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2008年10月29日

「【貸し渋り】と【貸し剥がし】」「【黒字経営でも貸しはがしにあう危険性】」「RIG-PTS」


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ブログ、127日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月28日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 277人
●PV(ページビュー) 627人


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「10月27日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 359人
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「10月26日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 385人
●PV(ページビュー) 1181人


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夜が寒くなってきました。

毛布が気持ちよくってたまりませんわーい(嬉しい顔)

きょうは健康おやつの紹介です。

田舎で採れた無農薬栽培のジャガイモを

薄くスライスしてレンジで8分、自家製ポテトチップの

出来上がりです。塩や好みのディップを付けても

良いですし、何も付けなくても結構いけます
るんるん

画像 081029-912up.jpg


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【告知:第5弾NIGHT−RIG
    (第14回不動産投資情報意見交換勉強会)】

☆日付:11・15(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

満員御礼につき、募集を締め切らせて頂きました。
多くのご応募を頂戴しまして誠に有難う御座いました!


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【告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム(個人指導制度)】

慎重に、ご検討下さいますようお願い
申し上げます。

詳しくはこちらです。


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【貸し渋り】と【貸し剥がし】


株式投資には一切参加していない私ですが、それでも最近大きく

下げている株価の推移は気になる所です。不動産投資という経済

活動も、その事業資金の調達を金融機関に頼っている限りにおい

て、株式会社銀行さまの信用不安は、その貸出先である個人投資

家においても無縁ではないのが実情ではないでしょうか。



株価が下落すれば市場から資金調達している企業(銀行)も、財務

(新たな株式発行)に大きく影響が出るのは必至であり、また資金の

運用先(貸し出し先)である企業や個人の業績が悪化すれば、不良

債権が増大して経営状況の悪化を招き、ひいてはBIS規制に基

づく自己資本比率の低下を招くものと思います。



すると銀行側の対策として「貸し出し総額を減少させる」ために、

融資先を絞る必要があるものと考えます。これがいわゆる

「貸し渋り」

の原因の1つなのかも知れません。



それから銀行自身「安い金利」での資金調達が難しくなれば、

「高い金利」を提示する必要があります。すると貸し出し金利も、

それより高い水準に引き上げなければなりません。貸出先が

その高金利に対応できない場合、貸出を停止して資金を回収

することになるのでしょう。これが一般的に

「貸し剥がし」

といわれる行為かと思います。



【黒字経営でも

貸しはがしにあう危険性】


バブルに学ぶ



地価が高騰すると、土地持ちの旦那衆の中には相続税が払えず、

好景気を尻目に店をたたむところも出てきました。そうした背景も

あってか相続税や固定資産税の対策になると銀行にいわれるが

ままに借金してビルを建てたそうです。そしてバブルが崩壊し、

地価がすごい勢いで下落、なかには担保価値が20%、10%と

なったところもあったとか。すると建てたビルの家賃収入や本業

の商売は黒字なのに、担保価値が借り入れを下回り、債務超過

になりました。



金融庁からの不良債権処理への圧力が強まるにつれて、

銀行から

債務超過を3年で解消しろ。そのための再建計画書を作れ

というやりとりなども繰り広げられたようです。



それでも破たん懸念先になると整理回収機構(RCC)に回されて、

負債を5年以内に返せ

と迫られて、首をつった経営者も多数にのぼったそうです。年間に

3万人以上が自殺していて、そのうち7千人が中小企業の経営者

です。しかし実際には、保険金を掛けて会社と家族を助けるために

交通事故を装った自殺もかなりあったといいます。



「産業活力再生特別措置法」という法律で「債務免除」をしてもらう

企業がある一方、債務超過に陥って貸し剥がされる企業や個人の

悲惨な話しがあとをたちません。社会に与える影響が少ないであろう

弱者がバッサリやられる姿勢は今も昔もあまりかわりはないようです。



100年に一度といわれる最悪の金融危機に直面している現在、

これからの経済がどういった方向にすすむのか皆目検討がつきません。

貸しはがしにあわない為に、また事業を円滑に経営していく為に

考えることがたくさんありそうです・・


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:10 | Comment(26) | 日記

2008年10月26日

「友達のホテル経営」「築古アパート調査」「RIG-PTS」


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ブログ、126日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 300人●PV(ページビュー) 567人


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「10月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「10月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 413人
●PV(ページビュー) 1405人


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スッキリしないお天気ですネ。

今は米国ドラマ「LOST」にはまっています。

6時間(6話)観終えた所です。リスニングの勉強にも

良いですネるんるんこれから東京築古組の第一回会合(飲み会)

に参加してきます。


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【告知:第5弾NIGHT−RIG
    (第14回不動産投資情報意見交換勉強会)】

☆日付:11・15(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

お店予約の都合上、お申込締切を今月一杯と
させていただきます!(締切日以降のキャンセル
は、チャージが発生するのでご注意下さいませ。)

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RIG共同運営者の星輝氏まで、「1115」と
タイトルに入れて、お願い申し上げます。


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               システム(個人指導制度)】

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23日の出来事

【友達のホテル経営】



“恵比寿”と“自由が丘”にスペイン料理店を経営

していた友人が2年前に、修善寺(伊豆)にホテル

を新築しました。そして“自由が丘店”は譲渡して、

“恵比寿店”は閉店させて、一昨年の9月に家族で

現地に移り住んでいます。そのホテルは土地の

取得からはじまって、建築士(共通の友人)らと

造り上げたもので、私はその一部始終をただ横で

見守っていました。そしてホテルの立ち上げから

運営が軌道に乗るまでを携わっていたメンバーの

一人が恵比寿に舞い戻ってきたことを知り、2年ぶり

の再会を果たしました。たった5室しかないそのホテル

は、知人らの後押しで開業当初よりTVや雑誌の

取材にも恵まれ、今ではその人気ぶりになかなか

予約が取れないまでに成長したとのことです。

http://www.grupo-feliz.com/auberge/


一室ミニマムでも6万円〜(2人利用&料理)というから

満室稼動で30万円以上/1日という計算になります。

今は“離れ”を新たに計画しているそうです。

100x100_722704.jpg

100x100_722711.jpg

081024_140321.JPG

谷田部オーナー、がんばってくださいネ!


ばっちり宣伝したので、今度サービスしてもらいますわーい(嬉しい顔)

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24日の出来事

【築古アパート調査】


GAMIさん、
工務店社長さん、
サエひでおさん、
タニアさん、
恵比寿のI、


の5名で北区十条にあるココスにいました。

そうです、恒例の「暇つぶし昼食会」でした・・

というわけではなく(汗)、今回はGAMIさんが

購入を検討されていた(過去形)物件調査のために

集合したのでした。



・十条駅から徒歩8分
・東十条駅から徒歩7分
・築古のアパート(年式不明)
・ゆるやかな階段接道(他人の土地6平米、通行権あり)
・再建築不可(現況だと・・)
・木造モルタル2階建て
・屋根は瓦でない・・(確認していません汗)
・間取り6畳和室付きの1K(各25平米弱)
・フロ/トイレ(洋式)別
・日当たりは良くない
・土地は崖の中腹を削り取って均した、よう壁の上
・一部敷地の境目が不明
・都市ガス
・上下水道
・東京電力
・全空
・敷地の広さ(忘れましたがほぼ実勢価格=1100万円)
・売り出し価格1100万円
・700万円で打診中(過去形)


なお、部屋の内部を確認した所、

崖が迫っている側の部屋(1F奥)は床が下がっており、

サッシもゆがんでしまって柱も腐っている様子が

伺えました。やり直すとしたら相当な手間が掛かる

ものと想像が付きます。ほかの3部屋については

美装を施せば問題はないのかと思いました。



敷地目いっぱいに建てられているので、作業スペース

が取れないことと、費用対効果を考えてGAMIさんは

購入を諦めました。



近隣の築古フロなしアパートの賃料は47000円での

募集が確認されました。近くに銭湯があるのです。

また同条件での近隣相場は5万円〜という感じです。



以下、無責任に思ったことを書きます。

・ゆるやかな階段接道(他人の土地6平米、通行権あり)

↑ これは平成16年に分筆&登記がなされているのですが、

この通路(現況)を利用する人はこのアパートの住人だけ

なのです。したがって将来通路部分を購入できれば、再建築が

可能になって、現在の土地価格も実勢価で3000万円以上に

なるものと思われます(GAMIさんもそうおっしゃっていました)。


現在の古アパートも1F奥の部屋は腐っていると思われる柱

などを補強するだけに留めて、残りの3部屋だけリフォームを

施せば、どうにか賃貸に出せるかも知れません。

またそうであれば都内の狭小物件の工事を得意としている

業者さんにも相談してみる一考の価値もあるのかなと思います。



700万円での買いつけを取り下げたのですから、

売り主さんの心境を思うと、もっと指せるかもしれません。

以上、無責任発言でした。


081024_140321.JPG左奥です


皆さん、お疲れ様でした。

GAMIさん、ご馳走さまでしたるんるん


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 18:08 | Comment(26) | 日記

2008年10月23日

「迷惑エサやり男」「シリーズ:社長の話【事故物件】【見切り処理】【判断するタイミング】」「RIG-PTS」


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ブログ、125日目です。
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10月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 237人
●PV(ページビュー) 856人


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「10月21日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「10月20日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 408人
●PV(ページビュー) 1290人


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「10月19日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 366人
●PV(ページビュー) 1244人


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HEROES(ヤッターッ!でお馴染み、アメリカのドラマ)

の第一巻(1時間×23話)をようやく観終えました。

面白かったですわーい(嬉しい顔)ヒロとアンドウ君の怪しい日本語が

くせになりそうです。第二巻は、まだ6話までしかリリース

されていないそうです。楽しみが1つ増えましたるんるん


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【告知:第5弾NIGHT−RIG
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☆日付:11・15(土)
☆時間:19時〜22時
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☆費用:8000円(飲み放題+コース料理・土日料金)
☆人数:制限あり
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テレビで観た話し

「迷惑エサやり男」




タイトルが俗っぽくて笑えます。

しかし荒川区の某エリアでは、このエサやり男が

住民に対して深刻な問題を引き起こしていると

報じられていました。


詳細

・徘徊時間:早朝3〜6時の間
・徘徊日:毎日(雨の日も雪の日も・・)
・徘徊場所と徘徊距離:男の自宅周囲&総行程5キロ
・スタイル:ショッピングカートにエサを満載
・エサの種類:主に生鶏肉10キロとマグロ、キャットフード等
・エサ代:25万〜30万円/月
・徘徊暦:30年〜40年間(男いわく)
・年齢と性別:70歳男性
・エサやりの対象:カラスと猫


迷惑と思われる事柄

・歩きながらエサを道路に撒き散らす行為
・エサが空になったゴミを路上に捨てる行為
・エサを求めて真夜中に集まる何百羽というカラスの
 鳴き声が響き渡り、騒音で眠れない
・カラスの糞害が尋常でない
 →耐え切れなくて引っ越した人もいる(インタビュー有)
・カラスの大集団が住民に与える心理的な恐怖
・都の取り組みで東京都全体ではカラスが減少しているのに、
 荒川区は増加傾向にある
・野良猫が多い


取り締まりについて

・現在の法律下では取り締まれない
・よって警察も動けない
・区が主導で動いても話し合いに応じてもらえない
・日本で初めて、エサやりによって生じる迷惑防止
 条例なるものを区議会で検討中
・上記が施行された場合、罰金は5万〜10万


男の主張

・条例に対しては断固反対
・裁判を起こして断固戦う
・カラスが増えたのは石原都知事のせいである
・ネコを捨てる人間が悪い



個人的には、この男性の“ネコを捨てるのが悪い”

という主張に関してはもっともだと思いました。

しかし住宅密集地にあって、真夜中のカラスの

鳴き声とフン害に憤慨する地域住民の主張も

また道理にかなっていると思います。

これが人里離れた山奥の出来事ならば、きっと

この男性も私財を投げ打って行き場をなくした

捨て猫の世話や鳥獣保護活動に貢献している

美談と成ったのかもしれません。そしてこれから

物件購入を検討するときに、地域の環境について

もよく調べる必要性があることを、あらためて感じた

出来事でした。


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シリーズ:

社長の話


10月初めの頃のお話



【事故物件】


先日面白い事が有りました。ウィークリーアパート

をご希望のお客様、職人さんが6人でご利用予定で、

3DK・P2台の物件をお探しでした。“事故物件・競売物件”

等を扱う業者さんですが1年前に買った国道付きの物件が

売れないので、建物を解体して土地売り物件にするそうです。


【見切り処理】

坪4万円位での売り出し予定、場所はショッピングモール

から1キロちょっとの所です。珍しく不良在庫だそうですが、

そこは事故物件の専門店、“見切り処理”はサスガです。


【判断するタイミング】

当地区1番の同業社の本社ビルも“買取依頼の打診”が

有った様子です。旧本社ビルもお持ちですから急ぎでは

無いようですが、この社長さんはバブル崩壊の時にいち

早く売り抜けた方です。時価で売り抜けて数年後に同じ物件を

破格にお安く再び所有して、差額は億単位だったと思います。

何か・・・感じなければいけない場面なのカモ・・・と・・・

難しいですね。

ヒトリゴトデシタ・・・。


【私】

地区1番の同業社の本社ビル「買取依頼の
打診情報」、たしか以前伺ったお話しでは
同社はオイルショックでの経験を教訓にされて
バブルでも生き残ったと記憶しています。
とても考えさせられます。

続きます。


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posted by 恵比寿のI at 19:03 | Comment(22) | 日記

2008年10月19日

「投資家N店長」「投資家OさんとF社長を訪ねる」「RIG-PTS」


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10月18日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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「10月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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ご無沙汰しています。

秋の休日、皆様はいかがお過ごしでしたかexclamation&question

私は本業に大家業にと東弄西走する日々でした。

金曜日の夜は茨城県の物件管理をお願いしていて

友人でもあるN店長の最近ご購入された築古戸建

の見学に行き、そのあと印度人3人で営業している

カレー屋で閉店間際まで最近のエリア動向について

話し込みました。そして翌日はOさんと千葉県A市

にあるアパートの除草剤撒布に向かい、その後

Oさんの物件(築浅の戸建賃貸)を見学させて頂き、

物件を管理して頂いている(社長の話シリーズで

お世話になっている)F社長のオフィスにお伺い

させていただきました。夜はスポーツクラブでたっぷり

あせあせ(飛び散る汗)を流し、日曜日はたまった仕事の整理をしていました。


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【告知:第5弾NIGHT−RIG
    (第14回不動産投資情報意見交換勉強会)】


☆日付:11・15(土)
☆時間:19時〜22時
☆内容:懇親会/飲み会
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☆人数:制限あり
☆場所:恵比寿

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投資家N店長


は僕と同じ年ということもあって、今では良き相談相手

にもなってくれる頼れる友人です。過去にはリフォーム

会社に在籍していたこともあり大抵の作業はこなすこと

ができてしまうばかりか土地の開発、売買、賃貸の畑と

幅広く職業経験があるので、実務から培われた知識は

プロ級といっていいと思います。そしていまでは地域

ナンバーワンの不動産会社の社長の片腕となり、エリア

拡大の為に新店舗の立ち上げと人材の育成に携わって

おり、多忙を極めているご様子です。


そして彼は、お住まいの近くに最近築古の戸建を

購入しました。



・敷地面積42坪
・木造2階建て
・4LDK
・南東角地
・シャッター付きガレージ
・築年数は不明
(軒天など塗装済みできれいですがバルコニーは錆びています)
・プロパン、上下水道
・実勢価格一坪10万円
・南に庭もあります
・購入価格450万円(土地値)
・賃貸需要は旺盛なエリア



週に1日しかない休日をつかってリフォームの

真っ最中です。フローリング材は坪2400円(税抜)

といっていたので6畳分でも7200円(税抜)しか

かからない計算になります。めったに出ない

出物を買い占めたそうで隅に積みあがっていました。

彼は出来る男、さすがです・・


地形がよく、南面道路に接したブロック塀を壊す

ことでなんと5台もの車がとめられる駐車スペース

が出現します。仕上がり次第に賃貸に出す

計画とのことですが、最低でも7万円〜、ペット可

にすればもっと上値も狙えると思います。



<利回り計算>

取得費用450万円
リフォーム費用30万円
合計480万円

賃貸に出した場合の家賃

@7万円(月々)、84万円(年間)
84万円÷480万円=17.5%

A8万円(月々)、96万円(年間)
96万円÷480万円=20.0%



南東角地で立地もよいので土地としての売却も

比較的簡単だと思いました。良い買い物をされたと

思いますが、1つ難点を挙げるとするならば、彼には

リフォームをする時間があまりないことぐらいです。



画像 1017007up.jpg

(京壁部分に垂木とコンパネで壁紙を貼る下地を
 作ったところです)



物件見学後に本格カレー屋さんに参りました。


画像 1017020up.jpg

(チキンと野菜のカレー&チャイ)

画像 1017021up.jpg

(おかわりの焼きたて巨大ナン)


・大●建託の近況
・レ●パレスの近況
・南国不動産投資事情
・競合店舗のあれこれ
・最近の滞納事情
・入居審査について
・保証会社ついて
・地域の大家さんの傾向
・犯罪について
・デベの凋落
・リフォーム手法
・景気がおよぼす賃貸業への悪影響
・ペット目撃例
・異国の話し
・株の話し
・ほか色々・・


Nさん、昨晩は大変お疲れ様でした。 

楽しい時間を有難うございました!!!


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投資家Oさんと

F社長

を訪ねる




土曜日は投資家Oさんと「社長のはなしシリーズ」

にご登場頂いているF社長さまのもとに訪問するべく、

千葉県某市にあるOさんの物件見学&マイアパートの

除草剤撒布を兼ねて一日をご一緒させて頂きました。

(所在地&管理も一緒です)


利根川沿いをくだり、運転すること2時間(Oさんと

落ち合ってから)、正午過ぎに人口8万人を数える

A市に無事に到着しました。車中の会話が盛り上

がっていたのでこのロングドライブも時間は全く気

になりませんでした。


除草剤撒布日和でした^^まずはマイアパートにお

連れして“ゴミ拾い&薬液の撒布”を行いました。

250ml(ボトル半分)を背負うタイプの噴霧器に入

れて水で希釈して20分も掛からずにあっという間に

まき終えました。



7717600_000_m.jpg 

★安全で環境にやさしい除草剤★

<性能>
 雑草の茎葉から吸収され除草効果抜群。効果
 発現は約1週間後です。
<便利>
 散布後すぐに、植物の移植や種まきができます。
<環境>
 微生物により、天然物質に分解された土に残らず
 土を痛めません。



ネットだと1995円とありましたが、ホームセンター

で安売りをしている時でしたら何百円で買えます。

ひとまきでその効果は数ヶ月(1シーズン)は持ち

ますのでお勧めです。


ちなみに米国の綿花栽培地域には除草剤・グリホ

サート耐性雑草が広がっているそうです。この雑草

は干ばつ下でも1日に25.4ミリも伸び、背丈は180

cmから3mにもなるブタクサの一種とのこと。日本に

入ってきたら大変ですね〜(汗)


それからOさんのご所有されている築年数も新しい

平屋の戸建へご案内頂きました。新築時よりずっと

満室状態とのことですからもちろん中は見れません

が、60平米近くあるゆったりとした3DKの間取りに

ペットを放し飼いにしてあるフェンスで囲われた庭

(ドッグラン?)があって防犯対策もバッチリ、外壁も

対候性に優れたおしゃれなデザインで、とてもきれい

な状態を保っていました。また買い物等の利便性

にも優れ、静かな住環境も申し分なく、なんと敷地内

に車を縦列2台+1台の合計3台も確保してあった

ので、地域の特性(車社会)に対応した素晴らしい

物件だと思いました。


そしてF社長の下へ訪ねました。お忙しい社長には

先客があったので近くにあるコーヒーが美味しくて

評判のお店で2人遅めのランチをとっていたところ、

我々の所在を明らかにしていなかったのに知らない

間に社長が手を回してくださり、お勘定は御代済と

なっていました。驚くとともに、ご好意にすっかり甘

えてしまいました。


・5000坪の開発を手掛けられたお話し
・数億の取引をふいにした話し
・死にかけた話し
・対決した話し
・弁護士の話し
・士業とのお付き合いの方法
・猟銃で射殺された事件の顛末(バブル期)
・登記の話し
・裁判の話し
・顔役の話し
・金主の話し
・金融機関が豹変する話し
・私募ファンド?の話し
・利権をめぐる抗争の話し
・与太話し
・地域の賃貸動向
・東●やレオ●等の話し
・確度の高い話しが集まる社長の秘密
・有名企業の成り立ち
・食い物にされた企業の最後
・変化していく投資家としての思想
・地元実業家と手掛けてきたお仕事の数々
・社長の実践してきた不動産投資について
・投資規模を拡大させる方法
・生き残る方法(全てを失わないために)
・一代で財を成した人の話しとその手法
・フルローンについて
・グレーな話し
・リフォームアドバイス
・エリア分散投資について
・現在における都心と郊外の投資についてのご意見
・ここでは公開できない話し



ほかにも沢山伺ったのですが、書き切れません(汗)

こちらの業界で一筋何十年も携わってこられたF社長

のお言葉はとても重みがあり、我々投資道を歩みは

じめた“ひよっこ”を時には戒め、また勇気付ける温か

さに溢れています。



じつは入居速報(笑)でお知らせしていなかったので

すが、今月はじめに一室退去が発生いたしました。

そして今回の訪問時までになんと!次のご入居者さ

まを用意して頂いていました。こちらのアパートは全

8世帯中、5台分(縦列含めて)しか駐車場がありま

せん。これは車社会にあってはウィークポイントです。

ましてや築古の木造でありながら、ほぼ満室経営を

続けていられるのはF社長のご尽力のお陰でありま

す。地域の賃貸需要や人口増減、立地や景気の動

向はもちろん大切な“数字”ですが、机上の計算ばか

りに終始してはその経営は危ういものと思います。

「アパート経営」や「会社経営」、そして「人生」にも

通用する“考え方”として、まずなによりも“人”がくると

思います。「決して自分だけの力で今があるという

“おごり”をもってはならない」と改めて己に戒める

機会を頂戴したF社長との、素晴らしいご縁に感謝

したいと思います!!!



それとOさん、物件の清掃をお手伝いくださり、また

道中の“為に成るお話し”の数々、とても勉強になり

ました。有難う御座いました
exclamation×2


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 22:05 | Comment(28) | 日記

2008年10月15日

「新築RCマンションの見学」「シリーズ:社長の話【勝手な老婆心です・・】」「RIG-PTS」


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ブログ、123日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 339人
●PV(ページビュー) 849人


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「10月13日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 423人
●PV(ページビュー) 1491人


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「10月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 393人
●PV(ページビュー) 2097人


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気候の変化に体調など

崩されてはいらっしゃらないでしょうか?

みなさん、くれぐれもご自愛下さいませ。


そうそう、先週の一人のみに続き、

今週もしょっぱなから夜通し飲んでしまいました。

今回は妻を同伴で、10年来の友人と

その彼女の4人でした。場所は恵比寿です。

朝までお店が営業しているのがいけないんですたらーっ(汗)



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詳しくはこちらです。


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新築RC

マンション

の見学


   ビル



先日の月曜日、RIGの参加者さまの

とある新築RC物件にお邪魔してきました。

斬新なアイデアが随所にちりばめられており

とてもクリエィティブでかっこいい男性的な

印象を持ちました。中庭にある大きなケヤキ

がシンボルツリーとなって、どの部屋から

も見渡せるようになっており、特にバルコニー

からの眺めがステキでした。そして

木を囲んだ回廊式の空中通路や

手すりの材質、継ぎ目のカットの形状など

もこだわりがみられ、センスの良さが

光っていました。「建築物が大好き」という

彼の第一回目の作品です。こだわればこそ

で、住み手を選ぶマンションといっても

良いかもしれませんね。もちろん遠慮なく

違和感を感じたポイントも指摘させて

頂きました(笑)

異空間での楽しいひと時に気が付けば

5時間近くも貴重なお時間を頂戴して

しまいました。そのおかげで、闇夜に

ライトアップされた光と影が織り成す

幻想的な光景にもお目にかかれたの

ですが・・Sさん、有難う御座いましたexclamation×2


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シリーズ:

社長の話



私へ向けられたお話を、デフォルメして
ご紹介させて頂きます。



勝手な老婆心です・・

居なくなった私の知人達は、実績も蓄えも私等
とても及ばぬクラスの人達で、融資規制の中に
あっても“新規投資”が出来たのです。 

私は羨ましく見ているだけでした。 

波が引けた後、私は漂っていて知人達は居なく
なりました。押し寄せる波に立ち向かった人達は
ほぼ居なくなっています。

残った人達も疲弊感がある様に見えます。

投資は、“返済するだけ”では少し違う様な・・
一つのスタイルとしては成立なのですが・・

一時の小さい損で済ませられれば、波の砕け
散った後に来る“次の波”に初めから乗れるのです。

勿論損さえなければ・・

返済さえ済ませれば良いのですが・・

知人達が居なくなったら、、という恐怖心が 
弱気にさせるのかも知れません。
聞き流してくださいね。

つづく・・


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posted by 恵比寿のI at 21:48 | Comment(26) | 日記

2008年10月12日

「恵比寿ガーデンプレイスから徒歩3分の売り地を発見!!」「RIG-PTS」


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ブログ、122日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月11日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 409人
●PV(ページビュー) 1706人


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「10月10日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 407人
●PV(ページビュー) 1323人


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「10月09日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 510人
●PV(ページビュー) 2395人


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日中はジーンズにロングTシャツで

ちょうど良いのですが、さすがにジム

に向かう夜の時間帯では寒さを覚え

ました。風に舞う枯れ葉をみて、懐か

しい感覚が甦ってきましたかわいい


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恵比寿ガーデンプレイス

から徒歩3分の売り地

発見!!




隣り合うJR恵比寿駅とJR目黒駅を

結んで中央からやや目黒駅よりの

立地に約13.5坪の売り地を発見し

ました。


このあたりは目黒区と渋谷区、品川

区の区界に位置しており、茶屋坂か

ら山手通り(目黒川)へ向けてかなり

急勾配な坂があることでも知られて

います。


斜面を下ってしまうとその不便さから

価値も下がってしまうのですが、ちょ

うど恵比寿駅からガーデンプレイス

をはさんで目黒駅までを結ぶ丘の上

は、平坦なまま両駅まで歩ける好立

地とあって、売り土地はなかなか出な

い場所でもあります。


土地情報として、両駅まで徒歩8分、

前面道路は4mの公道、建蔽率60%

容積率300%(160%)で敷地内に

駐車場も確保可能とあって、狭小地

でありながら利用価値は高いと思わ

れます。


坪単価は約340万円、土地値で46

00万円
、上物約72平米のカーポート

含む木造3Fプランで5980万円とあり

ました。建築条件付ですがそこは相談

も可能とのことです。


ちなみにこの坪340万円は、去年まで

の価格推移をみているととても安く、お

買い得感があります。参考までに恵比

寿駅から4分の売り土地は去年1坪12

00万円
を付けているものもありました。

さすがに土地の高度的な有効利用度

があると価格もそれなりに行ってしまう

例かと思います。


話しを戻します。売り土地の近所に

ある目黒駅よりの高級賃貸マンション

は、60平米で賃料が60万円(月額)、

また築25年を超える16平米の木造

ワンルームアパートでも98000円

(月額)とあります。←それでも満室・・


また駐車場もほとんどなく、あっても

5万以上する相場エリア(機械式でも

4万円台〜)となっていますので、駐車

場付の戸建賃貸だと月額40万円

固いと(想像)みています。


仮に35万円で表面利回りを求めて

みると

35万円(月額)×12ヶ月=420万円(年間)

420万円÷5980万円=7.02%(表面)


という計算が成り立ちます。


ここからさらに妄想プランです・・


これが容積率目一杯の72平米6等分

して12平米のワンルームを各フロア2世

帯づつ、3階建てで合計6世帯にしたらい

かがでしょうか?


恵比寿、代官山エリアに格安で住みたい

若者をターゲットに0.25坪(半畳)ほどの

シャワーブースを付けて、居室の高さを取

ってあげてシンプルなうちっぱなし、もしくは

壁厚を考えると、鉄骨造ALCでおしゃれな

狭小ワンルームは面白いかもしれません。


12平米=3.63坪=7.27畳のスペースは

例えばですが部屋の片側半分を三層に区切って

下段を収納スペース、中段をベット、上段には

服を50着くらい掛けられるステンレスポールを

設置しておくと狭いながらも飛行機のファースト

クラスよりは快適なスペースの演出も可能かも

しれません。


シャワーブース 0.5畳
シャワー水洗トイレ 0.75畳
乾燥機能付き洗濯機 0.5畳
ミニキッチン(冷蔵庫付) 0.25畳
玄関+靴箱 0.5畳
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
合計 2.5畳


動線を含めた残りの居室スペース

7.27畳ー2.5畳=4.77畳


高さは10mを3フロアーに区切って

各階3mくらいでしょうか。


外階段は螺旋階段等だとスペース

的に効率が良いかと思います。

あとはエアコンの室外機置き場を

兼ねたミニバルコニーを設置します。



建築費用は1坪70万円で計算すると

72平米≒21.81坪

70万×21.81坪=1526.7万円



このプランに要する総額費用は、

4600万(土地)+1526.7万=6126.7万円


賃貸にすると、敷金・礼金を各2ヶ月づつ

にして月額8万円でも決まると思います。

(あくまでも想像です。)



利回りを計算します。

8万×6世帯=48万円(月額)

48万円×12ヶ月=576万円(年間)

576万÷6126.7万=9.4%(表面利回り)




恵比寿に新築マンション、いけそうですね。

建築費用を上手く抑えれば、10%くらい、

そして家賃ももう少しいけるかも知れません。


恵比寿、目黒、渋谷、六本木、中目黒、

代官山、白金、広尾などはほぼ3キロ圏内

にあるので自転車でも十分便利な立地です。

ちなみに皇居まで5キロです。若者には

狭くても十分需要があると思います。


1006RIG−NIGHTで一部の方には

図面と情報をお渡ししましたが、どなたか

すでに買付は入れられたのでしょうか?


12平米のワンルーム、それでも

勇気がいります。


誰か実現させてほしいです^^





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posted by 恵比寿のI at 18:37 | Comment(30) | 日記

2008年10月11日

「地上デジタル放送とJR東日本」「シリーズ:社長の話【多少の数字よりも“人”】」「RIG-PTS」


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ブログ、121日目です。
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10月10日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 407人
●PV(ページビュー) 1323人


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「10月09日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 510人
●PV(ページビュー) 2395人


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「10月08日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 553人
●PV(ページビュー) 2051人


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本日の天気は、雨が降ったり止ん

だり・・すっきりしませんでした。


本業のほうで税理士の先生方の

来訪がありました。起業してから

11年来のお付き合いになり、先

生も還暦を迎えられました。後進

の指導に余念がなく、随行された

もうひとりの女性税理士が師に仕

える姿をみて、師弟関係とはかよ

うにあるべきと、心に感動を覚え

ました。


それから余談ですが、先生は「税金

の支払いに“ゼイゼイ”息切れしてい

る・・」とジョークを飛ばされたのです

が、弟子はフォロー仕切れず、また

先生が「“ゼイゼイ”の部分は漢字の

”ですよ」とダメをおしていましたたらーっ(汗)


ほっとするひとコマでしたいい気分(温泉)


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地上デジタル放送

へ向けて

JR電波障害エリア

の補償合意内容




本日、管理会社経由で表題の件

について案内をいただきました。


JR東日本(旧国鉄)の東北新幹線

開通に伴なう地域のテレビ電波の

受信障害対策として、昭和58年に

TV共同受信施設組合が設立され、

該当エリアへ向けてテレビ補償が

されてきました。


来たる2011年の7月23日まで

供給されるアナログ放送の終了

および、地上デジタル放送への

移行に伴い、JR東日本と組合、

およびKDDIにて今後の補償

内容が合意されたという内容で

した。


3つの方法が選べます・・

@既設設備の撤去(無料)
 光ファイバーの新設(無料)
 2011年8月から月額840円
 (ひかりONE電話を選択する
 と、引き続き無料)

A既設設備の撤去(無料)
 地域ケーブルテレビ局へ加入
 (有料)

B既設設備の撤去(無料)
 地デジ対応のアンテナを立てる
 (有料)



ちなみに@の月額840円という

費用は“共同住宅”であっても

個人宅”であっても世帯数に関係

なく、建物ごとに1つの契約になる

そうです。


該当エリアに12世帯と24世帯

が各1棟づつありますので、

【840円×2=1680円/月額】

となるようです。


さらにBS放送はオプションになり、

別途840円の負担金でOKとの

ことです。
 

上記は例外だと思います。

ほかの世帯については今後どう

いった対応が必要になるのか、

心配です。みなさまはどうされる

のでしょうかexclamation&question

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シリーズ:

社長の話



【多少の数字よりも“”】


不況色のある今、お安く求める

事は簡単な回答なのですが・・・


私は疑問を持っています。

この様な時こそ、確かさを前提と

してのお話だと思うのです。


・銀行が言った
・国の方針だから


などなどであってもです。 


自分の為です。


騙される時は大抵の人は、

騙されてしまいますが、納得

はしたいと思います。


多少の“数字”よりも“”だと

思うのです。数字主体に知ら

ない人達と見えない取り引きを

する時には、とても用心が必要

です。


つづく・・



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posted by 恵比寿のI at 01:52 | Comment(18) | TrackBack(0) | 日記

2008年10月08日

「5年間で100億円を借金した話し」「RIG-PTS」


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ブログ、120日目です。
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10月07日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 561人
●PV(ページビュー) 2720人


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「10月06日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 532人
●PV(ページビュー) 2027人


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「10月05日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 497人
●PV(ページビュー) 2291人


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8日の東京株式市場は、金融危機の

拡大で米国の株式市場が大幅に下落

したことを受けて続落、日経平均株価は

2日続けて1万円の大台を割り込み、

年初来安値を更新したそうです。


世界の流れに違わず、我が日本国も

しっかりとトレンディですねあせあせ(飛び散る汗)


周囲では塩漬けになった株価が

購入当時の十分の一、それ以下に

なってしまった人もざらのようです。


すべてはリンクしていることをおもうと

現物不動産投資家にとっても人事では

ありませんね。


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5年間で

100億円を

借金した話し




任売案件を専門に扱っている

友人から先日仕入れたお話し

です。



先日のRIG−NIGHTでは、すで

に山田里志さんを初め、話題に

させて頂きましたが、デフォルメ

してここに記載させて頂きます。



当初彼は、都市銀をはじめ考え

られる限りの金融機関に融資を

打診しながらある程度までの

規模を築きました。ちなみに普

通にお勤めのサラリーマンで

あったので全て個人名義での

購入になります。



ある程度までくると、個人で借り

られる限界の枠があります。

各金融機関によってその金額は

様々かと思いますが、以前その

ようなものがあると聞いたことが

あります。



その規模に達すると、彼はサラリ

ーマンをやめて、所有する資産を

管理運営する法人を設立しました。



それからは法人名義にて物件を

買い進め、そのペースも毎月1棟

〜2棟平均というから驚きのハイ

ペースです。



投資エリアについては、伺っていま

すが、オープンは困るということでし

たので特に言及はしません。しかし

1つの都道府県に一極集中させて

います。またその土地と彼の在住地

は遠く離れています。わざわざ遠方

に?と思いましたが、利回りを重視

する彼の手法だとそうなってしまう

ようです。



投資指標をききました。現況で14%

回っていれば合格ラインだそうです。

そして現在の調達金利は7%のフル

ローン、某ノンバンクとの“取り交わし”

があるそうです。諸費用のみ、自己

負担とのことです。



彼はまだ若いです。40前後と聞いて

います。



肯定意見、否定意見、いろいろある

かと思います。私はこうしたスタイル

があって、実践されている人がいる
ことに、

とても驚きました。



10億円の物件
14%(実利回り)
家賃14000万(年間)
7%(借入金利)
30年間(期間)
665万円×12ヶ月=7980万円(ローン)
14000万円ー7980万円=6020万円
ー公租公課
ー修繕費
ー管理費等



例えば10億の物件を上記の

基準に当てはめていくと、イメ

ージが湧いてきますね。



イールドギャップを突き詰めて

考えると、根っこは同じでしょうか・・



あとはリスクの許容範囲の

問題があるかと思います。


あらためて奥が深い世界です。。




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posted by 恵比寿のI at 21:28 | Comment(22) | TrackBack(0) | 日記

2008年10月07日

「1006RIG−NIGHTご報告」「裏RIG−NIGHT」「シリーズ:社長の話【崩壊の様子】【捉え方】」「渋谷新築売りビル」「RIG-PTS」


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ブログ、119日目です。
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10月06日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 532人
●PV(ページビュー) 2027人


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「10月05日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 497人
●PV(ページビュー) 2291人


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「10月04日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 537人
●PV(ページビュー) 2201人


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最近、自力リフォームから遠ざかっています。

そして在庫(要修繕)が3部屋たまっています。

間取りは全て3DKの55平米ですからボリューム

があって結構大変ですあせあせ(飛び散る汗)

安価で腕の良い職人さんも何人かご紹介いた

だいたので、今後の取り組み方を考え中です。



たったいま、渋谷駅から徒歩7分、7億弱S造

新築ビル(7月竣工、地下1F地上3F)の情報が

入りました。医療法人が10年間の契約で月々

620万円の家賃(内20万円が共益費)、表面

利回りは10.6%とのことです。興味ある方は

おつなぎしますので

ebisunoidesu@yahoo.co.jp

まで、ご一報ください。


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1006

RIG−NIGHT

ご報告



今回は、趣向を変えて従来の

ドリンク片手の欧米スタイルから

『大人の隠れ家』的な落ち着いた

雰囲気の個室で恒例RIG−NIGHT

を開催させて頂きました。

rig1006p580000ps1.jpg


BIGネームや大御所の面々を取り

囲むように、結局は皆さん立ち上がって

所狭しと活発にご移動されながら

ご歓談されていたように思います。


個室のしゃれた雰囲気や板場自慢の

充実した料理に高評価を頂けた様子で、

我々主催者もほっと安堵することが

出来ました。



今回ご参加いただいたメンバー様

山田里志さん
T社長
いくこさん
Mさん
中村さん
佐藤さん
ポチおさん
てらちゃん
健吉さん
autamnさん
kamochanさん
トゥイークさん
shindyさん
星輝さん
三代目大家マサさん
増山大さん
さえヒデオさん
そして恵比寿のI

(順不同)

みなさま、素晴らしい一瞬を

ありがとうございました。

心より御礼申し上げます!!!



RIG−NIGHTの続きがあります。

裏RIG−NIGHT・・


1次会は19:00〜22:30 18名
2次会は22:30〜24:00  4名
3次会は24:00〜03:00  1名
4次会は03:00〜05:00  1名


じつはあの後、一人で恵比寿界隈で

飲み明かしてしまいました。本当に

久し振りの一人飲みでした。

芸能人(グラビア系の2人連れ)や

S●クラブの店長の激白業界話、彼氏に

振られた女性の自棄(やけ)酒など、いろんな

人生に巡り会えました。妻からの

「たまにはゆっくり飲んできなよ」の一言に

あまえてしまいました。感謝感謝です。


                 
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シリーズ:

社長の話



崩壊の様子


この地で起こった崩壊の様子を、お話致しましょう。
今、当地で1番A社・2番B社のバブルの時には・・・

A社:

ある日突然手持ちの物件を、破格の安さで
捌きました。手持ちの賃貸物件までもです・・・
その後、価格の崩壊が有りました。グッと下がっては
買い、そして開発をする。少し売れ残る・・・見切っても
売り切る。又グッと下がっては買って開発をする。
又売れ残りを見切り売る・・を今でも繰り返して居ます。
社員の数も半分になっていますが、企業としては
少負債の黒字営業会社です。  

B社:

バブルの間一切買取をしませんでした。
仲介に徹していました。バブル崩壊後、2〜3度目の
価格下落後に、初めて買取を致しました・・・かなりの
低価格でしたが、最近の会長さんとのお話の中で、
「安い買い物のつもりが高く買ってしまい、不良在庫に
なっている」との事でした。B社は完全な家族経営の
こじんまりとした資産内容の極良い会社です。


どちらの会社も、その前の大不況のオイルショックで
とてもひどく苦しい思いをされたそうです。
当時の2番手グループは居なくなったか、もしくは
経営者が変っております。A社の処分売りを買って
しまったり少しの間我慢して居りましたが・・・
2段目下げ辺りで購入をしてしまい、居なくなって
しまいました。  


現在の2番手グループは、他業種からの参入組です。
バブルの時に本業で勝ち組になり、不動産借り入れの
無かった会社が新しく起業されて十年位前から増えて
おります。



捉え方

それから最近社長のもとに、

情報が舞い込んできました。

A社がひっそりと本社ビルの

売却を打診していると・・


続きます。




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posted by 恵比寿のI at 20:35 | Comment(28) | TrackBack(0) | 日記

2008年10月05日

「シリーズ:社長の話【融資と回収の異なる原理】【更なる価格訂正の可能性】【勝つタイミング】【予見】」「古城めぐり」「ちょっと雑学(アホのルーツ)」「RIG-PTS」


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ブログ、118日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月04日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 537人
●PV(ページビュー) 2201人


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「10月03日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 693人
●PV(ページビュー) 3345人


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「10月02日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 605人
●PV(ページビュー) 2705人


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昨日(4日の土曜日)は2時間睡眠ののちあせあせ(飛び散る汗)

城マニアの友人に連れられて、東京近郊

のお城巡りにいって参りましたexclamation


一部遺構はありますが、そのほとんどが

資料博物館と化していました。


広い敷地には庭園もあって、あまり混むことも

なかったのでのんびり出来ました。

癒しスポット、もしくはたまには変わった

デートコースハートたち(複数ハート)としてもお勧めかも知れません。


それとまだセミが鳴いていましたヨるんるん



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古城めぐり



昨日の軌跡

恵比寿(東京都) → 八潮(埼玉県) → 

間違えて館林(群馬県) → 忍城(埼玉県行田市)

→ 関宿城(千葉県野田市) → 逆井城(茨城県坂東市)

→ 八潮(埼玉県) → スポーツクラブ(笑) → 

恵比寿(東京都)
 




忍城(おしじょう)

石田三成(安土桃山時代の武将・大名。
豊臣政権の五奉行の一人。)の利根川を
利用した大掛かりな水攻めにも耐え抜き、
別名:忍の浮き城と異名を持つ。


画像 1004001up.jpg

画像 1004002up.jpg


関宿城

室町時代に簗田満助または成助によって
築かれたとされ、江戸川をさえぎるような
縄張りを持っていた。

江戸時代には関宿藩の藩庁が置かれた。


画像 1004004up.jpg

画像 1004006up.jpg

利根川と江戸川の分岐点上空でエンジン
付きのパラセーリングを発見、城からの眺め



逆井城(別名・飯沼城)

逆井氏が築いたと言われる古逆井城の
遺構と、北条氏の飯沼城の遺構が重なる
珍しい城。

戦国時代、逆井城は北条氏(後北条)の
下野・常陸侵攻のための北関東における
最前線基地で、佐竹・結城・山川・宇都宮・
多賀谷氏ら反北条勢力と対峙していた。


画像 1004007up.jpg

画像 1004009up.jpg

                 
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ちょっと雑学

アホのルーツ


一部抜粋記事


「アホ・アホウ」を漢字で書くと「阿呆」

となり、中国にルーツがある。


中国を初めて統一した秦の始皇帝は

多くの巨大建造物を造った人物としても

有名であるが、なかでも70万人を動員して

建てた「阿房宮(あぼうきゅう)」の大きさ

は群を抜いており、秦を滅ぼした項羽が

これに火をつけたところ全焼するまでに

3ヶ月も燃え続けたというから、いったい

どれほどのものか想像に難くないだろう。


この「阿房宮」の馬鹿げたまでの巨大さに

あきれた中国の人たちは、【馬鹿げたこと

=阿房】というようになり、のちに“痴呆”の

“呆”の字があてられて「阿呆」とかくように

なったそうな・・


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シリーズ:

社長の話




融資と回収の異なる原理

タイミングはとても大切に感じます。

「社会情勢の山や谷」、「各自の山や谷」、「銀行融資の山や谷」
それぞれの事情で違う軌跡を描きます。 

特に今の「銀行融資の山や谷」は、昔と違うのでは・・・?
以前は、見込んだ人に育って欲しいと言う事も含めて“お薦め物件”
と言うお話が有った様に思います。

銀行の方が成績の為に、金額的にはめ込み可能な人に良い点を
強調してお話を進める、、特に“フルローン”に付きましては
自己診断が必要だと感じます。

それから一つの会社(銀行)ながら、“融資の原理”と“回収の原理”
は“同一では無い”ことを念頭に、その物件を持つ意味を深く
掘り下げて考えることも重要かと。



さらなる価格訂正の可能性

放映によりますと、山の手線内の価格が下がり始めたそうです。
以前なら考えられない場所だそうです。外資ファンド価格が、剥がれ
始めたそうです。

20年前の日本のバブル崩壊に当てはめれば、この後、国内実需価格と
仮供給価格(供給側の理屈による・・・)との乖離分の“訂正”が始まりまして
その波が“社会の谷の波に重なること”が有ったのならば“更なる価格の訂正”
が起こります。  



勝つタイミング

私の教訓では、力のある人は3段4段の訂正を待たずに持ってしまい、
余力を失い本当の美味しい所に乗りそこなう事が多いのでは・・・と。 

“底で購入した人は短期間に実りを手に出来ました。”

新しい物件は、それまでは考えられない魅力(価格・場所・設備等など)を
付けて供給されました。その時点でプライスリータ゛ーは移動します。



予見

これからの国内情勢を考えますと、不動産においては右肩上がりになる
理由は見当たりません。勿論イレギュラーは何時の時代にも有りますが
イレギュラーの世界観は特殊ですから・・・ほとんどの場合、実需に合った
右肩下がりを念頭に “すべき” ではと思っています。

バブル時を思い起こして書いております。
参考になるかどうか、自信はありませんが・・・



続きます。



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posted by 恵比寿のI at 22:50 | Comment(16) | TrackBack(0) | 日記

2008年10月03日

「社長の話【サブプライムのこと】【仮需要と後始末】【バブル崩壊と強硬な融資回収】」「だれでしょう?」「10月01日の出来事」「10月02日の出来事」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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ここ数日間の弊ブログへのアクセス数

が急上昇しています。先日の訪問者数

は過去最高の605名を記録しました。

過去には王道チームを率いる白岩さん

のメルマガで紹介を頂いたときも伸びた

のですが、今回は増山さんのメルマガで

友人の起業家兼投資家のIさん」とあった

のでそのお陰かも知れませんね。この場を

お借りしてお礼を申し上げます。



これは、だれでしょう? 

画像1002whoisthis.jpg

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10月01日の出来事



10月01日はyukiさん家が建築家と共に

土地の仕入れから作り上げた賃貸併設の

新築ビルのご自宅にお邪魔してきました。

空間を上手に活かされていて、随所に

アイデアがちりばめられているとても素敵な

作品でした。そう、駅からも凄く近くて、

あそこは便利ですっexclamation

集われたメンバーは以下の通りで御座います。


yukiさん
新築をおめでとうございます!
そしてお誕生日おめでとう御座いますバースデー
とても居心地の良い空間、またセバに
会いにいってもいいですかるんるん


たまこさん
隊長!今回の企画立案、最高です!
ついていきます、どこまでも手(チョキ)


ヒロシさん、嫁さま&ジュニアちゃん
に、癒されっぱなしでした。あと金のネックレスが
似合いそうなブラックヒロシも面白かったですよ決定
ダッフンダードラ焼き、美味しかったですグッド(上向き矢印)ご馳走さまでしたーexclamation×2


星輝さん
最近、良く会いますね目
ま、まさか、つけてきたんですかー(爆)


恵比寿のI

                 
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10月02日の出来事



10月02日、夕方に六本木ヒルズの映画館

“WANTED”を観に行ってまいりました。

きっかけはわれらがトレンドリーダーkamochan

のブログでした。久々の映画館、最近はネットで

チケットが予約できるんですよね。いやー便利ですネ♪

感想は、予告編と本編のシーンが違う箇所

健吉さん系最重要シーンがカットされてる・・)

もありましたが、気分サイコーでしたexclamation×2

帰りはヒルズで服を買い込み(1年振りくらい?)

そして夜はスポーツクラブにいってました。

走るのは大の苦手ですが、それでも時速12キロ

で30分間、距離にして6Kmジョギングは10年間

続けています。走るフォームとピッチが良いって

初めて褒められて、気分が良いです。走るときに

頭の位置が上下や左右にぶれないと

疲れにくいんです。知らないうちに身に付けて

いたみたいです。生涯を健康に過ごすための

スポーツ、みなさんにも是非お勧めしますくつ

あとインナーマッスルの鍛錬もメタボ&腰痛対策

にいかがでしょうかるんるん


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社長の

お話し

シリーズ


サブプライムのこと

社長:

「最近思うのは、サブプライムの事。どこかで・・・

と思ったら・・・20年位前の日本・住宅金融公庫が

所得の低い人でも住宅を持てる様に考えた“ゆと

り返済”なるローンです。返済が初めは低く数年後

から返済額が急に増えるシステムでした。一説に

は米国の圧力で考え付いた国策だとも・・そういえ

ば車でも、似たような原理のローンが見られますね。

資本主義は素晴らしいのですが、行き過ぎた時に

発生する揺り返しで善良な(?)国民が被害に会い、

元凶は(字がキツイデスネ)日本村の幹部・名士とし

て生きて行くのです。決して私は革命家ではありま

せんですが・・・。」


仮需要と後始末

社長:

「自然の需給を無視した、作られた仮需要の後始末

のために一生懸命生きてきた人が惨めに亡くなって

行くのは見ていてつらいのです。もしそのバブルが国

策とされて、有無を言わさず起こされた物だったり、誰

かの為に都合の良い理論やシステムをグローバルス

タンダードと称して、利益は個人の為に、負担は万人に

・・・とされてしまいがちに感じます。そこで自分の為に

今の状態は正常なのか・・・?と常に振り返りつつ、進ん

だ方が良いかも知れません」


バブル崩壊と強硬な融資回収

社長:

「20年前のバブル時にも、県で一番の地銀の不動産投資

セミナーで-講師のお一人はハッキリと“今の状態は異常

です”と言っておられました。しかしながらその銀行はその

後も不動産融資を積極的に行いました。そしてバブル崩壊

となって、いち早く融資回収をかなり強硬に行いました。今

でも優良地銀として頑張っております。現在、経済活動には

一体の物ですから致し方ありませんが、各自の事態に有っ

ての理解・判断・対応等の時に大切な気が致します。特に

これからの日本では人口減・所得の低下に対して、実需と

は思えない新築増があります。収入に合う賃料やセンスの

感じられる物件においては影響も少ないのでしょうが・・・。 

思いつくまま書いてしまいました。」



続きます。



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posted by 恵比寿のI at 05:40 | Comment(20) | TrackBack(0) | 日記

2008年10月01日

「社長の話【バブル崩壊後も融資を引ける条件】【底値でチャンスをものにする人】【自己責任・自己完結(死)の世界】」「ちょっと雑学(蚊のはなし)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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日曜日の朝、管理をお願いしている

得意先でもあり、友人でもあるNさん

から嬉しい届け物がありました。なんと

地ビールです。そう、37歳になりました!

まったく予期していなかったので、まさか

独身時代にお付き合いがあった人かな?

などと一瞬妄想が入りましたが(ウソ)、

本当に嬉しかったでするんるん

画像 928005up.jpg



そしてその日は、静岡県の熱川(あたがわ)

まで一泊二日の温泉旅行にいって参りました。

妻からのプレゼントでした。去年はグアム旅行、

それまでは毎年2人とも大のお気に入りの

パークハイアット東京へのステイが恒例でした。

いつも、ありがとうexclamation



温泉への道中、見つけたもの ↓


画像 928008up.JPG

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ちょっと雑学

一部抜粋

蚊にさされても

カユくならない

方法



蚊にさされてもあわてず、たっぷり

血を吸わせてやるといいそうだ。


とがった口の先っちょからまず血液

が凝固しにくくなる唾液を送り込むのだが

これがカユみの原因になる。


しかし、たっぷりと血を吸わせてやると

カイカイ成分である唾液も吸い戻される

という寸法だ。


これからは慌てることなく、じっくりと

吸わせてやろう。そしておもたくなった

のろまの奴らをじっくりと仕留めよう爆弾

                 
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社長の

お話し

シリーズ


バブル崩壊後も融資を引ける条件

社長:

一方、そのまま信用金庫に残った不動産会社は、

その信金の“特優客”となっていましたので融資規

制後も融資を受け続けていました。私が地団駄を

踏むような価格で、バブル不況の格安物件を仕入

れていました。更に時は過ぎ、その信金は吸収合

併されて新しい信金になりました。・・良いお付き

合いをさせて頂いて居る方なのですが、先日憤慨

して来られました。融資を断られたそうです。吸収

された側なので行員さんは知らない人ばかりにな

ったそうです。新しい信金も又吸収されて新しい信

金になりそうです。そうして、以前にとてもお安く仕

入れたつもりの物件も、売れずに半値になっている

そうです。



私:

一箇所に融資を集中させるのはリスクと捉えてい

ましたが、全ての金融機関に当てはまる訳ではな

いようです。また各金融機関によって一長一短が

あるので、己の状況と照らし合わせて、その使い勝

手をよく研究したほうが良さそうです
。」



底値でチャンスをものにする人

社長:

私が特優客になれなかった理由ですが・・・。銀行

から見て、融資があり・見合う担保があり・現金を預

けている事の要件の内、現金が不足していたのです。

今の日本では、短期間に現金を貯めるのは大変です。

線を踏み越えなければ、難しい様に思います。次の

谷までに貯まった人は、銀行が整理したい物件等の

おいしいお話が回って来るのです。私の場合は、融

資よりあまる担保迄行った所で谷になってしまいまし

た。運の強い人だったり、才分のある人なら違ってい

たのでしょう。凡人の精一杯でした。でも結構面白か

ったのですが・・・
。」


私:

やはりキャッシュがポイントのようです。それから

ゼロからの投資だと種銭を貯めるのが一苦労かと

思いますが、そのなけなしの現金を購入金の一部

として投下してしまうと次の物件購入までのスピード

が遅くなってしまいます。それゆえに、積算価値の

ある物件に照準をしぼって、なおかつ現金を後ろに

おいてフルレバレッジを効かせる方法が、今となって

は私の中での理想形です。
。」



自己責任・自己完結(死)の世界

社長:

これをどの時期・誰の立場で切るかによって、いろ

いろなお話になります。現象としては一つなのです

が・・・。この間、同業でお付き合いの有った方で、投

身・燃身いろいろな形で、亡くなられてもいます。自己

責任・自己完結の世界なのです。形は違っていますが

経済のグローバル化が、社会全体へ影響を及ぼし地

域の情勢や世界の変化が加わって、個人の運・縁や

才能・努力をも巻き込んで行きます。結構楽しめる様

には思いますが 如何でしょうか・・・
。」


私:

マネーゲームといった虚業に生きる人もあれば、大

家業という実業のなかで地味ながらもリフォームや店

子さんとのコミニュケーションに勤しむ人も同時に存在

する多様な世界だと思います。そしてきれいごとだけを

並べて生き残れる生半可な業界でもないことは、うす

うすと感じています。埋めるが勝ち・・そう、、私自身は

後者です。ない頭をひねって、ただ“やるだけ”です。

                       ・・楽しみながら
。」



続きます。




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posted by 恵比寿のI at 06:29 | Comment(28) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月28日

「社長の話【告白】【融資のステップとバブルの影響】【バブル狂乱、ほんの一例】」「ちょっと雑学(塩スィーツ)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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金曜日の夜は、vittoさん、マサさんに

ピックアップして頂き、パワーディナーを

開催しました。お時間を共有させて頂くたびに、

脳みそのしわが深く刻まれていく感覚を覚えます。


それから3人、真夜中の都会のジャングルを

探検(物件調査)しましたが、傍から見たら

怪しいことこの上なかったかも知れませんネ(笑)


vittoさま、なにから何までお世話になりまして、

有難う御座いました!!

そしてスペシャルディナーをご馳走さまでした!!


マサさん、運転ほかコーディネートを有難う

ございました!!


土曜日は、朝から都心某所にてRIG-PTS

(RIGパーソナルチュータリングシステム)

のクライアントの方々と大切な打ち合わせを

させて頂きました。全力投球で参りたいと

思います。お忙しい中、貴重なお時間を

有難う御座いました!!!


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ちょっと雑学

一部抜粋

スィーツに“塩”が

合う理由は?




人間は、2種類の違った刺激を同時に

受けたとき、一方の刺激が弱いと、

もう1つの強い刺激の方をいっそう強く

感じます。この現象は「対比現象」といって

味に変化が生じる訳ではなく、人間の味覚

に生まれる変化であり、最近の“塩ブーム”は

これを応用したものです。


なぜか甘党の多い投資家の皆さん、

塩スィーツはもうお試しでしたか?


アンリ・ルルーの塩入りバターキャラメル塩
「C.B.S.(セー・ベー・エス)」

「ラ ブティック ドゥ ジョエル・ロブション」の
ブリオッシュ・ブール・サレ

「アテスウェイ」のガレット・ブルトンヌ・・
                 
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社長の

お話し

シリーズ




告白

社長:

一つ言い訳を致します。

社会的には、私は勝ち組ではありません・・



このあたりの同業で勝ち組に多いのは 

豪邸に住み、外車に乗りスーツを着て、

高級腕時計をつけて、名誉職について

いる社長さんが多い様に感じます



私はただ賃貸住宅の現場に結構長い

時間携わって居た分、良くも悪くも

イロイロな体験を致しました。その結果、

専門職に生りつつ有ったら幸せだと

思っています



住居という分野の中で、地方の在来木造

賃貸住宅という狭い世界ですが・・・今までに

遭遇して思った事や考え付いた事で、少しでも

参考にして頂けるのなら、失敗等をさらして

お恥ずかしいのですが・・・ご自由にお使い下さい



私:

「・・と、常に謙虚な姿勢を貫かれていらっしゃいますが

社長は間違いなく歴戦のツワモノ、“投資家の雄”

といっても過言ではないかと思います。」



融資のステップとバブルの影響

社長:

時間はとても面白いと思います。一つの事が

何処で切るかによって違ってきます



たとえば私が信用金庫に起業させてもらいつつ

枠を超える様になると、地方銀行によって育てて

もらうようになりました。お付き合いを変えただけで

九倍の戦力になりました。ついにはその支店の

個人部で一番の取引額になったそうです。


(次長さんのお話では・・)」


不動産業への融資規制は、都市銀行・地方銀行・

信用金庫等と時間差を伴って実行となり、評価の

バランスが崩れた所は居なくなりました。

私は危うく残りはしましたが、新規投資が出来ずに

返済は続けて居ります



私:

「“評価のバランス”が崩れて居なくなった事実・・

我々投資家が目を向けなければならない“重大”な

出来事、そこには決して見落としてはならない

ルール”があると思います。」



バブル狂乱、ほんの一例

社長:

初めは坪六万円でしたが、購入の

算段を整えている、まさにその移動手続き

の間に九万円になってしまいました。

それでも三百坪求めました



一年たたずに坪六十万円になって

しまいました。が、、バブルは弾け坪

三十万円で売り抜けました。

この時の税率は“超短期”の為、

七割強課税されました・・



私:

「9万×300坪=2700万円、

30万×300坪=9000万円、

9000万ー2700万=6300万円、

6300万×0.7=4410万円(税金)

6300万×0.3=1890万円(手残り)、

という計算が成り立ちます。」


「どうかすると、口を閉ざしてしまいがちな

異常な情景、そして風化させてはならない、

貴重なご経験談かと思います。改めて

こうして見つめてみると、バブルとは

ものすごい世界だったようです・・」



次回は、

【バブル崩壊後も融資を引ける条件】

【底値でチャンスをものにする人】

【自己責任・自己完結(死)の世界】

を予定させて頂きます。



日中はまだ暑いのですが、日暮れと

共に冷え冷えとした空気が闇夜を包み

込む季節になりました。



28日(日)〜29日(月)にかけて

(静岡県)熱川のいい気分(温泉)宿に入って参ります。

楽しみでございます♪



皆様も良い週末をお過ごし下さいネぴかぴか(新しい)




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posted by 恵比寿のI at 05:14 | Comment(24) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月25日

「(続続)地方と都心の投資手法の違いについて」「ちょっと雑学(パスポートの値段と悪知恵)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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関東地方では、3日間に渡って空も青く晴れ渡り、

まるでカリフォルニアを思わせるような気持ちの

良い風も吹いてました。それから出遅れたミンミン

ゼミの鳴き声が空気をふるわせていて、物悲しさ

を感じました。そして驚くことに北海道では、早くも

初冠雪を観測したそうです。

まさに“光陰矢のごとし”ですネ。


先日24日、不動産投資家に関連したニュース

として、家賃保証会社のリプラスが破産手続き

の開始決定を受けたと発表しました。

負債総額は約325億円とのことです。

関連ニュース

関連ニュース

連鎖倒産もあるのでしょうか?

これからの世の中、益々変事対応力が

問われます。


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ちょっと雑学


一部抜粋


パスポートの


値段と悪知恵




日本人はビザなしで多くの国を訪問する

ことができ、また入管でも比較簡単に

通過することが出来ることをご存知で

しょうか?そんなパスポートは各国の

地下組織にとって利用価値も大きく、

100万円程度で売買されるケースも

あるそうです。そして東南アジア

では、自分のパスポートを売り旅費を

稼ぐ輩も存在するというから驚きです。

紛失届けをだし、大使館で再発行して

何食わぬ顔をして旅行を続けるので

しょうね。ちなみに気になる売買相場は

10万円〜30万円とのこと。


くれぐれもトウナンにご注意を・・

                 
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続続

地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・



私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。



郊外


収益物件の販売価格については、根拠

となる物件評価の方法次第で、割安なも

のから都心と変わらない強気の値付けま

で混在しているように見受けられます。



それは「収益還元法」と「積算評価法」の

違いかと思います。



具体例を挙げてみます。

・木造アパート
・2DK×4(10坪×4)
・築古
・土地60坪
・家賃4万円×4世帯=16万円(月)、192万円(年)
・積算評価:建物250万円、土地300万円


@「収益還元法」・・家賃年収から割り戻した
物件の“収益力”を根拠に、値付けをします。

利回り10% 1920万円
利回り15% 1280万円
利回り20%  960万円
利回り25%  768万円


A「積算評価法」・・土地と建物の“積算値”
を根拠に、値付けをします。

250万円(建物)+300万円(土地)
=550万円

これを利回りに換算すると、34.9%に
なります。



上記のように、価格設定の根拠となる

物件評価の方法が「収益還元法」と

「積算評価法」では、それぞれ大きく

違ってきます。



地方物件の特徴として、土地の実勢価格が

低い傾向にあるので、相対的に土地の積算

評価も低くなり、「積算評価法」に基づいた

値付けだと高利回りになりやすいという認識

です。



これが都心や都心近郊だと、「収益還元法」

と「積算評価」のそれぞれの価格に差異が

あまり生じないため、また市場の成熟も進

んでいるため、掘り出し価格になりにくいものと

思われます。



そして地方物件で融資を利用する場合

には、元々の実勢価が低い土地や築年数

の経過した建物を担保にすると「積算評価」

では販売価格分を賄えないと思います。



しかしこれが「収益還元」を融資の評価基準

にする銀行だと、話しも違ってくるようです。



また地元の金融機関だと、地域発展の

担い手を育てるという立場もあるようで、

担保力以外にも評価してくれる可能性

があると思います。



このように在住地域でない地方エリア

に投資をするためには、“融資の壁”と

いうものがあります。



もしこのハードルを乗り越えて、なおかつ

玉石混交の中から掘り出しもの(高利回り&

安定入居)を見つけ出す嗅覚と運営する能力

があれば、投資金額を数年で回収することも

十分可能になるでしょう。



知人の物件において、平均的な賃料の

120%でも満室経営をしているその傍らの

物件は同じ築年数で間取りも一緒であるにも

かかわらず、50%の募集賃料でも入居率が

半分も回らないということも現実に起こって

います。特に地方物件への取り組みは

大家業という“実業”を営むという心構えが

大切なように思います。



それから注意すべきは、換金性に難が

あることと、地域によって都心とは違った

ローカルルールが存在しますので、よく

理解する必要もあると思います。



・安いけれど、融資が付きにくい

 →買いにくい&売りづらい

・引き合いも少なく、高利回りになり易い

・入居率は個体差が大きい

・(低めの)賃料から修繕費用を捻出しにくい

・固定資産税等が安い


・・というポイントを抑えて、

上手に運用ができれば、金額的な障壁が低い

ことも魅力になりますので面白いかと思います。



個人的に思うことは、地方ならではの融資の

難しさが新規参入者の障壁となるので、需給

バランスも保たれ易いように思います。競合

が少ないことは歓迎すべきことであるのは

何処の世界でも世の常でしょうか?



ニッチをねらう・・



とりとめのないお話になりました。

お付き合い頂き、ありがとうございました。



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posted by 恵比寿のI at 21:19 | Comment(30) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月23日

「(続)地方と都心の投資手法の違いについて」「ちょっと雑学(頭のハゲた侍は・・)」「RIG-1006NIGHT」「RIG-PTS」


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ブログ、113日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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9月22日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 202人●PV(ページビュー) 761人


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「9月21日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 225人
●PV(ページビュー) 754人


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「9月20日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 233人
●PV(ページビュー) 1096人


------------------------------------------------------------

20日(土)は、タロウさんが最近ご購入された

コワレ荘」(仮)の初退去に合わせて、物件

見学に参加させていただきました。


タロウさん健吉さん干しрウんに私の総勢

4名で、まず最初にネパールのカレー屋さんへ

立ち寄りました。さすがネイティブ特製だけあって、

旨かったです♪

080920_141059.jpg


そのあと物件へ移動、退去したばかりの

お部屋を隅々までゆっくり拝見させて頂きました。

詳細についてはタロウさん健吉さん(名コンビ)

両名のブログにありますのでご参照下さい。


見学後にはタロウさんのご自宅へお邪魔させて

頂き、愛妻さま&超かわいいジュニアちゃん

(ハーフ顔)とのご対面も無事に果たすことが出来ました。


そして翌日21日(日)は、リフォームの仕上げにいって

参りました。浴室のドアノブを取り付け(部品代2020円)、

ダイニングキッチンを入念に清掃、ペイントの擦れを

タッチアップして美装完了、ついに完成いたしました。

画像 914001up.jpg

画像 921001up.jpg

画像 921006up.jpg


電子錠については、当該物件24世帯中5世帯に

導入済みでしたが、好評のため、残り19世帯全てに

設置することを決めました。

これはまとめて業者さまに取り付けを依頼します。

今月いっぱいで値上がりするようです。

担当者さまをご紹介できますので、ご興味

ある方は右欄にある【恵比寿のI】へのご意見メール

よりご連絡下さい。




そして22日(月)は、昼RIGを開催しました。

昼食はまたカレーでした。

080922_131926.JPG


健吉さん、わくわくさん、干しрウん、私の4アミーゴ

が揃って、男祭りの開催です。今回は初めて女性が

いなかったので、話題は自然と・・い、いや、まじめな

投資談義だったとかすかに記憶していますたらーっ(汗)


あとからデザイナーTAKAさんも参戦して、

9時間近くの投資話に有意義な一日でしたグッド(上向き矢印)グッド(上向き矢印)


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【RIGナイト次回告知】 

日付:10月6日(月)
時間:夜7時〜10時
内容:懇親会
費用:7000円の予定(飲み放題)
場所:恵比寿の予定

三日前までのキャンセルなら全額返金可能です。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

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ご参加をご希望のかたは

sashinenikkiあっとまーくyahoo.co.jp  

RIG共同運営者の星輝氏まで、

「1006」とタイトルに入れて、

参加表明をお願い申し上げます。

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慎重に、ご検討下さいますようお願い
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ちょっと雑学

一部抜粋

頭のハゲた侍は

チョンマゲをどうした
exclamation&question


平安中期以降、武士とともに兜が登場すると、

中が蒸れるのを嫌って頭のてっぺんを丸く剃る

ようになりチョンマゲスタイルが生まれたと

いいます。


そしてこの大きさや形は身分や階級を示して

いたが、毛髪が薄くなると自らの身分証明が

脅かされる大ピンチ、よってチョンマゲ専用

のカツラを着用したそうです・・
  

               
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(続)


地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・




私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。



都市近郊都心通勤圏内

積算評価格と実勢価格の乖離が少なく、、

つまり満額に近い融資が引き易く、また、

取引価格帯についても手頃感があるのが

「都市近郊」に対するイメージです。



融資を利用する観点からいえば、最近の

トレンドとしては年収の10倍までを貸し

出し基準とする銀行もあるようでして、

平均的なサラリーでも十分手の届く範囲

だと思います。



融資が引き易いプライスレンジ=競争も

激しく、多くの“個人投資家”によって相場

が形成されているので、利回り的にも特別

良いということはないように感じます。



それから換金性について、物件をリリース

する場合には注意が必要かと思います。

売り手同様に、買い手側も“個人投資家”

であれば融資を利用する可能性が高く、

残存する法定耐用年数など勘案要項が

あります。



「都市近郊」の賃貸需要についての

大雑把な印象ですが、景気が良ければ

より都心に人が集中して、悪くなれば郊外

の人気が高まると思います。しかし、さらに

景気が悪化すると、同じ郊外でもより賃料

の安いほうへと段階的にシフトして場合に

よっては実家へ舞い戻るような流れをたどる

ように思います。この考え方は勤め人に

限らず学生にも言えることで、憧れの一人

暮らしも断念する傾向にあるかと思います。

そして少子化の流れに対抗すべく学校も

生き残りを掛けて分散したキャンパスの

統合や充実して安価に利用できる寮の

設営なども力を入れているようですから、

こうした特定の施設頼みの賃貸供給エリア

への新規参入は十分検討する余地があると

考えます。



“空室率”については、近年上昇傾向にあると

ささやかれていますが、あくまでも“平均的”な

数字を表しているものであって、ふたを開ければ

日々絶え間ない努力を実践しているオーナーと

そうでない物件との差が大きく開いたという認識が

現実かも知れません。



そして「都市近郊」の賃料相場に関して言えば、

一番景況感の影響を恣意的に受ける“価格帯”

だと思います。特に賃料10万円までを構成する

入居者層の厚さは注目すべきポイントだと考えます。



続きます。




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posted by 恵比寿のI at 21:15 | Comment(22) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月20日

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昨日は美人敏腕投資家、kamochan

社長が直近でご購入されたダメだしする

ポイントが見当たらない物件の“ダメ出し会

にパワーランチからご一緒させて頂きました。

うっとりとため息が出てしまうほど立派な

ビルでしたexclamation×2あらためてご購入おめでとう

ゴザイマス。金融機関の紹介料を、ヒロシさん

だと50万円の所を特別サービス価格の

30万円にまけてもらいました(


それと金融機関のすごい交渉術も

勉強になりました!!カモちゃん、そして

現場でお会いした皆様方、ありがとう

ございましたー^^楽しかったでするんるんるんるん


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ちょっと雑学一部抜粋

砂漠でスイカを冷やすにはexclamation&question


日中の気温が50度にもなり、湿度が平均4〜5%

という砂漠では、水分がわずかに蒸発するだけで

温度はかなり下がるそうです。皮膚にアルコールを

塗ったときに蒸発する時の気化熱で冷たく感じる

のと同じ原理になります。これを応用してひらめき

薄くスライスしたスイカを少し風に当てるだけで十分

に冷えていきます。冷蔵庫要らずですネー
わーい(嬉しい顔)


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地方と都心の


投資手法の


違いについて


思いつくままに・・




私の勝手なイメージになります。エリアは

「都心、都市近郊(都心通勤圏内)、郊外」

の3つに分けることができ、またその投資

手法も各地域によって異なると思います。




都心


一般的な個人投資家にとって、手が届く

ような価格帯の一棟物はおしなべて土地

が狭く、収益還元法に基づいた販売価格

に対しては、積算評価割れしているケース

が多いように感じます。そして都心なら

ではの充実したインフラや商圏の価値が

その差額分を補っているように思います。



それから都心の高額な取引実勢価格が、

個人投資家には"参入障壁”となるために、

そもそも力のある一部個人や企業、

外国の投資ファンド等メインに流通して

いるイメージが強いです。



それが今回のサブプライムショックに

始まる一連の信用収縮が起こると、

都心市場を形成している多くのプレイヤー

は表舞台より退場を余儀なくされて、

市場に物件がまとめて放出された

のだと思います。



そして買い手不在の状況下では、価格も

それなりにこなれたように見受けられますが、

それが絶好の買い場と呼ばれる所以

なのかも知れませんね。



しかし買受け価格的には絶好のタイミング

であっても、融資を引くには最悪の

タイミングともいえるかも知れません。

与信力や、現金、拠出可能な担保など

投資環境が整っている人には、女神が

微笑む最高のチャンスなのかもですが・・



都心の投資スタイルに関しては、換金性に

優れている点から流動資産的な地合いも

見られ、利ざやで儲けるといった株式売買

のようなイメージもあります。

カブは未経験ですけど。。)



それから妄信しがちな“利回り”という

指標も、その数字だけでは物件の正確な

収益性を表せないということをあえて

明記させて頂きます。



都心の10%≠地方の10%



先日、恵比寿で賃貸マンションを

経営されていらっしゃるSさんに

伺ったところ、レジデンス系では

敷金と礼金は2ヶ月づつが通常の

条件であり、ペットを受け入れる

場合には、3ヶ月づつの合計6ヶ月分

にもなるとのことでした。



また地元の不動産業者さんに

よれば、店舗だと「敷金+礼金+

保証金=10ヶ月以上」は当り前

ということでした。



これが地方になると、極端な例を挙げると

するならば、敷金・礼金は0ヶ月、さらに

報酬や広告料という名目で別途3ヶ月、

なかには5ヶ月も掛かったという

話しもちらほら聞こえてきます。



さらにここで「1坪あたりの賃料」を、

“都心”と“郊外”で比較すると、例えば

坪1.5万円と坪5千円では、10坪の

賃料が15万円対5万円と3倍の開きに

なります。そしてひとたび45万円の

リフォームが発生したと仮定すると、

一方では回収に3ヶ月、他方では9ヶ月

掛かることになります。



加えて回転率(空室率)や固定資産税

などを加味して考えると、もはや“利回り”

という指標は、収益性を計る基準には

ならないのかも知れません。



長くなりましたので、続きは

また次回に予定させて頂きます。




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posted by 恵比寿のI at 04:37 | Comment(30) | TrackBack(0) | 日記

2008年09月17日

「今日は何の日?」「ちょっと雑学(麻薬を舐める?)」「社長のお話」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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「9月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 142人
●PV(ページビュー) 400人


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【今日は何の日?】

1996年 アメリカ大リーグ、ドジャースの野茂英雄が
 ロッキーズ戦で ノーヒットノーランを達成した日


統計上、台風襲来の回数が多い日


とのことです。みなさん、台風13号の影響は

大丈夫でしょうか?くれぐれもお気を付けください。


たった今フローズンヨーグルトを食べ終えました。

アイスアート用に沢山作ってもらったのですが、

もっぱら食す方に専念しています。

そしてこれからジムに行ってきます。


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ちょっと雑学

一部抜粋


麻薬を舐めるexclamation&question

刑事ドラマでは発見した麻薬を舐めて確かめる

シーンがありますが、現実では試薬で判定する

そうです。ただし現場で試薬の持ち合わせが

ない場合、本当に舐めて確かめることもあった

とのこと(昔)。しかし微量につき、中毒には至らない

とのことです。そして、アメリカでは捜査官が

舐めるのを予想した犯人が毒物を混入させる

事件があって以降、この手法は封印されましたとさ。


------------------------------------------------------------

社長のお話

続き



先日は、

◆「金融機関の利用について

◆「運営について

◆「投資行為について

上記3つのテーマについてでした。

自分の対応できる規模について

自覚し、常識にとらわれることなく

自分に適したスタイルを確立させる

ことの重要性、そして己の限界を

知り危機に対応していくスキルに

ついての学びがあったと思います。



今回は、

◆「ふと顔をあげてみれば・・

というテーマでご紹介させて頂きます。



社長:

不動産投資って本業のようには拘束されずに、

サイドビジネスには向いている様に思われますね。

借り入れに対しても、購入と同時に物件価値が

危険担保になりますから、、その乖離分が、危険

になると言う事になります。左下に基点を置いて、

縦軸が利益・右横軸が時間として各自の経営指針

としてはどの位の危険角度を進むのか・・・。

割り切った上で急ぐ場合は、危険角度は大きく・・・

となります
。」



この考え方は、とくに “ Buy & Hold ” スタイルの

長期戦略で重要かと思います。



それからお金を稼ぐことに執着し過ぎるあまり、

右往左往した挙句の果てに不調に終わった人

の話しを伺いました。



そこには“目先の事で大切な部分の考えが

揺らいでしまえば、大事を成すことが

出来ない
”という深い学びがありました。



そして、社長:

私の様に、地方でハンナリ生きたいと

思っている定年間近のおじさんと致しましては

夢は人生を歩いている上に、フワフワしている

物で有って欲しい物です。お金を残すと言う夢に

のみ、飲み込まれてしまいませぬ様に、大家業

も楽しんで頂きたいと思います。そうして 

入居の方々が借り入れの返済をされて下さって

いる間を、有意義にして頂きたいと思います
。」



じっくりと腰を据えて、投資活動を

行って参りたいと思いを新たにしました。



次回は、地方と都心の投資手法の違い

について、思うままを書いてみたいと

おもいます(多分・・)。





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2008年09月16日

「3連休」「ちょっと雑学(おまる)」「入退居速報」「リフォームなど」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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3連休、皆さんいかがお過ごしでしたか?

13日(土)&14日(日)はリフォームに

費やし、15日(月)は、タニアご夫妻宅へ

お邪魔、愛着をもって手掛けられた素晴ら

しいリフォームのお部屋も拝見させて

頂き、ヒントを幾つも頂きました。

とにかくセンスが抜群に良いんですexclamation×2

それからとっておきの鰻やさんへもご案内して

頂きまして、大満足でしたるんるん


夜になって実家へ立ち寄り、愛犬ハラス

(メス:豆芝犬)の眠る庭の片隅へお線香を

あげて、弔いました。これからも大切な家族

の存在を決して忘れることはありません。

平成元年8月1日〜平成20年9月5日まで

の長きに渡り、沢山のおもいでをほんとうに、

ほんとうにありがとうぴかぴか(新しい)



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ちょっと雑学

一部抜粋


フランス・ルイ王朝時代の代表的な

建築物といえば、ベルサイユ宮殿です。


絢爛豪華の一語に尽きるその建物

にはトイレがないことでも知られています。


するとどのようにして用を足していたのか

という疑問が湧きますが、じつは宮殿の

住人は皆、“おまる”を所持していたそうです。

そして宮殿の生みの親であるルイ十四世

ともなると264個の専用“おまる”が用意

されていたといいます。立派な“おまる”

コレクターですネ。


そして来客用“おまる”は用意されておらず、

緊急事態の時には、宮殿の庭で人目を

はばかりながらということです(汗)


外出のお供にマイオマルが欠かせない

としたら、不便です・・


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入退居速報


・今月「E物件」で、

 1つ退去になりました。

・今月「F物件」で、

 1つ退去になりました。



全72世帯

利回り20%超

の物件構成


A物件: 2世帯中 → 2戸 満室

B物件: 4世帯中 → 4戸 満室

C物件: 4世帯中 → 4戸 満室

D物件: 9世帯中 → 9戸 満室

E物件:17世帯中 →16戸 

F物件:24世帯中 →19戸 

G物件:12世帯中 →10戸 


そして“ 瞬間入居率 ”は

「72分の64」で、「88.88・・・%」


管理会社さま、よろしくお願い申し上げますexclamation

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リフォームなど


13日(土)の連休初日、退去があった

E物件の部屋(1LDK:33平米)のクリー

ニングを行いました。この部屋は家具付き

でしたので、冷蔵庫、ガスコンロ、簡易

乾燥機付き洗濯機、エアコン等の備品の掃除

に手間が掛かりましたがどうにかこなしました。

それから、仕上げに6畳フローリング部分を

油性二スで塗布、ピカピカになりました。



翌14日(日)の連休2日目、かねてから

リフォーム進行中のF物件の仕上げを

行いました。ここもフローリングの床部分は

油性二スでビッカビカに美装を施しました。



浴室のクリーニングを行った時に、

トビラのドアノブが壊れていることに

気が付きました。取り外すにしても、

ネジは完全に錆びで覆われてドライバーが

ひっかからない酷い状態でしたが、根気良く

錆びを削り落とし、最後はどうにかインパクト

ドライバーで一発勝負、こじ開けることに

成功しました。



ホームセンターに代換品を調達にいくも、

同規格品が見当たらず、最終的に同メーカー

品を取り寄せることにしました。

よって、ほぼリフォームを終えましたが、

一点入荷待ちとなっています。





錆び錆びの浴室ドアノブ

画像 914001up.jpg


畳みを敷き込んだ4.5畳の和室

画像 914010up.jpg


6畳洋室のニス塗布前

画像 831003up.jpg

6畳洋室のニス塗布後

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2008年09月13日

「不正融資100億円焦げ付き」「ちょっと雑学(聴力)」「社長のお話◆金融機関の利用◆運営◆投資行為」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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今日も一日青空が広がって良いお天気でしたネ晴れ

夕刻自転車で少し走りましたが、汗ばむほどでは

なくて、本当に気持ちが良かったでするんるん


さて、タニアさんとの会話で、三井住友銀行が

東京都内の不動産会社の紹介で六十数社に

融資した170億円のうち、100億円程度が回収

不能というニュースを伺ったので早速調べて

みると“不正融資100億円焦げ付き

「三井住友銀行員にリベート」
”という記事を

見つけました。行員には融資金額の約1・5%を

バックしているなどと話していたそうですが、

170億円のリベートは、2億5千5百万円という

計算が成り立ちます。


信用と人生を失うには安すぎる金額かも

知れません。きっと複雑な事情がありそうですね。


不動産関連ニュースでした・・


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ちょっと雑学

一部抜粋


聴力は人種によって、かなりの違いがあるそうです。

最も敏感な耳を持つ人種はフランス人で、以下、

アメリカ人、イギリス人、ロシア人と続き、日本人を

含むアジア人は軒並み聴力が鈍いとのことです。


実際にある話しとして、フランスに赴任し、共同住宅

で暮らす日本人の駐在員家族は、隣人から頻繁に

苦情が寄せられるのだそうであります。


聴力つながりでもうひとつ、年をとって耳が遠くなると

いうのは高い周波数の音(カン高い声)が聞こえにくく

なる傾向があって、低周波の音(低い声)は正常に

キャッチできる場合が多いのです。すると声を落として

しゃべる悪口は案外筒抜けになってしまうそうです。

お年寄りの“地獄耳”にも根拠があるようですネ。



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社長のお話

続き


先日は「ぶち当たった投資の壁について

でした。借入の総量に対してつりあった

余力”が大切なことが学びとしてありました。

そして30年来を生き残ってきたからこそ

みえる「金融機関の在り方と違和感について

のお話もご紹介させて頂きました。


今回は、

◆「金融機関の利用について

◆「運営について

◆「投資行為について

上記3つのテーマを、ご紹介させて頂きます。



◆「金融機関の利用について


余裕のある顧客を見つけて貸し込んでいく

様に見える金融機関の場当たり的にも取れる

融資姿勢について、違和感を覚えたそうです。


しかし先日のコメントで、ゴンさんにも

ご指摘頂いた通り、融資の仕組みと

ひずみを理解することによって、利用価値も

変化し得る可能性を、お話しの中から

見出しました。


社長:

そこは利用価値は大だと思われます。」

「その先の融資に関する情報は、注意が

必要かも知れません
。」


とくに、“自分の対応できる規模”について

十分に注意を促すように諭されました。



◆「運営について


社長:

償却の仕方や節税についても、ご自分の

方針によって形がきまって来るように思います
。」

良いとされている形が果たして自分にとって

本当に合っているのかどうかを・・



流布されている常識的な考え方や手法を

疑い、検証して、より良いものへ変化させる

ことの必要性を感じ取りました。



◆「投資行為について


社長:

経済活動にリスクは付き物ですから・・・

運も必要でしょうし・・・怖くは無いと思います。

それよりは 種をまいて育つ楽しみは良いもの

ですから・・・危険の確率をどうするのか・・・

が要点でしょうし・・・。特に不動産投資は 

時間を売るものですから、若く・早く始めた人が

有利かも知れません。それと税金は絶対必要な

経費ですから、それぞれの人にとっての節税の形と

限界を知る事が必要だと思うのですが・・・。

投資の銀行と運転資金の銀行は、もしかしたら

違う方が良いかも知れませんね・・



社長のご好意により、“老婆心から”と

前置きの上で、お考えを語って頂きました。


危険の確率をどうするのかexclamation&question」これこそが

まさに“投資の肝”だと感じ入りました。。


まだまだ続きます・・




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2008年09月11日

「1億円が6千人に1人」「アイス変顔」「ちょっと雑学」「社長のお話(続き)」「RIGパーソナルチュータリングシステム」


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たろうさんが言いました。

ロト6はジャンボ宝くじより確率が低いヨ^^って。。

そういえば、ドバイの空港で購入できる宝くじは

「6000分の1」の確率で1億円があたるって話しを

思い出しました。一口300ドル(US)だったと

記憶しています、多分ですが・・

どなたか挑戦された方いらっしゃいませんか??


それと最近周囲では、海外渡航が流行っている

ので羨ましいです。移動した距離だけ

知性と教養が深まるってYUKIさんのブログの

記述にあったような・・年内に計画できたらと

漠然と思う今日この頃デス・・


画像 005up.jpg

◆アイス変顔(だ、だれ?)


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ちょっと雑学一部抜粋


ルーズソックスは健吉さんを喜ばせる

ために渋谷のセンター街で生み出された訳ではなくあせあせ(飛び散る汗)

1982年ニューヨークのソックスメーカーの

3代目エリック・G・スミスという人物によって

老若男女がリラックスして履ける靴下として

発明されたそうです。また正式名称はブーツ・ソックス、

他の国々ではスラウチ・ソックス(自然にずり落ちるの意)

になります。ということで、明日から

皆さん安心してルーズソックス履いてみて

下さいがく〜(落胆した顔)



どーでもいい情報そのAとして、

今若い娘の世代では“盛り”という言葉が

流行ってるって、NHKの番組でありました。

盛りヘアーっていっても、なんのことか

さっぱり分りませんよねたらーっ(汗)


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社長のお話

続き



先日は「中古取得の場合について」でした。

中古検討時の注意点を大きく3つ、それから

購入後の運営における大切なポイントを

ご紹介させて頂きました。



今回は、「ぶち当たった投資の壁」について

ご紹介させて頂きます。



社長の投資家としての第一歩は、地元の

信用金庫さんからの融資より出発しました。

今から遡ること30年以上も前の話です。



担当者へご相談を持ちかけた所、その方

個人のネットワークも含めてサポートを頂き、

いろいろな面からプランニングのご指南を

受けて最終的に融資迄付けて頂いたそうです。



以後数年間に渡って、幾つものプランを

順調に形にしてきたと言います。



その後 大きい物件へのステップアップ

を試みたところ、


担当者:

今迄順調に来ているのだから

ここらで一息入れて、もう少し体力を

付けた方が良いのでは
exclamation&question

と止められました・・



その時の財務状況や渾身の物件プランに

おいても思いとどまる理由が見当たらず、

とてもショックを受けたそうです。借入状況も

一物件に一融資でしたし、ご返済についても

一度たりとも滞ったことがなかったといいます。



“投資の壁”

にぶち当たりました・・



ここで社長が得た教訓とは、、

社長:

総量に対してつりあった“余力”も大切なの

ことを学びました。例え、一物件一融資という形で

一つ一つは完結していて、間違いは無いものでは

あったとしてもです
。」



さらに、こうも仰いました。

社長:

初めての融資で購入した物件が

返済完了してしまえば・・・

そこまで我慢が出来たら

加速できるのですが・・・




そして当時を振り返ってみて、現在との相違点に

違和感を覚えるそうです。

社長:

まさに 顧客を育てて行こうとする姿勢が

有りましたが、今は余裕の有りそうな顧客を見つけ

可能な限度まで貸し込んでゆく様に思えます。

将来的な継続性は、その視野にはないと思います。

ただその時の情報においては、魅力的に思えます
。」



さて、この続きは後日ご紹介させて頂きます。



不動産投資という“経済活動”を行う上で、

リスクはつき物です。社長も然り、

当然世の中で、プロ中のプロと目されて

一目も二目も置かれる達人であっても、

最初から完璧な投資手法を実現出来た

人はほとんどいないと思います。


しかし投資を志し、自分の投資スタイルを

確立させていくにあたり、その形が不完全で

あっても

決して看過してはならないポイント”って

あると思います。見落としてはならない、

抑えなければいけない“ツボ”とでもいったら

良いのでしょうか?



昔も今もこの抑えるべきツボは

不変の本質だと考えます。

社長のお話を通して、今の自分を

重ね合わせると多くの気付きが得られます。

秋の夜長に、こうして思いを巡らせるのも

悪くはないですネ。。




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