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2008年05月01日

不動産投資 一坪ビジネス 超高収益考

ブログ、7日目です。


スポーツクラブに通い続けて10年、週に4〜5日は汗あせあせ(飛び散る汗)を流しています。

といっても自己紹介にあるとおり、時速12キロで30分くらい走って、

それからちょこちょこっとやって、仕上げはサウナで正味小一時間といったところ、

かなりユルい感じです。

    でも、無理をしないことが続けられたコツかも知れません。

おかげさまで、この10年間は、風邪を引いた記憶もありません。多分・・・



それでも一時はベンチプレスにはまってた頃もあり、マックスで160キロが自己ベスト!

ちょうどその新記録を更新した翌日に、サエひでおさん、うっちゃん、ちはさんらと

食事会を開いたのですが、

              “肉髭タワシ160キロ”

って変なあだ名を付けられたりして、心に深い傷を負ったことも(笑)



で、そのスポーツクラブまでは車で通ってますが、昨晩の帰りに車載TVで見た

オ●エ●タルラジオ番組の「一坪ビジネス特集」が、印象に残ったのでご紹介

させていただきます。




・港区は西麻布の交差点にある、「一坪の花屋さん」。売り上げは一日平均10万円。
 月商300万、年商3600万。テナント料は不明、生花の原価とかも分かりませんが、
 多分相当な儲けでしょう。狭い店内には、おじさんが一人店番をしているだけでした。

 ちなみに、ジムへはこのお店のある交差点を通過しますが、しょっちゅう大きな
 花を抱えて納品へ向かっている店員さんをみかけます。ここからは推察ですが、
 立地的にも夜のお店などがお得意さんとして多いのではないのでしょうか?

 補足情報では、法人全体で12店舗を経営しているそうです。
 3600万×12店舗=4億3200万円/年を、たった12坪の敷地で
 売り上げていたとしたら、なんともすごい話ですね〜。

 あと社長さんのオフィスも一坪って落ちもありました。


・次に、大阪にある「一坪の焼肉屋さん」の紹介がありました。
 狭いカウンターテーブルの上に、4つの七輪が置いてあり、
 それを見ず知らずの(常連かもしれませんが・・)人たち7、8人
 でたったまま囲んで、マイ牛タンや、マイホルモンを、見えない線で区切られた
 焼き網のテリトリー内で焼いて食べるというものでした。

 イメージ的には、
 大勢のおとなが箸を片手に、
 道行く人に全員でお尻を向けて、
 小さな七輪を取り囲んでいる感じでしょうか? 

 肉の取り合いでつかみ合いの喧嘩とかに発展したりしないのでしょうか??
    (冗談です)

 外での食事って、なぜもあんなにおいしくなるんでしょうね。不思議です。
 お酒もまわってて、すごく楽しそうでした!

 あとひとつ疑問に思ったのですが、保健所の営業許可って下りるのでしょうか?
 立ち食いそばと同じビジネスモデルなのでしょうかね。
 
 そういえば、どれだけ儲かってるとかの話は一切ありませんでした。。


 ひらめきここでちょっと一坪商売を考えてみます。

花屋さん
焼肉やさん
おでんやさん
たばこやさん
クリーニング店
はんこや
イベントショップ(催事や)
たこやき
たちのみや(和)
スタンディングワインバー
お茶漬けスタンド
フレッシュジューススタンド
チケットや
やきとりや
惣菜(弁当)や
らーめんや
そば・うどんや
個人輸入代行受付カウンター
旅行代理店
貸しオフィス
雑貨や(キヨスク)
貸しショーウィンドウ(商品陳列)
貸しギャラリー
トランクルーム
コイン精米
無人販売機喫茶
貸し昼ね室
靴の修理や
証明写真や
コイン野菜販売所
コインペット洗浄機
コイン駐輪場
宝くじ売り場
貸し自転車や
ペット預かり所
爪みがきや?
貸し高級化粧室
フリーマーケットボックスや(趣味の作品等の展示即売所)
クイックマッサージや
占いの館


とりあえず、このへんで。


どんな商売もアイデア次第で、いけそうな気がしてきます。




JR目黒の西口駅前の交差点に、2坪ほどの三角形の貸しスペースがあります。

山手線の駅前交差点という立地だけあって、ふる〜い雑居ビルのさびれた
一階部分であっても、そのような外的要因は関係なくかなりの人通りがあります。

立地が全てですね。

そこは、いろんな業者さんが入れ替わり、立ち代りで、おもにワゴンセール
をしています。(在庫処分品だと思われます。)

賃料は、一日3万円?だったと記憶しています。

するとテナント料は月収90万、年間1080万です。(満室想定)

狭くても、このような最高の収益を上げる立地を手に入れたいですね!



雑文で失礼しました。


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 16:29 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年04月30日

不動産投資 戸建賃貸 裏技

ブログも6日目です。晴れ

少し前に、知り合いの業者さんから土地の案件を頂いたので、
今日は妄想シミュレーションしてみました。

売地
550万
445、92u(135,12坪)
宅地
平坦地
地形は間口15m×奥行き29m×奥間口15mの長方形
道路 南 巾員8.8mの県道(手前間口15m接道)
    北 巾員4.0mの市道(奥間口15m接道)
更地
公営水道
下水道
調整区域
建ぺい率 60%  →  267,552u(81,072坪)
容積率 200%  →  891,84u(270,24坪)

※備考として

「区域指定で建築が可能、
            ただし土地面積300u以上」


となっています。



さて、この案件の面白いポイントは、調整区域であっても
一般住宅および共同住宅の建築が可能なところです。

下水道や水道などのインフラが整備されていることも
魅力的です。



最初に、戸建賃貸用に6軒プラス各世帯駐車スペース2台づつなどと
考えてみましたが、“ 1軒につき ”土地面積が300u以上(90,90坪)
ないと許可がおりません。


つまり敷地は445、92uありますが、一棟につき最低でも300uの敷地が
必要です。よって残地145,92uに対しては、建築許可がおりないことになります。


戸建賃貸用には一棟しか建ちません。

これでは非現実的ですね。


もちろん共同住宅(アパート&マンション)は建築出来ますが、このエリアは
戸建賃貸が非常に優勢で、賃料も高めに設定可能なうえ、長期入居が望めます。

戸建賃貸のメリット:

長期の入居傾向にあり、収支も安定する
ペット(大型も)などを可とすることによって、共同住宅との差別化が図れる
賃料も共同住宅より高め



そこで裏技(!?)を利用すれば、“戸建風味”な物件が建築可能になります!





「長屋(連棟式戸建)の形態」をとることによって、何世帯もの集合住宅を
一棟とみなせるのです。


   ここで、もう一ひねりします。


戸建と戸建のスキマを“電車の連結器の部分”のようなイメージでジョイントします。
その部分はまるで建物と建物をつなぐ回廊のような感じですが、内部は収納にでも
すれば、ほぼ独立性を保てます。


あとはデザインや色使い、外壁や屋根の形状と質感をうまく処理することによって、
完全な戸建にも見劣りしないものが可能になります。


しゃれたペンション風もかっこよいかもしれませんね。


仮にこれを適用すると、長方形の地形の29Mの面にそって端から家を
「平屋」で5棟くらい建てることが可能になります。


建ぺい率 60%  →  267,552u(81,072坪)

81,072坪÷5=16.214坪(53.50u)3DKが5棟



「駐車場」も一台2.5M×5Mとして計算すると

29M÷2.5=11.6台は駐車可能です。
軽自動車だったら、幅も2.25でもよいのかな?


しかし、注意するべきポイントがあります。


「雨水の処理システム」についてです。

汚水、雑排水は下水道に流せますが、雨水は流せません。
よって宅外処理が物理的に不可能だと、
敷地内に自前で処理施設を設けなくてはいけません。

詳しくは割愛しますが、

汚水マスや池などをつくったり、
土壌浸透処理させるにしても、事前に地層の能力を調べる為に
ボーリング調査等、金銭的、物理的な問題があります。
利回りに影響しますので、考慮が必要ですね。


超適当に利回り計算します。

土地 550万
建物(建築確認申請費コミ)で木造平屋一戸あたり
600万×5=3000万
外溝(駐車場や雨水システム等) 350万
諸費用200万

合計 4100万 ??

ペット可で月6.5万×5世帯×12ヶ月=390万
390万÷4100万=9.512%(表面利回り)

ここから税金や管理費、保険、空室期間、家賃の下落率などを考慮すると、

14,5年位で、元がとれるのかな?

借り入れを起こすとさらに、金利負担もありますね。

ただし、郊外に付き固定資産税は安いでしょう。
構造も木造で十分。



新築10年後くらいに、満室で高く売却出来たりすると
面白いかもしれませんね。



※素人計算ですので、間違ってたらごめんなさい!

- to be continued -


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posted by 恵比寿のI at 18:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年04月29日

不動産投資 物件探し 収益還元法

5日目突入です。

きょうも良い天気でしたね晴れ

昨晩はスポーツクラブで汗をながし、それから調子にのって明け方まで
深酒をしてしましました。反省です。

ゆっくり起きてから、月末にかけてのたまった仕事を6時間ほどこなしたのですが、
合間に、久々の物件探しを行いました。


取引先(本業)の六十代半ばの女性経営者N社長に頼まれて、物件探しのお手伝いです。

エリア:東武野田線沿線(梅郷〜愛宕)の区間
予算:上限一千万円
使途:主に倉庫を兼ねた簡易事務所(住宅地にある築古戸建で構わない)
距離:駅から徒歩10分圏内
駐車スペース:最低2台以上

上記の条件で、頼まれました。



早速、不動産ポータルサイトで検索を掛けてみましたが、ヒットしません。
次に、地域の不動産会社をいくつかピックアップ。
とりあえず、2社に電話してみました。

A社・・・売買担当者が不在でした。条件をお伝えして、折り返しファックスと電話を待つ状態です。

B社・・・担当者は、とても感じの良い方でした。電話口でPCを操作して頂きながら、2つの候補を
挙げて頂きました。

「概要:物件@」--------------------------------------

愛宕駅から13分
3LDK
1080万円
土地 46.76坪
建物 26.67坪
2階建て
木造スレート葺き
所有権
宅地
市街化区域
第一種住居地域
60%
200%
1982年1月
公道

4M
公営水道
都市ガス
本下水
地主さんが賃貸用に所有していたそうです。
現在空き室
登録して一ヶ月ほど

「概要:物件A」--------------------------------------
梅郷駅から9分
3LDK
1290万円
土地 54.18坪
建物 24.04坪
2階建て
木造スレート葺き
所有権
宅地
市街化区域
第一種低層・準住居地域
50%
100%
1973年12月
公道一方
北東
7M
公営水道
個別プロパン
本下水(4月切替)
売主居住中
北側に公園
H12年に内外装&設備&屋根などフルリフォーム歴有


ともに、固定資産税と都市計画税は年6万円くらいだそうです。
土地の実勢価は坪あたり25万から30万とのご説明です。
だとすると、

@25万/坪×46.76=1169万 > 1080万

A@25万/坪×54.18=1354.5万 > 1290万

ほぼ土地の値段です。


そして賃貸相場も調べてみると、おおよそですが8万円前後です。
(ペット可にして、駐車可能台数を増やすともう少しいけるかも)

8×12=96万/年収入

96÷@1080=8.8%の利回り

96÷A1290=7.44%の利回り


収益還元法に基づいて指値をするとしたら、最低でも12%以上は欲しい所!

12%=800万
13%=738万
14%=686万
15%=640万
16%=600万
17%=565万
18%=533万
19%=505万
20%=480万
25%=384万
30%=320万

※実際の収益性は、空き室率、各種税金、修繕金、管理費、諸費用など考慮するので
もっと下がってしまいます。上記は、あくまでも表面利回り計算です。


ちなみに雛壇だったり、定期借地権、バス便だったりすると500万円からありました。


N社長に調査報告をお伝えしたら、急がないから、もっと安いものをおねがいね〜
ということですたらーっ(汗)

- to be continued -


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posted by 恵比寿のI at 23:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年04月28日

不動産投資 緊急地震速報 格差社会

4日目突入です。

今朝、微震がありました。

2008年4月28日 7時31分ごろ
震源地 千葉県北西部
最大震度 1

東京にいても、こんな微弱な地震波に気付いてしまいました。
すごいシックスセンスの持ち主というかチキンハートな私です。

ちなみにヤフーの天気情報
 ↓
防災情報
 ↓
地震

http://typhoon.yahoo.co.jp/weather/jp/earthquake/

でチェックしてみると、日本列島は地震王国であることが
よ 〜 く 分かる。


最大震度1以上だけの表示をみてもほぼ毎日列島のどこかが
揺れています。


気象庁は平成19年10月1日から、一般向けの緊急地震速報の発表を開始しました。

最大震度が5弱以上と推定された場合、
強い揺れ(震度5弱以上)が推定される地域及び震度4が推定される地域名
について発表するそうです。

うちはケーブル(イッツコム)がきていますが、ふとこんな情報に目が留まりましたので
ご紹介させていただきます。

緊急地震速報「テレビ・ラジオ受信」VS「イッツコム」

「テレビ・ラジオ受信」
情報内容・・・間もなく大きな揺れがくることを通知
(予想到達時間・予想震度は未発表)
受信可能時間・・・電源が入っていないとアウト

「イッツコム」
情報内容・・・あなたのお住まいの地域に何秒後、
震度いくつの揺れがくるかを通知
受信可能時間・・・専用端末で24時間365日、音声速報
しかもカウントダウン機能付き♡

月額利用料 無料
工事費 無料
警報端末価格 親機23000円(税込)子機13000円/台(税込)


ほんの少し先の未来が予知できるだけで、

たった○秒のアドバンテージでもやれることはものすごくあります。

誰よりも早く警報を聞きつければ、きっと赤いモビルスーツのように
3倍速く動いて生存確率を高めることも可能でしょう。

便利な世の中になりましたね。

しかし生存に関わる情報すらも、お金で買える様相です。

ここでも格差の階層化が進んでいます。。。

- to be continued -


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posted by 恵比寿のI at 23:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年04月27日

不動産投資 窃盗事件 アメックス



ブログもきょうで3日目です。

まだ書くコツがつかめません。改めて長期にわたって続けている

方々ってすごいと思います!!

さて、約一ヶ月ほど前に起きた事件について記録させて頂きます。



ある日管理会社から火急の知らせを受けました(電話です)。

所有するマンションの一室で発生した模様。

ダイモン軍団も既に現場へ向けて急行中とのこと。。





・・・・・・・・・・・・・・って

ひっぱってみましたが、実は少し失笑を買うような

出来事に巻き込まれてしまいました。

“エアコン室外機だけ”が、窃盗にあったのです。

被害額6万円なり。

付近では、半年ほど前にも同様の被害が多発したそうです。

で、盗んでどうするのかと尋ねた所、スクラップや辺りに持ち込んで
換金するのではという返答でした。

何百円にしかならないのでは!!??

犯人に告ぐ!!

○ 千 円 で 買 い 戻 さ せ て く だ さ − − い



ヤマダ電機で6万円の出費は痛かったです。


今回のケースでは、保険による損失補填もあたってみましたが、
結果から申し上げて、残念ながら全てNGでした。

この物件は普通火災保険と、施設賠償保険と、地震保険の加入のみです。


惜しかったのが、アメックスでの保証の可能性。
去年の2月○○日以降の購入物であれば、再調達価格での保証が効くとのこと。
しかも、そのカードで買い物していない商品、例えば現金での購入とか、VISAカードでの購入であっても
関係なく保証されるということです。

期間超過でこれも駄目でしたけど。

でも知りませんでした!!
さすがはウォーレンバフェット氏も大株主に名を連ねるだけの会社だなーと独りごち・・


それとあと、設備関係をひとくくりで「営業用什器設備の保険」というものがあることを
初めて知りました。なんでも年間数千円で数百万円程度が保証されるそうです。

ちなみに、オーナーが用意したエアコン(設備)ではなくって、入居者さんの家財であったならば
店子さんの保険が使えました。


対策として:

保険を追加する → まだやってません。
センサーライトを設置する → まだやってません。
防犯カメラを設置する → まだやってません。
くさりでつなぐ → まだやってません。でも安価で、防犯効果も見込めそう!
寝ないで見張る → やれません。

- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 16:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年04月26日

不動産 勉強会 2012年ショック

今日はGWの初日?といってよいのでしょうか?
連日の春の陽気もいったんなりを潜め、肌寒さを感じる一日でした。


曇天模様の下、恵比寿のオフィスに2名の来訪者あり。


12:00にガーデンプレイスで落ち合い、
レスパス(フレンチレストラン)で昼食を採りました。

それからオフィスで座を囲み、

  よるには目黒駅周辺に場所を移して

     〜22:00過ぎまで投資談義に興じました。

以下トピック(自分メモとして)
・フランスワインの衰退について
・東京に130万平米以上のオフィススペースが2012年に供給される問題
・消費税還付と還付加算金について
・各所で行われる勉強会のトレンド
・某金融機関の4月における新融資基準について
・投資用の教科書について
・出版社について
・債務超過について
・返済比率について
・バブル崩壊後の影響に学ぶ
・滑走路の計画
・テナントビル経営について
・積算価格の計算方法について
・PC活用術
・恵比寿周辺の賃貸状況について
・感動したセミナーの話
・公団住宅について
・ウェスティンホテルについて
・100億借金している投資家の話
・ガソリンなどの物価上昇と不況によるスタグフレーションの影響について
・オーナーズ保険について
・風災被害について
・過去におけるセミナーのいろいろ
・20%物件の品評
・品川区一戸建て利回り10%の品評
・銀座ビルについて
・売り土地案件をシュミレーション
・地方の大家業について
・ある勉強会における面白いイベントについて
・現在における各人の投資スタンスとその理由
・ハワイ不動産成功者(知人)の話
・Cathay Pacific Airwaysについて
・管理会社について
・投資を始める以前のおちゃめな過去について


みなさん、相当な勉強家であります。



様々な考え方に触れて、常に感じることは

「これが正解」という答えはなく、

こうして各人がコツコツと積み上げてきた

情報や考え方をオープンにして、

ぶつけ合うことで、よりよい答えに

    たどりつくことが出来る



           という思いです。



おかげさまでモチベーションもアップできました 右斜め上 

 多謝!!!

- to be continued -

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posted by 恵比寿のI at 02:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年04月25日

不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI

みなさん、はじめまして!


ブログ初デビューにつき、何から書こうか迷ってしまいます。
とにかく始めることにしましたので、よろしくお願いします。


まず不動産投資のきっかけですが、




            “本業一本の収入だけだと、将来がものすごく不安・・・”




といった漠然とした思いのなか、ある一冊の本に出会ったのが全てのはじまりでした。  


↓  ↓


「サラリーマンの私が3年で2億円−驚異のアパート投資法
   (著者:小川慎氏)アップル社 平成11.10.19」


↑ ↑ もう絶版みたいです・・・




国民生活金融国を利用して投資用のアパートを購入したのが平成16年の春、
10年間1.6%の固定金利で融資が承認されました。

今おもうに非常に有利な金利だったと思います
担当者さんが、
こんな低金利で借りれる時代があったんだと思う日がきっときますよ!!
   っておっしゃた言葉が印象的でした。




   それから3年間で今の規模にいたり、
            決済最終日から、さらに1年が過ぎました。






一番大変だったのは融資をつけることでした。

定期的なインカムのある安定したサラリーマンと比べたら
ふけば飛ぶような零細企業の経営者にあって
           そのハードルは限りなく高く感じました・・・・・


何度も融資が否認されると、


  人生にダメな烙印をおされたような気がしてきて
                
       さすがに落ち込んだこともしばしばありました。




でも簡単にあきらめるのはもったいないですよね!
何も失うものはない、命まではとられないの精神で
希望の条件が引き出せるまで、決して妥協しませんでした。


振り返ってみると、赤面してしまうほどの身勝手な要求も
そのときは知識の無さも手伝って、猪突猛進無我夢中。


結果 ↓
●ほぼフルローンで資金調達が出来て、
●返済は家賃収入の40%以下に押さえ、
●関東地方で平均利回り20%を満たし、
●過去4年間の平均入居率85%超を満たし、
OPM(あざー ぴーぽーず まねー)を使って
キャッシュフローを生み出すことに成功しました。

  
しかし、良いことばかりではありません、はい。


マイナスのキャッシュフロー ↓
▲ローン返済(元金+金利)
▲購入時の経費
▲取得税
▲固定資産税
▲都市計画税
▲管理費(広告宣伝費ほか)
▲所得税
▲住民税
▲健康保険税
▲火災保険料(地震保険料ほか)
▲顧問税理士費用
▲修繕費用
▲機会損失益


あと通信費や交通費、盆暮れ正月や訪問時のお届け物
    などの費用もかかります。


実際に所有してはじめて、その支払額の大きさに気付かされました。


そうです。




大家業とは、大工さんや建材メーカー、そして管理会社等に向けて


需要と雇用の機会を生み出し、

あるいは莫大な納税義務や住環境の供給を担う


崇高な使命を帯びた事業だったのです!!!






過分な重責に涙がでてきそうです、ただ家賃収入がほしかっただけなのに・・・




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posted by 恵比寿のI at 01:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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