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2008年06月10日

簡単な1億円の育て方 投資のきっかけB 独立

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ブログ、47日目です。

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晴れ暑かったですねー!

最近喫茶店にパソコンを持ち込んでも、日によっては

騒がしさにふらふらかなわず、短時間でそそくさと撤退して来てしまいます。

集中力が持続しません。><

で、結局自宅にて再度コーヒーをつくって飲む羽目になっています。

カフェインのオーバードーズ(over dose)です・・

これはこれで落ち着くので良しとします。


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第398回 ロト6 (発表:6月12日)

● ● 23 28 29 35
● ● 17 26 37 40
● ● 14 30 36 41
● ● 17 25 26 37 
● ● 19 21 22 43

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簡単な

1億円の育て方




「複利運用について」


ある記事を読みました。

そこにある教えは、例えれば誰にでも金の卵を手にすることが

出来ることを教えてくれるものでした。

すでにご存知の方も多いと思いますが、後学の為に

記録させて頂きます。


1%で運用すれば7年で1.35倍

10%で運用すれば7年で2倍

10%で運用すれば30年で17.45倍


上記の数字を見るとなんとなく判る気がしますが、さらに

詳しく理解するために、実際に数字を当てはめて見ます。


「種銭が573万円


あったとします。



1%で運用すれば7年で1.35倍

 573×1.35=773.55万円

10%で運用すれば7年で2倍
 573×2=1146万円

10%で運用すれば30年で17.45倍

 573×17.45=9998.85万円≒1億円



10%で運用すれば

30年で1億円に育つのです。




理論上は可能のようです。
さらに確実なものにするために、「ビジネス(給与)所得などを
差し引かれるであろう実際の運営維持にかかる経費部分に
充当していけば良い
」という結論でまとめられてありました。




「貯める場合」


では30年後に1億円を残すために、「貯金」する方法を考えます。


・1億円÷30年≒330万円 ・・・年間の貯金額

・330万円÷12ヶ月≒27,5万円 ・・・月の貯金額


これは「選ばれし人」にしか、実現は難しそうです。


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投資のきっかけ B


「独立」


時は平成9年、10月の半ばごろ、

自宅の1室、たった6畳の和室1間をオフィスとして

その会社は小さな産声を上げた。



役員も社員もいないたった一人だけの会社、

よって名刺の肩書きには「代表」と記される。

「代表取締役」とはならないのだ。



それでも一国一城の主だ。



畳み6畳にじゅうたんを敷き詰める。

1万円もしない組み立て式のスチールデスクと

学習イスのセットを揃え、デザイナー兼童話作家の

知人よりパワーマックを格安で譲り受ける。



パソコンは非常に高価な代物だった。



それから細々とした物も、なるべく費用をかけない

ようにして、どうにか体裁を繕う。



100円均一が普及していないあの頃は、

ハサミやホチキス、ファイルホルダー全てにおいて

高かったことを覚えている。



一口で「起業する」といっても有限会社にするには

資本金300万円が必要だった。


※(2006年5月1日の会社法施行に伴い根拠法の
有限会社法が廃止され、それ以降は設立できなくなった。)




それから当座をしのぐ運転資金も。



お金がない・・・



蓄えは、ほとんど車に費やされていた。

弱冠26歳、

愚か者であった・・・。



一時の欲望を満たす為に、身の丈を超えた散財を

繰り返す日々がたたる。



その代償は相当に高くつく。



これ以降、「機会損失」について、

意識をするようになった。



後悔先にたたず。



背に腹はかえられない。



そこで

資本金を必要としない「個人事業主」として、

屋号」を擁してスタートをきることになった。



しかし、、

そうはいっても商品を仕入れるお金は必要だ。



当時は

国民生活金融公庫の新規事業向け融資」といった

借入先の知識すら持ち合わせていなかった。



しかし、、だ。



この点については、知恵を絞って

とっておきの


秘策


を用意してあった。



つづきます。



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posted by 恵比寿のI at 21:06 | Comment(14) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月09日

泥棒に遭遇 RIG5回目開催 内容65項目

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天気がすっきり小雨しません。

昼過ぎから夕方にかけて激しい雷雨雷でしたね。

今日はRIG5回目を目黒で開催しました。

午後12:30〜21:00近くまでの長丁場、みなさん

本当にお疲れ様でした!


夜はそのままスポーツクラブにいきました。

その帰りしな、駐車場に車をおいて家まで歩いていると、

パトカーがサイレンを鳴らしながらやってきて、目の前の

道路に急停車しました。そして警察官がふたり、慌しくドアを

開けるやいなや、細い路地に向かってもうダッシュ!!

場所は「恵比寿ガーデンプレイス」の近所です。そのまま

あとを付いていくと、「○○コーポは何処だexclamation&question」って叫びながら

右往左往しています。状況から察するに、住所を知っていても、

正確な場所を把握していない模様。。私がすかさず、

こっちです!何があったんですかexclamation&question

って話しかけながら、(かなり殺気だっていたので)急いで一本奥の

路地を指差して走り出すと、なにも言わずについてきました。

それから2階建てのコーポにつくと

私に「何処exclamation&question」ってもうひとりの警官が話しかけてきました。

通報者と間違われた模様ですが、すぐに誤解も解けます。

何の事件があったのだろう?と不安が頭をよぎります。

もし発砲事件とか、殺傷事件とかだったらここは危険なはず。

次第に続々と警官や刑事あと野次馬で周囲が騒然としてきます。

きづけば、私は警官に混じってアパートの最前列にいました。

犯人は必ず犯行現場に戻ってくる!?もしかしたら、状況からして

第一発見者っぽい私は疑われるかもしれない
」、「そうだ、まだ夕飯

をたべていないな・・もし連行されたら取調室ではカツ丼を

とってもらえるはず
」と妄想が膨らみますが、無線機に向かって

大声でのやりとりを聞いていると泥棒が部屋に潜んでいることが

わかり、なぜかほっとしました。



まもなく物件の周囲を警官が取り囲むと、すぐに何人もの警官が

2階の○○○号室に突入します。

dorobou001.jpg



不動産投資家視点からの考察


42条2項道路の細い路地に建つ8世帯の木造2階建てのアパート。

築年数は30年以上は優に過ぎている築古だ。

周囲の建て替えた家はセットバックを終えているのだが、

このアパートの前面だけ妙に狭い。車はぎりぎり通行出来る。

間取りは不明だが、外観から多分20平米以下だとおもう。

1階も2階も、入り口は横一列に並んで1階部分に8つドアがある。

連棟戸建方式、通称「長屋」と呼ばれる造りである。

ものすごく○○いのだが、土地の路線価は1坪600万円を超える。

最近の売買事例は不明だが、実勢価格は坪500万円ではきかないと

思う。そこから恵比寿駅に向かう途中の売りに出ていた整形地は

1年前に冷やかし半分で電話して確認したところ坪1200万円

という回答だった。


冷やかされた気分だった。。

ちなみに満室である・・・


犯人は逃走してすでにいないのではexclamation&question」と○○も半分でしたが、

犯人は裏切りませんでした。


「被疑者確保っ!!」


「被疑者確保っ!!」



大きな声が響きます。

つづいて中からなにやら「問答」が聞こえてきました。

「ここは、あんたの家じゃないんだろう?」

「・・・・・」

「なんで寝ているんだ」

「・・・・・・」

「覚○○剤やってるのか??」


といったやり取りがしばらく続きました。

それからしばらくして、、

「風呂に入りたかったからだぁ??」

「・・・・・」

と新たな事実も飛びこんできました!


所要時間20分もかからず、

犯人が両脇を固められながら連れ出されてきました。


背丈は1.7mくらい。

黒髪で色白、長髪で細身の男性がひとり

観念した様子です。

年齢は30歳くらい。

黒色のよれたトレーナーを着ていて、茶色いチノパンにスニーカー。



無事、車の後部座席の真ん中に挟みこまれるように座って

連行されるところを見届けました。


.\


緊急車両で公務中は、

後部座席の○ー○ベルトは締めなくても良いんですね。

あとみなさん靴を脱いで(脱ぎ捨てて)突入する姿を拝見して

妙に感心しました。


「大捕り物の巻き」、おしまい。


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RIG5回目、

目黒で開催

される。



メンバー紹介:


Yさま 都心にビルなどをご所有される洗練された
  投資家兼会社経営者


Kさま 都心にレジデンスなどをご所有される
   洗練された投資家兼会社経営者

yukiさま

・トラタヌ率は無限大♪
http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/

星輝さま

・ソシアルビルオーナーの不動産投資日記
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

恵比寿のI

・不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/


内容:

・不動産会社別営業方針と体制、最近の動向など。
・インセンティブのいろいろ
・地域は関係ない、出来る大家と駄目な大家
・コーキングを極める
・外壁塗装の種類別による具体的な価格と対候年月
・足場代を工夫する方法
・激安塗装の体験談と詳細あれこれ
・消費者金融と●● 3→8
・都心で土地を安く手当てする方法
・現在進行中の新築案件について
・使用貸借:借り手1代限り、貸し手1代限りでない
・競売落札の経緯とその後の運営
・不法占有者との対決(体験談)「この紙をはがしてはいけない・・」
 と一銭も払わずに解決した武勇伝
・狙われる具体的な手口
・新宿のビル物語
・代替した話
・売り抜けた話
・売却戦略
・家賃設定の微妙な調整
・いちゃもんをつけられた話
・看板のないお店
・発砲妄想保険
・●●場
・足をだすアメリカ
・ロバートデニーロ
・売買の極意(プロ直伝)
・売買のシステムとかかる経費&効果それぞれ
・なかづり広告
・入り口に監視カメラ4台設置しちゃった入居者と追い出しまで
・超複雑な相続
・イレギュラーな契約
・直契広告考
・プライムレートを引き出した話
・ある不動産やさんの恐ろしい武勇伝
・だまされた売買の話
・だまされた人がさらにだまされた話
・恐ろしい崖地売買
・測量の話
・和解金●●●万円勝ち取った話
・プロが明かす「原価」2F&3Fと相場観
・グレーな話
・悪いうわさ
・この世の終わりのキッチン5万
・施工賃考(意外な引き受け先)
・S47キュービクル
・光触媒塗装20万アップと経年変化の感想
・16mmサイディング
・なまいきなきゅーびくる
・こなまいきなきゅーびくる
・キュービクルの計算式とクレーム談義
・満室にした具体的な体験談
・10%、渋谷限定、4億までの予算で探す知り合いの話
・営業の女性にきれられた体験(実話)
 →大家の至らない反省点→その後
・間取り変更の図面あれこれ
・不動産価格の変動について
・賃貸相場について(3年間の動向)
・3坪にお店を作った話(実話)
・店舗を経営した話(実話)
・今後に向けて
・ビジネスの柱
・踏み面改良考
・自治会費について
・もし売却するなら?利益確定の話
・雨漏りの話
・ロングビーチ&グアムの空撮アルバムと旧帝国海軍のつくった
 滑走路




みなさま、

大変お疲れ様でした。



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2008年06月08日

投資のきっかけA 失脚 30億円とリタイア

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くも曇りの合間から時折あおぞら晴れが見えました。

昨日の予報では、夕方から雨小雨となっていましたが、

どうやら大丈夫そうですね。

今夜は投資家のパーティーに出席してきます。

また詳細はおってご報告させて頂きます。


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投資のきっかけ A


「恩師の失脚」


その方は某都市銀行のご出身で、辣腕を振るって全行中トップの

記録を打ち立てた伝説がある、異色の経歴の持ち主でした。



常識で計ると不可能では?と思えるようなことを、

見事かたちにしていく能力と経験、知恵、バイタリティーに

溢れていました。



さいごにこの方が動くと、すぅーっと物事が

決まってしまうのです。



見た目は普通の(失礼・・)中年男性なのですが、

ドイツ語、英語と操り、交渉をこなしていく姿に憧れました。



私はこの方の元で仕事を学ぶことができて、

大変恵まれていたと思います。



とにかく厳しい人なのですが、大変に面倒見もよく

私をとくにかわいがってくれたと思います。



一言で表すとすれば、恩師のような存在です。

ついでに一言苦言を呈するのであれば、筆跡に癖がありすぎて

ほとんど解読不能!?常に暗号文になっていたのは笑い話です・・



しかし組織の中にあっては、様々な力関係があるのは

ご存知の通りです。詳細は割愛しますが、この恩師のような

存在の方が表面的には、新しい会社の社長ポストに請われる

形で、円満に退社することになります。



そんな一連の動きからキッカケを得て、独立志向がだんだん

芽生えていきました。



不思議と転職という選択筋は考えにありませんでした。



そして人生ではじめての「退職願」をかくことに。



退職スケジュールをこなしながら、起業への準備へ

カウントダウンがはじまります。



つづきます。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

いままで 


不動産投資に


縁があったのか?




というと、はっきりいって皆無でした。



親族、友人、知人、勤め人時代、独立してから知り合った人、

一切こうした話をきいたことがありませんでした。



正確には「不動産」について、

話をしたことが 

“ なかっただけ ” 

でした。



これはあとから知った事実ですが、現在の取引先の1社は

売り掛け、買い掛けが慣習として通常の業界にあって、

現金」で商品やルート、利権関係を買い取る力があって

商いが非常にうまいと評判なのですが、その原資は

なんと不動産収入であることを、知ったのです。



私が投資を始めてから、そのような視点で会話をするよう

なってはじめてその種あかしをしてくださいました。



無借金のビルが簿価で30億くらいあるそうです。

本業で稼いだ利益を何十年もかけてコツコツ

不動産に換えていったそうです。


ちなみに一族経営の会社です。



全て都心にあって利回りは低いそうですが、

資産が資産を生む体制が出来上がっています。



それでも引退やリタイアは考えていないそうです。

そのあたりも含めて、また、

詳しくお話を伺いたいと思っています。。。


つづきます。



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2008年06月07日

投資のきっかけ@ 渡航受難 商社時代

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第397回 ロト6 (発表:6月5日)

当選番号 15 16 23 30 39 43 (11)


はずれくりでした・・


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今日も晴れました!晴れ

土曜日だというのに、うちの隣の敷地では朝から工事の音

がしています。

もうかれこれ3ヶ月くらいたつのでしょうか?

計画では5棟の新築現場となっています。先に2棟建てるようです。

職人さんのやり取りが丸聞えですあせあせ(飛び散る汗)


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コーヒー&おやつ


成城石井で購入したHILLS BROSのコーヒー豆を試します。

・原産国はアメリカ合衆国
・レギュラーコーヒー
・内容量 368g
・コーヒー豆(ブラジル、コロンビア)
・挽き方 あら挽き
・価格 忘れましたが900円いかなかったかな?

味は、驚くほど「あっさり」しています。
苦味は感じられません。
酸味が少々。
挽き方による違いなのでしょうか?
すっきりしていて何杯でもいけちゃいます。


だんだん小腹が減ってきました。

しかしジムに向かう前にはなるべくお腹を満たしたくありません。

そこで今日のおやつです。

オーブンで焦げ目をつけた食パンを三角にカットして

バターと沢屋のジャージーミルクジャムをのせて

出来上がり。


沢屋シリーズ
http://www.sawaya-jam.com/

軽井沢のお土産として良く頂きますが、
HPを覗いてみると、各地で取り扱いがありました。
通販もあるようです。


甘いものも大好きです。

ケーキバイキングでは8個はいけます。


みなさんは、大人になってもおやつ食べますかexclamation&question


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投資のきっかけ @



最近は特によく聞かれます。

なぜ不動産投資をはじめたのexclamation&question」って


1日目のブログに記した通り、
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080425-1.html



本業1本の収入だけだと、将来がものすごく不安・・

と感じたからでした。


今でいうところの「脱サラ組」に当てはまると思います。

組織に属している人よりも属性ははっきりいって悪い

といえます(自身のことです)。



しかし属性が悪くても物件は増やせます。

そのお話は順を追って参りたいと思います。



なぜ、


会社を飛び出したのか
exclamation&question



どういう経緯で


今に至るのか
exclamation&question




といったことを、見つめ直す意味を込めて

書いてみたいと思います。




前述の通り、大学時代は米国で過ごしましたが、

要領も出来も正直悪かったのでかなりオーバー気味に

卒業しました。。



でも英語は得意だったんでしょう?」ってこれも

良く言われますが、正直に告白します。

一番苦手」でした。



ちなみに、わたしの中では

」を歌うのが巧い人=耳が良い=言葉をイミテート

する能力に優れる=上達が早い&発音も良い

という認識に至っています。

わたしの歌唱力は、もちろん下の下ですたらーっ(汗)



高校の時分、

親戚の留学話を聞くにつけ、外国に対する憧れがだんだんと

肥大化して、「海外に行く」ことが当時の最大の目的となっていました。



そして、留学初日が私の人生においてはじめての外国渡航日

となったのでした。



今考えると、とんでもなく無謀です。

ましてや日本からの直行便もない地球の裏側(時差14時間:

サマータイム
)へ、ひとりで旅立つことに・・飛行機



業者の手違いで、乗り継ぎのチケットが取れていなかったどんっ(衝撃)

ことを出立の当日、空港で言い渡されます。がく〜(落胆した顔)



ですから、初めて海外に行く18歳の若者がろくにしゃべれないのに

ロスで乗り換えを調べて、航空券をかって、さらに国内線でむかう

という、大きな難問を抱えて、機上の人となりました。

不安がる友人や両親の眼差しは今でも忘れません。






人間追い込まれると


どうにかなるものです。






24歳で帰国、それから約2年勤めた商社では、最初銀座の

デパート外商部との窓口を経験、それから英国のブリューイング

製品の開発チーム、台湾の○民党バックの商社との利権交渉、

○糸製作所、○産自動車本社、ペンテ○、日本橋○善、

今となっては懐かしい山一證券などへも出入りしていました。

それからやめる間際まで、海外企業の開拓調査部門へ配属、

○ンレポートや金融機関の海外ブランチから取り寄せた資料と

にらめっこ、○ェトロや○プロにもいりびだり、

あと現地調査として米国の西海岸との往復を送る日々でした。




あの頃が多分一番ハードに働いていたと思います。

過労で2回、救急車で担ぎこまれてしまい周囲に迷惑を

掛けてしまった記憶もあります。うつ病ぎみで廃人同然になって

去っていった人も見送りました。

絵にかいたような○クハラも何度となく目撃しました。パンチ



組織になじめなかったわけでもありません。

それどころか、会社の歴史と金看板を背景に

沢山の経験をさせていただくことが出来ました。

半人前にも満たない若造を預かる会社も大変だったことと

思います。大変に感謝しています。しかし、

思いもよらない事件が、暗雲台風となってわたしを取り巻く

環境を脅かすことになります・・・



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2008年06月06日

エアコン物語 ドタキャンA 偽おどり

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あおいそら、気持ちよく晴れ渡りましたね!晴れ

日中は暑くてさすがにエアコンのお世話になりました。

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エアコンにまつわる話



冷房」は子供の頃、我が家では高級品でしたから

お客様の来訪や、暑くてもう我慢が出来ないときにようやく

天から許可命令が下賜(かし)される位のもので、

普段はあまり役にたたないオブジェと化していました。


 母 > 父 > 妹 > 私 = 犬 】

※幼少時の家庭内におけるパワーバランスを表す



ですから対候性耐熱性?おまけに忍耐力?も抜群で、

汗をあまりかかない体質でした。(注:過去形です。)



しかし、渡米してその価値観も吹っ飛びます。。

特に私のいたエリアは夏が非常に長かったせいもありますが、

どの建物内も、ものすごく、とてつもなく、真冬のように

冷房がガンガン効いていました。



そして集中制御盤(温度調整)の指示針は常に

最冷」が定位置、これには相当なカルチャーショックを受けました。



気付いてみれば、公共の乗り物(主にバス)なんかは冷凍車かっ?

はい、ちょっと言いすぎました)と思うほどで、乗用車の

車内だって例外なく冷え冷えです。

そうです!アメ車のエアコン能力ってものすごくあるんです。



また外出する時は、皆さんエアコンを大抵切りません。

セントラルヒーティング仕様が大半なので、一棟まるまる全開

冷やしておくのです。



理由は、「帰ってきたときに暑いといやだから >< 」です。


気になる電気代は、これまた驚きの安さです。



寝るときも切りません。

猛暑でも毛布を手放せませんでした。

熱帯夜」という語意も観念も無いと思われます。(多分)あせあせ(飛び散る汗)

もちろん、バスタブのある浴室もエアコン効いています。

半身浴がさむいのです。。。



ほぼ24時間フル稼働状態、それだけに緊急優先度の順位も

高く、コンプレックス(集合アパート)に常駐する

メンテナンス専門の人が即修理対応できる体制が整っていました。



環境に配慮したエコロジー的な精密エアコンなど見たこと

ありません。

印象としては、とにかくめちゃめちゃ冷える&壊れにくいタフな機械

というイメージです。



贅沢は敵だーっ」て教えられて育ったはずなのに

我が家のルール)・・


家中のスイッチ切りまくっていたのに・・




すっかり慣れましたわーい(嬉しい顔)





よそのうちの子になったようだ」と冷たく言い放たれましたが、、

もう、冷房無しでは生きられないぼでになってしまいました。



知人を車に乗せる機会があると、必ず「寒い?大丈夫?」って

何度も聞くようにしています。


帰国後しばらくは、みんなが示し合わせたように

ちょっと窓あけていい?」とか

風向をこれ見よがしに操作しながら私に向けられる

空気を読めよ、寒くないのかおいっ」的な冷ややかな視線

も、好意的な流し目サインとおめでたく勘違いしていた

ほどですたらーっ(汗)



いまでは、暑さを感じたら迷わずエアコン付けちゃいます。

複雑な思いを胸に。。。



※十数年前の状況を主観で記述しています。


以上、エアコンにまつわる話、終わります。


------------------------------------------------------------

ドタキャンを

喰らったはなしA




前回の続きです。 ↓
http://ebisunoi.seesaa.net/article/99368943.html


5000円の冷蔵庫」、送料を含めて

1万円をちょっと超えたぐらいでした。


それでも物件の近所にあるリサイクルショップの半額です。


これを設置したところ、内見者へのインパクトは

大きかったようです。

冷蔵庫の分賃料を千円アップさせましたが、それでも

すぐに申し込みに結びつきました。

 
あ、ちなみに、


「いつでも氷が出来ている♪

 これで急な発熱にも

 こまらない♪^^」




みたいなポップはつける間もありませんでした(汗)



20十台前半の若いカップルです。

申し込み書類も不備なく頂いて、

家賃保証会社も1本目で通しました。

お若いのに優秀です。


翌日からの入居希望でしたので、

99.9・・・%「決まったな!」

とその日の夜は、入居の舞もステップが軽快でした。


翌日の契約日、携帯に管理会社さまより運命の着信をいただく。

天国から地獄へ急転直下の悲しみのご報告」だった。。

前夜に踊った入居の舞がはかない「偽踊り」になってしまった。



くやしかった。。



当日はお店に来店されることなく、電話でのやり取りがあったと

報告を受けました。以下、詳細として、、、



かけてきた電話の主は「ものすごく暗〜い」男性の方でした。

たったいま別れました・・・」ということでした。

状況を整理すると


▼まず女性は結婚を意識しての同棲を望んでいたようです。

▼しかし、男性は及び腰のイメージだったとうかがっています



おしなべて、

とにかく男性は元気がなく、終始女性が主導権を

握っている感じだった
」そうです。



これも青春・・・


人生色々ですね。




この部屋は、滞納からはじまって、次も滞納、そして離婚、

ドタキャン(別れ)と続いていますが、きっと偶然であることを

証明したいとフガフガ(はい、ヒロシ家さまのパクリです。)

意気込んでおりますexclamation×2



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2008年06月05日

ビジネスと不動産 家賃は買えるけど 投資の必須能力

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ブログ、42日目です。

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「6月3日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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●瞬間順位 29位
 

------------------------------------------------------------

雨が降ったり雨やんだり小雨すっきりしませんね。

今日は税理士の先生方が2名来訪されました。

本業は4月決算としており、その打ち合わせを行いました。

やはりというか今年になって廃業となった顧問先も

いくつかあるようです。盛者必衰の理(ことわり)を

あらわすといいますが、「世の中の常」は商売を営む上で

も例外ではなく、やがて直面するかも知れない

「現実」を痛感させられましたあせあせ(飛び散る汗)


------------------------------------------------------------

ビジネスと不動産


図体が大きいのも考えもの・・・



会社の規模を拡大すれば売上も大きくなりますが、

それだけ掛かる固定経費(ハード&ソフト)も増しますので

キャッシュフローが滞った瞬間に、あっという間に

その自重を支えきれなくなってしまってしまいます。



非常にもろいものです。


まるで恐竜とえさの関係のようですね。



なぜそうなるのか?


売上高と利益率の関係


を超シンプルに考えてみます。




A 社:
年商 10億円

B 社:
年商  1億円
  


A社とB社、ぱっと見は売上高の多い前者が有利に思います。

次に、会社の陣容と利益率を入れてみましょう。



※収支算出式は、以下の通り。

■粗利益率 = 粗利益額/(総売上額−
           人件費以外の経費の予算)×100



A 社:
年商 10億円
一等地にあるオフィスビルの一角を賃貸中
粗利益率 5%
≒ 5千万円の粗利益


B 社:
年商  1億円
ありふれた街中の小さな一室を賃貸中
粗利益率 20%
≒ 2千万円の粗利益




ちなみにラーメン店など年商3千万でも粗利益率70%
なんてものも聞く話です。するとその粗利益は2100万円
ということになりますね。



まだまだA社の方が有利
みえるかもしれません。


ここで人件費などを当てはめてみます。



A 社:
社員10名(年収400万×10=4000万円)
パート2名(年収120万× 2= 240万円)
役員報酬を合計1000万円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
人件費 → 年間5240万円

(粗利益)5000万ー(人件費)5240万
ー240万円の赤字



B 社:
社員1名(年収400万×1=400万円)
パート1名(年収120万×1=120万円)
役員報酬を合計1000万円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
人件費 → 年間1520万円

(粗利益)2000万ー(人件費)1520万
480万円の黒字



上記のことからもお分かりのように、



総売上高の規模」は、会社の「健全性」や「安定性」を

あらわす指標にはならないと思います。




売上高が上昇」しつつ「売上高利益率が上昇」すれば
より好ましいですが、「いくら売上高が多くても収益性が
悪ければ、燃費の悪い車や図体の大きい恐竜と同じ
」だと
思います。



・「売上高が上昇」&「売上高利益率が上昇」・・・

・「売上高が上昇」&「売上高利益率が下降」・・・×




このビジネスモデルの考え方は、なんだか大家業にも

似ていませんか?



なるほど、「家賃売上」はお金


で買えます。


しかし家賃収入の多寡


安定性


全くの別物だと


考えます。






・「総家賃収入が上昇」&
       「収入高利益率が上昇もしくは維持」・・


・「総家賃収入が上昇」&
             「収入高利益率が下降」・・△、×




不動産経営と会社経営はとても似通っています。


しかし不動産投資ならではの特徴もあると思います。


それはいくらトレンドを勉強して、一所懸命にテクニックを
駆使しても「購入してから出来ることが限られている
ということだと思います。


ましてや投資環境(時間軸)の変化までは自分の力では
どうしようもありません。


そうすると、必然的に一番最初が肝心要になってくるのでは
ないでしょうか?


安全余裕度の高いものを手に入れる努力をするべき
なのでしょう。



・収益性の高いもの
・換金性(流動性)の高いもの


ステージによって、求めるものはもちろん違ってきます。


精査する能力
購入する能力
運営する能力
売却する能力



いづれにしても、総合力が問われる

奥の深い商売」だと思います。

しかし慎重さを持ってすれば一生お付き合いできる

十分魅力的なビジネスであるとも感じています。

まだ答えは模索中ですが・・



それと今までの経験から、、

忍耐力」も1つ

不動産投資の必須能力枠に付け加えたいと思います。




※ドタキャンAは明後日以降に続きます。(多分・・)

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2008年06月04日

アメリカ式賃貸冷蔵庫理論 21種類のドライバー ドタキャン@

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きょうは梅雨晴れ晴れでしたね!

一般的に梅雨の晴れ間は気温が高く、湿度も高いといわれ

不快指数が高くなり過ごしにくい傾向にあります。

しかし今日の気候はまるで米国の西海岸、カリフォルニア眼鏡

を彷彿とさせるような過ごしやすい一日だったと思います。わーい(嬉しい顔)

------------------------------------------------------------


ドタキャンを

喰らったはなし@




ドタキャン」=土壇場でのキャンセル、

ネガティブな響きですよね。



このキーワードで思いつく

す て き な “エピソード”は、みなさん、

きっと幾つかあるのではなかろうかと・・(冷汗)



ここでは不動産ネタと絡めてご紹介させていただきます。



所有する物件での一コマです。



舞台は、、、

間取りは1DKのフローリング、浴室とトイレは別、室内は

例によって真っ白に塗装された部屋を巡っての出来事です。



所有者の欲目でモノを言いますと・・・

外壁はビシッとしたタイル貼りで、同じ価格帯で近隣に競合する

マンションタイプが無いとくれば、すぐに空室も決まるだろうと

高をくくっていたかも知れません。



しかし1部屋がどうしても決まりませんでした。


確かに築年数はちょっといってるかもしれません。。

この部屋のリフォームは、少しケチったことも認めましょう。

洗濯機置き場を「バルコニーのまま」にしてしまいました。



取り繕うように、照明器具はサービスしました。

しかも居室用は流行り?のリモコン付きです。



ガスコンロも奮発して設置しました。

ついでにオレンジ色のガスホースも。。

ただし、差し上げるという形にしました。



そー言えば、この部屋に限ってですが、、、

所有してからの定着率をみてみると、

気になることがあります。



回転が速すぎるのです。




オーナーチェンジでもれなく付いていらっしゃった

私にとっての1番目のご入居者様は、

しょっぱなから滞納を繰り返し、出て行ってもらうはめに。。あせあせ(飛び散る汗)

昨日の記事とは違う部屋です。)



次に入られた方、保証会社付きでしたから実害は無かったのですが

やはり滞納気味であったらしく、しまいには体調不良ということで

数ヶ月のご縁で実家に戻られてしまいました。



水道代も払っていなかったようで、トイレが悲惨な状態でした・・




それからものすご〜くお若いご夫婦がご入居となりましたが、

夫婦喧嘩が絶えません。



駐車場で怒鳴りあっているシーンも幾度と無くお見かけしましたが

結局別れてしまったようで、あっけなくご退去。



キッチンが全く使用されていなかったようで、

掃除が楽チンでしたが、きっと

これって喜んではいけないのでしょうね?



こちらに書くことが出来ない驚愕の出来事も


たっくさん


ありました。




まさに・・・



家政婦は見たっ!!



状態です。。。



それからは空振りが続く日々・・

このままではいかん!と思い立ち、

無い知恵を絞った結果、

冷蔵庫

に辿り着きました!




理由その@入居者の視点から「重いので引越しが面倒なもの」

理由そのAエアコンと同じで設備としてあれば便利かつ、
       初期費用が大きく抑えられる。
       目に見えてその効果が実感しやすい。

理由そのBアメリカでの生活を思い出したとき、
       必ずといって良いほど冷蔵庫はエアコンと一緒で
       備え付けだった。私も入居しやすかった。
       
理由そのCそうそう壊れない。




私の経験から思いついたこの方法を


アメリカ式賃貸冷蔵庫理論


と勝手に命名します(笑)




さっそく製氷機付きの某一流国内メーカー製冷蔵庫を

導入しました。



価格はたしか5千円送料の方が高かったと記憶しています。


4ドアで高さが2mに迫る(180cm以上は確実)サイズ、

大きすぎるゆえに買い手がなかなかいない不人気サイズだったのか??

オークションで個人から落札しました。



ドタキャンA明日に続きます。」



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〜 工具の色々 〜

(工務店さまのコメントからヒントを得ました!)


ドライバー編


・プラスドライバー
先端を着磁したマグネットドライバーが便利。

・マイナスドライバー
ピッキング防止法により、正当な理由無く携帯すると処罰の対象に!

・ポジドライブ・ドライバー
十字穴から45度ずれた位置に溝&ヨーロッパメイン。

・六角ドライバー
六角穴付きのねじ用。

・トルクスドライバー六角穴付きのねじ用(改良型)。

・三角ドライバー
3つ又用。

・ボックスドライバー(ナットドライバー)
ナットドライバー。早回しに向く。

・ドライバーハンドル
つなげて、エクステンションバーとして。

・精密ドライバー
柄の端に空回りする円盤状の支え→手のひらで押すことで
ドライバーをねじに対して垂直に保つことが容易。

・スタビードライバー
全長が短く、狭い所用。

・フレキシブルドライバー
軸に柔軟性、狭い狭い所用。

・電工ドライバー 絶縁加工(電気工事用)。

・検電ドライバー
ネオン内蔵、活電検査用。

・ラチェットドライバー
往復動作させるだけで回転可能。

・トルクドライバー
オーバートルク圧で空回り機能。

・インパクトドライバー
内蔵ハンマーで瞬間的に大トルク発生。

・ショックドライバー
ドライバー後端をハンマーで打撃すると、回転エネルギーに
変換されてネジを回す。破壊寸前のネジに最終手段用。

・電動ドライバー
モータにより回転、ドリルにもなる。

・ドライバービット
先端の交換用。
 
・コアドライバー
フェライトコアを回す専用(プラスチック&セラミックス)

・貫通ドライバー
軸が柄を貫通して後端に露出、ハンマーでたたける。




みなさん、

幾つ知っていましたか?



私は半分ぐらいしか分かりませんでした。

しかも正式な名称にいたっては、数個のレベルです。

マイナスドライバーを携帯するとピッキング犯罪と間違われる

可能性があるんですね。


これも知りませんでした・・・




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2008年06月03日

賃料143%にする 劇的リフォーム 安定力

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「6月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「6月1日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

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●瞬間順位 25位 

------------------------------------------------------------

今日はちょっと激しい雨小雨の中、地下鉄を乗り継いで

日本橋までいってきました。恵比寿からだと日比谷線で

銀座乗換えの銀座線でさらに2駅、片道20分弱かかります。

13:30すぎに取引先さん(かなり親しい仲)と

「日本橋たいめいけん」で遅めのランチを頂きました。

http://www.taimeiken.co.jp/

創業は昭和6年の洋食屋さんです。お昼時はいつも混んでいますが

時間をづらしたのですんなり席につけました。


「タンポポライス」・・・1850円
(映画たんぽぽで有名なとろとろオムライスです)。

tannpopo001.jpgtannpopo002.jpg

名物「ボルシチ」・・・50円

borusichi001.jpg

名物「コールスロー」・・・50円
(酢油キャベツ)

kyabetu001.jpg


をぺろりと平らげました。

とろとろクリーミー卵は絶品exclamation×2

そのあと、地下に潜ってカフェでコーヒータイム喫茶店(商談)。

きょうのランチの1コマでした。。

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賃料を143%にする


リフォームの話


現在の間取りは1LDK30平米弱の洋室マンションです。


以前は2K、6畳と4畳半の和室、1間の押入れ、京壁、

和室の仕切りはふすま、押入れもふすま、キッチンとの仕切りは

格子窓がついた昔の引き戸タイプ、水道は蛇口が2個のタイプ、幸い

お風呂はユニットでしたが、トイレは和式でした。


購入した当時の家賃は3万7千円、

駐車場1台コミ、共益費コミ
でした。


そして、以前の記事にも書きましたが、この部屋は夜逃げを

されました。

http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080516-1.html




それからリフォームを行いました。

掛けた費用は約40万円です。



その内容は、

・6畳と4畳半の和室をつなげて10.5畳のフローリングに。
 下がり壁や敷居をとっぱらいました。
 建具をなくすことによってコストも下げました。

・京壁と天井、柱など塗装できる箇所は全て真っ白に塗装。
 自分たちで当時は5日間ぐらい掛かりましたが、いまでは
 養生も含めて2日で仕上げます。 
 塗料も工場から原価に近い価格で仕入れているので
 費用はかなり浮きます。

・トイレは洋式に変更しましたが、あるノウハウを用いて
 ここに掛けた費用は8万円弱(当時)のみで済んでいます。

・サッシ調整(戸車交換)&網戸張替え等も自分たちです。

・屋根が張り出していてあまり濡れないバルコニーの洗濯機
 設置場所から、室内(キッチン)部分に配管とトラップ
 (スッキリタイプ?)を設置して、防振ゴムも配置しました。

・押入れのふすまはフラッシュ引き戸(シロ色)に入れ替えました。

・管理会社さんのご負担でカードキーを導入。

・カラーモニタードアフォンを設置。(オークションで仕入れる)

・キッチン流しとコンロ台はそのままクリーニングで活かします。
 カッティングシートを貼って見事再生しました。(自力投入)

・換気扇本体入れ替え(自力投入)

・照明器具をリモコン式に。(ヤマダ電機でまとめて
 値引きして購入)

・キッチンと居室の仕切りの引き戸(キッチンとの仕切りは格子窓
 がついた昔の引き戸タイプ)は、分解して木枠を全て真っ白に
 塗装。古ぼけた汚い手垢のついた古い建具が、塗装だけで
 見事におしゃれに生まれ変わりました!!!
 (1番劇的な変化を遂げる)(自力投入)

・キッチンの蛇口はシングル混合栓レバーに交換
 (ガス会社の協力で無料)。

・換気扇の所に、ブリキ加工で換気口を設けました。

・キッチン手元灯を設けました。

・スイッチプレート交換。

・ガラス&ビード入れ替え(1箇所のみ、処分費コミの6000円)
 

あとはクリーニング美装。木を研磨する機械も購入して、自分たちで
やりましたが、これは大変なので、普段はなるべく自分たちで
やらないようにしています。



ここまでやって、賃料は53000円(駐車場1台、共益費

コミコミ)にアップしました。


37000円 → 53000円


なんと、


月家賃の差額が16000円、


家賃が143%になりました!




40万円のリフォーム費用は25ヶ月間で取り返せますが、

何もしないで決まらなかったと仮定した空室期間などを

考慮すると、その費用対効果は ∞ 大 !




おかげで


競争力も


経験値も


収益力も


安定力も


アップしました。



みなさんも、DIYいかがでしょうかexclamation&question

これをしたら賃料があがったよっていうお話などあったら

ぜひぜひお聞かせ下さいexclamation×2



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2008年06月02日

RIG勉強会 入退去速報 入梅

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6月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「6月1日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 201人
●PV(ページビュー) 845人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月31日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 180人
●PV(ページビュー) 650人
●瞬間順位 26位 

でした!!!


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あたりくり (第397回)

 ● ● 16 20 38 40
 ● ● 12 16 28 38
 ● ● 17 19 31 43
 ● ● 18 24 25 27
 ● ● 12 29 32 38

当選発表は木曜日の夜!

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入退去速報」


・先日「B物件」で、 1つ ご退去 がありました。
・本日「E物件」に、 1つ ご入居 が決定しました。


全72世帯利回り20%超の物件構成


A物件: 2世帯中 → 2戸 満室

B物件: 4世帯中 → 2戸 

C物件: 4世帯中 → 4戸 満室

D物件: 9世帯中 → 9戸 満室

E物件:17世帯中 →17戸 満室

F物件:24世帯中 →19戸 

G物件:12世帯中 → 9戸 


そして“ 瞬間入居率 ”は

72分の62」で、「86.11・・・%

管理会社さま、いつもありがとう御座います!!

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みなさん、しってましたか??

いきなり今日から関東地方は入梅雨だそうです。

台風台風も近づいていたとか。。

昼までには温帯低気圧に変化するそうですけれど。あせあせ(飛び散る汗)

株価も三日連騰グッド(上向き矢印)だったようで、ついでにガソリンも爆上げグッド(上向き矢印)

ある政府高官の「減反政策を方向転換する」という発言に揺れたり、

お隣では大統領の支持率が早くも20%を切ったとか

きらないとか。。


そして明日は、またさむ〜くなるそうです。


わたしは、いつも通りでした。

午前中は銀行まわり&仕事をこなし、午後から

RIG(不動産意見交換勉強会:赤羽)に参加して

きました!そしてスポーツクラブでワークアウト。


夜もふける頃には、

久々に退去の悲しみを心の奥底に秘めながら、

満室の舞をまいましたとさ・・・

------------------------------------------------------------


RIGのご報告



本日は4名にて赤羽で12:30〜スタート、ご都合により残念ながら

お1人さまが途中で抜けて、最終的に20:10ごろまで約7時間半近く

もの長丁場となりました。

いつも通りです。



ご参加頂きました

メンバー



・gamiさま


本日は、お時間を掛けて駆けつけて頂きまして
有難うございました!素敵なデザイナーズの新築
物件の見学をさせていただいて以来でしたね。
あの感動は今でも鮮明な記憶です!
デザイン、競争力、実用性、そしてコストパフォーマンス
のどれをとっても高いレベルで実現しています。
木造にもかかわらず、周囲の賃料相場の
132.7%増しの家賃でも決まってしまった実力は
只者ではありませんね!しかも新築のマンションよりも
高い家賃というのだから驚きです。
苦労話、工夫点、改良点、反省点、融資のテクニック
などなど、大変勉強になりました!近いうちに
またお邪魔させて頂きますので、よろしく
お願いします!!

ご提供テーマ

デザイナーズ新築その1(他所では聞けない、ものすごく詳細な話)
デザイナーズ新築その2(他所では聞けない、ものすごく詳細な話)
セコム&60
Bフレッツ
ラバーウッド
コルクタイル
UVコートと継ぎ目
プロの撮影アルバム
お見積もり
交渉の腕&日本唯一・・・
実測30cmの怪
ケルヒャー
デザイナー登用編
電柱の話
新築取得税免除のテクニック
地上権の話
法務局
イタリア製ハンガー
シーリングファン
融資&融資&融資


・たろうさん


ボロ戸建て賃貸をしてみたい
http://tousiganbarutarou.blog43.fc2.com/

ネットのちからってものすごいですよね!
お会いするのは2回目ですが、旧知の仲のように
とても打ち解けて(同世代でもあったりします)
深いお話ができました。そしてピンポンパンに出演した
話では羨ましがられました(笑)
とにかく誠実であって、温かいお人柄にとても親しみを
覚えます!

ご提供テーマ

特許のはなし
登録実用新案のはなし
東上線沿線の詳しい分析など
専門的なアドバイス:設備
専門的なアドバイス:水周り
詳しい工事単価
加圧ポンプ&減圧ポンプ
詰まり&漏水メンテ
ディスポーザーの修理編
グロリア燃費&排気
増幅システムなど
関連業界の構図と儲けの仕組みの真実
徒歩宿
除雪の話
1度に10台も所有した話
警備保障会社の得意分野
新案件の分析(ビル)など
利回りという考え方
売却について
税金


・星輝さん


ソシアルビルオーナーの日記
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

今日も冴えていましたネー!
ブラック情報盛りだくさん、公開できません(汗)。
途中には、サプライズゲストに
水戸大家さんの電話中継、ご紹介を
有難うございます!!
そして最後にはプレゼントを見事もっていかれました。
悔しくて今夜は眠れません^^

提供テーマ

公簿売買
実測売買
ハットリ君
今後の戦略
実践保険編
もしあなただったらどうする??シリーズ
売り案件の詳細検討
地域の勉強会立ち上げについて
黒字倒産の回避について
激安アパート情報(again)
ブラック情報



^^

・恵比寿のI


不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/

いつもどーりです。

提供テーマ

納税と税理士
売却戦略
国金裏技
NPO法人
実体験など・・



RIGにいままでご参加されたみなさん、貴重な情報のご提供を

有難うございました。

RIGにこれからご参加予定のみなさん、お会いできる日を楽しみ

にしています。

それから、ブログにご訪問頂いたみなさん、コメントを頂戴

したみなさん、つたない情報発信ではありますが毎々のご参加を

有難うございます。

これからもよろしくお願い申し上げます!!


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posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月01日

危険な投資家 黒字倒産 M3復活

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ブログ、38日目です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

6月1日」の 15:30 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 146人
●PV(ページビュー) 537人
●瞬間順位 27位 
◆このブログのお値段は 25549円 


右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

------------------------------------------------------------

「5月31日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 180人
●PV(ページビュー)650人
●瞬間順位 26位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月30日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 209人
●PV(ページビュー) 1189人
●瞬間順位 26位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

貴重な日曜日、太陽がまぶしくて晴れ嬉しいでするんるん


私は1週間にドッグ入りした愛車M3車(セダン)がようやく

戻ってまいりました。このひと月で車に掛かった費用も「自動車

税」、「保険1年分」、「今回の修理代」と、あと「増税&値上げされ

たガソリン」の負担も含めて、相当額でした。あせあせ(飛び散る汗)


ついでに車を保有することにより発生する費用をざっと挙げて

みると、「駐車場代←これだけで年間50万円!」、「車検代」、

「タイヤ、ワイパーブレード、オイルなどの消耗品代」、「時々壊れ

る修繕費」など、、、


うーん、、、結構いきますね。。がく〜(落胆した顔)


車をあきらめるexclamationだけで、

年間100万は軽く浮きます(汗)。

------------------------------------------------------------

「昨日のまとめ」


■危険な投資家とは


損金減少の仕組みを


知らないこと


である




特に「借入」をして投資を行う場合です。



自分の信用力」と「物件の価値&稼ぎ力」を担保に、

OPM(他人のお金)=融資」を借りることによって

投資を行います。



借金の返済が進むと


@経費化出来る金利(元利金等の場合)が先細りします。

 ※ローン元金は経費になりません。



また借金をしていなくても、これは共通事項ですが


A建造物の減価償却期間切れにともなって、経費(損金)
 
 が減少します。





すると、課税対象となる帳簿上の黒字額が

実際のお財布にのこるお金と「逆転」して増えてしまう

ことが予測されます。




すると利益の充実に比例して納税額も膨らみ、

実際のお財布だけでは増額した納税資金分が賄えずに



黒字倒産



してしまう可能性も出てきます。




また前日、前々日のシミュレーションの通り

減価償却「期間」のあまり残されていない

築古アパート」や、さらに「法定耐用年数を

超えて融資されるケース
」ですと、

元々経費化出来る減価償却期間も短く、

早いタイミングで課税対象となる帳簿上の黒字額が

爆発的に増えて」しまいます。



このように、借入を起こせば必ず到来する



損金減少による


実質的な


増税の仕組み




について強く認識する必要性があると

思います。




■危険な投資家とは


黒字倒産への備えを


していない


ことである




帳簿上は黒字であっても

勘定合って銭足らず」の状況を想定して、

余剰金を以って黒字倒産に備える必要性があります。


・繰上げ返済等で元金を減らす
・余剰金を貯金して、金利上昇への抑止力とする
・余剰金でさらに減価償却資産(新たな物件)を購入していく




積極的な攻めの戦略」や「保守的な守りの戦略」など

色々とあると思います。結局は、こうしたリスクになりうる

あらゆる可能性を考えていくことが安定的な事業を営む

カギになると考えます。




今日は、これから買い物(食料&100円ショップ&あたりくり)に出かけます。

みなさんも良い週末を・・・ぴかぴか(新しい)



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posted by 恵比寿のI at 15:45 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月31日

強烈な指値を通す 築古アパートを叩き売るメリット 裸族

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ブログ、37日目です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月31日」の 17:00 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 132人
●PV(ページビュー) 459人
●瞬間順位 28位 
◆このブログのお値段は 24615円
 

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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

------------------------------------------------------------

「5月30日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 209人
●PV(ページビュー) 1189人
●瞬間順位 26位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月29日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 250人
●PV(ページビュー) 1205人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

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きょうは昨日よりさらに寒いような気がしますね。雨

せっかくの週末も雨が降っていますが、ゆっくりゴロゴロ

すごすぶんにはマイナスイオンがいっぱいぴかぴか(新しい)ということで、

プラス思考で参りましょう。


【小耳にはさんだどうでもいい情報シリーズ】


イギリスでは、インターネットの呼びかけで知らない者同士
が全員「裸族」になってストリートに集合したり、スペインでは
これまた同じポーズをとったりして、驚かせるゲリラ活動が
一部で流行っているそうです。


ネット検索しても発見できませんでしたが、下記、
変わりネタということで。。。

↓ ↓ ↓ 

「スペインで裸のクロス・カントリー」
http://www.afpbb.com/article/life-culture/life/2284470/2152668
2007年9月15日、スペインのソペラナ(Sopelana)で開かれた裸の
クロス・カントリーレース「Patxi Ros」でビーチを走るランナーたち

------------------------------------------------------------

昨日の続きです


■築古アパート

・法定耐用年数が短い
・減価償却資産としての寿命が短い
・入居率&競争力が落ちる
・修繕費用が掛かる
・購入時、長期間の融資が引きにくい
・売却時、相手の融資がつきにくくなる



■税金

・固定資産税:建物評価は経年とともに低くなるが、土地はその限りでない
・減価償却が終わると課税対象となる帳簿上の利益が爆発的に増加
・土地値に近いと減価償却資産が少ない分、所有期間中の節税は難しい
・法定耐用年数内において、減価償却を取りすぎると売却時に不利



■所有するメリット(節税的に)

取得額に占める建物(減価償却資産)の割合を多くとって、
実際のお財布から出て行かない経費として課税対象上の
利益を圧縮(耐用年数以内)出来るものと考えます。


■借金してもOKな築古アパートの投資基準とは

・とにかく高利回りで買う

・入居率を維持する努力を惜しまない

・修繕費の費用を抑える努力を惜しまない

・公庫融資など固定金利を利用する



■儲ける以外の目的での所有もある

・子孫に残すため

・土地に特別な思い入れがある

・資産を土地という形で所有する

・購入して公園に整地して寄付するといった社会貢献
( 5月10日のブログ記事 ↓ )
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080510-1.html


ちょっと飛びますが、気になる話を聞いたので
備忘録的に記します。


■築古アパートを激安でたたき売った人のメリットを考える

条件

・築古アパートが建っている土地の価格が500万円
・売り出し価格500万円
・指値 50万円
・結果 OK


売主の状況

・減価償却がとっくに終わっている。
・所有するほかの物件から収益が沢山ある。
・帳簿上の利益が多く出ていて、納税額も多い。


◆500万円で売却した場合?
500万円≒帳簿上の土地の値段だとすると、利益が全く出て
いないので、売買の手数料を除く現金がそっくり手元に残る。



◆50万円で売却した場合?

500万円≒帳簿上の土地の値段だとすると、
−450万円の損失分が帳簿上「マイナスの利益」となる。

ほかの物件の利益分と相殺することが可能である。
これは「減価償却と同じ節税効果」を生み出すものと思います。




いずれにしても売主の金銭的メリットが変わらないことになる!?
と思います。



この方法は、減価償却目的で古いアパートを「現金」で購入する
投資家の出口の1つなのかな思います。



とてつもない

指値を通す

方法につなげる




上記のように、売る人の立場にたって考えてみると、
もしかしたら、「とてつもない指値」が通る状況も可能性が
あることと思います。



しかしいくら相対取引といっても、安すぎる金額で売却するには、
それなりの正当な理由が問われるかもしれません。



ちなみに指値の根拠」は、

・建物がぼろぼろで耐震基準も満たしていない。
・更地にして建て替えをする場合、立ち退きに費用がかかる。



・ほかには重大な瑕疵があるとか。。。




なんだか、まとまりがなくなってしまいましたが

シミュレーションにお付き合いいただき有難うございます。

私も記述しながら考えているので、混乱してしまいます。

売却はまだ未経験ですので、妄想です。

記述事項に補足や訂正などありましたら、ご教授くださいませ。

よろしくお願いします。



築古アパートを@とにかく高利回りで買う、A入居率を維持する
努力を惜しまないB修繕費の費用を抑える努力を惜しまない、
方法についてはまた機会があればテーマとして考えて
いきたいと思います。



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posted by 恵比寿のI at 17:27 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月30日

築古アパート 減価償却 売却など

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ブログ、36日目です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月30日」の 21:20 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 183人
●PV(ページビュー) 985人
●瞬間順位 26位 
◆このブログのお値段は 24235円 


右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
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------------------------------------------------------------

「5月29日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 250人
●PV(ページビュー) 1205人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月28日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 192人
●PV(ページビュー) 1046人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

今日もラジオネタではじめます。


先日の放送で、CA飛行機(キャビンアテンダント)2名を招いた覆面

ぶっちゃけトークがありました。倍率も高い花形職業でありますが、

その華やかさとは裏腹に薄給で肉体的にもしんどく、完全な縦社会という

厳しさも伺い知ることが出来ました。


もちろん新人いじめたらーっ(汗)というものもあるそうで、1年目のCAは

「キャスター付キャリーバッグ」を使用してはいけない暗黙のおきて

があるようです。理由は、スッチーっぽく見えるからだそうです。


ロビーを颯爽と引きながら通り過ぎるシーンはよく目にしますが、

あれは2年目以降のCAとのことです。また時間がなくて機内食

を機を降りて食べるケースも良くあるそうですが、1年目CAが

バッグと皆のお弁当を抱えて運ばなければいけないとも

言っていました。



ここでいきなりクイズですexclamation&question

Q、客室乗務員は、常に何種類かの機内食が用意されています。

  なぜでしょう??


答えは、一番最後にあります。


※上記の内容は、多分日本企業系エアーラインだけかと思います。

------------------------------------------------------------

減価償却など


例えばここに法定耐用年数が5年しか残されていない
木造アパートを5千万円で取得(平成19年3月31日以前に取得
したとします。

■取得金額 5000万円
■償却方法 旧定額法(平成19年3月31日以前に取得)
■償却率 0.200


@内訳:土地 2500万円、建物 2500万円の場合

土地は減価しない・・・2500万円のまま
建物は減価する・・・以下の通り

帳簿価額(残存価額)を取得価額の10%として
償却の基礎になる金額を算出すると、

2500×0.9=2250万円



必要経費算入額」と「未償却残高年末残高)」


1年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450)+2500
=4550・・・「未償却残高(年末残高)」


2年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×2)+2500
=4100・・・「未償却残高(年末残高)」 


3年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×3)+2500
=3650・・・「未償却残高(年末残高)」 


4年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×4)+2500
=3200・・・「未償却残高(年末残高)」 


5年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×5)+2500
=2750・・・「未償却残高(年末残高)」 



6年目 250×0.5=125・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125)}+2500
=2625・・・「未償却残高(年末残高)」 
 


7年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+25)}+2500
=2600・・・「未償却残高(年末残高)」  



8年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+50)}+2500
=2575・・・「未償却残高(年末残高)」 
 


9年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+75)}+2500
=2550・・・「未償却残高(年末残高)」  



10年目(125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+100)}+2500
=2525・・・「未償却残高(年末残高)」



11年目 (125万−1円)÷5万=24万9999円
・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+149万9999円)}
+2500=2500万1円・・・「未償却残高(年末残高)」



12年目 0円・・・「1年分の必要経費参入額」
     2500万1円・・・「未償却残高(年末残高)」   



※「旧定額法」


平成19年度の税制改正で、有形資産の残存価額は廃止され、
取得価額の全額を減価償却することができるようになりました
(ただし、廃棄・売却などしない限りは、1円の備忘価額を残す)。

取得価額の95%相当額まで償却した年分の翌年分以後は、
期首帳簿価額から1円を控除した金額を5で除した金額が
償却費の額となり、1円まで均等償却します。
(平成20年分から適用)

------------------------------------------------------------

売却など


■5年後に7000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

7000−2750=4250万円・・・帳簿上の利益
4250×0.39(短期譲渡)
=1657.5万円・・・支払う税金

(7000×0.97)−6−1657.5ー4300
826.5万円・・・残金


■5年後に5000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

5000−2750=2250万円・・・帳簿上の利益
2250×0.39(短期譲渡)=877.5万円・・・支払う税金
(5000×0.97)−6−877.5−4300
−333.5万円・・・残金


■5年後に3000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

3000−2750=250万円・・・帳簿上の利益
250×0.39(短期譲渡)=97.5万円・・・支払う税金
(3000×0.97)−6−97.5−4300
−1493.5万円・・・残金



◆10年後に7000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

7000−2525=4475万円・・・帳簿上の利益
4475×0.20(長期譲渡)=895万円・・・支払う税金
(7000×0.97)−6−895−3300
2589万円・・・残金


◆10年後に5000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

5000−2525=2475万円・・・帳簿上の利益
2475×0.20(長期譲渡)=495万円・・・支払う税金
(5000×0.97)−6−495−3300
1049万円・・・残金


◆10年後に3000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

3000−2525=475万円・・・帳簿上の利益
475×0.20(長期譲渡)=95万円・・・支払う税金
(3000×0.97)−6−95−3300
−491万円・・・残金



実際には大規模修繕費用や建物付属設備工事など経費算入
することになりますが、ここではシンプルに無視します。


とくに築年数の経過したものをフルローンに近い状態で購入した
場合、大きくわけて2つの問題が考えられると思います。

@築古ゆえに減価するスピードが速く、課税対象となる帳簿上の
利益が出てしまう分、短期間での売却に不向き。

A長期保有戦略をとっても、経費算入できる減価償却が終わって
しまうと課税対象となる帳簿上の利益が爆発的に増えてしまい、
ローンの返済額を差し引くと、キャッシュフローが残りにくい。
加えて、空室率&修繕費なども経年と共に増加すると思われる。


(私見です。)


次は、

築古の可能性、
築古でもOKな投資方法、
減価償却における「建物と土地の比率と投資スタンスの関係」など
考えてみたいと思います。(多分・・)


ATTENTION PLEASE:
※税金の考え方は、上記の認識でよろしかったでしょうか?
 詳しい方、お教えくださいませ。

------------------------------------------------------------

A、集団食中毒を防ぐため。

  ちなみに、どれを食べるかは、先輩に選択権があるようです。


みなさん、楽しい週末をお過ごしください!!



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2008年05月29日

スーパー高利回り術 ビルが91%オフ 宝の山

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ブログ、35日目です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月29日」の 21:00 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 207人
●PV(ページビュー) 719人
●瞬間順位 24位 
◆このブログのお値段は 22897円 

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※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
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------------------------------------------------------------

「5月28日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 192人
●PV(ページビュー) 1046人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

「5月27日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 228人
●PV(ページビュー) 1126人
●瞬間順位 24位 

でした!!!

------------------------------------------------------------

きょうは肌寒い一日雨でしたね。

あしたは曇り曇りの予報、気温もあまり上がらないようです。

月末恒例、掛売り先の集計作業と銀行巡りの2大ビッグイベントが

待っています。忙しくなりそうです。あせあせ(飛び散る汗)

------------------------------------------------------------

はずれくり (第396回)

 06 18 19 24 32 42
 01 08 18 24 25 37
 02 04 09 28 31 37
 03 10 11 27 37 40
 05 15 22 23 37 38

結果発表 09 12 21 26 33 40 (05)


------------------------------------------------------------


3億円物件の続き


まず訂正が2点あります。

@決済金額: 2400万円 → 2800万円

A建物: 地下1F&地上3F → 地下1F&地上2F 

すいません。




それでも驚きの

91%引き

です!!




たろうさん ・・・ 分からない 
← うんうん、普通分かりませんよねー。


Yukiさん ・・・ ゲーセン、パチンコ、トランクルーム 
← そう来るとおもってましたよー。


ひでさん ・・・ 広告塔、パチンコ
← 広告収入!これも副次的にありですね。


たまこさん ・・・ 葬儀屋さん
← !!?みなさんより1つ頭が飛びぬけた
       素晴らしい発想力に乾杯(完敗)。



コメントを有難うございました。





気になるテナントの利用法は、

ディスカウントショップ」だそうです。

「〜だそうです。」というのは、まだ決済を終えたばかりで、

ビルの概観はなんの変化もなく、取れたて情報によるものだからです。




事務所仕様から店舗への用途変更ですが、飲食店やパチンコ店等への

コンバージョンですと、設備投資に数千万単位で別途資金がかかると

思います。郊外過ぎるこの立地での大金投下は、まさにギャンブルです。



これが「ディスカウントショップ」ですと、

・事務所に陳列棚とパーテーションを持ち込む程度で済むので、
 内装にはお金はかからない。また職種的に店内が雑然としていた
 ほうがより購買意欲をそそる。ドン・○ホーテやアメ横は、わざ
 と天井までジャングルのように商品を配置するテクニックを
 用いているし、「宝探し」が実際のテーマとなっている。ようは、 汚いままでもOK!

・競合店が存在しません。(周辺事情)

・駐車場が豊富にある。

・幹線道路など、立地的にロードサイド店としての条件を
 備えている。

・物価高の乱世では、激安ショップとくれば集客力も見込める。



持て余していた物件だって、


宝の山にもなりうる




驚きの情報はまだあります。

なんと東京の不動産屋さんが、先んじてテナント入居希望者を

募って、それから思いっきり安く(91%オフ)で買い叩き、

自社物として所有し、最初から100%家賃収入ありの

スーパー高利回り物件を仕立てあげたことです。先見の明といい、

要所要所をピンポイントで押えた慎重さといい、とてつもなく凄い

仕事をされたんだとつくづく感心しました!



ちょっとリスクを考える



・固定資産税は、土地の評価は安くても躯体評価的に多くかかると
 思います。

・また区分所有と同じく入居率は ALL or NOTING の世界です。

・一度あいてしまったら、次のテナント探しがレジデンスよりも苦労 します。



妄想利回り


■月50万円の賃料で年間600万円
  600÷2800=21.42%   

■月75万円の賃料で年間900万円
  900÷2800=32.14%

■月100万円の賃料で年間1200万円
  1200÷2800=42.85%

■月125万円の賃料で年間1500万円
  1500÷2800=53.57%  なんと2年で元とれます!!



私は、この物件の前を何度となく通り過ぎていましたが、

道端のオブジェ

くらいにしか写っていませんでした。



まだまだこうした案件はたくさん転がっているのでしょう。

いつか作り上げたいですね!





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2008年05月28日

3億円のビルが2400万円で売却 高利回り考 ベビーカー

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ブログ、34日目です。

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でした!!!


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きょうラジオで、ベビーカーを公共の乗り物で【折り畳む or 

畳まない】の議論をしていました。リスナーの中では【畳まない】と

いう意見が大半を占めていましたが、理由としては「寝ている子供を

起こしたらもっと迷惑がかかる」とか、母親ひとりという状況では、

「十数キロの子供を抱えたまま折りたたんだりの手間が大変」、あと

「車内で子供を抱えたままだと不安定で危険」といったものでした。

マイノリティーな【畳むべき】派の主張は、「混雑している車内で場

所塞ぎ」という意見でした。横浜市営バスでは、車内にベビーカーを

固定するベルトを設置してある車両では【畳まない】で乗車できて、

そのスペースがいっぱいの場合には【畳んでください】とのことでし

た。これが電車会社ですと、「気をつけて乗車してね」といったニュ

アンスで、特に指導要綱みたいなものはありません(ラジオ取材で

は)でした。そしてベビーカーメーカーへ取材が及ぶと、意外なこと

に、「道路を移動する目的で作られているので、車内での利用は好ま

しくない」とはっきりいっていました。安全上の理由によるみたいで

す。立場が違うと、意見も全く違ってくるものですね。ちなみに、車

中で進行方向と逆向きにベビーカーを設置するとくびが座っていない

子供には良いみたいです。



さて、天気の良い日晴れがつづきますが、

明日は低気圧の通過台風にともなって、4月の肌寒い予報となって

います。

風邪など引かれませぬように。

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あたりくり (第396回)

 ● ● 19 24 32 42
 ● ● 18 24 25 37
 ● ● 09 28 31 37
 ● ● 11 27 37 40
 ● ● 22 23 37 38

当選発表はあした!


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3億円の売り物件

驚きの売却金額

2400万円なり



もし高利回りという数字だけにこだわるのならば、意外と掘り出し物

はあるものだと思います。ただしあくまでも数字の上ではということ

です。



例えば、ラ○ホテルホテルやシティホテルだとしたら

いかがでしょか?



もはや投資案件というより、完全に固定された特殊なビジネス

モデルを引き継ぐM&A事業といったほうがしっくり来るかも

知れませんね。



また良くあるケースでは、元自社ビルであろう全空のオフィスビル

想定上の高利回りで出てきますが、住居系に比べると、よほど立地が

良くないと客付けにとても苦労しそうです。



これが、倉庫や工場だとさら

に分が悪そうです。



また、オフィスビルといえば、躯体もS造やRC造のタイルといった

見た目&評価の良いものが多く、比例して税金や設備の維持費

も高くつくことになるでしょう。




こうした背景を考えると、例え高利回りであっても事業系はなかなか

手が出しずらいものと思います。



今回のお話は、数日前に管理会社の人から聞いた最近の

売買事例になります。



茨城県某市、人口5万人弱、近々圏央道が開通するそばの

県道バイパスに接した売りビルがありました。



元々は自社ビルだっと聞いていますが、全面ガラス張りの

お金がかかっていそうな立派な外観、地上3階建ての

地下1階、広大な敷地には車が何十台も止められる余裕があって、

接道状況も申し分ありません。



しかし、郊外のベットタウン的な街といったらいいのでしょうか、

工場や大学の施設もありますが、経済活動は活況では

ありません。



何年もの間、ず〜っと放置されていたようです。

十中八九、バブルの崩壊が生み出した哀れな申し子の

ような存在だったと思います。



何度か管理会社の人に、

「あの物件3億円ですがいかがですか!?安くなりますよっ!」

と冗談を言われていましたが、なんと最近東京の不動産会社が

2400万円で購入したときき、その金額も驚きましたが、

それよりもその後の利用方法に興味が湧きました。



「いったい買ってどうするんですか???」

と気になる質問をぶつけると、意外な回答に

あぁそんな方法があるんだ!とひどく感心しました。



明日に続きます。



ひらめきみなさんだったら


この物件を購入するとして


どんな商売を


運営してみたいですかexclamation&question


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2008年05月27日

井戸水 人間爆弾(桜花) 2畳部屋

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ブログ、33日目です。

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でした!!!

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今日も暑かったあせあせ(飛び散る汗)ですねー。

スーツを着て、重要な契約に臨んでまいりました

ちなみに、普段はラフな格好です。


少し仕事内容に触れますと、米国某メーカーの日本における

販売権絡みです。私の会社で過去累積、約18億(注:末端価格)

の取り扱い実績がある商品について、あらたな局面を迎えることに。

全面的な販売支援を取り付けることが出来ました!


それから先程まで、関係者各位うち揃って酒席を囲んでいました。

ようやく、1つの懸案事項の山を越えることが出来て、

ほっとしています。


ちなみにジムは休みました。


いまスパークリングウォーター(一日最低1リットル飲んでます。)

をかたわらに、ブログ更新しています。

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「2畳の部屋」


RIGべんきょうかいにて、
Yukiさん「・トラタヌ率は無限大♪
http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/」の話題提供にあった
ネットルームの室内写真は、下記のアドレスにあります。 ↓


http://www.excite.co.jp/News/bit/00091207554125.html


個人的には、和室タイプが好みです。

ねっころがれると安心します^^


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自殺物件に

関連して、

井戸水について



「井戸水」といえば夏場は冷たく、冬場は温かく、カルキ臭もなくて

甘みすら感じるほどにおいしいと言われています。



私自身も幼少期に訪れた農家の庭先で、人力の井戸水をくみ出して

「井戸水が美味しい」と思った記憶があります。あのシーソー

みたいな機械も面白かったですね(笑)



スイカを冷やし、取れたてのトマトやきゅうりをあらって

食べた思い出も甦ってきます。



さて、アパート事業用に井戸水というのは、いったい

いかがでしょうか?



汲み上げるポンプ費用は掛かるとしても、水が使い放題というのは

魅力に感じます。一般家庭の上水道代が無料になるのですから。




しかし水質汚染


の危険性も危惧


されているのは、


ご存知でしょうか?





農薬の過剰施肥による土壌汚染で「硝酸性窒素」、

「亜硝酸性窒素」が水道の許容基準値を遙かに超えて

検出されている所もあるそうです。



また、茨城県神栖町(かみすまち)で起きた井戸水の砒素汚染は、

その水を飲み続けた住民が知らずの内に「砒素中毒」となったことも

記憶に新しいでしょう。



その砒素中毒も環境省の原因特定(2007年6月25日発表)

では、地中に投棄された有機ヒ素を含むコンクリート片

ということです。



よく特捜オンブズマンの活動や、テレビ取材で産業廃棄物の

不法投棄のシーンを見かけますが、大抵人目に付かない

郊外や、休耕田等へ埋め立てています。



取材で暴露される


ケースが氷山の


一角だとしましょう。




廃棄場所が分からなければ、もしかしたら知らないうちに

地中に染み出した汚染水を飲んでしまう危険性も

その可能性を否定できません。



このような事態から健康を守る為にはどのような手段が

あるのでしょうか?



・定期的に水質検査を行う

・井戸水「浄水システム」などを導入する

・上水道を引き込む



共に少なからぬ費用が発生します。



なんだか、さびしいですね。



古きよき日本の面影はいずこに・・・



「事件内容:抜粋記事より」-----------------


2003年(昨年)3月、茨城県神栖町(かみすまち)木崎地区の
井戸水を利用していた住民から、手足の痺れなどの体調不良
の訴えがあり、県が調査したところ、基準値の450倍もの
高濃度ヒ素が検出された。


@−旧日本軍の「毒ガス兵器説」

旧日本軍の毒ガス兵器に使用されたとされる有機ヒ素の
分解生成物と思われるジフェニルアルシン酸【旧日本軍
が製造した嘔吐剤(くしゃみ剤)】が検出され、この
化学物質が他のヒ素化合物から生成されるとは考えられ
なかったので、毒ガス兵器に起因するヒ素化合物が中毒
の原因としている。


神栖町には、第二次大戦当時、旧日本軍関係の施設が
存在していた。中央航空研究所ならびに神の池
(ごうのいけ)飛行場があり、人間爆弾(桜花)の
実験・訓練が行われていた。



A−砂利採取跡地に捨てられた「廃棄物説」

砂利を採取した凹地に埋められた廃棄物の人工地層中
に存在すると推定している。1970年代から1980年代に
埋められた汚染残土石または汚染ゴミである可能性が
高いとしている。


この地区は、昔の河川敷で地中に良好な砂利がある。
その砂利が骨材として採取された。砂利の値段は、
「土地代の10〜100倍」と言われている。その砂利
が採掘されあとの凹地は、下の方は廃棄物で、やや
上は残土で、表面は土で埋め戻され、宅地に造成
された。



「調査結果」

2007年6月25日、環境省は、汚染の原因は
旧日本軍の毒ガス兵器ではないという調査報告を
発表した。投棄された有機ヒ素を含むコンクリート
のような塊が汚染源とほぼ断定した最終報告書を
取りまとめる。また、市内にあった旧軍関連施設
では、今回の汚染物質である有機ヒ素化合物は
利用、保管していなかったことも確認された。

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2008年05月26日

自殺物件 投資家オフ会 資産信託

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ブログ、32日目です。

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でした!!!

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今日も天気が気持ち良かった晴れですね!


先日は愛車M3車(セダン)が出先でタイミング悪くも故障してしまって、

緊急ドッグ入りとなりました。

そしてご訪問先のT家さまのご好意に甘えまくって、

ご所有の大切なお車の1台車(RV)をそのままお借りしています。

大変なご迷惑をお掛けしてしまい、本当に申し訳ありません!!


しかしこのような状況下でも、T家さまには心のこもった

もてなしを受けて、大変に楽しいひと時を過ごすことが出来ました。

またこの不動産投資家業界では一目も二目もおかれる存在である

彼との深い話は、これからの投資を考える上で非常に勉強に

なりました。


昨晩は夜中まで仕事をこなし、

早朝からもせっせと仕事をかたずけて、

本日は、昼過ぎからのRIG不動産投資家意見交換会に参加してきました。


最近は忙しくなった分を睡眠時間を削ることで対応してきましたが、

さすがにしんどくなってきました。


しかし習慣化されているジム通いは少し抑えるといった選択筋が

ありません。そのせいか、今日は星輝氏に顔がおもいっきり疲れている

とのご指摘を受けました。


ちょっと飛ばしすぎかも知れません。

でも明日は本業のほうで重要な契約を控えていますので、

気合を入れていきます!

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第3回勉強会

にご出席頂いた

メンバー紹介




・スコットさん

初のご参加です。
短時間で、かみそりのような鋭い観察眼の持ち主と判明。
ジャーナリスト魂の洗礼を受けました。


・いくこさん

3回連続ご参加の皆勤賞です。
ITモバイルを使いこなし、行動力、情報収集力ともに
高い能力を兼ね備えたチェリスト兼投資家。


Yukiさん

・トラタヌ率は無限大♪
http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/
あくなき探究心、そして目標を実現させるための
精緻な計画性、行動力どれをとってもぴか一。
あとはパズルを組み立てるだけですね。


たまこさん

・夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/
エクセルを使いこなした資料に感動しました。
素晴らしくセンスが抜群ですね。
アンモナイトとライオン顔面パック、忘れません。


ひでさん

・ブランド人への道
http://axbee.blog57.fc2.com/
資産信託の話、興味深かったです。
ほか、内緒話は心にしまっておきます。


星輝さん

・ソシアルビルオーナーの日記
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
無精ひげが渋かったですね。
ありえないくらいの激安アパート情報、面白かったです。
一緒に埋蔵金を掘りましょう。



・不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/
いつもどーりでした。

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◆エピソード@

−自殺物件に妙味!?



リスクの在る所チャンス在り。

「自殺物件なんですが・・」開口一番そう告げられたら、

貴方ならどうしますか??




実際に見て来た物件の1つです。




この告知事項が在る為に、オーナーも積極的に募集を行なえず、

ついには投売りする結果に至った物件に出くわしました。



間取りがファミリータイプ用と単身者用と合計3棟ありました。

そして駐車場も世帯数分確保されています。



井戸水で、くみ上げるポンプは表面がさびさびでしたが

問題なく稼動しています。躯体は木造で築年数も10年弱ならば、

見た目もそれなりでした。


ただし、周囲は調整区域で建物もなく、山間合いから吹き降ろされる風が直接

当たるせいなのか、塗装は痛んでいました。


あと虫の死骸が多くて、貧相さに拍車を掛けています。


基礎はヒビなどもありませんでしたが、ラップサイディング

の側壁は一部ヒビを見つけました。多分水が浸入しているものと

想像されます。



ACが設備として、設置されていましたが、これも経年劣化のため、

そのほとんどが壊れかけにみえて、こちらも費用が掛かりそうでした。


敷地内の舗装もかなり傷んでいて、路面をつきやぶった雑草が

顔を出していて、これも補修工事が必要です。



タイヤ止めがなく、車のバンパーをぶつけたと思われる跡を数箇所

発見しました。


2階の外廊下の防水も傷んでいて、躯体に思いっきりしみ込んだ跡も

ありました。


スレート屋根は、下から見える範囲では問題はなさそうです。


空き室のりホーム具合もチェックしましたが、原状回復のレベルでしか

やっておらず、競争力に??です。


そして問題の自●のあった棟は、外壁塗装も原色で???

と、心が休まらないような印象をもちました。


入居率もやはり2割弱とその棟だけは最低、ほかは9割入居といった

ところです。


ペット不可と伺っていましたが、飼い猫を入居者の室内の窓際に

発見。


自転車や、ガラクタなどの放置具合も写真に収めます。


境界石や杭などの確認をしてから、次に物件周辺を調査します。


車で流してしばらくすると、他物件の募集看板に

目がとまりました。すかさず車を引き返して、そこに表示されていた

番号にその場で電話を入れます。



電話口に出られた社長さんは、ご自身の仲介仕事

でもないのに、とても親切に検討中の物件の歴史と

現在の状況など、お話いただきました。



「当該エリアでは貸し室が少なく、その社長さんの管理物件は

全て満室との事、こちらも賃料を下げれば何とかなる」

とのお返事でした。




そして伺った対処方法とは、外国人労働者の雇用主である法人への

一棟バルク貸し(借り上げ)を検討する事でした。




関東は茨城県南にあるこのアパート、想定満室利回りがなんと30%

(19年10月現在において)もありました。




実はこれジム仲間のO氏が検討(恵比寿のI同行調査)したものですが、

初めての投資案件としてはハードルが高いとの理由で高利回りという

数字に惑わされる事なくスルーしました。



その後、都心から何人もの投資家(偶然に投資仲間も)が見に行ったことは

聞いていましたが、追跡調査をしていません。





同じ物件でも、人によってチャンスにもなればリスクにもなる、

そんな話が世の中にはゴロゴロしているようです。


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2008年05月25日

上海ヒルズ 自治会費V 根拠&交渉

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ブログ、31日目です。

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「5月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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でした!!!

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こんにちは!眼鏡

先日、高速に乗って一番遠いところにある物件へ向かいましたが、

掛かった時間は、ドア to ドア で、恵比寿からわずか75分でした。車(RV)車(RV)車(RV)

空いている高速道路は気持ちよいですね〜!



昨日は三越に間に合わず、ペットぼとるのドリンクセットになりました。

やはり事前準備時計が大切ですね。いつもバタバタしてしまうので、

悪い癖です。あせあせ(飛び散る汗)

管理会社さまには申し訳ないことをしてしまいました。

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備忘録的に、

お邪魔させて頂いた

社長との内容です。



・日本の高度成長期の話
・森ビルの強さの秘密とアライアンス戦略
・「上海環球金融中心」:上海ヒルズについて
 地上101階、高さ492mの「垂直の複合都市」
 世界最高水準の国際金融センター
・マックのノウハウを合弁させ、中国を舞台にした新企業
・徴用制度の歴史
・通産省認可制の製綿工場の歴史(●●市場:2箇所)
・認可の要らない打綿工場の歴史
・戦後の物価統制政策
・無尽講について → ローンに発展
・呉服時代と無尽講 → 三越
・無尽講 → 総合銀行への変遷の歴史
・朝銀の歴史
・官僚と既得権と気概についての昔と今

「保証人制度について」

総所得の減少

高年齢化による状況の変化

リスク増大

保証会社の利便性

・沖縄の保証会社について
・保証料の条件緩和方法など
・税金について
・形骸化されつつある●金の使命と搾取について
・高年齢者のすりつぶし→痛み→うねり→変革
・中小企業の雇用形態の変化と正社員化への動き
・「取れる仕組み」と「言葉遊び」の関係

「3代で失う財産と相続税対策について」

2人の資産家の話
土地を減価させた具体的な手法(実話)
物納、売却など
現金を捻出する苦労話
資産規模に合わない地味な暮らしぶり


等々、貴重なお話をたくさん伺うことが出来ました。

様々な方面に明るく、そして惜しげもなく授けて頂くこの社長との

会話をいつも楽しみにしてしまいます。育てて頂く弟子のような

感覚といったら、私の独りよがりかもしれませんが、とても

ウィットに富んでいて、尊敬いたしております。



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高額な自治会費も

値引ける!!


「追記編」




表題の件、みなさまには、たくさんのご意見を頂戴いたしまして

有難うございます。



ヒロシ嫁さまからも“理論的に 「アパートの人は町内会の寄り合い

には参加しないから、お茶やお菓子代は払う必要ないですよね。

まぁ、お知らせなどの紙代は喜んで払いますよ、・・・で、いくらに

します?」と交渉するようです。”とのコメントを頂戴したのですが、

追記事項として、同じようなお話の展開がありましたので、

ご報告させて頂きます。




論理的に攻める




自治会費」や「消防組合費」などは、準公費とはいっても

絶対的なものではないということをまず認識します。



そして、その予算の使い道や適正な金額かということを

論理的に考えていくと打開策が見つかるかもしれません。



例えば、



自治会費を徴収するのにゴミ捨て場を利用できないのは

おかしいexclamation×2とします。



その根拠として、自治会のほうから、「掃除を交代制にして

いるのに、アパート住人は不参加だから駄目です。」


と反論された場合、



@入居者の方にも当番制を導入する。


A掃除に参加できない分、アパート事業としての割り増し料金を払う



など、対処が出来るかもしれません。





またアパートだと、一般家庭と比べても1世帯辺りの構成人数の

不公平性があるので、1世帯幾らの課金ではなく、1区画幾らの

ように総量の観点から
疑問を呈して、妥協点を探るように

交渉していくと良いと伺いました。



ほかにも不確定な予算額で納得して払うのではなくて、例えば

領収書の金額を確認して、本当に必要なものを按分した公平な

金額を払うようにします。




すると参加できない旅行費やお茶菓子などの負担も、任意で

取捨選択
できるようになります。



地域における「一般住宅の住宅控除の仕組み」と

事業者の税金の負担額の違い」なども

話し合うときの根拠の1つとして認識しておくと良いでしょう。




F社長が一肌


脱いでくださる


ことになりました





既に一度取り決めした金額で払い込んでいる実績があるので、

交渉は難しいことが予想されます。



しかし、根拠を指し示して交渉していただく運びとなりました。



今回の自治会費1年分は、既に一括払いにて先日20万円振込み済みです。

ですから、来年からの分をということになります。



この件については、進展があり次第、またご報告させて頂きます。


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2008年05月24日

預金2千万円 値引ける自治会費 ネゴシエーター

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でした!!!

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こんにちは!

またきょうも暑くグッド(上向き矢印)なりそうですねー。

これくらいなら昼間はTシャツ一枚でじゅうぶんです。

今から高速に車(セダン)乗って一番遠いところにある物件へ向かいます。

手土産まだ買ってないので、多分三越へよってから。

時間が押しているので、ちょっと焦っています。ダッシュ(走り出すさま)

そして夜はスポーツクラブ。

みなさんも良い週末を!!ぴかぴか(新しい)

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高額な自治会費も


値引ける!!




昨日の続きです。

たくさんのコメントを頂戴しましたので、有難うございました!

こうして集まった情報を、どんどんみなさんとシェアしていきましょう。


「コメントより」

・個人宅で一世帯あたり、年間6千円 〜 1万2千円
・アパート住人は入会資格がない → ゴミ捨て場別途用意
・俸賛金(お祭りのとき) と赤い羽根共同募金など、別途負担あり
・決算報告書あり
・公園維持管理は市区町村とボランティア
・貸家は入居者負担
・32万円(1世帯4万/年)は悲しい金額
・テレビ共同アンテナ使用料年間2万円別途



「私の実家では」

・840世帯規模で年間4千円
・決算報告にある資産額は、定期と現金合わせて約600万円


「私のところは」

・年間3千2百円・・だったとおもう。




ちなみにこの関東某市にある自治会は200世帯未満。 

もしかしたら、規模が小さくてスケールメリットが活かせないのでしょうか??

収支決算書」の「支出の部」から「科目」と「予算額」を拾ってみます。


電気(電力)料金   1,200,000
防犯灯電気料金      80,000
浄化槽管理費       850,000
キュービクル管理費   150,000
汚泥処理清掃費   2,000,000
防犯灯修理費        30,000
浄化槽修理費     2,500,000
環境整備費    200,000
通信印刷費  50,000
事務費  200,000
会議費  280,000
県有地使用料  15,000
慶弔費  50,000
滞納対策費  50,000
合計  7,655,000


そして「資産の部」は、「施設修繕積立金」と「普通預金」、

現金」をあわせて


約2千万円


もあります。




罰則もあります。

納付期限の翌日から日歩2銭の利子が課せられて、

未納者リストを

■宅地番号

■フルネーム

■金額

と明記して、全世帯に決算報告書とあわせて配布します!!




ちなみに、ゴミ集積場はアパート住人は、利用させてもらえません(汗)



疑問はたくさんあるのですが・・・、たとえば、

まずこの未納者の回覧システムって、「個人情報保護法」とか

関係ないのでしょうか?




あと貯金がたくさんあるので、もう少しなんとかならないのかなぁ〜と

思います。




最初この負担額を知ったとき、衝撃的な金額にしびれました。



値引くに

あたって・・・




物件購入直後に自治会長宅へ手土産を持参して伺い、

満室稼動は難しい事や、一般家庭と比べても1世帯辺りの

構成人数の不公平性を根拠に交渉した結果、

年額20万円の定額制」に変更して頂く事に成功しました。



やはり ・・・

 



交渉   





は大切です。(しみじみ




目の前にある「ルール」が「現状にそぐわない事」もあります。




駄目元でも良いはず!!!パンチ

ネゴシエーター」として

まずは行動してみることをお勧めします。
soonsoonsoonsoonsoon


もちろん「ごね得」みたいな変な言いがかりはやめましょう。笑




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posted by 恵比寿のI at 11:27 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月23日

投資の王道 増山塾 高額な自治会費

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ブログ、29日目です。

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5月23日」の 22:40 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 209人
●PV(ページビュー) 1298人
●瞬間順位 25位 
◆このブログのお値段は 15329円 


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です!!!

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「5月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 207人
●PV(ページビュー) 1488人
●同日中の最高順位 33位 

でした!!!

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「5月21日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 158人
●PV(ページビュー) 896人
●同日中の最高順位 42位 

でした!!!

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あたりくり 

(第395回)

 13 14 26 27 35 41
 03 16 21 25 27 36
 06 09 13 18 32 36
 07 10 17 36 37 40
 13 30 34 38 40 42 

当選番号 15 21 26 28 42 43 (39)
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すでに、初夏かわいいの陽気でしたねー。

日中はずぅ〜と、冷房を入れていました。

すっかりアイスコーヒーいすが美味しい季節です。

って今は、この記事ペンを考えながらほっとコーヒー堪能中。

みなさん、週末のご予定は決まりましたか?

私は、土曜日は管理会社へ参ります。

そして日曜日は、投資家さんのところへ遊びに(リフォーム戦略など)

いく予定です。

天気が下り坂のようですので、ちょっと残念に思います。


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最近、増山塾長のご紹介で、アパート投資の王道を率いる白岩先生、
あと某業界の敏腕事業経営者F様と4人でお会いするご縁に恵まれました。


各業界で名を轟かしているビッグネームの皆様に囲まれて、貴重なお話の
数々、本当に有難うございました。


夜遅くまで同席させて頂いたことは、誠に光栄の極みでございます!

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そして本日、■□ 王道通信 □■vol.66 http://www.odpt.net/

にて、「白岩先生のメルマガ」より、「幣ブログ」と「恵比寿のI」 
について、ご紹介いただきました。お越し頂いた皆様、有難う
御座います!

(以下:抜粋内容)

◆26歳で会社を飛び出して、資金なし、コネなし、まったく
 の“0”から6畳一間で起業した経緯。

◆アパート投資に目覚めたきっかけについて。

◆空き室だらけの店舗併用ビルを買って、あるアイデアをもちいて
 満室にした経緯。

◆余った敷地の一角に店舗を造ってしまった話。

◆事業経営者にとって、難易度の高い融資を引き出す方法。


といった内容でした。


全くのサプライズだったので、身に余るお褒めの言葉の数々に
とっても嬉しい反面、恥ずかしさもあって恐縮でございます。


ご縁を頂戴した皆様方、これからも 「私の妄想日記」 兼
みなさまの考え方、ご意見など戦わせるちょっとかわった情報交流のカフェ」 
として、お気軽にお立ち寄りくださればと思います。


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↓ 大好評 開催中 ↓ 

情熱と誠実のアパート投資塾 増山塾
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第11回 アパート投資ライブセミナー増山塾
「わたしはこうしてこの1年に初めてアパートを買いました」
3人の実践者からあなたが聞きたいところを増山が引き出します。
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・募集:限定40名 
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 詳細は http://masuyamadai.com/ ★☆★

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アパート投資の王道
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ブログ
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白岩貢先生の著書
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高額な

自治会費について




昨日の記事冒頭でも少し触れましたが、


当初このアパートの自治会費負担額は1戸あたり「年間4万円」、8世帯分で
合計32万円」必要としました。



驚きの高さです!exclamation&question



そしてこの事実を知らされたのは、売買契約を取り交わす
当日の「重要事項を読み上げる時」でした。


オーナー負担額として「年間32万円」の金額の大きさに
大変驚きましたが、心構えが出来ていません。


想定外の出来事に、とっさの機転もきかずその条件で
契約してしまいました。


今思えば、利回りにかかわる「重大な事実」なのでその分
売買金額も何とか値引けたかも知れないと○○しています。


ちなみに会費の「高額な理由」として、「浄化槽」や
防火水槽」および「公園などの
設置
」と「維持管理」が自治会による為だそうです。


このように自治会の運営方針や規模、費用については地域により

格差」があり、

アパ・マン経営の収支にも大きく関わってくるので注意が必要です。


ぜひ事前調査の項目に



自治会費



の一項目を付け加えましょう。





ひらめきちなみにみなさんの


地域の自治会費は


どれくらいでしょうか??




今日は、このあたりで区切ります。

・高額な自治会費の詳細
・ほかの地区との比較
・20万円になった経緯など・・・

明日に続きます。




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posted by 恵比寿のI at 23:06 | Comment(13) | TrackBack(0) | 日記

2008年05月22日

借金の基準 リスクの種類 危険回避の方法

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ブログ、28日目です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月22日」の 17:40 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 154人
●PV(ページビュー) 799人
●瞬間順位 34位 
◆このブログのお値段は 14138円 


右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月21日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 158人
●PV(ページビュー) 896人
●同日中の最高順位 42位 

でした!!!

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「5月20日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 174人
●PV(ページビュー) 1268人
●同日中の最高順位 40位 

でした!!!

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あたりくり 

(第395回)



 ● ● 26 27 35 41
 ● ● 21 25 27 36
 ● ● 13 18 32 36
 ● ● 17 36 37 40
 ● ● 34 38 40 42 


当選発表は今夜

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今日も良い天気晴れでしたね!

もう昼間は暑過ぎるあせあせ(飛び散る汗)くらいです。

某物件の自治会費を納めてきましたが、なんと年間20万円也!

これでも12万円値引いて頂いた金額です。

というわけで、銀行からの帰り道、浮浪者とおぼしき人物が

若い警官にからんでいるシーンに遭遇しました。

広場に寝転んだまま、大声で「お、おれにさわるなぁー」と、

叫んでいて、警察官も困った様子でした。

ご苦労様です・・

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リスクの種類




不動産投資には、大きく分けて「所有のリスク」と「借金のリスク」の

2種類のリスクがあると思います。



所有のリスク」とは、たとえば地震や火事といった自然災害と

人災等に巻き込まれる可能性があげられるかと思います。



もう少しこまかく考えると、自殺や事件、事故といった予期できない

イベントや空室率、隣人トラブル、貸室の需給バランスといった

事業的な問題もあることでしょう。



そして「借金のリスク」、これは「金利の増減」や「突然のルールの変更」といった

自分のコントロールが及ばない影響下にさらされる危険性が考えられるかと

思います。



アパート経営を考えるときに、これらのリスクといかに上手につきあって

いけるかが成功のカギなのかなと思います。



この2つのリスクはまったく別物だとおもいますが、一緒にして考えて

しまうと不安だけが増長されてしまって、そうした不安定な思考が

新しい3つ目のリスクになりかねないと思います。




リスクの対処方法



全てのリスクの対処方法について共通していえることは、

知識を厚くして、経験値を上げる」ことにつきると思います。



また、「所有のリスク」についてはそれぞれ保険等でかなり

ヘッジできるかと思います。ほか、経営の安定を求めるには、

工夫を凝らした企業努力が必要なのかもしれません。




次に、昨日までのお話につづきますが、

あれは2つ目の「借金のリスク」について、妄想を交えて

膨らましたものです。




ここで「危険回避の方法」をいくつか考えて見ます。


・公庫に絞る
・返済期間を長くしてキャッシュフローを確保する
・繰上げ返済をして担保余力を確保する
・余剰金を定期や積立として属性を充実させる&金利上昇への抑止力
・家賃以外の収入の柱を確保する
・金利交渉
・借り換え
・借入先を一箇所にまとめない
・リスケージュリング
・ノンリコースローン
※自己破産(命の保全のため)





金利について、


フォーカスしてみます。




通常は、「金利の低い融資=有利」であって、

金利の高い融資=不利」とみなしがちかと思いますが

果たしてそうなのでしょうか?



返済を終えるまで、ずーっと条件が変わらないと仮定すれば、

確実に金利は安いほうが有利でしょう。



しかし、お金を融通してくれる所の業績も加味してみます。



一般企業だと、「売り上げ」と「利益」をきっちり出していれば、

その存在も磐石なものでしょうし、銀行であってもそれは

あてはまるかと思います。



たとえばバブルのあと、他行を尻目に堅調な成長を遂げてきた

地方銀行はいかがでしょうか?



今回のサブプライムでもあまり損失をだしていない

金融機関もあります。



上記の条件を兼ね備えてかつ、貸出金利を他行より高く設定

している金融機関があるとします。すると好業績であって、

儲けもしっかり出していることになるのかと思います。




・金利の利率を一列に並べて、選ぶ方法もあります。

・自分が望む条件(融資額や期間)に近いところを選ぶ方法もあります。

・貸出先の業績や方向性を考慮して選ぶ方法もあります。



すると、一概に

金利の低い融資=有利」であって、「金利の高い融資=不利」とは

言えないのかもしれません。



ほんの一例に過ぎませんが、ひとつのものの見方計り方以外にも

違った側面から眺めてみることもまた、おもしろい発見につながるかも

知れません。



そして物件の探し方も、視点を変えたアプローチが役に立つと思います。

また機会があれば、つづって見たいと思います。



素人さんが考える「借金のリスク」について3日間お付き合いくださり、

有難うございました!




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posted by 恵比寿のI at 17:51 | Comment(14) | TrackBack(0) | 日記
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