下旬に「賃貸Life」という家主向け雑誌を
発行(創刊号)致します。

昭和44年、当時の建設省より認可を受けて
設立された団体となりまして、
下部組織に、
国会議員200名以上が参加する 
「全国賃貸住宅政治連盟」があります。

家主の会員数は約2万5千名、その方達に
配られるほか、自民党、民主党の国会議員、
国土交通省、総務省の担当部署等にも配布されます…

    ※    ※    ※

その雑誌に、急遽、参加させて頂くことに
なりました。

格式の高さやミスキャストとも思えるお声掛けに
とても恐縮致しましたが、
勇気を振り絞って、取材を受けて参りました。

取材方法は、公益社団法人の代表者様と
年商100億円超という管理会社の2代目様、
デザインリフォーム企業の代表者様、そして
その端に僕が加わり、座談会が行われました。

僕に課せられた使命は
“大家の立場で、賃貸Lifeの現状をお伝えする”
ことでした。物件ごと、エリアごと、
管理会社ごとに、より理にかなった経営手法の
確立を目指している現状を
経験談を交えながらお話させて頂きました。

拙い話が、少しでもお役に立てたのか
不安が残りますが…汗
貴重な機会を授けてくださった皆様に
感謝の気持ちでございます。
記事の仕上がりも楽しみです。
もしも1人緊張している顔を見つけたら
どうぞ笑ってやって下さい 笑

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posted by 恵比寿のI at 02:10 | 日記

2012年05月13日

『ZIGZAG』『創刊号』『満室利回り20%超』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『ZIGZAG』

物騒な世の中、悲惨で凄惨な事件ばかりが
ニュースをにぎわせていますが、
実際には凶悪犯罪は減少方向に、
そして軽犯罪は増加傾向にあるのが
現在の日本だと言われています。

銃の所持は第二次世界大戦後、銃刀法で厳しく
規制されていることも関係していると思いますが、
それが米国においては銃の規制は緩く
100万丁/年間もの銃器が購入されていて、
9・11以降はさらに増加傾向にあるそうです。
「自分の身を自分で守る」という精神が
その根底に根強いといいますが、無防備よりは
備えたいという気持ちもあるのでしょうね。

ちなみに米国では殺人事件が年間
およそ18,000件と、日本の約9倍にも
上るそうです。

留学生時代には、訪ねた友人の部屋に拳銃が
あって、お酒を飲みながら彼は
それを器用に分解したり組み立てたり、、
誇らしげに見せてくれたことが強烈な印象として
残っています。あの時の記憶を振り返ると
あの場では銃を手にしている彼がその空間を
支配していたと思います。銃口を向けられたらと
思うと恐怖でしたし、間違いがなくて本当に
良かったと思います・・
※ブレイディ法の施行前の話

そんな銃社会において、
銃の脅威から身を守るための10か条が
回状のように巡っているようで、それを目にする
機会がありました。
中身について、印象深かったものを少し
書き留めさせていただきますと、、

銃口を向けられた時、迷わず「ZIGZAG」に走って
逃げろ!とありました。そうすることによって
弾に当たる確率は4/100となり、
当たっても至死率は1%以下と記述されていました。

それからショッピングモールで買い物したあと、
車に荷物を積んだら、すぐに車を走らせるように!と
ありましたが、着座して財布やレシート、
荷物を整理している無防備な瞬間に
銃を持った人が車に入り込んでくるケースが
多いそうです。

回状は作り人知らずで、もちろんなんの裏付け
に基づいたものとも分かりませんが、
海外が近くなった今、いっそう気をつけたいと思います。
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『創刊号』

赤坂にある潟激Wデンシャルインターネット
さんの発行する賃貸物件オーナー向け雑誌
「BUTLERS(バトラーズ)」の創刊号
(5月1日発刊)にカラーで4ページに渡って
掲載されました。
栄えある栄誉に与り、光栄に思います。

記念すべき第一回目の記事は、
4月から一家でハワイに移住することになった
ある大家さんの道のりを伺う様子が
対談方式で特集されています。
この大家さんは、会社員のかたわら、
郊外に物件を所有して規模を拡大されて、
この春アーリーリタイアされたという経歴の持ち主です。
僕と年齢も近く、穏やかな表情に癒されつつ、
ハワイに立つ直前に、色々と貴重なお話を伺いました!、

今頃はハワイなんだなぁーって思うと、
羨ましいです。ご夫婦揃って3月31日に会社を
おやめになって、小さな子供を連れて海外移住です。
良く決心&実行されたと思います。
10年越しの計画だとも伺いました。
毎日サーフィンするとお話されていましたが、
きっと楽しまれているのでしょうね。

そしてハワイ・・
僕は一度乗り継ぎで立ち寄ったことしかなく、
空港から外にでたこともありません。
でも、きっと素敵な楽園なんですよね^^
大きな刺激となりました。
ハワイの大家さん、続報も楽しみにしていますね。
先日はお忙しい中有難う御座いました!

潟激Wデンシャル・インターネットさんは
賃貸物件において
光インターネットを供給する会社です。
ご縁あって、先日(5月10日)は4回目となる
地方経営についての講演をさせて頂きましたが、
そちらの参加者様、
ならびに会社のお客様向けのサービスの一環として
「BUTLERS(バトラーズ)」が用意されています。
今後もしばらく連載させて頂きますので、
どうぞよろしくお願い致します。

そしてセミナーも不定期ですが、今後も
予定しております。
開催日程は「楽待」又は「健美家」で告知されますが、
もしくは直接株式会社レジデンシャルインターネット
さんにご確認ください。
ちなみにセミナーへの参加費は無料です。
月々のランニングコストは700円/戸〜という
光インターネットに興味ある方も会社に直接
お問い合わせください。
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『満室利回り20%超』

となる築年数も古めの物件を
つい最近購入された方の話を聞きました。
所在地は茨城県と千葉県の県境、僕の物件の
すぐ近くになります。

その建物の存在はずっと知っていましたが、
マンションとしてではなくて、
長い間空室となったままのテナント兼住居として
でした。それを去年手に入れた人(業者さん?)が
マンションに作り変えて転売されたようで、
とても立派な変貌ぶりに驚きました!

今では入居者もつき、見事に稼動している様子、
以前はひとけのない寂しい雰囲気でしたが、
夜は照明できれいに浮かび上がり、
そのエリアも活気を帯びたように思います。
リフォームの力は凄いなって
つくづく思います!

売買価格は積算評価以下とのこと、
他県の地銀が期間も金額も素晴らしい
好条件で融資をつけたそうです。
大規模修繕をおえて外も中身もピカピカ、
しばらくは余計な費用もかからないのでは
ないかと思います。

素敵な話に嬉しくなりましたので
ご紹介させて頂きました!

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posted by 恵比寿のI at 04:41 | 日記

2012年05月05日

『人口増加』『音声5月号をリリース!』』『スーパームーン』『共用電灯のLED化』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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ブログ、314日目です。
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一作目3版7千部:好評発売中!

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三作目(最新作)初版8千部:好評発売中!

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『人口増加』

世界のトレンドは増加ですが、具体的には
どんな感じかなと思い、総務省・統計局のHPを
覗いてみたところ、2001年の総人口が62億人、
2011年では69億7,400万人とありました。
これはわずか10年間で日本の総人口の6倍に
匹敵する人間が増えたことになります。

そして日本はといえば、世界の流れに反して
減少傾向に転じたことは記憶に新しいかと。
2008年の1億2,810万人をピークに翌年
1億2,800万人と少し減り、その翌年2010年には、
1億2,810万人へと返り咲き、そして2011年には
1億2,770万人(2003年と同じ)と
大きく減少していました。
その差は約240万人となりますが、
これは新潟県(都道府県別で人口の多い順から14番目)
の総人口とほぼ一緒だと思うと、急変振りに驚きます。

次に同じく統計局のピックアップした先進国や
EU加盟国を含む主要国50カ国の人口推移をみると、
日本と同じく減少にあるのはロシア、ウクライナ、
そしてほぼ横ばいがドイツやポーランド、
それ以外は増加傾向でした。

世界で最も人口が多い中華人民共和国は、2011年に
13億4,760万人とありましたが、人口抑制の
一環である「一人っ子政策(正式名称:計画生育政策)」
のために戸籍にカウントされていない
「黒孩子」(ヘイハイズ)もいるとされ、実際には
もっと多いとも。。

12億4,150万人(2011年)と、
1位と大差ないインドにも驚きますが、日本とは関係も
深いアメリカ合衆国は3億1,310万人で
3位につけています。
僕の頭の中では、アメリカは日本の2倍の人口という
認識でしたが、もう昔話となっていたのですね。
ちなみに米国は、100年以上かけて1915年に
1億人に達してから
52年後の1967年に2億人、そして40年後の
2006年に3億人突破、2043年には4億人とも
言われているようです。
また世界は2050年をまたずして
100億人を越える可能性もあるそうです。

人口は増えても減っても色々と問題がありそうですが、
せっかくなら増加に一票です。閉塞感も打開できるように
思います!!
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『音声5月号をリリース!』

RIG音声サービスIDの5月号を
リリースしました!!

※お申し込み頂いた方へ・・・

ヤフーメールで折り返します。
迷惑フォルダに届くこともあるようです。
まだ返信が届いていない場合は、お手数ですが、
こちら までご一報をお願いします。

※バックナンバーの配信予定はありません。

【27回目:1時間05分09秒】

 1.鳥
 2.鼠
 3.スイス
 4.日本
 5.今後
 6.車
 7.けもの道

◆↓ お申し込みは ↓◆

980円で最新情報を入手 「RIG音声サービスID」
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『スーパームーン』

今日(5月4日)CNNで「スーパームーン」
について報道がありました。

明日(5日)、月が地球にもっとも近づく
タイミングで満月(新月)になるそうで、
14%以上大きく、また30%以上も明るく
きれいに見えるとのこと。
年に一度のイベントです。

月の引力が強くなることで、
潮の満ち引きも影響をうけますが、
これが地震を誘引するのでは?と
心配する人々もいるそうです。
ニュースでは犯罪との因果関係についての
俗説を笑いと共に紹介していましたが、
古くは狼男やドラキュラ、
かぐや姫など、神秘的にも感じます。

日没後、人工の光が邪魔をしない
砂漠やハワイからは特にきれいにみえると
いっていました。
僕も久しぶりに東京の夜空を見上げてみたいと
思います。
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※DVDを発売中!!の記事はどうぞこちらを御覧下さい。
※楽待で連載中、どうぞこちらを御覧下さい。
※5月のセミナー/イベントは10日、19日、26日を予定しています。
 ご興味ある方、ご連絡お待ちしています。お問い合わせ
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
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『共用電灯のLED化』

マンションの共用廊下にある電灯を
丸ごとLEDに交換しました。

全部で11箇所、電灯のみの交換ではなく、
本体もそっくり取り替えました。

・東芝製
・防滴仕様(マイナス20度〜)
・100V〜240V(電圧フリー)
・3000K10W×10コ(階段と廊下)
・5000K17W×1コ(エントランス部分)

変えようとおもったきっかけは
蛍光管だと球切れも頻繁で入居者も不便なことや
交換費用も外注に頼るとそれなりに
掛かること、それと長期間風雨にさらされてきた
電灯はさびや汚れでボロボロだったからです。

今回の更新工事で期待している副次効果として
消費電力の抑制(従来の1/4)と、
6万時間という長寿命ゆえのランニングコストの
低減化、虫を寄せ付けない⇒美化といった
ところです。

商品は受注生産品とのことで、
発注から納品まで3週間かかりました。
費用は定価の約5掛け(一次取次ぎ店から直接入荷)、
取り付け費用と既存品の処分費用は、懇意先の電設会社
にて31,500円(税込み)で
請け負って頂きました。

先日楽しみに施工後の現地を確認して
きましたが、思ったよりも明るくて満足でした。
また従来品はデザインがちぐはぐだったのですが、
統一感も増してすっきりしたと思います。
しかし、、、
虫を寄せ付けないと思っていたのですが、
気のせいか虫が舞っていたようにも見えました。
皆さんのところはいかがでしょうか?
観察していきたいと思います。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 00:22 | 日記

2012年04月28日

『尾嶋健信さんご出版』『楽待コラム4月号をリリース!』『クラウド?』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『楽待コラム4月号をリリース!』

読み方がわからず“らくたい”と
発音していたことは、はるか遠い過去の話ですが^^;
“楽待(らくまち)”といえば、潟tァーストロジック
さんが主催する収益不動産に特化した
マッチングサイトとして有名です。

リクエストを登録して、スマートに物件紹介が
受けられる便利なサイトという認識はありましたが、、
実は“非公開物件”をダイレクトに紹介してもらえる
独自の仕組みで特許※まで取得されていたことは
コラムの連載をはじめるまで知りませんでした。

  ※特許第4562205号

そして昨夜(4月27日)、7回目となる
投資家さまとの対談をまとめたものが
コラムとして配信されましたので、こちらに
ご案内させて頂きます。

今回のテーマは

 『5,350万円で区分マンションを4戸購入。

    業者の「言いなり」になったワケとは!?』

と題して、9年間における相談者様の
投資経験をトレースできる内容となっています!!

⇒ こちらからどうぞ 
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『尾嶋健信さんご出版』

空室対策実践会を主催されている
空室対策コンサルタントこと尾嶋さんが、
このたび18日間で次の入居者が決まる!
という、ノウハウをまとめた本を
出されました。

すでに大家さんは無論のこと、これから
大家さんを目指す人にとっても
必携の書となることでしょうね!

尾嶋さん、おめでとうございます!!!



ハワイ旅行やお食事券、高級お肉、
ギフト券など総額100万円が抽選で
当たる!かも?というキャンペーンも
あるそうです。僕も029が当たりたいデス 笑

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『クラウド?』

本業ではおもに輸入化粧品や雑貨、食品などを扱う
小さな会社を経営しております。

去年末に掲げた目標の一つに「クラウド化」が
ありました。えっ、今さら??って思われるかも
知れませんが、、まったく詳しくありませんので、
仕方がありません><

冬休みを利用して、まずはインターネットFAXを
導入してみました。
導入費用は月々千円もかかりません。
取引先&顧客への周知徹底に
時間がかかることを見越して、従来のFAXも
そのまま運用してきましたが、
ようやくここに来て、誤FAXもなくなり
(来るのは営業FAXばっかり)、きれいにネット上で
管理できるまでになりました。
スマートフォンとの相性も良く、
ネット環境さえ整えば、いつでもどこからでも
確認できるのでとっても便利です!

遅ればせながらのIT革命ですが、極力データとして
管理するように進めたところ(印刷をしない)、
紙とインクの使用量を劇的に減らすことも出来ました。
また従来の印刷した書類をファイルにて
管理する方法だと、過去にさかのぼることにも
時間を要しましたが、今後は検索もらくちんです。

それから書類の保管ですが、最低でも過去7年分の
保管義務があっては処分もままならず、
これが従来方式だと相当なスペースをただの
紙置き場に供してきました。古くなるほどに
ホコリにまみれて、うんざりでしたが
今後はデータで管理なので、すっきりデス!
あとは記録が飛んでも困らないように
入念な対策も忘れないようにと思います。

ほかにした事は、

・G-mailやyahoo-mailのさらなる活用
・ドロップボックスの活用
・REFAXや転送FAXが必要な時も、パソコン上で
 処理&送信(徹底して印刷しない)
・電子印鑑の利用

ちなみに利用中のインターネットFAXは、
ボイスメールのサービスがあって、
留守番電話をデータ化してメールのように管理できます。
例え海外で受信してもとくに費用など
不要な点も気にいっています 笑

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posted by 恵比寿のI at 05:03 | 日記

2012年04月19日

『豊富なご経験』『天井裏に迷い鳥』RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『豊富なご経験』

某住宅販売会社(東証一部上場)の元部長職にあった方
から色々とお話を伺う機会がありました。
いまではご自身で会社を構えながら、
その豊富な経験と多方面に渡るご人脈を請われて
別の会社でもご活躍されていらっしゃいます。

入社当時はまだ無名だった会社が、店頭公開、2部、
1部とステップアップする過程において、
表には語られることがない壮絶な物語もたいへん
興味深かったです。
また会社がバブルのあおりを受けつつも
成長し続けることができたヒミツも・・

建売住宅には一般的にボルトネジが使用されていますが、
工事が進むにしたがって、建物の自重でナットが緩んで
いくそうです。
そうなると地震等で倒壊の危険性が高まります。
まだ会社が小さかった頃、
お客様に引き渡した後の家々を何百棟とまわって
不具合などを調査していく過程で分かったそうですが、
その対処としてラチェットネジといって
逆回転防止機能がついたものを採用し、
その後の業界のスタンダードとなったそうです。

いまでは金具も更に進化していて、
例えば羽子板ボルトといって、木材が年月を経て
痩せてきても、それに合わせてボルトが木に
密着した状態を保つようにバネ仕掛けで出来たもの
もあるそうです。地震で揺れ動いても、
その弾性のおかげでネジが切れてしまわない点は
大きな安心ですよね。耐震対策は今後、もっともっと
関心を集めていくことと思います。

また住宅販売といえば、土地の仕入れも大切な仕事です。
例えば古い建物が建っていたら、なるべく更地渡しは
避けるのだそうです。というのも、安く上げるために
壊したガラが地中に埋められてしまうと、その土地は
あとで沈下してしまう恐れがあるので!とのこと。
ほかにも、傾斜地など一見安くても造成にとても手間と
費用がかかるなんて話はざらで、
それだけに見極めは難しいことが分かりました。

例えば盛土、よう壁を築いてそこに土を盛る過程では
何度も水をまきながらローラーで踏み固めることが
大切との話には大いに納得でした。しかし
造成を請け負った会社によっては、
しっかり監督しないと、そういった手間を
おろそかにしてしまうこともあるそうで、
彼が若かりし頃は、毎日現場に足を運んだそうです。

そんな土地は、よう壁から距離をとって
さらに杭を打つから大丈夫という展開もありますが、
残念なことに杭のピッチが広すぎたり、
支持杭が適当な場合でも摩擦杭による対応で
コスト優先がざらだという話も聞きました。

あるときはカナダから輸入住宅を何百棟分仕入れましたが、
気温や湿度によって大きく伸び縮みを繰り返す
無垢材を床に敷き詰めるにはあえて隙間をつくるなんて話は
日本ではなかなか受け入れてもらえず、
また想像以上に虫がわいてしまってしまったり、
片開きのサッシも受けが悪く、失敗に終わったそうです。

僕も本業ではベトナムからコンテナで家具を
持ってきた取引先がありましたが、
やはり虫が湧いて売り物にはならなかったことを
覚えています。風土の違いは思いのほか大きい影響が
ありますよね。下調べの重要性を
再認識させられました。

組織が大きくなるに連れて、細分化が進むので、
意思疎通によりいっそうの努力が求められると
いう話にもうなずけました。
彼もポジションがあがるに連れて、
調整役としての気苦労もあったご様子。
怒号が飛び交う場面は数知れず、関係各所
それぞれの熱意や思いを尊重しつつも
掛け違えたボタンを正していくということにも
尽力がいったことが伝わってきました。
「自分のやり方はもう古い」ともおっしゃって
いましたが、一時代を築かれた方の言に
重さを感じました。
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『天井裏に迷い鳥』

2階建てアパートのなぜか1階の天井裏に
野鳥が入り込んでしまうという出来事が
ありました。

これで鳥が入り込んでしまったのはなんと
3回目です。前回および前々回は床下の
換気口の鉄柵がはずれていたので、ここが
侵入経路と断定してしっかりと対策を施して
あっただけにショックでした。

入居者から管理会社経由で連絡が入りました。
これまでは大工さんを派遣して
壁など壊して、鳥を救出、また元に戻すといった
手間をかけていたのですが、費用も馬鹿になりません。
また折角のちいさな命も
弱りきってしまった結果、救うことも叶いませんでした。

しかし今回はどこも壊すことなく、
連絡をもらってからきっかり1時間後には
無事に鳥の救出にも成功しました。
その方法ですが、物件に程近いところにいる
知人にお願いして、天袋から
30センチほどの隙間しかない天井裏に
あがってもらい、ほふく前進しての
救出劇となりました。

天井といえば強度がしんぱいですが、
ちょうど梁の上を伝って進むことが出来たそうです。
しかし痩せている彼でも天井裏で方向転換は
難しかったそうで、
ホフク後進はさらに難しかったと言っていました。

そして気になる侵入経路ですが、
周囲を確認してもらったのですが、特定には
至りませんでした。
今度現地では入念に確認したいと思います。

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posted by 恵比寿のI at 20:52 | 日記

2012年04月11日

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『小規模企業共済に係る一般貸付』

以前のポスティングで、毎月1千円〜7万円の
範囲で退職金の積立が出来て
(退職所得扱い、または公的年金等の雑所得扱い)、
掛け金も全額所得控除となるという
「小規模企業共済」をはじめとする
おもな節税方法について紹介させて頂きました。

共済といえば、「経営セーフティ共済」も
有名ですよね。最近月々の掛け金の上限が8万円から
20万円にまで変更されたのは記憶に新しいかと思います。

そして「法人向けのガン保険」、これは
掛け金が全額所得控除となるうえ
(50%所得控除の物も:商品による)、
解約返戻率が9割を超えることも
タイミングによって可能です。
しかし解約する時に相殺する経費がなければ、
節税という観点に絞っていえば、
納税の先送りにしかならなくなるので、
そのハンドリングにコツがいるなぁと思います。

さっそく掲題についてですが、
●金利1.5%で●期間〜60ヶ月の借入ができる
というお知らせが数日前に届きました。
●担保・保証人が共に不要とありますが、
実際は“納付済掛金”の範囲での貸付なので
預金担保みたいなものと思います。が、
解約する必要もなく、すぐに借入できる点でも
イザという時には心強いですね。
そして「経営セーフティ共済」も
●期間12ヶ月と短いのですが、一時貸付制度が
用意されているようです。

そういえば、前述の「法人向けガン保険」は、
その商品の過度な性質から、
国税庁より見直しを受けると言われていましたが、
その後どうなったのでしょうか?
あとで確認してみたいと思います。
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『高田馬場』

もしくは「大久保」、「新大久保」界隈で、
広さ25坪(理想は30坪以上)あって、
運動が出来るスペースを賃貸で探している団体が
あります。

用途は総合格闘技の練習場です。、
駅からの距離は問わず、倉庫やガレージでも、
地下でも良いそうです。

とりあえず、戸山公園方面なら
見つかるかも知れないとも言っていましたが、
全ては未定とのことです。
どなたか、あてがあれば ご一報 お願いします!
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『4月に入って・・』

先週末、お世話になっている管理会社へ
ご挨拶回りを行いました。

一日で三社めぐりましたが、異口同音に
お客様の動きがひと段落ついたとおっしゃって
いました。確かに先月お邪魔した時より
ほっとした空気が流れているような気も。

入居の旬は退去の旬でもあります。
社宅用に借り上げられていた所は、
まとめて解約があったりで
大変なオーナーさんもいらしたとか。

また近年の傾向として、退去の理由が
これまでの前向きなものから、
「出費を抑えるために実家に戻る」といった
不景気によるものが多くなっていることも
話の中で明らかになりました。

僕のところはといえば、そんな不景気にあって、
ご指導の甲斐あっておかげさまで全部満室まで
手の届きそうなところまできています。
・・という状況でしたが、昨日、一ヶ月先の
退去予告を頂戴しました。
そんな訳で再び三向聴 笑
まだ一度も完全満室を達成したことがないのですが、
その日が来ることを信じて頑張るのみですよね^^

そして今回の訪問では、枝が近隣へ越境して
しまっている件で、隣人よりご指摘があったそうで、
同日すぐさまお詫びに伺いました。
また敷地には大きな椿の木もあるのですが、
去年はそこに出来たスズメバチの巣を退治して
くださったこともわかり、知らないところで
たくさんご迷惑をお掛けしていたことに
申し訳ない気持ちでいっぱいになりました。
翌日、さっそく植木職人を手配しました。
この物件は、以前にもアメリカシロヒトリが
大量発生したり、枝が隣地までのびるたびに
都度対処療法してきたのですが、
これからは年間管理契約で事前に対応することに
致しました。

また最近は管理会社の元に
“ちょっとした音に敏感な入居者様”から
頻繁に訪問や電話連絡がくることも
わかりました。
かなりご年配の男性とのことですが、
話をするうちに気持ちの高揚がおさまり、
その場は収まるそうです。そして数日経つと、
訪問または長電話をしてくるのが
日課となっているそうです。
「なんとかしますから、オーナーさんは大丈夫ですょ!」
と、担当者の頼もしいお言葉に
甘えてしまっておりますが、
本当に頭が下がります。
感謝の気持ちを忘れないように、と
思います・・

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posted by 恵比寿のI at 04:29 | 日記

2012年04月04日

『五度目の正直』『中古転売』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『五度目の正直』

きょうデザイナー事務所の方から
気になる話を聞きました。
とある賃貸物件のリフォーム現場の出来事です。
改修を請け負った会社が4度も変更されて、
まだ完工していないそうです。

霊感が強いと自認する彼は、
その工事の引継ぎを打診されているそうですが、
悩んでいると打ち明けられました。

過去に4度も工事が中断された理由を聞くと
1番目は大工さんのご不幸、2番目は
倒産、そのあとの会社も色々あって
工事を断念せざるをえない状況に
陥ったそうです。その色々という部分も
「現場になにかを感じる」という理由から、
辞退につながっているのだそうです。。

現場で事件・事故はないそうですが、
最後の入居者が
「この部屋に、なにかいます」といって
退去されたそうです。
引き受けるとしても御祓いをしてからと
言っていました。
五度目の正直となることを祈らせて
頂きます!
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『中古転売』

かつての中堅デベであれば、
一案件で数億円〜の利益がのったそうですが、
いまではすっかり過去の話で、
利益幅も数分の一から十分の一程度まで
落ち込んでいると聞きました。

個人事業主の視点からだと、それでも十分すぎる
儲けだなぁと思いますが、
彼らに言わせると、“小さい商い”だけれども
必要に迫られてやっているとのことでした。

常時回転し続けなければやっていけない
企業体質ゆえの、苦しい実情が透けてみえたような
気がします。

また土地から仕入れて新築を建てるビジネスモデルも
背負うリスクと得られる利益のバランスが
保てなくなりつつあるとも聞きました。
とくに中小規模の会社にとってはますます逆風の
世の中なのかもですね。
こんな話を聞くと、10年間で顔ぶれがすっかり
替わってしまうというこの業界の風説?も
あたらずとも遠からずといった感じでしょうか・・・

そんな状況下にあって、中古をリノベして販売すると
いうビジネスモデルが台頭しつつあるようです。
最近目にした事例では、寮として使われていたものを
仕入れて全面改装を加え、去年の12月から
分譲したところ、わずか三ヶ月間で
完売したという胸のすくような話がありました。
各60平米の全三十数世帯、元都銀の所有物で
アルコープがあったりグレードも高く、
これまでもメンテナンスがバッチリされていたことも
改修費用の抑制に貢献したそうです。

リノベーションにかけた費用は1億円ちょい、
詳細も伺いましたが、的を得たリノベーション、
費用を劇的に抑えるコツ、バス便にもかかわらず
短期間で完売してしまうプロならではの手法が
凄いと思いました!
個人事業主レベルでも応用できることが
沢山あることを知るほどに、
常に勉強が必要だって思い知りました。

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posted by 恵比寿のI at 21:29 | 日記

2012年03月29日

『北海道から』『先日の・・』『RIG音声サービスIDの予告』『120畳』『強制執行後』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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ブログ、309日目です。
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『北海道から』

楽待さま主催の対談コラム、第6回目/3月号を
先日リリースいたしました!

 「価格交渉の裏技!○○の交渉をして

  最低10万円以上得をするノウハウとは?」

今回は北海道からの対談者様です。
どうぞ こちら から御覧下さい!!
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『先日の・・』

事故の件、色々ご心配を恐れ入ります。
体はおかげさまで大丈夫です。
厄年という言葉も頭をよぎりましたが、
大きな事故には至らなかったので、
厄払いのご利益があったのかも知れませんね。

今、車はディーラーに入庫中です。
リアバンパーが交換になるそうです。
「新しいバンパーだとボディの経年劣化した色と
違ってしまうのでしょうか?」と質問したところ、
塗装を調整するので心配には及ばないとの
ことでした。
それから、「バンパー交換は事故車になるのですか?」
と訪ねると、損傷の程度によるそうですが、
今回においては、事故車扱いにはならないそうで、
これも安心しました。

仮に事故車扱いだと、再販価値が落ちてしまう
のですが、その場合は保険会社に相談すると
補償してもらえることも初めて知りました。

現在、保険会社用意の代車ですが、ハイオクって
とても高いですネ><
今週末には車も戻ってくるので、
それまでの辛抱です。
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『RIG音声サービスID』

4月号をもうすぐリリースします。
内容は以下を予定しています。

【26回目:1時間4分33秒】

 1.草加500
 2.東所沢
 3.入間
 4.岩槻
 5.春日部
 6.久喜
 7.穴
 8.商工中金
 9.英語
10.火事
11.代替電力
12.LED
13.ビービー弾と保険
14.海外進出する業種、しない業種

お申し込みは こちら まで。
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※DVDを発売中!!の記事はどうぞこちらを御覧下さい。
※楽待で連載中、どうぞこちらを御覧下さい。
※4月のセミナー/イベントは21日、28日を予定しています。
 ご興味ある方、ご連絡お待ちしています。お問い合わせ
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号)に掲載!
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『120畳』

こちらも先日の記事の続きです。
総合格闘技の団体が練習場を新しく
開設する話で、
畳を探していることを書きましたが、
記事を読まれて直ぐに親方(投資家さま)から
「120畳くらいだったら
在庫あるので、あげるよ!!」って
有り難いオファーを頂きました。

それにしてもそんなに大量の畳を
在庫していることにも驚きましたし、
「必要だったら車で届けてあげるよ」
とのお申し出も頂いて、とても感激しました。
友人共々、感謝申し上げます!!!

ちなみにパンクラスのチャンピオンを
擁しており、サンボの総本山としても有名な団体です。
スポンサーも随時場集しています。
興味ある方、いつでもご一報をお待ちしています。
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『強制執行後』

ブログ306日目のポスティングでは
友人の貸家で強制執行が行われたことを
お伝えしましたが、その後、すぐに次の
入居者が決まったそうです!

貸家は入居が長くなる傾向にあるため、
折角だからとグレードアップ工事を
行ったそうですが、内見者は工事する前の
状態をみて直ぐに決められたそうです。

さすがに都内の戸建は強いですネ!!
賃料が安すぎたのかもって彼も僕も思いましたが、
その分、長期入居につながってほしいと
思います。
今週末、引越しの前に内見させてもらいますが、
特設した冷蔵庫置き場など
どんな仕上がりなのか楽しみデス。
Oさん、おめでとうございました!!!

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posted by 恵比寿のI at 20:47 | 日記

2012年03月21日

『スポーツクラブ』『たたみ』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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ブログ、308日目です。
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『スポーツクラブ』

に向かう途中、交差点付近で後ろから
追突されました。月曜日の出来事です。

前方は赤信号で、片側2車線の左側、
先頭車両から数台目に位置していました。
信号が青に変わり、前車の動きに合わせて
ゆっくりと発進させた矢先、「ドン」と
後方から突き上げられました。

瞬間、ああ、追突されたんだな、、って
思い、車を止めました。
現場はとても車通りの多い国道です。
時刻は22時を過ぎていたとはいえ、
後方にはかなりの車があったので、このまま
留まっていいのか迷った挙句、
数秒後には数メートル前方の交差点を左折して
車通りの少ない路肩へと移動させました。

この過程において、後方の人とは
話をすることも、ましてやナンバープレートを
確認する余裕もなかったため、
ついて来てくれなかったどうしよう・・
と一抹の不安もありましたが、杞憂で終わりました。
しかし、降車して対面するや否や、
開口一番「ぶつかっていないよねー?」
と年配の男性。
僕は、「いやいや、はっきりとぶつかりましたよ。」
と返すと、「何かあったら、連絡してよ、急いでるから!」
と名刺を差し出してきました。

「こちらも急いでいますが(ジムに・・と心の声)、
ちゃんと警察呼びましょう」と提案しました。
しかし再び
「昼間、会社に電話してくれればいいから」と
繰り返して、帰ろうとする気配を感じたため、
「あとで揉めたくもないので、警察呼びましょう」
といいつつ、携帯で車の写真を撮り始めると
帰ることを諦めた様子でした。

その場で110番通報をしました。が、
ステイタスが“通話”となっているのに、
まったく音声が聞こえません。通じないことが
あるのだろうか?ってあせってしまい、
かけ直すために一度切りました。しかし
「もしもし!?もしもし!!」と何度繰り返しても
通話できない状況を目の当たりにして、
今度は彼が電話をすると、すぐに通じました。
けが人がいないこと、自走できること、
現場の状況などを説明し、警察官の到着を
待つことになりました。

待機している間、相手方に「失礼ですが
車の保険は入ってますか?」と訊ねると、
車両保険にもしっかりと入っていることが分かりました。
外は風が冷たく凍えるほどでしたが、彼はスーツで
佇んでいたので、「コートなどはおられたらいかがですか?
寒いので、体壊しますよ。」と声を掛けると
それまでの緊張した空気が、ふっと和らぎました。

ぶつかった原因をたずねる僕。
「うっかり、下を向いていました。。」と彼。
「体は、、首は大丈夫ですか?」と彼。
「不意打ちだったので、衝撃を感じましたが
今はなんとも・・」と僕。

車の損傷具合を確かめようと
しましたが、暗くてよく分かりません。
15分ほどすると自転車にのった警察官が1人、
駆けつけて下さいました。

警官と相手方が書類を作成する間、僕は
車中で友人でもある保険代理店の担当者に
詳しい状況報告、今後の流れ、心構えなど
心強くサポートしてもらいました。
具合が悪くなったら
すぐ病院へ!とも。頼れる友人に感謝感謝です。

しばらくして、順番がまわってきました。
免許証と自賠責保険を現認、それから
勤務先、連絡先など答えるままに書類に記入して頂き、
ほどなく完了しました。
書類の控えは被害者という立場だと
もらえないことも、はじめて知りました。

それから先方の保険代理店の担当者さんと
電話で少し話しました。火災保険でお世話になっている
会社だったので、そのことを告げると、
ここでも空気が変わったように思います。
夜も遅く、また翌日は祝日なので、
事故対応は休み明けになることや
緊急対応先のフリーダイヤルも教えて頂き、
ようやく一段落つきました。

別れ際に、相手から謝罪の言葉を頂戴しました。
それからスポーツクラブに立ち寄りましたが、
時間的に走ることを諦め、サウナと
水風呂でリフレッシュしました。

一晩明けると、カーディーラーの担当者に報告して、
今後一切の対応をして頂けることに。
とても助かります。対応を見守りたいと思います。

最後に僕の電話から110番通報したのに
通話が出来なかった怪、謎が解けました。
車外で電話を掛けたのですが、
Bluetooth機能(短距離無線通信技術)の為、
車内のスピーカーにつながっていたと
思われます。
僕自身よほどあせっていたのでしょうね^^;
あれっ?つながらない・・なんて思ったら
ご参考になればと思います。
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『たたみ』

友人の話です。
柔道5段の猛者で、刑務所に勤務して
いたこともありますが、今では接骨院を開業して
既に10年近く、
この不況下でも順調に頑張っています。

オリンピック強化選手としてや、
総合格闘技の世界にも身をおいていたこともあり、
詳しくは分かりませんが芸能界とも
お付き合いがあるようです。
芸人さんなど、街でからまれても
手を出せなくて悔しい思いをしているなんて
話を聞きましたが、色々あるんだなって思います。

先日、彼から古い畳を100畳ほど
手に入れたいと相談されました。
唐突さに驚きつつ、いったい何に使用するの?って
訊ねると、今度移転する総合格闘技の道場の
下敷きにしたいとのことです。
引越しも経済的な理由によるもの、できるだけ
費用を押えたいという思いがよく分かりました。

確かに大家業は、フローリングに変更する時
既存の古畳はいらなくなりますが、
在庫するものでもなく、通常は廃棄処分してしまいます。
そう告げると、がっかりした様子を尻目に
電話を切りました。

少しして、「もしかしたら畳屋さんはどうかな?」
と思いたち、例の「夢のたたみ」の担当者さんに
確認してみました。
すると「古い畳はあることにはあるけれど、、、」と彼。
ダニやのみの温床となってしまっており、
あすすめできないと言われました。
ダニアースとか、そんなレベルの対処では
間に合わないほどの状態だということが
わかりましたが、友人の状況を伝えると
過去に一度だけ、レスリングのマットを
オーダーメイドしたことがあることと、
公式規格など知識はないけれど、材質を工夫したり
して手探りで安いものをつくることも
相談に乗ってもらえることになりました。

友人と担当者さんを引き合わせましたが、
その後どうなるのでしょうか?楽しみです^^

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posted by 恵比寿のI at 01:28 | 日記

2012年03月14日

『凡人サラリーマンの逆襲』『加速』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『凡人サラリーマンの逆襲』

「30代で1億円の資産を築く会」
を主催される増山大さん・小林大祐さん
・坂口卓人さんら御三方が、
ご本を出版されました。
このたびは誠におめでとうございます!!!

ご挨拶およびAmazonキャンペーンのご紹介です。

〜 ◇ 〜 ◇ 〜 ◇ 〜 ◇ 〜 ◇ 〜 ◇ 〜 

本書は、近年良い話題の少なくなった
日本において、政治上・経済上、とても不安な
思いを抱きながらも日々がんばることしかできない
20代・30代の若手サラリーマンへ
エールを送る内容となっています。

「勤め先の仕事」から得た「ビジネスマンとしての
ノウハウやスキル」を自らのビジネスへ展開し、
「どうすれば30代で1億円の資産を築くことが
できるのか?」。

僕らが実際に失敗したり頭をひねったりしながら、
これまで行ってきた活動を紹介し、
なんとか、日本の誇る若手サラリーマンたちに、
もっと余裕を持った生活を送ってほしいという
願いを込めました!!!



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音声やセミナーなどが本を買うだけで特典として
付いてくるのでお得です。
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『加速』

周りでは、先月から物件を購入する人が
増えたなぁという印象です。

これまでも購入意欲に特に変化は無いように
思えましたが、
今月に入って3つも売買契約を控えている兵も!!
彼の場合は忙しい中でも金融機関を
30行以上も巡ったり、
交渉能力も長けているので
例外なのかも知れませんが、それでも
やはり年度末にむけて
融資が決まりやすいものと実感いたします。

また物件も最近はとくに目を惹くようなものを
見聞きしますが、大抵3月中の決済が条件だったり、
全空というものもありました。
そんな中でも、23区内で土地値相当額&12%の
ほぼ満室物件(売り出している矢先から
入居が進んだ結果)や、
神奈川県でも都心よりの急行の止まる駅、
徒歩数分でやはり15%超の土地値相当額のアパートなど、
これはレインズに載せた当日に
満額で10本近くの買付が入ったと聞きますが、
良さ気なものは足も早く、とても皆さん忙しそうです。

融資については、これまで以上に苦労する人が
増えたとはっきり感じます。
しかしながら、リーマンショック以降、
ストップしていたところがひっそり融資を
開始していたり(担当者いわく様子をみながら)、
都内在住者にあってはハードルが高い地方物件への
融資をひく新しいルートが見つかったり、
求めている人には道が拓けるものと
再認識致しました!!

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posted by 恵比寿のI at 13:33 | 日記

2012年03月10日

『強制執行』『地震保険』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『強制執行』

日常の生活では、耳慣れない言葉だと思います。
がしかし、アパート経営においては、そうでも
ないようです。

去年のポスティングでも触れましたが、
僕も経験しました。
家賃保証会社さんの責任において、明け渡しから
原状回復までを完遂して頂きました。
大家として、弁護士への委任状に署名と押印を
しましたが、他にこれといって手間は
無かったことが、過去に何度も夜逃げをされている
身としては、大きな救いでした。

そしてつい数日前、大家でもある友人の
貸家でも滞納者への強制執行が行われました。
購入時にオーナーチェンジで引き継いだまま、
家賃保証会社への加入が無く、しかも自主管理でしたから
大家自ら、弁護士探しからはじまり、
一連の馴れない手続きが、とても大変だったと思います。

強制執行において、当日荷物を引き上げる
スタッフさんの頭数が15人×25,000円と、
弁護士さん経由の専門業者より見積もられていたそうです。
間取りは3Kの1人住まいですから、
プロの引越し業者さんでも良い所4人位だろうにって
友人は思ったそうですが、
見積もりの時点では、深く考える間もなくて、
そのままOKしたそうです。

「本当に当日、これだけの人があんなに
狭い部屋にくるのかな?」という思いもあり、弁護士さんに
立会いを希望したところ、
当事者同士の不要な接触を避けるために、
現場には来ないでください!と言われたそうです。

しかし彼は気になって仕方が無く、当日
こっそりと現場にいったそうです。
もしも15人もいなかったら、どうしようという
思いを秘めつつ・・

そして当日、、ちゃんと全員居たそうです!
現場では、15人のスタッフさんと関係者達がひしめきあって、
異様な光景だったといいます。
狭い部屋にそれだけの人はさすがに不要なようで、
ほとんどの人たちは、外に待機している風だったそうです。

きっと、万が一の事態には、数で圧倒出来るという
そのような深い意味もあったりするのかなぁと
思いましたが、どうでしょうか?

その後、僕も物件を見学させて頂きましたが
想像とは裏腹に、きれいな状態だったことに驚きました。
畳の表替え、CFの張替、壁紙一部補修、
それから冷蔵庫置き場の新設、木部の塗装、トイレ補修、
入念な清掃ですぐに貸し出せることと思います。

Oさん、お疲れ様でした!!!
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『地震保険』

「地震保険」について、大震災を契機に
認識が大きく変わった人も多いと思いますが、
僕もその1人です。

アパート経営を始めた頃は、
「火災保険を掛けておけばいいかな」という程度でした。
購入後しばらくは取得税やリフォーム費用など
出費もかさみ、CFも心細いものです。
ですから、質権設定の不要な物件については、
その性質もさることながら
1年毎の契約のため安く済む「共済保険」に
加入させて頂き、
年間にしてわずか数万円という掛け金のみで、
大いに助かりました。

そして資金調達の都合上、融資期間超を一括で
加入する必要がある物件においてのみ、
民間の損保にて対応してきました。
友人でもあった代理店のアドバイスに従い
地震保険をたまたま付帯させてありましたが、
このたびの震災で被った被害も、
保険で賄うことができて、おかげさまで
友人にはとても感謝しております。

ほぼ毎日といってよいほどの地震に
鈍感になっているような気がしますが、
ニュースによると東日本大震災後の有感地震、
全国で1万回超すそうで、2010年の1年間に
起きた地震と比較すると8倍近くも!!
国土地理院の分析によれば、
岩手県山田町の観測点では、3.11から
先月までに、地面が東へ76cmも動いたことからも
地震活動が活発な状況のようです。

そこでこれまで共済で済ませていたものも、
地震保険を付帯させるために
損保に切り替えることにしました。
以前の記事では、一部の共済でも地震保険
を扱っていることに触れていますが、
守備範囲や国の再保険制度の仕組み等の
特徴を考慮した結果、今回の決断に至りました。

家庭総合タイプで新価を基本にして、
水濡れ損害や不測かつ突発的な事故、施設賠償など
出来る限り手厚く備えるタイプにしました。
また、20万円フランチャイズとも呼ばれる
免責の制限もなくし、風災なども自己負担額を
ゼロとしました。

浸水の不安がない立地では「水災」補償をはずすと
結構安くなると言われていますが、
木骨等、躯体によっては全くはずせなかったり、
「水災一時金のみを受け取るタイプ」として
補償を限定することが可能な会社もあって、
その分、保険料に差があるようです。
今回、「水災」補償の条件以外をかえずに
損保同士の5年分の保険料を比較してみたところ、
合計15万円も差額がありましたので、
こだわって見たいポイントだなって思いました。

それから自宅については、建物の価格+30%
として、家財は(たいしたものもいないので 汗)
かなり減額(新価実損払い:任意で減額すると
割りは悪いそうですが、、)した結果、
当初の見積もりから、さらに地震に厚く備えつつも
下がりました。

僕自身どのように考えて今回の選択をしたのかを
忘れないようにと、、
備忘録的に記させて頂きました。
とにかく何も無ければいいなと切に祈ります。

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posted by 恵比寿のI at 20:32 | 日記

2012年03月02日

『塗装』『現役の不動産鑑定士』『リスクヘッジをしつつ』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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ブログ、305日目です。
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『リスクヘッジをしつつ』

「高利回り・高稼働物件」を生み出すには?

続きは こちら を御覧ください。
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『現役の不動産鑑定士』

でいらっしゃる長岐さんがこのたび
物件に指値をする方法を分かりやすく
解説されたご本を執筆されました。

元メガバンク出身とのこと、
不動産業界と金融業界の両方に
ご精通されていらっしゃいます。

 “「高収益物件を25%引きで

    取得する方法ってナニ?」”

と感じたら、ぜひ、本の中身を確認
ください!とのことです。

長岐さん、このたびはおめでとうございます!!!



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『RIG音声サービスID』

3月号をもうすぐリリースします。
内容は以下を予定しています。

 1.法人契約と酷い退去の話
 2.安定的に低価格でエアコンを入手する方法
 3.安価にキッチンを入れ替える方法
 4.プレミアカード
 5.水濡れ事故の顛末
 6.家賃を踏み倒される話
 7.ソシアルの保証について
 8.ステイタス
 9.最近の住宅ローン
10.火災事故と後処理の話
11.強制執行

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『塗装』

去年、築26年目を迎えたアパートを
2棟まとめて全面塗装しました。
同時に、痛んでいた屋根や軒天、そして
共用階段や手すりなどもきれいにしました。

施工期間はおよそ5ヶ月間!!早い業者さんだと
2週間なんてこともあるようですが、
いつ顔をだしても黙々と作業をしてくださる
お背中がただただ頼もしく、
この道50年という70歳を越えた社長と
息子さまに、とてもかわいがってもらいました。

新築以来、一度も手をかけなかった外壁は
痛みもそれなりでしたが、丁寧に施工された
建物のようで、ゆがみも無く、地震の影響も
皆無で、本当にしっかりとしているとの
お見立てが嬉しかったです。
そしてある日、寡黙な親方の口から、
「貸すのがもったいないくらいに、きれいに
してやる!」と力強いお言葉をいただき、
これほど心強いこともありませんでした。

購入した頃に、僕の会社に出入りしている
大学生たちを引きつれ、外階段を塗ったことも
ありましたが、ケレンが甘かったせいか、
数年とおかずに塗装がはげかかってしまいました。
その拙い経験があればこそ、手間のかかる作業の
連続であることが痛いほどわかります。
雨どいや電気メーターの受け板ほか
あらゆるところを丁寧に丁寧に
して頂きました。暑い日も寒い日も手塩に
かけていただいて、頭が下がる思いです。

費用は一棟約50万円、屋根が別途20万円で
おつりがありました。
足場代、高圧洗浄、ケレン、錆止め、二度塗り、
そして外階段の塗装、コーキング目地打替や
痛んだ箇所の修理など含めての価格です。
頂戴した作業項目(なんと全て詳細に記録してあります!)
をみると、
玄関扉1枚2千円、換気フード1箇所500円
とあります。作業にかけた手間を考えても
破格だと思います。
とくに雨どいの塗装など、ここまで徹底的に
塗ってあるものを見かけたことがなかったので、
手のかけ方と仕上がりには感動しました!

現場に足を運ぶと、近所の人にはずいぶんと
褒められます。
先日も散歩の途中にあった自治会長さんと
「ずいぶんきれいになったねー」なんて会話から
地震の影響やお孫さんの受験のことまで
大いに弾みました 笑

親方さまとのご縁は、
管理をお願いしているF社長様の
ご人徳によるものです。
僕自身、何から何まで、
すがりっぱなしで、まったく頭が上がりません。
いつも素晴らしいご指導を
誠に有難う御座います!!!

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 23:03 | 日記

2012年02月23日

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『OUTPUT@』

先日の記事の続きです。
簡易舗装された駐車場にあいた穴の
補修について、
先週末、無事に行いました。
当初の予定よりも安く済みました。

  ※  ※  ※

!)使用したもの

前田道路株式会社のDRミックス
(応急処置用簡易舗装材)
1u当たり厚さ3cmで2〜3袋必要
30キロ入り
税込み980円×2袋使用しました。

!)使用方法

劣化した凹み部分に盛って均等に
均し、その上から車のタイヤで転圧を
かけました。タイヤで直接踏みつけましたが、
処置材がこびり付くこともなく、
作業は簡単でした。

!)作業時間

初めてにもかかわらず、
20分もかからなかったと思います。
感覚としては、あっという間でした。
なお、雨上がりの直後でも作業できると説明
ありましたが、“繊細さ”は必要なく
誰でも簡単に出来ると思います。
ただし!?30キロ入りの袋は
かなり重いので、腰に注意しましょう 笑

  ※  ※  ※

作業には軍手を用意していたので
助かりました。ウエットティッシュが
あればなお良かったデス(汚れた手で運転するよりは…)

一点、気がかりなことがあります。
「応急処置用簡易舗装材」とあるので、
耐久性について不安が残ります。
経年変化など、おってシェアさせて頂ければと
思います。
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『OUTPUTA』

現在千葉県では、●●銀行(地銀)が融資に
積極的とは有名な話かと思います。

既存実行分の金利引き下げ交渉では、
5年間の固定金利が0%台なんてことも!
以前は投資物件に後ろ向きといわれていたのに、
大きく方針転換したように見受けられます。

さらには法定耐用年数超過の物件にも、
独自のスキームで対応したり、
また同県においては、他の複数の金融機関も
そんな姿勢が伝播したかのように
積極的との話が飛び交っています。

特に融資エリアにおいても、
都市部に限らず県内全域をカバーしてくれることも、
県内居住者ならではの大きなメリットだと
思います。とても羨ましく思います!

そして隣接する埼玉県においては、
●●信用金庫がほぼフルローンで
対応している話も先日うかがいました。

居住地以外への融資が難しくなっていくなか、
地元の強みを利用していく方法が
ますます勢いづいていくのかなぁと考えます。

ただし、いずれも支店や担当者によって
温度差があることは明白な事実かと。
上手にポイントを押えて行きたいですネ!!

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 04:25 | 日記

2012年02月15日

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『ソプラノ大家さん』

こと、本名:菅原久美子さんが
ご本を出されました!!

“主婦業”をしながら“大家業”、
“プロとして声楽家の活動”と、
パワフルなご活躍ぶりは、ブログ等で
皆さんもご存知かと思いますが、
そんな彼女の元気のヒミツが本として
世の中に発信されることになりました。



前半は、菅原さんの貧しかった幼少時代から
一念発起して、数々の夢を現実のものとしていく
流れが良く理解で来ます。

後半は、おばあちゃんからアパートを相続して
大家業をスタートされた経緯や、その後
ご自身が成功に至った必勝ポイントを
しっかりと検証&まとめていらっしゃいます。
とても分かりやすく、読みやすかったです。

幸運の女神は後ろ髪が無い、とは
よく言われていますが、だから前髪を掴め!と
いった教えを、彼女の生き様から
感じ取りました!

沢さんのメルマガでは、自叙伝的なご本として、
また自己啓発という側面にもフォーカスして
ご紹介がありましたが、僕も共感します。

幸運の掴まえ方がぜひ知りたい!!
という人に、お勧めしたいです。

ご出版、おめでとう御座います!!!

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『アパート経営の風景』

先日は大家さんという職業に興味がある
方々へお話をさせて頂きましたが、
その後、参加者さまのほとんどから
感謝のお言葉とこれからの決意を込めた
熱いメッセージを頂戴し、嬉しさと
責任の重さを改めて認識しました。

そんな参加者さまにおいて、一番多かった
ご質問が、本業の片手間にアパート経営が
務まるものなのか?という疑問でした。

自身の経験からいえば、そんなに度々
現地には足を運ばなくても、管理会社さまや
職人さまたちとの関係次第で、十分に
遠隔経営は可能と思います。

と、前置きが長くなりましたが、
最近起きた出来事を振り返って見たいと
思います。

先月は退去と入居がありましたが、
一切の手続きを管理会社さまに一任させて頂いて
いますので、電話とメールで完了しました。

また退去部屋の畳交換だけは、以前ご紹介申し上げた
「夢のたたみ」へ大家から直発注しましたが、
部屋番号とカギの暗証番号をお伝えするだけ、
施工完了後はネット銀行からお振込みさせて頂くだけと
シンプルでした。

あるお部屋からは水漏れ事故が
発生しました。プロパンガスの給湯器につながっている
給水管の一部が、寒さで凍結⇒膨張して、
ナットが緩み、氷がとけたタイミングで、
水が漏れ出した模様です。
夜の出来事でしたが、管理会社さまが現地を確認して
ガス会社さんに緊急対応してもらい、
僕は後日に報告を受けて完了しました。

またエアコンの取り付け、クロス工事、
室内洗濯機置き場の増設工事なども
先月のイベントでしたが、いずれも
それぞれの管理会社さまにて対応して頂き、
無事に全てを完了しました。

今月は、キッチンの入替、水道蛇口の
自動洗濯機用水栓への交換、
玄関ドアクローザーの交換、
トイレドアノブの交換、
建具のたてつけ調整、ルームクリーニングほか
予定していますが
電話とメールだけで済ます予定です。

家主自身が現場で采配を振るうか否かは
方針によりけりですが、このような方法でも
まっとう出来ると思います。

そして昨日は、駐車場にあいている穴が
大きくなってきたので何とかしてほしいとの
ご要望を入居者さまから管理会社さま経由で
頂戴しました。
そこは砕石をコールタールで固めた簡易舗装と
なっていて、一部劣化が進んだ状況です。
この件は、ホームセンターで
「インスタントアスファルト:レミフォルトST」
を購入して、今度の週末、自分で直そうと
思いますが、撒いた上からタイヤで転圧するだけと
簡単です。しかも1袋数千円^^

何気ない、アパート経営の日常を
ご紹介させて頂きました。

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posted by 恵比寿のI at 18:32 | 日記
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