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2012年11月20日

『足で投票』『エアコン交換』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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ブログ、342日目です。
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『足で投票』

24日のセミナーあと、久しぶりに海外へ行きます。
去年は洪水前のタイ、そして摩擦が生じる前の
上海、年初にはシンガポールとアジア尽くしでしたが、
今回は数年ぶりの米国本土です。

レンタルiPhone、レンタカー、往復チケット、ESTA、
ホテルを全て手配完了しました。
陸路500マイル以上の移動も予定していますので、
国際免許も都庁(第二庁舎)で取得してきました。
仕事ゆえの一人旅、
独り言には気をつけなければ 笑

  ※    ※    ※ 
 
あるサイトに問い合わせしたことがきっかけで、
上海にすんでいる人と交流が続いています。

電話番号は“03”からとなっていたのに、
米国を経由して上海で電話を受けていることを
教えてもらいました。電話料金も
国内の固定電話と変わらないとのこと、
とても驚きました!

その人は米国に30年以上住んだあと、
拠点を上海に移した日本人。
学校を経営し、世界をまたに様々なビジネスを
手がけているとお聞きしています。

現在の上海、とくにこれといって危険は
ないそうで、快適に過ごされている様子でした。
しかし水が3日間も断水して
ご飯が炊けない日があったとか、
そんな話も伺いました。

そして現地では、米国を筆頭にカナダや
オーストラリア、シンガポールなどの諸先進国へ
人口流出が生じていると教えてもらいました。

2012年11月10日の『経済参考報』に
よると「中国では現在、1970年代末以来の
3度目の移民ブームが起きている」と報じらていて、
中国社会科学院の関連報告書でも、
「中華人民共和国史上3度目の移民ブームが
起きており、中国は世界最大の移民輸出国家」
とあるそうです。
2009年に中国から米国への移民だけで
その人数は6万5千人に上り、しかもその大半は、
エリートや富裕層であり、この現象を
「足による投票」という造語でもって
本質が説明されていることも教えて頂きました。

また別の日のやり取りでは、
外から見た日本の不動産価値について、
お話を伺いましたが、
「自国民が過小評価しすぎる=
外国人には安く魅力的に見える」とのこと。
コンコンと沸きだす水資源も
優れたインフラや都市機能も
安心して歩ける治安のよさも
魅力的にうつっているそうで、
具体的にどこがどれだけ買われている
といった話から、広大な土地購入を
阻止するための行政の対応策なども
具体的な事例と共に教えてもらいました。

はるか昔に日本を離れて、様々なご経験を
積まれた方の視点や考え方が、とても
刺激的で、面白く思います。
不思議なご縁に感謝します!!
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『11月24日のセミナー!!』

東京国際フォーラムで開催されます。
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『エアコン交換』

円安がすすんでいますね。といっても
まだまだ円高なんだと思いますけれど…
78円53銭の時にUSドルに替えてあった
ものをPCD仕組み預金で短期運用したところ、
円転されて戻ってきてしまいました。
利息は良かったのですが、
為替差損を被りました^^;

  ※    ※    ※ 

入居者さまよりエアコンの調子が悪いと
電話を頂きました。以前に、
入居者 ⇔ 大家 ⇔ ガス会社
という工事をした経緯で直に連絡が入りました。

@掃除しても黒いカスが出る
A室外機のファンを覆っているカバーが割れている
 (子供の指や小動物が入ると危険とご指摘頂く)
Bエアコンの効きが弱い
といった状況がわかりました。

電話を受けながら、本体下部に表示してある
年式とメーカーを確認いただくと
98’製のコロナと判明し、書き留めました。
そして、新しいものと交換させて頂くこと、
設置工事の立会いをお願いしたいこと、
日時調整のために折り返し連絡差し上げたいこと、
を約束して電話を切りました。

同日の夕方、●’sデンキに向かいます。
するとたまたまセールしていた
“広告の品”の最後の1台を確保できました。
工事は翌日の午前中から可能とのこと、
入居者さまにはその場で電話確認させて頂き、
立会いをお願いしました。
最初の電話から24時間後には新品のエアコンです。
スムーズな解決に大変喜んで下さり、
タイミングの良さに僕もとても満足でした。

エアコンの寿命は10年とも言われていますが、
今回は製造から15年目になるので、良く頑張った
ほうと思います。
入居中のエアコン入替はご不便をいただくことや、
商品も在庫都合で、すぐに取り付けられるもの
しか選択がなくなるので、
なるべく入退去のタイミングで、
古いものは稼動する状況でも交換することに
しています。

店員さんに「真空引き」について
確認しましたが、ご安心ください!とのことでした。
会社として責任を持って作業してくれることを
説明頂きました。
以前に自宅のエアコンを取り付けたとき、
某量販店では真空引きをしてもらえなかったのですが、
異音がしたり、
暖房が途中で冷気に変わってしまうことがあり、
コンセントを一度差し替えないと復旧しない症状にも
いまだに悩まされています。真空引きのせいなのか
よく分かりませんが、中途半端な工事を招いてしまった
自分が悔やまれます。

先日切れたトイレの電球もここで買う予定でしたが
なんと2コ入りの商品をサービスしてもらいました!
手に持っていたものを、店員さんからそれは
うちでサービスさせて頂きますと
仰って頂いたことに感激しました。
お忙しいところ、ご不便をお掛けした上に
立会いまで協力頂いた入居者さまにも
サービスの行き届いたデンキやさんにも
感謝します!!

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posted by 恵比寿のI at 18:32 | 日記

2012年11月13日

『重版』『緑被率』『床がフカフカ』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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『重版』

2作目となる「まずアパ」に
3,000部の重版がかかり、
合計13刷3万9千部となりました。
深い感謝の気持ちとともに謹んで
御報告申し上げます。

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『緑被率』

トイレの電球が切れました!
今夜は携帯のライトでトイレタイムです。

  ※    ※    ※ 

碑文谷ダイエーそばには、
広大な林があるのは知っていましたが、
友人いわく、敷地には最近まで
「この土地は売りません!」という札が
あったそうです。

場所柄、かなりの申し出があったことと
想像しますが、あれだけの土地を遊ばせておく
余裕が凄いとつくづく思いました。
その前を通り過ぎながら、
なにか特別な事情があるのかな?
あーでもない、こうでもないと想像は膨らむばかり。
某国のスパイ地下施設案は、快心の
思い付きでしたが、友人は飽きれてました。

そして今日は別の友だちと、横浜に最近
取得したというアパートの話で盛り上がりましたが、
やはり物件付近の地図には、緑色の敷地が
かなり広範にわたって目に留まりました。
友人いわく、「これ、個人の所有だよ」とのこと、
横浜市内の好立地に、これだけの山?
雑木林?が手付かずの状態にびっくりです。

昼間ガーデンプレイスタワーにのぼり、
39Fから東京を見渡しましたが、意外と
緑地もあることが新鮮な発見でした。
Tokyo23のデータによると
23区の公園分布は「東高西低」、
23区の緑被率では「西高東低」でした。
多い区だと15%を超えるところも。

※「緑被率」は樹木、芝、草花など植物によって
 覆われた部分の土地の割合
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『床がフカフカ』

数日前、管理会社から朝早くに
着信がありました。大抵メールで済んでしまう
関係でしたから、いやな予感がしましたが、
「天井から水が漏っているとの通報で
現地に急行します!」というものでした。

状況を確認してもらうと、
バルコニーのドレインから溢れた水が
階下のバルコニーに流れ落ちたということでした。
これといった被害もなく、ほっとしました。
ドレインの清掃で済ますことになりました。

  ※    ※    ※  

「床がフカフカするので、直してほしい。」と
入居者から管理会社経由で連絡が入ります。
トイレとお風呂をつなぐ廊下部分の
床が半畳ほど下がっているようです。

物件そばに住んでいるいつもの大工さんに
お願いすることになりました。
状況を電話でお伝えすると、
二つ返事で快く引き受けて頂くことに!
腕も良く、フットワークも軽く、
丁寧で入居者受けも良く(言葉遣いや清掃等)、
そして良心的な価格でいつも本当に助かって
おります。

今は新築現場を抱えていますが
週末に直してくださる予定です。
床を開口して、根太から補強して、床を貼って、
CF仕上げという内容で3万円とのこと。
いつもありがとうございます!!

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posted by 恵比寿のI at 21:22 | 日記

2012年11月06日

『まるで戦場』『盗難』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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『まるで戦場』

事務所を整理していたら、奥から
新品の靴がなんと2足も!!
ZARAの革靴とadidasのスニーカーを
発見しました。
なにか得した気分デス^^

  ※    ※    ※  

事務所のリモデルがはじまりました。
工事開始日の今日は、朝から
様々な職種のかたが入れ替わり立ち代りで
総勢9名もいらっしゃいました。
皆さんとは初顔合わせなので、駐車場の案内から始まって
挨拶もそこそこにさっそく図面を手に、
それぞれ打ち合わせをさせて頂きました。

ある職人さんのナンバープレートは
千葉県の「柏」とありましたが、
朝の交通ラッシュの中、
2時間かけて到着したとの話に頭が下がりました。

工事現場のカギは
キーボックスで管理することにしました。
沢山の人が出入りするので、これだけでも
お互いにかなり手間が省けて便利と思います。

事務所ですが、思いのほか天井高が低く、
シャワーブースがすんなり入りません。
設計図面上だとH:2500mm必要とのこと、実際は
そんなにいらないようですが、それでも難しいそうで、
他メーカーも検討しましたが、同じくダメでした。
仕方が無く、メーカーにて切り詰め加工を依頼しますが、
100mmカットで納期4週間、
それ以上だと7週間かかることが判明!
工期は一気にとはいかず、中休みがはいることに
なりました…

これまで石膏ボードにクロス仕様だった内装壁ですが、
「ボード」から「コンパネ」に入れ替えてもらい、
クロスで仕上げてもらいます。
そうすることで壁自体を強化して、
IKEAにあるような棚など、自在に設置する計画です。
これが一番楽しみかもしれません!
そしてこれは賃貸にも応用しようと思っています。
アパートにはなさそうなカッコいい収納棚の
反響を考えると、ワクワクします^^

スイッチやコンセント類、それと照明も
より使い易いポジションに変更します。
またずっと悩みの種だった書類の山を放り込める
床下収納を作ってもらうことにしましたが
これも楽しみです!

それにしても現場は“物凄い騒音”と“粉塵”で
まるで戦場のようです。
自分のことなので我慢できますが、周囲にとっては
とても迷惑なことと思います。
これが壁を接しているアパートやマンションだとしたら、
リフォーム期間は相当なストレスと思いました。
ご近所さまには事前にご挨拶まわりなど
欠かしませんし、「お互い様」と言っていただけるだけ
助かります。
しかし、経営とは関係のない入居者様にとっては
ただの迷惑、これまで工事のたびに、協力いただいた入居者様と
管理会社様の気配りに感謝するとともに、
もっと僕自身配慮が必要と思いました。
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『盗難』

髪をカットしました。
普段は夕方にいくのですが、たまたま
14時に訪ねたところ、ガラガラで
ゆったりとしていました。
「きょうはお休みですか?」との問いに、
「い、いえ、たまたま暇なもので…」とやや肩身が
狭かったです^^;が、気のせいか、
より時間をかけて丁寧に対応してもらえたかも。
今はアタマがスースーします。
風邪に気をつけます〜

  ※    ※    ※  

管理会社さんに聞きました。
長引く不況の影響でしょうか、
ここ最近、やたら盗難や放火が多いとか。。
以前寮として稼動していた全8世帯のアパートも
久しく全空とのこと、これだけでも辛いと思いますが、
先月エアコン室外機が全室分盗まれたそうです。

僕もそうでしたが、1階の室外機は空室だと
特に狙われやすいと言います。しかし、、
今回は2階にも被害が。現場検証によると
犯人は玄関ドアからピッキングで侵入と判明です。
ピッキングってそんなに簡単なんでしょうかね。。
土足の足跡もくっきりと残されていたようですが、
せめて事件解決の糸口となればと思います。

また他の管理物件では、賃貸中にもかかわらず
エアコン室外機ばかりか給湯器までもやられたそうです。
窃盗団は廃品回収業者風を装っていて
もしも犯行現場を見かけても
傍目には判断が難しいとも。
室外機は闇ルートで1台1万円の噂も聞きますが、
実際にも多少なりとも換金できるから
助長してしまうと思われます。

以前空室で同様の被害にあった時は、
僕の加入している保険ではカバーされず、
自腹でエアコンを買い直しました。
修理よりも新品を買い揃えたほうが安いのに
驚いたことを覚えています。
それで盗難はたしか“営業用設備・什器”の
保険をオプションで加入すればカバーされる
という説明でした。
その後、保険内容の見直しはしておりませんが、
盗難被害が続出しているときくと、心が揺れます。

放火に至っては、命の安全が脅かされることですから、
気が気ではありません。
音声も記録できる防犯カメラを導入した物件も
ありますが、到底物件を丸ごとカバーできるレベルでも
ありませんし、心配は尽きません。
センサーライト(強烈に明るいもの)が意外と抑止効果も
期待できるときけば、
さっそく検討するべきなんでしょうね。

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posted by 恵比寿のI at 02:57 | 日記

2012年10月30日

『捨てることの難しさ』『対談記事』『ある社長の話』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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『捨てることの難しさ』

5月頃からジョギングの時間を
30分から1時間以上へと伸ばしました!
最初は辛かったのですが、ようやく
馴染んできました。頑張ります!

  ※    ※    ※  

11月から事務所をリフォームします!
自分で出来る工事もあるのですが、
まったくそんな気が起きません。。
全て業者さんにお願いすることにしました。

2002年に新築して10年、
家具類など愛着もありますが、この機会に
思い切って入れ替えることにしました。

間取りにも変更を加え
小さいながらも個室をつくることにしました。
シャワーブースや洗面化粧台を新設したり、
水周りも充実させます。
ですのでここ最近、メジャー片手に
色々とアイデアを練っていましたが、
そんな時間が一番楽しいなって思います。

それと工事に先立って、不用品をたくさん
整理しました。資料類もたくさん廃棄しました。
処分費用に驚きましたが、仕方ないですよね。

捨てるべきか?とひとつひとつ取捨選択する
作業が一番脳みそ的に疲れました 笑
机にしまったままずっと使用していないものなど
「あっ、こんないいものあったんだ!」と
びっくりすることもしばしば。
でも、きりもないので、
使えるかどうか?というよりも、これまで
使用していない=不要と割り切ることにしましたが、
これが時間もかかり、悩みました。

業者さんの選定に当たっては、アパート経営で
培った人脈は、そのほとんどが地方になりますので、
今回は新規開拓することになりました。
見積もりは2箇所から取って、不要な工事など
省くことで、適当な金額に収まったと思います。
何十室とリフォームを繰り返してきた経験も
少しは活かせたのかと。

完成が楽しみです!!!
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『RIG音声サービスID』

11月号をもうすぐリリースします!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【33回目:1時間01分44秒】

 1.ヒゲカゼ
 2.ロシア
 3.水資源
 4.空気
 5.音
 6.アジア
 7.リヒテンシュタイン
 8.テキサス油田
 9.代替エネルギー
10.歯
11.太陽光
12.目指す
13.借金と預金のバランス
14.金利交渉
15.ヒットマン
16.お見合いパーティー
17.flip1.
18.4,5百万の投資で8〜10万円の家賃
19.flip2.

お申し込みは こちら まで。
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『対談記事』

楽待コラム、13回目となる対談記事が
リリースされました!!

今回は、すでに貸家歴14年目という
ベテラン大家さんです。家族そろって
セルフリフォームのご経験もおありで、
眩しいくらいに仲睦まじいご夫婦でした。

過去には泥棒被害に遭遇したり、
貸家業にまつわる一通りを経験された上で、
「アパート経営はあり!」と本格参入を
ご決断されたとのこと。

これからの方々に、ぜひご参考に
なれば幸いです!!

続きはどうぞこちらを御覧下さい!!
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『ある社長の話』

10月25日発売のBigTomorrowに掲載されました!
よろしければ御覧ください^^

  ※    ※    ※  

製品やサービスを極めることはもちろん、
社長にはやはり求心力と包容力が大切と思いました。
3度の窮地を経験して、大きく会社を
育て上げた社長との食事の席でそう感じました。

社員には内緒で、
無給状態で存続をはかっていた苦しい時期や、
大きな決断についてまわる重圧、
精神的に不安定でも周囲に及ぼす影響を
考えると笑顔を保ち続けることの意義など…

本当につらくて、そんなときはご飯を
食べている時はご飯のことだけを考えるようにして
乗り切った話など、
僕も思い当たることが少なくなく、
心に刻むように伺いました。

余談になりますが、資金繰りに困って
某銀行のビジネスローンで12.75%という
高金利で数千万円借りたことがありました。

時代も違って、
審査は緩く、申し込むと担当者が
会社に飛んできて、わずか3日で簡単に
お金を手にすることができました。
もちろん返済の目処があってのことでしたが、
短期間での借入は月々の返済も大きくて、
もう怖くて、必死に返したことも今となっては
懐かしいエピソードです。
そしてこういった不安定な綱渡りは
けっして向かない性格と知る出来事でもありました。

僕は会社組織を大きくする才覚もなく、
早々に細く長くという路線に変更しましたが、
男と生まれたからには一番を目指すという
気概に触れるたびに、尊敬します!
先日ご一緒させて頂いた社長との会食から
ふと感じたことを書いてみました。

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2012年10月23日

『粘り勝ち』『金利交渉』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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ブログ、338日目です。
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『粘り勝ち』
先週、久しぶりにIKEAにいきました。
平日の夕方でしたが、週末の混雑とは程遠く、
とても快適でした。デート中のカップルや
小さな子連れの家族など、みんなのんびりと楽しそうで、
気さくな店員さんの説明も心地よかったです。
オフィスのトイレ用に棚を購入し(今までは突っ張り棒式)、、
ホットドッグとドリンク飲み放題150円で
休憩して、そのあとニトリでカーテンレールを
購入しました。そしてこの週末もIKEAに買い足し
に出かけましたが、凄い人ごみでした><

  ※    ※    ※  

ジム友だちで投資仲間でもあるOさん、
このたびアパートを購入しました。
ほぼ一年に一棟のペース、これまで全て
現金買いですから、凄い人です。

彼が気に入ったポイントは
ハウスメーカー物で立派、土地が広く
接道も良く一部切り売りも可能、駐車場は世帯数分以上、
都心までJRでの通勤圏、全室角部屋、
共用部はすべて屋根で覆われていてきれい、
利回り良い、満室運営中といったところでした。
写真を拝見した印象もとてもきれいで立派でした!
しっかり探せばあるものですね!

そしてこの立地、アパートの供給とニーズが
程良いエリアで、家賃が高値安定していることや
優秀な管理会社が存在していることも
大きな安心材料と思いました。

実はOさん、少し前に購入する直前までいったのですが、
ちょっとした理由で一度売り止めとなってしまいます。
で、ここからが彼の凄いところ、
売主さんに手紙を書いて、
心を動かし、
なんと取引を復活させました!!
このたびはおめでとうございました!!!
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税理士や弁護士、管理会社からスペシャリストを向かえ、
さらに競売等活躍中の大家さんら総勢9名が集結し、
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僕も微力ながらお話させて頂きます。
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『金利交渉』
変動金利型アパートローンの金利上昇リスクを
尋ねると、
元メガバンク出身&投資家でもある友いわく
上昇トレンドにスイッチしたら、4%くらい
あっという間にUPでは?とのこと。

その時がいつかは誰にもわかりませんが、
多少高くてもなるべく長期間の固定金利型を選択する人や
可能な限り早めの完済を目指す人、
破綻したらそれまで、せっかくなら大きくと
腹をくくっている人など
準備や心得も色々あるなぁと思いました。

ノンバンクで4%台の全期間固定金利型
(事務手数料や調査料を含めると5%前半)もありますが、
金利上昇がないのでこれも術と思います。

  ※    ※    ※  

僕自身アパートローンに関しては、これまで借換や
金利交渉を経て段階的に引き下げてもらいました。
月々の支払額に直結するので、体感できる分
喜びも大きいですよね。

しかし元銀行マンの彼から
「これまで積み上げてきた信用が壊れるので
慎重に」と言われましたが、まったく
そのように思います。
「たまたま借入金利が下がったとしても
もしもの時に相談にのってもらえなくなるよ」とも。

雑な交渉は、失敗するばかりか、嫌われたら
元も子もありません…
交渉を申し出るタイミングや
相手が望む諸条件とこちらの妥協点の探りあい、
言葉遣いに至るまで
やはり配慮は大切なんだと思います。
ちょうど金利交渉中でしたが、
アドバイスはとても染み入りました。

そしてこのたび、「積み金の増額」と
「他行に預けてある貯金をそっくり移して
定期を組むこと」で
0.5ポイントの金利が下がることになりました。
交渉に先立って、事前に公共料金や
カードの引き落とし口座を集中させたことも
功を奏したようです。
さらにアパートの稼動状況も評価されたそうで、
確かに調査の方から、アパートの間取りや
運営方針、リフォームについて、賃料の差が
大きい部屋の理由など、細かく尋ねられましたし、
出来る限り正確な情報をお伝えするように
努めました。
金利交渉に入った時に、「既に基準金利
に達しているので、厳しいと思いますよ」と
告げられていただけに、嬉しさもひとしおでした。

余談ですが、
預金の預け替え当日、預けてあった銀行に
到着したのは14時を回っており、当日中の
電信送金扱いは出来ないと知り、現金をおろして
バッグにつめると、その足でアパートローンの
借入先に向かいました。
応接室に通されると、そこには大きな机と
それを囲むようにイスがあり、壁には大きな絵画が
あるだけのシンプルなつくりでした。

担当者が書類を取りに出たきり中々戻らず、
眼前にはカバンから取り出した札束があるだけです。
「そうだ、こんな機会は滅多に無いから記念写真を
撮っておこう!」と携帯で撮影を始めました。
一通り満足すると、次は
目をつぶって札束の重さを量りだし、
仕舞いには空中に放り投げてはキャッチを繰り返し
夢中になってひとり遊びをしてしまいましたが、
人の気配を感じると、何事もなかったように
すまし顔で担当者を迎えました。

それから無事に預け入れと定期作成を終え、
帰る頃になって「そういえば、この密室で
証人も居ず、現金のやり取りなどで問題があったときは
どうなるのですか?」と、ふと思いついた疑問を
ぶつけたところ、「絵画にカメラがあるので
ご心配なく 笑」との返答に
「えっ?えーっ!!そ、そうですか。隠しカメラなんて
あるんですねーすごいですねー」と
へんなりアクションをしてしまいました。
皆さんもお気をつけください^^;

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posted by 恵比寿のI at 04:08 | 日記

2012年10月16日

『転機を起こして掴むひとたち@』『転機を起こして掴むひとたちA』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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『転機を起こして掴むひとたち@』

連日、多くの人と出会い、あるいは再会を
果たしていますが、別れ際には握手を交わす人が
増えたように思います。
昔は力強くしすぎて失敗したこともあり、
不快に思われないよう加減しなくてはと、
実は少し緊張してしまいます 笑
でもって、日本人同士にハグは馴染まないよな〜
とか思ってみたり…

  ※    ※    ※  

●Aさん

「これからは環境ビジネスがくるぞ!」と見込んで
数年前に転職を果たしたAさん、見事な読みで、
短期間で数千万円の貯蓄(世帯で)を成し遂げました。
年収はそれほどでもないと謙遜されてましたが、
であれば尚更、凄いと思います!
まだ30になったばかりなのに、とても堅実です。

そんなAさんの目下の興味はアパートを購入すること。
株、FXと経験して、ご実家のアパート経営を
そばでみてきた上で、たどり着いた答えと言います。
その昔、お母様が駅近くに土地から仕入れて新築した
アパートは利回りが5%にも満たなかったそうで、
投資額の半分以上を占める土地代の全部を現金で
手当てしたから成り立ったという手法を顧みて、
現在のトレンドも色々勉強しながら
自己資金の充実を図ってきたそうです。

奥様の理解が得られるようにと、余念がない所も
さすがなご様子、きっとアパート経営においても
順調に治めていかれることと思います!

●Bさん

お金を貯めるに当たっては、「明確な理由」と
誘惑を押しのける「強い意志」が必要と感じます。

やはり数年間で数千万円を貯めたBさん、
彼は地味に貯金をし続ける人生は無理という自分の
性格を知り尽くしていたので「期間」を定め、
集中して貯蓄に努めました。
通勤用にスクーターを購入した理由も、維持に費用が
かからず、飲酒運転出来ないという理由で飲みの誘いを
断れるからと聞きましたが、
そんな彼は、わずか数年間で資金を作り、現在は念願の
不動産を複数経営しながら、サラリーマンも続け、
飲みの誘いも我慢しない人生を送っています。

元々社交的な性格のBさん、お金を貯めるまでの
期間はまるで「引きこもりの人のようだった」と、
苦労された別人格の人生を振り返ります。
買い物に出かけると目移りして余計なものが
増えてしまうので、食料品はネットで注文、宅配して
もらうサービスを利用したそうです。
また仕事以外で人と会わないから新しい服も不要という
具合に、どんどん徹底していかれました。
とてもおしゃれで、明るくて、
多趣味な今の様子からは、とても想像がつきません…

彼の不動産経営はとても順調です。
Bさんのように強力な意思で転機を起こし、
自らを律し掴んでいく人たちに共通して
「失敗しようがない」「失敗するわけがない」
「失敗させない」といった凄みを感じます。
掴むまでの困難が、より強い体質を造り上げる
とも言えるのでしょうね。

今は新築を検討しつつ、中古の買い増しも
画策し、同時に既存借入分を金利交渉中と聞きましたが、
ご活躍がとても楽しみです!
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『転機を起こして掴むひとたちA』

以前、お墓参りのたびに墓石をピカピカに
磨いているという記事を載せたところ
「私もすぐに実践しましたっ!」と反響が
ありました。そのメールには「初めて磨き
行って来ました!!お墓磨いていたら母親来て
うちのお墓はその隣だよって!間違えました。
隣も同じ苗字でした。お墓ふたつ磨きました(笑)」
とあり、思わずにやけてしまいました!
きっとご利益二倍ありますように…

  ※    ※    ※  

●Cさん

高校を中退して会社を興したCさん、
彼と知り合ったのは4年も前になりますが、
現在28歳にして10年目の会社を率い、
業績は拡大の一途、自社ビルを構えるまでになりました。
十代のころ、携帯電話の販売ショップを立ち上げ、
資金を作ると、元手を握り締めて単身中国大陸へ渡り
現在の建材メーカー業の礎となる
「隣国での生産体制」を構築しました。

少し前に建築関係とは別に、フルオーダーで
スーツを仕立てる事業を立ち上げて、
地元金融機関や保険会社等企業向けにこちらも
躍進している様子でした。
欧州で発表される最新トレンドの生地は安定供給が難しく、
また狂いのない採寸から
縫い上げまでの一貫した仕組みは、
熟練者が一人欠けても機能しなくなる難しさがあるのですが、
彼はゼロから立ち上げるのではなく、そういった特殊な
業界のキーマンを迎えることで、
成功へと導いていました。

そうやって事業拡充に務めながら、
一方で定時制の高校に通い始めたのは
僕と知り合った頃でしたが、
「3月に無事、卒業しました!」と聞いて、
病床にあるお母様の看病を続けながら、
仕事も勉強も寝る間も惜しんで、やり遂げたことに
とても感銘を受けました!
今はフルマラソンの出場にむけて、
ジョギングを始めたようですが、全力で
頑張るそんな彼の姿が出版社の目にとまり、
現在本の話も進んでいるのだそうです!
楽しみです^^

中国の工場で生産したものを日本に入れる
ビジネスは、混乱の影響がはっきりと
出ているそうで、詳細を聞きましたが決して表立っては
聞こえてこない生々しい状況に驚きました。
そしてこの事態を転換期と捉えて、
好転させるための策がいくつも練られている様子に、
この不況時代に大きな利益を生み続けている原点を
みたように思います。

そしてそんな彼も、アパート経営の
安定して売りあがる仕組みに魅力を感じていて、
参入のタイミングを計っています。
どんなに商売が順調でも、先のことなんて分かりません。
浮き沈みの激しい商売人にとっては、
賃貸事業はその収益力にも増して
「安定」こそが大きな拠りどころと思います。
僕はそうでしたし、周囲の経営者達も
この仕組みを知るほどに、その魅力に
取りつかれ、商売の一角に抱えたがるのは
一緒のようです。

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posted by 恵比寿のI at 03:40 | 日記

2012年10月09日

『AKB』『LEDその後』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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『AKB』
の誰々さんに顔を似せてほしいという相談や依頼が
増えたとは、整形外科医さんから聞いた話デス。
眉間のしわを防ぐといったレベルのものはお手軽
だそうで(効果は半年〜)、目を大きくしたり、
二重にしたり、唇をぽってり、鼻筋を通すなど、
意外と日本でも整形は浸透しているのかもと
思いました。
     ※    ※    ※ 
先日はおじいちゃんから貸家を引き継いだ友人と
話をしました。
30軒からの平屋を両親や兄弟で分け合ったそうで、
彼は2つの土地と7軒の貸家を相続しました。

そのうち2軒を潰して自宅を新築しました。
現在は5軒の貸家と月極駐車場から収入がある状況です。
時間持ちの彼は、
兄弟の会社を手伝ったり、
ボランティアしたり、
海外へふらっと旅したり、
数年前には別荘を購入して、
なんとも優雅な様子です。

ちなみに健康には気をつかっていて、
毎日1時間走っているそうですが、
健康あっての人生という話には共感しました。
それと無借金であれば、これくらいの規模で
こういった生活が実現できることも
とても勉強になりました。

貸家の話に戻りますが、
おじいちゃんは本業で儲けたお金を
コツコツと不動産に換えていったそうです。
どれも道路付けがよくて、切り売りが
しやすい点もさすがです。
そして平屋戸建というものは入居がとても
安定しているそうです。
しかし、長期入居ゆえに高齢化に伴う様々な
問題もあるそうで、また何十年と住まわれた後の家は、
果たしてリフォームして再生させるべきか
建替えるべきかといった悩みも尽きない様子でした。

それから現状維持に努めてきたけど、
家賃は下がるし、家はどれも古くて
ボロボロとのことで、規模の拡大に興味があっても
経験は無く、その術もわからず、
貸家業へ対する漠然とした
不安ばかりが募っている様子でした。
これから勉強頑張るそうで、
僕も応援しています!!!
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『LEDその後』
今年の5月にマンションの共用灯を
蛍光灯からLEDへと本体ごと交換しました。 当時の記事

 - 東芝製
 - 防滴仕様(マイナス20度〜)
 - 100V〜240V(電圧フリー)
 - 3000K10W×10コ(階段と廊下)
 - 5000K17W×1コ(エントランス部分)

新型新品(メーカー受注生産品)でしたが、ネット経由で
定価の約半額で仕入れることが出来ました。
一次取次店を探し当てることで、入り口部分で既に安かった
ところに、今回は11本と数をまとめることで、
さらに値引きを引き受けて頂いた結果でした。

また交換工事は、地元の電設やさんにて、
31,500円(税込)でした。処分費用を
含めて頂いたので、大変助かりました。

LED化の良かった点は…

・階段棟上部など高所の電灯は、交換が手間で電灯が切れたまま
 でしたが解消されました。

・これまでは、型がバラバラで見た目にも残念でしたが、
 同じ製品で統一されてすっきりしました。

・従来品だと寿命が短く、1本1千円の交換処分費(管理外注)が
 負担でしたが、ほぼ解消されました (LEDは6万時間持つそうで、
 1日12時間の点灯だと、なんと5,000日間も交換不要!
 そもそもLEDは明るさが初期の70%になる事を寿命としているので
 蛍光灯や電球のように点灯しなくなることはないそうです)。

・LEDは暗いと聞いていましたが、これまで以上に明るくなって
 大満足です。防犯効果やイメージアップにもなることと思います。

不満足な点は…

・「LEDは虫の好む紫外線をほとんど出していないので
 寄り付きにくくなる」とあって、期待してたのですが、
 見事に裏切られました。共用灯のカバー内部までも
 虫でびっしり、蛍光灯とまったく変わらないような…

・消費電力の抑制(従来の1/4)とあったのですが、
 電気料金はやや安くなった程度でした。同時期に
 蛍光灯からLED化した友人の物件では、マリンランプ型
 (電球タイプ)を採用しましたが、電気代はなぜか
 高くなったと嘆いてました^^:

上記の結果から、管理の手間を要する賃貸物件の
共用灯は、LED化も“有”と思います。また蛍光管のみの
交換ではなくて、安定器の耐用年数も考えて、
本体ごとの交換が良いかと。しかし、蛍光管でも高性能品は
18,000時間近い寿命を持つものもあるようで、
4年間は交換不要となると、高寿命の蛍光管でも
良いようにも思います。

 - Hf蛍光管は、12,000時間〜18,000時間の寿命
 - 直管蛍光灯は、3,000時間〜6,000時間の寿命
 - 蛍光灯の欠点は、頻繁なオンオフが寿命を縮めてしまうこと。
   1度の点灯で1時間の寿命を消費するとも。

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posted by 恵比寿のI at 00:17 | 日記

2012年10月02日

『対談記事』『BigTomorrow』『最近の保険事情』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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『対談記事』
楽待コラム、対談記事がリリースされました!
12回目となる今回は、お嬢様の「教育資金に備えたい!」
「費用面で将来の可能性を狭めたくない!」との思いから
不動産投資に興味をもたれたというパパYさんを向かえ、
話に華を咲かせました。

ご自宅リフォームでは高い勉強料を支払ってしまったかも
という苦い経験もあって、
湧き上がってくる不安や疑問などを率直に
ぶつけて頂きました。これから始める方々に
ぜひご参考になれば幸いです!!

続きはどうぞこちらを御覧下さい!!
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『BigTomorrow』
BigTomorrowの取材で、事務所に記者さんと
カメラマンさんがいらっしゃいました。
今回の企画は「少ない元手を一千万円に増やす術」という
もので、不動産をつかってのシミュレーションを
担当させて頂きましたが、ほかに株やFXなど、
いろんな投資方法での特集記事となるようです。

取材に先駆けて、立ち姿の撮影に入りました。
腕組をしたり、
ポケットに手をつっこんだり、、
お腹の前で手を重ね合わせたり、、、
左右指差しや上を向いて考え事をするポーズなどなど、、、、
僕の間抜け顔でも真剣に撮ってくださって
とても恐縮しましたが、非日常的で楽しかったです。
そのあとも取材中の光景を幾つかフェンダーに
おさめ、カメラマンさんは次の現場へと
去っていかれましたが、
とても不動産投資にお詳しく、時間が許せば
色々お聞きしたかったなぁとちょっとだけ心残りでした。

それから取材ですが、
ライターさんのお話を引き出す話術はやはり
凄いですよね!熱心に話しを聴いてくださり、
それを真っ白なノートに、スラスラと
書き出していかれ(なぜか赤いペン)、そんな手元を
眺めながらあっという間の取材でした。
また彼は、職業柄あっとおどろくような方々との
接点が豊富で、話題に富み、取材後も
外が真っ暗になるまで、いろんなお話をお聞かせ
頂いてとても勉強になりました!
ありがとうございました!!

発売は10月24日?25日??と
仰っていたように思います。よろしければ
どうぞご覧ください。
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『RIG音声サービスID』
10月号をもうすぐリリースします!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【32回目:1時間30分06秒】

 1.高級な香り
 2.花
 3.売電
 4.S‐カメラ
 5.恵比寿売り戸建
 6.JRの内側&外側
 7.目黒川で泳ぎ、権之助坂でスキー
 8.BUY ONE, GET ONE FREE
 9.靴
10.仕組預金
11.海外預金
12.様々な運用方法
13.入居者エピソード

お申し込みは こちら まで。
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『最近の保険事情』
保険の代理店を営む友人から教えてもらいました。
顧客でもある僕に、「早く教えてあげよう!」って
思ってくれていたそうで、有り難い話デス。
ということで、不動産経営に直結する保険の話、
忘れないうちに、記録させて頂きます。

建物の保険、水災を「担保」にするのと「不担保」
にするのとでは、保険料が大きく違って来ます。
そこで床上浸水などが想定できない立地だと、
ここをはずすことで、保険料を安く浮かせるというのが
一般的ですよね。

しかし最近は、バルコニーからの床上浸水というケースが
多発しているそうで…(恐るべしゲリラ豪雨><)
これまでの「水害は下から上」という常識が、
通用しなくなってきているとのこと!
ドレイン(排水口)の詰まりで、バルコニーが
雨水のプールとなり、室内に流れこむそうです。

このケースだと水災担保で保険が適用となるそうですが、
意外と知られていない事実で、担当者の理解度によっては
「対応できません…」となることもあるとか。
おおっーぜひ覚えておこう!と思ったのですが、
僕の物件は全て水災不担保の契約でした。。^^;
いや、そもそも保険に頼る前に
ドレインの掃除を入念にやるぞ!と思いました。

それともうひとつ、「破壊・汚損担保の特約」は、
動物による被害は適用外と、改めて言われました。
以前二度も天井や床下に野鳥が侵入したことがあって、
バタバタ、ガサゴソという激しい物音に驚いた
入居者からの連絡で、一度は壁を壊して救出劇を
繰り広げたこともあったのですが、保険がおろせず、
痛い出費になかされたことがありました。
彼は念のためにと再度調べてくれたようですが、
保険では対応できない事実は変わりませんでした。
改めて有難う御座いました!

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posted by 恵比寿のI at 00:06 | 日記

2012年09月25日

『もったいない』『横浜市内20%』『楽待コラム』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『もったいない』

なぁ…と感じることがあります。
例えばレジ袋、
なるべくもらわないようにと
自身に言い聞かせていますが、
エコバックを持ち歩くほど徹底も
出来ていません。。
日常を見渡せば、気になることは
ほかにも沢山あります。

過剰すぎる包装など、贈答品であれば
致し方ないと思いますが、
開封後は即ゴミとなる運命の外箱や
容器に少なくない費用がかかっていることに
心が痛みます。
サプライヤーの目線ですと、
印刷だって1色増えるごとに費用も
増すだろうし、材質や形状も凝るほどに
高くつきます。
かといって簡素化しすぎると、きっと選ばれない
だろうし。。

数日前に届いた雑誌、厚みのある
ダンボールの底にぽつんと一冊だけ。
それが箱の中で
暴れないように白くてきれいな模造紙が
梱包材の要領で、大量にくちゃくちゃと
丸められていました。そして宅急便の中でも
業界一料金が高い某社のそれで
運ばれてきました。送料は推定630円?
735円??もしかしたら大口契約で
525円や420円かも知れませんが、
それでも雑誌一冊を送るだけにしては
随分経費をかけているなぁと思いました。

雑誌一冊ならば、レターパックや
ポスパケット、メール便などが安いし、
速達扱いや追跡サービスもあるので
便利かなって思います。
種類によっては出荷伝票も印刷対応が可能だし
(大量出荷時に便利)、
ダンボールと梱包材、送料をあわせると
一件あたり
数百円の削減が大きいと思います。

今年に入って、僕自身「もったいない」から
「もったいなくない」へと
劇的に変化させた出来事があります。
2012年12月頃に「ネットFAX」について
ポスティングさせて頂きましたが、
本業に導入してはや10ヶ月がすぎ、
経費削減と仕事の高効率化の両面から
満足度はとても高いです!

相手からのFAXはデータとしてWEB上で管理ができ、
紙やインクの使用量が劇的に減りました。
返信FAXも、わざわざ印刷せずともPC上で
加工ができるので、ほとんど印刷することが
なくなりました。またこれまでは書類の
保管も大変で、ホコリまみれの
中から必要な一枚を探し出すのも苦労でしたが、
そういった煩わしさとは無縁になりました。
そして事務所にいなくてもスマホから
FAX内容の確認が容易な点も、僕の仕事スタイルには
適しています。小規模事業者には
ぜひお勧めしたいと思います^^

最近は、「納品書」や「請求書」を
メールの添付で対応できないかな??と考えています。
社名&ロゴ入りの封筒や切手など細々としたものですが、
日々のことなので、結構な経費がかかっています。
商品出荷時にお世話になっている●濃運輸では
数年前から、請求書の発行がWEB上で行われるように
変更されましたが、とてもスマートだなぁと
感心しておりました。きっと莫大な経費の削減に
つながったことと思います。
ひとつ気がかりなのは、相手先の「紙やインク」を
利用させて頂く点ですが、
突き詰めて考えてみたいと思います。
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『次回のセミナー』

11月24日、東京国際フォーラムで
開催されます。アパート経営に必要な各分野の
講師陣が10人集結します。
次回も微力ながらお話させて頂きます。
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喜んで御紹介させて頂きます!!
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※楽待で連載中、どうぞこちらを御覧下さい。
※9月のセミナー/イベントは15日、29日を予定しています。
 ご興味ある方、ご連絡お待ちしています。お問い合わせ
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『横浜市内20%』

もうすぐ10年近い付き合いとなる
戦友(と彼が呼んでくれます 笑)が
今月に入ってタイトル通りの物件を
購入しました!

・再建築も問題ありません。
・現在満室です。
・狭小間取りでもありません。
・建物やや古めですが、立派です。
・10%で一般公開されている物件でした。
・広い土地も魅力です。
・よう壁物件ではありません。
・好立地です。
・住環境や生活インフラ、学区も抜群です。
・融資も羨ましいほどの好条件でした。

彼はこれを掴みとるまでに
沢山の物件を見送ってきました。
もしかしたら最後の物件を購入してから
6年、いや7年くらい経つのかも??
購入にいたるまでの心理って
なかなか満足のいくものにめぐり合えないと
妥協してしまうのが常と思いますが、
彼に関しては、鉄の意志を貫き通した
見事な戦いぶりでした!

当初、権利関係が複雑だったそうです。
しかし豊富な経験から、道筋を示して
ややこしい紐を、きれいに解きほぐすことが
出来ました。あとからそういった説明を
きけばなるほどね!!って思うのですが、
そこを最初に気付き実行に移した彼は、
凄いと尊敬します。
また今回の事案からも、改めて迷える人たちが
沢山存在しているということを
勉強させて頂きました。

物件に巡り合うまでの数年間は、
必要なプロセスだったとはいえ、
長いトンネルの中を、よくぞ頑張られたと
脱帽いたします。
また物件とのファーストコンタクトから
約半年かけて半分の価格へと交渉を
成就させた手腕も、タフな精神力も
素晴らしいと思います。
このたびはおめでとうございました!!!

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posted by 恵比寿のI at 04:17 | 日記

2012年09月18日

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『保険』

つい先日、金融機関の保険事業を担当する
部署から二週連続の来訪がありました。

来訪初日は、将来に対する備えや
考え方を聞き取ってお帰りになり、
訪問二回目では、四種類の保険設計書を
ご持参くださいました。

物件については、火災保険と地震保険に
加入していますが、こと個人に関しては、
無関心でしてこれまで深く考えたこともありません。
しかし見直してみると、
融資実行時に付けた団体信用生命保険と
勧められるまま個別加入した傷害保険、
クレジットカードに自動付帯された盗難保険や
海外旅行傷害保険、
法人では100%損金扱いとなるガン保険、
それと自動車保険など、意外とお世話に
なっているものだと感心しました。

担当者は、偶然にも不動産投資をされていたことで
話題は自然とそちらのほうへ。
将来への不安から始めたことや、
実際にも手堅い投資であることなど、
不動産に対する考え方に共感しました!

彼のおかげで、このたびは死亡者の約55%を
占めるといわれている三大疾病についてや、
75歳以上は3.3人に1人が要介護となる
現実など、知る機会を頂きました。
またライフ設計の提案として、
一時金を支払って一定期間経過後は
1.5%の運用利回りがついて保険機能も
付帯されるものや、
10年間払い込むと支払いが終了して、
保険は終身付保されてなおかつ
解約返戻金が12年目以降は払込累計額を越えて
増え続けるものなど、これは人気との説明でしたが、
色々と勉強になりました。


それから、営業職のかたはこうあるべきと
いう、プロフェッショナルな仕事ぶりにも
感動しました!ご縁を有難う御座いました!
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『次回のセミナー』

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『三連休』

皆さん、いかがお過ごしでしたか?
僕は懸案だったリフォームの進捗状況を
確認できて、ほっと致しました。

5月からかかっていた現場でしたが、
紆余曲折あって、ようやく今月中には
完成する目処がつきました。
そして未完成ながらも、既に問い合わせや
見学予約が入っており、
管理会社さんのご尽力に感謝の極みです。

気になる現場ですが、予定外の箇所に
きれいなCFがはってあり、サービスと
なっておりました。元はコンクリートの
土間で、費用を抑えるために
現状維持という指示だったのですが、
予想外の出来事ときれいな仕上がりに
嬉しくなりました!

元は和食の店舗につき、小上がりになっている
細長い座敷があります。
その空間を間仕切りの壁を設けて仕切り、
古い畳の上からカーペットを敷き詰める
ことにしました。
商品名は「パンチカーペット」です。
現地そばのホームセンターに買い求めたところ、
グレーとベージュの2色しかおいてありません。
明るめのベージュを選んで
現場に合わせてぴったりとカットしてもらいました。
価格は1,760円/mで、長さを10cm刻みで
カットしてもらえます。
幅が1,820mmしかありませんが
小上がりの畳の幅は丁度それ位ですから、
今回はまさにうってつけのサイズとなりました。
そして敷き詰めるために、
「カーペット専用」の両面テープも
購入しました(テープは、
用途別に細かく分類されていました)。
カーペットのアイデア、管理会社の
Nさんから頂戴しましたが、まさに今回の
コンセプトにマッチしていると思いました!
クリーニング後に敷き詰めますが、
仕上がりが楽しみデス^^

ほか細々と打ち合わせをしましたが、
目に入るもの全てに注意がそそがれますので、
よりベターと思われるアイデアが
どんどん湧き出てきました。
やはり現場での打ち合わせって大切だと
痛感いたしました。

リフォーム以外では、自転車の台数が増えて
溢れかえっていたので、使用していないと
思われるものに張り紙をお願いしました。
所有者がいなければ処分しますが、
無料で引き取ってくれる業者さんには
とても助かります。

その後、久々の洗車をして管理会社に
ご挨拶のために立ち寄ったところ、
女性スタッフさんに
「きっとすぐに雨ふりますよ 笑」と
からかわれましたが、まさに予言が的中して、
突然の通り雨に
あっというまに汚れてしまいました。

今日は敬老の日、帰り道の途中、
お墓参りをしましたが、墓石をいつも
ピカピカに磨いているので、
ほんとうにいつまでたってもきれいなまま
だなって、ちょっと誇らしく思ったり 笑
虹も見れたしで、良い連休でした。

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posted by 恵比寿のI at 02:39 | 日記

2012年09月11日

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『フロントガラス』

先月下旬、東名高速を富士山麓に向かう途中、
「ビシッ」という鋭い音と共に、
フロントガラスに飛び石と思われる傷が…

人生においてこれが二度目の出来事でした。
かなり前方をはしっているトラックからの
ものと思われます。
車間距離を十分あけて、ユックリと流して
いただけに、ショックでした。

助手席側、格納ポジションにあるワイパーの
やや上部に直径2センチくらいの☆印が二箇所。
最初は小さかったのに、
見る見る上方向に稲妻のように広がり、
数時間後には視界をさえぎるほどに。

傷が小さければ、ガラスリペアといって
安価に修復が可能ときいていたのですが、
あっという間に交換レベルに達してしまいました。

その昔、やはり飛び石でやられたフロントガラスは
そっくり交換しましたが、純正品をつかうと9万円、
社外品を使って6万円と提示されて、
迷うことなく社外品で直しました。

しかし今回は(違う車です)、売却時のことも考えて、
正規ディーラーに入庫しました。
概算見積もりで20万と言われ、
窓に貼り付けるタイプのアンテナ類も交換して
実際には19万円でした。
タイミングの悪いことに、保険の更新時に
フルカバーだった自動車保険を見直したばかり、
保険適応外となり、全額自腹となりました><

事故当日は、ガラスの傷が気になって、
終日、かなり慎重に運転しました。
きっとこの出来事のおかげで、
もっと大きな災いから逃れることが出来たんだ!と
ポジティブに考えるようにしています。

ガラス修理について、ネットで検索していたら、
修理で50ドル、全部交換で149ドルと
ありましたが、米国オレゴン州の話でした 笑
自動車修理工を養成する学部があって、
そこの学生達が自宅まで出張修理してくれる
そうです。

 79円=1USドルで換算すると、

 ●修理  3,950円
 ●交換 11,771円

となります。
ずいぶん安いことに驚きました!
なぜこんなにも違うのかと、疑問が
湧きました。
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『太陽光発電』

・パネル仕入相場10万円〜25万円/kw

・パネル販売価格30万円〜60万円/kw

・販売価格にはパネル、台、パワコン、接続箱、
 ケーブル、工賃、申請料、保険が含まれる

・庭先に自前で施工してしまう人を発見!
 リタイアされた方の趣味でしたが、基礎工事も
 本格的で、見た目にも近未来的な
 太陽光発電の畑でした!
 Sさん、取材&レポートをありがとございます!

・「住宅用」と「公共・産業用」があり、買取方式や
 装置、法律、補助金・助成金の仕組みが違う

・周辺器機(おもにパワコンは消耗品で、
 5年〜10年毎に交換)

・パネルも劣化するハズ
 →発電量に影響する

・2013年3月までの申請で20年間の
 固定買取制度あり(公共・産業用)

・補助金制度は、自治体によっても様々で、
 災害時等において地域の防災拠点となりうる
 民間施設に、1/2〜1/3を助成する
 エリアもある(事業用)

・外気温25度前後が発電効率が良い
 →夏場が有利というわけではない

・曇りでも発電する

・金融機関は好条件&前向きに融資

・ドイツではパネルの需要が頭打ち

・年々安くなる傾向、インド、中国、韓国製は安い

・パネルの進化スピードは速い

・従来の温水パネルメーカーはノウハウの蓄積が
 あって、OEMで安価に高性能を供給する所も

・屋根に施工するので雨漏りなどクレームもある
 ⇒メーカーサポート力も考慮する

・パネルの種類は、
 単結晶シリコン
 単結晶&薄膜
 化合物CIGS(多結晶)

・シリコンは希少(再販可)

・多結晶よりも単結晶が高い

・多結晶を供給するメーカーでも、
 パワーコンディショナーまでの一貫生産により、
 総合的な電力変換効率がよいものもある

・単結晶&アモルファスの組み合わせは、
 価格も高いが、電力変換効率も優れている

・太陽電池を製造する時に使ったエネルギーと
 太陽電池が作った電気エネルギーが
 同じになるまでの期間は、
 化合物CIGS(多結晶)が短い
 (エネルギーペイバックタイム:EPT)

・日本メーカー品が外国製のケースもある
 ●芝の中身が米国製など

モジュール変換効率が低くても
発電する波長域が広いものもあって、
モジュール変換効率が高いものに
その発電量が匹敵するという記述を
見かけました。

そうなると、、
モジュール変換効率が低いが価格も安い
といわれる多結晶パネルも気になります。

それからもうひとつ、
柱上トランス(変圧器)から逆流しないから、
同トランスグループ内の消費量次第では、
発電したものが全部売れるとは限らない
という記述をみかけたのですが、
同じ地域に太陽光発電が沢山あったり、
同じ地域の消費量が少なかったりすると、
まさか全部売電できないことも???
確認してみたいと思いました。

ちなみに、この疑問についてある友人は
専用線をひくはずだから、トランスや
グループ内での需給バランスは一切
関係ないのでは?と。
でもそうなると、そのケーブルが長くなる
ほどに、電力がロスするから
売電量に影響するのでは??といった話に
発展しました。
結局、電力会社に確認してみようとなった
わけですが、まだ連絡していません。



太陽光発電をアパートの屋根に乗っけて
事業規模でまわすと、利回りが5%という話や
いやいや16%以上という話もあります。

例えば…

 設置場所:250平米の陸屋根
 設置有効面積:200平米
 パネル10平米/kw :20kw
 費用30万円/kw:600万円
 年間発電量:20,000〜24,000kwh←ネット情報
 全量買取@42円:840,000〜1,008,000円/年間
 利回り:14%〜16.8%

適当に数字を当てはめてみましたが
こんな感じでしょうか??

利回りの変動幅は
パネル単価やモジュール変換効率、
立地や天候次第で5%も16%もありえると
思いましたが、実際はどうなのでしょう?


※見聞きした事柄を、詳しくない本人が
備忘録としてまとめておりますので
真偽についてはどうぞご注意ください。

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posted by 恵比寿のI at 04:34 | 日記

2012年09月04日

『出会い』『店 プロデューサー』『楽待コラム』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGすごい投資』『RIGーPTS』

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『RIG音声サービスID』

9月号をリリースしました!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【31回目:1時間12分27秒】

 1.豪邸の売却
 2.金運
 3.伊勢神宮
 4.ノンバンク
 5.多重債務者の錬金術
 6.●●●ローンで家を買う
 7.70%
 8.敷地ぎりぎり
 9.耐火構造違反

お申し込みは こちら まで。
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『出会い』

去る8月31日、国際フォーラムで無事に
セミナー講師を務めさせて頂きました。
お忙しい中お集まり頂いた皆様には
改めまして深く御礼を申し上げます!

また当日は、一作目にご参加頂いた健吉さん
もいらしたので、サプライズゲストとして
ご紹介させて頂きましたが
終了後に彼を取り巻く大きな輪ができて、
素敵なご縁を取り持てた様子に、
とても嬉しくなりました!!

彼はその後もコンスタントに物件を調達し、
きれいに直し、貸し出すといった活動を
活発に続けています。郊外にある
古いものを安価に取得し、というところまでは
僕とおなじですが、独自の工夫で
素晴らしくセンスの良いものに仕上げる
彼ならではの手法は、あっという間に
入居者をとりこにしてしまうので、
いつも勉強させて頂いております。

物件情報の取得方法については、当日も
ご質問いただきましたが、
僕の場合は特定のルートのみに頼るわけでもなく、
一般に公開されている
情報から交渉していったり、これまでの購入や
管理等でお世話になっている会社からの
話で広げて来ました。
加えて健吉さんは競売にも参加しています。
しかも札を入れるだけではなく、
しっかりとお買い得価格で落札し、
入居者とも様々な交渉を果たし、
見事に再生させてしまいます。
上手に入手するために、
謄本を上げて所有者に飛び込んでいく人も
いるようですが、
手間やリスクなど考えて、
それぞれのやり方で良いのかなと思います。

前回のポスティングでご紹介させて頂いた
関西の投資家も、古くて全部空室といった
物件を得意とし、20室に近い部屋の全てを
1年かけて満室にしてしまった話には
脱帽でした。
彼らに共通しているのは、部屋が埋まらないという
心配をするのではなくて、「部屋を埋める」
ためのアイデアを100も1000もだして、
事業として取り組んでいく姿です。
その背中は自信に溢れ、必ず実績を出しています。
ご一緒させて頂くたびに良いオーラに
感化される感覚があります。
ご縁に感謝しつつ、今後ともそんな
仲間達と楽しく過ごせたらいいなと思います。

そして、このたびのスポンサードセミナー、
主催会社の社長と名刺交換をする方々の姿を
あまり見かけませんでしたが、
元々友人でもある彼は
在学中に起業した会社を
社員数200人を越える規模に育て上げ、
売上も二桁億円の大台に乗せるといった
偉業を達成した過去を持ち、
様々な苦難を乗り越えて、今でも鋭意、
多方面にわたりご活躍の凄い人物です。
せっかくの機会に、皆様の交流が広がればとの思いで、
ご紹介させて頂きました。

次回のセミナーは、11月24日、
東京国際フォーラムで開催されます。
アパート経営に必要な各分野の講師陣を
なんと10人集めての開催予定です。
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となっています。
僕も参加させて頂きました!!




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『楽待コラム』

第11回目の対談記事をリリースしました!

今回の対談者様は、バブル期に不動産で
自己破産一歩手前まで追い込まれてしまったが、
そこから見事全て返済を終えられたという大塚様。
「不動産では一度痛い目を見ているが、
やはりもう一度チャレンジをしてみたい」とのこと。
法人で物件を購入し、
上手く運用していく方法について、
特に資金調達に関るQ&Aが盛りだくさんの
対談となりました。

続きはどうぞこちらを御覧下さい!!
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『店 プロデューサー』

である彼と久しぶりに
明け方まで飲みました。

六本木、恵比寿界隈でその地位を確立させた
彼は、業界ではやり手として
有名です。

彼と知り合ったのは、まだ僕が二十台
の頃、かれもまだ若く、
恵比寿でいまは伝説となってしまった
バーの雇われ店長でした。
男2人でまわすその店は、
雰囲気もよく、ついつい足を運んでしまう
ような、また取っておきとして
彼女や親しい友人を連れていきたくなる、
そんなお店でした。

その後、いろんなお店のプロデュースに
かかわり、数々のお店を成功に
導いていきました。
一度和食のダイニングキッチンで
大きな失敗を経験しているのですが、
それを糧としてぐんぐん成長していく様子が
とても痛快でした。

最近は自分の店として酒場を立ち上げ、軌道に
のせつつ、乞われて焼肉店の立ち上げをし、
見事軌道に乗せると、焼肉店のオーナーから
2店舗目の立ち上げを依頼され、
そこも開店からあっという間に軌道に乗せた
所でした。自分の店と平行して
いくつものお店を見るだけでも
大変なのに、しっかりと結果を
残すところが、彼の凄いところと
思います!

ちなみに彼の手がける高級焼肉店、
売上の約4割が利益とのことで、
月商2,000万円で粗利益は約8百万と
なりますが、一店舗目はもっと売り上げている
とのこと、凄いですよねー
でもこの業界は一見儲かっているように見えても
継続させるために
相応のノウハウが要求されるという話にも
納得しました。
芽が出てくると食べろぐ等で
卑劣な足の引っ張り合いもあるそうで、
またスタッフのモチベーションのお店への
影響が大きいので、そういった配慮が
秘訣という話も、大いに勉強になりました!!

来年、もうひとつ自分のお店を
出すそうで、ぜひ近所につくるように
お願いさせて頂きました 笑

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 19:50 | 日記

2012年08月28日

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『ランチしながら』

今日は、関西からの友人を交えて
ランチ&投資話で盛り上がりました。

古い物件を得意とされていて
いずれも上手に高稼働させている状況に、
とても勉強させて頂きました。

なかでも築後50年近く経過している
マンションは、給排水管の更新が
まだのようでしたが、これまで
問題ない状況なども、驚きとともに、
実例として大変参考になりました。

また、古くても入居がつく話、
木造の安価かつ有効な耐震補強について、
助成金や保険の運用、
競売参加と落札後の悲喜こもごも、
手段とゴールについて、
関西や関東ならではの特徴、
自力救済の実話、
放火と夜逃げ、
グルニエってなんだっけ??等々、
楽しい時間をみなさん有難う御座いました!!!
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『DVDがリリースされました!』

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なっています。
僕も参加させて頂きました。
詳しくは下記からどうぞ!!




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『司法書士』

年配の先生からお話を伺いました。
決済の場に立ち会う時が
勉強にもなるし楽しいと仰っていました。

売主と買主、様々な事情の下に
最善の努力を尽くした最終結果であるその日は、
双方印鑑をつくことくらいで、他にすることも
ありません。
これが最後の機会とばかりに、
物件の成り立ちや、今後の人生設計等々
いろんな話がでてくるそうです。

円満取引であれば、売主側の年配の奥様が
涙ながらに、物件をよろしくお願いします。
ということもたびたびで、
僕自身も、過去において同様のことが
思い出されました。
買い手としては、物件がこれまで
大切にされていた状況にほっとすると同時に、
人生のバトンが引き継がれていく瞬間を
感じたものです。

もちろん不動産売買は、
円満取引ばかりでもなくて、
司法書士が中立の立場で、場の空気を読みながら
調整役を務めることも多いそうです。

底地借地の整理では、賃借人が地主から
底地を買い取る場合など、
借地契約自体が地主に不利といわれているように、
地主の譲歩も多く、特に気を遣う場面とも。
借地権者の底地買取にチャンスが大きいと
言われるゆえんかも知れません。

「怖い思いをされたことは?」との問いには、
バブル時代のホテルの強制執行に立ち会った時と
おっしゃっていましたが、本職の方々に囲まれた
こともあったそうです><

昔は出張が楽しかったそうで、
同じ日に九州と大阪なんてことも!!
いまはオンラインと郵送で賄うようになって、
ほとんど遠方へは出向かなくなったとのこと。
そのうち我々が不要になるのでしょう…と
寂しげでした。

印鑑の識別が大変で、過去には印鑑の微妙な大きさ
に気が付けず、失敗したそうです。
いまでも印鑑証明書と押印の印影を、現場で
重ねて確認する瞬間にとても緊張する
とおっしゃっていたので、携帯用の
照合機なんてあったら便利では?って
想像してしまいました。

登記識別情報と売買当日の有効証明の
取り扱い方法など、先生によっても
様々あるようですが、割愛させて頂きます。
目隠しシールがはがれないという
トラブルもあるそうですが
これはシールの不具合とのことです。
法務省では、平成21年10月以降に
改良を加えたという話などなど、
色々と勉強になりました!
有難うございました!!!

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posted by 恵比寿のI at 20:43 | 日記

2012年08月21日

『仕組預金』『掃除業』『RIG音声サービスID』『無料セミナーご招待』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『仕組預金』

先日のプライベートバンクで、
仕組預金について、少し話を伺いました。
簡単にいうと、短期間で高い利息がつく
定期預金であることと、満期時に
別通貨にかわる可能性(リスク?)がある!
ということでした。

いくつか種類があるようですが、
なかでも「PCD」と「SMCD」について
教えてもらいました。
僕には難しくて申し訳ない気持ちになりましたが><
それでも担当者は、具体例を元に
とても丁寧に説明してくれました。

まずPCDですが、10通貨から
組み合わせは82通り選べます。
試しに円とドルのペアで預金を組むと…

説明当日の円とUSドルの為替レートが
「79円35銭」でした。
例えばその状況下でストライクレートを
「79.35円」と定めて、円とドルの
ペアで一週間の仕組預金をすると、
約11%の利息が付くことが
わかりました。

もしも同じ状況下で、
ストライクレートを79.00円と
定めると(任意で決める)、
利息はおよそ3%ほどになりました。
約定時の「基準レート」と「ストライクレート」
の差が大きくなるほど、利息が減少するようです。

そして一週間後の満期日の相場が

 ストライクレートよりも同値段&円高だと
 ストライクレートで決済されたドルが、

 ストライクレートよりも円安であれば
 円のまま、

預金が戻ってくるそうです。
どちらの通貨でも、最初に決められた
利息が付きます。

仮に1千万円を一週間、利息11%で運用したとすると、
365日で110万円となり、その一週間分だと
21,095円、そして源泉分離課税の20%を控除して
16,876円が手残りでしょうか??

運用金を円に戻す必要がない人や、
円高メリットとしてドルに替えても構わない人など、
国内の預金金利と比べると
魅力的に思えました。

そして「SMCD」と呼ばれる定期預金ですが、
こちらは米ドル建ての元本保証型でした。
最低金利は1%が保証され、なおかつ
LIBOR連動変動金利ということで、
金利上限4%となっています。
期間が3年間と固定されている点がリスク
となっていました。1ドル120円時代に
海外赴任で給料の大半をドルにしたまま、
塩漬けで困っていた知人に教えてあげました^^
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『無料セミナーご招待』

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『掃除業』

は儲かるんだって!!
一般住宅向けの話です。

友人から聞きました。
彼は不動産売買部に所属していますが、
物件を現金で買い進めている
とても仲が良い常連さんの告白だったそうです。

清掃の定期契約だと、1人3時間派遣して、
16,800円とか
19,950円などと頂けるそうです。
1時間2千円のアルバイト代を
差し引いても、確かに
結構な利益が残るという印象です。

これが単発の請負だと、割高になるそうで、
・エアコン洗浄1機 12,600円〜
・お風呂クリーニング 15,750円〜
・トイレクリーニング 15,750円〜
・レンジフードクリーニング 15,750円〜
・キッチンクリーニング 31,500円〜
・室内全体クリーニング 126,000円〜
汚れが酷い場合は、追加もかかります。

アパートの退去時に、上記の通りに
請求したら、きっと大騒ぎになりそうな…

仕入れや在庫がほとんど発生しないことを
思うと、彼の言うとおりなのかなーと
納得しました。

繁忙期や閑散期でも、人材を保ち、
教育し、同業他社に埋もれないように
なるには、やはり大変なこともあると思います。
でも、利益構造的には、、
やはり面白そうと思いました!

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posted by 恵比寿のI at 05:03 | 日記

2012年08月14日

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『懸賞金付定期預金』

懸賞金付定期預金が当たりました!!
応募していることなんて忘れていたので、
それだけに得した気分です^^

「現金1万円(税引き後8千円)」と
「1万円グルメギフト券」の2つが
当選しましたが、定期預金したのは
2口だけでしたから、
とても運が良かったと思います。

担当者様いわく、めったに当たらないそうで 笑
「1人で2つは初めてみました!」と
言われ、なんだか嬉しくなりました。
奇しくも金運神社へ参拝して5日後の
出来事でした。

本業でお世話になっている先の社長と
何となくこんな話をしましたら、
参拝されることになりました。
ピピッと来たといわれ、そういうものかも
知れないと思いました。

車と温泉宿をご用意くださるという
お気持ちだけ頂戴し、社長をお迎えにあがって、
日帰りで参拝に行って来ます。
僕はなんと今月2度目となりますが、
これもきっとご縁、
さっそくお礼と御報告に伺います!!
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『金融機関』

先日、午前と午後にそれぞれ
プライベートバンク(本店:ロンドン)と
地元金融機関の担当者に
お話を伺う機会がありました。

まず前者ですが、一番魅力に思ったことは
為替手数料が無料という点でした。
「仲値」ではなく「銀行間取引レート」に
市場での調達コスト分を負担するだけて、
それ以外の手数料がかならないという説明です。

気になる「市場での通貨調達コスト」は、
1通貨単位当たり、日本円換算で最大6銭と
いうことですから、大きなベネフィットと
思います。

ほかにも送金手数料がかからないことや
印鑑が不要なこと(サインで可)、
電話で為替手続きが出来ることも
便利と思いました。

かつて香港の紙幣発行銀行を務めていた歴史や
長期信用格付が高いことも
安心に感じましたが、
一方、全国に支店がなく
キャッシュディスペンサーが利用できないことや、
登録先以外の口座への送金は、
「RIMITTANCE APPLICATION FORM」というものに
依頼内容を印字したものを
郵送で手続きしなければならないといった
煩雑さが、一般的な金融機関と大きく
違うことを知りました。

通貨の取り扱いが広範で、他国通貨での定期預金や
PCD仕組預金、外貨建の変額・定額年金保険など
僕には何のことやらですが、
得意分野があって、そういったニーズがある人には
便利なこと理解しました。

不動産投資への融資を伺ったところ、
投資商品を担保に9割融資とのことです。
金利は1.3%で、期間は約定では1年ごとの
更新となりますが、特にステイタスに変更が
なければ、無期限という考え方のようです。
金融資産を運用しながら、その信用力(担保)で
不動産投資をする人も多いそうですが、
そうなると、換金性の高い好立地かつ
高積算ものが対象に絞られるのでしょうね。
金融資産の運用は、リターン(リスク)が高いものが
好まれるようで、時価の大きな変動にも耐えられる
ような余力が必要な世界と思いました。

そして午後は、地元の金融機関からの
訪問がありました。
サラリーマン時代を含めると窓口はかわりましたが
今年で18年目の取引となり、
社内ではファイルで歴史が引き継がれているそうです。
過去の借入契約書類は、終了後10年たつと保管が
ないそうで(包括根保証等除く)、公庫だとたしか
2年とか3年とか聞いていましたので、
そんな仕組みの違いを知りました。

不動産投資への融資は、なんといっても
借換が有利のようです。
まず審査の入り口で見るのは「土地」とのこと。
土地の路線価に掛け目がはいりますが、
ほぼその評価通りで押してもらえそうな印象でした。
建物については、参考程度とのこと、新しいほどに
有利と思いますが、法定耐用年数が超過していても
「土地」で、条件を満たせば大丈夫なことが
再認できました。

金利は新規だと高く、借換は低く、
1%台も可能性がありです。建物が古くても、
既に返済が進んでいる投資物件など、
借換の検討が面白いのではと思います。
繰上弁済手数料がかからないことや、
融資実行手数料が不要なことも魅力的です。

それから「預金担保」について、
現在の最優遇金利は1.6%の固定という話も
伺いました。期間は10年でも15年でも○です。
どんな利用方法があるのか、
今夜のジョギング中のテーマとしたいと思います。
備忘録をかねて、細々記させて
頂きました。

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posted by 恵比寿のI at 18:15 | 日記

2012年08月08日

『気当たり』『じゃぶじゃぶ』『RIG音声サービスID』『無料セミナーご招待』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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『気当たり』

という言葉を知ったのはつい最近のことです。

地磁気のレベルが高く、マイナスイオンに溢れた
場所をパワースポットと呼ぶそうですが、
そうしたポイントでは、まれに指先が痺れたり、
熱がでたり、頭痛や腹痛になったり、
体に異変が起こる人もいるそうで、
まさに友人家族は、その現場に立ち会う間中、
鼻から血がでっぱなしになったという話を聞いて、
興味をもちました。

その友人の訪れた新屋山(あらややま)神社は、
「日本一の金運神社」(公式サイトのタイトル)
とありましたが、強力なパワースポットとしても
有名とのこと。
富士山のふもとに「本宮」、二合目に「奥宮」が
あって、本宮から奥宮に行く途中にある
富士山本宮浅間大社にも立ち寄って、三箇所を
巡ることで、ひとつの行事となるそうです。

彼はご利益に恵まれたことを心から素直に
感謝されていて、お礼参りにいくということで、
僕もご一緒させて頂く運びとなりました。

「2礼2拍手1拝」は知っていても、
服装や心構え、踏み出す足運びや、参道の歩き方、
手水舎で禊をする作法、お祈りの儀礼など、
僕は知らなくて、友人に教えを請いながらの
参拝行事となりました。敷地内では真夏の昼時にも
かかわらず、汗をかかなかったことが不思議に
思います。また終始心が穏やかでいられたことも
ご加護があってのことと、このたびの
ご縁にとても感謝しています。

ちなみに僕はお参りする前夜から鼻水が
出てきて、これがとまらなくて、
もしや、気当たりでは…!?と思いましたが、
たんなる勘違いだったようデス 笑

そして昨日は、なんと「奥宮」の宮司さまから
参拝の御礼の葉書が届きました!
お参りさせて頂いた上に、
このようなご丁寧なご配慮にますます恐れ入ります。
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『じゃぶじゃぶ』

今夜、友人と恵比寿でご飯を囲みました。
旨い日本酒と新鮮な魚が自慢の店なのに、
日本酒が苦手な僕はビールで乾杯^^;
駅から少し離れていても店内は満室!ではなくて
満席!!あとから来る客を何人も
断り続けていましたが、入り口もわかりずらく、
隠れ家的な雰囲気がますます人を引き寄せている
のかもと思えました。
もちろん料理はどれも美味しくて、
特にアナゴの白焼きをわさびでパクつくのが
気に入りました!

半年振りの再会を祝い、近居報告も
そこそこに、俄然話題は不動産投資に
向かいました。特に融資について、
彼いわくじゃぶじゃぶなのかなぁ…と。
驚く話がぽんぽんと飛び出てきたのですが、
夏に入ってから周囲の投資家たちが
立て続けにメガバンクなどからフルローンや
オーバーローンをひいて、中古や新築を
購入しているというものでした。

期間は法定耐用年数以内でしたが、
金利が1%台、属性も若いサラリーマンだったり、
まだ投資をスタートしたばかりというから
びっくりでした!
でも話が進むうちに、
そうした方々の共通点が不変なものであることを
再認識するに至り、納得しました。

またいくら融資の要件を満たしていても
人柄次第でハネル(もしくはがんばらない)担当者が
多いって話も、
まさに融資最前線の担当者からの心の声(笑)
と同じだったので、“最後は人”なんだと
深くうなずく次第でした。

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posted by 恵比寿のI at 01:47 | 日記

2012年08月01日

『忍び足』『楽待コラム』『RIG音声サービスID』『無料セミナーご招待』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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三作目(電子書籍化決定)2版9千5百部:好評発売中!

※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『忍び足』

最近、ジョギングの距離を少し増やしました。
6キロから8キロに。
そして週に1度は1時間走るように。
というのも、これまでのペースに飽きてしまって、
変化を付けたかったからです。

周囲ではジョギングを始める人も増えました。
日々の仕事でくたくたなはずなのに、
早朝や夜の走行会、そして週末には30キロ走ろう!とか
皆さん凄いなって思います。
嬉しいことにチームへとお誘いも頂きますが、
1人黙々スタイルで頑張るつもりです^^

そういえば、先日NHKで観た
「ミラクルボディ:マラソン最強軍団」
(NHK総合7月16日19:30)という番組が
とても刺激的で、これまでの固定観念を
覆す衝撃でした!

現在、フルマラソンを2時間3分台で走りきった
人が世界に3人もいることには驚きですが、
ランキング上位者のほとんどが
東アフリカ出身者で占められているそうです。

その秘密が、「省エネ走行フォーム」といわれるもので、
従来のかかとから着地するスタイルよりも
つま先に近い部分からの着地スタイルが
衝撃が小さく、無駄な筋肉の浪費を避け、
怪我もしにくく、乳酸もたまりにくいという
ことでした!

裸足で歩くと、足裏への衝撃を和らげるために
自然に忍者のような忍び足になりますが、
まさに“それ”をイメージしました。
彼らのほとんどが靴をはかない子供時代を
通して、自然と身に付けたスタイルです。
高地に住まい、学校まで往復何十キロという
過酷な環境だったことも、
また成功をつかむための手段としての
マラソンという職業など、あるかと思いますが、
科学的に解明されたメカニズムに
驚きました。

そこで、密かに、つま先走行を試みてみました。
が、急には身に付かないものですね 笑
途中苦しくなってくると、そんなもの
どうでも良くなっちゃって、とにかく
その日定めたゴール目指すのみで
いっぱいいっぱいです。

そういえば、折角走る距離を増やしたのに、
体重が減るどころか、増加の一途です。
原因は、お腹が減って仕方が無く、
食べる量も増えたからかと…
運動量を減らすべきか、悩み中デス。
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『RIG音声サービスID』

8月号をリリースします!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【30回目:1時間03分44秒】

 1.マスクまんの夏
 2.夏、海、サーフィン
 3.やくどし
 4.●ルガ方向性
 5.ローンセンター長
 6.繰上弁済手数料
 7.一括返済考
 8.税金
 9.補助金

お申し込みは こちら まで。
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『楽待コラム』

第10回目の対談記事をリリースしました!!

今回の対談者様は、ご職業が「主夫」。
これまでのご商売に見切りをつけ、
ご家族の給与収入に依存する形で、
彼が家庭内のことを引き受ける生活に入られたとか。

炊事、掃除、洗濯に子供の送迎をこなす日々でしたが、
ふと図書館で手に取ったけーちゃんの本が
きっかけで、不動産投資に目覚めたそうです!

ゼロから2年前よりスタートさせた
不動産賃貸業は、現在2棟まで買い進めましたが、
半分近くが空いていて、いかに埋めるかを
模索している状態でした。

いま彼が直面している問題は、きっと誰もが通る道…
いわば「購入後の地均し」というプロセスですが、
特に最初の頃は、僕もグッタリするほど
苦労したことが思い出されます。

これまでとは違う新しい商売に直面して、
成すこと全てが、未経験なことばかり。
その商売を導くために、ある程度の時間も
要するかと思いますが、融資が厳しい世の中にあって、
全期間固定金利+ほとんど自己資金を入れることなく物件を
入手された敏腕ぶりを伺って、
今後に期待が高まりました!!

それと、、
彼のもうひとつの顔は、「不動産賃貸業の事業主」。
もう専業主夫業はご卒業ですね!
仕事も家事もこなす、素敵なパパ。
ご活躍を応援しています!!!

「対談の中身」については、
どうぞこちらを御覧下さい!

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posted by 恵比寿のI at 19:53 | 日記

2012年07月25日

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『売却を意識する投資法』

売買差益を狙う投資法はバブルまでで、
現在は「長期ホールド」による「インカムゲイン」を
メインに狙う投資法が主流かと思います。

さらにそうした潮流の中でも

流動性(換金性)が高く、
資産価値も下がりにくく、
運営面でも手がかからないが、
儲けもじっくりタイプ

or

さらに手をかけつつ、
流動性や資産性よりも、
収益性を重視するタイプ

といった具合に、
資産背景や好みによって手法もそれぞれです。
ほかにももっと色々あると思います。

ちなみにお金もなく、
零細企業の創始者という乏しい属性で
スタートした僕は後者です。

いづれにせよ、買ったら中々売らない訳ですから、
「買い方」、「埋め方」、「増やし方」、
そして「直し方」というテーマに耳目が集まることも
自然ですよね。
自分も含めて、そのようなことに
触れた書籍は巷に溢れています。

しかしこのたび、著者の岡田のぶゆきさんは
過去6年間に売却益を積み上げていった
自身の実績から、「売却」によるキャピタルゲイン
を得ることがこの時代にも可能だということを
本に記されたそうです!

大学卒業後、お父様が経営される不動産会社で
プロとしてご経験を積まれて6年とありましたが、
業界の中でどっぷりとさぞや濃い20代だったことと
思います。そのエキスがたっぷりと詰まっている
ご本、これから楽しみに拝読させて頂きます。

このたびのご出版を誠におめでとうございます!!!
ますますのご活躍を楽しみにさせいただきます。


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『無料セミナーご招待』

8月31日、東京国際フォーラムで
「満室大家塾」セミナーが開催されます。
講師を務めさせて頂きます。
参加費は無料です。ご興味ある方は
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様にご確認くださいませ。
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※楽待で連載中、どうぞこちらを御覧下さい。
※7月のセミナー/イベントは14日、28日を予定しています。
 ご興味ある方、ご連絡お待ちしています。お問い合わせ
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号と7月発売に掲載!
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※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。
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『7室中2室でも返済可能』

〜な投資を実践している椙田氏。

ありえないほどの安値で購入できたからですが、
でも、そんなにガラッガラだなんて、
事故物件?それとも
柱が数本腐っているおんぼろアパートなのでは??
と思いきや、
重厚感あふれる鉄骨造の堅牢な建物がそれでした。

物件周囲にはまず畑があって、田んぼがあって、
倉庫があって、民家がぽつりぽつりあって。。
学校は遠くに(ヘルメット通学かな?)、
工場も遠くに(あるかも)、コンビニも遠く、
駅なんかはるか遠く、バス停はあれ?あったっけ?
そういえばお城が近くにあったなぁというエリア。

かなり難、、いやクセがあり、、
僕だったら、パスしていたと思われる場所に
「石原さん、こんなの購入しました!」って
得意満面、笑顔で連絡を頂いたものだから、
最初はどうなるんだろうって、、
本人よりもドキドキしていたと思います。

彼は普通のサラリーマン。
日本代表として、世界会議に出席するとかしないとか、、
そうすると普通じゃないかもですが、
とにかく平日の睡眠時間は4時間しかとらず、
仕事と家族をそつなく…ではなく、こよなく愛する
まさにエグゼクティブという言葉が
ぴったりな頑張り屋さん。

最初は積算バッチリ、立地も最高、
建物超立派、でもあまりCFは出ないという
一棟マンションのオーナーでしたが、悪魔の一声で
なんとまあ、あっけなく売却することに(大汗)

そこから地方、地方、地方、地方、地方と
地方尽くしで短期間にあっという間に、
あっという規模に拡大させました。

いったいどうやって探して、
どうやって融資をつけて、
どうやって再生し、どうやって募集し、、
どうやってそうやってどうなっちゃったの??

気になる続きは ⇒ こちらからどうぞ 

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posted by 恵比寿のI at 04:51 | 日記

2012年07月18日

『BBQ』『無料セミナーご招待』『補助金』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『BBQ』

先週末は、本当に久しぶりに北関東で
お世話になっている三箇所の管理会社へ
ご挨拶に伺いました。

今回もっとも遠方にある管理先では
担当者さんとランチをご一緒させて頂き、
その足で次の会社へ立ち寄ってお茶をご馳走になり、
三つ目の会社では、担当者さんや友人の投資家さんと
一緒にリフォーム中の現場を確認してから、
皆で天然温泉につかり、その夜は
担当者さんのご自宅の広い庭でBBQをしました!

ご自宅の前には馬の放牧場がひろがり、
大自然に囲まれた素敵な環境でした。
敷地内には東電の電柱があったので、これは
敷地使用料としていくらか頂けるのですか?って
友人が訪ねると、外灯の電気代として、
逆に毎月500円!?を徴収されているとのことでした。
料金を支払わないと、電柱に外灯をつけてもらえない
そうで、そんなケースがあることを初めて知りました。

三人、工事現場でも、温泉でも、星空の下でも、
ずっと不動産の話だったような気も…笑
特にリフォームについては、エリア特性と
ニーズにあった間取りについてや、
賃料とリフォーム費用のバランスについて、
井戸水用ポンプの能力オーバーと対処法、
また、お互いの将来について等々、
話題にかくことはありませんでした。

久しぶりに自然の中で本格的なBBQを
堪能しましたが、遠くで鳴り響く花火の音や、
時折パチパチと音をたてながら赤く燃える炭も、
足元で飛び跳ねるちっちゃなカエルや
ランタンの明かりにつられて飛び回る虫たち、
森の中から吹いてくる涼しい風や、
肉の香りや蚊取り線香の煙さえも
なんだかとても懐かしくて、
心からくつろぐことが出来ました。
楽しい週末を有難う御座いました!
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『無料セミナーご招待』

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『補助金』

週末の管理会社訪問では、この季節は
お客様の動きもスローということが
再確認できました。

また某先では、単身者向けの3点ユニット式
狭小ワンルームの賃料が19,800円というものも
出てきて、ジワジワ下がっている様子が
分かりました。しかしこれは駅から遠く、敷地内に
駐車場が無いとのことで、近隣に5千円からの
月極をあわせると、借り手の負担は
25,000円になるということでした。

またある先では、僕の物件そばに、競合する
管理物件が増えたことも知らされました。
しかし駐車場が敷地内に50%ほどしかなく、
そのために募集に苦戦していることも
教えて頂きました。景気が悪いから車に
乗らないという話が、
地方では当てはまらないことが改めて
判りました。

普段からメールや電話でやり取りをさせて頂いて
おりましたが、顔をみて、
ひざを交えながらだと、会話も盛り上がると
思います。今回も情報のやり取りの中で、
賃貸住宅の改修費用を戸当たり100万円まで
補助金がでる話を伺いました!

国土交通省の管轄下、高齢者の入居を
拒まないことを条件とし、耐震、バリアフリー、
省エネ(断熱や太陽熱利用システム)改修を
助成するそうです。
25平米以上で、上記のほか細かな要件を
みたすと利用できるようです。
1万戸の募集があるようですが、
詳細は「民間住宅活用型セーフティーネット
整備推進事業実施支援室」まで確認して
みてくださいね^^

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posted by 恵比寿のI at 20:38 | 日記

2012年07月09日

『地銀@』『無料セミナーご招待』『地銀A』『RIGすごい投資』『DVDを発売中!!』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『地銀@』

最近都内某区に本店をおく地方銀行の
話を聞きました。


リーマンショック以前の数年間は
関東でも地方と言われるエリアにも
億をこえる融資が付くということで、
投資家たちもよく利用していた先と
記憶しています。

現在の方針を伺ったところ、土地については
国税庁が発表している相続税路線価を参考に、
形状など適宜修正を加え、
さらにそこへ7掛けという掛け目が
入るとのことでした。

また建物については、構造ごとに異なる
「uいくら」という単価に、面積を掛け合わせ、
そこから経過した年数分を減価した金額相当と
いうことです。

そしてそれぞれ「土地」と「建物」の算出額を
合計したものを基本として、
あとは属性や保証人力、土地の実勢価格等
参考にして、融資の金額が決まります。

収益還元法よりも、とにかく積算価格を
重視するそうで、頭金がいくらあれば土俵にのる
という感じではありませんでした。
また融資期間は、法定耐用年数を越えても
相談できそうでした。そしてこの瞬間は、
投資案件に積極的でないことがありありと
伝わって来ました。
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『地銀A』

そして本日、東京都と隣接する県に本店を置く
地銀の話を聞きました。


まずは在住・在勤という壁について確認したところ、
都内在住者でも、物件が支店先にあれば
前向きに話を聞いてくれるとおっしゃいました。

またそちらの「アパートローン」という商品は、
実際の運営実績上、
築年数についての縛りが厳しくないそうで、
古くても相談に乗れますとのことでした。
そして返済の最終年齢は80歳が限度とのこと。
しかし利用者はサラリーマン限定で、
事業主や身内の経営する会社の社員、
また給与所得者であってもアパート事業の
収入(売上ベースで見る)が給料を越えていたら
利用できないそうです。

そうすると事業主や家賃収入の規模が大きい
サラリーマンは、プロパーローンという枠組みで
融資を検討してもらうことになりますが、
前述の「アパートローン」より、全てにおいて
厳しくなります。返済の最終年齢は、
原則75歳ですが、団信の関係で場合によっては
80歳までいけそうでした。

自宅があれば、ローンが残っていても共担に
とることや他行から借換することで、有利に進められる
という話は、今も同じでした。
それと意外なことに、投資用物件をまだ所有していない
ほうが、より進めやすいとも聞きましたが、
もしかしたらこの方にとってはのお話なのかも
知れません…

こちらの銀行では、年収が高い人や貯金が沢山ある人は、
物件価値が伸びなくても、保証人がいなくても、
今でもすんなりと融資が出ている様子を
僕の周囲でも確認しています。
今回のインタビューで、
タイミングや担当者次第では、柔軟に対応してもらえる
という印象はさらに深まりました。

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