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2008年06月30日

優先順位の高い客 長崎旅情 RIG7回目告知

 1日1回のクリックをいつも有難う御座います!!!

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ブログ、67日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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6月30日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 191人
●PV(ページビュー) 1243人
●瞬間順位 37位 
◆このブログのお値段は 26926円 


右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。


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「6月29日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 194人
●PV(ページビュー) 2079人
●瞬間順位 36位 

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「6月28日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 152人
●PV(ページビュー) 719人
●瞬間順位 36位 

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今日は月末で忙しかった・・あせあせ(飛び散る汗)

夕方から☆輝氏と恵比寿をほっつき歩く。足


RIG777フィーバーナイトにご参加を

表明頂きました方々、有難う御座います!

飛行機で駆け付ける方もいらっしゃいまして、飛行機

人数も相当数に達しました。(我々の予想よりですあせあせ(飛び散る汗)

お店を一軒借り上げる方向で動いています。

楽しみですわーい(嬉しい顔)



nagasaki002.jpg
文明堂総本山 


nagasaki007.jpg
眼鏡橋 


nagasaki011.jpg
長崎平和公園 


nagasaki012.jpg
オランダ坂 


nagasaki016.jpg
国宝大浦天主堂 


nagasaki010.jpg
長崎ちゃんぽん 


nagasaki015.jpg
モンキーバナナ 


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【告知】 まだ間に合います。

↓(転記 from ☆輝氏ブログ)
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  星輝まで、

「777」とタイトルに入れていただきまして、

ご参加を表明していただけますか?

お名前とご連絡先をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

以前にお申し込みいただきました方も再度

ご連絡いただけますか?再確認ということで。

お手数かけますがよろしくお願いします 。


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不動産販売の


会社にとって


優先順位の


高い客になる


方法を考える






不動産販売業も例外無く利潤を追い求めて当然の

営利活動であればこそ、買える見込みの低い客、

もしくは見込みが低いと見なされる客は、

それ相応の扱いを受けることも理解出来る。



こうした背景を踏まえ、ここは是非自分の優先順位を

上げるための努力をしなければならない。



例えばである。



資料を取り寄せた時は、しっかり検討したことを

報告することにより真剣さの認知に努める事が大切だ。



私はよく現地から担当者に電話を入れる。

臨場感もあって良いし、

本気度のアピールにもつながる。



そして定期積立て金の存在を伝えることも忘れない。



懇意にしている金融機関があれば、

なお有効だ。



また情報を共有している大家仲間の

存在を伝えよう。



担当者にとっての芋づる式に

販売チャンネルが増やせるメリットを

認識してもらおう。



そして最も大切なもの・・・

熱い情熱をアピールしよう。



親密な協力体制を築く

努力をしよう。




ひらめきよろしければ

みなさんの

考える方法も

お聞かせください
exclamation×2



例によって、無責任発言

welcome!!です^^



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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月29日

最近考えること 商人グラバー邸 RIG7回目告知

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ブログ、66日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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6月29日」の 23:30 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 188人
●PV(ページビュー) 1991人
●瞬間順位 38位 
◆このブログのお値段は 27877円 


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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。


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「6月28日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 152人
●PV(ページビュー) 719人
●瞬間順位 36位
 

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「6月27日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 197人
●PV(ページビュー) 1374人
●瞬間順位 36位
 

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今日は折角の週末にもかかわらず、ヘビー級の雨でしたね。雨

昨日は長崎で大雨の中、観光していました。雨

「あぁぁぁ〜長崎は今日も雨だった〜♪」って15回ぐらい

回想しましたたらーっ(汗)

で、結局その雲が、関東まで追いついてきたみたいです。ダッシュ(走り出すさま)


昨日は朝6時に起きて、雨の中オランダ坂を散歩。

それから朝食をすませて、グラバー邸にいきました。

写真は次の通りです。 ↓



gurabaa001.jpg
グラバー氏(坂本竜馬等を動かした商人、後に破産)


nagasaki019.jpg
グラバー園(オランダ人のお屋敷) 


nagasaki020.jpg
2階からの眺め 


nagasaki021.jpg
応接室


nagasaki005.jpg
ソファ(座り心地がよかった)


nagasaki018.jpg
庭からの風景


nagasaki004.jpg
庭に埋め込まれたハート


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【告知】

RIGの7回目の告知をさせて頂いたところ、

多数のお申し込みを頂戴しまして、

大変な賑わいをみせております。


有難う御座います!!


今回は、ゆっくりとお酒を交えて(お食事も)

普段なかなかお会いできない投資家たちとご歓談して頂く場を

設定させて頂きました。


みなさまにお会いできることを楽しみにしております。

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第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限

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ご参加をご希望のかたは

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以前にお申し込みいただきました方も再度

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最近考えること。


金融機関の融資姿勢がここ半年間でがらりと変わって
しまったのは金融庁の行政指導が有ったからだといわ
れていますが、もうすでに方々でささやかれている通り、
既知のことと思います。


振り返ってみれば銀行が物件の担保評価通りに融資
を出していたいわゆるフルローンの時代はここ数年間
のメインルールでした。しかし、「チーズは何処に消えた」
ではありませんが、過去を懐かしんでも始まりません。


周囲を取り巻く経済環境の変化は、目を見張るもの
があります。我々は、まさにその激流の中を必死に
泳ぎまわっている魚のようなものです。全身をばね
にして、機敏に立ち回らなければ、すぐにでも激しい
流れに飲み込まれてしまう危険性があるといわざる
を得ません。


アグリカルチャー(農作物)とインフレーション(物価
上昇)を組み合わせて、「アグフレーション」という
そうです。まさに現代を象徴するぴったりな言葉だ
と思います。


えさ代があがれば卵も値上がりするし、家畜から生産
される乳製品や食肉なども影響を受けるのは必至で
しょう。それから社会の営みに欠かせないエネルギー
も高騰することによって、生産コストのアップはもはや
必然の理、逃れる術はありません。


最近とくにダーウィンの進化論になぞらえて、変化に
対応できないものは生き残れないという言葉を耳にし
ますが、問題はその対処内容なのだと思います。


出費の増大に比例して、収入があがっているで
しょうか?微増ならまだましなほうかもしれません。
しかしここ最近の傾向として、年収300万円世帯、
200万円世帯、チャンネルを回せば、150万円で
4人家族なんていうトピックも飛び込んでくるように
なりました。このような急激な変化を誰が想像しえ
たでしょか?今はまだ耐えられるかもしれません。
しかし十分な貯蓄をする余力が残されていますか?
老後の為、家族の幸せを守るために。


今を考えます。そして未来を想像します。誰が、自分
の幸せな未来を約束してくれるのでしょうか?ただ
天から与えられるその時まで待っていればいいので
しょうか?それとも自分で動くべきでしょうか?


人生において、決断しなければ為らない時があります。
よくリスクをとらなければリターンも得られないという
言葉も耳にします。生活を切り詰めて、ひたすら将来
に備えるといった選択も、あるいは正解なのかもしれません。
しかし私は活路を不動産投資に見出しました。
そうはいっても、すぐに結果が出るものではありません。
きっと何年、いや何十年もたってから、その選択の結果を
思い知るのかもしれません。


私の周囲には不動産投資の達人がいらっしゃいます。
自らをその資本経済活動という名の土俵に投じて
冷静な判断に基づき合理的な指針を指し示してくださる
背中に、共感を覚えると共に尊敬の念を抱かずには
居られません。


私の心には「能動的なぺシミストたれ(by vittoさん)」
というフレーズが矢のごとく深く突き刺さっています。


私は投資を考えます。
未来を切り開く為に、今という時間を自分の気持ちに
正直にあり続けたいと思います。




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2008年06月28日

未公開物件 起業シリーズ003 RIG7回目告知

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ブログ、65日目です。
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6月28日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 152人
●PV(ページビュー) 719人
●瞬間順位 36位 
◆このブログのお値段は 27877円 


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「6月27日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 197人
●PV(ページビュー) 1374人
●瞬間順位 36位
 

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「6月26日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 218人
●PV(ページビュー) 1871人
●瞬間順位 33位 


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27日(金)〜28日(土)は熊本から長崎へ

出張&観光へ出かけていました。飛行機

台風台風が熱帯低気圧雨に変更したのですが、

それでも、ものすごい雨と風の影響下にさらされました。

特に観光のほうが強行軍で、くたくたです眠い(睡眠)



kumamoto001.jpg
熊本ラーメン
kumamoto003.jpg
熊本城

kumamoto005.jpg
熊本城

kumamoto006.jpg
熊本城

kumamoto007.jpg
熊本城

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【告知】

RIGの7回目の告知をさせて頂いたところ、

多数のお申し込みを頂戴しまして、

大変な賑わいをみせております。


有難う御座います!!


今回は、ゆっくりとお酒を交えて(お食事も)

普段なかなかお会いできない投資家たちとご歓談して頂く場を

設定させて頂きました。


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↓(転記 from ☆輝氏ブログ)
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第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限

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ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  星輝まで、

「777」とタイトルに入れていただきまして、

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以前にお申し込みいただきました方も再度

ご連絡いただけますか?再確認ということで。

お手数かけますがよろしくお願いします 。


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【未公開物件】

この週末に手元に届いた情報の一部をご紹介させて頂きます。
私はスルーします。よって興味あるかたは、ご一報ください。

※一切の責任は持てませんので、ご了承のうえコンタクトください。


恵比寿のI 連絡先:ebisunoidesu●yahoo.co.jp
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全て未公開物件です。

@新座とA本庄はオーナーの希望により、
月曜日にレインズに載せる予定だそうです。


@東武東上線「朝霞台」
バス7、バス停7
新座市
オーナーチェンジ
102万円
72u
8.4u(バルコニー)
S56.6年新築
4DK+納戸
施工:長谷川工務店
管理費8900円
修繕10100円
RC5F
最上階
エレベーター付き
準工業
119戸
1100万円
9.2%


A本庄
木造アパート
現状満室経営中
13%→14%まで交渉可能?
179000円/月家賃
2F建て
6世帯
3点ユニット
1652万円13%?
1534.2857万円??


B仙台収益1棟4F
平成2年7月築
土地251坪
近隣商業
延べ床503.78坪
80/300
検査済み証あり
4億2千万円
仙台市青葉区
全48世帯
32世帯入居中
現状の利回り9.3%


C福島県郡山市内
平成元年1月新築

10.41% 
2.5億円
↓(値下げ)
1.8億円
現況14%
満室19%

水道引くと
13%
18.5%

269.28坪(土地)
60/200 
第@種住居
RC5F
1DK〜2DK
56世帯
526.29坪(建物)
検査済み証あり


B郡山とC仙台は同じ所有者です。
セットで購入される方がいれば
仙台も交渉可能だそうです。


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◆26歳〜現在までの


「起業シリーズ」


 シーズン:003


前回の続き ↓
http://ebisunoi.seesaa.net/article/101059380.html



初月の売上がたったの8万円である。



そこから仕入れ代金を差し引くと、

利益は微々たるものだ。



給料日がない現実・・



いくら取っておきの「秘策」があっても

売上がなければ始まらない。



「自分で稼ぐ」

この言葉が、ようやく実感を伴ってくる。



しかし、こうも考える。



失うものがない現実。

少々食わなくたって死にやしない。

やれるところまで頑張ってみよう。


商品本来の良さだけでは物が売れないことを学んだ。

正確には、地味にだが売れる。。

満足感が得られると、再販にもつながる。



しかし全く無名の品を一番初めに購入していただく

ハードルは、決して商品の良さだけではない。



状況を見つめなおしてみた。



大手化粧品メーカーのような潤沢な広告宣伝費

あるわけでもなく、ましてあのメーカーだから

といったバックボーンがあるわけでもない。



知恵を絞る・・



徐々に販売のコツらしきものがみえてくる。



キーワード」、

それは

シンプルかつ分かり易い

キャッチコピー


そして、

権威付け」。。




3秒で興味を引くフレーズを必死に考えた。

それから特許取得品(米国)の強みを

前面に押す作戦を立てる。



すると法人営業先がいくつかとれるようになった。



しかし「掛売り」が基本だ。

入金は数ヶ月先になる。



日銭が欲しかったので、

平行して色々試した。



飛び込み営業」、

これもそのなかの1つ、

初めて敢行した。




しゃべりは苦手だった。

立て板に水の如し」とはまるで正反対。



まさに苦行以外の何物でもない。



しかし好む好まないに関わらず、やってみた。



つづく



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posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月27日

古い引き戸が大変身 真っ白に塗った部屋 RIG7回目告知

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ブログ、64日目です。
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「6月26日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 218人
●PV(ページビュー) 1845人
●瞬間順位 33位 


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「6月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 191人
●PV(ページビュー) 1143人
●瞬間順位 35位
 

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27日〜熊本へ出張になります。飛行機

一泊して長崎まで観光する予定です。車(RV)

上記の理由により、今週末のコメントは返信が

遅くなりますので、予めご了承くださいませ。あせあせ(飛び散る汗)


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【告知】

早速ですが、RIGの7回目が正式に決まりました。

次の通りに告知させて頂きます。 

すでに参加表明をして頂いている方達も多数いらっしゃいます。


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第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限

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6月3日、

ブログ40日目の記事 ↓


http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080603-1.html


・キッチンと居室の仕切りの引き戸

キッチンとの仕切りは格子窓がついた昔の引き戸タイプ

 は、分解して木枠を全て真っ白に塗装。



 古ぼけた汚い手垢のついた古い建具が、塗装だけで

 見事におしゃれに生まれ変わりましたexclamation×2


 (1番劇的な変化を遂げる)(自力投入




◆写真を

ご紹介させて頂きます。




塗装前

tobira004.jpg


塗装後@

tobira002.jpg


塗装後A

tobira003.jpg


塗装後B & 吊とだなのカッティングシート

tobira001.jpg


ついでに和室の天井 & 壁の塗装 (京壁を3度塗りです;)

tennjyou001.jpg


手抜き更新で、すいません・・・


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2008年06月26日

一千万円続報 留学シリーズ002 RIG7回目告知

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6月26日」の 20:15 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 178人
●PV(ページビュー) 1234人
●瞬間順位 34位 
◆このブログのお値段は 28860円 


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「6月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 191人
●PV(ページビュー) 1143人
●瞬間順位 35位
 

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「6月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 202人
●PV(ページビュー) 1613人
●瞬間順位 34位
 

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予想通り、梅雨寒な一日でしたね。曇り

これで雨が降らなければ、涼しくて過ごしやすいのかもしれません。

明日は熊本へ出張になります。飛行機

折角なので一泊して長崎まで観光する予定です。いい気分(温泉)

天気が心配です。

上記の理由により、今週末のコメントは返信が

遅くなりますので、予めご了承くださいませ。


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【告知】

早速ですが、RIGの7回目が正式に決まりました。

次の通りに告知させて頂きます。 

すでに参加表明をして頂いている方達も多数いらっしゃいます。


ちなみに今回の主旨は、ゆっくりとお酒を交えて(お食事も)

普段なかなかお会いできない投資家たちとご歓談して頂く場を

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第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限

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ご参加をご希望のかたは

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お手数かけますがよろしくお願いします 。


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第400回 ロト6 (発表:6月26日)

● ● 27 28 33 34
● ● 17 23 24 37
● ● 23 35 36 43
● ● 15 20 22 34
● ● 19 26 33 43

当選番号 04 09 19 22 23 33 (38)

はずれくりでした・・・


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1000万円のアパートの続報
http://ebisunoi.seesaa.net/article/100959611.html

・1000万円 → 1050万円
・1K8世帯1棟
・19.8平米×8 
・3点ユニット → トイレと浴室は独立タイプ
・6畳の洋室
・土地70坪
・バス便バス停から徒歩5分
・大学そば
・近隣にはニュータウン(結構栄えています)
・木造築16年
・入居率は不明 → 2戸入居中(大学と関係ないひと)
賃料2.9万円
・固都税不明
第一種低層住居専用
木造スレートぶき2階建て、サイディング張り
・駐車場の台数も不明 → 4台
・土地の実勢価格15万〜だと思われるので
 価格は土地値だと思われる。
室内洗濯機置き場
・バルコニー完備
・北側6m公道
・充実設備 エアコン、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、
 電気コンロ、収納ベット
・公営水道、PG、東京電力、合弁浄化槽
・瑕疵担保免責



なんと今日連絡がつきました。

大学の学部が来春移動する事情があるそうです。


興味あるかたは、ご連絡先をお教えしますが、
一切責任は持てませんので、ご了承ください。
なお、私事で週末はメールの連絡を取りにくい環境に
ありますので、日曜日以降の折り返しとなります。


恵比寿のI 連絡先:ebisunoidesu●yahoo.co.jp


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本日の話


◆18歳〜24歳までの「留学シリーズ」
 シーズン:002

シーズン:001のつづき
http://ebisunoi.seesaa.net/article/100516710.html



夕闇が深まりつつある空港にたった一人。。。



空港の片隅にパブリックフォンを発見した。

ガイドブックには25セント1枚をいれて使用する方法があった。

1990年当時はもちろんだが、携帯電話など存在しない。



電話を前にして、恐怖が心を支配した。

身振り手振りならばどうにか意思の疎通が可能であっても、

その方法は通用しない。



伝えるべき言葉を一生懸命に組み立てる。

そして恐る恐る大学の番号を押してみる。



つながった。。



しかし相手の言っていることが分らない。

・・・・・・・

思考回路が停止した。



単語を並べてこちらの状況を伝えはしても、

なにをいっているのか全く理解できす、

会話が成り立たない。



お手上げだった。



そして受話器を一方的に切ってしまった。



考えを巡らす。。



人生経験の乏しい18歳の若者にとって、

この危機的状況を回避する術は

頭の引き出しには持ち合わせてはいない。



とにかく学校へ辿り着かなくては・・



タクシーがあることに気付いた。



重いスーツケースをひきづって、乗り場に向かった。


ドライバーは大きな黒人のおじさんだった。



渡航前に、吹き込まれた話が甦ってきた。



海外の空港での犯罪事情、

置き引きやスリ、ボトラーといわれる

ビンをぶつけて損害金を騙し取る犯罪や、

観光客をタクシーで知らない土地に置き去りにして

金品を巻き上げる話などなど・・



しかもここは銃社会だ。

スーパーでも簡単に拳銃が買えるときく。

身がすくむ恐怖を覚えた。




「日本にはもう帰れないかもしれない」

本気で、

そう思った。



どうにでも

なれ・・



開き直るしかなかった。




大学名を告げる。

発音が違うようだ。

通じない。


書いてみる。

伝わった。



必死に学校に向かってもらうように伝える。

通じたようだ。




時間はどれくらいかかるのか?

いったい料金はいくらかかるのか?

どうでもよくなった。




大学の敷地は広大だ。

1つの町ほどもある。



あとから知った事実だが、

構内の移動に自転車を使わなければ、

1周するのにも1時間近くはかかる

広大な敷地を有する学校だった。



ドライバーも学校の何処に私を連れて行くべきか

悩んだと思う。

何度となく話しかけられても、もちろん通じなかった。



カフェテリアの前に降ろされた。

そこがカフェテリアと知ったのも後日になるのだが。

そして生まれて初めてのチップを払う。



とにかく寮を目指さなければならない。

夜になってしまった。

人通りもさびしい。



近くを金髪の白人女性が通りかかった。

多分学生だろう。分厚い本を抱えていたからだ。



たどたどしい英語で話しかける。

助けを求めた。



私が手にしていたぼろぼろの紙切れに目を

通してもらう。




通じた。

正確には、

状況を理解してもらえたようだった。



地獄で仏の境地だった。

涙がでてきそうになる。



そして寮まで案内をしてもらった・・・



つづく・・・


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2008年06月25日

お伺いします vitto様との出会い RIG7回目告知

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今日は夕方から急に涼しくなりましたね。曇り

夜半から雨もふってきました。雨

明日は梅雨寒だそうです。モバQ

みなさん、くれぐれも体調管理に気を配って下さいネ。


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【告知】

早速ですが、RIGの7回目が正式に決まりました。

次の通りに告知させて頂きます。 

すでに参加表明をして頂いている方達も多数いらっしゃいます。


ちなみに今回の主旨は、ゆっくりとお酒を交えて(お食事も)

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第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限

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ご参加をご希望のかたは

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以前にお申し込みいただきました方も再度

ご連絡いただけますか?再確認ということで。

お手数かけますがよろしくお願いします 。

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念願叶って

ついに

vitto さんと

お会い出来ました!!



vitto の街日記
http://vitorrecioni.seesaa.net/



本日は、夕刻よりvitto さんとお会いする機会に

恵まれました。るんるん世界をまたに架け飛び回っていらっしゃる

ご多忙の御身にもかかわらず、貴重なお時間を

割いて頂いたことに大変感激いたしました。


vitto さまの発する一字一句を一言も聞き漏らさない

ようにと気構えだけは一人前でしたが、とにかく

内容がとてつもなく深く、いまだにアタマの中が

痺れている感じです。


詳細についての公開は控えさせて頂きますが、

人生のターニングポイントといっても過言でない

素晴らしい出会いに、とても感謝しています。



改めて、


vittoさま、

沢山のご教示を頂きまして、その上に

お食事までご馳走になりまして、大変に有難う御座いました!!



そして星輝さん、

お引き合わせ頂きまして、本当に有難う御座いました!!


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お伺いします


ケーススタディ


とある地方でつい最近あった一コマです。


そこの管理業者A社さんの元に、

先日ふらっとお客様Bさんがお見えになりました。



お話を伺うと、お部屋を探しにきたのではなく、

実は、すぐ近くにある物件のオーナー自ら

客付けの営業活動であることが判明しました。



詳細をまとめます。

◆Bさんは、東京在住で頻繁にこれる距離ではない。
◆物件は、A社から車で15分くらいの場所。
◆流行柄の斬新なサイディングで非常に目をひく(好感触)。
◆築12年
◆1R×12世帯
◆入居数7世帯
◆2年前に購入
◆Bさんは管理会社C社に一任している。
◆管理会社C社は地域NO1の規模。
◆A社もC社は理想形と認めるほど。(システムもバッチリ)
◆Bさんの条件として、管理会社は従来どおりC社。
◆A社が客付けをする場合、仲介手数料は50%
◆Bさんから別途1ヶ月分、報酬の提示あり。
◆A社の周辺地域では、アパートの乱立が続き、Bさんの
 12分の7は、ごく平均的な入居率。
◆A社の専任管理アパートは、入居率80%以上を保つ。
◆Bさんは賃料の値引きも、A社にある程度の裁量を認める。
◆そのエリアにおける管理会社同士で情報の交換を
 月1度の頻度で定期的に行っている。
◆従ってC社の情報もすでに共有済み。
◆したがって紹介しあうこともあるが、特に提示がない限り
 その仲介手数料は50%が相場である。→優先順位は下がる



A社としては、Bさんから別途1ヶ月分の報酬について、

大変魅力を感じました。



しかし、1つの物件に複数の業者が係わると

管理が荒れる様に判断しました。



また慣習的に、そのような直接のご依頼を

引き受けたことがありませんでした。



結果、

C社を通して、手数料と賃料の対応をして頂くように・・」と

お薦めをしたそうです。




こちらのエリアでは、いままでオーナー自ら営業に

回ることが一般的ではありませんでした。



しかし、これはこの地域に限ってのことかも

知れません。



A社は考えます。



入居率にあえぐ昨今、


実際的に他のエリアはどうなんだろう
exclamation&question




オーナー側の視点を知りたい。


他業者の視点を知りたい。


今までのスタイルを通すべきかexclamation&question


これからの業者はどうあるべきなのかexclamation&question


世の中の声を伺いたい。


・・・ということです。



みなさま、例によって無責任なコメントで構いません。


なんでも構いません。


よろしくお願いします。




ひらめきちなみに私の意見は、、、


A社に専任で管理をお願いしているので、

その立場でいえば、「専任物件に客付けを集中してほしい

したがって、Bさんの直接依頼はお断りしてほしいです。


もしA社の立場だったら、優先順位を「1番:専任管理物件

2番:Bさん物件」という形で、お客様の取りこぼしが

ないような体制を敷いて、Bさんとのパイプを築いても

問題はないのかもと思います。

一時金+将来的な専任管理という営業も含めて



しかし、道義的にはC社に交通整理をして頂くのが

一番かと思います。



立場が違うと選択も変わってきますので、難しいですあせあせ(飛び散る汗)



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2008年06月24日

国有地 買取可能性 RIG7回目告知

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真っ青な空が気持ちよかったですねー!晴れ


本日は石屋製菓鰍フ北海道銘菓「白い恋人」と、

北海道限定発売の「ハイチュウ夕張メロン)」を取引先より

頂戴しました。飛行機


以前、「白い恋人」のことを「お口の恋人」といい間違えて

恥をかいたどうでもいい記憶が甦ってきましたたらーっ(汗)


新ジャガシリーズも写真を撮ろうとしたら、

止められてしまったので、

仕方なく一枚だけ写真を掲載します。

oyaki001.jpg

おやき
ジャガイモをすりつぶして、
        自家栽培のにらを混ぜて焼きあげたもの


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国有地



地方に在住する父が、都心に所有している土地に

まつわる話です。



この土地は、「私道」に面しています。



この「私道」、利用者数軒が共同で、

国から「借受中」となっています。



■「私道」=「国有地」=「底地

■「我々」=「使用者」=「借地人」(権利者


使用する頭数でその地代を払う仕組みとなっています。


そして3年毎に地代の見直が行われます。



ちなみにこの「国有地」は「財務省関東財務局」が

管理しています。



しかし実質的な管理は、

財務省所管普通財産業務委託取扱」として

国から業務受託している民間の不動産会社

代行しています。



国有地は「財務省関東財務局」以外にも、

農林水産省国土交通省所管の財産もあるようです。




国有地(普通財産)の

買取の可能性について



・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

財務省HPから一部転載

@〔単独利用可能な未利用財産の売却

・原則として「一般競争入札」により売却される。


A〔権利が付着した財産の売却

・賃借権等の権利が付着した財産については、

当該権利者に随意契約により売却される。


B〔単独利用できない財産の売却

・機能を喪失した里道・水路等(旧法定外公共物)や

畦畔・脱落地等で単独利用できない財産については、

隣接土地所有者に随意契約により売却される。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・



今回のケースでは「賃借権」がついているので

権利付財産」として、Aが適用されます。



これは、どういうことを

意味するのでしょうか?




簡単に言うと、この「私道」は「借地人」にしか

購入する権利がない」のです。



3年毎に

買受意向確認等アンケート」が

送られてきます。



このアンケートの送り主である、財務省より

業務受託している某不動産会社へ

先日電話を入れました。



私:「都心に眠っている国有地の手頃な底地に

興味あります




すると「現在、賃借人(権利者)関係にある当事者にしか

購入する権利はありません。
」という返事でした。



特定の財産を


誰でも買える訳では


ないのです・・・




今回、電話のやり取りにきっかけを得て、

上記の事実をつい最近ようやく理解するに

いたりました。




都心はとくにこうした権利関係が複雑に絡み合った

面白みのある土地
がたくさんあるようです。



ひらめき妄想はいります。



例えば実勢価として購入するには高価な土地も

国有地の払い下げであれば、安く買える可能性が

あるとします。



そこで国有地から借り受けている私道付きの

土地を購入して、将来私道(底地)も買い取って

価値をあげる方法はいかがでしょうか?



探せば、

うまくはまる土地があるような気がします。




他にも

「機能を喪失した里道・水路等」に隣接する土地を

購入して、国有地を破格の値段で払い下げてもらって

土地の拡大を目指すとか?



実際に

元里道で、現在遊んでしまっている細長い土地を

恵比寿でもたまに見かけます。



そこの土地も実勢価格で坪あたり数百万はくだらないので、

うまくいくと面白いと思います。




どうにかして、


うまく活用したいですね・・わーい(嬉しい顔)



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2008年06月23日

100万円の家 任意売却案件 RIG7回目

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じめじめとすっきりしないお天気でしたね。曇り

夕方も遅くに強めの夕立が小一時間ほどふって小雨

またあがりましたが、余計に湿気が増した気がします。



早速ですが、RIGの7回目が正式に決まりました。

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ご歓談して頂く場を設定させて頂きました。夜


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第7回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)詳細

日時:7月7日
時間:夜7時〜10時
場所:恵比寿か新宿の予定(参加人数により決まります)
費用:7000円
人数:無制限


お友達もお誘いの上、ふるってご参加下さい

今回は「普段RIGにご参加できない方ともお会いしたい」

また「昼間に参加できないので他の日時に開催して欲しい」

というお声がありましたのを参考にしまして、

夜の企画となりました。

会場を予約する関係上、参加者の皆様の人数を早めに

把握したいので、できましたら今週の金曜日を締め切りと

したいと思います。


ご参加をご希望のかたは

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大変お世話になっている

管理会社

F社長様からの

コーヒーブレイク話




つい先日、F社長のもとに任意売却案件

情報が入ってきました。


資料はなく、詳細は下記の通りでした。

■宅地分譲地内
■私道のつきあたり(接道面:西側)
■一区画32.8坪
■20坪位の古家付き
■現況ジャングル状態・・
■隣接して古いマンションが建つ
■築古



すでにF社長のもとで検討に入っているそうです。


今回はとくに面白い話ということで、

お声を掛けて頂きました。


勉強になりますわーい(嬉しい顔)




すぐに幾つかの質問を下記の通り返信させて頂きました。


質問内容

・平屋の瓦屋根で、間取りは3DK、駐車場は1台分と
 いった具合でしょうか?

・私道を含めた分譲地の管理は、●●ニュータウンのような
 自治会管理方式でしょうか?

・土地の実勢価格は、坪10万??として、
 売り家の金額は400万円前後でしょうか?
 適当計算ですいません。
 全く想像がつきません。




そして本日、

ご回答がありました・・・



・買い取り要請につき、表にはでることがない。

 → 通常、目に触れることがない取引。

・大掛かりなリフォームが必要かもしれない。

 → 亜熱帯ジャングル状態なので、未確認。

・このエリアで庭付き一戸建て貸家なら、十分需要がある。

・このエリアで庭付き一戸建て売り家でも、十分需要がある。

・2階建て。

 → 庭があるので駐車場が拡張出来る可能性も。

・小規模分譲なので 自治会費等はない。

・気になる買取価格は、およそ“100万円”くらいだそうです。



驚きの価格です!!!



売主様の特異なご事情によるものと推察されますが、、、

それにしても、、、


100万円


一軒や所有権)が買える!?



そんな話があるんですね・・・



この地域は、千葉県、人口8万人弱を数える某市の

お話です。



ひらめき妄想はいります・・・

■固都税:2〜3万円(年)
■浄化槽管理費:1〜2万円(年)
■募集家賃:6万円(ペット可能)
■駐車場:2台対応
■リフォーム費用:内装&外装&屋根全て
 =100万円(以内)外注工事

■取得費+修繕費=200万円

■6万円×12ヶ月=72万円(年間)
■72万円÷200≒
36%(利回り)




こうした物件が、ポンと出てくるんですね〜!

どんどん妄想が膨らみまするんるん




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2008年06月22日

入居速報 投資家との週末 カッティングシートの対比

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昨晩から、うっとおしい雨雨が続きますが、

みなさんの週末はいかがでしたかるんるん


しんじゃがの季節、きっと明日から食卓には

取れたてのジャガイモ料理が“しばらく”並ぶ予定です。わーい(嬉しい顔)

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入居速報


・先日「F物件」で、

 1つご入居が決定しました。


全72世帯

利回り20%超


の物件構成



A物件: 2世帯中 → 2戸 満室

B物件: 4世帯中 → 2戸 

C物件: 4世帯中 → 4戸 満室

D物件: 9世帯中 → 9戸 満室

E物件:17世帯中 →17戸 満室

F物件:24世帯中 →20戸 

G物件:12世帯中 → 9戸 


そして“ 瞬間入居率 ”は

72分の63」で、「87.50・・・%


管理会社さま、いつもありがとう御座いますexclamation×2


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週末も投資家たちと・・



土曜日にタニアさんと約束がありました。

新婚ホヤホヤハートたち(複数ハート)のご家庭にもかかわらず、

遠慮を知らない私は

3週間と間をおかず、

ひょいひょいと遊びに(邪魔しに)伺いましたドコモポイント



今回はなんとサエひでお氏も合流可能とのことexclamation



結局車で駆けつけた私が最後に加わり、

タニアご夫妻さんサエひでおさん恵比寿のI

4人でお昼を囲み、それから買い物&リフォーム中の

現場という流れになりました。



備忘録として


・タニア氏の奥様はかわいい。
・タニア氏の奥様はかわいい。
・タニア氏の奥様はかわいい。
・仙台の話 
・7年前5.5万 → 現在2.5万の現実
・一見よさ気な情報も裏をとると・・・
・大学の事情
・新駅の影響
・坂道、飲み屋街のアパート経営
・学生寮の話
・入居者プレゼント
・すみつぼ
・たるきの種類
・CFの種類
・フローリングの話
・クロスの話
・カッティングシートの話
・施主支給の具体例
・防犯カメラ
・MYM
・KVK
・2LDKのモデルハウス見学(鋭い指摘の数々)
・DIYについて
・投資の近況
・銀行が豹変するとき
・金融機関を攻略する方法
・新築について
・税金について
・今後の展開について
・料理のだしのとり方(タニアプロ直伝)
・教育について
・夏の海外教育考とパスポート
・車の話
・エトセトラ・・・


タニアさん
二代目大家のアパート経営入門ブログ
http://blog.livedoor.jp/nidaimeooya/

サエひでおさん
アパート経営で目指す、経済的自由への道
http://economical-freedom.livedoor.biz/



今回も興味深いひらめきお話の数々、大変勉強になりました^^

有難うございましたーexclamation×2


おまけ

tania001.jpg

カッティングシートの対比
キッチントビラ:黄色編


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2008年06月21日

消費税還付 店舗等 自給自足的な文化

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ひらめき昨日のTさんとの会話に、追記があります。


Tさんの子供の頃(四十数年前??)は、バナナやりんごが

手に入りにくかった代わりに銀杏やイチジク、びわ、かきは

普通に庭で採れたので、おやつによく食べていたそうです。


どれも今ではお店に並ぶ商品ですが、そんな自給自足的な

文化
も日本にあったのですね。


ちなみに渋柿は、皮をむいてから天日干しをすると

おいしくなるそうです。


銀杏もとれたての実はニオイがきついので、穴を掘って

10日〜2週間ほど土の中に埋めるそうです。


きっとサバイバルでも生き残れる大切な知恵exclamation

違いないと思いました。


そういえば、タロウさんのブログにも

自分で水をろ過する方法の講習を開く」と

紹介されていました。


次回詳しくうかがってみますね。


タロウさんのブログ
「ボロ戸建て賃貸をしてみたい」
http://tousiganbarutarou.blog43.fc2.com/


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消費税還付のはなし




57日目のブログ「店舗と消費税」からのつづき
http://ebisunoi.seesaa.net/article/101145014.html


↓   ↓   ↓   

課税売上高が1,000万円を超えていなくても、

自己申告で消費税の申告をすることができる。

↑   ↑   ↑  



新築を建てて、

店舗等」として

不動産賃貸業を

始める場合、



初年度は

売上高にかかる消費税より

仕入高にかかる消費税が

上回ってしまう場合が

ほとんどでしょう。




この場合、当該年度の前日までに

消費税課税事業者選択届出書」を提出します。




仕入分の消費税 > 売上分の消費税


という図式が確定します。



すると、

1年目の消費税は還付されることになります。 



ただし、

課税事業者」となる選択をした場合には、

2年継続が適用されます。



上記は、事業用として「店舗」などを営む場合に

消費税が還付されるものです。




では「居住用」の賃貸物件では、どうでしょうかexclamation&question




アパートを新築するときに、何百万も戻ってくる話を

きいたことがありませんか?




何百万も戻ってくる・・・exclamation&question





自動販売機」→「店舗等」に見立て、

先の仕組みに応用する方法もあるようです。




【 仕入高にかかる消費税 > 売上高にかかる消費税 】



すると、前述同様に

1年目の消費税は還付されることになる・・はず?




上記の手法はあくまで

見聞したこと”を

素人が、

勝手に解釈”して

備忘録的に、

こちらに記したまでです。



よって、果たして正当性をもって有効な方法なのか不明です。



有効な方法なのかもしれません。

否認される方法なのかもしれません。



例によって詳しい方、訂正をお願いしますたらーっ(汗)


ちなみに、試したことはありません・・・あせあせ(飛び散る汗)




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2008年06月20日

需給バランスと価値 店舗と消費税 本業

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一日中、雨もふらず曇っていましたね。曇り

近所のおじさんの雨乞いダンスが偽ダンスだったのでしょうか?

   
営業マンT氏との会話です。

昔はバナナりんごは高級品で遠足や病気などの特別なイベント

なければ口に出来なかったそうですが、安くなったとたん、魅力も

なくなったという内容でした。


反対に、イワシくじらも昔は安かったのに、今じゃ

すっかり“高級品”ですよね。


需給バランスによって価値も魅力も大きく変わってくるのは

不動産にも通じる話だな〜と思いました。


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本業の話



ゆっくりと成長する事業



取引先さまの1つに皮革関係を取り扱う会社があります。



世界各国から原皮を手配して、製品を作り上げる

もの凄いノウハウがあります。



熟練した職人さんの手によって丁寧に作り込まれる

作品は、コアなファンも多く、長いお付き合いを

させて頂いております。



最終的には、デパートなどの店頭やTV、ラジオ、

紙媒体の通販から消費者さまへ商品が流れます。



ここ最近、嬉しいことにわーい(嬉しい顔)

某裏原系のOEMも受注するようになりました。




非常にゆっくりとですが、層もひろがって

ごたえを感じている事業のひとつです。



原皮

・オーストリッチ
・牛
・ダイヤモンドパイソン
・カイマンワニ
・エイ
・クロコダイル
・リザード
・エレファントなど・・




製品

・長財布
・2つ折財布
・マネークリップ
・ショルダーバッグ
・手提げ
・雪駄
・キャップ
・首輪
・ストラップ
・ベルト
・ボストン
・くつなど・・


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店舗消費税


tysさんのブログで気付きを得えました。
http://tys76.blog77.fc2.com/



税金のことは、詳しくありません。

あえてテーマにしましたので

詳しい方、ご訂正をお願いします。




消費税課税区分表


■課税売上


貸付期間が1ヶ月未満の地代
住宅以外の店舗・倉庫・農業用施設等
 (礼金・権利金・更新料を含める)
駐車場代(原則)
事業用建物(住宅を含む)・車両等の売却(譲渡)
修繕費
水道光熱費
支払手数料(税理士報酬・管理費等)
広告宣伝費
消耗品費
通信費
清掃代
事業用建物(住宅を含む)・車両等の取得
仲介手数料・司法書士への報酬等



■非課税売上


居住用家賃(礼金・権利金・更新料を含める)
貸付期間が1ヶ月以上の地代
駐車場代(家賃込の場合)
線下補償・電柱補償
事業用土地・借地権の売却(譲渡)
損害保険料
事業用土地・借地権の取得



■不課税売上


建更共済の割戻金
租税公課
給料賃金
会費・立退料等
専従者給与
印紙代・免許登録税等



店舗・事務所併用アパート」を所有する場合、

居住用の家賃は非課税となるが、それ以外は

課税対象
となる。




【オーナー  テナント】

テナントの家賃には「消費税」を課すことになる。
家賃に消費税を含めて表示してある場合もある。


【国  オーナー】


納税義務者となる条件


・個人事業者は前々年の課税売上1千万円を越える場合。

・法人は前々事業年度の課税売上1千万円を越える場合。



消費税課税事業者届出書」を所轄の税務署長に提出する。


課税売上高が1,000万円を超えていなくても、
 自己申告で消費税の申告をすることができる。




例えば


個人で店舗兼アパートを所有する人がいる。

前々年=2年前」の店舗からの総家賃売上(税抜き)

800万円だと仮定する。

 

・テナントからは消費税を別途40万円徴収できる。

・預かった消費税は国に納めなくても良い



このような認識でよろしいのでしょうかexclamation&question


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posted by 恵比寿のI at 22:09 | Comment(20) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月19日

起業シリーズ002 あたりくり2本! 12人12様

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最近のニュースから少し。。

ガソリン高騰のあおりを受けて、漁に出ても赤字になってしまう

話を小耳にはさみました。特に「漁り火」といわれる強力な投光器で

イカをおびき寄せるイカ漁は燃料負担が大きく、操業もままならない

様子です。獲物を詰める発泡スチロール代すらも値上げですから、

もはや我々の食卓を直撃するのは必至でしょうね。

ちなみに野菜を2割減産すれば、市価は2倍にもなるようです。

しかしこれでも世界からみれば、日本はまだまだ豊かです。

思いは複雑ですね・・


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第399回 あたりくり

04 14 17 18 28 36
06 15 24 26 27 32
04 05 11 18 27 35
02 14 15 17 37 43
07 13 14 16 17 32 ← クイックピック

当選番号:01、14、17、28、31、37、(21)


atarikuri001.jpg
証拠写真

結果:2000円あたりましたっっ!!!

前回の結果:玉砕


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◆26歳〜現在までの


「起業シリーズ」


 シーズン:002



前回の続き ↓
http://ebisunoi.seesaa.net/article/100437464.html




猪突猛進」という慣用句がある。

まさにその言葉の権化だった。


危うかった。。。



自己分析を少し。



私は、臆病だと思う。

会社を飛び出して?」と思われるかもしれないが。。



しかし本当に臆病怖がりなのだ。



商いは「牛のよだれのごとく」・・・

まさに私のビジネススタイルである。


そんな性格が作用して

どうにか踏み止まることを、

許されているのかも知れない。


11年たった

今だからこそ

そう思える。




独立して間もない頃のこと。

会社という舞台装置の準備で忙殺されていた。



しかし売上には一切貢献することのない仕事に

かかってばかりはいられない。



稼ぎは「自分」で作り出さなければならないのだ。



部門を幾つか立ち上げてみた。



化粧品直販部門
・個人客の開拓(紹介、DMなど)


化粧品法人営業部門
・通販会社
・エステティックサロン
・理美容問屋
・中卸業社


海外事業部(輸入請負など)
・雑誌広告




全て兼任だ。

電話や営業先でも、1人2役、3役の芝居を打った


価格の交渉などが入れば

もちろん即答は避けなければならない。


重みを持たせる為、社内に持ち帰って

検討させて頂く旨を伝える。


営業に出向くときは、営業の名刺

代表の名刺を使い分けた。


若さすぎる見た目に、

なめられることも


しばしば。


その苦い経験から生み出した手法であった。


そして、

ほとんど新規開拓である。


まずはめぼしい会社のリストを抽出、

電話営業とDMの送付からはじめた。


これはと思う「法人」さまへの商品説明では、

新幹線に飛び乗り足を伸ばしたことも幾度となくあった。


また地方では800店舗の美容室へ、理美容問屋の営業マンと

同行営業をかけるために、知人の自宅に泊り込んだ日々も。



初月の売上は

たったの8万円・・・がく〜(落胆した顔)



これも知人にどうにか購入して頂いた化粧品数個の売上。


厳しい現実を目の当たりにする。


次第に希望で満ち溢れていた心も

不安になってくる。




そして

893の事務所に飛び込んでしまう経験をするのだが、

詳細は次回につづく

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昨日のテーマ

1K8世帯/1000万円/売り物件

について


↓ ご意見をお寄せ頂いたメンバーさま ↓


・ちはさん
不動産投資を楽しむ、ちはのひとり言
http://chihachiha.blog20.fc2.com/

・yukiさん
トラタヌ率は無限大♪
http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/

・水戸大家さん
水戸市のサラリーマン大家さん
http://blog.livedoor.jp/bb8888mairo/

・kamochanさん
不動産投資 カモネギクラブ
http://sherigoo.blog74.fc2.com/

・たまこっち(改)さん
夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/

・夢追い狂の詩さん

・星輝さん
ソシアルビルオーナーの日記
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

・ランクのOさん

・たろうさん
ボロ戸建て賃貸をしてみたい
http://tousiganbarutarou.blog43.fc2.com/

・tysさん
投資の部屋
http://tys76.blog77.fc2.com/

・ヒロシさん
ヒロシ夫妻の不動産投資日記 
      〜めざせ!ラットレース脱出〜
http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/diaryall




12人12様



各人のポジション経験背景も違えば
全く「同じ案件」に対しても、これだけ戦略や
攻略法も変わってくるものなのですね。


みなさん、とても参考になりましたexclamation×2


有難うございましたー♪



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posted by 恵比寿のI at 21:05 | Comment(16) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月18日

投資シリーズ003 1000万円8世帯 雨乞いダンス

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ご訪問をいつも有難う御座います!

今日も暑かったですねー。

さっき外で庭いじりをしていた近所のおじさんとのやりとりです。

おじさん:「雨が降らないからそろそろ雨乞いのダンスをやろうと

思うんだけど、一緒におどらないか
?」

私:「いいすねぇー


おじさん5秒間一人で踊る


私:・・・

おじさん:「うちのかーちゃん、蚊に刺されないんだ。すごいだろ!」

私:「すごいっすねー!」

おじさん:「毒を持っているから、虫もよけるんだ!」

私:「ハ・ハ・・

私:「じゃあ、そろそろいきます。」

おじさん:「たくさん儲けてねー

超馬鹿でかい声に見送られました。


ちなみに、おじさんの娘さんはディズニーランドにお勤めなので、

ダンスの振り付けは、本人いわくプロ直伝らしい・・・


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<本日の話>

◆26歳〜現在までの

「投資シリーズ」 

 シーズン:003



1K8世帯

1000万円

売り物件




表題は、管理をお願いしている不動産会社にお勤めの

Nさんからの情報です。


私と同世代のためか、お互いに通じるところがあり

プライベートでも親交があります。


Nさんは自らが投資もされているので、常に面白い

情報を抱えています。


そして彼は近々に築古戸建の購入を控えています。

価格ほか詳細は契約前ということで、

公表は差し控えさせて頂きますが、数百万程度の買い物です。


彼の強みは、この業界に携わる前にリフォーム関係を一通り

経験されているので、自前のネットワークがあることと、

自分で余暇をつかって丸ごとリフォーム出来てしまう腕が

あること、そしてこうした作業が大好きであるということで

しょうか?


一軒丸ごとの内装リフォーム費用は、建坪70平米程度で

20万円もあればぴかぴかにして、お釣りが出ます。


建物に愛着があればこそ、その仕上がりも

どこか違ってくるのでしょう。


私が、いま漠然と思っている

次のステップなのかもしれません。

このあたりのお話については、また次の機会

に触れたいと思います。


最近どうです?」というのりで、先程電話を入れたところ、

いつもよりのんびりした声!?

なんと公休日であったにもかかわらず、気付かずに

せっかくの余暇を邪魔してしまうことに(汗)


ちょっと前から出ていた売りアパートの値段下がりましたよ。」

とのこと。

・1000万円
・1K8世帯1棟
・19.8平米×8
・3点ユニット
・6畳の洋室
・土地70坪
・バス便バス停から徒歩5分
・大学そば
・近隣にはニュータウン(結構栄えています)
・木造築16年


・入居率は不明
・駐車場の台数も不明
・土地の実勢価格15万〜だと思われるので
 価格は土地値だと思われる。


Nさんは、特に興味なかったそうで詳しい調査はしていなかった。
早速元売の会社へ連絡を入れてみたところ、こちらも
定休日でした。


同様の物件の家賃相場は1室3万円〜


3万円で利回りを求めると、

3×8=24万円
24×12=288万円
288÷1000=28.8%
入居率50%で14.4%


2.5万円で利回りを求めると、

2.5×8=20万円
20×12=240万円
240÷1000=24.0%

入居率50%で12.0%

2万円で利回りを求めると、

2×8=16万円
16×12=192万円
192÷1000=19.2%

入居率50%で9.6%


もちろん固定資産税と都市計画税も
不明ですが、おそらく数万円だと思います。

そして、このエリアは皇居を中心にして
半径50キロ圏内です。



さらに価格交渉も可能かもしれません。


みなさんだったら、このような物件は興味ありますか?
それともスルーでしょうか?
いくらでしたら買いですか?
ただでもいらないでしょうか?
賃料安いからリフォーム代でないかも?
維持費用はRCや鉄骨に比べて安いからいいかも?
入居率によっても見え方も変わってきます。
エリアの動向にもよると思います。
いろんな考えがあると思います。
超適当に無責任コメントで構いません。



いかがでしょうか?


私だったら、

@すでに郊外には所有しているので、今後の戦略的に
都心に集中させるべく、これ以上郊外には増やさない。

A現金700万円で購入。自力リフォームの練習台にして、
腕を磨き、満室経営を目指す。

すいません、妄想です。。)



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posted by 恵比寿のI at 20:44 | Comment(27) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月17日

生き残る 不動産投資家大集合 たまごボーロ

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今日は、夕方から京王プラザホテルにて不動産投資家の

総勢13名が集まりました。

大変に楽しく、また有意義なお時間を本当に

有難うございました!!


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メンバー紹介


ヒロシ夫妻&Jr.さん http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/

小場さん http://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/

三代目大家マサさん http://realblog.seesaa.net/ 

左門満室さん http://plaza.rakuten.co.jp/samonmansitsu/

ささ坊さん http://chintaiowner.blog79.fc2.com/

ミカオさん http://plaza.rakuten.co.jp/mikao/

Gamiさん

IT社長のSさん

T社長さん

nokkoさん

恵比寿のI http://ebisunoi.seesaa.net/




備忘録的に・・・



・宅建免許を取得された大家さんのメリット
・擬木アート
・何故フローリングの学校がない?
・フローリング:坪3300円 VS B級品:坪3430円
・熊本の賃貸市況
・九州地方のファンド動向
・北海道の市況
・アパマンショップのシステムと
 某保証会社と某ファンドの関係
・全保連について
・J−リースについて
・法人と個人の賃貸条件の差別化
・保証会社が潰れたら?
・退去立会いでもめて裁判した話
・共益費ほか金額を決める根拠
・デザイナーズ新築物件のご披露
・ペット可を一歩踏み込んで考える
・和室 VS 洋室
・MAG賃貸保証会社について
・オーナーチェンジ物件の注意点
・アプラスについて
・リプラスについて
・新築物件のカビ大量発生事件
・洗える壁紙の具体的な採用事例
・自分で所有権移転登記
・建築士の相場と交渉金額の具体例
・Bフレッツの話
・4.8畳ウッドデッキの採用とメンテの話
・2000万以下10%2000万以上8%
・駐車場 コンクリ VS アスファルト
・超活けてる連棟戸建と単価の話
・活けてる色使い
・管理会社を変えた話
・保留地の話
・区画整理組合
・生活保護の話
・クレーマーを優良入居者に変身させた話
・裁判をやるとき
・便座が吹っ飛んで怪我をした話
・あたりやの話
・全労災の保険
・県民共済の保険
・東京の火事
・銀行を動かした話
・クレーマーを打ち負かした話
・競売で落札した話
・警察沙汰になった話
・モンスターペアレントの話
・新しい募集を考えよう
・高齢化社会を考えよう
・中国製電製品の話
・都心に戸建を買う話
・機会損失の垂れ流し話
・宅建業者からの視点
・自主管理数十年の重みある話
・論客の話
・竹林と占有
・エトセトラ・・・・・


ヒロシJRちゃんに、おやつの卵ぼーろを食べさせて頂きました。
とってもかわいかったです☆★☆★☆


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生き残る


最近たくさんの投資家にお会いする機会に恵まれている


投資を志し、実際に投資として物件を買い始めたのが4年半前、

いかに収益性の高いものを買うことが出来るか、

この一点に注力してきたと思う


しかし、こうして様々な投資家たちと接点を持つことによって

今まで指針としてきた1つの考え方が変化してきている自分に

気が付いた


「良い物件とは?」

この質問に対する答えはきっと

たくさんあるし、

どれが正解でどれが間違っていると

いうものでもないのだとおもう


この世に1つとして同じ建物がないように、

この世に1人として同じ状況であることは

けっしてないはず


人と同じフォームだからという理由だけで

安心してはいけない


「あの人が認めたから大丈夫!」という

安直な考え方も危ない


利回りが高いだけで安心してはいけない


利回りが低いだけでそう落胆することもない


やり方はたくさんある


投資家の数だけ、そこに存在することを知った


たくさんの手法があることを知らない自分がいるのなら

今からでも遅くないことを知るべきだとおもう


少し先をみて、

準備していこうと

あらためて心に誓う



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2008年06月16日

投資シリーズ002 利回り20%超を手に入れる話 RIG

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「6月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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●PV(ページビュー) 1118人
●瞬間順位 34位
 

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「6月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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●瞬間順位 34位
 

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きょうも爽やかな青空がひろがりました。わーい(嬉しい顔)

すっかり半袖一枚でも十分ですね。

53日目間、一日も休むことなく続けてきましたが、

最近ブログを書く時間がなくなってきましたあせあせ(飛び散る汗)

改めて、先輩ブロガー達の凄さを再認識しています。

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今日のRIG


開催回数:第6回
開催場所:赤羽
開催時間:12:30〜20:40
参加メンバー:5名


・いくこさん

・たろうさん
ボロ戸建て賃貸をしてみたい
http://tousiganbarutarou.blog43.fc2.com/

・たまこさん
夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/

・星輝さん
ソシアルビルオーナーの日記
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/

・恵比寿のI
不動産投資カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/



備忘録的に・・・



・法人専門
・派閥
・北海道の賃貸事情
・三井のリハウスシステム
・東急リバブル(誰かさんだけは東京リバプールと間違える)
・管理の良いコスモライフについて
・資産価値を向上させる管理会社の長期計画内容について
・スーパーたまこっ値の資料
・リアカーマン○○○運送
・A380の乗り心地
・土建組合の裏技的活用術
・おこずかいをもらい続ける男
・アンモナイト壁紙の使用例
・ストーンタイルの使用例
・自作パンフレットの公開
・塩素濃度と劣化の関係(具体例あり)
・ニップルの劣化
・共有部分の修繕と個人負担の話
・ゴスロリモダンアート
・ゼブラ
・カントリー調
・生命保険会社のローンと金利
・積水ハイムの仕組み
・修繕費用を無料にした話
・芦屋の大豪邸
・5000人率いる財閥の学友話
・ATISを5歳で覚えた話
・ジャンボ機のパイロットの話
・ループタイプとカットタイプ
・ウィルトンカーペット(英)
・超高級ホテル仕様の話
・ウール、化繊、麻の素材について
・空き巣民スター(アキスミンスター:英)
・ディスクロータリーエンジン
・レシプロエンジン
・米国特許:円盤回転型エンジンを発明した博士の話
・忘れかけた東高円寺のビルの話
・関西アーバン銀行について
・エクセルのつかひて
・崖条例と物件の分筆再生術
・始発駅特集
・自力リフォームの可能性
・区分派 VS 一棟派
・仙台の地場情報
・積算価格155%のRC売り物件の検討
・全空物件の検討
・倉庫物件の検討
・5F階段なし物件の超活用術
・房総半島自転車の冒険:缶ジュース38本NOといれの話
・ネイキッドビーチの話
・シスコのイタリア人街をサマヨッ玉小話
・多分グアムにメイビーサイパンタロー話
・拾い食いと強い胃袋の主ホッシーの話
・エトセトラ・・・・・


皆さん、有意義なお時間を有難う御座いました!!

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本日の話

◆26歳〜現在までの「投資シリーズ」 
 シーズン:002



立地のポテンシャルを


見極めろexclamation


20%超の物件を


手に入れる方法




テナントとレジデンスが混在する物件を所有しています。

立地は駅から徒歩1分の角地、ローカルな駅です。

店舗が5つと住居が4世帯あり、全室満室稼動中です。



半分近く空いた状態で4年前に購入しました。

当時は店舗数は4つです。



詳細は割愛しますが「知恵」を絞って、

半年かけて満室にします。



さらにテナントを1つ「格安」で増築しました。

保健所の許可仕様」にします。

自社で飲食の直営店をオープンさせます。



色々あり、約半年で撤退します。



それからその店舗を居抜きにして貸し出します。

以来満室に近い状態が続いています。



このビルには駐車場がありません

では入居付けに影響が出ているのでしょうかexclamation&question



レジデンス、店舗ともに特に集客の障害になっていません。

なるほど徒歩や自転車で駅まで通う人にとって、

そのついでに立ち寄れる駅近の利便性が非常に重宝されて

いるようです。



これらの分析結果からわかるように、

駅周辺の立地特性として駐車スペースがなくても立派に

テナント業が成り立っています。



ここに

チャンスがあります。




机上の理論だけを頼りに「店舗経営=駐車場必須」と言った

既定概念にとらわれていては物件の真価を見極めるには

心許無く、念入りに現場を観察する必要性を強く認識しました。



商売の本質ともいうべき「現場至上主義」に立ち戻って、

さらに利用者の立場から発想すれば、きっと物件が

備えている高稼働率につながる資質を見い出せるに

違いありません。



まず、立地のポテンシャルを引き出す方法を考え抜きます。

すると、半分近く空いているという理由で安く購入して、

さらに店舗を増築することに利回りを高めることも可能となります。



こうして、利回り20%を超える収益性の高い物件

手に入れることが出来ました。



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2008年06月15日

投資家大集合 投資シリーズ001 売り止めの話

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きょうも梅雨の中休みとあって、

素晴らしい天候に恵まれました。晴れ

私は不動産尽くしの一日を過ごしました。

みなさんの休日はいかがでしたかexclamation&question

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日曜日の午後から、不動産投資家の集まりに参加させて頂きました。

14:00〜23:00ごろまでの長時間にわたり、

皆さん大変お疲れ様で御座いました!



ご参加の皆様

順不同


小場さん http://plaza.rakuten.co.jp/oya2nd/

あかちゃんさん http://baby.6.dtiblog.com/

三代目大家マサさん http://realblog.seesaa.net/ 

夏野ひまわりさん http://plaza.rakuten.co.jp/sunflower11104/

夏野素麺さん http://plaza.rakuten.co.jp/somen11104/

三田さん http://nimbles.cocolog-nifty.com/

コテツさん http://for-woman.cocolog-nifty.com/blog/

投資家けーちゃんさん http://toushika-keichan.com/

「NSXアパート経営」松田ジュンさん http://plaza.rakuten.co.jp/jm48222/

相良利 満(さらり・みつる)さん  http://plaza.rakuten.co.jp/elmpro/

株式会社スリーラージ社長さん  http://www.threelarge.co.jp/index.htm

おかぴーさん  

ISAさん  

夢追い狂の詩さん 

飲んだくれぱぱさん

ヒロシ夫妻さん http://plaza.rakuten.co.jp/hiroshifusai/

恵比寿のI http://ebisunoi.seesaa.net/



【備忘録】


・札幌の賃貸事情
・旭川の賃貸事情
・名古屋の賃貸事情
・東北の賃貸事情
・関東の賃貸事情
・福岡の賃貸事情
・地震:波長について
・構造計算について
・検査済証について
・全賃新聞について
・関空の沈下について
・東京駅の秘密について
・地下水と沈下の関係について
・地下水と浮上の関係について
・新宿3丁目コンマ11センチのトンネルの奇跡
・世界に誇るGPS機能について
・ロンドンの地下工事について
・東京⇔横浜間の貨物専用トンネルについて
・松代大本営について
・大深度地下法について(40m、地権者、3大首都圏、
 公共的使用に限る、基礎杭より+10m)
・五重塔の耐震システムについて
・2×4、2×6、2×8、2×10と補修の話
・アフリエイトの話
・現在の銀行の詳しい融資基準
・金融庁の話
・不動産スクールの話
・グリーンゲーブルス(プリンスエドワード島)
・暗室の話
・巨大カブトムシ
・区分ホテルの話
・日本初ラブホテルの話
・モーテルリノベーションの話
・てっぱく、たかつと自動改札など
・安い見積もりを取る話
・300億の相続税を支払ったひとの話
・起業の話
・多角経営の話
・趣味と事業の比較
・ゼロ戦の話
・モチベーションの話
・成功者の話
・リフォームの話
・下駄屋とホテルの話
・これからの売買戦略
・ステーションビルの持ち主の話
・全国の大家さんについて
・騒音クレームの話
・エトセトラ・・・・・


ラウンジででたタケノコたらーっ(汗)
matake012.jpg

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「投資のきっかけシリーズ」@〜Cは
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新しい4つのジャンル

18歳〜24歳までの「留学シリーズ」001〜
・英語を不得意科目と自認しながら、ゼロからの米国留学を果たす。
 「言葉さえろくに話せなくても、どうにかなることを知る」

24歳〜26歳までの「就業シリーズ」001〜
・商社に勤務、社会人としての強烈な洗礼を受け、2度救急車で
 運ばれるハプニングも。尊敬する上司の失脚を期に独立を決意する。
 「つまづく心配よりも、転んでしまってからの
               行動で人生が変わることを知る」

26歳〜現在までの「起業シリーズ」001〜
・金なしコネなし全くのゼロから1人でトレーディング事業を起業。
 初年度から輸入商品が通販でヒットし、1億円を越える年商を上げる。
 「面倒なチャレンジにこそ金の卵が隠されていることを知る」

26歳〜現在までの「投資シリーズ」001〜
・数年前からはじめた不動産投資は7棟72世帯の規模に拡大、
 購入単純利回りは20%を超える
 「リカバリー案件に、金の卵が隠されていることを知る」

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<本日の話>


26歳〜現在までの「投資シリーズ」 
 シーズン:001


【エピソード:売り止めの話】



時として管理会社に内緒で売却を検討しているケースが

見受けられます。



会社との関係が上手く行っていなかったり、

売却の意思を悟られる事で管理体制が緩む可能性を

避ける為だったり、(←これが一番多いでしょうか?)

従来の関係から専任専属しか媒介契約を選べない

ことが不満だったり、

高値で様子を見てみたかったり、



理由は様々だと思われます。



また中には、マザーズオークションなどの先進的なシステムを

利用したくても、管理会社が不慣れであるから内緒で

他に頼みたいというケースも聞いたことがあります。



これは実際にあった話です。



Aさんは売り物件の情報をもらって

すぐに飛行機に乗って東京から一路

北海道まで調査に向かいました。



現状は満室で管理も行き届いている様子、

利回り含め大変満足した所までは良かったのですが、

情報を提供してくれた業者では無く、

現地に掲げられている看板の管理会社へ

直接問い合わせをしてしまいました。

この時点で、マナー違反です。)



するとこの管理会社にとって売却の話など寝耳に水、

会話がかみ合いません。



オーナーが水面下で動いていた売却話だったそうですが、

Aさんはそんな事情は知る由もありません。



そして結局は


売り止め


になってしまいました。



折角のチャンスをふいにしてしまう、、、

こんなこともあるんですね。




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2008年06月14日

築古に萌えろ 留学シリーズ001 シュールな話

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本当に梅雨なのかとおもうくらい

いい天気晴れが続きますね。

東北では震度5強の地震があったそうですが、

皆様におかれましては、大丈夫でしたでしょうか
exclamation&question


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くだらない話


スポーツクラブのロッカールームでのワンシーンです。

潔癖症にも色々あると思います。

とあるメンバーの方は、シャワー室からあがってから

まず最初にソックスを身に付けます。

足裏が汚れるのを許せないのだと思います。



裸にソックスだけ、身に付けて

シャワー室からパウダールームを抜けてロッカールームまで

移動します。


シュールです。



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築古に


萌える


集団




一部のマニアによって、昭和の高度成長期に合わせて

供給された公共団地を巡る見学ツアーが結成されているとか。



全国にある築古公団を見てまわって「萌える」そうです。



敷地的にも建材的にも無駄が多すぎる

 星形にデザインされたマンション


真四角に建てられた建物の外側には窓しかなく、
 
 その敷地内部は青空空間を中心に回廊式になっている。

 コンセプトは生活感を外部から隠すマンション



↑ これらは特に人気を集めているそうです。


ひらめき築年数も思いっきり古くなれば、古き良き平成を忍ばせる

近未来の大人気レトロマンションとして

萌える若者で噂になるかも知れませんね。



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投資のきっかけシリーズ」@〜Cは
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新しい4つのジャンル

18歳〜24歳までの「留学シリーズ」001〜
・英語を不得意科目と自認しながら、ゼロからの米国留学を果たす。
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・商社に勤務、社会人としての強烈な洗礼を受け、2度救急車で
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 決意する。
 「つまづく心配よりも、転んでしまってからの
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・金なしコネなし全くのゼロから1人でトレーディング事業を起業。
 初年度から輸入商品が通販でヒットし、1億円を越える年商を
 上げる。
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・数年前からはじめた不動産投資は7棟72世帯の規模に拡大、
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本日の話


18歳〜24歳までの「留学シリーズ
 シーズン:001


当時18歳、高校を卒業した同年の

5月30日にさかのぼる。



初めての渡航日を思い出す。

乗り継ぎの航空券が用意されていなくて、

必死にロスの空港で、当日券を買い求めたあの日を。



あの話には続きがある。




成田から飛び立った飛行機は、

無事にロサンゼルス国際空港に到着した。飛行機

どうにか入国審査を終えて、スーツケースをピックアップする。



ロスのだだっ広いターミナルビル。

まずは視野に入った航空会社のカウンターに向かい、

○○行きの片道チケットがほしい」と伝える。

そこは、国際線専用だった。



国際線国内線のロビーは別棟だ。

道理で話がかみ合わない。



重いスーツケースをひきづりながら、国内線専用のビルまで

を移動する。途方もない距離に感じた。



心中は穏やかではない。

乗り継ぎのチケットが手に入らなかったら

どうなるのだろう
?」

不安で仕方がなかった。



ようやく目指すターミナルに辿り着いた。

必死の思いで航空券がほしいことを伝える。

すると親切なGホステスさんが、まったく別会社

のカウンターまで

連れて行ってくれた。



価格は言い値だった。

定価だったとおもう。

手持ち現金では足りなかったのだ。


そこで生まれて初めてのカードをつかった。

留学用に家族会員名義でつくってもらった

ヴィザカード


初めて手にした時は、嬉しくてサイン(筆記体)の練習を

何度もしていたが、さすがに緊張で手が震えた。



おかげで命拾いした



そして無事に目的地へむかって、再びテイクオフ。飛行機




乗り継ぎを含めると20時間近くかかった。

ようやく空港に降り立つ。



しかし、送迎サービスをお願いしていたにもかかわらず、

迎えが来ない。車(RV)



大学の入寮日が1日ずれていた。

すべて留学コーディネーターの手配ミスだった。


初めての海外だったので、名のある会社をと思って

代々木にあった○クルートの斡旋オフィスを通した。


信じきっていたのに最悪だった。

しかしどうする術もない。



知らない外国でたった一人、空港で途方にくれる。

夕闇が深まっていく。



つづく。




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2008年06月13日

起業シリーズ001 金の卵 コーポラティブハウス

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気持ちの良い青い空がひろがりましたね。晴れ

2008061302.jpg

写真は、16:30頃に恵比寿の屋上から撮影。
(正面:ガーデンプレイスのタワービル)


という訳で、すっかり冷房にお世話になりました。ってかくと

環境に優しくないって「お叱りの声」が

聞こえてくるような・・・あせあせ(飛び散る汗)


14:00過ぎに例のサミットに向けての厳戒態勢が解かれ、

ガーデンプレイス周辺を取り囲んでいたバリケートが撤去

されました。

大勢の警察関係者も安堵の表情を浮かべながら

何十台にも連なるバスに乗り込んで

一陣の風とともに去ってゆきました。


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「タケノコの晩餐3日目のメニュー紹介」



タケノコの茶碗蒸し

matake009.jpg

タケノコの天ぷら

matake010.jpg

タケノコの筑前煮

matake011.jpg

3日間ですべて完食、ご馳走様でした!
「竹林」も投資対象として良いかも知れません。
写真はこれにておしまいですので、ご安心ください。


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「投資のきっかけシリーズ」@〜Cは

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 初年度から輸入商品が通販でヒットし、1億円を越える年商を上げる。
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26歳〜現在までの「投資シリーズ」001〜
・数年前からはじめた不動産投資は7棟72世帯の規模に拡大、
 購入単純利回りは20%を超える
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今までの内容

■投資のきっかけ@ 渡航受難 商社時代 
http://ebisunoi.seesaa.net/article/99738713.html
■投資のきっかけA 失脚
http://ebisunoi.seesaa.net/article/99846475.html
■投資のきっかけB 独立
http://ebisunoi.seesaa.net/article/100097255.html
■投資のきっかけC 秘策
http://ebisunoi.seesaa.net/article/100207665.html


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本日の話

◆26歳〜現在までの「起業シリーズ」
 シーズン:001


時は1997年10月の半ば、10年8ヶ月前。

会社を去って間がない。

個人事業主という形式で屋号を名乗り、

6畳1間のオフィスを立ち上げた時点まで戻る。




1人だけの事業主、肩書きは代表となる。

S○BCと郵便局で口座を開設。

もちろん屋号名義だ。

代引の振替口座も設けた。


実印、認印、ゴム印、社版、名刺、封筒、それに

会社の看板を発注した。


それから専用フォーマットで注文書、発注書、納品書、

請求書、領収書、ほか会社間で使用するための書類を

作成するためにパソコンと格闘する。


ファックスは家庭用機器で間に合わせる。

コピー機は相場も知らずにリースした。

宅配便業者とも契約を結ぶ。

すべてが初めての試みであった。

雑用業務で忙殺される日々が続く。



独立して“はっ”と思う瞬間である。。

組織にいた頃は、当たり前のように使っていた

ボールペン1本、消しゴム1つまでもが、

実は人の手を介してそこに用意されていたのだと。



たった一枚のコピー紙でさえ、どこから入手するのか、

分らない。あらためて無知振りを思い知った。




走りながら考えるしかなかった。

リミットは半年間。

資金的にも余裕がなかった。



 S O 」という言葉がある。

ストックオプションのことではない。

俗にいうスモールオフィスのことだ。

今でこそよく聞かれる言葉だが、

当時は、そうした存在自体がマイノリティーだった。



日本経済は、まだまだ悲観論が幅を利かせている、

そんな時代。。。



先輩、知人、友人、両親でさえ、この独立話に反対した。

社会経験がなさ過ぎる

そう世の中甘くない

最低5年は会社で実績を積み上げろ

すべては私をおもんばかって掛けられた言葉だった。

特に公務員であった父の安定志向的な性格からは

こんな愚息の突拍子もない決意に心を痛めていたに

違いない。



しかし、だ。

正直な自分の心に従いたかった。



どうにかなる



ただそう信じていたのだ。

そんな根拠のない自信が、さらに周囲を不安にさせていたと

思う。


そして、歩みはじめたのだった。



つづく。

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備忘録

(検索したことを私見で箇条書きにしてまとめました。)

先日のkamochan さんからのコメントで知った
新しい言葉



コーポラティブハウス

について



・イギリスが発祥の地。
・昭和43年に4人の建築家が建てた。
 コーポラティブハウス千駄ヶ谷が日本初。
・欧米では、土地、建物、コミュニティ施設を組合が所有し、
 組合員に賃借権や居住権を与える方式が主流。
・日本では、土地、建物を区分所有する形態。
 (別名:コーポラティブマンション)
・コーディネート会社がある(宅地建物取引業の免許者)
 

メリット


・自己の好みに合った住宅を取得しやすい。 (分譲よりも)
・自分の住む家作りに参加できるという喜びがある。
・良好な環境作りや居住者間のコミュニティが形成しやすい。
・自らの手で計画作成、請負契約等を行うため、
 住宅取得コストが引き下げられる。



デメリット



・規模、構造等基本的な部分については一定の選択の限界がある。
・分譲マンションもメニュー方式など選択の範囲は広がっている。
・大規模な街づくりは期待できない。
・分譲の大量供給方式と比べて、必ずしも取得費用が安いとは
 いえない。
・素人が事前協議、近隣交渉などを行う場合、かえって
 コストアップとなる
 可能性がある。
・脱退は組合が終了(建物の完成)までは任意に脱退できない、
 もしくは莫大なペナルティー金がかかることもある。
・個性的すぎる仕様や、コミュニティーの及ぼす
 影響(評判)で売却しづらいことも。
・小規模のため、管理費や修繕積み立ての負担が大きくなる
 可能性も。
・ベタついた人間関係が苦手な人には合わない。



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2008年06月12日

尊敬する投資家 木造区分所有権 恵比寿14.4%

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ブログ、49日目です。

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妙な天気が続きますね。台風

東京の空は夕刻より雨があがりましたが、

空気はひんやりしています。

恵比寿ガーデンプレイスの警備は厳重を極め、

昼間には取材用なのか、もしくは要人を移動させる為なのか

ヘリコプターが爆音を撒き散らしていました。

夜中に警護している人に尋ねたら、「近隣の皆様には

大変ご迷惑をおかけしておりますexclamation司法内務大臣がサミット

へ向けて金曜日まで閣僚会議をしています
exclamation」といった主旨を

話されていました。ぐぐってみたら、デモの呼びかけページに

辿り着いてしまって、びっくりです。
あせあせ(飛び散る汗)

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真竹(たけのこ)のこと

真竹(マダケ)の旬は5月から7月にかけて。
別名:苦竹ともいい、さっぱりしてとてもおいしい。
和竿や工芸品等々、古くから親しまれているので有名。
といった記述を沢山みつけ見入ってました。

120年に一度、花が咲くといったことがかかれてあったので、
ロマンを感じました。昔の人は、突然咲き誇る竹林の花に
きっと驚いたに違いないでしょうね。

昨晩も頂いたタケノコづくしで、アタマの中は
タケノコのことでいっぱいです(笑)


タケノコスープ

matake005.jpg

タケノコ焼き飯

matake006.jpg

タケノコの唐揚(ヒロシ家を思い出します)

matake007.jpg

タケノコとキャベツの炒め物

matake008.jpg


今夜はタケノコの茶碗蒸しとタケノコの天ぷらかな?


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確立された

素晴らしい

投資家の手法




ブログ著者: vitto 様
タイトル: vitto の街日記
URL: http://vitorrecioni.seesaa.net/


改めてこちらでご紹介申し上げるまでもなく、
幣ブログに訪れて下さっている皆様には既知の
有名ブロガー様であります。

私はまだ一度もお会いしたことがございませんが、
一方的にお慕いしております。

御記述のなかでは投資家の基本的な戦略はもとより、
時流にマッチさせたよりレベルの高い投資手法、
リスクの対処法、物事を多面的に捉えて、その
事案毎にまるで職人のようにオーダーメイドで
組み合わせるテクニックの数々、
惜しげもなく公開されていらっしゃいます。

どのような表現を並べ立ててご紹介を
申し上げようにも、私の説明では陳腐になって
しまいますので、これ以上は控えさせて頂きます。

とにかくすごい投資家様ですので、ぜひ一度ご熟読
される機会を持たれますことをお勧めさせて頂きます。

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木造区分について


昨日に引き続き、木造アパートの管理をして頂いているF社長さまとの

お話から得た気付きを記させて頂きます。


F社長さまが海外に渡航されたご経験談の中で、同一の建物内で

賃貸用と所有用(分譲)が混在している所にご訪問された話

になりました。「日本国内に限らず、海外でもこうした形態は

珍しくないのですか?
」と聞かれたのですが、私が入居していた

物件は、すべて賃貸専用のコンプレックス

(アパートメント)でした。

したがって、よく知りません。。あせあせ(飛び散る汗)


さすがはプロの有資格者ですexclamation

鋭い視点をお持ちですexclamation

過去を振り返ってみると、なにぶん学生の頃の視点でモノを

みていたので、そうした気付きを得る事が出来ませんでした。

今考えると、折角の滞在中にもったいなかったと

思います。。



ひらめきところで・・・


日本には、


所有と賃貸が混在


している物件は、


結構あります。




4年前に渋谷区恵比寿で見に出向いた物件は、「軽量鉄骨」の

築30年は経過??(多分)していた3階建てマンション。

場所は駅から徒歩15分以上はあったかも知れません。外苑西通りと

明治通りの交差点に近く、最寄の駅は広尾も使えるポジションでは

ありました。道路付けは42条2項道路の細く折れ曲がった先に

位置し、車の進入は不可能でした。2DKの間取りで価格は

1000万、多分利回りで計算すると家賃12万円(月)で

年間144万円としておおよそ14.4%ですね。

これがRCの構造だと20万の家賃も夢では

ありませんが、軽量鉄骨をマンションと同等で貸せるのか微妙です。



余談ですが、関西にすむ知人を訪ねたとき、木造アパートの物件名称

が●●マンションとなっていたことを思い出しました。。



入居者がいらっしゃって、室内を見ることは出来ませんでしたが、

外壁は相当劣化が進んでいたことも記憶にあります。

当時は真剣に悩んでいたので、自転車で昼夜を問わず何度も足を

運んで周囲を観察していました。


今もって購入したほうが良かったのか、結論が出ていません(汗)

融資は、たろうさん推奨「男の30年ローン:ラ●●さま」か、

もしくは

現金でおさえて、修繕費用は国金でしょうか?


ネットで物件検索に余念がなかったあの当時、

なんと北海道に見つけた木造アパート

区分所有権賃貸と所有が混在していました。


これにはビックリしました。




区分所有は経験がありません。

ましてや小世帯の区分&混在ですと「管理組合」や

それに変わる「運営方式」、「修繕金」について

など疑問も沢山あります。



しかし実際にこうした「混在物件」が存在しているのであれば

手法もあるのでしょう。


こうした話から、さらに発展させて木造区分アパートの

可能性
を考えます。


新築して区分を販売、土地取得代と建築費を先に回収して、

一部残った区分を自己所有にして運営する。


メリットは・・・

・一区分が安く販売出来るので価格面でのハードル

 がさがる。→お手軽な投資先の誕生。

・売り主としても「ただ」で区分を手に入れることが出来る。
 (土地の値段にもよるので可能性として)

・規模が小さい分、手掛けやすい。(資金的にも)

・デベと競合しない。

・大規模修繕費用等が知れている。




デメリットは・・・


・木造の区分所有に融資がつくのか不明。

・法定耐用年数が短い

・出口がみえない(転売しにくい)





保険的には、サエひでお氏にうかがったところ、複雑になるけど

取り扱ったことがあるそうです。さすがに色々とご経験されて

いらっしゃいますexclamation×2

また機会があったらご報告させて頂きます。



雑感をつづってみました。。


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:22 | Comment(15) | TrackBack(0) | 日記

2008年06月11日

空き室対策 投資のきっかけC 秘策

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ブログ、48日目です。

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6月11日」の 21:00 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 145人
●PV(ページビュー) 1178人
●瞬間順位 34位 
◆このブログのお値段は 29203円 


右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「6月10日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 170人
●PV(ページビュー) 1499人
●瞬間順位 33位 


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「6月9日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 168人
●PV(ページビュー) 880人
●瞬間順位 31位
 

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今日はどうにか晴れましたね!晴れ

ガーデンプレイス周辺は、昨晩から警察による厳重警備体制

に入っています。

うちに出入りしている宅急便の若者情報によると、

ウェスティンホテルで各国iモードの要人たちが金曜日まで会合を

開いているそうです。

よって、品川ナンバー以外の車両は、検問体制を

敷いているそうです。

samitto001.jpg

正面中央に見えるのがウェスティンホテルです。

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親しくお付き合いさせて頂いている投資家さまより

裏庭(山)?に生えている真竹(まだけ)を頂きました。

朝に収穫していただいた物を、美味しいうちにという

お心配りで、なんと同日の夕方6時には手元に

届けられて感動しました!

竹林をご所有されているなんて、すごいし&風情も

ありますよね。

早々においしく頂きましたので

ご紹介させていただきます。

matake001.jpg

採れたて真竹

matake004.jpg

タケノコご飯

matake002.jpg

タケノコ胡麻和え

matake003.jpg

タケノコ豚肉包み焼き

nagahama001.jpg

長浜ラーメン(おまけ)



本当にとても柔らかくて、美味でした。

運動しているおかげで、ボリュームはかなりありますが平気です。

ビールとワインもいっちゃいました。


今日と明日もタケノコ尽くしの予定です。

筑前煮 
タケノコスープ
タケノコ茶碗蒸し
タケノコのから揚げ
タケノコとキャベツの炒め物


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空き室対策


千葉県某市に木造のアパートがあります。

F社長にそのアパートの「管理業務全般」を一手に引き受けて

頂いておりますが、賃貸需要の動向を見極めて、F社長のご提案

により、一部ウィークリーの運営を始めたのが去年の秋ごろです。

家賃は普通賃料の約160%増しにもかかわらず、家具一式を

買い揃えたその部屋はすぐに借りてが付き、つい最近まで

更新を繰り返して頂き、8ヶ月近くの長期滞在となりました。

ウィークリーの運営システムについては、F社長が独自で開発された

ノウハウである為、ここでの詳しい言及は避けたいと思います。

大変に勉強家であり、斬新な発想とその実行力にいつも

刺激を頂戴しております。また、不動産に関わらず、

広く物事の考え方等を諭してくださるので、私は多くの学びを

得ることが出来ました。。

こうしたご縁を大切にして参りたいと

改めて心に誓いました。


工務店さまのブログより、気付きを頂きました。 ↓

http://blog.goo.ne.jp/asada326


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投資のきっかけ C


「秘策」


話は会社を立ち上げる数ヶ月前にさかのぼる。



コネも実績も信用も資金もなく、経験すらもままならない

26歳の若者にとって、あるのはやる気と勢いだけだった。



そんな私が何を拠り所に独立を目指したのか、、?



実は、会社をやめる前に1つの商品に目をつけていた。



海外メーカーの化粧品」だった。

米国内で特許を取得しているという。

これが、後の屋台骨の支えにつながる

私にとっての、いわば「金の卵」であった。




背景として

日本国内に上陸したてで、まだ販路がないという

情報を得ていた。



輸入元を調べあげる。



さっそくスーツを着込んで

この総代理店の社長を訪ねることに。。



販売代理店契約」を結ぶためだった。

しかし全く確信もなかった。

口説き落とすために」といった方がより正確かもしれない。




まだ会社勤めをいている面識もない26歳の若者の

突然の申し入れに社長は面食らった。



怪しすぎる。。


と思ったに違いない。



まさに勢いと気負いだけで、体当たりの直談判。



これまでの自分という存在、

この商品に対する販売戦略、

人生をかけて独立を果たしたい気持ち、

そして、そのためには

この商品を卸してもらえる権利がほしい

という思い・・・



必死に嘆願した。



土下座しても構わない、そんな心境だった。


そして無謀にも、しょっぱなから

信用取引

を持ちかけたのだ。



どうしても超えなければならない壁であった。



とにかく必死だった。




必死さが、社長の心を動かしたのだ。。

と思う。




社長の首がようやく縦に振られるのを

見届けることができた。




商品を直接、安く卸してもらえる「特別な商権」。

総代理店は、現在も弊社を入れてほんの数社としか

契約を結んでいない。



このような方針が大きな「利権」となっている。



しかも「信用取引」で商品が引ける。

これは、すごいことだ。


まさに秘策である。



どうすごいのか?

例えばである。


■輸入元(売り手) → 弊社(買い手) 

支払いサイト:20日締め翌々月15日現金銀行振込
とする。


■弊社(売り手) → 代理店(買い手)  

支払いサイト:20日締め翌々月10日現金銀行振込
支払いサイト:20日締め翌月末日現金銀行振込
支払いサイト:月末締め翌月末日現金銀行振込
支払いサイト:15日締め翌月15日現金銀行振込
支払いサイト:COD(代引き)
支払いサイト:現金前払い


いづれの取引先からでも、


「先に商品代金を回収」して


「それから輸入元へ支払う」


 ことになるため、


「一切の元手資金が不要」になる。





ただし、取引の実績もなければ、

ましてや法人成りもしていない

若造相手に商品を先に渡してしまうことは、

大変に「大きなリスク」となる。




ちなみに、こちらの社長にかけて頂いた

お言葉を今でも覚えている。

食えなくなったらいつでもうちに来なさい。

席を用意してあげるから・・
」と。


大変に心強かった。


帰り道の電車を待つホームで、ようやく

掴んだチャンス」の可能性と向き合うことが

できた。


心が震えるような感動があった。



つづきます。



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- to be continued -

posted by 恵比寿のI at 21:23 | Comment(20) | TrackBack(0) | 日記
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