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2009年06月06日

『ごはんを催促する人』『6月15日NIGHT−RIG』『海外移住(トンガ王国)』『飛行機チャーター』『Kさんの弟改造計画』『長期譲渡所得税の減税』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、187日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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6月5日の訪問者594人&PV1973人 
●6月4日の訪問者679人&PV2197人 
●6月3日の訪問者711人&PV2255人 
●6月2日の訪問者751人&PV2459人 
●6月1日の訪問者721人&PV2378人 
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『ごはんを催促する人』

あ、これは僕のおなかがぐうぐうとなる話では
ありません、念のため・・

先日のことです。
不動産業者サマ2人と打ち合わせをしました。
2年前の社員数が120名いらっしゃったのに
現在は10名にまでリサイズされたそうです。
そして自社でタップリと買い込まれた資産の
ほとんどを放出して、債権関係もほとんど
処理が終わったそうです。業界に吹き荒れた
嵐のすごさを改めて感じる瞬間でした。

刻々と移り変わる銀行の現在の対応状況や
任売物件の情報交換をさせて頂きました。
深いお話に時間のすぎるのはあっという間でした。

余談のなかにただ飯を狙うおじさんの話がありました。
接待を受けたいがために、風変わりなおじさんが
しつこく付きまとうのだそうです。新手のストーカー
でしょうか(笑)過去にも同様の手口で付きまとわれた
そうですが、共通していたのは、お話がとにかく
でかくて(たとえば資産が50億円現金で持って
いるんだけど)、それでいてお話をしていくと
つじつまが合わなくて明らかにほら吹き男と
いうことです。ごはんを催促するのだそうです。

014837.jpg
今日のおやつはチョコケーキ♪
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【今日のお宝物件を探そう♪】
アットホームウェブ
ホームズ
クリスティ
不動産投資連合隊
健美家(けんびや)
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【第9弾NIGHT−RIGのお知らせ】

日付:6月15日(月)
時間:19:00〜00:00(5時間)
内容:懇親会/飲み会/食事会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿
三日前までのキャンセルは全額返金可能です

お集まり頂く方々の質(すいません^^;)が非常
に高いとお褒めの言葉を頂戴しています。僕も
日常生活ではきっとお会いすることなんてありえ
ないような方々と語り合えるこのイベントが楽しみ
でなりません。そして毎回皆さんの熱いオーラに
やられっぱなしです。『RIG-NIGHT』不定期ではあ
りますが、出来る限り催していきたいと思います。
前置きが長くなりましたが、来る6月15日(月)、
前回に引き続き『5時間のNIGHTRIG』を開催い
たします!!もちろん途中退出はOKです。お申
し込みはお早めにお願いいたします!!

【0615】RIG-NIGHTお申し込みまで、お名前と
ご連絡先を添えてお願いします。
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【好評発売中:山田里志さんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
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【絶賛発売中:ゴンさんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
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自己資金が少なくても購入可能な案件が(たまに)
あります。ご興味ある方はこちらまで。】
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RIGパーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)】

裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、任意売却
案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
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地盤沈下のご相談はこちらまで。】
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【米国と日本国内のチャーター機&日本人パイロット
      ご紹介は『恵比寿のI』パイロット紹介まで。】 

・日程とルート・詳しい人数・・お名前(フルネーム)
・ご住所・電話連絡先を添えてご連絡をお願いいたします。
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【サービスの良いプロパン業者さまのご紹介はこちらまで。】
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都市ガス用の給湯器もたまに在庫があります。こちらまで。】
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【絶対得する?自動販売機の業者さまのご紹介はこちらまで。】
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【私も寄稿させて頂いた山田式元祖勝ち組大家術
           はこちらからお求め頂けます。】
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『海外移住計画‐トンガ王国‐』
リタイアメント査証について
トンガ004.JPG
・フィジーの東に位置する、南太平洋に浮かぶ群島国家
・首都はヌクアロファ(トンガタプ島:国土の1/2)
・首都はポートヴィラ
・4つの群島、172の島(内45島が有人)からなる
・南北600 km、東西200 kmの幅に広がる
・オセアニアのうちポリネシアに属する
・国民は王族、貴族、平民の三つの身分に分けられる
(身分の変更は基本的に認められない)
・海洋性の熱帯雨林気候
・月毎の平均気温の幅は21度〜26度
・志願制の国防軍(警察隊を含めて約500人)
・ポリネシア人98%
・公用語はトンガ語、英語
・宗教は主にキリスト教
・ラグビーユニオンが盛ん
・男性の平均身長は177cm
・女性の平均身長は170cm
・人口約11万人
・通貨パ・アンガ(Pa'anga)
トンガ003.JPG
年齢不問
年金または安定的な金利収入があればリタイアメント査証
(Retirement with assured income)が申請できる
経済市民権を7千ドル(70万円)で取得できる制度
があったが、現在は廃止される
30日以内の滞在は査証不要(180日まで延長可)
外国人の不動産物件購入は不明
トンガの海中洞窟.jpg
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『Kさんの弟改造計画』

僕の友人Kさんの話です。
彼は1つアパートを所有していますが、本業は
サラリーマンです。いつまで会社が持つか分からない
という不安や組織への不信感から、自分だけの
収入の柱を築くためにアパート経営を始めたそうです。

そしてKさんには2つ年下の弟がいます。
子供の頃は、毎月千円づつのお小遣いをもらって
いたそうですが、弟はすぐにケーキやお菓子を
買いに走り、月も半ばを過ぎる頃には使い果たして
いたそうです。一方Kさんはケーキやアイスを得意げに
ほおばる弟を横目に、自分は安い駄菓子で我慢しながら、
計画的にお金を使っていたそうで、月末には必ず300円
は貯金をしていました。そして月末近くなると、弟は
チョコレートを食べているおにいちゃんをみて
「ずるいっ〜〜!」ていつも泣いていたんだそうです・・

そのまま大人になった二人、堅実な兄は貯蓄にも
せいを出し、いまでは相当額の貯金とアパートという
収入を稼ぐ仕組みを手に入れました。現在も満室、
余剰金もかなり生み出しているそうで、順調そのものです。
会社という存在が彼にとって「絶対」ではなくなった今、
ストレスもなくなったみたいです。

弟は、やはり給料が入ると貯蓄どころか
その全てを月内に使い果たし、消費者ローンにまで
手をそめる有様です。

そこで兄は決断しました。弟の金欠体質を改善させる
ことを。まず弟の借金を全額Kさんは立て替えました。
それから兄のアパートの一室に弟を住まわせて、
弟からの家賃の一部を消費者ローンへの返済という
名目で回収しているそうです。そしてその残りの家賃の
半分を、弟には内緒で彼の名義で通帳をつくって
貯蓄しているそうです。いざという時のために。

僕は思いました。Kさんは弟思いなんだって。
そして同時に、弟さんは自分の意思で忍耐を覚えながら、
貯蓄をするようになれれば本物の改革につながると
考えたので、そのようにKさんに言いました。

これまで貯金をしたことがなかった弟さん、これから
どのように変貌を遂げていくのか楽しみです。
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『長期譲渡所得税の減税』(転載)

平成21年1月1日から平成22年12月31日までの
期間に土地等(国内)を取得し、長期譲渡(譲渡の
年の1月1日において所有期間が5年超となる場合)
した場合、その譲渡所得の金額から最高1千万円が
特別に控除できるというもの。(措法35条の2他)

※留意点
(1)その個人の配偶者及びその個人と特別の関係が
ある者からの取得や相続・遺贈・贈与・交換などに
よる取得は、本特例の適用は受けられません。
(2)収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の
特例(措法33)、特定の居住用財産の買換えの特例
(措法36の2)、特定の事業用資産の買換えの特例
(椙法37)など他の特例の適用を受ける場合には、
本特例の適用 は受けられません。
(3)土地等の譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等
の貸付けを含み、固定資産の交換特例(所法58)及び
収用交換等の場合の5、000万円控除(措法33の4)、
居住用財産を譲渡した場合の3、000万円控除(措法35)
などの特別控除の適用を受ける譲渡を含みません
(措法35の2A)。 以上


不動産売買の活性化を狙った政策と言えると思います。
しかし税金のこといまいちよくわかりません。
例えば5千万円の土地が1億円で売れたとして、
課税所得は5千万円、そこから特別控除額1千万円
をひいた4千万円の20%が税金となり、
長期譲渡所得税は800万円ということでショウカ?
(手数料など必要経費は無視しています)

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:51 | Comment(32) | 日記

2009年06月01日

『木曜日』『第9弾NIGHT−RIGのお知らせ』『海外移住(バヌアツ共和国)』『ジェット機のチャーター(PCS)』『事件』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、186日目です。
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「5月30日」
本日の訪問者数 653人 
PV(ページビュー) 2114人 
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●「5月29日」
●本日の訪問者数 577人 
●PV(ページビュー) 2052人 
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●「5月28日」
●本日の訪問者数 582人 
●PV(ページビュー) 2363人 
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●「5月27日」
●本日の訪問者数 548人 
●PV(ページビュー) 2140人 
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『木曜日』

この日は晴れたら友人の飛行機で名古屋まで
遊びにいく予定でした。6人乗りの低翼単発機
で利根川の飛行場からおよそ2時間くらいです。
東京から空港までに90分はかかるので、実際
は新幹線のほうが早いんだけどネ・・(笑)

僕の費用負担は往復の保険料2千円でいいよ
ってことだったので、持つべきは良い友人です。
しかしあいにくの天候不順で延期になりました。
残念デス。

で、そのパイロットとその日はランチしました。仕
事で操縦することと、プライベートで飛ばすことの
違いについて熱弁を振るっていました。バスの
定期路線便になぞらえた説明に納得でした。

142603.jpg
仏:合鴨のステーキなど

それから夢を伺いました。NPO法人で都心にア
クセスの良い場所に小さな空港を作って、もっと
気軽にプライベート機を普及させたいそうです。
飛行機は滑走路が必要ですが、ヘリだともっと
現実的かもしれませんね。東京ヘリポートから
成田空港までおよそ8万円、20分でついてしま
います。自宅の敷地内にヘリポートがあったらも
っと便利ですよネー♪

そして夕方、三軒茶屋に駆けつけました。Kazzy
Sugaさんのお勉強会ということで、いつもお世話
になっている素敵なこの方からお誘いをイタダキ
マシタ☆少し遅れて駅に到着すると、皆さんに
追いつこうと走っていきました。ぞろぞろ移動する
集団を遠くに見つけると、この方だけ立ち止まって
ニコニコしながら僕が追いつくまで待っていてくれ
ました。いつも優しい方なんです^^嬉しかったデス!

Kazzy Sugaさんのお話は、建物が抱えている爆弾、
『給排水管の更新・更生工事』についてでした。全空
でボロボロ(失礼^^;)を購入されて、ご自身が現場
に泊り込みながら指揮をとられて再生させるまでの
ご経験の持ち主であることにびっくり!聞きかじった
中途半端な知識とは違う『本物』であることと、豊富
な知識量にも楽しいお話ぶりにも感銘をうけました。

174523.jpg
管の中はこんなことに・・

173946.jpg
エポキシ樹脂で切断面までコーティング

Kazzy Sugaさんは水道関係だけで業者を裏も取り
つつ何十社とまわられて、半年以上をかけて蓄積
されたスペシャルなノウハウを惜しげもなく私たち
に伝授してくださいました!!問題と対処方法、
購入前に見るべきポイント、工事にかかる費用と
手間、適正価格、手の抜かれ方などなど・・たとえ
有料セミナーであっても、必ず元がとれること請け
合いです。僕は必死になってメモを取りまくってい
ました。建物が抱える爆弾の話、非常に為になり
ました。これから僕のこと、水道博士と呼んでくだ
さい(ウソ)

ご参加者(順不同)
kamochanさん
Kazzy Sugaさん
鳥さん
マダム久美子さん
リーマン大家エビちゃん
不動産オー様
門山さん
グランシャリオさん
autamnさん
増山さん
不動産投資家Yokoさん
mazuikaさん
Tさん


192452.jpg
伊:「Guccina」にて

遅くまで盛り上がりました♪♪
kamochan ありがとうexclamation
Kazzy Sugaさん ありがとうございましたexclamation
そしてみなさん ありがとうございましたexclamation
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『第9弾NIGHT−RIGのお知らせ』

日付:6月15日(月)
時間:19:00〜00:00(5時間)
内容:懇親会/飲み会/食事会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

お集まり頂く方々の質(すいません^^;)が非常
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日常生活ではきっとお会いすることなんてありえ
ないような方々と語り合えるこのイベントが楽しみ
でなりません。そして毎回皆さんの熱いオーラに
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PCS(プライベートチャータリングサービス)ー
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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証を利用する

‐ バヌアツ共和国編 ‐

ばぬあつ001.jpg

・ケアンズからほぼ真東約1500kmに位置する、
南太平洋に浮かぶ国家
・北北西から南南東へ800キロ、83の島で構成
・首都はポートヴィラ
・軍隊はない
・成人の儀式がバンジージャンプの起源として有名
・熱帯海洋性 25度〜
・面積は新潟県とほぼ同じ大きさ
・人口は約22万人
・民族はメラネシア系(93%)
・公用語はビシュラマ語、英語、仏語
・宗教は主にキリスト教
・通貨バツ(Vatu)1バツ=0.9円(2009年4月)
・人なつっこくおおらかな性格
・コバルトブルーの透き通る海と真っ白な砂浜
・南国の花がそこらじゅう咲き乱れる

ばぬあつ002.jpg

年齢不問
1年毎の査証更新
年間3万ドル(約300万円)以上の年金または
安定的な金利収入が必要
居住区は政府の指定するウォーターフロント
外国人の不動産物件購入は可能

ばぬあつ003.jpg
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『ジェット機のチャーター(PCS)』

PTSって何とよく聞かれます。
パーソナルチュータリングシステムの略語です。

そして最近『PCS』というものをはじめました。
「プライベートチャータリングサービス」(笑)

日本と米国の航空会社経営を経営するパイロット
達にボランティアで取り次ぐだけのサービスですが、
夏休みにむけてご依頼がぽちぽちときはじめてい
ます。

ヘリ、単発のプロペラ機から双発のビジネスジェット
まで幅広くカバーしています。

特に米国へご予定されている方は下記の項目に
お答え頂けると見積もりが出しやすいです。

日程とルート(機体のAvailabilityを調べるため)
詳しい人数(4人以下ならスモールサイズのジェット:
サイテーションやLea Jet 20でいいですが、5人以上なら
手荷物を考えた場合、ミディアムサイズのジェットのLea
60あたりになります。)
日本語の通じるパイロットをご希望でしょうか?
通訳代わりに随行する人の手配をご希望でしょうか?
日本語が必要でなければその分価格に反映できます。
空港は、大きなインターナショナル空港でなければい
けませんか?それともローカル空港でもよろしいでしょう
か?(空港使用料:駐機代と着陸料の関係です。)
飛行機は全工程中、キープしますか?それとも
移動時だけ必要でしょうか?(機体をキープした場合、
一日全く乗らなくてもDaily minimumがチャージされます。
数日間乗らない場合、ベース空港に帰してしまったほう
が安いケースもあります。クルーのHOTEL代なども
関係してきます。)

以上の設問にお答えください。
それから冷やかしや行き違いを防ぐために
・お名前(フルネーム)
・ご住所
・電話連絡先
を添えてご連絡をお願いいたします。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『事件』

最近、資産家の老夫婦が襲われたり洗濯機
やドアの開閉音がストレスになって、やはり
大家さんが傷つけられたり物騒な事件が多い
ですネ。

今回の事件、洗濯機に関しては防振用の
ジェルマットや専用ゴムなども売っていますので、
設置したほうが良いと思います。そして僕も
自動洗濯機を設備として備え付けて貸し出して
いる部屋がありますが、ばっちりとそのように
対策済みです。

さて前置きはこのくらいとして、、実は昨日
ショックなことがありました。ある入居者が
隣の部屋から電気を盗んでいたことが発覚
したのです。

たろうちゃんの壊れ荘(笑)でも同様の事件
があったことは記憶に新しい人も多いと思い
ますが、小泉元首相の「人生には三つの坂
がある」の演説でもありませんが、「まさか」
が僕にも起こってしまいました。

昨日はPTSで都内某所にいましたが、その
時に管理会社から電話を頂戴してそう告げら
れました。電話って期待しちゃいすよね?
入居のお知らせとか・・^^だから
「嬉しいお知らせではないのですが・・」
と切り出されると、ドキッとします。
でもこのやり取りもずいぶん慣れてきたような
気もするな・・

で、事件の詳細はというと、盗まれていた部屋
の住人が“たまたま”午前中に帰宅した時に、
外にある給湯器から隣の部屋まで延長コードが
伸びていたそうです。その場面を見た瞬間、
パニックです。隣の部屋をノックすることが
怖かったので、まず部屋に入り、心を落ち着か
せながら「証拠写真を撮ろう」と思いつき急いで
カメラを片手に戸外へ出ると、延長コードが撤収
されていたそうです。

管理会社に連絡して給湯器を調べると
なんとコンセントに3つ口のアダプターが
取り付けてあったそうです。きっとあわてて、
しまい忘れたのでしょうね。その証拠品を押さえて、
話し合いをもったところ、すぐに退去することに
なりました。

警察沙汰にはしない方向で決着しました。
それで退去予告一ヶ月前通知ではないので
1か月分の家賃とクリーニング代を頂くことに
なりました。景気のせいでしょうか?それとも
ただ魔がさしてしまったのでしょうか?お子さん
もいらっしゃるのだから、しっかり歩んでいって
ほしいと思いました。

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posted by 恵比寿のI at 00:14 | Comment(34) | 日記

2009年05月27日

『会話を楽しむ、贅沢な食事を囲む』『第9弾NIGHT−RIGのお知らせ』『海外移住(フィジー諸島共和国)』『ネクストさん』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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「5月26日」
本日の訪問者数 515人
PV(ページビュー) 1042人 
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●「5月25日」
●本日の訪問者数 520人 
●PV(ページビュー) 1659人 
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●「5月24日」
●本日の訪問者数 532人 
●PV(ページビュー) 1493人 
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●「5月23日」
●本日の訪問者数 597人 
●PV(ページビュー) 1673人 
------------------------------------------------------------

『会話を楽しむ、

  贅沢な食事を囲む』


たまには良いものですネ♪
豪華な食事を囲みながら人生を語るって^^
投資に目覚めてからというもの、土地や
建物などには高額な出費も時としていとわない
わけですが、こと私生活になると、
気がつけば地味〜なモードになっているんですよね(汗)

先日お会いした方は、米国をはじめ世界中を相手に
ビジネス経験が豊富なエリートサラリーマンの方でした。
仕事が出来るオーラも凄いのですが、物腰が落ち着いていて
なんだか大人の色気がタップリなジェントルマンです。
きっとどんなに歳を重ねてもこういう人って
モテるだろうな〜と思いました。

場所は恵比寿でした。彼に連れられてビルの入り口に
たどり着くと、そこは無機質なセキュリティーゲートが
あるだけでした。そして促されるままにゲートをくぐり、エレベーターで
目的のフロアーにたどり着くと、そこはおよそ外観からは想像も
つかない別世界が広がっていました。天井が高く、
室内中央には木が生えていました。一瞬すーさんの
デザイナーズマンションを思い出しました(笑)
そして客層もしかり、外国のかたもたくさんいらして、
秘密の隠れ家的な素敵な空間でした。

シャンパンで乾杯しました。それからたくさんの料理が
出てきましたが、いつものように写真を撮る雰囲気では
ありませんでした。しかーしなんとかがんばりました(笑)

210549.jpg
ウニといくらのパスタ

214229.jpg
メニューになかったものをKさんが
わがままオーダー^^


かりにKさんとお呼びしますが、彼は話題が豊富で
ワインにも詳しく、グラスがどんどんすすみます。
イタリアから木材を仕入れて、日本で2人しかいない
と言われる職人の手で作り上げた完全木造の50
フィート?(13人乗り)のクルーザーのお話、興味
深かったです。夜、羽田空港の近くの航路下に船を
浮かべてお酒を飲むのだそうです。いいですネ♪

そして海外に行くたびに売っては4回も買い戻したという
1969年製のたて目のメルセデスの写真なども拝見
させて頂きました。手帳の奥に大切にしまってあった
一枚でしたが、そんな思い入れの深いであろうエピソード
のひとつひとつを伺うたびに、彼の古いものを愛でる
こころというものが共感できた気がしました。

彼にはなんと3つの収入の柱があることに驚きました。
ご本業のかたわら、たくさんの企業のコンサルティング
をこなし、そしてアパート経営です。こと不動産経営
に関してはとても親近感を覚え、こちらのお話も大いに
盛り上がったことはいうに及びません。

ひざを交えてゆっくりと食事を囲むのって、とても良いですネ。
たまには良いところで食事しなければいけないなって
思いました。最近は自分自身にかけるお金なんて
1円でも安ければよいみたいなところがあったので、
すこし反省です。あ、少しだけですけど・・

精神的な満足感が非常に高い夜でした。
Kさんにはすっかりご馳走になりまして、ありがとうございました。

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▼時間:19:00〜00:00(5時間)
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▼人数:制限あり
▼場所:恵比寿

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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合


‐ フィジー諸島共和国編 ‐

・オセアニアの国家
・首都はスバ(ビティレブ島)
・330あまりの火山島と珊瑚礁で形成される島国
・西にバヌアツ、東にトンガ、北にツバル
・写真その@ そのA
そのB そのC
・公用語は英語、フィジー語、ヒンドゥスターニー語
・通貨はフィジー・ドル(FJD)
→3万F$(約210万円)
・2000年、2006年と軍事クーデターあり
・平野が少ないのが特徴
・GDP一人当たり6千フィジー・ドル(FJD)(約42万円)

45歳以上の人が対象。3年毎の査証更新。
単身または夫婦は、年間3万F$(約210万円)の
年金または安定的な金利収入が目安。
子供がいる場合は年間4万F$(約280万円)が目安
現地銀行に保証金10万F$(約700万円)の預金
が必要。無利子。
外国人の土地売買は可能。
査証免除期間は4ヶ月。
投資家用の査証発給には50万F$(約3500万円)
が必要。3年間の労働可能。更新可能。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『ネクストさん』

とお話する機会を持ちました。
最近のことです。
この会社が運営するポータルサイトは
みなさんも良くご存知のホームズという
物件検索サイトです。

元々の成り立ちがB to C、ユーザー向けに
作られたと伺いました。シンプルな分だけ特定の
バイアスによる情報のかたよりがなくて
個人的にはとても使い勝手がいいと思います。

僕が物件を本格的に探し始めた頃の2大ポータル
サイトといったらホームズアットホームウェブ
しかなかったと記憶しています。
とてもお世話になりました。それとインデックスONE
のブログも、貴重な情報源として毎日の楽しみ
だったことも今となっては懐かしく思い出されます。

今年になって初めて投資系セミナーを
開催したところ、寒い土曜日の雨空だったにも
関わらず、大盛況だったといっていました。
なんでも予想を超えて550人集まったとか・・
担当者さんいわく、「不況なんてまったく
感じられない勢い」とのこと。そして
夏には千人規模を予定しているとも。
今後こうした試みは定期的に行う方針とも
聞きました。潮流を感じる瞬間でした。

投資用の案件も一巡してしまったのか、
急にぱったりと良いものが出てこなくなってきた
感があります。底はとっくに打ったとする
一部プロの方からのお話も聞こえてきます。

今後の行方を知りたいものですネ。

215959.jpg
じゃがポックル
北海道の投資家Tさまに頂きました。
凄くおいしいデス!


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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:24 | Comment(32) | 日記

2009年05月23日

『恥知らずなアイツ』『海外移住(インドネシア共和国)』『筋肉質』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、184日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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「5月22日」
本日の訪問者数 473人
PV(ページビュー) 1439人 
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●「5月21日」
●本日の訪問者数 416人 
●PV(ページビュー) 1686人 
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●「5月20日」
●本日の訪問者数 人 
●PV(ページビュー) 人 
------------------------------------------------------------
●「5月19日」
●本日の訪問者数 456人 
●PV(ページビュー) 2097人 
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●「5月18日」
●本日の訪問者数 462人 
●PV(ページビュー) 1293人 
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●「5月17日」
●本日の訪問者数 509人 
●PV(ページビュー) 1602人 
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『恥知らずなアイツ』

最近は赤坂によくいきます。
そこで打ち合わせがあります。
恵比寿から日比谷線で霞ケ関まで11分、
そこから千代田線で赤坂まで3分です。
意外と近いです。

駅に出るとそこにはTBSを中心とした
街が出現します。赤坂サカスっていうんですよね。
今まで何度となくそこを通り抜けていたのに
赤坂サカス”という名所であったことに
なんと昨日まで気がつきませんでした・・

イルミネーションがきれいな、
すごい人だかりがある、
トイレもきれいな、
おしゃれな人が多い、
そして(赤くない)坂が多い赤坂は、
そんな印象の街です。

つい先日のことでした。訪問先で
担当者の方から「しろたえ」のレアチーズケーキを
ご馳走になりました。さすがおしゃれなところで
仕事する素敵な人はおやつもちがうな〜って^^
もちろん濃厚ですご〜くおいしかったです♪

それから打ち合わせに入ってしばらくすると、
僕のおながが「ぐぅ〜〜」と鳴るではありませんか!
さっきたべたばっかなのに、しかも断続的に・・

素敵な担当者さまと目が合いました。
笑うしかありませんあせあせ(飛び散る汗)
席をたってしばらくすると、みたらし団子
を手に戻ってこられました。
まるで催促です(笑)
ちなみに意識的におなかを
操る術は持ち合わせていません。

ありがたく、美味しく頂きました!
そしてまたしばらくすると・・
そう、恥知らずなアイツは味をしめたように
催促を始めたのデス。あーもうーってな感じです。

気のせいではないと思いマス。
それからお茶のおかわりをたくさん頂きました。
コップが空くと何度も持ってきてくださるのです。
とてもお気を遣わせてしまったようデス^^;

数ヶ月前の物件契約に立ち会った時も
おながが「ぐぅ〜〜」ってずぅ〜っと鳴りっぱなし
だったことが思い出されます。居合わせた人と
何度も目があって笑いが堪えきれませんでした。
大切な場なのに・・困った奴です。
もう少し、厳しいしつけが必要ですネ(笑)

その日は21時まで頑張ったとさ

171246.jpg

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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ インドネシア共和国編 ‐

・東南アジア南部
・首都はジャワ島に位置するジャカルタ
・5110kmと東西に細長い(赤道をまたぐ)
→アメリカ合衆国の東西幅よりもなが〜い
→3つの時間帯
・1万8110の島々からなる群島国家
・2億2千万人が住み、現在世界第4位の人口
・2層の地方政府が存在する。第1レベル地方政府は
28の州、4の特別州、1の首都特別州が設置される。
第2レベルの地方政府は、349県と91市が設置。
・ユーラシアプレートやオーストラリアプレート、
太平洋プレート、フィリピン海プレートなどがせめぎ
あっており火山や地震が多い
・写真その@ そのA
そのB
・公用語はインドネシア語
・583以上の言葉が国内で使用されている
・通貨はルピア(IDR)
・インドネシアの犬は予防接種をしていないので、
人間が対策するのが一般的
・約35万人の日本人観光客が訪れる「最後の楽園」
バリ島が有名
・気温は平均27度前後
・乾季と雨季に区別
・田植えはしない→もみ米を無造作に田一面にばら撒く
→発芽間もない苗と刈り取り寸前の稲穂が同時に一ヶ所で
見る事ができる
・不浄の手

1年毎の更新手続きによって、5回の延長、
6年間の連続滞在が可能。一度出国すれば
またそこから再取得が可能。
永住権の選択もあるが取れる確約はない。
55歳以上は月1500ドル(約15万円)以上の
年金収入か、同額以上の配当もしくは収入が条件。
子供・配偶者同伴の追加条件はなし
指定された観光地域に3万5千ドル(約350万円)
以上の滞在型宿泊施設を購入、または月500ドル
(5万円)以上の賃貸物件を借りることが条件
インドネシア人の使用人を雇用すること。
約300万円以上の銀行残高証明など、資産証明
を要求される場合もある。
就労不可。
土地購入は不可

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『筋肉質』

最近はもうふやさないんですか?」
ってよく聞かれます^^

すると「ええ、順調に増えていますよ、
体重だけは・・
」と、●●●ギャグを飛ばしたい
衝動をこらえながら・・
ええ、しばらくは購入しませんヨー」って
答えています。

それから聞かれもしないのに、
目標は10年以内の完済ですわー
とだらーちゃん風に続けます(笑)

決して投資熱が冷めたわけではありません。
まあ、熱に浮かされて購入するような代物でも
ないんでしょうけど^^;

ではなぜしばらく購入しないのか?」
その理由は色々ありますが、なかでも最も
気になることは、僕の場合、ローンを組んで
中古物件ばかり揃えてきたということでしょう。

金利上昇や、需給バランスのことなど
環境の変化はおおいなる不安要素です。

悩みの種は、ほかにもあります。
古いと修繕費がけっこうします。
客付けだっていっそう努力が必要です。
部屋数の分だけ、いろんなことが起こります。
過去には夜逃げや事件にあいました。)

目が行き届かないリフォームが怖いです。
目が行き届かない客付けも怖いです。
目が行き届かない管理が怖いです。

気が通わなくなるのが“怖い”という表現で
通じるでしょうか?

僕にとっては今ぐらいが目が届く安心な規模
ということです。本業を掛け持ちなので。。。

人それぞれのキャパシティは違います。
仕組みづくりに長けている人には、物足りない
かもしれませんよね。なので、これは正解が
ないということで・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ちょっと大げさに最悪を考えてみます。
得意の妄想です。

もしも・・

減価償却期間が終わってもなおローンが
残る状態
」を想定します。

すると所得税でしたっけ?

これが恐ろしい事態を招くのではないかと。
ほかにもたくさんの税金が厳しいと思います。

・・とか、えらそうに言ってしまいましたが、
これは買い続けるのではなくて、立ち止まる者の
考え方になりますので、念のため。

ものすごく極端かつ、てきとうな例を・・
税金、詳しくないので、それ違うって怒らないで
ください。

妄想設定

満室想定5千万/年の家賃収入=想定売上
古くなって入居率が70%だと=3千5百万円(売上)
リフォームや固定資産税やらの経費を年間1千万
所得税≒(売上ー経費)×40%→1千万 
減価償却期間が終わってもローンが残った状態

@の人・・年間2千万の返済がある人
満室想定家賃の4割の返済率

ローン返済額年間 2千万
リフォームや固資税、保険やらの経費 1千万
帳簿上の利益 3千5百万ー1千万=2千5百万
所得税 2千5百万×40%=1千万 
実際のお財布 3千5百万ー2千万ー1千万ー1千万
     =−5百万円

Aの人・・年間2500万の返済がある人
満室想定家賃の5割の返済率

ローン返済額年間 2千5百万
リフォームや固資税、保険やらの経費 1千万
帳簿上の利益 3千5百万ー1千万=2千5百万
所得税 2千5百万×40%=1千万 
実際のお財布 3千5百万ー2千5百万ー1千万ー1千万
     =−1千万円

Bの人・・年間3千5百万の返済がある人
満室想定家賃の6割の返済率

ローン返済額年間 3千万
リフォームや固資税、保険やらの経費 1千万
帳簿上の利益 3千5百万ー1千万=2千5百万
所得税 2千5百万×40%=1千万 
実際のお財布 3千5百万ー3千万ー1千万ー1千万
     =−1千5百万円

適当に計算したら、すごい赤字になっちゃいましたたらーっ(汗)
でも上記はあくまでも減価償却の期間が終わっても
なおローンが残っているという状況を考えての
大げさな設定なので、不安をあおるようですいません。

超過累進税率方式(所得が多いほど税率が高くなる

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ちなみに僕の場合、10年後に減価償却期間が
終わる訳ではありませんが、元利金等方式
組んでいると経費になる金利も先細りになるので
そこも勘案して、10年が適当と思いました。

こんなことを考えていると、筋肉質な
ほうがいいな〜って思えてきました。
好みの投資スタイル。

マイスローガン「目指せ、筋肉質exclamation×2(・肉・)

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 02:24 | Comment(28) | 日記

2009年05月17日

『利回り78%』『海外移住(マレーシア)』『知らないおじさんと・・その@』『知らない女性と・・そのA』『知らない女性と・・そのB』『『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、183日目です。
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5月16日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 454人 
●PV(ページビュー) 1324人 
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「5月15日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 425人 
●PV(ページビュー) 1268人 
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「5月14日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 362人 
●PV(ページビュー) 1147人 
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「5月13日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 496人 
●PV(ページビュー) 1853人 
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『表面利回り78%』

この人と先日お茶を飲みました。

買付けに向かうところからリアルタイムで
連絡を頂いていたのですが、その時点では
場所を尋ねてもただ「北へいくんだ」と言う
ばかりで、遠いところとか、電車が揺れて
酔ったとかの話ばかりで、はっきりと教えて
くれませんでした(笑)

関東地方からみて北といえば、てっきり東北
地方を想像していましたが、加賀100万石の
石川県に購入されたそうです。

決済直後の電話にて、場所についてのクイズ
を出題されました。正解するとファミレスの
ドリンクバー飲み放題と彼はいいました。
ワンチャンスでしたが見事にはずしてしまいました。
ちなみに僕は「岩手県」と答えたら、
ファイナルアンサー?」とか聞かれたような〜^^

指値状況については当初の売り出し価格
900万円から一度400万円で指したみた
いですが、見事に却下されたそうです。
通れば利回り100%オーバーだったんで
すよネ。すごい数字です。それから一週間
後に再度交渉したら680万円で合意との
ことです。おめでとうございますexclamation×2

物件の写真を拝見しました。
意外にもあせあせ(飛び散る汗)きれいな建物でした。
きけば派遣切りの影響を受けるまで満室
に近い稼働率だったのだとか。

気になる鉄部のさびについては、溶接&塗装
で乗り切るそうです。その費用をきいて、
安さにちょっと驚きました。じつは僕のアパート
でも一部鉄部の手すりと階段の踏み面が
結構きています。交換だと高いしなーって
思っていたところによいヒントを頂きました。

彼は、一年間で利回り60%のレベルに
仕上げると息巻いています。どうなるか
楽しみデス。

物件の詳細は彼のブログにありますが、
以下、勝手に転記しちゃいます(笑)

●所在地:石川県N市
●構造:木造2階建て築18年
●間取り:1R×12世帯
●価格:680万円
●入居状況:3世帯のみ入居
(その内1世帯滞納中。今月末退去)
●現況利回り:2世帯だと13%
●満室時表面利回り:78%   
●その他:外壁塗装は10年前に実施
●その他:それなりの古さあり
●その他:鉄部はサビ多数


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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ マレーシア編 ‐

・連邦制
・イスラム教国
・東南アジア
・マレー半島南部とボルネオ島北部を領域とする
・首都はクアラルンプール
・人口は約2800万人
・写真その@
そのA そのB
そのC
・ペナン島、ボルネオ島、ランカウイ島などのリゾートも有名
・公用語はマレー語、英語も広く使用されている
・通貨はリンギット(MYR)
・イスラム国家であるが飲酒&豚肉OKの食文化、肉骨茶
(バクテー)やドリアンが有名
・クアラルンプール周辺には最新のITインフラが整備された
総合開発地域マルチメディア・スーパーコリドー
・熱帯雨林気候(最寒月平均気温が18℃以上、スコールが
ある)

マレーシアにはマイ・セカンドホーム・プログラム
(MM2H)/マイセカンドホーム査証という制度がある
パスポートの有効期間内にて最長10年
(サラワク州は5年)
更新可能
預託金(定期預金)50歳以下は30万リンギ
(約900万円)が必要。50歳以上は15万リンギ
(約450万円)の定期預金、もしくは月1万リンギ
(約30万円)の年金受給収入がある人
子供・配偶者同伴の追加条件はなし
就労不可
永住権の取得不可

ドリアンって美味しいのでしょうか?
まだ食べたことないです。。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

↓今回不動産とはまったく関係ナイ話デス↓

『知らないおじさんと・・

        その@』


少し前のことです。
急ぐ用事があって駅までタクシーを拾おうと
していました。

なかなかつかまりません。
いつもは真夜中だってタクシーが途切れること
ないのに・・
これも“マーフィーの法則”というのでしょうか^^;

ちなみに恵比寿駅まで自分の足で一所懸命
に走ると3分強かかります。しかしその日は
珍しくスーツ姿で結構な荷物もありました。
だから汗をかくことはしたくありませんでした。

すると知らない車がすぅ〜と寄ってきて、
僕の目の前に停まりました。
タクシーではありません。

助手席の窓があいて、ドライバーの中年男性が
カラダを乗り出して話しかけてきました。
道を聞かれるんだと勝手に解釈してぼくも
車に近寄って「なんでしょうか〜」っていう
感じで会話がはじまりました。

すると「近くだったら乗せてあげるよ」と
中年おじさん。

僕は一瞬とまどいましたが、深く考えるよりも先に
口から言葉がでていました。

恵比寿駅までですが、
         タクシーがつかまらなくって
、、

おじさん:
かまわないですよ、通り道だし、どうぞ〜
と二つ返事でのせていただけることに。

車は白のマークU。
うながされるままに、後ろの席に収まりました。
親切なおじさん。

そういえば、留学時代にも似たような出来事が
あったことを思い出しました。激しい雨が降り
注ぐ夜の暗闇で、心細くストリートカー(路面電車
を待っていた日のことを。

傘をもっていませんでしたので、全身ずぶ濡れでした。
なのに親切な初老の白人男性が「のりなさい」って
声をかけてくれて、大学の寮まで送ってくれました。
当時の僕は18歳、見た目は童顔だったので
おまけにやせていたし、かわいそうな子供に
みえたかもしれません。

あとで友人に、「今度そんなことがあったら危険
だから絶対に知らない人についていっちゃだめだ
むかっ(怒り)
って怒られましたが、今となっては良き米国の
思い出です。

親切なおじさんの記憶がオーバーラップしました。
そして、そんな余韻に浸るのも束の間、あっという
間に恵比寿駅のロータリーに到着しました。

するとおじさんの口から、想像だにしていなかった
言葉が発せられました。

おじさん:「ガソリン代として500円でいいよ

いたいけな僕:「えっ?!あ、そうなんですか

おじさん:「領収書もあるよ」って、得意げに一枚の紙を
取り出してヒラヒラさせました。

その領収書とおぼしき紙きれをよくみせてもらうと
どこかのタクシー会社発行のレシートでした。
金額も日付も違っています。しかも驚くことに、
その紙片はレシートをさらに“コピー”したものでした。

そんなものは受け取れません^^;
電車の時間が迫っています。
500円を渡さなければ降りれない雰囲気です。
ガソリン代金を支払いました。

あとでこの話を友達にはなすと、「それ白タクじゃん
と一言。親切なおじさんがただで乗せてくれるんだと
思っていただけに、ショックでした。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『知らない女性と・・

      そのA』


車にまつわる話、こんなこともありました。
目黒駅近くのSMBCの前に車を停めて、
車内で記帳してきた通帳類に目を通していた
ときのことです。

突然助手席のドアが開きました。
そして知らない女性が車通りを気にしながら、
乗り込んでこようとしています。

これは間違いか?
どっきりか?
それとも注意そらしのひったくり?
いやいや、もしかすると新手のナンパか??
とかすごい勢いで頭脳がフル回転していたと
思います、たぶん^^

驚いた僕は、どぎまぎしながらそれでも勇気を
振り絞ってひとこと、「あ、あの、間違ってますよ」と
声を発しました。これって思い返すと面白い
ひと言デス。

目が合いました。
若い女性でした。
その人は驚きと困惑が交錯したような複雑な
表情で一瞬固まっていました。

それから大慌てでしきりに間違ってしまった
言い訳をいっていたよーな気がします。
というのもどんな会話だったか詳しくは覚えていない
からです。でも恥ずかしそうにしていたと記憶しています。

もしこれが逆バージョンだとしたら、犯罪で捕まる
かもしれません。知らない女性の車のドアを
あけて乗り込もうとする男性・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『知らない女性と・・

      そのB』


ついでにもうひとつ、こんなこともありました。
ある夜、僕は右折レーンの先頭で信号待ちを
していました。場所は目黒駅の交差点です。

ここは昼間はすごい人なんですが、夜も遅かったので
人はまばらでした。と、つかつかと影が近寄ってきて、
僕の運転席の窓をノックしました。

給油口の閉め忘れや、スピード違反をした時に
白いバイクのおじさんにノックされたことは
ありますが、信号待ち?の人にノックされたのは
初めてでした。

パワーウィンドウをおろすと、そこには
見知らぬ女性がたっていました。
そして「千葉までっexclamation×2」と言いました。

なぜ?なぜ僕なんだ?しかもなぜ命令口調
僕のココロの声

僕はとっさに「いや、だめです」と答えると
パワーウィンドウをあげていました。
まるでコントです。

都会は、危険がいっぱいです。


※「道路運送法」(念のため、白タクについて↓)

第96条 次の各号の一に該当する者は、3年以下の
懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを
併科する。

1.第4条第1項の規定に違反して一般旅客自動車
運送事業を経営した者


事故に巻き込まれても白タクでは補償が受けられな
い可能性があるとの記述をネット上で見かけましたが、
実際はどうなんでしょう?

214218.jpg
あるお店でパシャリと一枚
これって何風かな?

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posted by 恵比寿のI at 06:39 | Comment(38) | 日記

2009年05月13日

『リグナイトのご報告』『海外移住(フィリピン共和国)』『小耳に挟んだ話』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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5月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 489人 
●PV(ページビュー) 1436人 
------------------------------------------------------------
「5月11日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 553人 
●PV(ページビュー) 1874人 
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「5月10日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 455人 
●PV(ページビュー) 2108人 
------------------------------------------------------------

『☆&えびプレゼンツ

  RIG-NIGHT(リグナイト)のご報告』


先日11日の夜、今年初めてのリグナイトを開催
させて頂きました。前回の夜から、なんと5ヶ月ぶ
りになります。入退去のシーズンに加えて年度末
も重なったことが、なかなか時間の調整がつかな
かった原因だと思います。お会いする方々に「今
度はいつやるの?」って優しい声をかけて頂いて、
とても嬉しく思うと同時にはっきりとした返答に窮
してしまって心苦しくもありました。そして、ようや
く第8回目になるリグナイト開催の運びとなりまし
た。

実は、今回我々(☆&えび)主催者として、より良
いものをご提供できたらと、色々と話し合ってひと
つのテーマを決めて臨みました。エグゼクティブな
投資家の皆様においては、きっと忙しい日々にお
疲れの筈・・と。そんな中せっかくお集まりいただく
からには「ゆっくりと、ゆったりと、心ゆくまでくつろ
いで頂こう」という気持ちを込めて、手配を進めさ
せて頂きました。

思い返せば去年の七夕の夜に開催した第1回目
の夜、お店を丸ごと借り上げたは良いけれど、50
名近い方にお集まり頂いて、会場の利用勝手が
想像を超えてしまい、ご迷惑をおかけしたことが
悔やまれます。また、欧米風のスタンディング方
式や座敷スタイルと紆余曲折があって、今回は過
去に最も人気が高かったシャンデリアの個室で椅
子に着席スタイルへと落ちつきました。

111555.jpg

過去の経験から、お部屋に占める人口密度にも
注意しました。嬉しいことに、当初予定していた
人数を超えるお申し込みを頂いたので、急遽もう
ひとつの個室を確保しまして、ゆったりとくつろげ
るようにしました。こうした理由から、お申し込み
の順番を優先させて頂いて、枠を越えてしまわれ
た方には、ご理解の下にお断りを申し上げた次
第です。改めてお詫びを申し上げます。

194257.jpg

テーマは「ゆっくり、ゆったり」ですから、時間にも
こだわりました。恵比寿という土地柄、なかなか
貸しきる時間にも縛りが厳しく、通常は2時間〜
多くても3時間と相場が決まっています。しかし、
今回はお店にとっても前例のない5時間を確保さ
せて頂きました。従来は3時間で切り上げてから
2次会へと流れていましたが、せっかく話が盛り上
がっているところに水をさす感じがして、自分自身
が一番きになっていた部分でした。それからお店
を梯子すると費用もそれなりにかかってしまい、
これもなんだか申し訳なく思っていたことでした。
そうした理由から19時から0時まで確保して、さ
らに個室ならではのクローズドな特性を十分に活
かしきり、投資家サロンのようなイメージを演出し
てみました。

202033.jpg

それと食事のボリュームについても厨房と話し合
いを持って、アレンジの注文を入れました。今まで
テーブルには手付かずの料理が残っていたので、
食事の量はちょうどいいのかなぁ〜と思っていた
のですが、2次会などでは食事をされるかたも多
かったので、この点を2人で反省しました。それで
も当日は、様子をみながら、さらにいつでも追加で
お皿が並ぶ手配となっていたのですが、幻で終わ
ってしまいました(汗)

194223.jpg

少しでもたくさんの「来てヨカッタな」と感じて頂ける
ことが我々の喜びです。楽しい、そして意義のある
RIG「不動産投資家意見交換会」を実現していける
ように、これからも前進していきたいと思います。
今回もお忙しいところ本当に大勢の投資家の皆様
にお集まり頂き、たくさんの良かったという声を掛け
ていただいて嬉しい気持ちでいっぱいです!!
ありがとうございます。そして今まで活動を支えて
頂いた皆様、ありがとうございました!

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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ フィリピン共和国編 ‐

112233.jpg

・東南アジア
・ルソン島・ヴィサヤス諸島・ミンダナオ島などを中心に、
大小合わせて7109の島々から構成されている
・首都はメトロ・マニラ
・人口は約9200万人
・写真その@
そのA そのB
・公用語はフィリピン語と英語
・通貨はフィリピン・ペソ(PHP)
・スペインとアジアから影響を受けた食文化
・フォークとスプーンで食べる
・気温・湿度の高い熱帯モンスーン型気候
(乾期・暑期・雨期がある)

35歳以上に特別永住権を発給する優遇制度。

預託金(定期預金)35−49歳は5万ドル(約500万円)、
50歳以上は2万ドル(約200万円)、年金生活者は1万ドル
(約100万円)の現地指定銀行・定期預金が条件。

外国人名義での土地購入は不可。

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『小耳に挟んだ話』

管理費を家賃の10%払っていた人からお
話を聞く機会がありました。

数年前にある業者さん所有の物件を購入
したそうですが、その時に2年間の管理契
約を売主である業者さんと交わしたそうで
す。その内容は途中で管理を替えることが
あれば、残存期間の管理費を全額お支払
いするというものだったそうです。

例を挙げてみます。例えば毎月満室想定
家賃が100万円入ってくるとします。する
と管理費は10万5千円かかることになりま
す。そして半年後に諸事情により管理を打
ち切るとすると、

「残存期間:24−6=18ヶ月」
「途中解約による違約金=189万円」


という計算が成り立ちますっ!

その方は、その後の管理状態に満足でき
なくて、途中で管理会社を変更したそうです。
もちろん高額なペナルティーをお支払いして。

契約は契約ですから^^;

その条件で納得して契約を締結した以上は、
その責は本人に帰属します。もし素晴らしい
管理を提供してもらえていれば、10%でも
本人は大満足だったと思いますけれど。

彼は、この経験から実に多くのことを学ん
だとおっしゃっていました。とても前向きな
姿勢が強く印象に残っています。

しかし、「管理」って内容や費用の幅がとて
も広いですネ。管理費が無料という業者さん
の話も聞いたことありますし・・改めて奥深い
と思いました。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 22:21 | Comment(32) | 日記

2009年05月10日

『クーラーの季節』『海外移住(ブルガリア共和国)』『経験者に学ぶ』『自治会費(さらなる交渉編)』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、181日目です。
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5月9日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 443人 
●PV(ページビュー) 1524人 
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「5月8日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 497人 
●PV(ページビュー) 1897人 
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「5月7日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 538人 
●PV(ページビュー) 1552人 
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「5月6日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 489人 
●PV(ページビュー) 2360人 
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『クーラーの季節』

がやってきた。
ネットで“東京の気温”をみると28度となっている。
どうりで暑いわけだ。
11時に目が覚めて、エアコンをつけて寝なおした。
それから夕方まで死んだように眠る。
短パン&Tシャツで一日を過ごす。

昨日は古いパソコンの中身を新しいマシンへ移し替えた。
さえヒデオ氏改め満室侯爵ひでおう氏にもらったPCだ。
OSはWindows XP Professional が入っている。
Service Pack 3とかメモリー増設が完璧だとかいっていた。
Windows7にも対応できるポテンシャルに組みなおしてくれた。
1テラのメモリが1万円とかいわれてもピンとこない(汗)
専門的なことはよく分からないが、感謝、感謝である。

234636.jpg
頂戴したPC一式

入れ替え作業は時間がかかる。
土曜日は夜遅くまで満室侯爵ひでおう氏に手伝ってもらう。
それから続きをひとり夜中までこなし、移植手術は完了した。
おかげで快適な環境に生まれ変わった!
ついでにバックアップもとれた。
これ、大切なことである。
缶ビールで乾杯。
海外ドラマ「ダメージ」の続きを見る。
朝の7時を回った頃に、寝室へ移動。
クーラーの効いたベットで丸一日ゴロゴロする。
背中から根っこが生えたようだ。
なんとも気持ちが良い^^

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第8弾NIGHT−RIG】は募集を一度締め切りました。
その後、キャンセル待ちを募集したところ、予想以上
の反響を頂きました。ありがとうございました。そこで
会場となるお部屋をもうひとつ、増やすことにしました。

みなさま、明日のご予定はいかがでしょうか?
引き続き、お申し込みを受け付けいたします!!

第8弾NIGHT−RIGの詳細はこちら

【0511】RIG-NIGHTのお申し込みまで、お願いします。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入
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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ ブルガリア共和国編 ‐

・東ヨーロッパ。バルカン半島に位置する。ルーマニア、
セルビア、マケドニア、ギリシャ、トルコと隣接し、黒海
に面する。首都はソフィア。
・「はい」の意思表示として首を横に振り、「いいえ」とし
て首を縦に振る。
・写真 その@ そのA そのB
・ブルガリア語が公用語
・人口は約754万人
・通貨はレフ(BGL)
・ひき肉料理や煮込み料理、チーズ、ヨーグルトなどが
代表的
・地中海性気候(温暖で雨が多い冬季と暑く乾燥した夏)

年令不問。

1年毎の更新。

働かなくても生活ができる額の預金証明が必要だが、
預金額の規定はない。

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『経験者に学ぶ』

K氏がやってきた。
本業で親しくさせて頂いている。
先週の金曜日のことだ。
晴れたり、ふったり、変な天気だった。
彼の会社は年棒制とのこと。
新給料は一兵卒に至るまで最大15%のカットだそうだ。
サラリーマンの夏のボーナスについても噂をきいた。
平均10%カットだという。
下町工場では上海万博による特需があるようだ。
日経平均株価も少し持ちなおした感がある。
しかし先が見えない。
同業他社は倒産の嵐が吹き荒れる。
五里霧中だ・・

そんな彼の中学時代の話を紹介する。
バスケット部に所属していた。
監督のいない部活。
不良の溜まり場だったという。
市内大会では競う相手が4校と少ない。
万年4位。
しかし女子のバスケ部は強かった。
教えてくれる大人がいたそうだ。
一般の勤め人であるコーチはボランティア。
会社を終えると毎夕学校に駆けつけていた。
県大会でも屈指の強豪チームに育った。
でもそのコーチが教えるのは女子だけだった。

ある大会でのことだ。
女子部のコーチが男子部員にアドバイスをくれた。

シュートを打ったらリバウンドを取らずに全員で戻れ。」

シュートを打たれたら2人(PG?)は相手ゴールに走れ。」


信じられない作戦だった。
しかし女子部の実力を認めていた彼ら。
本能的にその言葉に従った。
魔法の言葉だった。
対戦相手は評判、実力ともに1位の格上だ。
練習試合でさえも一度も勝てたことがない相手である。
なのに、見事打ち破ることが出来たexclamation×2
会場に衝撃が走り抜けた。
周囲が驚く。
そして本人たちが一番驚いた。
彼はいう。
経験者に学ぶことの大切さを・・

234443.jpg
頂いたお土産♪

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『自治会費

(さらなる交渉編)』



8世帯のアパートの話である。
元々の自治会費は32万円/年間だ。
20万円にまで交渉したとはいえ、依然高い水準である。
この物件、所有して丸5年がすぎた。
自治会費は100万円を納めたことになる。
ほかの物件では自治会に所属していないものもある。
戸あたり3600円/年間というものもある。
その差額を考えるとすごい金額だ。
しかし、見方によってはすごい得をしたといえる。
交渉で12万円の減額を引き出すことに成功したのだ。
5年間で60万円のお金を残すことにつながった。
そして今回、さらなる値下げ交渉を試みた。
「不況による賃料の低下も著しく〜」ということを根拠に
自治会長にもう少しなんとかならないかと電話した。
“荒波をたてない方針”F社長の助言に従った。
20万円→18万円まで減額となった。
ダメ元と割りきっていたので、少しでも嬉しかった。

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posted by 恵比寿のI at 21:51 | Comment(30) | 日記

2009年05月06日

『自治会費が20万円』『海外移住(マルタ)』『2日』『3日』『4日』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、180日目です。
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5月5日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 279人 
●PV(ページビュー) 773人 
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「5月4日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 256人 
●PV(ページビュー) 670人 
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「5月3日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 265人 
●PV(ページビュー) 773人 
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「5月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 464人 
●PV(ページビュー) 1825人 
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『自治会費が20万円』

去年の今頃でもブログで書いたと思います。
某物件では年間の自治会費が1世帯4万円
です。だから8世帯のアパートは32万円払っ
てねと言われました。交渉の結果、20万円
にまで減額されましたが、それでも不本意です。
特にゴミステーション、共同住宅は利用させて
もらえません。この住宅地、自治会費の繰越
資産がすでに3千万円を越えています。
いったいどうしたいのでしょうね?それから
自治会費の滞納者は実名入りで滞納額を
明記された上、全世帯に配布されます。今年
も徴収期限が近づいてきます。いままで完納
していますが、気が重いです。
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第8弾NIGHT−RIG】は募集を締め切りました。
多数のお申し込みをありがとう御座いました。

引き続き、キャンセル待ちのお申し込みを
受け付けいたします。次回のRIG-NIGHTへ
優先的にお席の確保をさせて頂くことに
なるかと思われます。よろしくお願いします。

第8弾NIGHT−RIGの詳細はこちら

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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ マルタ共和国編 ‐

・面積 316平方km(淡路島の半分)
・地中海の中央部、シチリア島の南約93kmに位置する
・人口 約39.6万人(2004年)
・首都 バレッタ(人口約14000人)
・市街の写真はこちら
・公用語はマルタ語と英語、イタリア語も通じる
・マルチーズの名はマルタに由来する
・通貨はユーロ
・地中海性気候(温暖で雨が多い冬季と暑く乾燥した夏)

年令不問。

23500ユーロ(約300万円/年間)以上の収入保証
がある人、または352500ユーロ(約4600万円)以上
の資産がある人が対象。

賃貸住宅は月額352.5ユーロ(約46000円)以上、
住宅購入は75000ユーロ(約1千万円)以上という決ま
りがある。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『2日』

連休初日、5時に目が覚める。
まるで小学生のようだ。
天気が良いと気分もいい。
午前中にブログを書き終える。
午後、けんちゃんと従兄弟に合流する。
駅前の不動産屋さんに突撃。
キーワード:●●を探していると告げる。
広尾の激安土地情報を入手した。
さっそく現場に直行する。
11坪、接道良好、80%&240%、3千万までいけそうだ。
有効な延べ床面積は26.4坪ある。
各室2畳のスーパー狭小賃貸なんてどうだろ?
天井を高くして、グレーチングなんとかを採用しちゃおう。
さらに水周りを共有して各部屋5万円の20世帯とか。
100万円/月も収益があがるかな?
土地代込み新築20%も夢じゃないかもね^^
妄想が次から次へと湧き上がる。
渋谷や六本木まで自転車で10分の立地は最強だと思う。
カフェに移動して3本目の柱について語り合う。
それから海外渡航についても。。
あっという間に夜を迎える。
夢を夢で終わらせたくないと本気で思う。
さてどうしよっかな〜
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『3日』

この日は茨城県の物件にきていた。
夜中にETCをつかって移動していた。
恵比寿から60分弱、意外と近い。
RFバルコニー付の4DKを自分用に確保している。
そこでゆっくりと昼すぎまで寝ていた。
午後、共用部の清掃をした。
入居者さんも駐車場のゴミ拾いを手伝ってくれる。
がんばっているお仕事の話しを伺いながら。
いつも前向きで気持ちの良い人だ。
蛍光灯が一本切れていた。
グロー球と蛍光管を100円ショップで調達する。
その都度買いにいくのはめんどうである。
よって相当数をストックする。
164959.jpg

165038.jpg

100円で買える話、案外知らない人がいるようだ。
品質は不明、しかし1年以上は持つと思う。
夕方、栃木県小山市にある物件まで移動する。
所要時間は40分あまり。
郊外は空いていてストレスを感じない。
むしろ走らせるのが楽しいくらいだ。
排水溝のフタ(グレーチング)が錆びでくさっている。
急遽、あて木を使って補強することにした。
183538.jpg

あっという間に夜を迎える。
共用廊下の蛍光灯が一本切れていた。
車載してきた蛍光灯と入れ替える。
物件にいくときは脚立も積んでおくと便利だ。
そしてたまには夜の見回りも必要だと思う。
茨城の拠点に戻る。
心地の良い疲れだった。
ビール数本とワインをあけて、深い眠りにおちる。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『4日』

朝、散歩した。
名前は知らないけど、きれいな花だ。
095237.jpg

ガミさん、水戸大家さん、TAKAHIROさんが来た。
RFバルコニーのある物件を案内した。
それから水面下で動いている物件に立ち寄る。
2DKの18世帯、RCの打ちっぱなしでH11年築だ。
派遣ぎりの影響で2戸しか入居がない。
20%以上で指せると思う。
4.7万円で1年以内に満室可能とは管理会社談。
興味ある人、たぶん紹介可能だ。
それからガミさんの物件を巡る。
ラップサイディングのステキな輸入アパートだ。
115700.jpg

115444.jpg

ここでスーパーサイア人風味なタニアさんが合流した。
一同驚く^^
かれはグアムの影響だとうそぶく。
きょうの5人、偶然にも全員が茨城県に物件を持っている。
おもしろい面子だ。
昼食は肉祭りになった。
一人水戸さん、三種類もの肉がのったプレートを注文。
そして、残す。
130558.jpg

カメラを向けると嬉しそうだ。
もはや確信犯だ。
☆君のかわりに写しておいた。
それからさらにガミさんの物件を巡る。
地上権、新築、インターロッキング、オートロック・・
どれもとても勉強になった。
筑波は芝生の出荷高日本一らしい。
途中でみた広大な芝生畑
144421.jpg

144447.jpg

ガミさん、所用で抜ける。
それから4人、タニアさんの物件を見まくる(笑)
退去した部屋に集い、リフォームのアイデアを出し合う。
購入したばかりの土地を前に意見を出し合う。
こんな時間が最高に楽しい。
同じ作りで並列して建っている物件の怪。
彼のは満室なのに、他方は2戸しか埋まっていない。
大切な心得をたっぷりと学ばせていただく。
夜になり、夕食を囲む。
水戸さんの裏物、業者、銀行話に心が奪われる。
TAKAHIROさんの株の話に仰天する。
そしてふたりとも満室大家だ。
羨ましい限りである。
次回はぜひとも拝見させてもらおうと思う。
たくさんの知恵を頂いた。
そして水戸さん、横綱サイズのそばをオーダー。
また残す。
191857.jpg

いけない人だ^^

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posted by 恵比寿のI at 20:43 | Comment(39) | 日記

2009年05月02日

『語学を知っているだけでは〜』『海外移住(モナコ)』『深刻な破産の影響と対策』『NIGHT−RIG』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、179日目です。
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「4月30日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 457人 
●PV(ページビュー) 1535人 
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『語学を知っているだけでは〜』

武器にならないっていう言葉を久々に
聞きました。うちの会社には帰国子女
は珍しくない。バイリンガル(bilingual:2
ヶ国語を操る)やトライリンガル(trilingual:
3ヶ国語)はたくさんいるし、TOEICや
TOEFL(英語運用能力テスト)だって
満点近いひとはざらにいるって、その
方はおっしゃいました・・

語学が出来る人が仕事が出来る人と
は限らないヨってことだと思いました。

そうなんですよネ。確かに世の中には、
母国語以外の言語をあやつる人はたく
さんいると常々感じています。そして時
代はますますボーダーレス化なので増
加傾向です。

留学中、仲間同士でそんなことを語り
あった日々を思い出しました。まさに
同じ話題で盛り上がったのです。

現地生活をしている日本人は、当然
のごとく英語を話せます。でも世界各
国から集まってきた人たちは、母国語
のほかに何種類もの言語を操るひと
であふれかえっていました。バイリン
ガルなんて、ちっとも珍しくないのです。

結局、語学はコミュニケーションスキル
にすぎないと思いました。“意思の疎通
手段”のひとつだと。

たとえばおなかが痛くなったら、腹部
を手で押さえながら痛そうな顔をすれ
ば相手に理解してもらえます。身振り
手振りのボディランゲージですが、これ
も立派なコミュニケーションスキルなん
です。ただしこれは電話だと無理です
けど(笑)

そんな当時の結論としては、「英語を
話せるだけでは武器になんてならな
い、問題は英語をつかって何が出来
るかだよ」って。。まさに最近いわれた
こととおんなじですね。

でも学生の頃に思った「語学が武器に
ならない」という考え方は、いまもって
同じかといえば、微妙に違ってきました。

国連英検特A級などの資格取得に
努め、同時通訳を職業レベルまでに
高めて仕事として活躍している友人も
存在しているからです。そう、、彼は
「英語をつかって語学を武器の域まで
極める」という道を歩んでいるのです。

程度によるのでしょうね^^;

わたしは英語の発音が流暢なひとに
憧れますが、これは私の経験からだ
と日本語のうまい人=特に歌のうま
い人=発音がよいという傾向にある
と思います。耳が優れている=模倣
する力が優れているという経験から
感じた独自のインチキ理論ですけど
ネ(笑)

そして「黄色いバナナにはなるなよ」
って言葉も思い出しました。これは高
校を卒業して渡航の準備を進めていた
頃に、ある人に贈られた言葉でした。

最初意味がわからず、聞き返しました。
すると、外見は黄色い肌の日本人でも
中身が白人ということらしいのですが、
ようは日本人のココロや礼節まで失う
なよってことでした。ちなみにこの人は
キッコーマンの海外事業部を歴任して
役員にまで上った方でした。そのうち
わかるっていってお酒、あ、ジュース
を酌み交わしました^^そしてこの会話
は、決して忘れることがありませんでし
た。

そして最近、もったいないなぁと痛烈に
感じていることがあります。語学という
スキルは使わないと退化していくという
ことです。鍛えた腹筋が少しでもサボると
あっという間に脂肪に変化するように・・


『今日のお宝物件を探そう♪』

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不動産投資連合隊
健美家(けんびや)
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『第8弾NIGHT−RIGのお知らせ』

日付:5月11日(月)
時間:19:00〜00:00(5時間)
内容:懇親会/飲み会/食事会
費用:8000円(飲み放題+イベリコ豚の
     コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

今回は過去最長の5時間のNIGHTRIGです!!
もちろん途中退出はOKです。お店の人と色々
打ち合わせをした結果、イベリコ豚のコース料理
をお願いしました。そしてコース料理にプラスで
アラカルトメニューも追加で注文し、ボリューム的
にも増量しました^^

お申し込みはお早めに!

三日前までのキャンセルは全額返金可能です。
当日キャンセルはお控えください。

【0511】RIG-NIGHTお申し込みまで、お願いします。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入
下さい。もしもブログをお持ちであればご一緒に。
ご連絡お待ちしています 。
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好評発売中:山田里志さんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
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絶賛発売中:ゴンさんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
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【RIGプレゼンツ‐物件情報サービス(都心戸建など)】

<210423>の配信情報はこちらまで。
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RIGパーソナルチュータリング
               システム
(個人指導制度)】

裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、任意売却
案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
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地盤沈下のご相談はこちらまで。】
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【米国旅行のチャーター機&日本人パイロット
      ご紹介は『恵比寿のI』パイロット紹介まで。】
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都市ガス用の給湯器もたまに在庫があります。こちらまで。】
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【私も寄稿させて頂いた山田式元祖勝ち組大家術
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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ モナコ編 ‐

生活に充分な金利収入や資産などを
所持している人が対象。

年令不問。

銀行預金証明は最低4000万円〜。
審査と許可は移民局の判断に依る。

滞在期間は1年毎の更新制。

フランス大使館が査証代行業務を兼任。

外国人名義での土地購入は可能。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『深刻な破産の影響と対策』

埼玉県川口市の潟Aーバンエステート
の破産記事を読みました。

関連記事(帝国データバンク)

関連記事(産経)

CM

・年末分から下請けへの工事代金未払いが露呈
・工事代金の遅延分について、先付け小切手
(4月1日期日)を乱発する
・3月10日の取締役会で民事再生手続きを行う決議
・3月24日、民事再生手続き→却下される
・3月30日に破産手続きに入る
・負債総額は約54億8千万円

この負債54億8千万円には、施主さんたちから
集めたお金や下請け業者さんへの膨大な未払
い金が含まれます。

「一坪当たり24万8千円のマイホーム」で、関東
ではかなり有名な会社だっただけに驚きました。

倒産するギリギリまで「アーバンエステートの
『一生涯の家』は60年保証」と謳っていました。
でも保証してくれる会社がなくなってしまいました。

CM効果も手伝って身近に感じていただけに、
とても考えさせられる事件でした。

注文住宅を建てるときは、契約時や着工時に
あまり多くを払いすぎないことと、第三者機関
による完成保証を付けたほうがよさそうです。

完成保証@


完成保証A


完成保証B

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『投資家3人で肉祭り』

131849.jpg

131913.jpg

131956.jpg
 ^w^

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 14:32 | Comment(34) | 日記

2009年04月30日

『嬉しかったこと』『海外移住計画の続き』『ある地主さんのこれから』『NIGHT−RIG』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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『嬉しかったこと』

本業の話デス。取引先からの入金が滞って
いました。滞納です。ココロをこめてメールを
したところ、本日全額の回収がつきました。
記帳をするまでドキドキでしたが、嬉しかっ
たです。
ちなみにメールには、相手をなじる
意味合いの表現は一切ありません。文字の
大きさや色使いはやや工夫しましたが、何
よりも“相手を信用している”ということを全
面に押し出した構成に注力しました。

それから、今日また一組の入居の予約が入
りました。GW明けの契約予定です。4月に入
ってから順調に部屋が決まりつつあります。
時期的には弱いはずなのですが、嬉しい風
が吹いています♪


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『第8弾NIGHT−RIGのお知らせ』

日付:5月11日(月)
時間:19:00〜00:00(5時間)
内容:懇親会/飲み会/食事会
費用:8000円(飲み放題+イベリコ豚の
     コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

今回は過去最長の5時間のNIGHTRIGです!!
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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ フランス編 ‐

生活するのに充分な年金または金利収入
などの国外定収がある人が対象。年令不問。
金額規定はとくにない。審査当局の判断に
依る。

滞在期間は1年毎の更新が必要。

在日大使館申請。現地申請不可。発給ま
で所要2〜3ケ月、手数料35ユーロ≒4550
円(130円)

外国人名義での土地購入が可能。

フランスの海外領土にもリタイアメント査証
が適用可能。

・南米/仏領ギアナ
・中米/グァドループ、マルチニーク、セント・
マーチン
・北米/サンピエール&ミクロン
・アフリカ/レ・ユニオン、マヨット島
・太平洋/フレンチポリネシア、ニューカレドニア、
ワリス&フツナ諸島


フランスにはたくさんの海外領土があるので
すね〜ちょっと驚きました。そこで日本の海
外領土も検索してみました。するとオースト
ラリアにありました。「カウラ事件:第二次世
界大戦時にオーストラリア連邦ニューサウス
ウェールズ州カウラで起こった日本兵捕虜脱
走事件」の跡地がそうです。日本に帰れない
多くの戦死者をせめて日本領土にすることに
よって祖国の大地に帰してあげるという豪政
府の計らいによって、 1963年に日本の領土
として割譲されたそうです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『ある地主さんのこれから』

の計画を聞きました。このかたは59歳のサラ
リーマンです。来年には退職とのこと、もう秒
読みのカウントダウンが始まっています。表
情もだいぶ柔らかくなってきたように見えます。
おめでとうございます。

農家の長男に生まれましたが、家業をつぐの
が嫌で、会社勤めを40年近く続けてきたそう
です。ご結婚をされて子供にも恵まれ、その
間もずっと実家暮らしを続けてきたそうな。

広大な農地は千葉県と埼玉県の県境にあっ
て、かなり宅地化も進んでいるエリアです。
皇居から50キロ圏内にあって、十分都心へ
も通勤可能です。

近隣は、サブプライムの影響の直前まで大
規模な開発もはいって、大量の戸建が供給
されました。価格帯は1千万後半から3千万
円台、東京の地下鉄の車内でしばらく大々
的に広告を出していたので、ピンとくる方も
いらっしゃるかも知れませんね^^なんてっ
たって、土地付の新築戸建が1千万台で入
手可能ですから!しかも駐車スペース2台
分とBBQやペットが飼える庭も付いてです。
都心まで通勤圏内にあって、強烈なインパ
クトだと思います。

この方のご両親と奥さまが農業を細々と続
けてきたそうです。でもいまでは出荷する規
模ではなくて、自分たちで消費する程度を
趣味のようにつくっている程度とうかがいま
した。それと地域サービスの一環として、枝
豆を栽培して60区画にわけ、区画ごとに収
穫できる権利を供給しているそうです。儲け
が出ない程度にだそうです。町興しの立派
な担い手です。ちなみにここは枝豆の産地
です。

まわりの地主さんはアパート経営に精を出
す方が増えました。しかしこの方は、ハウス
メーカーの大攻勢にも一度として陥落しませ
んでした。経営に興味がないわけではあり
ませんが、よくわからないことに手を出すの
が嫌みたいです。そこで私の話をしてみると、
大変興味を示されました。まずは勉強から
入ることをお勧めしておきました(笑)

リタイア後の計画を聞きました。せっかく残
してきた農地、ここにそば畑を作りたいそう
です。そしてとれたそば粉を使ってそばを打
ち、美味しいそばを提供するお店を作る夢
を叶えたいと満面の笑みを浮かべていまし
た。

“地産地消”、地域生産地域消費というや
つです。スローフードを提供するグルメなお
みせ、ぜひ流行らせてほしいです。そして
店構えも、今ある古民家?を改造して利
用すれば雰囲気がでること間違いなしです♪

いま、自分の夢はなんだろうと自問してみ
ました。アフリカの空を自分の操縦で飛び
まわりたいっなんて突拍子もないことがひ
らめきいました。新しく、かなえることリスト
に加えておきます飛行機

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posted by 恵比寿のI at 21:50 | Comment(26) | 日記

2009年04月26日

『シェルターとプライベート潜水艦』『海外移住計画』『ブログがきっかけ』『NIGHT−RIG』『山田式元祖勝ち組大家術』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、177日目です。
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●本日の訪問者数 479人 
●PV(ページビュー)2664人 
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「4月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 495人 
●PV(ページビュー) 2217人 
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「4月23日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 439人 
●PV(ページビュー) 1518人 
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『ブログがきっかけ』

で不動産投資に興味をもたれた方から
メールを頂きました。嬉しかったです。
これから物件情報を請求してみるそうで
す。

物件の探し方ですが、まずは下記、参
考までにご紹介させて頂きます。がん
ばってくださいネるんるん

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183921.jpg
ぷりん(大好物)

231428.jpg
ビスコッティ(インスタントコーヒーの粉とカシューナッツ
を入れてつくったイタリアの固い焼き菓子です)

174608.jpg
手打ちうどん
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第8弾NIGHT−RIGのお知らせ

日付:5月11日(月)
時間:19:00〜00:00(5時間)
内容:懇親会/飲み会/食事会
費用:8000円(飲み放題+イベリコ豚の
     コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

今回は過去最長の5時間のNIGHTRIGです!!
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をお願いしました。そしてコース料理にプラスで
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『海外移住計画』

いつか世界中を旅してまわりたいなって夢が
あります。そして気に入った場所があればロ
ングステイなんかも良いですね♪しかし、ほ
とんどの国では観光以外の目的で滞在をす
るには厳しいルールが適用されます。その
理由として、自国民の雇用のチャンスを他国
の人から守る必要があると考えられているよ
うに思います。ほかにも宗教やら民族の問
題やら色々とあるようです。

長期滞在をする方法について、ちょっと調べ
てみました。

まずワーキングホリディ、これは30歳未
満の人にだけ許可される査証です。残念な
がら私は関係ありません。

学生として滞在する方法があります。語
学学校、大学、大学院などへ就学するため
の査証が発行されます。年齢は関係ない
為、かなり現実的かも。

特殊技能があれば就労査証を取得する
方法もあります。

国際結婚、重婚になっちゃいますので
これはだめです(笑)

その国に投資することで、査証や永住権
を得る方法もあるようです。国によりますが、
最低でも数千万円はかかるようです。お金
持ちたちは、この方法が多いのでしょう。

その国で起業して現地の人に雇用の場
を提供して、かつ優良な納税者になる方法
もあります。

商用条約査証、現地の日系企業(日本
食レストランとか)に雇ってもらう方法でしょ
うか。

子供を現地で生むことによって、その子
供がその国の国民になる権利を有するの
で、その付き添いの家族として滞在する方
法とか・・


そして「リタイアメント査証」というものがあ
ることを知りました!

たとえばここ ↓

イタリアで住居を購入する意思と購入資
金があり、住宅購入後、自分で家を維持で
きる環境と資金がある人に発給される長期
滞在査証。年令制限はありません。同国内
での就労や副業は禁止。収入がなくても生
活できる経済力の証明が必要になります。
資金額の規定は特にありません。1年毎に、
滞在許可証の更新を現地で行います

ポイントは年令制限がないことと、経済力の
証明について金額の規定が特にないことで
しょうか。イタリアにはいったことないです。
伊語もわかりません。けど面白そうです。

ちなみに観光査証で年内に何度も出入りし
てその国での実質的な滞在日数が半年を
越えるなどすると居住とみなされることもあ
るようです。すると米国の場合だと、国外強
制退去処分にされてしまうと最低10年間は
入国できなくなることもあります。

日本を拠点にして、観光査証の期間以内で
国々を転々とするのもありだと思います。し
かしホテル代や外食代、すべてがビジター
料金にくわえて、頻繁にかかる移動費用だっ
て馬鹿にならないでしょうね。

そしてこれが一番の課題だと思うのですが、
その国で何をするのかという目的が必要だ
と思います。ただゆっくり、のんびりという生
活はすぐに飽きてしまうと思うのです。

どなたか海外移住しているとか、その方法、
情報などおもちでしょうか?とても興味あり
ます。お話を伺える機会があれば、嬉しく
思います。いつでもご連絡をおまちしていま
す。

不動産投資の先にあるものをふと考えてみ
ました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『シェルター&

 プライベート潜水艦』


昭和56年6月1日に建築基準法大改
正が公布施行されました。このときに
新耐震基準が制定されたのはご存知
かと思います。

新耐震基準の目的

・震度5程度では建物が壊れない
・震度6程度でも倒壊せず、人の安
 全を確保すること

レベルは3段階

・強度1:新耐震基準の標準レベル
・強度2:1.25倍レベル
・強度3:1.50倍レベル

でも新耐震基準だからといって必ず
しも安心は出来ないようです。昼RIG
(不動産投資家意見交換会)の参加
者さんの一人は神戸の新築(新耐震)
戸建が阪神淡路大震災によって全
壊してしまったそうです。下から突き
上げる激震で建物が上にジャンプし
たと言っていました。家が飛び跳ねる
なんて、想像がつきません。

ペシャンコにつぶれなかったおかげ
で、家の中にいながらにして、無事に
命をとりとめたようです。きっと大揺れ
の瞬間に表に脱出するなんて難しいの
だと思いました。それにもし外に飛び
出しても瓦やガラスが降ってくることだ
ってあるかもしれません。でも内部に
閉じ込められて、火災に巻き込まれる
ことだって考えられます。きりがない
ですね。そういえば、ほかの体験者
から聞いた話では、室内でもガラスが
散乱していて危険なのでスリッパなど
の履物は必須アイテムだっていって
ました。

そして昭和56年以前に建てられた家
に住まわれているかただって、まだ、
たくさんいると思います。私の実家も
該当します。

木造住宅であれば、筋かい(柱と柱
の間に対角線に取りつけられる補強
材)をたくさん入れて、柱や梁、基礎
部分を金物で緊結(きんけつ)するな
どの補強も考えられます。でもお金が
かかるので、おおきな地震を経験して
いないとなかなか行動に移せないの
が現実のようです。

押入れシェルター
生きルンダ
床シェルター

これなら比較的安価に対策ができそ
うです。ただしインテリア的には難が
ありそうですけど・・。建物は地震保
険がありますが、命の代替品はあり
ません。

もっと費用を抑えるのであれば、ホー
ムセンターなどで売っている足場用鉄
パイプとジョイントで四角い箱型を室内
の一角に作ることも効果があるようで
す。

プライベート核シェルター

スイスの一般家庭ではプライベートシェ
ルターの普及率が非常に高いそうです。
一説によると1959年の民間防衛法に
よって、一般家庭に至るまで核シェルタ
ーの普及率100%を達成しているとの記
述を見つけました。ほんとうでしょうか?

そしてこれが日本だと自宅にシェルター
を持っていること自体を言わないそうで
す。少し考えて、その理由がなんとなく
わかりました(怖)

海中に逃げる方法もあります。マイケル
潜水艦は購入時期は98年ごろ、33億円
だそうです。

そしてこれ↓
SPORT SUB
2名定員の潜水艦。イエローサブマリン
そのもの♪40mまで潜行でき水中を5ノ
ットで進むことができる。動力は24V。
$38,995-≒400万円くらい。

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『山田さんの書籍の

 順位がわかる!?』


八重洲ブックセンターの2Fをクリック
すると分かります♪

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posted by 恵比寿のI at 22:56 | Comment(32) | 日記

2009年04月23日

『ランチ』『5時間のRIG-NIGHT開催します!』『処分に困るもの』『減価償却年数の計算(中古の場合)』『山田式元祖勝ち組大家術』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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●本日の訪問者数 564人 
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「4月16日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 497人 
●PV(ページビュー) 1808人 
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『ランチ』

autamn さんけんちゃん☆輝ちゃん&僕で月曜日
にランチをしました。場所は恵比寿のこちら、田舎風
のフレンチを気軽に食べれます。焼きたてのパンが
食べ放題&ドリンク飲み放題付です。お店の雰囲気
も良いと思います。autamn さんとけんちゃんは健康
に気遣ってそんなに食べなかったのですが、僕は15
個、☆にいたっては17個?もパンを平らげました!
カウンター席もあって、けっこう女性客も一人で気楽
に来店している様子でした。えびちゃんのおすすめ
カフェシリーズです^^

123854.jpg
店内の様子

125649.jpg
焼きたてパン

130218.jpg
菜の花のパスタ

135034.jpg
デザートにもパン
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『第8弾RIG−

NIGHTのお知らせ』


日付:5月11日 月曜日
時間:夜7時〜12時
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+イベリコ豚の
    コース料理+アラカルト)
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水道橋駅前徒歩2分の住居50世帯&店舗4戸の
売り物件あります。14億→8億に下がったばかりで
してグロス15%の借地権です。築1981年7月の
旧耐震&躯体はSRCです。ご興味ある方は、
『恵比寿のI』物件紹介まで。

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『処分に困るもの』


某管理会社では店長、社員さんとも私と
年齢が近いこともあって、まるで友達の
ようにお付き合いをさせて頂いています。

話の内容も物件管理だけにとどまらず、
趣味のDIYリフォームや、最近の売買事
例、投資に対する考え方、他のオーナー
さんに関する興味深い出来事、果ては
お互いのプライベートに関することまで
多岐に渡ります。

ただ友(笑)仲間です。ソフトバンクのこ
の無料電話サービスって本当にすごい
と思います。なので、ここだけの話、ひま
つぶしに電話することがほとんどです^^

派遣切りの影響で、あるオーナーさんの
物件が18世帯中2世帯だけの入居にな
って売りに出されるかもしれないという話
をしていました。平成10年前後に建てら
れた鉄筋コンクリート?、市街化調整区
域にあるようですが寮として法的にもクリ
アーしているとのことでした。

建築費だけで1億は越えています。見る
からにとても立派で、当面大規模なメン
テナンスは不要だといっていました。それ
でも2室入居のみです。きっと固定資産税
だけでも持ち出しになってしまうでしょうね。
ましてや調整区域にたてられた寮というこ
となので順法の精神で取り組もうとなれば
経営は厳しいと思います。

皆さんならいくらでなら引き受けても良い
と思いますか?私は、きりの良い数字と
いうだけで1千万円!!って言ったのです
が、そんなんだったら自分が買うって言わ
れました。この物件、値段はまだ付けられ
ていません。現況ではマイナスのキャッシュ
フローになると思われます。

処分に困るものとして、もうひとつのエピソ
ードも紹介させていただきます。それは残置
物です。

滞納者が夜逃げしてしまうことは本当にあり
ます。私のところでも過去に踏み倒されたこ
とが3件、内1件は夜逃げ同然で、天井まで
届く残置物の山だったって悲惨な経験をして
います。

逃げるにしても、荷物はもっていってほしい
ものです。処分に困るのです。とくに位牌や
遺影とか・・(大汗)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『減価償却年数の

 計算(中古の場合)』



簡便法を用います。

(法定耐用年数ー経過年数)+
         経過年数×0.2=耐用年数



新築の木造は22年だけれども・・

築10年の木造を中古で購入すると

12年・・・×
14年・・・○


【計算式】

(22−10)+10×0.2=14


新築のRCは47年だけれども・・

築26年のRCを中古で購入すると

21年・・・×
26年・・・○


【計算式】

(47−26)+26×0.2=26.2→26年


※中古物件を購入した場合、その物件の
法定耐用年数が耐用年数とはならないっ
て皆さん知ってましたかー ちなみに、法
定耐用年数の全期間を経過した物件は、
その法定耐用年数の20%に相当する年
数を耐用年数とすることができます。

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『山田さんの書籍の

 順位がわかる!?』


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すると分かります♪

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posted by 恵比寿のI at 21:26 | Comment(23) | 日記

2009年04月20日

『魚の獲り方』『100万円』『山田式元祖勝ち組大家術』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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『魚の獲り方』

先日の土曜日、半年振りにA市にある物件に
除草剤散布にいってきました。管理状況は良
好につき、あらためて薬をまく必要もないよう
に思いました。しかしせっかくなのでゴミ拾い
と清掃のあと、6リットルほど噴霧器(背負うタ
イプ)でまいておきました。経験上、2週間ほ
どでほとんど枯らしてしまい、それから数ヶ月
は生えてこなくなるほど強力です。

この地には木造アパートを2つ所有しています。
間取りは2DKの4世帯が2棟です。よって全室
角部屋になります。もし自分が部屋を選ぶとし
たらって考えると、角部屋は魅力的だと思いま
す。

初めて購入した賃貸専用アパートです。ビギナ
ー賃貸経営者にとって、ここは価格的にも物件
のボリューム的にも安心できるサイズでした。
でも築古の中古アパートです。過去には色々あ
って、手放そうなんて思い悩んでいたこともあり
ました。

今ではこの物件を通してF社長との出会いが
あり、経営指導と大きなご支援を頂けるまでに
なりました。おかげさまで入居率もほぼ100%
を維持しています。この不景気にあって本当に
ありがたいと思います。F社長には魚(入居者
の紹介)を与えて頂くだけでなく、魚の獲り方を
教えて頂いています。この業界で生き抜く知恵
をご自身の三十数年の貴重な経験から諭して
いただけるのです。なにものにも代え難い宝物
だと思います。

除草剤散布のあとに、事務所にお邪魔しました。
わざわざ喫茶店から届けて頂いたこだわりのコ
ーヒーをご馳走になりながら、深いお話をたくさ
ん伺いました。50億の債務を5億までに圧縮し
た知人のレアなお話など面白かったです。資産
を築ける人と失敗する人の違いがなかでも印象
に残っています。

A市にある築古の木造アパート、いまでは一番
思い入れの深い物件となりました。過去には手
放そうか?なんて落ち込むほどに、たくさんの失
敗や事件も経験しましたが、そこから多くのこと
を学べたと思います。きっとこのアパートとの縁
は必然だったのだと思います。めぐりあえたすべ
ての縁にありがとうの気持ちでいっぱいです。



195201.jpg
手作りおやつシリーズ/スコーン
チョコチップ&いよかん皮&実

235623.jpg
弁慶/浅草本店/豚骨味噌/
トッピングもやし/850円+100円


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弁慶/浅草本店/豚骨醤油/750円
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『100万円』

の宅地があったら、どのように活用しますかexclamation&question

・12.5m×12.5mの正方形
・50坪弱
・前面道路幅4m
・建蔽率60%
・容積率200%(160%)
・市街化区域
・宅地
・公営水道
・東京電力
・浄化槽エリア
・U字溝


住居系地域において容積率は、前面道路の
幅員(m)×0.4となっています。(商業及工業
系では×0.6)→容積率限度200%、前面道
路4mの敷地なので4m×0.4=1.6となり、
容積率限度は160%となります。


1.建築面積の計算(建蔽限度60%)

・敷地面積 12.5m×12.5m=156.25u  
・建築面積限度 156.25u×0.6=93.75u

2.延べ床面積の計算(容積限度160%)

・延べ床面積限度 156.25u×1.6=250u


エリア特性を考慮すると、制限いっぱいに大きな
建物を建てても、賃料が高く見込めません。そこ
で無難なプランとして50〜60uの見込み賃料を
上限7万円(新築/戸建/駐車場込み/ペット可)
として、当てはめてみました。

◆プラン1

戸建賃貸×1戸
駐車場×5
(2.5m×5m×5台=62.5u)
庭付き
間取り2LDK(16坪/52.8u)
建築費全費用込みの600万円
在来工法(木造)
平屋
賃料設定7万円(月)
利回り12%(グロス)
利回り11%(ネット)
空き室リスク小

計算式:7万円×12ヶ月÷(100万円+600万円)
=12.0%

自己資金300万円
借入400万円
日本政策金融公庫
固定2.4%(普通貸付21.04.10現在の基準金利)
期間10年
元利金等方式
3万7526円(毎月の返済額)
税引き前のキャッシュフロー3万2474円(毎月)

◆プラン2

戸建賃貸×2戸
駐車場×2台×2世帯
(2.5m×5m×4台=50.0u)
庭のスペースは無
間取り2LDK×2
(14坪/46.2u×2=28坪/92.4u)
→(建築面積)≦(建築面積限度)なのでOK
建築費全費用込みの1100万円
在来工法(木造)
平屋
賃料設定6万円×2世帯=12万円(月)
利回り12%(グロス)
利回り11%(ネット)
空き室リスク小

計算式:12万円×12ヶ月÷(100万円+1100万円)
=12.0%

自己資金300万円
借入900万円
日本政策金融公庫
固定2.4%(普通貸付21.04.10現在の基準金利)
期間10年
元利金等方式
8万4434円(毎月の返済額)
税引き前のキャッシュフロー3万5566円(毎月)

◆プラン3

アパート
駐車場×4台
(2.5m×5m×4台=50.0u)
庭のスペースは無
間取り2LDK×4
(14坪/46.2u×4=56坪/184.8u)
建築費全費用込みの2000万円
在来工法(木造)
2階建て
賃料設定5.0万円×4世帯=20万円(月)
利回り12%(グロス)
利回り11%(ネット)
空き室リスク大

計算式:20万円×12ヶ月÷(100万円+2000万円)
=12.0%

自己資金300万円
借入1800万円
日本政策金融公庫
固定2.4%(普通貸付21.04.10現在の基準金利)
期間10年
元利金等方式
16万8868円(毎月の返済額)
税引き前のキャッシュフロー3万1132円(毎月)


個人的に順位を付けるとしたら平屋の戸建賃
貸1戸≧2戸>アパートとなります。アパートと
なると駐車スペースが乏しいので、このエリア
では苦戦すると思われます。

このプランの中から選ぶとしたら、戸建賃貸が
良いと思います。

たとえば10年後、借入を完済する頃を見計らっ
て築10年で売却するのもありだと思います。ま
た、完済後の物件をずーっと持ち続けていくのも、
これまたありえると思います。地味だけど、確実
に儲かります。平屋戸建の大規模修繕なんて、
額も知れています。恐れるに足らずデス。

売却戦略の場合を考えます。「プラン2」だと敷
地が狭すぎる(約25坪未満)ので、投資目的の
オーナーチェンジしか買い手が想像つきません。
これが「プラン1」の場合は、住宅として実需の
客が見込めると思います。なんてったって、P5
台付の庭付き平屋一戸建てですからね。きっと
売却し易いです。

エリアについて明言は避けたいと思います。が、
しかし、これに近い条件で私の親しい友人が現
実に進めている話です。今度見学ツアーをお願
いしてみようかな
るんるん
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185411.jpg
霞ヶ関にて

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posted by 恵比寿のI at 01:53 | Comment(30) | 日記

2009年04月16日

『とれる尻尾の話』『至誠を貫く気持ちが大切』『山田式元祖勝ち組大家術』『RIG-CD』『RIG-PTS』

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『とれる尻尾の話』 ←注:不動産とは無関係

突然ですが、アニエスベーのモチーフはトカゲ
なんですねー。目の前にあるバッグを見て、
ふと思いました。

とかげ、実家の庭先でよく見かけた記憶があります。
尻尾を切っても死なないって不思議でした。
子供の頃は、よく捕まえてはちょん切っていたことを
思い出します。

トカゲ(蜥蜴)
語源:
@戸の陰にひそんでいるから「戸陰(トカゲ)」
A素早く走ることから「敏駆(トカケ)」とも・・
古くは濁らずに「トカケ」といったそうです
爬虫類
よく見るのはカナヘビか二ホントカゲ
昼行性
頭部は細長い
指には爪
トカゲ類全てが自切を行うわけではなく、また
自切後に再生尾が生えない種もいる。

ここがすごい!
二本足で立つトカゲ


イモリ(井守)
語源:害虫から井戸を守っていると思われていた
両生類
皮膚はぬれている
指の数は前肢4本&後肢5本
水の中で歩いたり泳いだりする
動きは遅い
尻尾を自切しないが切れる

ここがすごい!
体の再生能力はヤモリを上回っていて、
尻尾どころか骨まで再生できます。
手足くらいなら失っても完全に再生します。


ヤモリ(守宮or家守)
語源:害虫から家を守っていると思われていた
爬虫類
皮膚は乾燥している
目は大きい
指の数は前後とも5本
手に吸盤があって壁にくっつく
動きは速い
夜行性
尻尾を自切する

ここがすごい!
ヤモリの指先には無数の毛が生えていて、
この毛の分子と壁などの分子が引き合う
「分子間力」という力を利用してくっつくこと
ができるんだそうです。


タモリ
サングラスの人

※自切(じせつ)とは・・
しっぽにあたえられた刺激が脊髄に伝わると、
筋肉がちぢみ、しっぽは反射運動で勝手(無
意識)に切れてしまいます。しかし麻酔をかけ
ると、刺激をあたえてもしっぽは切れません。
神経が眠っているから反射運動が起きない
のだそうです。


215308.jpg
近所で発見!

尾の自切ができるサイヤ人すごいです。また
自切とは違いますが、腕などを再生できるナ
メック星人、腕から胴体を再生できるヒトデも
すごいと思いますわーい(嬉しい顔)
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講演全景.JPG
不動産ジャンボリー

サイン風景.jpg
書籍のサイン会
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『至誠を貫く気持ちが大切』

何度目かの自己紹介になりますが、26歳の
時に起業して、現在12年目の事業を営んでいます。

そんな私が本業一筋だったころは、収入
の川は一本しかありませんでした。当たり前
ですネ。しかもその水量は、業績次第です。
乾季もあれば雨季もあったので安定させる
ことに必死でした。信用がないとお金を
借りることが難しいと知ったのもこの頃でした。

でも若いって勢いがあって楽しいものです。
人一倍好奇心も旺盛だったので、仕事もがんばり
ましたが、本当によく遊びました。不安ながらも
楽しい日々でした。

当時よく考えていたことは、ここで守りに
入ってしまうとあとは減少しかないということ
でした。膨らました風船がしぼんでいくように。

しかし攻め続けていくことも資金的に大きな
リスクと感じていました。例えば、こんなことが
ありました。コツコツと貯めた資金の大部分を
投じて自社商品の開発に乗り出したときのこと
です。それまで化粧品を主に扱ってきたのですが、
食品に手を出しました。美味しい話にのって
一勝負をしてしまったのでした。しかし、まったく
売れずに賞味期限を迎えてしまってその大半を
廃棄処分しました。敗因は分からない分野に
よく勉強もせず、持てる資金力の大半を費やして
しまったことです。おかげで宣伝費すらろくに
かけることができませんでした。

もしもあのとき、、
強者の戦略をとるのであれば、大きく宣伝広告費
をかけるなどして、どうにかなったかも知れません。
現に同様の商品で数年後にサントリーさんが
メガヒットを飛ばして今でも売れ続けている商品
に成長したからです。勉強不足と計画性の甘さ
が招いた必然の結果でした。

こうした苦い経験を積み重ねるうちに、
大企業が狙わないニッチ(すきま)市場で勝負を
しようと徐々に会社の業態も変わっていきました。
そして単発で大きな勝負をするよりも、なるべく
体力を温存しながら地味にコツコツと稼いでいこう
という考え方にいたったのでした。これって
なんだか不動産投資でいうところのインカムゲイン
のカタチに似ていませんか(笑)

話を戻します。
起業当時は、信用なんてまったくないから
お金はかしてもらえません。
資金をショートさせたらおしまいの世界。
常にドキドキしていました。
いま(当時)順調な収入があっても、将来にわたって
その売り上げが確保できる保証なんて
どこにもないのです。数ヶ月先のことなんて
まったくの闇です。プレッシャーは相当なものでした。

もうひとつの収入の柱がほしい・・
切実な願いでした。

そしてそれまでまったく縁のなかった不動産投資
に目を向けることとなりました。
小川誠さんの本を読んだことがきっかけでした。
もし書籍を本棚で見つけていなければ、不動産
投資家の道へは進んでいなかったと思います。
グウィネス・パルトロウの映画、
「スライディング・ドア」が頭をよぎります^^
人生においての大きな転換期でした。

今だから告白します。最初のころのアパート経営
に対する正直な気持ちは、
簡単に儲かるもの!と思っていました。
机上の空論。
「実業」と「マネーゲーム」を混同していたからに
ほかなりません。

しかし、経験を積んでいくうちに、簡単には
儲からないが良いものを手に入れて、きっちり運営
していけば地味だけれども安定的に稼ぎ出すことが
出来ることを学びました。そしてこれは完全な
「仕事」であるということも理解するにいたりました。

投資というより、れっきとした仕事。
しかしながら副業としてもこなせる仕事。

語弊があるといけませんので補足します。
目指す規模や満足できる合格ラインは
人によって違うので、本業としてがっぷり
四つに取り組むも良し、また二足のわらじ
として取り組むも良し、そこは人それぞれ
なんだと思っています。

しかし仮に副業だから手を抜いても良いかと
いえば、答えはNOだと思います。
たくさんの成功している大家さんを目の当たり
にして、彼らに共通していえることは
まず一にも二にも「一生懸命」であること、
そして「仕組みづくりがしっかりしている」
ことだと感じています。 

・至誠(しせい)を貫く気持ち
・良質な物件を見つけ出す仕組み
・有利な条件で融資を組む仕組み
・良好な管理(客付け、リフォーム等)を実現する
 仕組み


周囲を見渡してみると、誠心誠意取り組む大家
さんはやっぱり成功しやすいとの結論に至ってます。
そして大家業以外のフィールドでも成功を収めている
人が多いって事実も今更ながらに再認識しています。

不動産投資をはじめたことによって、前向きな人々
と触れ合う機会が増えたことはとても恵まれている
ことだと思います。そしてちょうど一年前からはじめた
ブログの影響も大きいと思います。

目ざすは満室経営、もっとがんばらないといけないなと
背筋が伸びる思いです。

あ〜〜ちょっとかたいお話になっちゃいましたね^^;

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193623.jpg
赤坂にて

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posted by 恵比寿のI at 20:18 | Comment(41) | 日記

2009年04月12日

『不動産ジャンボリー』『プレハブ賃貸』『全国で売れてます!山田式元祖勝ち組大家術』『出版キャンペーン』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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『不動産ジャンボリー』

昨日は品川で開催された「不動産ジャンボリー」
というイベント/セミナーに参加してきました。不動
産投資に興味ある人がなんと450名っ!!最高
で6万円もするシートだって全部埋まっていた様
子ですから、最近の市況を考えると、すごいこと
ですよね。

「不動産鑑定ツールの一発鑑太郎」で有名なジ
ーニアスファクトリー鰍ウんの主催だったのです
が、その動員力にも去年6月に設立されたばか
りという若さにも驚きました。

セミナー講師は皆さんお馴染みのけーちゃん、
増山塾長、あかちゃん、それから元銀行マンの
小川さんとつづき、最後は主催者の高城社長
で締めくくられました。

内容はどれも素晴らしかったです。個人的には
とくにけーちゃんの悪魔の●●プログラム、増山
塾長の経験に基づいたレバレッジ人脈術の核心
に迫った部分、あかちゃんの相手の立場を理解
する気持ちのお話(後半部分では会場がシンと
静まりかえってみな聞き入っていました)、そして
小川さんの内部からみた融資の仕組みなど、ど
れも秀逸で、すっかり魅了されてしまいました。

全国から泊りがけで駆けつけてきた方々も多数
いたようです。会場で名刺交換をさせて頂いた人、
山田さんの書籍に私のサインを求めて下さった
人(笑)、ほか大勢のご縁があった方々、ありがと
うございました!!

その後の飲み会では遅くまで盛り上がり、帰宅
時間は夜中の12時を過ぎていました。皆さんの
パワフルなトーク&飲みっぷりに圧倒されっぱな
しでした。本当に楽しかったです♪♪


備忘録:LEDの蛍光灯

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《 出版記念キャンペーンfromRIG 

詳しい内容はいますぐこちらをクリックしてくださいネ♪

執筆者紹介」(敬称略)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

監修 龍前隆(りゅうまえたかし)
著者 山田里志(やまださとし)
「RIG」星輝(ほしてる)
「RIG」恵比寿のI(石原博光:いしはらひろみつ)
かっさん
埼玉swllows(さいたますわろーず)
たかぴ
てらちゃん
ひろさん
Ma510(まこと)
mi6(えむあいしっくす)
「増山塾」増山大(ますやまじゅく:ますやまだい)
------------------------------------------------------------

『プレハブ賃貸』


茨城県某所で現在進行形のお話です。
ちなみに私は当事者でも関係者でもあ
りません。ある方のプロジェクトです。
仮にAさんとお呼びしましょう。ケース
スタディとしてご紹介させて頂きます。

先日、茨城県の某所に売り土地がでま
した。その土地は県道沿いに面してお
り駅からは、はるか遠い場所にありま
す。距離にして20キロくらいでしょうか。
しかし完全な自動車社会の地域ですか
ら生活には問題ないようです。

以下、諸条件になります。


・県道沿い
・間口9.1m
・建蔽率60%
・容積率200%
・市街化区域
・46坪の土地
・上下水道接続可能エリア
・賃貸ニーズの見込みあるエリア
・最寄りの駅から約20キロ
・売値400万円(取得費込み)


Aさんのプラン

平屋プレハブを3つおいて、駐車場を
各世帯に1台づつ設ける予定です。
すると敷地はぎりぎり使い切ってしまう
ので、駐車スペースをもっと欲しいとこ
ろですがそれは無理になります。


・間取り1DK
・全3世帯
・各世帯7.5坪(24.75u)
・平屋
・プレハブ(事務所っぽい廉価版)


なお建築費用はプレハブが各350万
円、外構工事に100万円、水道の分
担金や上下水の接続工事、TVアンテ
ナ等に100万円くらい見ているそうで
す。


住居:350万円×3=1050万円
外構工事:100万円
水道ほか:100万円
________________________
小計:1250万円
土地:400万円
________________________
合計:1650万円


つぎに資金の調達方法です。
まずAさんの属性のお話になりますが、
Aさんは無職の50代の女性です。ご主
人さまをなくし一人住まいですが、無借
金のご自宅と2世帯の借家を所有して
いて、年間100万円ほどの家賃収入と
蓄えがあります。

Aさんは地元の地方銀行にプランを持ち
込みました。すると自宅を共同担保に
することを条件に2.95%の3年固定、
期間20年の1650万円フルローンを
融資してもらえることになりました。


返済について

元利合計(円) 21,863,079
  内元金(円) 16,500,000
  内利息(円) 5,363,079
利率(年利%) 2.95
返済回数(回) 240 (20年)
返済方方式 元利均等
____________________________________
◆月々の返済金額は91,096 円


募集条件は敷金0、礼金0の家賃は
4.3万円です。安すぎると思いまし
たが、事務所っぽいプレハブなので
客付け業者さんは現実的な数字だと
言っていました。

ペット可ですが、断熱性能的にいか
がでしょうか?たとえば夏場の留守
中に干からびたり、熱中症になった
りしないのでしょうか?プレハブに対
する先入観があります(大汗)


表面利回り
4.3万円×3世帯×12ヶ月=154.8万円
154.8万円÷1650万円=9.38%

1年間の手残り
154.8万円(満室の収入)−(91096×12)
=154.8−109.3152=45.4848万円

ここからさらに固定資産税や都市計画税、
物件管理費、火災保険料、空室のロスや
修繕(積み立て)などを差し引きます。する
と20〜30万円位残せれば良いほうでしょ
うか?月々にして2万円からの収入アップ
を得るために、割に合う借金かどうか、個
人的には疑問が残ります。そしてこの収支
計算はローンの金利が上がってしまったら
マイナスも覚悟しなければなりません。


金利と月々の返済額

 4%   99986円
 5%  108892円
 6%  118211円
 7%  127924円
 8%  138012円
 9%  148454円
10%  159228円


断熱材として天井には発泡スチロール、
外壁にはグラスウールという仕様のよう
ですが、やはり断熱性能に不安を感じます。
暑くて寒いという印象がぬぐえないので
すが、実際のところはいかがでしょうか?

それから窓ガラスにはシャッターがありま
せん。防犯上の対策としてセンサーライト
と断熱を兼ねた防犯フィルム、それから
窓の上下に補助錠、それと家の周囲に防
犯砂利を設置したいところです。

もし自分がこの土地を利用するとしたら
って妄想してみます。アパート、いかがで
しょう?各世帯7.5坪(24.75u)が2階
建てにすると4世帯、駐車場も各1台づつ
計4台、確保できます。

建坪にして30坪、建築費もがんばってロ
ーコストを目指せば収益性もそれなりに
改善されそうです。きっと達人の手にかか
れば利回り15%超だって夢ではないはず
です。なんてったって土地が安いですから^^


おもいきってこんなのはどうでしょうるんるん

↑半分本気です。ちなみに固定資産税な
ども普通にかかります。いざとなれば、切
り売りもしやすそうです(笑)米国ではこれ
に住んでいる風景が普通にありました。

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『全国で売れてます!

山田式元祖勝ち組大家術』



先日の不動産ジャンボリーの会場でも山田里志
さんの書籍は飛ぶように売れていました。用意し
た冊数は100セット?と伺っていましたが、あっと
いうまに売り切っていました。大熊さん、もっと数
を用意しておけばよかったですね^^;買い逃して
しまった人、大人気!山田式元祖勝ち組大家術
こちらからもお求め頂けます。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:29 | Comment(48) | 日記

2009年04月09日

『お花見ランチ』『おきっぱのタンス』『全国で売れてます!山田式元祖勝ち組大家術』『出版キャンペーン』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、172日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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4月8日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 459人 
●PV(ページビュー) 1140人 

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「4月7日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 459人 
●PV(ページビュー) 1335人 
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「4月6日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 492人 
●PV(ページビュー) 1621人 
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「4月5日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 479人 
●PV(ページビュー) 1844人 
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『お花見ランチ』

4月7日(火)はお花見ランチ&不動産トークに
参加しました。

次の物件取得にむけてエネルギッシュな活動家
兼スーパーファイターのこの人

最近女に目覚めたというグラサンのよく似合う
この人

ゆるいぼさぼさニート系のこの人

ゆるいひげひげニート系のこの人


のメンバー4人で茗荷谷駅に午前11:20に集
合しました。ちなみに僕&☆は「茗荷谷駅」読
めませんでした(汗)

タマコさんのセレクトでさくら並木沿いに面した
オープンカフェスタイルのイタリアンが予約され
ていました。隣のテーブルにいた母親に抱えら
れてじっとこっちをみて目をそらさないキッズの
視線に耐えながら(笑)、ランチを楽しみました。
店内からのさくらの眺めは素晴らしく、またごは
んもおいしかったです!

120208.jpg
最高でしたるんるん

それから4人、さくら並木を散歩しました。桜の
話は1割程度、はじめの一歩に2割(YUKIさん
&☆)、トイレの話0.5割、蛇の肉の話0.5割、
残りは不動産についてだったとおもう、多分。

130322.jpg
散歩コースにあった水流

130416.jpg
さくら並木

それから投資家の定番:ファミレス(笑)に場所
を移して話し込みました。帰途についた時間は
21時ごろだったでしょうか?充実した一日でし
ぴかぴか(新しい)

「茗荷谷駅」=「みょうがだに」
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水道橋駅前徒歩2分の住居50世帯&店舗4戸の
売り物件あります。14億→8億に下がったばかりで
してグロス15%の借地権です。築1981年7月の
旧耐震&躯体はSRCです。ご興味ある方は、
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案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
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執筆者紹介」(敬称略)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

監修 龍前隆(りゅうまえたかし)
著者 山田里志(やまださとし)
「RIG」星輝(ほしてる)
「RIG」恵比寿のI(石原博光:いしはらひろみつ)
かっさん
埼玉swllows(さいたますわろーず)
たかぴ
てらちゃん
ひろさん
Ma510(まこと)
mi6(えむあいしっくす)
「増山塾」増山大(ますやまじゅく:ますやまだい)
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『おきっぱのタンス』

4月4日(土)はリフォームをおえた物件の
確認のために栃木県小山市にある物件現場に
向かいました。首都高2号線の目黒ICからス
タートして、そのまま東北自動車道に接続、
佐野藤岡ICでおりてそこからさらにはしるこ
と20キロ、計135分あまりのロングドラ
イブでした。

それにしてもファンカーゴ、よく走ります。
前の所有者はおじいちゃんと聞いていました
が、買った当初はエンジンの吹け上がりに難
がありました。それがほぼ毎日の運転のおか
げか今ではすごいきびきびと走る車になった
気がします。きっと気のせいではないと思っ
てマス。

首都高の区間は700円と変わらずですが、
東北自動車道の部分は1000円でした。従
来だと2千円以上しますが、例のサービスの
おかげですね。渋滞もなかったし、ヨカッタ、
ヨカッタ♪

リフォームの仕上がりはバッチリでした。
今回は3DK55平米を3部屋いっぺんに発
注しました。費用は@50万円×3部屋分
です。週明けに振り込みました。ほか電気
や水道設備、あと照明器具などサービスの
付属品に別途掛かりました。はやく回収し
たいです。

共用部分に大きなタンスが放置されていま
した。すぐに管理会社に報告しましたが、
以前にもほかの物件で同様のことがありま
した。共用部分に洗濯機でした。張り紙を
して一ヶ月、その洗濯機は忽然と消えてい
ました。今回の対処方法、張り紙と入居者
さまへのお手紙とききました。ちなみにエ
レベーターのない物件の4階部分ですから、
まさか近所の人が人力で4階まで捨てにき
たとは思えません。最近モラルの低下が著
しいと思います。処分代にも費用が掛かる
からなんでしょうけど。。はやく消えてな
くなることに期待したいです。

161101.jpg
おきっぱのタンス

それから近くにある埼玉swllows(さいたますわろーず)
さんの物件に向かいました。前の晩から物件に泊り込み
で作業をしていたそうです。彼にはもうひとり仲間がい
ます。その友達と泊ったはいいけど明け方近くまで話で
盛り上がって、結局お昼過ぎから動き出したとのこと、
想像できる展開に笑いました。でもとても楽しそ〜です♪

174923.jpg
埼玉swllowsさんの物件
天気悪かったので残念デス

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『全国で売れてます!

山田式元祖勝ち組大家術』


4月7日の時点で、Amazon初回分完売しました!
既に追加で搬入したので、Amazonの在庫切れは
今週中に解消するとのことです。おおげさに1
〜2ヶ月待ちなんて表示になっているそうです
が、今ご注文されれば来週中に届きます。ご安
心下さい。

JR東京駅前『八重洲ブックセンター本店』の
2Fエスカレーターを上がった真ん前にワゴン
で山積みの写真が秘密の工作員さんより(笑)
届きました。

横.JPG

縦.jpg

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:28 | Comment(28) | 日記

2009年04月05日

『加藤ひろゆきさん出版記念パーティー』『首都圏ネット利回り15%以上』『全国で売れてます!山田式元祖勝ち組大家術』『出版キャンペーン』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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4月4日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 492人 
●PV(ページビュー) 1401人
 
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「4月3日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 495人 
●PV(ページビュー) 1994人 
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「4月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 514人 
●PV(ページビュー) 1558人 
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「4月1日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 481人 
●PV(ページビュー) 1521人 
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日曜日、心配されていた天気もどうにか
持ちこたえてくれましたね!(関東地方は
曇りでした。)ようやく春らしい陽気になっ
て全国各地、お花見で盛り上がったことと
おもいます。咲きほころぶ桜の木の下で
お昼寝してみたいデス^^
眠い(睡眠)
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『加藤ひろゆきさん

出版記念パーティー』


に3日(金)の夜、参加させて頂きました。久々
に美味しいお酒を飲みました。たまにはいいモ
ンですネ、アルコール;るんるん

211801.jpg
加藤ひろゆきさん

191443.jpg
パーティーの様子

CASHFLOW101さん
3冊目のご出版をおめでとうございます!!
米国本土(坂井三郎氏やルート60)の話し、
盛り上がりましたネー♪♪
何度も固い握手(推定5回&累積60秒)&
スペシャルショットをありがとうございました^^

DOMBEさん
ウェスティン恵比寿が一時600億でしたから・・
三角ビルいくらでしょうね!?
DOMBEさん買っちゃってください!ぜひっ。

kamochanさん
赤いドレスがとても素敵でした!!!
帰りの電車も楽しかったですっ♪
あ、ムガもありがとうございました^^

NSX松田さん
さすがー!!戸建の転売、すごかったです。
お手伝いさせていただいた去年の
暑い夏の日を思い出します・・
またこんどゆっくり遊んでください^^

Sさん
強烈なお話に酔いがいっきに覚めました♪
いったいどこまで昇るのでしょう〜
続きが楽しみでなりません。
ジョギング効果、あるとおもいます(笑)

T社長。さん
トイレでの秘密の話、三軒茶屋が〜〜
秘密にしておきます(笑)
真夜中の物件訪問、こんど同行させてください(笑)

うえたおさん
業界の裏話、とても面白かったです!
投資そろそろ・・デスカ^^
最近のアラサーってすごいとおもいました☆

黄金ガールさん
「ゴールデンガールさんはどこにいったんでしょう?」
って周囲の方にお聞きしたら「もうお帰りになったよ、
しかもゴールデンじゃなくて黄金だよっ」て突っ込まれ
てしまいました(笑)ぜんぜん話足りませんでした。
次回を楽しみにさせて頂きます♪

満室侯爵サエひでおさん
ほんと楽しかったですネ〜!
オフィスまで迎えに来ていただいて
新宿ではおかげさまで迷わずに済みました^^
会場入りする前から我々大いに盛り上がりましたね
いつもありがとうございます♪

相良利満さん
ここだけの話・・
深かったですネ〜(笑)
次回はジャンボリーでお会いしましょう♪

三代目大家マサさん
四代目になったり三代目になったり
ヒロシさんのせいで忙しいですね(笑)
あのあとから物件へお出かけのスケジューリング
に驚きました。すごいバイタリティーに乾杯!

スリーラージ社長さん
季節の節目ごとにお会いしてますね!
事業が順調そうで何よりです。
威風堂々とされていて、大社長の風格を感じました^^
良い物件、回してくださいっ。

大学生大家505さん
学生でありながらすでに物件をお持ち
になっていて、本当にびっくりしました!
写真は残念でした^^;
次回はご兄弟そろっての参加だね、きっと(笑)

投資家けーちゃんさん
いつも人気者のけーちゃんですが、今回は
カウンターでゆっくりお酒を酌み交わすことが
できて大満足&ここだけの話しなど面白かった
です。次回は横浜&恵比寿に二人で飲みに
いきましょう♪それから来る11日の不動産
ジャンボリーでの公演、応援しています☆

原田ミカオさん
新宿でお会いするのは2回目でした。
実家改造のエピソードや美人奥様の
お話を聞きそびれました。じかい、質問
攻めさせて頂きます^^

ヒロシさん
素晴らしい幹事役を大変お疲れ様でした!!
第二婦人さまとの掛け合いは最高でした。
2次会ではマサさんがいないのに、それでも
いじられていましたね(笑)どこまでも謙虚な
ヒロシさんを見習いたいと思います^^

水戸大家さん
平日の夜にもかかわらず、きっちりとお仕事を
こなされてから特急にのって駆けつけていらした
水戸さんのパッションには脱帽デス!!
情報を作るお話、いつもながら水戸さんの
投資脳には驚かされっぱなしです。
それから水戸さんの秘密、いつも「薄着」である
ことを見つけたのはこのえびちゃんですから(笑)
ちゃんとホテルまでたどり着けましたか〜

恵比寿のI
久しぶりに酔っ払いましたー♪
皆さま、素晴らしい夜をありがとうございました!

(順不同)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『首都圏ネット

利回り15%以上』


先日某不動産会社にお勤めのSさんと恵比寿
ガーデンプレイス内にあるエクセルシオールカ
フェでお茶をしました。

このお店、イタリアンエスプレッソを中心とした
チェーン店なのですが、実はドトールコーヒー
から誕生したことは知りませんでした。あ、話
ずれました・・

Sさんの会社、社員は100人くらいいます。主
に収益不動産の売買を専門に扱っているそう
です。扱っている物件について聞いてみました。

表に出ないもの、そして都心の一等地ばかりで
した。なぜ表にでないのか、、その秘密とはこの
会社がまずブッキング(購入)して売主になり物
件を動かすからだそうです。自由が丘駅前のビ
ル、渋谷の駅近くや原宿のビル・・どれも土地に
価値があるもの、道路付けや容積・建蔽率など
も遵法性(じゅんぽうせい)に抵触していないも
のばかりというイメージです。

Sさんの言葉でいえば「パリッとしたもの」になり
ます。こうした物件は一般に流通しているものを
探すと収益還元法的な見地からだと割高になり
ます。そしてそもそも市場に流通させる前に売り
買いが成立する特異なマーケットが存在している
そうです。

・ぱりっとしたものは不動産会社が売主になって
もリスクが少ないということです。

・ぱりっとしたものは一定レベル以上のプレイヤ
ーにとっては、買いやすく売りやすい。つまり流
動性(換金性)も高いということです。

一定レベル以上のプレイヤーとは?Sさんに聞い
てみました。これって答えにくい質問ですよね(笑)
最低でも年収3千万から、、そしてしょっちゅう売
買する方達ともなると数百億円の資産があるの
だとか・・

資産数百億円規模の富豪がたくさんいる世界、
言われてみるとなんとなくそんな世界があるのか
なぁとは思います。そしてお客さんと営業マンと
の交流も、まず「一緒に遊ぶことが出来なくては
ならない」そうです。とても印象的な言葉でした。

Sさん、良くみると、相当幅広く遊びを知っている
ように見えてきました。そして話がとても面白い
のです。話し方にも余裕があるというか、安心感
を与える不思議な間を感じました。でもなにして
遊ぶのでしょうか(笑)大人の遊び、なんとなくお
金かかりそうです。

金主さんと仲良くなると一生のお付き合いになる
そうです。一生のお付き合い・・たとえばの会話
です。

営業「そろそろあの物件、売りましょう」
金主「うん、そうだな」
金主「で、次の物件があるんだろう、良いのが」
営業「はい、実はこんなものを用意させて頂きま
    した」
金主は数秒間資料をながめる。
金主「よし、買おう」
営業「ありがとうございます!すぐにお話を進め
    させていただきます」
金主「祝杯だな、これから一杯やろう」
営業「はい、喜んでお供します!」

↑ちょっと想像力が働きすぎでしょうか(笑)
でもSさんから聞いた話、大筋であっていると思い
ます。そしてお客さんは営業マンに付くそうです。
その顧客リスト、きっととてつもない宝物になるの
だと思います。

いま、想像以上に市況が良くありません。ですから
ぱりっとしたものがグロスで10%台も結構あるよう
です。というか、売主であるSさんの会社もこの期末
にかけて相当数を驚きの格安で放出したのだそうで
す。同業他社からも物件の引き合いでしばらく電話
が鳴り止まなかったと聞きました。いまようやく落ち
着かれたそうです。だからなのでしょうね、こんな私
の耳にも話が入ってきます。せっかくのご縁ですか
ら、リクエストを出してみました。3億円以内で神奈
川や埼玉あたりでネット利回り(実利回り)15%以
上って。

基本的にブッキングして売るスタイルの会社ですが、
もちろん仲介はして頂けるとのことです。しかし23
区内が得意なSさんの会社、見つけることが出来る
でしょうか?私の周囲で本気で物件を探されている
方が多数いらっしゃいます。おつなぎできたらいい
なって思います。ということで、楽しみがまたひとつ
増えました♪

キーワードはさくっとパリッとおいしい15%以上デス

す、すいませんあせあせ(飛び散る汗)
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『全国で売れてます!

山田式元祖勝ち組大家術』


4月3日の池袋の大手書店3件での様子。
どこも平積やフェイス置き(表紙が見えるよ
うに棚に置く置き方)でかなりの勢いで売れ
ているようです。皆さま、ありがとうございま
す!!

池袋リブロ本店マンション管理コーナー.jpg
池袋リブロ本店マンション管理コーナー

池袋旭屋書店不動産投資コーナー.jpg
池袋旭屋書店不動産投資コーナー

ジュンク堂書店池袋本店不動産投資コーナー.jpg
ジュンク堂書店池袋本店不動産投資コーナー

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posted by 恵比寿のI at 20:39 | Comment(30) | 日記

2009年04月01日

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3月31日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 482人 
●PV(ページビュー) 1779人 

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「3月30日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 429人 
●PV(ページビュー) 2155人 
------------------------------------------------------------
「3月29日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 477人 
●PV(ページビュー) 1964人 
------------------------------------------------------------
先日の記事より・・
現在よりも月々4千円も安くなる恵比寿3.6万
の駐車場は十分魅力的でしたが、狭すぎる為に
見送ることにしました。ということで、もうしばらく
自宅から駐車場まで往復10分の歩行運動は
続けることにします。


月曜日、PTSの打ち合わせを、こちらのカフェで
行いました。古い雀荘を改築した店内は、古い
ソファがあって懐かしい感じがしました。時間が
夜だったので薄暗い店内は雰囲気も良かった
です。それときれいな女性のお客さんが多いの
もグッド(笑)お茶も軽いお食事もリーズナブル
な金額で楽しめます。恵比寿の東口から徒歩5
分とかかりません。えびちゃんのおすすめカフェ
シリーズでした
夜

205020.jpg
しょうゆラーメン800円

らーめん香月(かずき):恵比寿本店です。今年
初めてのラーメンを食べました。こちらはテレビ
で恵比寿のラーメン特集をやると良く登場するお
店で、ラーメンの味よりも注文をすべて一度で暗
記してしまう名物店員さんのほうが有名な^^;と
ころです。30年の歴史があります。背油系のス
ープは見た目以上に濃厚デス

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監修 龍前隆(りゅうまえたかし)
著者 山田里志(やまださとし)
「RIG」星輝(ほしてる)
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「増山塾」増山大(ますやまじゅく:ますやまだい)
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『本屋さんにいきました』

恵比寿駅のアトレに入っている有隣堂(ゆうりん
どう)で、「山田式元祖勝ち組大家術」のたなを確
認してきました。3月31日の時点で8冊平積みさ
れていました。どうか売れますように♪♪それと、
ご購入頂きました皆様、本当にありがとうござい
ました!


203141.jpg
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『加藤ひろゆきさん』

山田さんのならびにあった加藤ひろゆきさんの著
書「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」(
ぱる出版)を購入して帰ってきました。実は先日風
邪を引いてしまって(言い訳)、まだ読んでいませ
んでした。これから楽しみに拝読させていただきま
す。そして今週末に加藤ひろゆきさんをはじめ、名
立たる投資家の皆様とお会いする予定ですので、
いまからとても楽しみです☆加藤さま、みなさま、
どうぞよろしくお願いします。


033901.jpg
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『新築戸建』

先日の夜中(23:30〜1:00)にランクのO
さんの新築戸建を見学してきました。過去を振り返
ってみても夜中の物件見学、意外と多いほうです
あせあせ(飛び散る汗)

感想はとても素晴らしいの一言です。それにしても
最近の新築って凄い進化しているなぁって思いまし
た。食洗器なんかもビルトインされていて標準装備
なんですね。引き出しだって勢いよく閉めてもバンッ
って閉まらず、スーっと静かに閉まるようになってい
てびっくりしました。玄関のキーも指紋認証式のオー
トロックっていうのでしょうか?スマートでカッコ良
かったです。


233406.jpg
iPod(アイポッド)が接続できます

233429.jpg
浴室のスピーカー

233446.jpg
浴室

233510.jpg
洗濯機の蛇口もスマートに

233558.jpg
洗面所(標準装備)

090328_233647.JPG
キッチンの背面棚(標準装備)

233837.jpg
シャッター開閉中(全自動式)

234838.jpg
屋根裏部屋へ続く格納式階段

235321.jpg
SATIS!!

最初の設計図に変更をくわえて、階段下の空間を、
収納として活かしたと伺いました。施主としては出
来る限り有効に空間を活用したいのですが、すべ
てお任せだとなかなか目が届かない部分だと思い
ます。かつて私も新築を経験していますが、この
階段下の空間、活かしきれていなかったなぁって
反省しきりです。。

標準装備のグレードが高いと思いました。しかもO
さん専用の書斎部屋まで用意してあります。部屋
がたくさんあって羨ましいです♪従来のお住まいは
リフォームして貸そうかなっていっていましたが私も
賛成です。最初、物置にするようなお話を聞いてい
たのですが、それってもったいないじゃないですか(笑)

Oさんとは元々スポーツクラブつながりです。山田
里志さんの最初のころの書籍をお貸ししたのがきっ
かけで、投資家の道へ引き込んでしまいました。ジ
ムであってお話しする内容もリフォームがどうした
とか不動産のことばかりです。去年は貸家をご購入
され、今年は自宅を新築&旧自宅を貸家にされるご
予定です。アパートやマンションもそろそろ物色さ
れているとのこと、ますますのご活躍が楽しみな投
資家仲間のお一人です
るんるん

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:04 | Comment(22) | 日記

2009年03月29日

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まだ寒いですネ〜
せっかくクリーニングした布団は冬
仕様に戻しました。寒いのは苦手
ですから猫

昨日は恵比寿から中目黒にかけ
て散歩しました。桜並木を通りまし
たがまだこれからという感じでした。

Image060.jpg
オオシマザクラ

古い戸建を見つけました。
売り物ではありません。

170617.jpg

実勢価格で土地価格400万円/坪
のエリアです。古い民家を改装して
隠れ家的なお店とかやったらおもし
ろそうだな〜とか、妄想が膨らみま
す。広尾に最近見つけたバーなどは
まさしくこの写真のような建物のイメ
ージですが、芸能人なんかもよくやっ
てくるようでとても流行っています。
きっと郷愁そそる都会のオアシスみ
たいなものなのかもしれません。

心は999とかカイエンターボとか・・
ちょっとちがうかな(笑)
わかる人いますか〜

きっと場所柄、「売ってくれ!」とか「
何か建てましょう!」いう引き合いは
相当あったと思われます。でもこうし
て手付かずの所をみると様々な事情
があるのでしょうね。

それとさっき「出遭荘の大家より」と
いうタイトルの怪しいメールが届きま
した。もちろん開かずに削除しました
が、入居募集中でしょうか?色んな
こと考える人がいるものですあせあせ(飛び散る汗)
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【RIG−CD:第2弾をリリースしました!】

山田里志さんとRIGとのコラボCDが出来上
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『恵比寿の駐車場』

土曜日の昼下がり、月極めの駐車
場を探すために不動産屋さんにお
話を聞きに行ってきました。

現在の駐車場は屋根付の平置きタ
イプで4万円ですが、家から5分も
歩かなくてはなりません。

やっぱり遠いと不便です。そこで近
くにないものかって探してみました。
すると

機械式 4.5万円 3分
青空 砂利 4万円 2分
青空 舗装 4万円 2分
屋根付 3.6万円 1分

と見つかりました。3.6万円は昨日
募集開始されたものとのこと、さっそ
く見に行きました。

172605.jpg

専有スペースは奥行きもあまりない
のですが、とくに横幅が(白線と白線
の間隔)約1.8mしかありません。

手前の縁石の幅が一区画60cm
ですからそんなものです。

通常2.2m〜私が購入した住宅金
融公庫物件だと2.7mもありました
から、比べると相当に狭いほうです。
車の乗り降りも厳しそうです。

立地と値段は魅力的ですが、とりあ
えず一日悩むことにします。ちなみに
現在借りているスペースは横幅も奥
行きもたっぷり1.5倍以上あって条
件的には近隣で最もよいと思われま
す。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『業者さん=大家さん』

駐車場を案内してくださった業者さん
と投資のお話が弾みました。元々大
家業からスタートした会社だそうです。
いくつも投資用の物件をご所有され
ているとのこと。最近、路面店を開業
して、売買や仲介を始めたそうです。
よってお話は投資家さんとの会話に
近いものがありました。

競売で落としたものをスケルトンリフ
ォームしてエンドの方に紹介すること
もあるようです。33平米の●京シリ
ーズのマンション、800万円で落とし
たものを300万円で直して1800万
円で売れたものなどリフォームした写
真をこっそり見せて頂きました。

粗利益700万円・・

週末オープンルームを実施すると、
この時期でも一日15〜20人くらい
内見者があり、売り出しから平均1ヶ
月で成約するペースだそうです。毎
月いくつ仕入れているのか分かりま
せんがとても効率のよいビジネスの
ように感じました。

大家さんをベースとしているご商売
なので売買が成立しなくても収入が
あって手堅そうです。その部分を伺
ってみると、「値段が上がるとつい
売ってしまうのですが、いまでは後
悔しているものもあります。」と苦笑
いしていました。「でも、利益確定っ
て大切ですよね?」って聞き返すと、
「月々のキャッシュフローを生み出す
ものを売ってしまうとそれっきりなん
ですよねー。本当に良いものを手放
してしまって後悔しています。」とい
うことでした。

インカムゲインが手堅いということで
しょうか?

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『競売と任意売却物件』

彼らの物件の仕入れは、レインズより
も競売や任意売却物件(銀行などの
債権処理もの)を得意としているようで
す。

競売の落札率をきいてみました。する
と5本入れて1本のペースとのこと。
この落札率が高すぎるとそれだけ高く
購入していることになります。打率2割。
ちょうど良い価格を見極めているような
印象を受けました。さすがプロです。

どれくらいのものに興味があるのかっ
て聞かれて、思わず利回り15%くらい
と言いかけましたが、我慢して1億以
内、ぼろい(笑)アパートとか民家とか
に興味があると答えておきました。

恵比寿で15%はさすがにキビしそうで
すが、ぼろ家とかおもしろいものがあれ
ば声をかけて頂けるとのことです。10年
間で借金完済を目指すから物件を買わ
ないと宣言したばかりですが、楽しみです。

それから競売、ちょっと興味わきましたぴかぴか(新しい)

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posted by 恵比寿のI at 05:16 | Comment(34) | 日記

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毛布を一枚とって春仕様にしましたが、
やっぱり寒いです。朝はまだまだ冷え
込みますネ。

今回は山田里志さんの新刊の宣伝を
させて頂きますこちらからお買い求めいただけます。

執筆協力させて頂いたRIGからもキャン
ペーンをご用意させて頂きます。詳細に
ついては次回発表させて頂きたいと思い
ます。

194008.jpg
日光のお土産
Kさんご馳走様デスるんるん

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第2弾をリリースしました!

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プラン建物込みで4,980万円より!

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なりました。大変有難うございます!裏物(業者間
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      ご紹介は『恵比寿のI』パイロット紹介までメールください。】
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『山田里志さん』

待望の新刊が満を持して

ついに発売されます!!


タイトル山田式元祖勝ち組大家術

Amazon等ネットでの予約は26日前後、店頭発売は
3/30日前後から東京の大手書店で始まり、全国
へ出回るのは一週間かかるので4月頭くらいまでか
かります。

ネットからのご注文が便利です。ご購入はこちらからどうぞ♪


※山田里志さん不動産投資本出版記念キャンペーン
presented by RIG を予定しています。
「キャンペーン期間 3/30〜4/13まで」
キャンペーンの内容については、次回のブログで
発表させて頂きます。どうぞお楽しみに♪


「執筆者紹介」(敬称略)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


監修 龍前隆(りゅうまえたかし)
『20億大家』

著者 山田里志(やまださとし)
『元祖サラリーマン大家』

「RIG」星輝(ほしてる)
『ソシアルビルオーナーの不動産投資日記』

「RIG」恵比寿のI(石原博光:いしはらひろみつ)
『不動産投資 カフェネットby恵比寿のI』

かっさん
『空飛ぶかっさんの心と財布を豊かにする旅』

埼玉swllows(さいたますわろーず)
『損切りからスタートのアパマン経営! サラリーマン大家は大丈夫か!』

たかぴ
『円高差益の不動産投資 バラ色の未来は、来るのかな?』

てらちゃん
『てらちゃんの地方不動産ど素人日記』

ひろさん
『大胆な小心者の不動産投資日記』

Ma510(まこと)
『関西大家ダイレクト』

mi6(えむあいしっくす)
『Mi6のお百度参ってしまいます』

「増山塾」増山大(ますやまじゅく:ますやまだい)
『情熱と誠実のアパート投資家養成スクール「増山塾」』


「内容のご案内」・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


『20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!
山田式 元祖勝ち組大家術』目次

巻頭言

1、20億大家の驚き(龍前隆)

2、カリスマ大家を育てた「山田式大家術」

(カリスマ大家代表RIG 恵比寿のI(石原博光)
&星輝)

(はじめに)100年に一度の大不況を利用して
勝つために 山田里志


1章 元祖サラリーマン大家が16年間勝ち続けた

「山田式 『リスクヘッジ』大家術」

山田里志16年間の軌跡

山田式物件選定の基本

山田式『リスクヘッジ投資術』

山田式『リスクヘッジ物件管理術』

山田式『リスクヘッジ銀行融資術』

大不況でも儲け続ける大家たちがいる


2章 不況知らずの成功者に学べ!

「カリスマ大家10人の驚愕大家術」

01『初投資でフルローンをひいた豪腕大家』
星輝=RIG

02『より高みを目指して、ゼロからの挑戦!
実業家が目指す次世代大家への道!』
恵比寿のI(石原博光)=RIG

03『3つの銀行から90%融資を打診させて
戦術派大家』かっさん

04『地方特有の難敵に勝利!ボロ物件を
満室に変えた創意工夫大家』埼玉swallows

05『初めての物件施工中に管理会社が倒産!?
知識0で入居・物件・工事までこなした、ど根性
大家』たかぴ

06『ど素人リフォームで高利回り物件を実現
した研究家大家』てらちゃん

07『5万円の愛車で2億円稼ぎ出した情熱
大家』ひろ

08『20戸の一軒家を蘇らせたリノベーション
大家』ma510(まこと)

09『1,200回の現地調査をした新人大家』
mi6(エムアイシックス)

10『アパマン業界一筋21年、設計から入居
までこなすマルチ大家』増山大(増山塾)


3章 ついに集結、本音炸裂!

『龍前+山田+カリスマ大家10人」勝ち組
座談会in熊谷

昼の部 20億大家豪邸にて=カリスマトーク

夜の部 投資家の隠れ家にて=デンジャラス
トーク


4章 すぐそこに迫る『大家、大淘汰時代』

大家生活28年、20億大家からの警告 
龍前隆

(おわりに)『チェンジ』〜“元祖大家”から
“本家大家”に変わるために! 山田里志


単行本 : 山田 里志 (著)
価格: 1,470円
出版社: ごま書房新社VM (2009/3/26)
ISBN-10: 4341084038
ISBN-13: 978-4341084035
発売日: 2009/3/26

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posted by 恵比寿のI at 21:41 | Comment(18) | 日記
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