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2008年05月21日

融資基準変更 サブプライム影響 自己資本比率

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ブログ、27日目です。

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今日はしゅうじつ天気晴れに恵まれました!

本業のほうでは、いつも集荷にくる若い青年(二十歳)と少しお話しましたが、
年々荷物が目に見えて減ってきているといっていました。

出来高に頼るところが多いので、
肌感覚で景気の悪さ右斜め下をしっかり実感している様子です。

実体経済の元気のなさには、困ってしまいますが、
ここはしっかり踏ん張っていきたいものです!パンチ

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自己資本比率の話(つづき)




不動産投資を行うために、大抵のひとは借入を起こしていると思います。

そしてその資金を調達する先は、銀行だったり、公庫だったり、各種財団法人

だったり、生保系やリース会社、ベンチャーキャピタルなどのノンバンクだったり

するかと思います。まれに、親族からの融資などもあるのでしょうね。


※ノンバンク(預金・為替業務を行わない金融業者のこと)

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ここでは、


「銀行融資」


について考えてみます。





彼らの健全性を示す指標のひとつに、「自己資本比率

があるのは昨日の記事の通りです。



融資を受けている各金融機関のホームページにいくと、

大抵は「財務ハイライト」か「ディスクロージャー資料」の

中に、その名の通り「数値」が情報開示されていますので、

ごらんになった方も多いことでしょう。



さっそく私も確認しようとしましたが、平成18年度分(〜19年3月)

までしか開示されていませんでした。



金融商品取引法で義務付けられる法定の決算報告は、

提出期限を期終了後45日以内」と定められています。

しかしながら、ウェブ上では確認できませんでしたので、

時差があるのかもしれませんね。



お話が遠回りしてしまいましたが、融資を受けている銀行が

サブプライム事件」などで大きな損失を受け、経営が悪化して

しまったと仮定します。



するとその銀行は、BIS規制に基づいて、体質改善をしなくてはなりません。



するとどうなるのでしょう?


自分たちの失敗した資産運営の損失分を取り返すために、

貸し倒れの危険性がある債権から優先的に手をつけていくことが

予想されます。



 【危険資産(債権)=リスクアセット】



そして「アパートローン」も金額がまとまった立派な

債権

になります。



したがって優先順位として、「アパートローン融資」や「企業向け融資」を

絞ることが予想されますが、すでに一部で担保評価基準の見直しが

始まったことはご存知の通りです。



例え、我々個人投資家が「サブプライム」という事件に直接関係していなくても




もはや


対岸の火事


ではありません。





場合によっては彼らのルールに従い、「不本意な資産の組み換え」や

予期せぬ担保評価減少による、資金の充当」も求められることは、

バブルのあとを振り返っても明白でしょう。



貸出金利」の見直しで、月々の返済負担が多少増えてしまっても、

ほとんどの投資家はある程度の上昇幅を織り込み済みでしょうから

心配ないかもしれません。



しかし想定された「借入金利の上昇幅」を、運用に失敗した金融機関の勝手な都合

大幅に変更されたらいかがでしょうか?



例えばですが、自分のお尻に火がついてしまったら、

「うちは長プラ連動+@ですから大丈夫です。」というその

ルールが自己都合によって変えられることもあるのです。



いや、実際に数年前までそのようなお話は「普通のこと」と伺っています。



また、通称○○○○といわれる銀行では最近までアパートローン

の融資基準を

「金利上昇4%で空き室率20%?でまわして1円でも黒字になること」
とされていましたが、この4%の基準も大幅に変更されると(うわさを)

聞いています。



その時点で、基準と合致しなくなる案件がでてくる可能性もあります。

すると既存融資先はどうなるのでしょうか??

それとも現状できっちり回っていれば、そんなの関係ないかもしれません。



バブルと今回の事件は、まったく別物だとしてもサブプライム関連の

金融機関の損失額は、日本だけでも


1兆円


を越えました。





上記の記事は、あくまでも妄想に基づいたたわごとですので、
ご注意くださいませ。

すいません(汗)、時間が無いのでまた明日に続けます。。



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posted by 恵比寿のI at 21:23 | Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月20日

貸しはがし BIS規制 貸出金利上昇

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ブログ、26日目です。

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朝はかなり激しい雨。雨
午後はすっかりあがりましたが、少し動くだけでムシムシモバQしました。
きっとかなり不快指数高かったのでしょう。
昨日の勉強会、ご一緒させて頂きましたみなさま、
本当に有難うございました!!!
詳しい内容については

いくこさん、たろうさん、ひでさん、星輝さん

の記事をご参照ください。

たろうさん http://tousiganbarutarou.blog43.fc2.com/
星輝さん http://socialbuilding.blog66.fc2.com/


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銀行の

「自己資本比率規制」って?




国際決済銀行(BIS)による規制では、

・国際取引をする場合は8%、

・日本国内のみの業務に限っては、最低4%以上の自己資本を

維持しなければならない、「信用秩序維持」のためのルールです。



自己資本中の危険資産



危険資産=リスクアセット → 貸し倒れの危険性がある資産

危険性の比率を数値で表すと以下の通り(多分?)

国債 ≒ 0%
銀行向け融資 ≒ 20%
住宅ローン融資 ≒ 50%
アパートローン融資 ≒ (100%に近いと思うが不明)
企業融資 ≒ 100%

したがって、銀行の経営が悪化すると、自己資本比率を高める
ために危険資産(融資)を減らすことも考えられると思います。

→貸出縮小、貸し渋り、貸しはがし



いつ決めた?



このBIS規制は、1988年にバーゼル銀行監督委員会が公表しました。



バーゼルって?



スイスのバーゼルにある「国際決済銀行」(本部)のこと。
中央銀行間の通貨決済や預金受入などがおもな仕事です。



日本では誰が監視するの?



主に「金融庁」がBIS規制の遵守状況を監督。



BIS規制値を割り込むと、どうなるの?



バブル崩壊

保有株式の下落によって含み損を抱える

BIS規制値を割り込む

金融庁による是正措置の発動

不良債権処理

海外からの撤退(一部)

自己資本が減少(一部破綻)

BIS規制値が高いハードルに

貸出縮小

貸し渋り

貸しはがし

経済への悪影響

金融緩和政策(日銀)

思うほどの信用創造がすすまない

長引く不況

トンネルを抜ける

新BIS規制
(さらに敏感に銀行のリスクを反映させた規制、2006年末より。)



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


上記は、あくまでも経済にうとい私個人が勝手に調べた内容を
さらに勝手に想像して空想してまとめたものです。次にお話を
つなげるための、前振りですので、異論もあるかと思いますが
ご容赦ください。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

アパートローンを貸し付けている銀行の

ちょっと気になる姿勢の変化におもう。

(稚拙な発想ですのでご容赦を・・)



サブプライムローンの破綻にともない、その影響は
米国内に留まることなく、おおきな津波となって第二波、
三波と世界的な影響を及ぼしているのは周知の事実
であります。


しかしこうした事件は、金融のグローバル化という
ボーダーレス(国境がなくなる)の時代における起こりうる
想定内の出来事のような気がしてなりません。


「最後にババをつかまなければ」というような考えや、
「政治的なパワーバランス」も助長した結果なのでしょうか?


そしてゼロサムの世界であるならば、きっとこうした「舞台」の
仕掛け人はきっちり儲けているのでしょう。


壮大な着想と長大な計画の下に描かれる大規な舞台計画と、
その実行力に、ある意味「畏怖の念」すら覚えてしまうのは
私だけでしょうか?


さて、表題の件ですが、年度末決算で赤字を確定させ、トップ
の交代が行われた某金融機関にまつわる話です。


既存融資先に対する姿勢の変化があったとの情報に触れて、
思うところがあります。


私の耳にも入ってくる情報ですから、きっとみなさんは
すでにご存知のことかも知れません。


アパートローンの融資と引き換えに入担している不動産を、
「厳密に再査定を行うことになった」と聞いています。


毎年、確定申告書などを金融機関に提出することによって再評価、
再査定をしているのは通常業務の一環として認識の範疇かと
おもいます。


しかし、今回の件は、そのレベルとは次元の違うものと聞いています。
評価方法を根底から変える(例えば収益還元法 → 積算法)みたいな
ニュアンスでしょうか??


ほか詳細は割愛しますが、個人的には、貸し出し金利を上げるための
理由付けというか、「粗探し」をしているように思えました。


もしかりにそうだとします。


妄想はいってます。


多分ですが、サブプライムの流れを受けて、日本の銀行も損を被りました。
そのせいか、去年後半から金融庁の指導??があったと聞いています。


それからなのかアパート融資が厳しくなったとも良くききます。


以前は融資を10人通したおなじ基準で、1人しか通らなくなったイメージ
とも聞いています。


銀行は、融資をしてそこからの金利が利益になりますが、例えばその
利益が10ぶんの1になったとしたら、ほかで利益をだすしかないですよね。


すると現在貸し出し中の金利を、理由をつけて数%上げるだけで、
労せずして利益も数倍取れることになるのでしょか?


妄想してみました。


後日に続きます・・・

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2008年05月19日

固定資産税 安くなる方法 複利運用


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きょうは、これからRIG第2回不動産投資情報意見交換勉強会)に

参加してきます。今回は「赤羽」です。ちなみに第1回目は、先週の月曜日に

目黒」にて、無事スタートを切ることが出来ました。予定は次の通りです。

第1回 0512 月 目黒  済
第2回 0519 月 赤羽  本日
第3回 0526 月 目黒  予定
 ↓    ↓


http://socialbuilding.blog66.fc2.com/blog-entry-159.html

詳しくは、星輝さんの記事を参考にしてくださいね。

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前納報奨金




そういえば、昨晩の会場で●●●主税局にお勤めの方にお会いしました。

不動産投資をしていると、そうした方面への“引力”というか“磁力”が発生

するものなのでしょうか?不思議なご縁を感じました。お話されていた内容

については、と  く  に  な  に  も  ありませんので、

と  り  た  て  て  のコメントは控えさせて頂きます。



そこで、むりやりつなげていきますが

新年度をむかえると、毎年忘れもせずに必ずやってくる

固定資産税・都市計画税】の納付書の束、これも「義務」とはいえ、

大変な負担がのしかかります。



固定資産税を納める人は1月1日の固定資産(土地、家屋、償却資産)

の所有者であることはみなさんもご承知の通りでしょう。



ちなみに、東京都の場合、「東京都固定資産評価審査委員会」に

固定資産の価格について“不服”があれば“平成20年4月1日から

60日以内
”にかぎって、文書をもって審査の申出をすることができる・・・

とあります。また評価は3年毎の見直しなので、次回の申し立て期間は

第三年度にあたる平成23年に?なるかと・・・



税金について、詳しくありませんのでこれ以上の言及は避けたいと

思いますが、1つだけ、気になったことがあったので記録しておきます。



通常、納付書は1年分の納税額を約4等分して、各「市区町村」に

納税しますが、「少しだけ安くなる」方法があるのは、もう察しがつくことと

思います。「前納報奨金」という制度です。




郊外に所有する木造アパートの例をこちらに参考までにご紹介させて

頂きます。



「年額 29万6千百円」のところ、6月2日までに全額を一括で納税すると

「29万1千3百円」となり、その差額は4千8百円と通知がありました。

その割引率は、「4,800円≒1.6%」ほどですが、

「ファミレス日替わりランチ+ドリンクバー」を1年間で4回もおごってもらう

感じといったら、なんだか実感が湧いてきました。

うまい棒480本プレゼント(税抜き価格)、安いワインなら数本はいけます。




しか〜し


しかしである。







投資家といったら、「と う し」をするのが専売特許。



5月7日の記事でも少しふれましたが、 ↓
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080507-1.html



納めるべき税金を4,800円を負担することによって

1年間に4分割して納税するという、「期間の利益」をとりにいきます。

そして、一括で支払ってしまったら手元に存在するはずのない現金を

※30万円 を運用することによって、利益を上げる方法も考えられる

と思います。




▼     ▼     ▼


※仮に一括納税したとします。そして相当額約30万円を、
ほかから調達してくると4,800円以上の調達金が掛かると
予想されます。


2.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息3,587円 

3.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息5,225円 

4.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息6,868円 

5.2% 元利金等 1年間 元金30万 利息8,516円 

これ以外にも、「保証料」や「事務手数料」、「借り入れを起こす手間代」
(自分の時給換算費用)がかかります。信用を担保に差し出して、
属性を毀損させる可能性もないとはいえないでしょう。ましてや、
「貸し出す名目」を問われないローンは、
金利も高くなる傾向があるかと思います。



▲    ▲       ▲   


さらに、利益を再投資して複利運用を試みます。

しかし、残念ながら増やせる保証はありません。

トレンドをしっかり「透 視」しながら「投 資」する人もいますが、

闘 志」を燃やしすぎて、「凍 死」しないようにぜひとも気を付けましょう。



みなさんは、


どっち派ですか?




納税金額30万が300万、3000万とゼロがひとつ増えるごとに
考え方もかわってくるのではないでしょうか?



それと大事なことを言い忘れましたが、「前納報奨金」という制度は、

採用がないところもあるみたいです。なんか○●○ですね。



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2008年05月18日

入金期日保証システム メリット デメリット

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ブログ、24日目です。


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きょうは、洗濯びよりブティックでしたねー。(出だし主婦みたいです。)
そよかぜも気持ち良かったかわいいです。

天気が良いといつも
「本当にこの国は不景気なのだろうか?」
と思えてきます。へんですよね^^

そうそう、昨晩の結婚披露パーティーは、最高でした!!
沢山の友人に囲まれて、お人柄で築き上げた素晴らしい輪に
感激しました。



A  君 & Y さん、

末永くムードお幸せに・・・


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入金期日保証システム 

       メリット デメリット




管理をお願いしている不動産会社のS社長さんのお話です。



まずこのS社長さんは、50代後半の恰幅のよいおじちゃん(失礼)で、

会社をおひとりで切り盛りしています。



業務内容は、以前は建売もやっていたそうですが、今は年に数回の

売買と、賃貸管理をなりわいとしていらっしゃいます。



そして、この社長が管理を任されていた賃貸物件を、購入させて

頂いたご縁で、そのまま募集および管理をお任せしています。



テナントとレジデンスの混在した建物になりますが、過去4年に

おいてほぼ100%に近い入居率をほこっており、すべてはこの

凄腕のS社長さんのおかげです。



ちなみにこちらの物件、「家賃保証会社の保証」をいっさい

付けていないのですが、S社長が全責任をもって

入居分の全額を、期日にきっちり入金して頂く形」を

とっています。



ですから、もし仮に数ヶ月間の滞納があったとしても、

「期日までに集金する業務も管理費に含める」という解釈に

基づいて、1日、1度たりとも遅れたことがありません。



私は色々と考えた末にお願いしている方法なのですが、

少なくても周囲ではこうした

管理形態」をきいたことがありません。



みなさんは聞いたことありますか?

じつは「そんなの普通だよ」なのかも

知れませんし、かなり「例外的な方法」なのかもしれません。



もしかしたら「この不動産会社だからなの?」

と疑問を持たれる方もいらっしゃることと思います。



しかし、この方法で管理をお願いしているのは「私だけ」です。



そして、私は別の2棟でも、まったく違う管理会社で

同じ方法を採用してもらっています。



そうです。「保証会社」を通さずに、

管理会社」が「入金期日を保証」してくれます。



管理費は共に「家賃の5%」です。



オーナーのメリット


・管理会社を経営に巻き込める。



・管理会社にとっても「滞納されるリスク」を避けるために
必然と入居審査も厳しくなる。



・「入居者の属性が良くなる」可能性が高まる。



・そこからの波及的な相乗効果が見込める。
(マナーアップ、住環境の向上など)



・当事者になることで、「滞納させない」という気持ちの入った
管理が行き届くと、さまざまな問題点などが
オーナーの元まで吸い上げやすくなる。



・死角が減ることで、相対的に、事件に巻き込まれる確率も下がる。



・その他大勢の物件よりも、「愛着」がわく。



・入居率が高まる。



・入居者の「保証金」の負担を抑えることによって
「入居につながる間口が広がる」。



・契約率が高まる。



・大きな信頼関係が築ける。



・通帳管理がシンプルで分かり易い




管理会社のメリット


・専任管理が任される。

・浮気されにくい。

・付随した工事が受注できる。

・大きな信頼関係が築ける。

・支配力が高まる。



オーナーにとっての懸念


・あくまでも入金期日の保証であって、最終的な滞納家賃を
保証する訳ではない点。

・管理会社次第
(万が一の時、そのシステムが引き継がれる永続的な保証も無い。)




管理会社にとっての懸念


・責任感が重くなる。

・業務が煩雑になる。

・場合によっては一時金の立替が生じる。




じつは、むか〜しからある不動産やさんの多くは、

「家賃保証をする会社」のシステムにまだ懐疑的なのかなと

感じるところがありました。慎重に見定めているようにも見受けられます。



またフランチャイズ系の管理会社でも、そこの社長さんがご年配だと

積極的に活用しません(うちの場合です。)若い社長さんの所だと、

全てに保証会社をつけています(うちの場合です。)



そこで、「保証会社を利用しない会社」へ上記のようなシステムの

ご提案を申し上げたところ、一部の管理会社ですが

現在の管理形態にたどりつきました。



まだ経年的なへんかを見届けておりませんが、今まではトラブルもなく

現状に満足しています。




滞納してやむなく退去にいたるまでの、おおきな抑止力となっている

ようです。家賃が遅れてしまう原因を突き止め、親身に相談にのってくれる

管理会社の存在のおかげです。

元々遅れ気味だった人も、いまではS社長のもとに

家賃とお団子をもって嬉しそうにいらっしゃるそうです。

また別件では、生活保護の制度をお世話してあげた話も

伺うことが出来ました。



それでも、もし滞納して最終的にご退去いただく場合は

もちろんオーナーの損害になります。




テナント系は「預かり保証金」があり、レジデンス系は「敷金」を

お預かりしているので、ある程度はヘッジ出来ています。



しかし「家賃保証会社」のシステムには、かなわない部分も

あります。



それでも、「保証人制度」だけよりも「安心」だと思います。

管理会社さんもずいぶんと「」を注いでくれるように思います。

大変心強い味方となっています。



行き届いた管理をいつも有難う御座います。ぴかぴか(新しい)





※昨日の「滞納&夜逃げ」事件は、この管理形態を

採用しておらず、しかも所有する前からの「保証会社の

家賃保証がない入居者」に起きたトラブルです。



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2008年05月17日

経済的自由 レバレッジ 最後は人

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青いそらるんるんが澄みわたり、きもち良い天気でしたネ。
午前中は、久々の読書本をしました。

「借金ナシではじめる激安アパート経営
(CASHFLOW101さん・ぱる出版)」

これから友人の投資家とお茶いすをしてきます。
そして夜夜は披露宴パーティーです。

みなさんはいかがお過ごしでしょうか?

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先日参加させていただいた

キャッシュフローゲー(人生において3回目)におもう・・・




まず「職業」を選択します。

詳しくは覚えていないのですが、「一般的にありふれた職業=平均的な給料」と

あと「弁護士」や「医師」などの高給取りがあります。



いっけんすると「20万円の月収 VS 120万円の月収」の勝負って

後者のほうが「有利」だとおもいませんかー??

収入が多いほうが「有利」だって・・・

私は、疑う余地すらないように思っていました。あせあせ(飛び散る汗)




しかしゲームの主催者は、わたしが「職業=医師」カードをひいてくると

かわいそうだから・・もう1回カードひいてもいいよっ!っていいました。


???


心のなかで「な ん で だーーー???」と叫んでいました。




もしかすると

高収入=はやくあがってしまう=ゲームに参加できない=つまらない

という配慮なのかな?


と思いが交錯するなか、「リアルでは絶対に望めないお医者様で

いいじゃないかー
」というココロの声に従うこと決めて、ゲームを開始します。




しかしながら、ほんとうは「医師」を経験した過去があります。

はい、「お医者さんごっこ」です、、す、すいません。。。




当初の予想を裏切り「ビンボー」のまま、「借金にまみれた人生

のままタイムアップとなりました。



???????????


しかし・・・

この「裏切り」には、じつは非常におおきなSTUDYがあることに

気付かされました。



今以って、いろんなことを考えさせられています。



整理してみます。

まず、この「平均的な所得者」と「高所得者」の違いはというと、

精神面でのステータス」と「その体面を保つ為のさまざまな出費

でしょうか?


・家にかけるお金
・教育費
・洋服
・食費
・旅費
・交際費
・車
・外食の頻度
・嗜好品や贅沢品の購入意欲 などなど・・



ゲーム上では、上記のような出費を、その「職業」ごとの一般的な

イメージに基づいて、「月々の支払い項目」に反映させてあります。

したがって、「医者」や「弁護士」といった

高給取りの

支出は多くなる設定
」です。



「高給取り=支払いが多い=お金が貯まらない」・・・×

「平均給与所得者=支払いが少ない=お金が貯まる」・・・×


ではないことは、皆さんすでにお気づきでしょう。




お金を増やすのに本当に大切なポイントは、じつは「職業」ではなくて、

いかに「負債」を減らすことが出来るのか?かが、まず挙げられるのでは

ないでしょうか?



例えば「職業=医師」であっても、「ラットレースを抜け出すまでの期間=助走期間

の生活レベルを慎ましくすることにより、より「あがり」に要する時間が縮めることが

可能だし、その「収支バランス」は「全ての職業」にあてはまると思います。



※もちろん、人生における目指す目標によっては、経済的な合理性を
価値観として持ち合わせない生き方もありますので、あくまでも、

「経済的自由」が目標である人を対象とした考え方の1つです。



あともう1つ、「いかに手元に残したお金を効率よく運用するのか」が、このゲームの

勝敗の鍵をにぎっています。ポイントは日々の生活の中から「種銭を作る」こと、

そして「レバレッジを利用して運用すること」です。



リアルな世界では、あまたの運用方法から自分に適した投資を探す為に

情報のインプットや、仕組みについて勉強が必要でしょう。

また「レバレッジ」を利用する為には、「お金を自分に預けてもらう為」の

信用作り」も重要です。



ついでに「グッドラック(運)」があるとさらに良いですね。



ゲーム会から数日が経過しますが、あらためて

経済的自由を目指すのに、何が必要なのか?」

を見つめ直す良い機会を得ることが出来て良かったです。



最後は、こうした「きっかけ」や様々なターニングポイントで

気付き」を与えてくれる、


人とつながりが最も重要な


ファクター
(要素)


だと思います。



とりあえず現時点で、わたしがふと思ったひらめき気持ちです。

きっと、あとで日記(ブログ)読み返してみて、「あおいなぁー」って

顔を赤らめる日もくるんでしょうか?・・ぴかぴか(新しい)




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posted by 恵比寿のI at 15:50 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月16日

屋根裏部屋 夜逃げ 不在証明書

ブログ、22日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月16日」の 21:35 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 143人
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「5月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 175人
●PV(ページビュー) 1237人
●同日中の最高順位 47位 

でした!!!

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「5月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 154人
●PV(ページビュー) 1205人
●同日中の最高順位 52位 

でした!!!

------------------------------------------------------------ 

みなさん、こんにちは〜!三日月

今日は、仕事の合間をぬってカットしてきました。
襟足を若干長くしていましたが、さっぱり刈り上げ君でスッキリです。るんるん

明日のよるは、友人のお披露目パーティーハートたち(複数ハート)なので10年前にNYであつらえて
まだ2回しか袖を通していないDKNYのモビルスーツ(ドレススーツ)で
準備完了です。

ウエストサイズがちょっときつくなっていたので、
1日だけのミラクル腹筋ダイエット(ひたすら腹筋運動)をこれから寝ずに
多分・・・やらないでしょう。

〜後頭部がちょっとさむい雪です。。

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昨日の


敷地5坪の売り戸建の話


●●●の続き



もし建て替えるとしたら???


・敷地 5坪
・建ぺい率 60% 
・容積率 150%
・斜線規制(不明)
・高度 10mまで
・1フロアー3坪
・総床面積7.5坪



究極的な狭さですよね〜。

料理のし甲斐があります。


↓  ↓  ↓  

●●●を採用するしかなさそうだ。
●●●も有効だ!
面積稼げるぞ!!
しかもおしゃれで一挙両得だ。

↑  ↑  ↑  

1つ目の●●●は、みなさんのご想像通り、「屋根裏部屋」の
採用です。「ロフト」でも構わないと思います。



建築する地域によって


・「固定階段」を設けてはならない

・総床面積の○分の○以下

・天井の高さは○○mm以下


など規制があります。しかしながら、「デザイン」や「採光性」など
視覚的な広がり”などを考慮することによって実質以上の空間
確保することも困難ではないと考えます。



かってに恵比寿のIが提言するノウハウ@:


空間(ディメンション)の


   有効面積を最大限活用する



2つ目の●●●については、今のところアイデアリストに
ストックしておきます。(ひっぱってすいません

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夜逃げの話






せんじつ、プロパンガス会社さん

から入電あり。




話をさかのぼるとする。




登場人物は

追い出されのごん氏(仮)」 と

夜逃げのバーバラ氏(仮)」 

である。
 



実は、恥ずかしながら去年この

両名に家賃を踏み倒された。




ごんさん」は2ヶ月半の家賃だ。

ただし「正式な退去」であった。

まだ ・ ・ ・ 

助かる。




足りない分は、後日との約束

だが、それから消息不明である。





バーバラさん」は「夜逃げ」だ。

ごんさん」の1ヶ月後、

あとを追うように ・ ・ ・ 。





きっちり3ヶ月の滞納で、

見事にいなくなった。



ごんさん」より、踏み倒し金が

半月分も多い ・ ・ ・ 。

しっかりものである。





残置物」がある。

困ったことになった・・・

勝手に処分できないのだ。



傷口に塩を塗り込まれた

気分である。



ちなみに、そのような


プレイ



未体験だが。





後日、「バーバラ」さんから

管理会社に入電あり。

私に「処分してほしい」そうだ。

勝手なものである。




嬉しいような ・ ・ ・


嬉しくないような ・ ・ ・





いずれにしても「ショック」だ。





背景はこうだ




両者とも購入した時の既存客で

ある。




新規は「保証会社」が条件だが、

既存は「保証人制度」のみ。




驚く無かれ、


ごんさん」と「バーバラさん

は、お互いの保証人だった。




めちゃめちゃである。




ガス会社に話をもどそう。




この元入居者のガス料金、

予想通りの未払いだった。




決算の関係で、「不在証明書

を記入してほしいそうだ。




お互いに大変である。





この経験からの教訓は、

追い込みすぎて、「夜逃げ

されるよりはまだ「正式な退去

のほうがましである。



逆恨みを買うと怖い。

いま流行の「逆切れ」とも

いう。。




こんな話をきいたことがない

だろーか?



トイレを流さない位はまだ

かわいい。



退去ついでに、「排水管に

コンクリートを詰めた
」人も

実際に存在

するのだ。




まさに「窮鼠、ネコを咬む」である。




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posted by 恵比寿のI at 22:06 | Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月15日

五坪売家 品川区 表面10%利回り

ブログ、21日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月15日」の 19:28 現在のアクセス分析によると、

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「5月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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でした!!!

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「5月13日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 150人
●PV(ページビュー) 1157人
●同日中の最高順位 48位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

きょうは久々に晴れ良い天気晴れに恵まれましたネ。

一コマ劇場

お昼過ぎに銀行へ出掛けた時のこと、
大通りを横断するために、なが〜い信号が変わるのを待っていました。
すると、なんと金髪白人美女

・ ・ ・ オ チャ ・ ・ ・ シ マ セ ン カ −?

と話しかけてきたのです!


んっ・・・!?



誰にーーーーーーーッて?



ワタクシも誰にだろう??

と周囲を見渡すまでもなく、

そのMiss, レディーのまなざしはまぎれもなく

この、ワタクシの眼をしっかりと見つめているではないかっーーー!!
ガイジンサン アイコンタクト ジョウズ デスヨネ


しかも、信号待ちをしている群集たちの視線もビシビシと
突き刺さる。


これは、私をおとしいれる罠か(ナンノ タメニダ)?いや、

人生における超えなくてはならない試練がついにやってきたのか?
モウソウ  ガ  アタマ  ヲ  カケメグル



それでも、ジャパニーズ紳士たるもの、こんなことで
おろおろしてたまるかっておもって


内心の動揺を抑えながら

「えくすきゅーずみー、みす??」

って、錆びかけの“さうざんあくせんと”で切り返した。


すると、どうだ・・・




大和民族の反撃に、ひるむどころか、米国民族の高速連射砲に

ゆくてを阻まれ(シンゴウ  ワタレズ)、見事術中にはまってしまった・・・


このディドリーム

(白昼夢:日本名)のてん末を解説しよう。。。



彼女は、ちょうど春のセメスター(学期)が終わってペンシルバニア
から日本に旅行にやってきた大学生。東京にきてまだ2日目で、友人と
3人で喫茶店(オ チャ ミ セ)で待ち合わせだということだった。
道に迷ってしまったがセルラーホン(携帯電話)不携帯なので、
連絡がとれなくて困っていた。

そして、

尋ねる人は誰でもヨカッタ

そうだ・・・。


× →  ・ ・ ・ オ チャ ・ ・ ・ シ マ セ ン カ −?

 →  ・ ・ ・ オ チャ ミ セ シ  マ セ ン カ −?


ご心配なく。


笑顔で「やまとみんぞくの親切心」をたっぷりおしえこんでおきました。

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あたりくり (第394回)

 02 13 23 31 41 42
 04 05 16 25 33 43
 05 08 11 12 22 39
 01 15 18 21 23 31
 05 12 17 19 20 28 

結果発表14 27 28 31 37 40
ボーナス数字 18

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敷地5坪の売り戸建の話




先月、品川区内にある戸建の売り

情報が入った。



敷地はなんと驚くことに、

5坪
である。



築38年だったと記憶して

いるが、手元に資料が

無いので正確な数値は

ご容赦願いたい。




東急池上線沿線にある、駅から

5分
(?)ほどの立地だ。




気になる間取りは1DK

2階建てである。




1F部分はダイニングキッチン、

トイレ、浴室、そして2Fは

寝室仕様。





1人暮らし、無理してカップルが

限界か?



いや、子供が小さいうちは、

3人でもいける。



双子で4人、三つ子で5人、、、





可能性は・・・ある。





しかもオーナーチェンジ

物件
だ。




きけば数年前にフル改装

済みときた。



ぴかぴかのシステムキッチン

もある。



自慢の特筆事項だ




新築マンションにだって

負けないぞって


意気込みがある。




外装だって、しばらく

お金も掛からない・・・



ん〜良さげだ。



家賃は8万。


売値は960万。


表面10%。




狭い地面に古家とくれば、年貢

はかなり安いはずだ。



管理費抜いても、実利9%

固いだろうか?



建ぺい率も容積率も気にしない

治外法権ぶっけん



誰にも、こびることを知らない

孤高の存在。




まるで大使館のようで、

かっこいいぞ



買うなら、キャッシュ。。。



選択筋は、これしかない。


リフォーム費用はあいつ

(国金さま)がついてる。




心配ない。




しかし、将来性はどうだ?


適法にあててみるとしよう。


建ぺい率は60%だと

1フロアーが3坪か?


容積率はどうだ?


前面道路の関係で

150%
がギリギリだ。



総床面積7.5坪!?


シュールである。



●●●を採用するしか

手はなさそうだ。


●●●も有効だ!


面積稼げるぞ!!


しかもおしゃれで一挙両得だ。



妄想は続くのであった・・・。





◆◆◆◆◆◆みなさん、買いますか??

◆◆◆◆◆◆それともスルーしますか???




・・・・ちなみに即完売でした。


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posted by 恵比寿のI at 20:21 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月14日

不動産投資 危険なクラック 無知とあおり商法

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ブログ、20日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月14日」の 20:40 現在のアクセス分析によると、

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「5月13日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 150人
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●同日中の最高順位 48位 

でした!!!


------------------------------------------------------------

「5月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 169人
●PV(ページビュー) 1455人
●同日中の最高順位 40位 

でした!!!


------------------------------------------------------------

相変わらず、すっきりしないお天気ドコモ提供が続いています。

昨晩も、飽きもせずきっちり30分くつ走ってきました。
スポーツクラブ通いは、完全なルーティーンワークの一部です。

そうそう、「ブログ」と「カラダ」の新しい因果関係を発見しました。
書き始めて20日間で、なんと体重が2キロも減ったのです。
食事の量も生活パターンも運動量も変化していないのにです。

ロッカールームで体重が減った話をしたら、隣にいたおじさんから
真剣な顔で、病気かもしれないと忠告して頂きました。
具体的な病名も出してきて(公開は控えます)、怖くなりました。がく〜(落胆した顔)

ひらめきしかーし、私の憶測だと、「普段使わないあたまを使ったから、
大量のエネルギーを消費した」に違いないと睨んでいます。

新法則、「ブログでダイエット」を提案いたします。(笑)

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あたりくり (第394回)

 ● ● 23 31 41 42
 ● ● 16 25 33 43
 ● ● 11 12 22 39
 ● ● 18 21 23 31
 ● ● 17 19 20 28
 

当選発表はあした!

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最近、コメントをちょうだいする機会が増えて、大変刺激になっています。
有難う御座います。

コメント欄に埋もれてしまうと、発掘が大変になってしまうので、
備忘録てきに、再度こちらにメモさせて頂きます。



■銀行のキャッシュディスペンサーで、扱える金額の上限額を
任意で変更する方法について



・・・・・・・S●●Cでは「個人口座」の場合、「1日」にキャッシュディス
ペンサーで取り扱える「引出し」と「振込」の金額が任意で1千万円まで
設定が可能です。例)「振込み600万」+「引き出し400万」=1千万円。
ちなみに、機械は1度につき200枚がマックスなので、数回に分けて引き
出すことになります。そして法人口座の場合は、1千万を超える設定
出来ます。

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クラック

について(調べたことをまとめました。)


昨日の続きです。「クラック」とは、建造物においては「ひび割れ」や「裂け目」
のことを指します。


大きく分けて2種類に大別できます。



ヘアークラック

・・・目安として0.3ミリの幅までのひび割れをいう。
コンクリートが乾燥収縮することが原因とされ、特に補修の必要
が無い。




構造クラック

・・・考えられる原因はおおきく4つ、ほうっておくと重大な
事故につながる危険性
もありうる。


@不適切な地盤改良による「不同沈下」

A適正なコンクリートを使っていない(しゃぶこん)、養生不足、
 厚み(被り)不足、配筋ミスなどによる施工の欠陥

B地震や振動(近隣工事)等

Cコンクリート(アルカリ)の中性化による経年劣化



 対処方法


補修」もしくは「強度を見直す工事」のいずれか


補修」・・・エポキシ樹脂を注入することが一般的。強度は増さないので、
箇所によって見極めが必要。


補強工事」・・・@ 「パワーアラスト」はコンクリートの中性化を抑止し、
コンクリート自体の強度を高めるために開発された補強剤。

補強工事」・・・A「アラミド繊維」は引っ張り強度が高く、衝撃に対して
強いなどの特性を持つ。コンクリートの破断や剥落(はくらく)防止
に使用。

------------------------------------------------------------

無知と

あおり商法



ここで重要なのは、まずクラックの種類と原因を理解することであって、
その状態によって、「補修」が必要なのか、「補強」が必要なのか、
対処方法も変わってくるということです。



こうした仕組みを知っているだけでも、俗に言われる「あおり商法」(知識
がないことをいい事に不安をあおって、高額な工事を受注させる
)を
避けることにつながり、不要な補修工事を不適当なタイミング&
不当に高い金額
でやってしまうこともなくなると思います。


よく、「近所で工事してるものだけど、オタクの屋根をみかけたら、かなり
危険な状態だったので・・・
」と親切心をよそおって近づき、「現場がちかくて、
ついで工事だからやってあげるよ・・
」と法外な請求をふっかけてくる悪徳商法
の被害もあとを絶たないと聞いています。


私の両親も、悲しいことによく引っかかってしまいます。
つい先日も同じような話で、私が出て行って、27万円の請求額を7万円まで
引き下げたことがありました。



ぜひ実績のある業者さんと、信頼関係のもとに適切な工事をお願いしていきたい
ものですね。

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posted by 恵比寿のI at 21:07 | Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月13日

不動産投資 防水工事 非破壊検査


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ブログ、19日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月13日」の 20:40 現在のアクセス分析によると、

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●同日中の最高順位 48位 ↓◆このブログのお値段は 7916円 →

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です!!!

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「5月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 169人
●PV(ページビュー) 1455人
●同日中の最高順位 40位 ↑

でした!!!
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「5月11」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 163人
●PV(ページビュー) 1107人
●同日中の最高順位 45位 ↑


でした!!!
------------------------------------------------------------

今日も曇って曇りいましたね。
へんな天候が続きます。
私はcoffeeが大好きで、よくお店に立ち寄るのですが、最近は知人から頂いたプレゼント
BROOK'Sのドリップバッグにはまっています。
封を切ったときのあの香りが何とも言えない幸せの瞬間です。
安上がりな人間なんです。
あとなぜか湿度の高い日(雨雨とか・・)に入れるコーヒーは、味が変化して
味わい深くかんじますが、これって私だけでしょうか・・・?
ちなみにストレートで飲みます。
あと近所のカフェにあるオーガニックコーヒー¥330−もお気に入りハートたち(複数ハート)です。

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本日の気になるニュースから


抜粋記事

コンクリ片500キロ落下・山陽新幹線、山口の高架橋から・・・

・・山口県宇部市吉見、山陽新幹線新山口―厚狭間の「下岡第1高架橋」の柱
から、重さ約530キロのコンクリート片が落下していたことが13日、分かった。
けが人や運行への支障はなかった。・・・

・・JR西日本は、柱に染み込んだ雨水で内部の鉄筋が腐食して膨張、
コンクリートにひびが入った可能性もあるとみて詳しく分析する。

                                          以上



↑  お得意の「短絡思考」でちょっと考えてみます。  ↑


コンクリートつながりってことで、、、


都心では空中に浮いている首都高の下は、たいてい一般道(通称:下道)です。


よく下道を走りますが、夜半にはその空中道路を支える橋脚の補強工事が
盛んに行われています。


工事部隊がまだ手をつけていないエリアを通るときに、ふと「この瞬間に
巨大地震がきたらどうなるのだろう?」と思いにふける時があります。


さらに、信号で停止する時に真上が歩道橋だと、落ち着きません。


トンネルの中で渋滞にはまると、これもたまりません・・・


そーです。おくびょーなんです。


話がそれてしまいましたが、ご紹介させていただいた記事のような出来事は
なんだかしょっちゅう起きていますよね。


他人事ではありません・・・


皆さんが所有する物件でも、大規模修繕計画などに従って10年〜のスパンで
定期的に防水工事を行っていると思いますが、水の進入経路はちょっと
思いつくだけでも屋根部分の劣化やコーキングの劣化、排水管につながる
ドレン部分、あとクラックからとか、、
挙げるときりがありません。


例えば、今回の事故をなぞらえてRC(鉄筋コンクリート物件)の
「コンクリート」にひびがあるとします。



普段ひとがあがれない陸屋根なんかだと、地震とかでクラック(ひび)が
はいってもなかなか気が付きません。



雨水が浸入します。



長年の侵食で水分が鉄筋部分に到達します。



鉄筋が腐食すると体積が膨張します。



内部からコンクリートを押しのけて、、「爆裂現象」を
引き起こします。



コンクリートを浮かせます。



さらに空気が入って鉄筋を腐食させるという悪循環を招きます。



崩壊する可能性があります。



こうしたメカニズムを理解することによって、改めて、「防水工事」の大切さが
わかりますね。ただ単純に「雨漏り」することを防ぐだけではなくて、
こうした修繕をさぼっていると、「壁の崩落」や下手をすると、「躯体の寿命を
縮める」だけに留まらず、「ひとの命を奪う危険性」もはらんでいるんですね。



それにしても水のちからって“偉大”です!!

------------------------------------------------------------


「関連して詳しい記述がありました


ので、備忘録として以下の通り。」 




鉄筋は酸性に弱く、水や空気にさらされると腐食します。
それを防止するため、コンクリートのアルカリ性が必要で、
鉄筋はコンクリートのかぶり厚さで腐食を防止しています。

ところが、建設業者はこの理屈を十分知っていながら、
人の目に触れないところは建築施行令第79条に定められて
いるコンクリートのかぶり厚さを守ろうとしません。


・・・って、おいッどんっ(衝撃)



施行令第79条は次のように規定しています。

『耐力壁、柱、梁は3センチメートル以上、直接土に接する壁、
柱、床、梁、布基礎の立上り部は4センチメートル以上、
基礎にあっては6センチメートル以上』

------------------------------------------------------------

非破壊検査」というものがあるのを、みなさんご存知でしょうか?

きっと聞いたことがあると思います。

私もきいたことがあるだけです。ちょっとぐぐってみました。



非破壊検査」とは??(抜粋記事

検査対象物(材料、機器、建造物など)をキズつけたり、破壊させたりしないで、
それらの性質、状態、内部状態、内部欠陥などを調べる検査で・・・

・・・放射線の照射により、物体の内部構造を検査し、内部の異常を検出
する方法です

                                    以上

                                   
つまり、このような検査方法を用いることによって、事前に怪しい箇所を調べることも
出来るということなんでしょうね。


科学の技術ってすごいですね。



ちなみに、先日の事件

横浜で、川底から放射性物質「イリジウム」発見

          =住民への影響なし−非破壊検査盗難


で、このことを思い出しました。

------------------------------------------------------------

物騒な世の中だから、自分の身は自分で」っていっても、不可抗力的な
事故や事件が多すぎると感じます。


それでも犯罪発生率は1万人中

アメリカ NY 350人〜450人
アメリカ セントルイス 1400人
ジャパン 大阪 2〜3人


二日前のディスカバリーチャンネルで小耳にはさみましたー。


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2008年05月12日

不動産投資 家賃保証会社 裏技キャッシュD.

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ブログ、18日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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●本日の訪問者数 169人
●PV(ページビュー) 1455人
●同日中の最高順位 40位 ↑
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「5月11」の 23:59 アクセス分析によると、

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「5月10」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 173人
●PV(ページビュー) 1210人
●同日中の最高順位 52位 ↑

でした!!!
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今日も曇って曇りいました。肌寒い日が続きます。

しかも夜は雨雨

実家の老犬犬(推定20年 豆芝 メス 室内犬)が風邪をひいたと連絡ありました。

かわいそうに鼻水たらしているみたいです。。。

いい歳なので、体調が心配です。

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入居速報!!




本日、E物件に入居者が決まりました!!
間取りは、3Fの2DK角部屋で御座います。

<全72世帯利回り20%超の物件構成>

A物件:2世帯中 → 2戸 入居中 満室

B物件:4世帯中 → 3戸 入居中 

C物件:4世帯中 → 4戸 入居中 満室

D物件:9世帯中 → 9戸 入居中 満室

E物件:17世帯中 →15戸 入居中 +1戸新規ご成約有り

F物件:24世帯中 →19戸 入居中 

G物件:12世帯中 →9戸 入居中 

そして“ 瞬間入居率 ”は

「72分の62」で、「86.11・・・%」

まだまだ安心できないレベルですが、ようやく85%をクリアー
出来ました。管理会社さま、いつもありがとう御座います!!


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保証会社におもう・・・



相当数を直接管理している、知人の専業大家さんが漏らしていた言葉で、

督促の手紙を投函するときが、精神衛生上一番こたえる・・」といって

いたのが印象に残っています。



その時は、「今では便利な保証会社という仕組みもあるので、利用すれば

問題もないのでは??」
と単純に考えていました。しかし最近、

少し思うところがあったので、ご紹介させていただきます。



まず保証会社といっても、その会社の勢力図も群雄割拠の様相であることは

みなさんもご存知のことでしょう。そしてまるで入試試験みたいに、会社に

よってその属性評価基準もまちまちで、一方で落ちた人も、他方ではどうにか

引っかかるといった感じではないでしょうか?



@ 一回目の審査を通す会社 → 審査基準が厳しい

A 二回目の審査を通す会社 → 審査基準が易しい



すると一次選考尾落ちしてしまった場合、その時点でお断りするか、基準の甘い

二次審査を利用することになります。ちなみに私の利用している2次審査の会社

はメニューが二通りあって


メニュー1.保証料は賃料一ヶ月の25%+連帯保証人

メニュー2.保証料は賃料一ヶ月の40%のみ


となっていて、初回だけの支払いでご退去まで永続的に保証される条件となってます。
(更新料もかかりません。)


とても安いですよね!


例えば月6万円の家賃でしたら、


25%=1万5千円


40%=2万4千円



しかも審査も通りやすいときています。



しかし、、、



懸案事項として家賃が払えない世帯が急増すればその会社の存続も危うくなる

のは必至かと思います。予兆の1つに、同業者の乱立による過当競争が

挙げられます。顧客獲得を旗印に入居審査の緩さや安い保証料も結構

ですが、無理して保証を付けなくては入居出来ない属性の方達で満室

経営を達成したとしても、肝心なその保証してくれる会社がつぶれで

もすると大家に残されるのは不良入居者だらけといった悲惨な

事態も招きかねません。



是非とも絵に描いたもちにならない様に、保証内容や金額の面だけで

なく会社の経営体質もしっかりと見極めたいものです。



たとえ形式的に家賃をヘッジ出来たとしても、

保証会社自体の保証は出来ないのが痛いところです・・・



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ひらめきちょっと便利な知恵袋



最近の銀行は、お金を下ろすのも一苦労ですよね。

星輝さんのぶろぐでも、物件の決済当日にキャッシュディスペンサーで

引き出せる限度額があることに気付いて、窓口に並びなおす時間も

ぎりぎりで、あやうく取引時間に遅れそうになった記述がありました。



ちなみに銀行の窓口って月末になるとものすごく込んで、目黒のS●●C

だと100人以上待っていることもざらにあります。



振込みだけなら、ネットバンキングを利用することも出来ますが、どうしても

キャッシュを引き出す場合には、やはり皆さん決死の覚悟で並ぶしか手がない




・・・・・   



っ??




いや、ひとつ方法があるのです。




担当にその旨告げると、専用書類に記入&印鑑で、上限設定額を任意に変更できます。


あっけない解決方法ですよね。



今まで機械で対応できない振込みは窓口で高額の手数料を支払った

経験もあるかと思いますが、ディスペンサーでの利用だと、その金額も

(少しですが)抑えることも可能になります。



ちりもつもれば・・・です。



金融機関によって、対応していない場合もありますのでご確認くださいね。)

法人口座のキャッシュカードで実績がありますが、個人も同様かと思います。)

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本日、「第1回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)」を開催しました。


詳しくは、ご参加されたみなさまにお譲りいたしますが、

非常に意識の高い方々と過ごす時間は、あっという間に過ぎてしまい、

消化不良を起こしながらも、毎々新しい気付きがあることに驚いて

います。今回ご参加されたみなさん、本当に楽しいお時間をありがとう

御座いました。これからちょくちょく催していきたいと思いますので、

いつもお立ち寄り頂いている皆様にもいつかお会い出来る時を

楽しみにしています。




・ソシアルビルオーナーの日記

http://socialbuilding.blog66.fc2.com/


・トラタヌ率は無限大♪

http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/


・工務店現場日誌

http://blog.goo.ne.jp/asada326


・夫婦の妄想プチリタイア生活

http://petitretire.blog75.fc2.com/


・Ikuko さま


・ティティさま



みなさん、お疲れ様でしたー。るんるん

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posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月11日

不動産投資 解体費 住み箱経営

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ブログ、17日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月11日」の 20:50 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 138人
●PV(ページビュー) 733人
●同日中の最高順位 45位 
◆このブログのお値段は 5895円

右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!


※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月10」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 173人
●PV(ページビュー) 1210人
●同日中の最高順位 52位 

でした!!!
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「5月9日」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 139人
●PV(ページビュー) 679人
●同日中の最高順位 54位 

でした!!!
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曇り空曇りだと、よりいっそう肌寒く感じますね。

しまいこんだ毛布をひっぱりだしましたが、お陰で気持ちよく眠い(睡眠)眠れました。

読者のみなさんも、どうか風邪など引かれませんように。

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不動産投資カフェネット


をスタートさせた理由




日増しに来訪者の人数がおおくなってきて、この「日記」をつける楽しみを
満喫しています。


・つまらなかった
・参考になった
・くだらなかった
・おもしろかった
・ひまつぶしになった
・自分ならこうするのに
・分かりにくい
・レベルがひくいな
・ふぅ〜ん
・へー!
・大変そうだねぇ
・ばかだなぁ〜
・そこは違うだろっ!・・・・・・・・・・・・



たくさんのご意見、ご感想があることと思います。



4年前、まったくのゼロからはじめたアパート経営。
今まで、「是が非でもアパート経営を成功させたいっ!!」という
強い思いから、私なりに情報のインプットに努めてきました。
きっと皆さんも同じ境遇だと思います。


そしてこれまで「本を片っ端から読み漁る、ブログに目を通す、
サークルに参加する、セミナーを受講する、業者開設のHPから情報を
吸収する
」といった方法を繰り返し実践してきました。


積極的に先人の経験や知識を共有することが短時間、低コスト
にて凝縮したノウハウを得ることが可能な最も効率の良い形だという考
えに基づいて行動してきた結果です。


また情報のシャワーを浴びることにより知識の蓄積に留めるだけで無く、
例えば「失敗談」などを積極的に疑似体験として捉えることによって
そこからの教訓も活かしていくように努めました。


行動をおこしたことで、未熟者であるが為の失敗もありましたが、それでも
おつりがくるほどの経験ができて、現在の規模に到達しました。


じゃあ、買っておしまい


なの!???



決してそうではないことは皆さんも、よくご存知のことでしょう。
増やした部屋数や利回りに満足しているだけではその
ポジションも「砂丘の楼閣」でしかなく、「利回り星人」といった
ユニークネームも甘んじて受け入れることになりかねません。


経営者になる権利を所有しただけでは、事業は回りません。
何十年というロングタームの「住み箱経営者」としてスタートライン
に立てたというだけでは・・・・・


まだまだです。


なにか物足りません。


やる気がしぼんでしまいそうです。




次のステップとして、少なくても情報を発信してみることで、私なりに頭の
整理をしていくことが必要なのでは!?と思うようになりました。



今までは、インプット(情報入力)に注力してきましたが、アウトプット(出力)との
バランス均衡がなっていないことに思い当たりました。


こうした経緯があって、「不動産投資カフェネット」が誕生しました。


オンネットでもオフネットでも、気軽に意見や知識の交換が出来たらいいなぁ
と思いつつ、現状でも既にしっかり私は「モチベーションアップ」につなげて
おりますので、お立ち寄り頂いたみなさまには本当に感謝しています。


完全に備忘録的な自己満足日記と化しておりますが、情報を共有することで
今後予想される、これからの賃貸経営の荒波にむかって、足元を固めて
行きたいと考えています。


手探りではありますが、これからもよろしくおねがい申し上げます。


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込み入った立地にある


物件の割り増し工事費用


について 




あるぶろがーさまの記述から、ヒントを頂いて私も同様の思いをしたことが
あったので、話題とさせていただきます。


表題の通り、狭く密集したエリアの物件、例えば道路状況が42条2項道路など
4m未満の道に接する建物は、作業効率が悪く業者泣かせもうやだ〜(悲しい顔)です。


修繕」も、「解体」も、「新築」もまず作業車両が入れるか否かで大きく変わってきます。


例えばですが・・私はよく自分で室内塗装をするのですが、床の養生を簡略化するために
畳みをすべてあげて作業しています。隣の部屋までの数メートルの移動でも、重いので
結構な重労働です。もしフローリングに変更したとして、通常こうした廃材などを
撤去する場合、物件に車両を横付けして効率化をはかります。これが、車が入ってこれない
場合だと、人力で曲がりくねった細い道をひたすら何往復もすることになるでしょう。


労働量が増えれば、対価としてその施工費用が高くなることもうなずけます。


それでも軽い修繕でしたら、きっとおおきな問題ではありません。


これが解体作業だと


したら・・・??



車が進入できないエリアの解体作業をみたことがありますので、その記憶を
たどってみます。


そこは、まさに42条2項道路の幅2.8mくらいの道が入りくねった先の
解体現場。


見たところ1人の現場監督?の日本人と4、5人の国籍不明の外国人が
汗をながしていました。見たことも無いような大きなハンマー(実はシティーハンター
で“かおり”が振りかざすのをみたことがありました
)とチェーンソーと一輪車
諸葛孔明が起源といわれる)を使いこなして器用に作業をしていたのが印象深い
です。10年前の当時、壊すのに重機使用で坪3万人力で坪5万
(都内で木造の場合)と記憶しています。いまでは、不法就労の外国人を
使いにくい(ってききました)し、相場もかなり上がってしまったと聞いています。


きっと手作業だと重機使用の約2倍かかってしまうのでしょうか??
大きな負担だと思います。壊すにしても、新しくたてるにしても大変ですね。


手作業で鉄骨のビル(三階くらいかな)を立てることも出来るそうです。
みんなで掛け声を掛けながら、大変だと思います。大昔でもお城やピラミッドなど
みんな手作業だったことを思うと、費用は考慮しなくても技術的には可能かもしれませんね。


つい最近のことですが、やはり二項道路に接道した古い銭湯の解体現場で、
クラッシャーを持ち込むのに、大通りから現場までの直線距離にしてたった数十メートルを
2時間位かけて、通常では考えられない程狭く折れ曲がった道を運び入れていました。
2.8mの道幅を重機が入ることが可能だなんて、驚愕です!!

末端請負金額で300万円と聞きましたが、元請け価格は想像がつきません。  


最後までお読み頂き、有難う御座いました。


長文で失礼しました。


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posted by 恵比寿のI at 21:10 | Comment(8) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月10日

不動産投資 荒地20億円 ドナルドトランプ

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ブログ、16日目です。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月10日」の 18:39 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 140人
●PV(ページビュー) 829人
◆同日中の最高順位 54位 →

です!!!


※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月9日」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 139人
●PV(ページビュー) 679人
◆同日中の最高順位 54位 ↑

でした!!!
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「5月8日」の 23:59 のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 158人
●PV(ページビュー) 1068人
◆同日中の最高順位 58位 ↑

でした!!!
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今日はあいにくの雨模様雨(関東地方では)、みなさんいかがお過ごしでしょうか?

ちょっと天気 ↑ 調べてみました。

関東から西は雨雨、東北はくもり曇り、北海道は晴れ晴れみたいです。

“3月中旬から4月並みの肌寒さ”とありましたので、ご留意ください。

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昨晩、夜半過ぎにケーブルTV のディスカバリーチャンネル(25)で、

「不動産王ビルトランプの高層ビル」というタイトル番組が放映されました。

白ワインを飲みながらベット上で観ていたつもりが、いつのまにか

意識が遠のいていました。効率を追求して、ものすごいスピードで

リバーサイドに超巨大建造物を建設しているシーンと、ドナルド氏に

インタビューしている2つのシーンしか覚えていません。悔しいので

今朝ネットで検索してみたところ、幾つか詳細がわかったので、備忘録

代わりにまとめておきます。

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備忘録(検索情報を抜粋しています。)

・「ザ・トランプ・ワールド・タワー(269メートル)」
・ロケーションは、NYのイーストリバーサイドにある国際連合ビルの真横
・2001年新築 90階建ての超高層マンション 
・ヤンキース松井秀喜選手も住人
・中層階の2LDK(150平方メートル:45.45坪)約2億円
・NYの不動産業界団体名称→「REBNY(リアルエステート・ボード・オブ・ニューヨーク)」
・マンハッタン島の平均的なマンション売買価格は約8000万
・治安の悪かったハーレムも今は過去の話
・決め台詞、「お前はクビだ(You're fired)」(番組「ザ・アプレンティス」)
・「トランプ・タワー」、「トランプ・プラザ」、「トランプ・マリーナ」、「トランプ・タージマハール」他
・ドイツ系アメリカ人
・1946年誕生

※「記録が記載された時期が不明」な為、現況は分かりませんが、少なくても
  911のテロ以降の数年間は下記の状況だったようです。

・NYは不動産バブル?
・物件が出れば、フルプライスですぐに売れる状況?
・高層マンションは完全な売り手市場&飛ぶように売れる?
・1〜2年で2倍になる物件が沢山ある?
・比較材料「ワン・ビーコン・コート(246メートル)」
 のペントハウス(850平方メートル)で約29億円
・比較材料「ワン・ビーコン・コート(246メートル)」
 売れ筋は、約2億8000万円台


☆Trump International Hotel(NYアッパーウエストサイドにある超高級ホテル)
 価格帯 : $595-$1895 & more  http://www.trumpintl.com/

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小耳にした話(すごい活き金の使い道)

昨日、取引先さん=Tさんとの会話(雑談9割)のなかで印象に残ったお話が

あったので、ご紹介させて頂きます。そのTさんのお住まいの近くでなんと

荒れ地を時価総額20億円の植物園に変えて寄付」した人がいらっしゃるとのこと。

公園の名前は・・え・・お、思い出せないなぁ・・とおっしゃっていました。

------------------------------------------------------------

さっそく詳細を調べたところ・・・

園の資産価値は土地だけで約15億円
建物や造成費は数億円
鉄骨コンクリート造りのクラブハウス
約200種の樹木や草花などを植栽した上で、市に引き渡す
入場無料
外国の貧しい子供を援助するなど積極的に慈善活動を行っている
公的表彰などはすべて断っている
開園式典は欠席
匿名寄付!? →某新聞には名前ありました
維持管理は市から委託を受けたボランティア団体が行う
市民参加型の公園を目指す
やわらかな芝生が敷き詰められている
ベンチやパーゴラも設置
花やハーブが植えられた丘、山野草が植えられたロックガーデンなど
市内在住の男性が6年ほど前に購入した区画整理保留地
東松戸ゆいの花公園
松戸市紙敷
2007年オープン

------------------------------------------------------------

以上は、「松戸」「植物園」「寄付」「新聞掲載」という営業マンのキーワード

から拾って、集めた情報によるものです。まだ、ご本人には確認していませんが

99%この公園を指しているものと思います。



【以下、Tさん談によります。】

ちなみに、大変興味深いのは、この寄付をされた一族が

公園の前面に5階建てのマンションを2棟建設されたとのことです。

エントランスは一面「石畳」で敷き詰められており、「超高級な造り」といっていました。

しかもワンフロアーが200平米以上(60坪以上)!?もあるとか。

一族使用分以外を賃貸にまわしていると聞きましたが、全室満室だそうです。

賃料が気になりますが、不動産の検索エンジンには該当なしの為、不明です。

ちなみに入力した条件は100平米以上のマンション。

なんといっても素晴らしいのは、目の前がまるで“NYのセントラルパーク”のような


開放的な植物園!!


環境が最高です!!



想像ですが、きっと日当たり晴れも考えて住居用に敷地を残したと考えられます。

荒地を買い取り、自費で植物園に改造して、地域に寄付をして、、、

「借景」という言葉もしっくりきませんね。

これもひとつの不動産投資のあり方です。

この世界、奥がまだまだ深そうだと改めてそう思いました。

 
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posted by 恵比寿のI at 18:53 | Comment(7) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月09日

不動産投資 利回り18%VS10% 掘り出し物

 
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ブログ、15日目です。満月

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月9日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 139人
●PV(ページビュー) 679人
◆同日中の最高順位 54位 

です!!!


※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

------------------------------------------------------------
「5月8日」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 158人
●PV(ページビュー) 1068人
◆同日中の最高順位 58位 ↑

でした!!!
------------------------------------------------------------
「5月8日」の 20:50 のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 119人
●PV(ページビュー) 798人
◆同日中の最高順位 68位 ↓

でした!!!
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「利回り18% 

稼働率 80% 

金利5.0%固定」

   VS 

「利回り10% 

稼働率100%
 
金利1.8%固定」


...............................................................

<設定>

物件価格 5000万
フルローン 25年間(300回)

...............................................................


【利回り18% 稼働率80% 借入金利(固定) 5.0%】

・家賃月間(100%)75万円
  →稼働率 80% 60万円
・家賃年間(100%) 900万円
  →稼働率 80% 720万円
・返済元利均等(元金+金利)月間 292,295円
・返済元利均等(元金+金利)年間 3,507,540円
・固定資産・都市計画税年額 80万円
・管理費(実家賃:稼働率80%の5%)年額 720×0.05=36万円
・修繕費(適当)年額 150万円

年間に残るお金:

7,200,000−3,507,540−800,000−360,000−1,500,000

=+1,032,460円

...............................................................


【利回り10% 稼働率100% 借入金利(固定) 1.8%】

・家賃月間(100%) 41.6万円
・家賃年間(100%) 500万円
・返済元利均等(元金+金利)月間 207,092円
・返済元利均等(元金+金利)年間 2,485,104円
・固定資産・都市計画税年額 80万円
・管理費(5%)年額 500×0.05=25万円
・修繕費(適当)年額 150万円

年間に残るお金:

5,000,000−2,485,104−800,000−250,000−1,500,000

=−35,104円

...............................................................

固定資産税に関しては、躯体別により評価も違い、

W造<軽量S<重量S<RC<SRC (だと思います?)

土地の評価も地域により大きく異なりますので、ここでは便宜的に

同一と設定しました。また修繕の頻度もより古い建物(傾向として

高利回り)のほうが掛かると思いますが、無視します。

...............................................................

前者については、

「高利回り=積算価値が低い&築古」傾向にあるので(一般的に)、
換金性を憂慮するのであれば、買受人の融資がつきにくいことが予想される
分、マイナスポイントだと思います。また、買い進めていく戦略の場合にも
金融機関的な評価基準によっては、属性評価をきそんする恐れが高いので、
不利な状況も予想されると思います。(全く次の融資が駄目とは言いません。)

メリットは、課税対象の土地評価が低ければ、税金も安くなり、その分だけ現金も
手元に残ると思います。またキャッシュフローが多いと、それだけ有利な状況も
想像がつきます。

「高利回り」で、なおかつ「掘り出し物」である可能性を高めるには、、
たとえば、「任意売却」等で物件の実力以下の価格で仕入れたり、
物件の実力はあるのに、「人為的な要因」(オーナーがほったらかしとか・・)
による高利回り物件が狙い目かも知れません。
「高利回り=積算価値が低い&築古&不人気」といったデメリットを打ち消すことが
ポイントだと思います。

...............................................................

後者については、

たくさんの金融資産を持っている人が、比較的人気のある(価値の高い)エリア
に資産を分散することによって同時に流動性(換金性)も確保しているといった
資産家の戦略であれば、後者でも問題はないと思います。

また一見マイナスのキャッシュフローに見えますが、条件を入れ替えることで
望む数字に近づけることも可能だと思います。例えば、物件に占める自己資本率を
高めたり(自己資金投入)、借入期間を延ばしたり、様々な手段が考えられます。

そして土地の価値が高いエリアであれば、
「キャピタルゲイン狙いも可能性が高い」と思われます。

...............................................................

※妄想利回り(商標登録申請予定)計算に基づきます。

※経費化出来る減価償却の残年数や帳簿上の利益に課税される税金の計算等も無視。

→減価償却期間が終了すると課税対象となる帳簿上の黒字が爆発的に増えて
しまうことも考えられます。すると帳簿上は黒字であっても、お財布に残るお金
から納税分を差し引くとリアルマネーがショートを起こして赤字に転落してしまう
現象が起きてしまいます。俗に言われる「黒字倒産」ですが、その危険性も
ここでは無視。




以上、「妄想利回り対決の編」はおわりです。
------------------------------------------------------------

「きょうの1コマ」るんるん


お昼過ぎに、とおく海の向こうオーストラリアから国際電話を受電しました。

彼は、1980年生まれの28歳で、元々学生の頃にインターンシップ(ただの

あるばいと)で会社を手伝ってもらったことに端を発し、きづけば7年の親交が

あります。卒業と同時に商社に勤め、かたわら大学のシンジケートをつかって

たくさんの友人、後輩とのコネクションをとりもってもらい、私が以前に飲食店

の部門を立ち上げるときにもおおいに貢献してくれたキーマンのひとりでもあります。

ちなみに、その立ち上げたお店はたったの半年間で撤退をすることになったの

ですが、ここでは詳しくは触れないでおきます。私の個人的なアパート経営に

おいても荒れ果てた敷地の清掃活動や外階段の塗装、細々とした雑用仕事など

食事代程度で気持ちよく手伝ってもらい、「興味があります、勉強させて頂いています」

という彼の口から発せられるフレーズと一貫した姿勢にいつも甘えてしまうのですが、

振り返ってみれば、そうした謙虚で真摯な態度には非常に学ぶところが多く

こういった人との不思議なご縁にとても感謝しています。



その彼も卒業と同時に無事就職、社会人として厳しい洗礼を受けながらも、持ち前のバイタリティーで

そつなく勤め人をまっとうしてたのですが、次第に海外生活への渇望感が抑えきれなくなって

1年前から計画していたというワーキングホリディのシステムを利用して豪州大陸への

滞在計画を実行に移すことになります。そして昨年、会社をあとにして飛び出していきました。飛行機



到着して早々にメールをもらいましたが、期待感が不安な気持ちよりも勝って

いるようで、活字からみなぎる勢いにほっとしたことを覚えています。

「親心みたいな感覚」とでもいうのでしょうか?



ブリスベンからはじまって → シドニー → メルボルン → パース → シドニー

※世界一美しい町として有名なパース、一度訪れてみたい場所です!

と転々とした模様です。仕事も最初は、アラブ人が経営するファームで毒蛇や毒クモと戦いながら

の収穫作業をしたそうですが、そこから職も流々と楽しんでいる様子、オージーに混じって消火器を

修理する仕事も経験しており、彼の言葉を借りると「作りがものすごくシンプル、おもちゃみたい」だ

そうです。また「オーストラリアに普及している消火器の大半は直せます。でも、たまに紛れている

日本製は複雑で無理です。」とも言ってました。



そんな彼からさきほど最近シドニーのシティのど真ん中にある27Fの高層マンションビルに引っ越しました!!と

連絡が入って、その暮らしぶりの変化に驚いたのですが、なんでも「デザイン事務所の立ち上げを

お手伝いすることになって、ウェブの管理と営業をすることになりました」という状況のようです。


ワクワクします。ぴかぴか(新しい)


頑張ってほしいです!!!


※調査捕鯨によるバッシングなど心配していた状況はないそうです。

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posted by 恵比寿のI at 23:04 | Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月08日

不動産投資 妄想利回り 旧法借地権でまわす

ブログ、14日目です。晴れ

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月8日」の20:50現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 119人
●PV(ページビュー) 798人
◆同日中の最高順位 68位 ↓
でした!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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ちなみに「5月7日」23:59のアクセス分析は、

●本日の訪問者数 135人
●PV(ページビュー) 602人
◆同日中の最高順位 58位

でした!!!

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そして毎週木曜日の夜に発表されるロトシックス0393回の結果は、

当選番号 07 18 27 37 38 43 (35)

私の“あたりくり”番号

       04 13 14 15 27 37
       01 22 23 30 40 43 
       02 05 06 11 19 40 
       02 09 28 29 35 36
       05 15 16 25 28 41  

でした。一等は2本、きっと当選者さんは、
ものすごい勝利の舞を踊っているに違いないでしょう。

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【 ちょっと観測&妄想利回り(商標登録申請予定) 】 (2008.05.08)

検索条件:1500万円の戸建

品川区/目黒区/大田区/世田谷区/渋谷区

一件ヒット!!

京急本線/雑色
大田区西六郷1丁目
徒歩 9分
1,480万円
間取り 3SK
建坪 65.55m²(19.86坪)
敷地 57.63m²(17.46坪)
私道負担有 8.99m²(2.72坪)
中古売戸建住宅
1975年11月新築(32年)
旧法賃借権
木造
都市計画 市街化
用途地域 1種住居
建ぺい率 60%
容積率 200%
間取り内訳 和6/6/6K3S3
駐車場 無
階建/階 2階建
借地期間 20年 
地代 13,091円
地目 宅地
現況 空家
建築確認 なし
地勢:平坦


さっそく電話して詳細を確認してみました♪

接道状況 は、間口1.82mが通路に接しており、
完全な再建築不可です。

ちなみに、敷地の塀を壊せば車が留められるか否かという
以前に、通路は車が進入出来ない状態だそうです。

駐車場は立体駐車場で1.68万円〜
他にも2.63万、4.2万、0.9万と幾つか見つかった。
物件そば、北側にも月極があるみたいだが、詳細は不明。

築古の再建築不可とくれば、見た目など気になるところですが、
確認した所、約400万円の「内装工事」を終えて、内部は
ほぼ全てリフォーム済みといっていました。
外壁については、質問し忘れましたが、販売図面には
記述が無い為、内部だけ手を加えたのかも知れませんね。

それと「和がわら」って言ってましたので、屋根部分のメンテナンスは
スレートやコロニアルより楽でしょうが、昭和56年以前の設計だと、
耐震強度が気になります。特に、かわら屋根は重いからです。
もし、購入するとしたら補強金具でリフレッシュするかも知れません

設備は「電気・上水道・下水道・都市ガス・モニタ付インターホン・システムキッチン」
と充実しています。ウォシュレットかどうかまでは、現地確認をしないと分かりません
でした。

旧法借地権の更新料は、購入する際にはかかりません。
また20年後の更新料も現在は不明でしたが、何百万も
掛からないって、担当者さんはいってました。

またその更新料は慣習的なものなので、記載しないそうです。
借り手は圧倒的に借りて有利な法律に守られているので
妄想ですが、もしかして、ごねて居座り続ける人も
いるのかな?などと思いました。

「売却理由」は、「相続」によるものと伺いました。
詳しくは省略します。


大田区の所有権の土地付き一戸建ての相場は、

1LDK〜2DK 5754.29万円
2LDK〜3DK 5479.09万円
3LDK〜4DK 6391.44万円
4LDK〜   10653.87万円


かなり高いエリアです。


借地権でなおかつ再建築不可の有利なポイントは、
とにかく安いことだと思います。
またキャッシュであれば、基礎を残して大掛かりなリフォームも
いくらでも可能です。

不利なポイントは、購入するときも、修繕するときも、
借り入れが不可能とは言いませんが、かなり選択筋
も限定されると思います。そしてその融資金の金利も
一般的なローンよりは高めになります。
あとは、いざというときに換金性が悪い(タイミング次第ですが)。

もうひとつ、気になる点として借地権の土地の上に建つ
物件を賃貸に出せるのか?と疑問をもたれる方もいると
思いますが、「地主に対しての承諾などはいらない」のです!

そこで、賃料相場を確認しました。
ペット不可で、月額賃料は12万円、
ペット可にすれば、さらに上値も狙えます!

地代 13,091円 →年額157,092円をどう見るかですが、、
固定資産税と都市計画税を合わせた相当額とみなせば
良いのかなという感覚です。(若干高めですかね?)
区分所有のマンションでも修繕積立金や共益費を合わせて
この金額では収まらないことを考えれば、必要経費としては
安いほうですね。

若干のネゴシエイトは可能だそうです。

「妄想利回り(商標登録申請予定)計算をして見ます。」

ペット可にして、
月額14万円
年額168万円
地代−157,092円(年額)
管理費は直接管理につき、0円
168万円−157,092円=1522908円
購入価格を諸費用全込みで1400万円
妄想利回り(商標登録申請予定)は

1522908 ÷ 14000000 ≒ 10.88%


区画整理とかで、価値があがる可能性もあるかもしれない?

※(除く借り入れ金利負担金)
※(除く20年後の地代更新料)
※(空き室率と賃料低下は考慮せず)


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 20:58 | Comment(2) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月07日

不動産投資 二子玉党大会 余剰金の運用方法その@

ブログ、13日目です。晴れ

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月7日」のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 135人
●PV(ページビュー) 602人
◆同日中の最高順位 58位 ↑

でした!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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ちなみに「5月6日」は、

●本日の訪問者数 190人
●PV(ページビュー) 687人
◆同日中の最高順位 84位

でした!!!

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本日は、夕方に二子玉川であかちゃんさん、マサさんとお茶をして
それからまもなく投資家の方々が続々と集結、北の人民労働力投入党の
(キャッシュフロー101さんの洗練された工作員主催)決起大会に
参加させていただきました。

「はじめてお会いした方」

・優秀な工作員 ヒロシ夫妻さん http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/
・shindy3110さん http://plaza.rakuten.co.jp/shindy3110/
・Sさん
・Iさん

そして・・・

・ゼロからの不動産投資でも有名なあかちゃん http://baby.6.dtiblog.com/
・三代目大家マサさん http://realblog.seesaa.net/
・不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI http://ebisunoi.seesaa.net/



総勢8名が集まり、ヒロシ夫さんの党大会の開会宣言のあと、
うたげがはじまりました。


いつも感じることですが、皆さんのお話はどれひとつをとっても本物の実体験から
くる真実が裏打ちされていて、直接こころに響いてきます。本を読んだり、ブログを
読んだだけでは伝わらない「な に か」があるのだと強く思います。軟弱者の私は、
うーろんてぃーだけでしたが、アルコール軍団にも負けないくらいテンションが
あがってくるのを実感して、帰りの車中では充実感をかみ締めていました。
それと、「お好み焼きの卵付」の争奪戦は熾烈を極め、早々に敗れ去ったことが
唯一の心残りであります。このうらみは一生忘れません!(笑)

あと帰り際、私は「恵比寿のI」よりも
「Iちゃんが良い!!」と改名をせまられました。

さて、「恵比寿のIちゃん」っ!??

しっくりこないのは、わたしだけでしょうか!?耳

しばらく悩んでみたいとオモイマス・・・

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タイトル:

「借金ナシではじめる激安アパート経営(CASHFLOW101さん・ぱる出版)」

5月15日新発売だ。
大きな書店(100坪以上)にて、購入してほしい。
売り切れだったらすまん毛、ボーボーだ。(注:著者文中より抜粋)
書店の店頭で注文してほしい。

ISBN

978−4−8272−0412−4

CDの付録付だ。
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「自分メモ」

RC25%一棟物語

駅前超一等地の区分リノベーション

激安戸建を出現させるはなし

100%入居率達成への道のり

世界の優良企業上位100

イノベーション事情

特許事情

ストックオプション

派閥と改革

最後の晩餐

苦学生のはなし

ローカル駅の物件

やばいマンションを事前に嗅ぎ取るセンス

数百億規模の資産家とのパイプ

バイトで月額50万

子供の養育費用について



私は、残念ながら後ろ髪を引かれながらも
途中退席させて頂きました。

次回はフルタイムでぜひ参加をさせていただきたく
みなさま、よろしくお願い申し上げます。

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「ここからは少し硬いお話を・・・」


前回5月5日の記事中で「融資の返済期間」について、

ローンの組合せ「長短混合型」とそのメリット@〜Eを列挙させていただきました。



引き続き今回は、恵比寿のIが考える

失敗しないキャッシュフロー(余剰金)の運用方法」について、記させて頂きます。


長くなってしまったので@〜Cに分けます。今回は@について



@余剰金の追加投資による「複利運用」は投資拡大の加速装置


同額の借金」でも、ローンの返済期間が“短い”と月々の返済額が増える代わりに
キャッシュフローが減ってしまい、反対に“長い”と月々の返済額が減る代わりに
キャッシュフローも増えていきます


したがって一時的に手元の現金を厚くするには返済期間を長く取れば良いのですが、
期間利益を先に確保する代償としてより多くの利息金を支払うことになります。


つまりは元金の支払いを細かく分割して先送りする分利息も増えてしまい、
その返済総額も多くなってしまいます。


では次にその「キャッシュフロー=余剰金」を再投資にまわすことから得られる
複利運用メリットに注目してみます。


複利の力」とは、かのアインシュタインの今世紀最大の発見と言われる
投資元本から得られる利子を追加投資して投資元本を大きくしていく運用方法」のことです。


ここでは「利子=家賃」と置き換えて考えていきます。


そして追加投資して(この場合は別物件の購入費用等に充てる)
得られた家賃をさらに追加投資していくことを繰り返すことによって、
雪だるま式に資産を増やすことが理論上可能となってきます。


これはまさに資産形成の「加速装置」と呼べるかも知れません。


しかし万人にお勧めできる投資手法ではないことは知れたことでしょう。


各々の財務状態や目指す方向性によりリスクの許容範囲が異なるし、
その投資判断もより客観的な分析力が必要です。


また最大限にレバレッジを掛けた投資手法は、もし負のスパイラルに陥った場合はそれだけ
失う物も多くなるので、一挙手一投足もより一層慎重にするべきです。


(※あくまでもひとつの考え方として、自分のあたまの整理の為に記しています。)


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posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(2) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月06日

不動産投資 CFGと投資戦略会議 投資仲間

ブログ、12日目です。晴れ

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「5月6日」のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 190人
●PV(ページビュー) 687人
◆同日中の最高順位 84位

でした!!!


※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。
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ちなみに「5月5日」は、

●訪問者数 89人
●PV 246人
◆同日中の最高順位 138位

となっております。
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「5月4日」
●訪問者数 50人
●PV 107人

「5月3日」
●訪問者数 50人
●PV 107人

「5月2日」
●訪問者数 51人
●PV 119人

「5月1日」
●訪問者数 50人
●PV 109人

「4月30日」
●訪問者数 38人
●PV 76人

「4月29日」
●訪問者数 35人
●PV 118人

「4月28日」
●訪問者数 49人
●PV 137人
◆同日中の最高順位 250位くらい
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ひっそりとはじめたこの恥ずかしい秘密のブログも
こうして、日々たくさんの方に訪れて頂き、大変励みになっております。
読者の皆さま、いつも有難うございます!!!
よろしければ、これからもお気軽にお立ち寄りください・・くりっ?


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イベントGW最終日、いかがお過ごしでしたでしょうか?

私は先日、告知させていただいた「サエひでおさん」主催の
「不動産投資実践者たちのCFゲーム大会」に、本日
参加してまいりました。

サエさん、主催および進行を有難う御座いました!

↓ ↓

サエひでおさん http://economical-freedom.livedoor.biz/

↑ ↑

集まった面々は、

サエひでおさん、
マサさん、
Oさん、
ササ坊さん、
tysさん、
Nさん、
カモちゃん、
恵比寿のI、

の総勢8名、大田区の某所に集結して
前半はCFG、後半は各人の経験に基づいた深いお話など、
朝から晩まで密度の濃い充実した時間をシェアしておりました。

皆さま、あっという間の1日でしたね。
本日はお疲れ様でした。


自分メモ

株式投資の現状

日経225先物取引の大きな潮流と見えない力

オプション取引(プット、コール)

FXの通貨別相性と連動性

ぼろ株物語

破綻した企業の株を一円で購入する理由

株をはじめた経緯

損をする大衆心理

株で失敗した話

中学生の株式投資

高校生の株式投資教育

ロフトの効用

備え付けベットの効用

戸建賃貸住宅の原価

タイル浴室大変身→Alforest (SA SH PS EA EB GA GB)

建坪42坪のアパート丸ごと塗装の内容と価格明細について

建坪70坪のアパート丸ごと塗装の内容と価格明細について

防水工事について

神奈川県のRC売り物件図面

千葉県高利回りの買い逃した物件

千葉県超高利回り物件のその後

「駅そば都心一等地」を土地&建物込みで13%の利回りを実現させた秘法

地銀の動向

都市銀の動向

今までかけたリフォームコスト

具体的な設備のインフレ懸念シグナル

DIYの話

トイレの話(耐久性、価格、お勧め品番、取り付け苦労話)

感動した竹中平蔵氏について

X1turboシリーズ

改心したある管理会社の物語

塗装の師匠について(100年早いっ!)

保険の話

ゲストハウスの実際の運営について

資産運用、もし本気をだしたらどう攻めるシミュレーション

私募債について

社債について

銀座にビルをかえ!

銀座のビルで儲けた話

借金返済比率について

不動産投資家の種類・分類

小型投資ファンドを作る具体的な方法

ガルバリウム(アルミニウム・亜鉛合金めっき鋼板)

サイディングについて

レンガとブロックの施工技術について

道路予算と工事原価 ← 詳しくはマサさんのブログを
        ご参照ください。 http://realblog.seesaa.net/

東名高速の裏事情ともうかった人のはなし

東北自動車道と秋田の城

自転車の達人について



あとは懐かしいアニメなど、
   ほか思い出せません・・・。



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あと、4月26日のブログで恵比寿のオフィスにいらした
投資家の1人は、今日もご一緒させて頂いたマサさんです。

↓ ↓

三代目大家の不労所得獲得日記(不動産投資)
http://realblog.seesaa.net/


↑ ↑

マサさんについて・・・

不動産投資において非常に造詣が深く、また大変親しみ易いお人柄です。
私が知る限り(私の周辺において)、御祖父様から引き継がれた
アパート3棟29世帯を20棟406世帯の規模へと、もっとも短期間で拡大した
手腕の持ち主であり、攻めの勇猛さと他人を思いやる謙虚な姿勢で
常に周囲を魅了し続ける、そんな頼れる投資家のひとりとしてここに紹介させて頂きます。


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posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(8) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月05日

不動産投資 ローンの返済期間 投資仲間

ブログ、11日目です。



「あたりくりください っ!!・・・!?」





ロトシックス売り場で、おばさんを笑わせようと
「たからくじくださいっ」ていうフレーズを
「たからくじ → あたりくじ」 だけで良かったのに
「 あ た り く り 」と大きな声で
本当にいい間違えてしまい、大恥をかきました。


GW中は、我が愛すべきフィットネスクラブくつもお休みでして、
体がなまってしょうがありません。
そこで、、、
生後一年足らずのラブラドールの真っ黒なSAI(オス)とクリーム色のAI(メス)を
連れて散歩をしました。犬(注:私の犬ではありません。)


一時間半くらいを歩き回り、かなり緩やかではありますが、たまにはウォーキングも
良いものですね!推定時速は5キロくらいで90分ですから、
それでも7.5キロは歩いたのでしょう。実は、最初走ったのですが、さすが大型犬!
すぐにばててしまったようで、さいごは2頭をひっぱってあせあせ(飛び散る汗)歩いてました。


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さて、私の不動産投資は、全7棟のうち6棟について、金融機関から
ローン(OPM)をひっぱています(1棟についてはキャッシュでした。)

ですから、常に金利情勢や経済状況の振れ方、金融機関の融資姿勢などに
敏感になっています。


今回は特に購入するときに決定させる重要な「融資の返済期間」について、
自身の体験を振り返ってみて、私なりの考えをこちらにまとめてみました。
(注:あくまでも個人的ないち意見です。)


全体的な借り入れ期間のバランスを、、、

・短期間で組んでしまうと強制預金額は増えても手元に現金が残り難くい。・・・×

・長期間に偏より過ぎても元金返済が進まず、金利上昇リスクや
       経済環境の変化に長くさらされる分だけ不安定になってしまう。・・・×


そこで私の場合、「長短混合型」の借入れバランスで組むようにしています。・・・○


バランス良く組み合わせると、現金を確保しながらも一部早めに完済することが
可能となることに加え、さらにメリットとして次の事柄が挙げられるでしょう。


@ローン終了分の家賃を、繰上げ返済に充当可能となる。

早期繰上げ返済の実現


A完済物件(抵当権が抹消される)は容易な売却も可能となり、
資産の流動性(換金性)が高まる。


売り時を逃さない

B完済物件は、修繕金や運転資金の借入に担保拠出も可能となる。

資金繰りに困らない


C完済物件は、物件を購入する際に担保拠出も可能となる。

投資チャンスを逃さない


D完済物件は、債務超過対策として損失補填に拠出可能となる。

万が一の貸しはがし対策


E自己資本比率の上昇と共に信用性も増し、金利上昇局面
における抑止力になる。

プライムレート(最優遇金利)を引き出す


※返済途中であっても、担保余力が発生すれば上記メリットも享受可能
だと思います。


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近々、この方の主催する「不動産投資実践者たちのCFゲーム大会」に
参加してきます。

↓ ↓

サエひでおさん http://economical-freedom.livedoor.biz/

↑ ↑

サエひでおさんについて・・・

私が投資を志した頃、すでにインターネット上で洗練されたノウハウを
発信されていました。FP兼保険代理店の社長兼大家業をこなす3足の
わらじを履いたスーパー大家さんであり、オーナーの視点からその保険業
の知識と経験を活かすことが出来る素晴らしい知恵者です。また、
ご自身でもDIY をこなし、PCの組み立てなども詳しく、多岐にわたって
頼れる投資仲間のひとりとしてここに紹介させて頂きます。


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posted by 恵比寿のI at 22:04 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月04日

不動産投資 入居速報 超高利回りビジネス考

ブログ、10日目です。



今日は風が気持ち良かったですネ。

スナックエンドウとさやえんどうを収穫する機会に恵まれました。

去年11月に植えた豆が、半年たってようやく食べ頃を迎えたそうです。

しかしせっかくの収穫期間もたったの2週間程だそうです。

mameo2.jpg mame01.jpg



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「入居速報」本日、B物件に入居者が決まりました!!
間取りは、1Fの2DKで御座います。


<全72世帯利回り20%超の物件構成>

A物件:2世帯中 → 2戸 入居中 満室

B物件:4世帯中 → 2戸 入居中 +1戸新規ご成約有り

C物件:4世帯中 → 4戸 入居中 満室

D物件:9世帯中 → 9戸 入居中 満室

E物件:17世帯中 →15戸 入居中 (そして2人検討中)

F物件:24世帯中 →19戸 入居中 

G物件:12世帯中 →9戸 入居中 

そして“ 瞬間入居率 ”は

「72分の61」で、「84.72・・・%」

まだまだ安心できないレベルですね。
でも今日は素直に喜ばしく思います。
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前回に引き続き、5月1日に記事中で触れた
目黒駅交差点にある、「2坪イベントショップ」 ← かってに命名
について、出店にかかる正確な賃料や条件を知りたくて、ネットで
検索した番号に電話してみました。

金曜日も昨日も今日も掛けてみましたが、

 ↓

転送 @

 ↓

転送 A

 ↓

留守番電話

そしてアナウンスの途中で
「デンワヲヨビダシテイマス」と2回繰り返したあと無音・・・

といった状況で、いっこうにコンタクトが取れません。



物件所有者が自主管理をしていて、やる気があまりないのか、
それとも店舗を借りている人が又貸しの又貸しとかしていて、
ややこしい状況なのか変な邪推が頭をもたげてきます。


結局、イベントショップを借りる正確な使用料金が不明な
ままですが、かすかな記憶を頼りに一日≒3万円として、
下記に続きます。  




【 ここから妄想タイム 】

もし、この場所をイベントショップのいち利用者としてではなく、
通常のテナント入居者として契約すると


一ヶ月の賃料は幾らくらいだろうか??

自らがイベントショップの経営者となると
どれ位儲かるのだろうか??




近隣の店舗用賃料相場を調べてみます。



ホームズで目黒駅周辺の店舗用賃貸物件を検索したら
3件のヒットがありました。



@駅1分、7階部分、築36年、SRC,管理費52500円、
 敷金12ヶ月、礼金1ヶ月、面積105.86m²(32.02坪)、 
 「1坪賃料≒2.2万円」

A駅2分、3階部分、築12年、S造、管理費記載なし、
 敷金10ヶ月(店舗の場合)、礼金2ヶ月、面積39.23m²(11.86坪 )、
 「1坪賃料≒2.3万円」

B駅4分、3階部分、築41年、RC造、管理費26250円、
 敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、面積146.04m²(44.17坪)、
 「1坪賃料≒1.7万円」


上記の相場は、あくまでもビルの上層階となっており、
駅前一階部分でしかも交差点という超好立地とは比較できません。


駅1分、1階部分、交差点、2坪イベントショップの“ 普通賃料 ”を
算出するのは、非常に難しいと思います。



そこで条件を東京都心部の「駅1分」、「1階店舗」に絞って再検索をかけてみました。



結果、一番高くても「表参道駅」の新築で「1坪賃料≒11万円」、次順位でも
上野広小路駅の「1坪賃料≒6.9万円」でした。



上記の価格もそれぞれの面積が広いので、スケールメリット的な割引価格も
加味されているのかも知れません。例えば、同じ坪単価で2坪だけ貸しては
もらえないだろうし、仮に借りるとしても賃料は割り増しになるでしょう。




目黒の2坪イベントショップに話を戻します。

便宜的に1坪賃料≒12万ではいかがでしょうか?
すると一ヶ月の賃料が24万円!?


その金額で、テナントとして入居したとします。
そして、「イベントショップや」さんを開業したときの
キャッシュフローを算出してみました。


イベントショップオーナーとして、スペースの貸し出し料を
一日3万=月90万(100%稼働率)と設定します。



すると一ヶ月 「 90ー24=66万円 」 の粗利が出ます。



管理費や共益費、イベントショップの広告宣伝費(適当に−16万/月
などを差し引いても

100%稼働率 → 90−24−16=50万/月  600万円/年の儲け
 90%稼働率 → 81−24−16=41万/月  492万円/年の儲け 
 80%稼働率 → 72−24−16=32万/月  384万円/年の儲け 
 70%稼働率 → 63−24−16=23万/月  276万円/年の儲け 
 60%稼働率 → 54−24−16=14万/月  168万円/年の儲け


悪くない数値だと思います。


不動産ビルを所有して、その場所をイベントショップで貸し出すよりも、
超一等地に“ いちテナント ”として入居して、イベントショップを運営する
方がビジネスの効率が良いと考えます。


メリット:

・固定資産税や都市計画税といった、ビルや土地を所有する経費もかかりません。

・基本的にスケルトンの箱貸しなので、ましてや外との区切りもないオープンスペースであれば
エアコンすら必要なく、付帯設備費用も知れています。
(設備の負担があっても、基本的には貸主負担になるはずです。)

・また火を使う商売よりもこういったイベントショップ系は、入居条件のハードルも
低くなる傾向があります。

・一度ビジネスモデルを確立してしまえば、あとはマニュアル通りのルーティーンワーク
なので、人手も必要ない上に、いくつもの箇所で同時展開も可能であります。

・貸し出しの最小ユニット(単位)を、従来の1日毎ではなく1週間区切りにすることで、
客付け効率も上がり、かつ収入も安定することと思われます。

・ウィークリーやマンスリーのレジデンス系より同業種の競合が少ない上に、費用対効果
が大きいです。

・物件を所有していなくても、小資本で商売が始められます。

・立地が悪ければ、解約することによってリスクも最小限に抑えられます。


デメリット:

・条件に合致した物件が見付け難いでしょう。

・入居する建物の建て替えや、意にそぐわないタイミングでの賃貸契約解除といった
コントロールの及ばないリスクにはさらされる可能性があります。




そしてついでに利回りも計算してみます。

月24万の賃料に掛かる経費も適当に月16万、
月間40万×12ヶ月=480万として算出してみます。

100%稼働率 → 90万/月  1080万円/年 
1080÷480=225%

 90%稼働率 → 81万/月  972万円/年 
 972÷480=202.5%

 80%稼働率 → 72万/月  864万円/年 
 864÷480=180%

 70%稼働率 → 63万/月  756万円/年 
 756÷480=157.5%

 60%稼働率 → 54万/月  648万円/年
 648÷480=135%


驚くほどの高利回りになりますね!!


一考の価値はあるとおもいます。
こんなビジネスモデルを幾つか所有しているだけで
きっとあっという間にお金持ちになれるでしょうか?
妄想はさらに続きます。



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2008年05月03日

不動産投資 立ち食いビジネス考 ものすごいバイタリティ


ブログ、9日目です。


今日は昨晩から降り続いた雨も午前中には上がりましたね。(都内)

せっかくのGW、予報ではあまりすっきりしないようなので個人的には残念に思います。



5月1日に記事中でふれた 「立ち食い焼肉や」 について 
 
少し掘り下げてみました。
  

「抜粋」  ↓ ↓

   “あとひとつ疑問に思ったのですが、
    保健所の営業許可って下りるのでしょうか?
    立ち食いそばと同じビジネスモデルなのでしょうかね。”
 
      ↑ ↑
           
   
気になって、●○区の保健所に確認しました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

恵:あのぅ、お忙しい所すいません。

  「立ち食い焼肉や」をはじめるばぁぃ・・


保:えっ!?

  すいません。

  業種は何をはじめられるのでしょうか?

  (この時点で、私が新規に「立ち食い焼肉や」を
   始めようとしている店主という立ち位置に。以下:恵→店主)


店主:で、ですから、「立ち食い焼肉や」をオープンさせる場合の
  
  営業許可について、少し教えてください。


保:・・・・・・・・っ!? 

  はい、まずはですね・・

  都条例に規定された「施設基準」に合致した
  
  施設を作っていただいて、それから・・・


店主:あ、そうなんですね。

  その詳しい基準要綱は、あとで拝読させて頂きたく思います。

  つまり基準を満たせば、私の「立ち食い焼肉や」の営業許可は

  おりるということですね!?


保:ええと、申請が出来ることにはなりますが、詳しくは窓口にて
  
  事前相談をお願いします。


店主:初歩的な質問を少しよろしいでしょうか?


保:はい、


店主:私がよく見掛ける「立ち食いそばや」さんって、
   
  お客さんは“ 歩道 ”で食べていますが、許可っておりるのですか?


保:屋台のことでしょうか?


店主:い、いえ、、そうではなくて・・
 
  雑居ビルの一階部分とかで・・


保:それでしたら、許可をとっているはずですから

  そのお店の敷地内においては問題はないはずです。

  そのお見かけしたっていうのは“ 歩道 ”ではなく
  
  “ 敷地内 ”だったのでは??


店主:それでしたら、思い違いをしてたかも知れませんね。

  (歩道にベンチや椅子まで並べているお店も知っていましたが、
  話を複雑にしないようにします。)


店主:それともう1つ、よく見る立ち食い飲食店は、カウンター形式で
 
  店内も狭いのですが、トイレがなくっても許可は大丈夫でしょうか?


保:必ず“ トイレ設備は設置義務 ”があります。

  ただし、駅構内のお店などは店内にない場合でも、駅のトイレを

  “ 共有 ”することになっていますし、必ずしも店内になくて

  も、その店が入居しているビル内のトイレを営業時間中に問題な

  く使用できるようになっています。


店主:いろいろと有難う御座います。

   「立ち食い焼肉や」のオープンにむけて

   大変参考になりました。

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少しデフォルメしましたが、以上妄想立ち食い焼肉店の店主による
「突撃潜入ルポ(質疑応答編)」の紹介でした。



上記のとおり、基本的に「立ち食いそばや」と同様にお店は
開けます。ただし、ものすごい煙が想像されるので、そのあたりの
配慮は必要でしょう。以前、ぺ・四さんの(注意:ペテンとつなげて読まないで下さい)が
白金エリアに焼○やをオープンさせたときも、地域住民からの
においと煙についてのクレームがあったと記憶しています。


しかし、そのものすごい煙で、行き交う人々の鼻孔を刺激して、
大成功させているお店もたくさんあります。

港区大門の交差点そばにある焼き鳥やさんは
時間になるといつもモクモク煙を吐いていて、
店外にまでお客があふれています。



それと、立ち食い形式だと、食材がなんであっても

「 安くたべれる 」

といった、潜在意識も手伝って、

敷居を下げて入りやすくさせる効果が期待できると思います。


狭小店舗で始める商売として「立ち食い焼肉や」 は大いに

ありなのでしょう。




昨晩満月は、大学時代の友人と3人で六本木で落ち合いました。

一人はIビーMにつとめていて、でもう一人は現在キャセイ○○フィック飛行機に勤める
二人の企業戦士に、私、零細弱小企業経営者兼大家さんという面子です。

今回、特にキャセイの彼について、紹介させてください。


バイタリティの塊なのです。


職歴も プロボクサー → IびーM → 博ほー堂 → 渋谷界隈のお水の世界のトップスカウトマン
→ ロンドン → 香港(キャセイ) と、いろんな世界を駆け回っています。

転職を繰り返していますが、惜しまれつつ会社を辞めるときのせりふは、

       「リングに戻りたいんです!!!」

だそーです。



しかもホノルルやシドニー、ロンドンなど世界各地で開かれるマラソンにも出場を欠かさず、
とくにロンドンではアマチュア日本人のなかで一位という記録を打ち立てて紙面を飾ったり、
とにかくぶっ飛んだ人間です。

パワー全開の人間と時間を共有するだけで、
ものすごくモチベーション(何についてのやる気か不明ですけど)が上がることが実感出来ます。

ということで、“ 多 分 ”良い刺激を受けました!!




「話した内容(自分メモ)」

グルジア共和国の高官
新しい輸入ビジネスについて
社内住宅金利負担制度
富裕層とジャンボジェット機のリース業について
特許ビジネス
錦糸町売りビル
銀座売りビル
ゴルフ
近況報告
相続体験談
ひみつのおもひでばなしぴかぴか(新しい)


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月02日

不動産投資 恥ずかしい入居率 満室の舞

ブログ、8日目です。

以下、昨日についての記録です。


ぽっかぽかっでしたね〜 ^^


M3で、夕方ごろに恵比寿から明治通りを池袋方面へ流しました。

          投資家に会う為です。


昼間の都内の移動は、非効率この上ないことを、改めて認識しました。
(おまけに、この区間の路面はでこぼこしていて、相当ひどいもんですあせあせ(飛び散る汗)



道端は平日にもかかわらず大勢の若者で賑わい、特に渋谷から

神宮前、表参道、辺りではド派手な格好や、

肌露出もだいぶ目立っていました。



思わず不況であることを忘れてしまうような活気です。


それにしても外気温計は23度を指していて、

              さすがに長袖のシャツは暑かった。





昨日一日の中で、物件に動きがありました!

・2つの入居契約
・1つの入居申し込み
・1つのお問い合わせ(知人からのご紹介)
・1つの退去(入居開始から、たった二ヶ月間で突然の解約にビックリ)



ここで現在の入居状況を整理します。

いきなりですね(笑)




全72世帯利回り20%超の一部情報を公開させて頂きます。

A物件:2世帯中 → 2戸 入居中 満室

B物件:4世帯中 → 2戸 入居中 (そして1人申し込み中)

C物件:4世帯中 → 4戸 入居中 満室

D物件:9世帯中 → 9戸 入居中 満室

E物件:17世帯中 →15戸 入居中 (そして2人検討中)

F物件:24世帯中 →19戸 入居中 

G物件:12世帯中 →9戸 入居中 


そして瞬間入居率は

       「72分の60」で、「83.33333・・・%」

まだまだ安心できないレベルです。



現在の空き室は、単純に家賃設定を下げれば埋まると思いますが、

その前に出来る努力をまだ半分も試していません。



よって自分を戒める為に、恥を忍んで“良くない入居率”を

ここに記しておくことにしました。ちっ(怒った顔)




所有したての頃は、入退去に「 大 げ さ 」に

一喜一憂していたことを思い出します。

入居が決まれば、お祝いにちょっと贅沢したり、

満室の舞を踊ったり、

退去のお知らせを聞いた日は、

かなり落ち込んだりと・・・。



決して喜怒哀楽が悪いとは言いませんが、

今回のように、

「2つの契約成立」と「1つの退去」の

知らせがいっぺんにやってくると、

嬉しさが勝ってはいるんだけど

複雑な気持ちに、リアクションにも疲れてしまいます。。



でも学習能力の低い私は、まだまだこの

        「もぐらたたきゲーム」に慣れていません。



よって昨日は、


     悲しい思いを胸に秘めつつ、

       少しだけ嬉しい顔をして


                         
 投資家の友人と親睦を深めました。



さて、友人にはどのように映ったのでしょうか?




あと昨日発表のロトシックス、

1000円費やして、1000円当選しました。

1000−1000=0 なのに、





でも・・・

          嬉しいっす。



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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 17:02 | Comment(2) | TrackBack(0) | 日記
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