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■株式会社ビーアイ様より、
『石原博光の不動産投資最新ノウハウ集2013年版』ダウンロード版販売中!

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■第1段『石原博光の不動産投資最新ノウハウ集』もダウンロード版好評販売中!

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■株式会社ファーストロジック様より、
『〜8人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版〜 8つのステップ』販売中!


2013年11月30日

『四作目の重版』『セカンドオピニオン』『ビリオネアクラブ』『グループ勉強会』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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ブログ、362日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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1作目3版7千部:好評発売中!

2作目(電子書籍化決定)14版4万2千部:好評発売中!

3作目(電子書籍化決定)3版1万1千5百部:好評発売中!
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『四作目の重版』

出版のご挨拶はこちら

最新刊、「底辺から年収1,000万超の不動産投資術」において
二刷目3,000冊の増刷が決まり、合わせて8,500部となりましたことを
みなさまへの深い感謝の気持ちとともにご報告申し上げます!

今回は、出版を機にとくに二十代からのご相談が増えましたが、
小資金でも始められる投資手法として、認知されつつあることに
気持ちが引き締まります。
本を手に取っていただいた皆様におかれまして、
何か一つでもご参考になれたらと願わずにはいられません。
またこの場を持ちまして、ご覧頂いた皆様をはじめ、
弊書のご紹介や応援頂いた皆様には、心よりお礼申し上げます。
ありがとうございました!!!


4作目(電子書籍化決定)初版5千5百部:好評発売中!

このたびも早々に沢山のお祝い会を、ありがとうございました。
読者の皆様とは、出版を記念して12月7日に恵比寿で
飲み会を催します。また不定期ではございますが、
各種イベントはオフィシャルサイトからメルマガに登録して
頂ければ、そのつど告知させて頂きますので、よろしければ
こちらからお願いします。

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『RIG音声サービスID』

とは、月一回音声にてお届けする情報コンテンツの
サービスです。12月号は以下の内容になります。

※「バックナンバーの販売について」ご質問を頂戴しますが
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【46回目:54分14秒】

 1.鬼が笑う
 2.恵比寿区分
 3.人形町区分
 4.台湾人投資家
 5.外国人とワンルーム
 6.曙橋と青戸
 7.住むのと貸すのと…
 8.続:ポンプが壊れた@
 9.水道権利金の話
10.続:ポンプが壊れたA
11.おかげさまで増刷できました!
12.ポンプの老朽化
13.2014
14.2棟合計12世帯で一千万円前半
15.借地と更新料

以上

お申し込みは
こちらまで。
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※12月のセミナー/イベント7、11、14日です。⇒お問い合わせ
※マイナビ賃貸2013年10月2日に掲載!
※プレジデント2013年1月14日号、7月発売号に掲載!
※ビジネスチャンス6月号(4月22日発売)に掲載!
※ダイヤモンドZAI(2012年1月号&4月号)に掲載!
※ダイヤモンドZAIオンラインで8月から連載スタート!
※週刊誌FLASH7月9日号(6月25日発売)に掲載!
※Butlers創刊号から連載中!購読無料、お申し込みはこちらまで。
※投資セミナー&懇親会(毎月第二水曜日)、お申し込みはこちらまで。
※賃貸LIFE創刊号に掲載!
※BigTomorrow2013年7月4日増刊号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい。

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(株)ビーアイpresents「石原博光の2013年最新不動産投資ノウハウを遂に公開!」
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980円で最新情報を入手「RIG音声サービスID」
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不動産コンサルティング「PTS」
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オフィシャルサイト大好評!!グループ勉強会

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『セカンドオピニオン』

所有する4階建てMSでは、これまで朝や夕方の時間帯になると
水量が弱くて皆さんのストレスの原因となっていました。
そこで四年前に弱い水道の水圧を改良する工事を行ったところ、
水圧は解消されましたが、それ以外の問題が続出して、
そのたびに水道屋さんがアフターサービスで出動するということを
繰り返してきました。

工事内容は、高架水槽から自然落下による給水方式をやめて、
地上にある受水槽の先に加圧タンクを設けて、給水するというものです。
費用は74万円でした。

工事直後は、数世帯で水漏れ事故が発生しました。
いずれもキッチンの裏側に立ち上がっている給水管の継ぎ手部分からでしたが
水圧をあげたため、予測の範疇でした。
しかしこれだけでは終わらず、各世帯における給水量が一定にならず、
給湯器がリセットされてしまったり、システムがダウンしてしまったり、
後者の問題は、システムに改良工事を加えることで解消されましたが
さらに6万円の費用がかかりました。

しかし前者の給湯器がリセットされてしまう問題だけが
そのままでした。症状としては、自動お湯はりの設定をしていても、
何かしらの原因で給湯器が消火→再点火されてしまい、その時点で
湯量などの設定がリセットされてしまうということでした。

これまで工事に携わってきた水道屋さんの次のアドバイスとしては、
四年前に取り付けた加圧タンクからの給水方式を取りやめて、
地上の受水槽にある揚水ポンプを新しく交換する方法を勧められました。
すると、これまで費やしてきた80万からのシステムは不要になり、
別途80万からの工事となるそうで、すると最初から揚水ポンプを
新式にしていれば…と思いました。

本当にこれまでの工事が無駄で、方法がどうしようもないものか?と
悩んだ末、セカンドオピニオンを得るべく、
この道40年の水道にバカがつくほどと、尊敬の念をもって
周囲に言わしめる水道博士を紹介していただき、いま調査していただいて
おります。まだ結果が出ていませんが、もしかすると
給湯器にエアが入る事が原因だとすれば、
エア抜き用の機械を給湯器の直前に取り付けるだけで
解消されるかもしれないという望みが出てきました。
ちなみに給湯器がリセットされる現象は四階の一部の世帯だけの
トラブルなので、もしもこれが有効だとすれば、
この機械は一個2万円ほどと大いに助かります。
セカンドオピニオンの大切さを噛み締めています。
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『ビリオネアクラブ』

10月26日のビリオネアクラブ発足セミナーでは、
優秀な男たち三人による会の立ち上げの瞬間に
大いに刺激を頂戴しました。
KENさん
椙田さん
元自衛隊大家の佐藤さん
みなさんそれぞれ第一線で活躍されていますので
説明も不要かと思いますが、そんな三人があつまって
有益な情報を効率よく活かすクラブ活動を開始しました。
「10年後に1億つくるクラブ」ときいて??と思った方、
興味抱かれた方、次のセミナーは12月14日に開催されます。
僕も参加します!ぜひ直接コンタクトしてみてください!!

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posted by 恵比寿のI at 16:24 | 日記

2013年11月03日

『四作目のご挨拶』『近況』『グループ勉強会』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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ブログ、361日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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1作目3版7千部:好評発売中!

2作目(電子書籍化決定)14版4万2千部:好評発売中!

3作目(電子書籍化決定)3版1万1千5百部:好評発売中!
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『四作目のご挨拶』

このたびは『底辺から年収1,000万超の不動産投資術
−「資産」より「仕組み」を買え!』(初版5千5百部)を、
株式会社技術評論社より10月30日に出版させて頂く運びと
なりましたことを、謹んでご報告申し上げます。

一作目は、僕と11人のオーナー仲間のノウハウやアイデアを
満載し、あらゆる物件オーナーにとって経営の参考となる本を
目指しました。そして「まずアパシリーズ」で知られる二作目と
三作目は、資産を持たない人が安定収入を築いていく具体的な
方法を示した内容でした。出版不況と嘆かれる昨今において、
増刷を重ね、累計6万部を超えるセールスを記録し、
広く支持されたことはとても大きな自信になりました。
四作目となる今回は、地方高利回りを標榜する著者と、
5人の持たざる者が、どのようにしてお金や知識不足を補って
不動産投資をスタートさせたのか、
また不動産を通じて人生を豊かに導いていった軌跡を
ご紹介する内容となっています。

「先に仕組みを手に入れて、それから資産構築を!」
とあらゆる場面において、言葉を尽くしてまいりましたが、
周囲や自身の10年間における実績と結果をふまえて、
さらにこの法則の不変性と再現性に自信を深めています。
自己資金の乏しかった著者や5人の実践者たちが、
この方法で不動産を手に入れて、人生を大きく豊かに
かえていくさまを通じて、
ぜひ「この現状をどうにかしたい!」と悩める皆様の皆さん
の今後に役立ててほしいと心から願うもので御座います。

これまで活動を温かく見守り、支えてくださった皆様のお陰で、
ふたたび出版のご機会を頂戴いたしました。
心より、深く、お礼を申し上げます。
どうもありがとうございました!!!


4作目(電子書籍化決定)初版5千5百部:好評発売中!

※現在、在庫切れをおこしている販売窓口もあります。
お届けまでお時間を要してしまいまして、大変申し訳ございません。

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『RIG音声サービスID』

とは、月一回音声にてお届けする情報コンテンツの
サービスです。11月号は以下の内容になります。

※「バックナンバーの販売について」ご質問を頂戴しますが
予定は御座いませんので、予めご了承ください。


【45回目:1時間21分49秒】

 1.台風で土砂崩れ
 2.窓
 3.ボツワナトーク
 4.ポーランドトーク
 5.カルガリー&ミネソタトーク
 6.スウェーデントーク
 7.秋田トーク
 8.ポンプが壊れた@
 9.ポンプが壊れたA
10.ユアンマクレガー
11.Far East Net Work
12.マスタード
13.コーヒー半分
14.交渉力
15.借地の値付け
16.地域最安値
17.都内好立地
18.資産より仕組みを買え!
19. 地代考
20. がらすばり
21. 祇園の商売
22. 帳簿
23. 100億男
24. 鳥山さん
25. デヴィさん
26. 人柄
27.  グレーさん
28. 藤井さん
29. 長生きの秘訣
30. 温度
31. 形から入る人
32. しゃべりかた
33. 再利用
34. NG
35. えがお
36. コンタクトの頻度
37. 4.5割の気持ち

                 以上

お申し込みは
こちらまで。
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※11月のセミナー/イベント2、16日です。⇒お問い合わせ
※マイナビ賃貸2013年10月2日に掲載!
※プレジデント2013年1月14日号、7月発売号に掲載!
※ビジネスチャンス6月号(4月22日発売)に掲載!
※ダイヤモンドZAI(2012年1月号&4月号)に掲載!
※ダイヤモンドZAIオンラインで8月から連載スタート!
※週刊誌FLASH7月9日号(6月25日発売)に掲載!
※Butlers創刊号から連載中!購読無料、お申し込みはこちらまで。
※投資セミナー&懇親会(毎月第二水曜日)、お申し込みはこちらまで。
※賃貸LIFE創刊号に掲載!
※BigTomorrow2013年7月4日増刊号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい。

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(株)ビーアイpresents「石原博光の2013年最新不動産投資ノウハウを遂に公開!」
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本屋では手に入らない「石原博光の不動産投資最新ノウハウ集」
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980円で最新情報を入手「RIG音声サービスID」
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不動産コンサルティング「RIGーPTS」
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物件検索楽待 @ホーム 連合隊 ホームズ クリスティ けんびや
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オフィシャルサイト大好評!!グループ勉強会

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『近況』

皆さん週末はいかがお過ごしでしょうか?
今日は11キロ走りました。
相変わらず週五回のペースで運動は続けています。
ジムを自宅そばにかえて、良い気分転換となりました。

それから夏に手に入れたMacBookAir、これは
本当に快適です。すぐに起動&シャットダウンできることで
かなりの時間を節約する事が出来ています。
軽くて持ち運びに便利で、
バッテリーが長時間もつことなど、いづれも大満足です。
ブートキャンプ方式で、ウィンドウズをインストール出来るように
準備もしてあるのですが、とくに必要な場面がなくて、
まだそのままMacオンリーです。

光栄にも沢山のオファーをいただいて、五週連続でセミナーしました。
尾嶋さんの「満室経営塾」セミナーでは、サプライズとして誕生日を
盛大にお祝いして頂き、泣けてくるほどに感動してしまいました。
みなさま、こんな僕のためにありがとうございました!!
それと先日のビリオネアクラブセミナーでは、
優秀な男たち三人による会の立ち上げの瞬間に
大いに刺激を頂戴しました。
KENさん
椙田さん
元自衛隊大家の佐藤さん
みなさんそれぞれ第一線で活躍されていますので
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posted by 恵比寿のI at 22:18 | 日記

2013年08月20日

『プールで気になる歌』『The Club定例会』『空室対策・入居率UPセミナー』『ドラム式』『楽待コラム』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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1作目3版7千部:好評発売中!
購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


2作目(電子書籍化決定)14版4万2千部:好評発売中!

3作目(電子書籍化決定)3版1万1千5百部:好評発売中!
※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『プールで気になる歌』

今のデスクトップはDell、ノートはマウスコンピュータ。
でもノートは古くてバッテリーも死んでしまってて、
コンセントがないと使用できない状況です。ということで、
最近13インチのMacBookAirを買いました!
本当は情報収集のためにビッグカメラにいきましたが、
売り場にいたアップル担当のトークに魅せられて、
レッツノートのつもりがMacになりました 笑

僕は外出先で使用することがありませんでしたが、
軽いしバッテリーも長持ちしそうなので、
気軽に持ち歩いてみたくなります。
でもかっこよく打ち込むことができないので、
ひっそり隠れて使おうかなと…^^;

あと最近買い換えたものは自転車(ママチャリ)、
そしてこの自転車で7月から通い始めたのが区民プール(屋外)です。
自宅兼オフィスから自転車で茶屋坂(という大きな坂道)を
びゅんとくだったところにあるので、
行きは3分、帰りは10分かかります。
50mプールは2時間200円と格安です。
良い気晴らし方法を見つけたと嬉しくなって
この夏は毎日のように通っています。
でも日差しが痛いので、15時以降に40分だけとか
そんな利用をしています。
先日、プールの中で岡田のぶゆきさんに偶然あって驚きました。
彼は月の半分を近所に住んでいて、関西と関東を往復しているそうで
そんな話を聞きながら一緒にアイスクリームを食べました。

で、ようやくタイトルの話になりますが、
プールサイドで寝ていたら、僕の周りで
男の子達がずっと気になる歌を歌っているんです。
大人が人前では歌ってはいけない内容デス。
子供ってそうだよなーって思いながら
聞き流していたのですが、覚えやすくて
つい口ずさみたくなるんですよね♪

ということで、何の関連もないのですが、
今週土曜日に読者様食事会があります。
よろしければ、一緒に歌い…、ではなくて
楽しみましょう!

▼【読者様交流会】

・8月24日18:00〜恵比寿にて。
・費用は人数で割ります。

増刷記念パーティーは、ブログでの募集が間に合わず
誠に申し訳ありませんでした。
24日は読者様交流会(お食事会)を開催します。
ご都合の付く方、ご参加をお待ちしています!
(もし規定数に達しましたら先着順にてご案内させて頂きたく、
予めご了承くださいませ。)

@お名前 Aアドレス B携帯番号 を下記宛お待ちしています。
8月24日お申し込み
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『RIG音声サービスID』

以下のナンバーは今月末日までの提供です。
43回目は9月初旬に公開予定です。
「バックナンバーの販売について」ご質問を頂戴しますが
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

▼【42回目:1時間07分46秒】

 1.マンシオン
 2.フリーメイソン
 3.消費税還付
 4.FXとしのぎ
 5.株主
 6.情報疲れ
 7.祖母とブラジル人
 8.スカイラブハリケーン
 9.砂壁の料理方法
10.しっくいうすぴんく
11.リフォーム
12.わさび色
13.どんだけ→↑
14.ニューハーフにお任せ
15.入り口を消す
16.塗るだけこくばん
17.コンセントカバー
18.時計デザイナーにお任せ
19.シルバーさんのエベレスト
20.着服事件と日記帳
21.現金売上
22.空き巣事件簿
23.1,000kw
24.買取拒否

次回は…

▼【43回目:51分24秒】

 1.スリーサイズ
 2.区民プール
 3.はってんば
 4.目黒MS
 5.ビンテージMS
 6.目黒雅叙園
 7.オーブン
 8.買いかな??
 9.シェアハウス
10.地方高利回り
11.湖北
12.常磐線沿線
13.太陽光発電
14.1めが3.5億円
15.パワコン
16.排除される人
17.101号室のおじさん
18.盗難事件発生


お申し込みはこちらまで。
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※8月のセミナー/イベント14、24日です。⇒お問い合わせ
※9月のセミナー/イベント11、14、23、28日です。⇒お問い合わせ
※マイナビ賃貸もうすぐ掲載予定!
※プレジデント2013年1月14日号、7月発売号に掲載!
※ビジネスチャンス6月号(4月22日発売)に掲載!
※ダイヤモンドZAI(2012年1月号&4月号)に掲載!
※ダイヤモンドZAIオンラインで8月から連載スタート!
※週刊誌FLASH7月9日号(6月25日発売)に掲載!
※Butlers創刊号から連載中!
※賃貸LIFE創刊号に掲載!
※BigTomorrow2013年7月4日増刊号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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「石原博光の2013年最新不動産投資ノウハウを遂に公開!」
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本屋では手に入らない「石原博光の不動産投資最新ノウハウ集」※リリース記事はこちら
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『TheClub定例会』

毎月第2水曜日は、“The Clubの定例会”です。

8月はBBQパーティーでした!
天気も良く、海風のそよぐ中、東京湾の夜景を
眺めながら気持ちのよい時間でした。
9月11日(水)は19:00から、場所は赤坂です。
希望者様には無料相談会もあります。
毎回30分の不動産投資セミナーも付いて、
大変ためになると好評を得ております。

申し込み先はこちらです!

▼TheClub定例会とは

・大家さんの楽しい飲食会です。
・これから大家さんでも参加できます。
・会費はありません。
・出席される日は、ご飲食代がかかります。
・紹介制です。

▼主催について

・主催は株式会社バトラーズです。
・インターネットインフラをホテルや共同施設に供給する会社です。
・定例会において営業はありません。

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『空室対策・入居率UPセミナー』

潟激Wデンシャルインターネットさんの
防犯カメラとインターネットは僕も物件に導入済みですが、
空室対策にはお勧めです!!

このたび竹内社長が管理会社様やオーナー様向けに
セミナーを開催されますので、お知らせさせて頂きますね。

▼「無料インターネットとセキュリティー完備による、
             空室対策・入居率UPセミナー」

・8/23  千葉  テクノガーデン幕張
・8/26  東京  東京国際フォーラム
・9/4  神奈川 パシフィコ横浜
・9/12  埼玉  大宮ソニックシティ

詳しくは コチラ をご覧ください!
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『ドラム式』

ドラム式洗濯機を年末に買いましたが、
これに馴れると本当に便利です。
洗濯が楽しくて、ジム着や水着もバンバン洗ってます。
多少縮んだって構いません^^
大切なものはクリーニングに出すことで
使い分けていますが、本当に凄いですよね、これ。

先日パソコンを見るついでに
家電コーナーもチェックしました。
大家さんならきっと皆さんされているとおもうのですが、
ついついエアコンの値段は確認してしまいますよねー
そして自分が以前に購入したドラム式洗濯機も
やすくなったのかなーって見るわけですが、
驚いたことに値段が下がっていませんでした。
ちょっと嬉しい感じです。

そして「あー便利だーっ」て使用しているこのマシンですが、
実は洗濯で一度失敗しています。
コインランドリーを利用したことがありますが、
乾燥機を30分くらい稼動させて、そのまま放置すると
余熱効果でしっかり乾くという経験をしていたので、
家庭用ドラム式の乾燥時間は2時間以上もかかることを
疑って、乾燥途中でスイッチを切って放置してみたのです。

そうしたら、生乾きのまま、菌が増殖したような強烈な
においで酷いことになってしまいました。
実験は失敗デス。
もう一度洗い直すはめになりましたが、
家庭用は業務用とは違うんですね^^;
洗濯に何時間もかかると電気代とか凄いのでは?と
最初だけ思いましたが、便利さと引き換えに
いまはまったく気にならなくなりました。
でもきっと電気代は高いと思います。と考えて
2012年7月と2013年7月の電気代を
比べてみたら400円ほど高くなった程度でした。
あれ??そんなもんなんですねー。
そして水道代が従来の縦型式より少ないはずですから
あれれ??そんなもんなんですねー。

ということで、関連がまったく無いのですが、
いま丁度ダイヤモンドZAIオンライン
でレッド吉田さんとご一緒させて頂いた記事の
連載がスタートしました!
前回のポスティングでは8回予定と記しましたが、6回でした!
こちらから御覧いただけます。 

       → 掲載記事 ←

それと先日竹橋に本社がある
毎日新聞社系のマイナビさんにお邪魔して
取材を受けて参りました。
建物は歴史があるそうで、エレベーターホールの作りや、
天井の低さ、唯一この建物から皇居がみえるという
説明にも感激しました。
また記事が公開されますときに
御報告させてくださいませ。

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posted by 恵比寿のI at 20:57 | 日記

2013年06月28日

『2冊の重版』『本のご紹介』『第4回The Club定例会』『取材』『渡米の続き21-完-』『楽待コラム』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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1作目3版7千部:好評発売中!
購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


2作目(電子書籍化決定)14版4万2千部:好評発売中!

3作目(電子書籍化決定)3版1万1千5百部:好評発売中!
※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『2冊の重版』

■6月に2作目3,000部増刷が決まり、
 14刷42,000部(+電子書籍)となりました!

■同日、3作目も2,000部の増刷となり、
  3刷11,500部(+電子書籍)となりました!

これまで応援下さった読者様、並びにご尽力頂いた関係者の皆様、
心より御礼申し上げます!!

【増刷記念パーティー】

・7月20日17:00〜恵比寿にて
 ※現在募集はストップしました。

増刷を記念して、友人等がパーティーを企画して下さいました!
僕の活動を色々な側面から支えてくださったEさんが中心となり、
1作目にご出演頂き、地方低利回り残念投資の逆襲を標榜して
海外投資をふくめ多方面に活躍中のKENさん
また同じく1作目にご出演頂き、雑誌や講師としても活躍中の
アパート保険のプロのサエひでおさん
「空室率70%でもキャッシュが回る非常識な不動産投資術」でも有名な、
わずか3年間で8棟数十世帯を買い進め、快走中の椙田さんらの
お声掛けで、大勢の方にお集まりいただくことになりました。。
参加される皆様とのお時間が今からとても楽しみでなりません!
当日はどうぞよろしくお願い申し上げます!!

【読者様交流会】

・8月24日17:00〜恵比寿にて

増刷記念パーティーは、ブログでの募集が間に合わず
誠に申し訳ありませんでした。
よろしければ8月に読者様交流会(お食事会)を開きたい
と思います。ご都合の付く方、ご参加を
お待ちしています!(もし規定数に達しましたら、
先着順にてご案内させて頂きたく、予めご了承くださいませ。)

@お名前 Aアドレス B携帯番号 を下記宛お待ちしています。
8月24日お申し込み

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『本のご紹介』(順不同)









最近拝読させて頂いた一覧になります。
ぜひご一読をお薦めします!!
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『RIG音声サービスID』

以下のナンバーは今月末日までの提供です。
41回目は7月初旬に公開予定です。

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【40回目:52分23秒】

 1.飲み会
 2.くさった銀行
 3.掃除家
 4.受験が上手
 5.別格
 6.同窓生
 7.草加35年ローン
 8.金利交渉
 9.枕詞と地雷
10.近すぎる人脈
11.ゲンキゲンキン
12.今年は苦戦派?
13.個人情報流出
14.カオミセ
15.視察
16.満室術
17.劇的
 
お申し込みはこちらまで。
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※7月のセミナー/イベントは13日、20日、27日です。⇒お問い合わせ
※プレジデント2013年1月14日号、7月発売号に掲載!
※ビジネスチャンス6月号(4月22日発売)に掲載!
※ダイヤモンドZAI(2012年1月号&4月号)に掲載!
※ダイヤモンドZAIオンラインで7月から連載スタート!
※週刊誌FLASH7月9日号(6月25日発売)に掲載!
※Butlers創刊号から連載中!
※賃貸LIFE創刊号に掲載!
※BigTomorrow2013年7月4日増刊号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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『第4回TheClub定例会』

毎月第二水曜日は、“The Clubの定例会”の日です。
7月10日(水)19:00〜赤坂で開催されます。
希望者様には相談会、それと会場では毎回30分の
ミニセミナー(今回のご登壇者:椙田拓也氏)も付いて、
大変ためになると好評を得ております。

申し込み先はこちらです!

株式会社バトラーズの竹内社長、清水さん、
そして投資家の白井さん、さないさんが
中心となって主催されている大家さんの
楽しい集いのお知らせです!
もちろん僕もお手伝いとして参加させて頂いています。
定例会ってなに?といったご質問もあるかと思いますが
大家さんが集まってワイワイする会です。
8月は雨天決行(といっても濡れない会場で)BBQです!
ゴルフ部も結成されました。ヨット部結成の噂も?
ぜひ一緒に楽しみましょう♪
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『取材』

6月は取材が少し集中しました。
アベノミクス効果や増税前の駆け込み特需、
金融機関の融資軟化、金利上昇前のひと仕込みといった要因も
あるのでしょうが、投資全般に対する
機運が上昇していると感じました。

■ダイヤモンドZAIオンライン

5人の子供を抱え、芸能界でご活躍される
レッド吉田さん、先日はNHKでも不動産投資の魅力について
語られていたようですが、実はアパートを経営されています。
そんな彼と、“不動産で得る継続収入の魅力”を
熱く語り合いました!

たぶん7月から8回にわたり連載されます。
慣れない笑顔で、引きつっている僕の
姿を笑ってください。
本当に頬が引きつってしまいましたので 笑
それにしても吉田さんのご配慮が素晴らしく、
あっという間の楽しいお時間でした。
話はバブル時代における子供時代にまでさかのぼり、
学生の頃にやられた上手い話の顛末、
サラリーマン時代や下積み時代、今に至る
苦労された話、腹を括ることの大切さ、
人生の成功談失敗談、そして将来像、
夢を実現してきた“理”など、幅広いものでした。

それにしても、、とても46歳には見えない若さや
声の張り方もさすがでした〜
ぜひ御覧ください!

■週刊誌FLASH

銀行のBIS規制にはじまって、住宅ローンやバーゼルU基準の
仕組みなど取材をお受けしたばかりでしたが、
このたびは地方投資についての話を
記事にして頂きましたので、ほんの少しですがよろしければ
御覧下さい!6月25日発売の7月9日号です。

■BIGTOMORROW

不動産投資をテーマにした7月4日の増刊号になります!
小資金からはじめる不動産投資について
御覧下さい!

■プレジデント

本棚拝見というコーナーに掲載予定です!
7月発売号になります。
どうぞ御覧下さい!

■BUTLERS

創刊号から連載させて頂いている隔月出版の
不動産の業界紙です!
購読には会員登録が必要です(無料)。
The Club定例会への参加者様には
もれなく付いてきます!
7月刊行は第8回分となります。
7月10日のThe Club定例会申し込み先はこちらです!

■楽待(国内最大の不動産投資サイト-らくまち)

“石原博光のお悩み相談室”を主催しています。
もうすぐ19回目の記事がリリース予定です。
どうぞこちらを御覧下さい!
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『渡米の続き21』

2012年、11月末にかけての5日間
(現地滞在は3日間)、カリフォルニアに戸建を
購入するために、仕事を兼ねて単身渡米しました。

滞在日2日目に14軒の家々を見て周り、
買付を出し、現金の強みで
融資条件付の買手希望者さんを差し置いて、
当日に契約までを無事に締結することができましたが、
かなりハードでした。

翌日(滞在3日目)は、タイトルカンパニーへ手付金を支払いました。
それから火災保険を数社見積もって
一社に絞込み、14日後の所有権移転後からの
効力発生の契約としました。
また管理会社を選定して、条件交渉をしましたが、
帰国後の面倒を考えて、カウンティーに確認取りつつ、
税金の支払いを委任してしまいました。
管理会社とは、購入後の修理の段取りについてや、
各種保険の支払いなども
窓口となってもらうことを交渉できたことは
のちのち大変助かりました!
そのほか、シロアリやホームインスペクションの
業者選定と手配をして、それぞれの支払い用に
マネーオーダーを作成し、管理会社へデポジットを預けて、
帰国の途につきました。

14日以内に全ての手続きを完了して購入します!と
契約書を取り交わしたのですが、
実は帰国後に色々ありました。

ターマイト(シロアリ)検査は一部影響を指摘され、
通常の修復と駆除で問題ないというレポートが
写真つきであがってきました。
丁寧に間取り図も添えられて、簡単に理解できました。
初めてのサービスに感心しました。

また家全体の検査(ホームインスペクションのレポート)では、
床下にある電気線の不具合(断裂)やスイッチの作動状況、
ドアのヒンジなど細かい指摘が沢山ありました。
一番費用が掛かったのは、当初の予見どおり電動ガレージのモーターで
商品と工賃で約700ドル、カーペットなどは
クリーニングで大丈夫なレベルでしたから、おもったより
費用が掛からずほっとしました。

ひとつトラブルがありました。
僕の主張する“所有権の名義人”について、
家族のサインが必要になりましたが、
本人が本当にサインしたのかを
“第三者の証人を設けて見届けてもらう”必要がありました。
この仕組みは“ノータリーサービス”といいます。
新橋にある海外向け公証サービスを利用して
書類一式をビジネス便で米国に送ったところ、
日本の公証サービスは認められないとなり、
「ハーグ条約の加盟国だから、問題ないのでは?」
と必死に食い下がりましたが、
結局、アメリカ大使館でノータリーサービスを
再度受けなおす羽目に。
これって条約の意味がありませんよね^^;

費用はダブルでかかり(ビジネス便は書類1枚でも6千円ほど、
ノータリーサービスも新橋で1万円以上、米国大使館で50ドル位)
時間も迫っていたのでとてもあせりました。
最終的には、14日間以内という期日に間に合わず、
数日オーバーしてしまったのですが、
事情を細かく説明して売主の理解を得ることに注力し、
最後までまったく気が抜けない取引となりました。
無事に残金の支払いと所有権移転を終えて、
カリフォルニアの戸建を購入できました!

購入後に不具合を全て修繕したあと、
現在は1年リース契約で賃貸中です。
表面13%ぐらいです。
米国は過去7年間でもっとも不動産価格が
上昇していて(スタンダード&プアーズの
3月発表だと前年比10.9%の上昇)、
局地的には2割3割と急激な上昇エリアもあるようで、
キャピタルゲインの可能性も楽しみに思います。
まだ色々あると思いますが、頑張ってみようと
思います。

『渡米の続き21-完-』

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 01:50 | 日記

2013年04月03日

『渡米の続き20』『楽待コラムリリース!』『競売B』『第二回大家交流会(飲み会)』『祝!椙田拓也氏ご出版!』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、358日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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一作目3版7千部:好評発売中!
購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


二作目(電子書籍化決定)13版3万9千部:好評発売中!

三作目(電子書籍化決定)2版9千5百部:好評発売中!
※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『競売B』

入札をしてきました!の続きです。

僕が利用したサイトはきっと皆さんも
ご存知の こちら です。
直感的な使い勝手が良く、これまで競売というと
複雑で分かりずらいというイメージを抱いていましたが、
この便利なサイトのおかげで
その入り口部分はだいぶ払拭できたと思います。
何よりも、自分の好きな値段をつけることが出来る
楽しさは競売ならでは!と思いました。

しかし必ずしも落札出来るわけでもなく、
資金調達もコツが要り、追い出したり直したり、
商品として再生させる手間が掛かるといった、
競売ならではの特性をしっかり理解して取り組む覚悟も
必要と感じます。

サイトでは、過去における各地方裁判所の開札結果が
一覧できます。僕が今回ふだを入れた管轄の傾向を
読み解こうと、それらを一通り見てみると
まず落札者資格において、その大半を“法人”が占め、
2割未満が“個人”となっていました。これは管轄によって、
地域の傾向もあると思いますが、自分の主戦場は
そうなんだと理解しました。
そして法人が競合者だとすれば、
「在庫の仕入価格」=「入札価格」には
おのずと上限があることも想定されると思います。
「仕入費用+再生費用+利益=再販価格」と考えれば、
逆算して、おおよその目安も決まってくるかと。
あくまでも彼等のビジネスモデルが「転売ビジネス」
と仮定すればですが。これがもしも個人で
実需で利用予定となると、その土地が好きだから、とか、
新築より安いからとか、学区が気に入っているからとか、
用意できる資金に応じてなどで、値付の根拠が
違えば入札価格も高くなる傾向にあるのでしょうね。

次に、“売却基準価格”と“売却価格(落札額)”を
見比べてみました。すると基準価格が低い(安い)ものは
売却額(落札額)がその2倍から5倍程度、
平均してざっと2.5倍という印象を持ちました。
そして基準価格が高いものほど、金額も伸びなくなる
傾向のようです。
また競売では「土地」、「戸建」、「マンション」、
「その他」とありますが、
特にマンションの一区分は、いくらで流通しているか
ピンポイントで売買事例が調べやすいため、
入札額もまとまりやすいのかなと想像します。

地域によって、参加者の傾向もあると思いますので、
今後も引き続き定点観測してみたくなりました。
前回のポスティングで、同じく入札に参加した友人は、
タイミング良く(悪く?)、良さ気な管財案件が
巡ってきて、両方同時進行でいくことにしたそうです。
そして僕等の運命の開催日は、今週!
宝くじの発表日を待つ気分です 笑

  ↓ (開票結果) ↓

3月13日に開札されました。
残念ながら、競落できず…
札は29本集まり、最終価格は入れた金額の約1.8倍。
これだけ差もあると、あっさり諦めも付くというもの。
二日後には裁判所から、指定口座に
買受申出保証額(入金額)が満額返金されましたが
振込み手数料って差し引かれないものなんだとビックリ!
開票日当日は、入札した裁判所に電話して
事件番号を伝えると、口頭で結果を教えてもらえました。
一連のプロセスが良い経験となりました。

友人はというと、、価格帯:4千万円台で入札したそうですが
わずか2,500円の僅差で1位に届かず。
とても悔しがっていましたが、
さすが良い読みしているなと感心しました^^
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『楽待コラムリリース!』

第十六回目となる今回は

  1,200万円の自己資金を元手に

 「フルローン」で物件を購入することは可能か?

というテーマに沿って進めさせて頂きました。


(楽待コラム:以下一部転記)

 はじめに

 今回はご夫婦で不動産投資を志しながらも、
 お忙しい旦那様の変わりに積極的に物件情報の収集や
 勉強会への参加を行っている奥様がご相談に
 いらっしゃいました!

 なんと、当初はRCの物件を検討していたのですが、
 石原さんとお話する中で木造アパートっていい!!
 という結論に至ることになった相談者様。
 皆様もぜひ同じ目線でご覧下さい!

続きは こちら
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『RIG音声サービスID』

4月号をリリースしました!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【38回目:1時間04分09秒】

 1.ケンコウ
 2.手付金考
 3.詐欺と告訴
 4.下らない物
 5.みしみし
 6.お便り紹介
 7.トッピー
 8.米国戸建
 9.カイシャヲヤメル
 
お申し込みは こちら まで。
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※4月のセミナー/イベントは10日,20日です。⇒お問い合わせ
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楽待DVDがリリースされました!
8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全
となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『第二回大家交流会(飲み会)』

4月10日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。今回は2回目となります。

3月は30名を越える皆様と楽しく
交流させて頂きました。セミナーでは
小額訴訟についての裏話をさせて頂きましたが、
おかげさまで
嬉しい反響を有難う御座いました。

また経験者等による相談会や、ヘリの
クルーズをはじめ豪華な賞品を用意した
ビンゴゲームなど余興も
楽しんでいただけたと思います。

会の目的はずばり交流を楽しむ為。
主催者側も、参加者も、セミナー登壇者からも
全員一律で参加費を集めて、ご飲食費等にしています。
気軽に交流会を楽しんで頂ければと思います。

場所は前回と同じ こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

  ⇒  イベント 
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『祝!椙田拓也氏ご出版!』

■タイトル

 空室率70%でもキャッシュが回る
  非常識な不動産投資術

 ―“3年でアパートを8棟”も買えた
  理詰めの超速投資法


先月30日にはご著書出版の
記念セミナーに参加させて頂きましたが、
出し惜しみがない素晴らしいご講演に
とても感銘を受けました。
また70分のお時間を頂戴して、僕も
登壇させて頂きましたが、
皆様の疑問に少しでもお役に立てたのでしたら
嬉しく思います。
貴重な経験を有難う御座いました!

オビに推薦者として協力させて頂きました。

 「僕自身さえも気付いていなかった地方
 高利回り不動産投資のメリットを、論理的な
 切り口で見事に体系化してくれた久々の良書!
 失敗から学ぶ彼の柔軟かつ戦略的な投資理論に
 「なるほど!」と何度も唸ってしまいました。」

と言葉をお贈りしましたが、ぜひご一読をお勧めします。
それから注意事項としまして、オビの顔写真は
僕の顔となっていますので申し訳ありません^^;
著者さん(男前)のお顔を紹介できないのが心残りです。

  彼のブログ 
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『渡米の続き20』

買い付けを通した翌日、
UnionBankに向かい、タイトルカンパニー
(売買を中立に取り持つ名義書換代行会社)
に手付金として3,000ドルを自分口座から
送金しました。
また別途1,000ドルと350ドルの
マネーオーダーを作成しましたが、これは
購入後管理をお願いする会社へのデポジット用と
ホームインスペクターへの調査費になります。

  ※  ※  ※  ※  ※  ※

■UnionBankに預けたドルを日本円で引き出す方法

 ゆうちょ銀行のATMから可能
 残高照会は出来ない
 カードを入れたら海外の銀行を選択
 円で入力
 一日500ドル相当の“円”まで
 当日の為替レートに連動
 手数料は5ドル
 UnionBankのPIN#が必要

  ※  ※  ※  ※  ※  ※

それからランチをR氏と一緒にしました。
ピザとサラダのビュッフェスタイルで、
焼きたては美味しくて、地元人のお勧めは
有り難いなと感謝しつつ頂きました。

午後は、もう一度購入する家まで連れてもらい
心行くまで確認し、ビデオに記録しました。
それからR氏の配慮で、まちを一周するツアーを
行ってくださって、短時間の滞在にもかかわらず
大きな収穫を得ることができました。

一度事務所に戻ると、今度は管理会社を
訪ね、購入後の管理の相談をしました。
1軒だと家賃の8%、
2軒だと家賃の7%、
3軒だと家賃の6%、
4軒以上は5%の管理費という説明でした。
ほかにもガードナー(庭師)の契約やハンディマンへの
オーダー(二箇所から見積もりをとるなど)と
支払方法や入居募集方法を確認し、購入直後から
契約が履行されるようにと定めます。

次に、保険の見積もりを数箇所から取って、
条件と金額の両面から最良と思える会社を選出、
これも管理会社との契約と同様にイレギュラーでは
ありましたが、帰国後、購入直後に効力が発生する
ようにと事前に全てを取り決めてました。

そらから、ホームインスペクターとの打ち合わせと
ターマイトインスペクション(シロアリ検査)の
手配を行いました。
ホームインスペクターはR氏と長年取引があって
電気技師の資格も持ち合わせている人(無くてもなれる)
を紹介して頂き、翌日に見てもらうことに。
費用はそれぞれ350ドルと75ドルとのこと
ですが、日本と比べても安いなという印象です。

「渡米の続き22」へ続く

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posted by 恵比寿のI at 19:39 | 日記

2013年03月05日

『競売A』『損害賠償請求のつづきB』『渡米の続き19』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『大家交流会(飲み会)』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、357日目です。
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一作目3版7千部:好評発売中!
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二作目(電子書籍化決定)13版3万9千部:好評発売中!

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『競売A』

入札をしてきました!
当日は朝に当該物件に立ち寄ってから
地方裁判所へいこうと予定していましたが、
時間がなくなってしまい、
物件を一度も見ないで入札することに。
褒められたものではありませんが、
事前にパソコンで読み込んだ三点セットとよばれる
資料のみで判断しました。
なかでも重視したのは、地盤沈下等おこして
いない点です。それ以外はなんとか
なるかなって腹をくくって、えいやっと
札を入れてきました。

裁判所では、とくに案内の人もいなくて、
最初どこにいけばわからず、迷いました。
入り口付近では、弁護士らしき人に
説明をうけている夫婦が一組ありました。
とても真剣な様子、そっとそばを通り抜けました。
適当にめぼしをつけた部屋の扉をあけると
部屋違いであることがわかりましたが、
職員に訊ねると入札手続をする部屋への
行き方を教えてもらいようやくたどり着きます。
デスク内側には年配の男性と若い女性がいて、
うち女性が対応してくださいました。
入札が初めてであることを告げると、
封筒2つに入った書類を渡され、廊下にある机に
書き方が書いてあることを教わりました。
一箇所、「物件番号」について分からなかったくらいで、
15分くらいで書き上げました。
ちなみに「@、A」と明記すれば良いそうです。
書き方を少しでもまちがえると無効ということを
聞いていたので、慎重に見直しました。

「買受申出保証額」を銀行で払い込む必要がありました。
係りの人に裁判所近くの金融機関を訊ねると
「私、地元じゃないからわからないです。」と言われ、適当に
駅前まで出向いたら、すぐに銀行を発見、窓口で支払うと
その控えには、収入印紙が貼られていました。
直ぐに裁判所に戻り、用紙に払い込みの控えを糊付けし、
提出すると、入札作業は完了しました。
入札額は、再生費用を見込んで算出しましたが、やはり
直前まで悩みました。その再生費用も、
長く人が住んでいないので
給水管などもダメという前提での計算をしました。
そうそう、金額を記した札がはいった封筒は、
係りの人が受け取ると、目の高さに設置された
ロッカーの中にある入札箱に神妙に投票して下さいました。
はじめてみるその光景は
なんだか新鮮で目に焼き付けておきました。
(しっかり念も送りました 笑)

こんな話を友人と交わしていると、偶然にも
その彼も競売に参加することが判明!
裁判所の管轄違いでライバルでないことがわかり
ほっとしました。彼は事前に公庫と協議をはかり、
融資の話もつけてあるそうで、準備万端振りはさすがです!
でもそんなときに限って良い物件が舞い込んでくるようで、
両方は追えないし、入札はキャンセルできないしで
お悩みの様子でした。

お互い開札日が楽しみです!
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『大家交流会(飲み会)』

3月13日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。特に今回は“大家さん限定”の
募集とさせて頂きます。
場所は こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

なお、乾杯前にミニセミナーを予定しています。
また会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も
楽しめるようにしたいと考えています。

ぜひお気軽に参加をお待ちしてます!
  ⇒  イベント 

※現在30名ほどになりました。
 あと少しで募集を締め切ります。

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『損害賠償請求のつづきB』

原状回復費用を元借主に請求するために
小額訴訟をすることになりました〜
の続きです。

※ 原告(貸主)
※ 被告@(元借主)
※ 被告A(連帯保証人)

●これまで

去年の秋、退去に伴い、原状回復費を
お支払いいただく約束となりました。
壁や建具は、こぶし大の穴が沢山あって、
破壊されていました。
洗面化粧室は天井から壁まで一面まっくろなカビで
覆われていて、残置物も多くひどい有様でした。

最初は本人も「申し訳ないので
当然弁償します。」という姿勢と聞いていました。
しかしながら価格の交渉がありましたので、
すぐに思い切って半額としました。
これまで住まってくださったご縁に感謝の気持ちを
こめてそうしました。
そしてお約束の日を迎えましたが、入金がありません。
管理会社はすぐに対応してくださいましたが、
どうしても苦しいので利息無しの1万円づつ分割に
したいとのこと、ご事情を察してそれも
了承しました。
そしてお約束の日を迎えましたが、入金がありませんでした。
管理会社にはご苦心頂き、電話、手紙、自宅訪問を
して頂きましたが、そのうちまったく連絡も
とれなくなってしまいまいました。

初めての小額訴訟に挑戦することにしました。
訴状は何度も書き直しをし、苦労の末
夜間窓口で受付を完了します。
被告人2名(当事者と連帯保証人)への
裁判費用は、10,010円でした。
後日、担当書記官から追加の証拠書類等
求められ、全ての準備が整うと
損害賠償請求事件として訴えが
被告人らへ送達されました。

訴状が届くと、
被告@からは“管理会社の元へ一部入金”が、
被告Aからは“示談の申しいれ”がありました。

●和解にむけて

被告Aから示談にむけて電話を頂戴したのが月曜日、
火曜日に振込先と金額等告げると、
水曜日に全額入金されました!
そして手続きが完了したというお電話も頂戴しました。

「訴訟」という手段に移すことによって
一気に事件は解決しました。
金額は、最初に請求した全額をお支払い頂きました。
また「利息分は請求しません」とお伝えすると、
先方からはそれでは非情に申し訳ないということで、
裁判にかかった費用をご負担くださいました。


(この訴訟費用負担については、裁判所で審理後に
 和解となると折半となるケースも多く、
 気持ちが収まらない人は和解をつっぱねて、
 判決に委ねるとのネット情報でした。)

即日、管理会社から元入居者へ、一部入金分を
返金致しました。そして原告である僕は、
裁判所の担当書記官に電話にて状況と裁判の取り下げを
依頼するとファックスで「取り下げ」用紙を受信、
署名捺印したものを3部(裁判所、被告@、被告A)と
作成してレターパックで送りました。

後日談があります。
先日、元連帯保証人から届け物がありました。
フランス菓子の詰め合わせに
お手紙が添えてあり、
問題の発端となった元被告@とご自身の不明について
心からの謝意が込められてありました。
電話では本人と保証人の関係なども伺っていただけに、
ご事情を察するほどに、保証人が気の毒に思いました。
そして連帯保証人という責任の重さも
改めて思い知りました。
今回は無事に解決となりましたが、
例え判決ないし和解で債務が確定しても
支払いが滞ることもあり、
さらに逆恨みをされて事件に巻き込まれることも
可能性としてあるだけに、
慎重にするべきと深く考えさせられます。
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※3月のセミナー/イベントは13、16、23、30です。⇒お問い合わせ
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8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全
となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』

三作目にご登場頂いた、Sさん=椙田拓也さんの
出版記念セミナーの日取りが3月30日(土)に
決まりました!!おめでとう御座います!!!

投資家けーちゃんさんや尾嶋さん、
星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の
大家さん達も参加予定と伺っております。
きっと楽しい会になろうかと思います!!
書き切れなかった内容をその場で知ることが
出来ることもセミナーの醍醐味と思います。
ぜひ皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を
聞き出してほしいと思います。

発売前の本も付きますので、一日も早く
椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。
特に地方投資を考えていらっしゃれば、
進行形で買い進めている彼の手法や考え方が
きっと参考になると思います!!

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『渡米の続き19』

米国は近い将来4億人に達するとも。
先進国で唯一、人口増加している国と言われて久しいです。
要因としては、ヒスパニック系をはじめとする
移民の流入が大きく影響しているようです。
もし人口増加が国力強化につながっていると
するならば、やはり米国不動産も将来は
明るいとみるべきでしょうか?
ほかにも、世界の基軸通貨であるからとか、
シェールガス(シェール層から採取される天然ガス)
によってエネルギー革命がおきるからなど、
いろいろな話が飛び交っていますよね。

一方、現在米国政府は今月から9月末までの半年間で
約8.75兆円(1ドル95円換算)の財政カットを執行、
中央政府は依然火の車、また地方都市の財政も
これまで多くが破産宣告をし、今もビッグ・スリーの
本拠地や5大都市のひとつが破産宣告の準備を
進めているといいます。さらには地方都市の
半分近くが2015年までに破産するとは
NY市長のコメントとか!?(記事をみました)。
実際にも、給料が賄えず公立学校の教職員を減らしたり、
スクールバスの運行が出来なくなったり、
子供から大人に至るまで、公共サービスが縮小している
エリアの話はここ数年何度も耳にしています。

シェールガスにおいても、世界の分布図
(米エネルギー情報局)をみると、米国のみならず、
カナダや中央アメリカ、南米、一部アフリカ、
ヨーロッパ、中国、オーストラリアと各所に埋蔵しています。
生産性については、技術力や経済力、既得権益者との調整等々
あると思いますので、
埋蔵量がただちに国力に直結すると考えない人もいます。

とにかくアメリカは広大です。
経済環境も都市によって様々で、ひとくくりに
論じることができません。
そんな状況で、では不動産は今が買いなのか?と
言われるとまったく分かりません。
しかし今回僕が見てきたエリア“だけ”を考えると、
2006年頃と比べても当時の半値以下に
下がっていることや、ここ一年で上昇トレンドに転じ、
平均2割以上価格をあげていること、
ここ数ヶ月に関しては、市場在庫が急激に減少していること、
土地付きの戸建が収益還元法で表面12%以上見込めること、
米国では中古の流通が主で、減価償却など税制面でも
支障がないこと、強い円のうちに購入できれば
お買い得感もあること、円安が進めば為替メリットも大きい
ことなど、色々挙げられます。
さらに僕は米国でも確定申告の義務があるので、
手間が変わらないこともメリットと思います。

上記、理由を色々とあげましたが、
個人的には留学経験もあって、とても興味ある国で
ぜひ不動産を購入してみたいと考えました。
ここでようやく前回の続きです。。

夕食を終えると、購入に向けて準備を進めるために、
僕等はひっそりと静まり返ったオフィスに戻ります。
膨大な資料を読み合わせながら、
項目ごとに理解したことの証として
日付とサイン、イニシャルなどを記入していきます。
これら資料を作成する上で、売主のサインも必要ですが
なんとSellerは電子サイン(予め登録が必要)。
初めて目にしましたが、膨大な量をサインするにも
これだと便利です。
こちらで作業している間、遠く離れた場所で、
売主、先方の業者も待機していて
同時進行ですすめました。真夜中にこれだけ進めるのは
例外だそうで、僕が直ぐに帰国してしまう事情に
合わせて皆さんに協力頂きました。感謝感激です!
しかも買付を出したのがわずか数時間前ですから
本当に前例のない話とのことでした。
(ここでもミラクルと何度もつぶやかれます笑)

この作業は2時間以上費やしました。
今、手元にある資料を見返すと、
Environmental Hazards 5枚、
Buyers Final Inspection 37枚の
合計42枚という膨大な量でした。
契約書では、所有権移転は2週間以内に済ませることと
約束しましたが、これは色々とハプニングがあって
オーバーしてしまいました(あとで触れたく思います)。

翌朝に“手付け”を支払う段取りまでを済ませ、
やっと長く濃い一日が終わりました。
朝から14軒も家々をみてまわり、
決断をすることにエネルギーを使い、
契約に神経を使い、身も心も頭もぐったりしましたが、
最高に充実した一日でした。

「渡米の続き20」へ続く

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posted by 恵比寿のI at 02:43 | 日記

2013年02月26日

『競売@』『損害賠償請求のつづきA』『渡米の続き18』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『大家交流会(飲み会)』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、356日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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一作目3版7千部:好評発売中!
購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


二作目(電子書籍化決定)13版3万9千部:好評発売中!

三作目(電子書籍化決定)2版9千5百部:好評発売中!
※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『競売@』

入札してみることにしました。
初めての試みです。
以下の書類一式を入手しました。

 ・期間入札の公告
 ・物件目録
 ・物件明細書
 ・現況調査報告書
 (物件目録/土地・建物)
 (占有者及び占有権原)
 (関係人の陳述等)
 (執行官の意見)
 (調査の経過)
 (土地建物位置関係)
 (間取り図)
 (写真)
 (評価書)
 (物件位置図)
 (公図)
 (地積測量図)
 (建物図面・平面図)

ネットから上記資料を全て取得できるなんて、
凄い仕組みですよね。しかも無料で!
目当ての共同住宅はボロボロで地形も悪く、
駐車場も全世帯分無く、雨漏り跡あり、
残置物多数、ひび割れあり、バランス釜、
全部空室と惨憺たる状態です。
再生に手間と費用の覚悟が必要ですが
何とかなりそうなサイズと手頃さに
興味を持ちました。

住民票と買受申出保証額、印鑑、そして
返金先口座の控えを準備しました。
明朝に当該物件を確認して、その足で
地方裁判所に出向きます。
管理会社とも情報を交換しましたが、
なんとかなりそうです。
再生費用の概算金額も算出しました。
入札金額については直前まで悩むと思います^^
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『大家交流会(飲み会)』

3月13日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。特に今回は“大家さん限定”の
募集とさせて頂きます。
場所は こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

なお、乾杯前にミニセミナーを予定しています。
また会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も
楽しめるようにしたいと考えています。

ぜひお気軽に参加をお待ちしてます!
  ⇒  イベント 
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『損害賠償請求のつづきA』

原状回復費用を元借主に請求するために
小額訴訟をすることになりました〜
の続きです。

※ 原告(貸主)
※ 被告@(元借主)
※ 被告A(連帯保証人)

●先週のできごと

簡易裁判所に出向き、訴状を書き上げ、
夜間窓口で受付を済ませました。
提出直前に、和解を「受け入れる/受け入れない」等を
質問書に回答しました。ほかにも「証人の立会いが可能か?」
とか、、この場合は管理会社になりますが、担当者に
事前に意思確認をしていなかったので、不明とします。
また証人のフルネームを記載する欄にも
わからなかったので苗字のみとしました。
翌日、担当書記官から電話があり、
追加の証拠として「物件売買契約書」と
「間取り図」を求められて郵送しました。

その数日後、書記官からの電話で、訴状に記載の
“物件の所有権を取得した日”と“売買契約書締結日”が
異なる点について質問されます。
一般商習慣に基づくものであることを口頭で説明すると
納得いただき、ようやく資料一式が整いました。
電話口で裁判する日程を次月中旬の(水)は?と
打診され、問題ないことを伝えると、
時間帯について13:30〜と14:30〜の
二つの選択肢を与えられ、その場で日時が決定します。
日程は都合が悪い場合、ずらすことが可能と知ります。
曜日については、原則水曜日と言われました。
ここまでのプロセスで、

 ・訴状の受付
 ・訴状の審査
 ・審理期日指定
 
が終了し、裁判所から即日被告等に向けて

 ・訴状、期日呼出状、証拠書類

が送達されます。

●今週のできごと

(月)

月曜日の昼(昨日)、「訴状、期日呼出状、証拠書類」
が送達された連帯保証人(被告A)から電話を頂戴します。
内容は、被告@の近況をまったく知らなかったこと、
大変驚いていること、謝罪、
当事者に代わって支払いに応じたいこと、
裁判を取り下げてほしいことをお話頂きました。
折り返し都合の良い時間帯を確認して
電話を切ります。

進展を管理会社に報告すると、前夜(日曜日)に
被告@から電話があったことを知ります。
再三の連絡が付かなかった理由は
「入院していたから」というものでしたが…

(火)

火曜日の早朝、管理会社から電話がありました。
被告@から管理会社へ、一部入金があったようです。
被告Aから一括で返済頂く話が進んでいるので、
ややこしくなります。もしも一部の返済をもって
示談とし、裁判を取り下げると、完済前に返済が滞っても
“同じ内容では裁判できない”ので注意が必要です!
と担当者にも念を押されました。

そして午後、被告人Aに約束どおり折り返しを
しました。もしかしたら出ないのでは?心変わりも
あるかも?という憂いも杞憂におわりほっとします。
解決に向けて、再度一括ご入金の意思を確認し、
振込先口座と金額をお伝えすると
明日中に手続きをすることをお約束頂き電話を切ります。

(今後)

明日入金があれば、次は裁判の取り下げを行います。
また管理会社より被告人@への返金も必要です。
もしもこじれることになれば、
被告等から裁判期日前に
「答弁書と証拠書類」の提出を受けて、
原告側は「追加の証拠書類と証人の準備」を
すすめることになります。
審理当日に、出廷しなかったら?
債務・和解が確定しても、支払いに応じなかったら?
差し押さえの方法は?
色々と備える必要があります。
いまは、明日無事に入金があることを祈るばかりです。
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※2月のセミナー/イベントは16日、23日です。⇒お問い合わせ
※プレジデント2013年1月14日号に掲載!
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※Butlers創刊号から連載中!
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となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』

三作目にご登場頂いた、Sさん=椙田拓也さんの
出版記念セミナーの日取りが3月30日(土)に
決まりました!!おめでとう御座います!!!

投資家けーちゃんさんや尾嶋さん、
星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の
大家さん達も参加予定と伺っております。
きっと楽しい会になろうかと思います!!
書き切れなかった内容をその場で知ることが
出来ることもセミナーの醍醐味と思います。
ぜひ皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を
聞き出してほしいと思います。

発売前の本も付きますので、一日も早く
椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。
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きっと参考になると思います!!

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『渡米の続き18』

僕の話を聞いたチャイニーズの女の子は、
すぐにサンフランシスコで不動産の仕事をしている
友人に連絡をして、情報収集しました。
また僕がお世話になったブローカーにも
コンタクトをとり、さらにはニューヨークの
彼氏にも裏を取ってもらうという入念な検証の結果、
米国で不動産投資をするという決断を下しました。
来月1人で渡米し、3日間で家を買ってくるそうです。
彼女は持ち前のバイタリティで、東京都心にも
いくつもの物件を所有しています。中国にも。
そして今度もオールキャッシュ買い!
ちょうどいま値上がりトレンドですから
良いタイミングと思います。

□■14軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 4(部屋数は7)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物130.4u
 ・土地683.5u
 ・listing price $125,000
  ※検討時のレート(83円換算で約1,038万)

COZYホームとあります。
居心地のよい、こじんまりとした家…
タイルもキッチンもアップデートされていて、
窓もペアガラスへと交換済み、パントリーも十分とのこと。
※パントリーとはキッチンの横にある収納だなのこと。
そして“売り”はショッピング、公園、学校が近いという
住環境の良さを資料で謳ってありました。
確かに便利な環境ではありましたが、、、
周辺にとめてある柄の悪そうな車や、
手入れが行き届いていなそうな家々から、
治安の悪さを肌で感じ取ります><
R氏からも治安が良くないからお勧めしないといわれ、
素直に従います。

ちなみに「ショートセール」でも「REO」でもない
ことを、資料では強調されていたのですが、
シュートセールとは僕の理解だと
“任意で債権額に満たない金額で売却すること”です。
この場合、債権者に債権の一部を放棄してもらうため、
そのプロセスに時間が掛かることがネガティブ要素と
思われます。そしてREO(real estate owned)とは、
債権者(主に銀行)が担保権を実行してオーナー物件
となったもので、売主(銀行)とのタフな交渉が
敬遠されるためなのかな?と想像します。
これまで見てきた物件資料には、随所に
This is NOT a shortsale or REO; just priced to SELL!
Stop wasting time with banks-24 Hour Response on all offers!!
とありました。

14軒もの家をなんと渡米翌日のわずか一日で
巡ったのですが、かなりハードでした。
日程がタイトなのはこちらの勝手な事情ですが、
それでもいやな顔一つ見せずに、丁寧に、
出来る限りを効率よく案内してくださったR氏には
本当に頭が下がります。事務所に戻る車中、これまで見て周った
家々の感想を話し合い、彼のお勧めは1軒目の白くて新しい
家でしたが、僕はカレッジタウンにある4軒目の落ち着いた
家に満額で買付を入れたいことを伝えます。
築年数は50年たっていましたが、周囲も含めて、
良い感じで熟成を重ねた感じがとても魅力的に映りました。
そして唯一買い付けが入っていた家で、その分チャンスも
薄いとは思いましたが、縁があれば買えるだろうと
いう気持ちでした。購入は現金、この時のために
事前にカリフォルニアの銀行に口座を開設して、
買い付けに必要と言われた残高証明と小切手帳を
準備してありました。。

事務所に到着すると、買い付けを出しました。
R氏は、僕がキャッシュバイヤーである事と、
直ぐに帰国してしまうので返事をすぐにほしい!
ことを電話で売主側の業者に力強くフォローして
くれました。電話をおくと、「売主と今日中に連絡を
取ることは難しいので、ましてや一番手もいるから
期待しないでくれ。。」と言われました。
その頃になると外はすっかり真っ暗です。
ランチは彼にご馳走して頂いたので、
ねぎらいの気持ちを込めて約束のディナーに招待しました。
地元でも評判というステーキハウスに付くと、人気だけあって、
20分ほどラインに並びます。
その時にR氏が携帯メールを確認するや否や、
興奮した声で、買付が通ったことを教えてもらいます!
時間外には仕事をしないだろうし、今夜返事は
もらえるはずがないと決め付けていただけに、
その気持ちを恥じると共に、嬉しさで
一日の疲れが吹っ飛びました!
食事はリブアイステーキが最高でビールで
乾杯できないことが心残りでした。また食事中、R氏はしきりに
ミラクルだと繰り返して頭を振っていました(30回くらい笑)。
そんな様子をみると、僕のテンションもますます上がります。
食事を終えるとR氏、今夜中に書類を出来るだけ作成して
しまおう!ということで、ふたたび事務所に戻りました。
時間は22時を過ぎていて、ひとけのないオフィスは
真っ暗で静まり返っていました。

「渡米の続き19」へ続く

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posted by 恵比寿のI at 21:20 | 日記

2013年02月19日

『損害賠償請求のつづき@』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『最近の面白い物件』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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一作目3版7千部:好評発売中!
購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


二作目(電子書籍化決定)13版3万9千部:好評発売中!

三作目(電子書籍化決定)2版9千5百部:好評発売中!
※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『損害賠償請求のつづき@』

3月13日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。特に今回は“大家さん限定”の
募集とさせて頂きます。
場所は こちら のスカイラウンジと
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  ※    ※    ※ 

原状回復費用を元入居者に請求するために
小額訴訟をすることになりました。

事前に用意したものは、2枚からなる訴状を
原告用、被告用@(元入居者)、被告用A(連帯保証人)、
そして裁判所用の4セット。
それから以下の資料も用意しました。

 ・訴状(2枚1セット)4部
 ・住宅賃貸借契約書の原本とコピー3部
 ・解約精算明細書原本とコピー3部
 ・原状回復費用の見積書原本とコピー3部
 ・退去立会チェックリスト原本とコピー3部
  (退去時現状確認、借主承諾書)
 ・汚損及び破損箇所の証拠写真類のコピー4部
 ・印鑑
 ・不動産登記簿謄本(念のため参考資料として)
 ・訴訟費用(とりあえず2万円持参)

事前に裁判所に電話をし、初めての裁判
であることを告げて、状況説明と
必要な書類等を確認すると、
不備の無いように説明下さいました。
しかし“こういった証拠が必要”とか、
具体的なアドバイスは出来ないそうで、
一般的なケースにまつわる話に終始しましたが、
とても分かりやすく不安も解消されました。

電話を切りしなに居住地を聞かれたので
最寄の駅名をつげると、
どの電車に乗ればよいか、駅出口の番号、
そこから裁判所までの順路、最初に出向く場所は
「簡易民事手続き案内」であること、
遅くても14:30までに入らないと手続きが
間に合わないことなど、とても懇切丁寧に
教えて頂き、助かりました!

アドバイスの14:30迄という時間に
遅れること10分、「今日中には無理かな?」
と思いつつも、簡易裁判所の入り口をくぐると
左手にある「民事係」の受付表を取得して
待つこと5分、なんと窓口違いであることに気がつき、
2:45ごろにようやく最初の目的地である
「簡易民事手続き案内」のドアをくぐりました。

パーテーションで簡単に区切られた
10つ?の相談ブースが壁に沿ってL字型に
配置され、部屋の中央には待合用のベンチが並び、
反対の壁には、書類記入用の席が用意されていました。
ブースに8人、待合席に3人ほど占めていましたが、
そんなに混んでいる様子でもありません。
番号札を取り、来場者必須とあった
相談者シートを記入して、待つこと少し、
興奮気味の人、声が大きくて筒抜けな人など、
観察していると、電子的な呼び出し音と共に、
順番が巡ってきました。

担当者に「こんにちは!よろしくお願いします!」
と挨拶をすると資料を机の上に取り出して、
趣旨を説明しました。
正直な気持ち、持参資料には自信もあったのですが、
資料に目を通す担当者の表情は渋いまま、
結局のところは「請求の趣旨」の説明があまく、
「請求の原因(紛争の要点)」の具体性にかけると
指摘を受け、書き直しを言い渡されます。
原告(僕)の言い分は分かるが、訴状への書き方が
なっていないということを言われて、自信喪失します。
「原状回復費用」と「損傷状況一覧表」用に
適した訴状用紙を手渡され、書き方を教わると、
いったん退席してひとり書類と格闘します。

鉛筆と消しゴムが場内に用意されていました。
久々に手を真っ黒にしつつ、ようやく書き上げると
番号札をとって2度目の相談に臨みました。
いつのまにか、たくさんの人で混みあって
いましたが、観察すると、相談者の付き添い人が
多く、実際にはそんなに待たされることも
ありませんでした。

二度目の担当者は、一度目とは別人でした。
訴状を誰がみても理解できるように仕上げる訳
ですから、なるほどっと思いました。
そしてまた趣旨説明から入りましたが、
さすが2度目は担当者の反応も良く、
これで合格か!?と思いましたが、なんと訂正箇所を
付箋で何箇所も指摘されます。
主に言葉遣いでしたが、例えば「訴外 ●●(名前)」は
とか、「〜ら」は、とか、、
それから原告(自分)が物件所有者となり
賃貸人の地位を承継した経緯など、細かく
明記するように指導されました。

みたび訂正を施し、三度目の担当者(別人)に
訴状資料を持ち込みました。
まさに受付終了の16:45にギリギリセーフ。
間に合わせようと必死でしたので、
体は汗ばみ、顔も赤く火照っていましたが
どうにか仕上げました!

担当者にO.K.をもらい、2時間の格闘が
無駄にならずに済みました。また担当者の取り計らいで
夜間窓口で訴状を受け付けましょうという
ことになり、地階にある売店で書き上げたばかりの訴状を
3部コピーして、収入印紙と郵便切手を購入すると
無事に「訴状の受付」をすることが出来ました。
要した時間はおよそ3時間でしたが、
その場に残って仕上げた甲斐はあったと思います。
もしも家に持ち帰って記入しようものならば、
面倒で挫折していたかも知れません…

被告が二名の場合、小額訴訟を裁判所に
提起する際の収入印紙は4,000円、
郵便切手は以下の通り。
@セット目(3,910円)
500円切手5枚
200円切手2枚
100円切手4枚
 80円切手5枚
 20円切手8枚
 10円切手5枚
Aセット目(2,100円)
500円切手3枚
 80円切手5枚
 20円切手8枚
 10円切手4枚
・・・・・・・・・・・・・・・
合計金額は10,010円でした。

翌日、担当書記官から電話があって
証拠書類として物件売買契約書と
部屋の間取り図の提出を求められました。
そして本日、全てを整えて郵送の手続きも
終えたところです。

小額訴訟は、原則一度の審理で終えるため、
原告からの一方的な不意打ちにならないように、
被告の移行申述があれば、通常訴訟手続へ
移行されるそうです。色々と説明をいただいたので、
備忘録をかねて記させて頂きました。


※ 「小額訴訟の特徴」

 @訴額60万円以下の金銭支払請求
 A同一の裁判所に年10回まで
 B原則1期日で審理終了
 C証拠は即時に取調べができるものに限る
 D分割・猶予判決の可能性 不服申立不可
 E判決に対する不服申立は異議のみ 控訴はできない
 F被告の申述・職権により通常訴訟に移行

 〜 「損害賠償請求のつづきA」へ続く 〜
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『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』

三作目にご登場頂いた、Sさん=椙田拓也さんの
出版記念セミナーの日取りが3月30日(土)に
決まりました!!おめでとう御座います!!!

投資家けーちゃんさんや尾嶋さん、
星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の
大家さん達も参加予定と伺っております。
きっと楽しい会になろうかと思います!!
書き切れなかった内容をその場で知ることが
出来ることもセミナーの醍醐味と思います。
ぜひ皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を
聞き出してほしいと思います。

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『最近の面白い物件』

ネットで物件情報を見ていて
気になるものがあれば、直ぐに電話して
しまいます。

先日気になった物件は190万円と380万円の
戸建。前者は駐車場が無いことがネックのようでしたが、
門扉を壊せば1台分は確保できそうです。
古い屋根は雨漏りありとあったので、
葺き替え、外壁塗装、室内リフォーム、
外溝工事を見込むと取得費に加えて別途200万円くらい
見ておいたほうが良さそうです。
現地に詳しい担当者に折り返し電話を頂戴すると
190万円→180万円で取引可能なことが
判明しました。
そして敷地内に枯れた井戸がある事実も
分かります。井戸を埋める現場を見学したことも
ありますが、気になる人もいると思います。
物件によっては、桜の木やお稲荷さまがあったり、
恵比寿駅徒歩5分で“ほこら付きの商業ビル”
をみかけたこともあります。

そして後者は、賃料5.2万円で入居者付きの
オーナーチェンジ物件でした。
平屋で左右振り分けと間取りも良く、
土地も広く、駐車場は並列で2台分あり、
管理会社の管理費がゼロ円(更新料のみ徴収)と
いうことでした。築年数も平成時代と
比較的新しく、これはほしいかも!と
翌日指値も念頭におきながら電話すると
一足違いで買い付けがはいったあとでした。
惜しいことしました〜

この物件、地元で(7)の業者さんの取り扱いでした。
オーナーが歳を取って、経営が面倒になったり、
まとまった現金が欲しいということで
しょっちゅうこんな感じの売り物を扱っているとのこと。
電話の最中に、「俺、もうきょうは
疲れちゃったから明日電話ちょうだいヨ」
という感じで、とても気さくなところもあって、
この数日間で3度も電話で盛り上がりました。
経験者ならではのお話はいつ伺っても
とても楽しく勉強になります。。

そして今日は、構造:RCで土地1,800坪、
ターミナル駅から1.5キロ、116世帯、
駐車スペース160台、現在の入居率は
6割、現況利回り14%以上、満室想定20%超と
いうものを見つけました。北関東です。
固定資産税が約650万円/年、取得税は
2,000万円超とスケールもデカイですね!
余裕資金があれば欲しいなって眺めてましたが、
これが3.5億円で家賃7,000万円/年
も可能性があることを思うと、
面白そうな物件って意外とあるものだなって
つくづく思います。


『渡米の続き17』は今回お休みします。

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posted by 恵比寿のI at 05:58 | 日記

2013年02月12日

『損害賠償請求』『渡米の続き17』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『損害賠償請求』

不動産投資専門のポータルサイト
“楽待”から、このたび第15回目となる
コラムがリリースされました。

“リフォーム費用を2倍〜3倍安く済ませる
 魔法の言葉「○○○」とは!?”

よろしければ御覧下さい!! ⇒ コラム

  ※    ※    ※ 

初めて自分で損害賠償請求することに。。

過去において、家賃を踏み倒されたことは
3度ありました。いずれも物件を購入して
間もなくの出来事で、以前から住んでいた
方々との間に起きた事故でした。

3組ともカギの返却はありましたが、
部屋の中は天井に届く程のゴミ山だったり、
トイレがオブツの山だったり(水道が止められていた)、
凄まじいものでした。
酷い部屋だと片付けに30万円、原状回復に
100万円超、それに未納家賃を合わせると
200万円からの被害を被りました。
そして皆さん数ヶ月から半年以上にわたる
家賃は未納のまま、行方知れずとなりました。
連帯保証人とのコンタクトもとれなくて、
最終的に管理会社と協議の結果、債権を放棄する
という苦い経験となりました。

自分の代でご入居頂いた方との間にも
滞納事故は数件ありましたが、これらは
優秀な管理会社や保証会社のおかげで、
解決に至っています。
強制執行による立ち退きも、保証会社が
用意してくれた手順に従って訴訟代理人をたて、
部屋の明け渡しから残置物の処分まで
立ち会うことも無く済みました。
もちろんですが、滞納家賃に加え、
原状回復工事の費用も補償されています。

そして今回は、退去時精算金の未収金について、
小額訴訟をすることになりました。
自分で訴えを取り仕切るのは初めてで
不安もありますが管理会社ご指導の下、訴状も
完成させ、証拠書類も揃いました。
紛争の要点をまとめるコツも初めて学びました。
連帯保証人も“被告”となるようで、
改めて、連帯債務者の重責を思い知ります。
今週中に簡易裁判所へ出向く予定です。

余談ですが、別物件の管理担当者から
最近おきた滞納事例を伺いました。
2ヶ月分の家賃を滞納した入居者は、
部屋を隅々丁寧に清掃して出て行かれたそうで、
「滞納家賃の替わりに清掃したので、
もう私を探さないで下さい…」という
書き置きこそありませんでしたが、そんな
意思を感じたそうな 笑
すぐにでも入居出来るほど綺麗な仕上がりだったそうで、
この件についは、家主も取立てを諦めたそうです。
この会社では、こんな時のために
債権回収業者(成功報酬35%)に
依頼する仕組みも完備しているのですが、
いろんな物語があるものですね。
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『RIG音声サービスID』

2月号をリリースします!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【36回目:1時間03分04秒】

 1.豪
 2.ペンサコーラビーチ
 3.サンフランシスコ
 4.デトロイト
 5.治安
 6.リフォーム
 7.塗装
 8.退去だらけ
 9.見積もり考
10.時間を買う
11.ガードマンお布施
12.裁判
13.今後の投資のヒント

お申し込みは こちら まで。
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『渡米の続き17』

このたびの訪米でお世話になった
カリフォルニア州のリアルター(ブローカー)
R氏とのメールのやり取りで、
同市内における売家在庫数が、去年12月からの
わずか2ヶ月間で500軒も消えた(売れた)
ことを教えてもらいました。

この数字は、
サブプライムやプライムローンの破綻で
景気が悪化し続けて久しい昨今においては
驚異的だそうで、この動きを受けて、
当地の不動産価格は一斉に値上げされました。

わずか数ヶ月前(調査した当時)の価格は
すでに過去のバーゲンプライスです。
今では、物件価格の上昇に円安を加味すると、
僕にとっては2割から3割増し
のインパクトとなっています。
しかし、どういった(国の)人たちのお金が
入っているのでしょうね?
またこれは一過性なのか、それとも
これから本格的な上昇をみるのか?
とても興味があります。
R氏にも意見を伺ってみたいと思いました。

  ※    ※    ※ 

プール付きの家の並びに13軒目が
ありました。このエリアは、学校や公園が
近いこともアピールポイントとなって
いました。

□■13軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物120.0u
 ・土地682.7u
 ・listing price $115,937
  ※検討時のレート(83円換算で約963万)

先ほどの家と同じストリートに面していましたが、
土地面積の表記からそっくり同じ広さであることに
気がつきました(たった今 笑)。
でも延べ床サイズや間取りはまったく別物です。
とくにこの家は、敷地ギリギリの左手に
2台用のガレージ、右手側に母屋があり、
breezeway(ブリーズウェイ)と呼ばれる屋根付きの
通路が中央にあって左右が結ばれていました。

R氏によれば、この渡り廊下のような通路部分に
壁を設けて、部屋を簡単に増やせるとのこと。
通路の屋根は母屋とガレージの一体型で立派な梁も
2本通っていました。
壁で囲って、電気を配線し、エアコンダクトを
増設して、窓を設けて、といった工事内容で
済みそうです。増築における建築許可等については
詳しく伺うことを忘れてしまいました。

母屋中央の玄関をはさんで左右に腰高の
窓が二箇所あります。明らかに築年数に
そぐわない艶のある白いサッシを観察すると
ペアガラス(FIXタイプ)へと更新されていました。
建物外壁の色はこげ茶(下部)と薄いアズキ色(上部)
のtwo-toneで地味目、前面の庭の芝生は見事に
枯れていたので、さらに玄関横にあるボロボロの
郵便受けも手伝い、とても寒々しい印象でした。
塗装と芝生で見違えることは、これまでの経験で
イメージできていたので、素材が良くて価格も
安いこの家は僕の資料では3番目に良い!!と
なっていました。

中に入ると、左手はダイニングルームとなっていて、
その奥に大きなアイランドキッチンもみえます。
シンクは二層式、人気のガスコンロ仕様で、
四口コンロも一直線に並んでいるという豪華さ。
これが平均的な設備ですから、
料理好きにはたまらないでしょうが、
使いこなす人がどれだけいるのかなって思うと
オーバークオリティに感じます。
でもこの画像をみた女性(日本人)はみな
このキッチンがある家に住みたい!と高評価でしたから、
やはりキッチンの充実が家の魅力に直結していると
実感します。ちなみにアメリカでは
現在ステンレスキャビネットが流行っているとか…

キッチンとダイニングルームに隣接して
それら二つを足したほど大きなリビングルームが
ありました(玄関のある部屋)。
そしてこの部屋、アクセントクロスならぬ
アクセントウォールとも呼ぶべき、
四面中一面だけチョコレート色の木壁となっていました。
もしかしたらこの木板が隠し扉となっていて
引き出しや本棚になっているのかも?という
期待もむなしく、そのような機能はありませんでしたが。
床はベージュ色の毛足の長いカーペットが
キッチンとバスルームを除く全面に敷き詰められていて、
この頃になると、遠慮なく土足で歩き回ることに
馴れてしまっていました。

三つの寝室はどれもこぶりで、マスターベッドルームが
中でも一番大きいつくりとなっていました。
僕的には丁度良いサイズ、この広さに
不満はまったくありませんがこちらの基準だと
狭めなのかも知れません。
キッズルームのひと部屋は、扉と天井を除いて
ダークグリーンに塗装されていましたが(きっとDIY)、
「小さい窓」と「暗い照明」の下に、この色彩では
心もどんよりしてしまうのではと心配になります。
壁にクジラの絵がぽつんと描かれていましたが、
真っ黒いボディに灰色の小さな目、噴き上がった潮も
灰色でした。

広い裏庭にでると大きな木が2本生えていて、あしもとの
枯れた芝生には無数のフンが転がっていました。
きっと犬を飼っていたのでしょうね。左隣の裏庭には
立派な滑り台がみえ、そしてほえまくる犬が…
正面の木製フェンス越しにもほえまくる犬が…
そして右隣はなんと細長い屋根付きのドッグランが!
沢山の犬犬犬がほえていました。
犬にとっては、紐でつながれることもなく、
一日中走り回れる最高の環境であることに気がつきます。
飼い主も散歩は不要でしょうし、泥棒避けや
子供の情操教育にもつながることでしょう。

屋根の状態やエアコン本体を目視チェックしたあと、
ガレージ内部にある温水タンクやガス管、水道管、
下水道管、シャッターモーター等、不備のないことを
ざっと確認しました。スプリンクラーの設置が
ないことと、屋根の一部が破損していることを
資料に書き加えてここを後にします。

14軒目に続きます!

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2013年02月05日

『がんばる人』『渡米の続き16』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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『がんばる人』

国籍は台湾??
中国語をはじめ、英語、スペイン語、
日本語と四ヶ国語を話す友だちがいます。
聞く限り、日本語はネイティブとかわらず、
僕も最初は日本人と信じて疑いませんでした。
どうやって極めたのか、その極意を今度
聞いてみようと思っています^^

彼女は起業家を発掘する仕事をしています。
所属は米国の企業で、これまで本国と中国の
ベンチャーをいくつも育て上げたとのこと。
そして今は日本で活動中ですが、
「まったく元気がなくて寂しい…」と
こぼしていました。

米国や中国での実績だと、優秀な人材は
たいてい三年もしないうちに会社を飛び出して
独立してしまうそうです。そんな彼らを支援することで
多くの成功者を輩出してきたし、そういった
風土が備わっているのが国の強みだと
力説していました。

彼女の目を通した日本という国は
優秀な人ほど冒険しないとのこと。
また成功を成し遂げた起業家は企業家となって、
その地位から離れないので
後進が育ちにくいとも言っていました。
良し悪しは別として、
上場させた会社をはやくに売却して大金を手に、
新しい事業なり違う人生を歩むイメージが
欧米には多いように思います。
20代でリタイアしてしまう成功者の話は
僕も沢山聞きましたが、まさに
アメリカ的だなって。

  ※    ※    ※ 

三作目にご登場頂いたSさんが
4月に本を出すことになりました!
当時まだ何もないところから、
わずか数年で50室を越える規模に至り、
今年はさらなる拡大を目指して奮闘中です。
その活動記録は こちら を御覧下さい。

出会いは2010年の春でした。
前年に取得したばかりという
高積算のRCを売却した直後に、
僕の元を訪ねてこられ、地方高利回りを
目指すことを宣言されました。
その手には50回以上読み込まれたという
ボロボロになった二作目が
握られていたことは忘れもしません。

最初に彼に抱いた印象は
なんでもそつなくこなすタイプ。
エリートサラリーマン。エグゼクティブパーソン。
けっして寄り道などしない、ましてや
額に汗する大家業とはかけ離れた存在にうつりました。
でも知るほどに、手を抜くことができない
一途な性格と、目標実現のために
諦めない粘り強さ、どんな苦労も厭わない
その姿勢に感動と尊敬の思いが深まっていきました。

そんな彼は資金が乏しいころに、
寝具を持ち込んで真冬の空室に
泊り込みなんてことがありました。
まさに僕もいつか来た道です。
その頃はよく物件近くの温泉をご一緒し、
リフォームプランや今後の戦略など裸で
語り明かしたことも今では良い思い出です。

昨夜、彼と久しぶりに遅くまで
電話をしました。
不動産が中心でしたが、そんな中
人生を豊かにするために必要な不動産以外のこと
に話題が流れ、これまで
漠然と信じてきたことに
共通の理解を得て嬉しくなりました!
今後はもっと真剣に自分の人生と
向き合っていきたいと思います。

Sさんの本は、まだ未完成です。
タイトルすら決まっていないと思いますが、
今からとても楽しみです。
あともう一息、頑張ってくださいねっ!!
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『渡米の続き16』

最近とくに意識して日本で活躍する
外国籍の方々と交流を楽しんでいます。
先日も近所に住む中国&スイス人カップルの
ご自宅にビールを手土産にお邪魔しましたが、
「ぜひ合わせたい人がいる」と
以前から伺っていた
J氏とついに対面を果たしました。

オーストラリア出身のJ氏、彼は
1歳半の時に、家族で韓国から豪へ移住したそうで、
僕のひとつ下、サザンの桑田氏にそっくりな
風貌をしていました。

会計士と弁護士の資格を持っており、
今は日本企業と海外企業の吸収や合弁、
合併といったM&Aの仕事をしていると聞きました。
今のポジションを得るために
かなり勉強をされたそうで、
才能よりも努力という話が心に
ささりました。

酔いが進むにまかせて
時給は6万円!なんて中々聞けない話も
ありましたが、日曜日でも仕事が入ることがあって
心が休まらないとのこと。大きなお金も動くので
責任の大きさもプレッシャーも
とびっきりと思います。

そのためにもあと5年でリタイアするべく、
色々な投資を試みた結果、たどり着いた方法は
不動産投資ということです。
すでに豪と日本で展開されていて
不動産話で盛り上がりました。
彼はリタイア後にスペイン語を習得することと、
世界を放浪する計画を立てているとか。
素敵な友とのこの出会いに感謝します!

  ※    ※    ※ 

夕暮れのなか、12軒目に到着します。
一帯は平屋建てしか見当たりません。
家の佇まいや樹木のサイズなど
どれも一緒で、きっと同じ時代に開発されたであろう
落ち着いた街並みでした。

訪れた時間帯もあったと思いますが、
ちょうど庭でブランコにのって遊ぶ子供達や
ヘルメットを付けて自転車にのった男の子を
見かけて、子供が安心して外で遊べる
治安の良さに安心感を覚えました。

□■12軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物139.2u
 ・土地682.7u
 ・listing price $115,937
  ※検討時のレート(83円換算で約963万)

まずこれまでと違うリスティングプライスの
半端加減が気になりました。何かこだわりを
感じます。。

まず家に入る前に、ひきで屋根を撮りました。
自分で入れたコメントを聞きなおすと
「屋根もまだまだ大丈夫でしょう〜」なんて
しゃべってました。奥に煙突がみえていることからも
暖炉があることが分かります。ちなみにこの家は
1961年の築でした。

玄関には照明が灯っていました。
これまで見てきた家々の半分は
玄関の照明が灯っていました。
照度センサーとかではないようです。
R氏に事情をきくと、空き家は
空き巣に狙われるので、その対策で明るくしている
とのこと。家が売り出し中というのは
必ずフロントヤードにエージェントの看板が
建っているのでばればれです。
広い家に対して、玄関の照明がひとつ灯っていても
気休めのような気もしましたが、
とにかくそういう説明でした。
キッチンや冷蔵庫、エアコン、プールの循環装置など
なんでも狙われるそうで、治安が良いエリアでも、
空き家は狙われるとのこと。そんな説明を聞きながら
僕の北関東にある物件でも、
エアコン室外機が2つも窃盗に
あったことを思い出していました。

芝生は枯れていました。
スプリンクラーが止まっているためでしょう。
これまでの家々でとても気になったのが、
このスプリンクラーの散布角度。
家の壁に向いているものがいくつもあったのですが、
(散布直後はしっくいの壁が思いっきり濡れていました)
R氏に指摘すると、角度は簡単に調整できるから
心配ないと説明されました。
僕はこれまでそこに住んできた人が
そうしたことに無頓着であることに
違和感を感じました。

玄関をくぐりすぐ右手にファミリールームが
ありましたが、窓が割られた部分がコンパネと
添え木で内側より塞いでありました。
泥棒がはいったのだろうという説明でした。
奥にすすむと、カウンタートップが
白いタイルで覆われているアイランドキッチンと
壁側一面もキッチンという、、キッチンだらけの
開放的なキッチンルームがありました。
そして隣接するリビングルームには暖炉がありましたが、
おまけのような狭さに珍しく思います。

このリビングから中庭のプールが見えました!!
吐き出しの窓を通じてさっそく中庭に出ることにします。
Fenced in inground swimming
pool with brand new equipment!
と手元資料にありましたが、
フェンスに囲まれて、地中に掘り込まれた
楕円形のきれいなプールがありました。しかも
フェンスも装置類も新品でした(モーターを格納する
小屋は無く、取り壊された跡があって、機械類は
むき出しでしたが。)
循環させるモーターは稼動していて、
季節外れなのにプールは完璧にメンテナンスされていて
いつでも入れる状態でした。

これまで巡ってきた家々と比べても
安い部類なのに、プール付であることに
気持ちが高まりました。で、満面の笑みで
R氏にこの家は?と意見を求めると、
彼の表情は浮かない様子。
「家は良いけど、賃貸には向かない」という
ことで、その理由を伺うと、
・メンテナンスに費用が掛かること
・何かあったら貸主の責任
・保険料が高くなる
・プール付とそうでない家の賃料に差が小さい
というものでした。
特に訴訟社会であることを考慮すると
リスクに見合った賃料がいただけるエリアでないと
プール付は賃貸に不向きと感じました。

13軒目に続きます〜

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2013年01月29日

『グレードを抑える理由』『東京国際フォーラムにて』『渡米の続き15』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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『グレードを抑える理由』

23日の新年会は、銀座にある豪華な
結婚式場にて無事に開催されました。

平日にもかかわらず、遠くは仙台や静岡より
ご来場頂きました。有難う御座います!!
金融機関や不動産関係者の参加もあり、
セミナー後の交流会では
普段中々聞けない深い話もあったようです!
まるで披露宴のような華やいだ雰囲気の中、
美味しい料理やお酒を前にすれば、口が滑らかに
なるこることもあるのでしょうね^^

お話させて頂いた皆様はいずれも
不動産投資の経験者ばかり。
都心一等地に先祖代々の地主さんもいれば、
後発組みの大家さんなど
バラエティーに富んでいました。
経済的な自立を達成している方々の
多いことに驚きました。

競売で安く購入した土地が、新駅のおかげで
暴騰したエピソードや、1台20万円/月の
駐車場を経営する話、土地込みで13%の新築を
手がける話や金利0%代で数億円を引っ張る方、
入札案件に取り組む方、公庫を家族で使い倒している話
等々、とても興味深かったです。

僕が去年カリフォルニアを巡っている
同じ頃、偶然にも同州に同じ目的で
いらしたという方もいらっしゃってビックリしました!
夢や希望を語らう場として、
自分自身の現在位置を確認する場として、
ステップアップをされる場として、
新年会の夜は楽しく更けていきました。
ご縁を頂戴した皆様、有難う御座いました!!
また今後とも定期的にこの会(食事会?交流会?)は
開催予定と伺っております。
よろしければご参加をお待ちしています!

  ※    ※    ※ 

退去がありました。
トラブルとは無縁の有り難いお客様でした
(ずっと住まってほしかったデス)。
職場の異動で他県に引っ越されるそうで
さらなるご発展をお祈りいたします。

オーナーチェンジ前からの入居でした。
10年以上住み続けた部屋ともなると
大抵はフルリフォームコースです。
覚悟していましたが、建具などボロボロで、
さらに洗面化粧台やキッチンは30年選手。
費用もかかりそうです。

同建物では、これまで
3DK⇒1R、3DK⇒2LDK
へと大幅に間取り変更した部屋もありました。
およそ150万円の投資で、賃料も
従来の6万円から
パーキングなど含めて10万近くまで
引き上げることに成功しています。
今回も同様に進める予定でしたが、
営業マンからの提案で方針を見直すことに
なりそうです。

というのも、
同県2番目に大きいこの都市では、
新築の供給がここ数年増加傾向にあるそうで、
僕が賃料アップを狙うそのゾーンは
まさに競合します。
管理会社では、わざわざ営業会議で
この問題を取り上げてくださったそうで、

・この物件の特徴と強み
・どの客層をターゲットにするべきか?
・狙う客層に応じたリフォームのレベル
・賃料から逆算したリフォーム予算
・従来の間取りを効果的に生かす方法

上記について、地域の事情を踏まえて
アドバイスを色々頂戴しました。
要約すると、RC構造というだけで人気がある、
学校やスーパーも近く、従来の家賃ゾーンであれば
客付けがしやすいことを踏まえ、
今回さらに多く費用をかけて
新築と競合させるよりも、
費用を抑えたリフォームで、
従来の家賃ゾーンを狙ったほうが得策では?
しかも決めやすい!!
というもので、腑に落ちるものでした。

現在、見積もりをお待ちしている状況です。
親身なアドバイスをはじめ、立ち会わずとも
プロジェクトが進行していく状況に満足と
感謝の気持ちで一杯です!
というわけで、今回は低予算リフォームで
行きます^^
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『東京国際フォーラムにて』

1月30日、東京国際フォーラムにて
本には書ききれなかった話と題して
お話させて頂くことになりました!

主催は去年10月にジャスダック上場、
そして12月に東証二部上場(証券コード3276)
された日本管理センター株式会社様になります。
11年前に九州で2人で起業したそうで、
今では4万世帯の管理を一手に引き受ける
企業へと成長を遂げたそうです!
参加者様には社長のご著書と僕の本が
もれなくついてきます。
ご都合のつく皆様、お待ちしております!!

申し込みは こちら からお願いします。

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満員御礼となりました!
有難う御座いました!!

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『渡米の続き15』

友人から相談されました。
彼はその昔HP製作を請け負う会社を
起こし、時流にのって大きく稼ぎました。
その後、夢であった飲食業界に進出を果たすも
これまで貯めたお金の全てを失ってしまいます。
しばらく工場勤めを経験後、
今は食品メーカー業を営んでいます。
僕は彼の再起に携わった経緯があり、
今でも気軽に意見や悩みを取り交わす仲です。

今回の相談テーマは、
新規の引き合いがあったそうで
そのクロージング方法についてでした。
これまでにない大きな規模の話なので
慎重になっている様子です。

自分の悩みとして捉え、条件の詰め方、
リスクの洗い出しと回避方法、
調達コストの圧縮方法、信用調査等と
思いつく限りを話し合いました。
僕もこんな話は大好きで、有意義な時間でした。
続報が楽しみです!!

  ※    ※    ※ 

ほどなく11軒目に到着します。
これまでとは違い、テナント付の売却案件です。
中は見れないとのこと、仕方がありません。

□■11軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物119.3u
 ・土地567.1u
 ・listing price $120,000
  ※検討時のレート(83円換算で約996万)

手元資料には1984年に新築とあります。
テナント付だけあって、Marketing Remarkには
投資家にエクセレントと記されていました 笑
2台分のカーガレージもついています。
内部の設備にはレンジ、オーブン、ディッシュウオッシャー、
ディスポーザー付とありますが、これは一般的。
スプリンクラーはフロントヤードのみとありました。
もしかしたら裏庭は荒れているのでしょうか?
フロントヤード中央には幹の太い大きな広葉樹が一本、
それを取り囲むように手入れの行き届いた芝生が
敷き詰められていました。
物件を賃貸するとき、それが“戸建”だと日本では
入居者が手入れをすることも多いと思いますが、
こちらでは所有者が庭師と契約を交わし、定期的に
手入れをするそうです。
特に芝生は手もかかりそうですよね。
それと越境した植物は、葉っぱだろうが、
木の幹だろうが勝手に切り落として構わない
そうで、文化の違いを感じます。

すべてビデオに収めているのですが、
これは本当に便利と思いました。
R氏の説明もそのまま記録されているので、
見直すたびに、彼のアドバイスも
一緒に脳に刷り込まれるというメリットにも
気がつきました。
また後から画像をチェックすると、
現場では気が回らなかった屋根の状態や
壁の傷ひとつひとつについても克明に
観察できますので、ますますお勧めです。
そして今回は画像を通して、葺き替えが
必要な屋根の状態や、ガレージ上部に据え付けられた
壊れかかったバスケットゴール、
木製のガレージ扉は手直しが必要なことも確認できました。
さらにはこの家のポストは黒色で、
お隣は緑色なんてこともバッチリ分かります。

R氏の説明では、通りをはさんで“PUD”
と呼ばれる、計画的に家や道路を造り上げた
コミュニティエリアが広がっているという話でした。
PUD(Planned Unit Development)の目的は
これまで低密度に開発された住宅地の弊害を
克服するための仕組みとのこと。
一定の条件下に住まうことで、
エネルギーや土地のロスを防ぎ、
高密度化による住民サービスの効率化をはかり、
また機能的にオープンスペースを設計して、
共有していくという土地開発手法のひとつです。

エリア内を車で走りましたが、そこはがらりと
雰囲気が変わって、まるで別物でした。
家々の形や配置、屋根の形状、壁の色、植栽に
至るまで規格化されていて、一定の
アソシエーションフィーが掛かる仕組みとのこと。
ようは自宅なのに、共同マンションのように
管理費の負担があり、メンテナンスも
共同管理というイメージと思います。
メリットは、統一感のあるきれいな街並みでしょうか。
自前で庭師を雇う必要もなく、街もきれいに保たれる
⇒価値が下がらないと思います。
またそこに住まう人たちの
意識や生活水準も一定以上見込まれることで、
治安も良いと聞きます。
たまたまポルシェカイエンがとまっている
のをみかけましたが、まちはあきらかに
きれいで雰囲気も安全さが漂っていたように思いました。

11軒目はその目の前ということもあって、
良い影響を受けている感じです。
それでいてHOAが掛からないのは
評価ポイントと思います!
家の中には入れませんでしたが、
「現状人が住んでいる=生活インフラが保証されている」
レベルであることも安心材料かと。
賃料はこの瞬間不明でしたが、
1,200ドル〜1,300ドル??
であれば利回り12%以上ですから、良いのではっ!と
思いました。

次はプールのある家、12軒目に続きます〜

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posted by 恵比寿のI at 03:45 | 日記

2013年01月22日

『新築内覧会』『渡米の続き14』『23日は新年会』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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『新築内覧会』

先週の金曜日は旧友と二人、
目黒にある焼肉屋さんで飲みました。
彼は結婚を期に昨夏近所に越してきたので
ちょくちょく会うようになりました。

中学校時代からの付き合いです。
クラスも部活も同じで、勉強会と称して
夜な夜な友人宅で麻雀をした仲ですから
気心も知れています 笑
知り合ってもうすぐ30年にもなるんだなぁと思うと、
歳とった気がしました!

  ※    ※    ※ 

先週の土曜日はかもちゃんが新築された
物件内覧会に参加させて頂きました!
最寄駅から数分の立地なのに、
なぜか道に迷うこと30分、電話で助けを
呼ぼうと思った矢先に
大勢の人で賑わっている一角を
遠くに見つけて、無事に到着できました。
さすがかもちゃん、立派な建物にも
沢山の豪華な面々にも圧倒されました!
5、60人!?いやもっといたのかも知れません…

彼女の案内でまず最上階のペントハウスを
見学しました。その場に居合わせた人たちが
開口一番「眺め最高っ!」と言っていましたが、
眼前にさえぎるものが無く、遠くまで見渡せる
大きくひらけたビューは素敵でした。
夜景はさらに素晴らしいものと思います!
そして細部に至るまで趣向を凝らしたつくり、
こだわりのひとつひとつを拝見させて頂き、
大いに勉強させて頂きました。

現場では数年ぶりに再会させて頂いた方々も
沢山いて、気分はまるで同窓会でした!
懇親会(二次会)では、初対面の狼さん、石ちゃんと
ご挨拶させて頂きました。緊張しましたが、
とても優しかったデス^^狼さんとは
利用しているカフェが同じで、時間帯も
一緒だということが分かり、ビックリ!!
今度お見かけした時はお声掛けさせて頂く
楽しみが増えました^^
そして石ちゃん、二次会ではすっかり
ご馳走になりました!
かもちゃんこのたびはご新築をおめでとう
御座います!!!
また此度の貴重な機会も有難う御座いました!!!
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『23日は新年会』

潟激Wデンシャルインターネット様が
このたび新年会を企画されております。
美味しいものを食べながら
新年をお祝いしましょう!!というイベントです。
前回のBBQ&花火大会も大変盛り上がりましたが、
今回は豪華な結婚式場を貸切という新たな試みとのことです。
懇親会に先駆けて、セミナーもございます。

○●○ 社長から一言ごあいさつ ○●○
当日、隠れキャラゲストとして、
いくつかの金融機関の担当者も来る予定なので、
新規借り入れや借り換えのご相談ができることも
投資家大家さんにとってメリットがあるかと思います。
皆様のご参加を心よりお待ちしております!!

とのことです。僕の友人では、50億円からの売上を
ほこる会社経営者も参加予定ですので、
よろしければ喜んでご紹介差し上げますね。

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『渡米の続き14』

1月30日、東京国際フォーラムにて
本には書ききれなかった話と題して
お話させて頂くことになりました!

主催は去年10月にジャスダック上場、
そして12月に東証二部上場(証券コード3276)
された日本管理センター株式会社様になります。
11年前に九州で2人で起業したそうで、
今では4万世帯の管理を一手に引き受ける
企業へと成長を遂げたそうです!
参加者様には社長のご著書と僕の本が
もれなくついてきます。
ご都合のつく皆様、お待ちしております!!

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  ※    ※    ※ 

317坪もある広い敷地にたった廃屋のような
家を後に、車で移動すること5分程度で、
目指す10軒目に到着しました。

ストリートにはどこもかしこも車が留められています。
敷地にはガレージも車寄せだってあるのに、
なぜか公道にとめちゃってるんですよね。
僕の感覚からするとすぐに駐禁を意識してしまうので
気になって仕方がありません。
夏場は車が太陽に熱されないために
ガレージ内にとめるそうですが、、
合理的というかなんというか… 笑

□■10軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物114.5u
 ・土地754.8u
 ・listing price $119,900
  ※検討時のレート(83円換算で約995万)

建築された年は1973年とこれまでの中では
比較的新しいほうです。
ちなみに何度か触れていますが、米国では流通している
住宅の7割強が中古と言われています。
所有者が変わるタイミングで減価償却期間が
27.5年付く仕組みや、ホームインスペクション
(住宅診断:依頼に数百ドル〜)、
ターマイトインスペクション
(シロアリ診断:依頼に数十ドル〜)といった
古い家を安心して購入するためのサービス
が用意されていることも、中古の流通に大きく
貢献していると思います。

外壁は白く塗装されていて、けらば
(軒先の境目にある板)部分が赤色で
アクセントとなっていて、スタイリッシュな印象を
受けました。また庭先から見える屋根は
まだ新しく、サンタクロースがはいって
これそうな煙突があるかとおもえば、その横には
パラボラアンテナがあったり、巨大なエアコン室外機
があったり、屋根の上はとても賑やかです。
庭にはこれまた巨大なアロエが育っていましたが、
冬でも温暖で、夏は暑いこの土地だと植物も
良く育つのでしょうネー
初めてみるその大きさに圧倒されました。

白い木製の玄関扉をあけると、家の中は、
これまで見てきたなかで唯一、オールフローリングでした!
タイルやカーペットばかり見てきたので、
木の温もりがなんとも良い心地です。そしてここは
アメリカ、土足のまま遠慮せずにずかずか進みます。
たいてい玄関近くにあるのがファミリールームですが、
そこにはホワイトレンガで組まれた暖炉がありました。
そーいえば、ここの冬は暖かいのに暖炉って
必要なのか?と訊ねると、R氏は
年に1、2度使う程度らしい…
掃除も大変そうだし、と僕も納得しましたが、
それでも暖炉はアメリカ的夢のマイホーム
には必須アイテムらしいことが分かりました。

奥に進むと、壁一面がレンガでできたキッチンが
ありました!
赤レンガ=英国風!?おしゃれに思います(あくまでも主観)。
ダイニングから庭に面した掃きだし窓の先に
パティオがありましたが、その空間がすっぽり
薄い壁で覆われて、そう!!サンルームのような、
温室のような、そんな空間になっていました。
きっと違法建築だろうねとR氏、僕も同感です。
バックヤードにでると、ぶどう棚を見つけました!
ワインの産地だし、庭でも育てられる環境であることに
改めてびっくりでした。
スプリンクラーは埋められていましたが、電源が
落とされていた影響で、芝生は枯れて
乾いた土が舞っていて、寂れた空気が漂っていました。
より良い条件で売却するためにはケチってはいけない部分と
気付かされました。
そして広い庭の片隅には、倉庫(といっても
ヘタなワンルームより広そうな)がありましたが、
鍵がなかったので写真に収めると、庭の周囲を
くまなく散策しました。コンクリートの
歩道は、数軒前でみた粘土層特有のひび割れもなく、
しっかり対策されていることも確認できました。

そろそろ太陽も傾いてきたので、
室内に戻ると残りの部屋をさっとカメラにおさめ、
次に向かいます。
相当ハードなスケジュールですが、いやな顔もせず
案内してくださるR氏に感謝感謝です!

11軒目に続きます。

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2013年01月15日

『渡米の続き12』『渡米の続き13』『23日は新年会』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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一作目3版7千部:好評発売中!
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『渡米の続き12』

入活(にゅうかつ)
受活(じゅかつ)
留活(りゅうかつ)
研活(けんかつ)
卒活(そつかつ)
就活(しゅうかつ)
誕活(たんかつ)
勉活(べんかつ)
料活(りょうかつ)
痩活(そうかつ)
美活(びかつ)
眠活(みんかつ)
恋活(こいかつ/れんかつ)
婚活(こんかつ)
妊活(にんかつ)
育活(いくかつ)
投活(とうかつ)
読活(どっかつ) 
朝活(あさかつ)
離活(りかつ)
転活(てんかつ)
起活(たちかつ)
昇活(しょうかつ)
農活(のうかつ)
筋活(きんかつ)
退活(たいかつ)
運活(うんかつ)
金活(きんかつ)
旅活(たびかつ)
健活(けんかつ)
便活(べんかつ)
癒活(ゆかつ)
遊活(ゆうかつ)
食活(しょくかつ)
福活(ふくかつ)
介活(かいかつ)
終活(しゅうかつ)
葬活(そうかつ)

結構ありますよねー
僕が元々知っていたのは就活と婚活だけ。
さいきん聞いたのが恋活と妊活。
それ以外も、字をみればなんとかイメージできますね^^
ちなみに「投活」は投票活動、投資活動、が
意味するところらしいです。

  ※    ※    ※ 

7軒目からドライブすること数分で
8軒目に到着しました。
ショッピングモールから歩ける立地に好感触です!

□■8軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物140.5u
 ・土地654.1u
 ・listing price $116,500
  ※検討時のレート(83円換算で約967万)

フロントヤードには大きな松がありました。
僕はなぜか松の木から日本を連想してしまいます。
同時にほっとする気持ちが湧き上がってきました。

ガレージに続く車寄せには2台のピックアップトラック
が停まっています。玄関も開け放たれたまま。
R氏いわく、入居中だからもしかすると
内見できないかも?と言い残すと、入居者さんに
許可を取り付けに向かいました。その間、外観を眺めて
いるとウッドチップ?(屋根材)に
反り返っている様子がみられたので、
あとでR氏に確認しようとメモに残します。

住人が売主とのこと、在宅中の奥様より運良く
見学の許可を得ると、お邪魔させて頂きました。
引越しの準備の最中だったようで、大きな家具は
大半が搬出されたあとでしたが、
まだクローゼットには洋服があり、
裏庭にある納屋には、ガーデニングの道具がぎっしりでした。
この家の印象として植木が多く、
そのどれもがきれいに手入れされていて、
住人の植物に対する愛情の注ぎ方からきっと家も
大切にしてきたんだろうなと想像しました。
植栽が与えるファーストインプレッション、
これは日本でも同様に大切なポイントと
再認識しました。

1959年築ですから53年目となるのですが、
外壁、内壁ともにきれいに塗装されていて、
良い雰囲気です。しかし間取り的には
小部屋が多く、廊下の左右に収納が多く、
窓が少ないためか、全体的に暗く感じました。
レンガの暖炉は白く塗装されています。
そして各部屋の天井にはシーリングファンがあって、
これもお約束どおり、、この辺にくると
標準的な造りというものが飲み込めてきました。

0.75のバスルームはバスタブの代わりに
シャワーブースですが、そのブースの床部分は
タイル仕様、R氏によれば、特に痛むので
リプレイスされているかをしっかり確認するようにとの
ことでした。日本でも古い風呂場タイルは
目地も劣化しやすく、湿気で腐りやすく、
シロアリの温床となりがちなので一緒と思いました。
そしてここはきれいに直っていたので、
きっと数年前にやり変えたのでしょうね。

気になっていた屋根を一緒に確認してもらうと、
葺き替えが必要で30年保証コースで
およそ12,000ドルくらいとの見立てでした。
「BUY AS IS」なので、こちらでいう
「現状有姿」と一緒。修理費は
買主負担となります。今メモをみると
これまでみてきた家の中では2番目に良いと
コメントしていました。
資料のMarketing Remarkには「Cute & Cozy!」と
ありましたが、まさにそんな印象。
フロントヤードやバックヤードが特にきれいなことも
惹かれたポイントと思います。奥様に御礼を述べると
次に向かいました。
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『23日は新年会』

潟激Wデンシャルインターネット様が
このたび新年会を企画されております。
美味しいものを食べながら
新年をお祝いしましょう!!というイベントです。
前回のBBQ&花火大会も大変盛り上がりましたが、
今回は豪華な結婚式場を貸切という新たな試みとのことです。
懇親会に先駆けて、セミナーもございます。

○●○ 社長から一言ごあいさつ ○●○
当日、隠れキャラゲストとして、
いくつかの金融機関の担当者も来る予定なので、
新規借り入れや借り換えのご相談ができることも
投資家大家さんにとってメリットがあるかと思います。
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とのことです。僕の友人では、50億円からの売上を
ほこる会社経営者も参加予定ですので、
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※1月のセミナー/イベントは23日、30日を予定しています。⇒お問い合わせ
※プレジデント2013年1月14日号に掲載!
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号から連載中!
※賃貸LIFE創刊号(6月発売)に掲載!
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『渡米の続き13』

1人焼肉、
1人カラオケ、
1人ディズニーランド、
どれも未経験ですが、僕の周囲には
経験者が多いことに気がつきました!
おひとりさまブームですね。

先日お会いした女性は大のディズニーファン。
平日が空いているという理由で、
彼氏を連れず、ひとりディズニーを楽しんでいる
そうです。さらなるメリットとして、待ち時間が
長いアトラクションも、シングルライダーの
特権で早く利用できる場合があるんだとか。

彼女いわく、男性のひとりディズニーランドは
女性よりも多いそうです!
特に中年、40〜50歳代が多いのでは??
とのこと。
意外に思いました!

  ※    ※    ※ 

9軒目は8軒目の隣でした!
あれ?売主一緒??と思いましたが、
単なる偶然でした。
そしてこちらは完全な空き家でした。

□■9軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 4(部屋数は7)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物174.7u
 ・土地1,044.5u
 ・listing price $125,000
  ※検討時のレート(83円換算で約1,038万)

築1962年と先ほどよりも3年も新しいのですが、
一見して「ふるっ!!!」という感想でした。
剥げかかった塗装のせいと思われます。
屋根も一瞥して葺き替えが必要なレベルとわかりました。
通りに面している壁(ファサード)部分だけは
レンガ仕様のため重厚感があるのですが、家全体が
なんと緑色で塗装されています。
また赤色に塗られた倒れ掛かった木製フェンスも
どんよりとした貧相さをかもし出しています。
約317坪の土地はとても広く、
庭にプールをつくったり、野球だってできそうです!
敷地の隅に生えている椰子の木がまるで
リゾートホテルにあるような立派な巨木に育っています。

物件には先客がいたので、少し庭で待つことにしました。
しばらくしてエージェントと買手希望者の中年男性が
出てきましたので、軽く挨拶を交わしました。
R氏いわく、彼も投資家だろうとのこと。

家に足を踏み入れてすぐ右手のフォーマル
ファミリールームにはレンガ製の暖炉がありました。
これはオリジナルカラーで良い感じです。
そのまま廊下をキッチンのある部屋に進むと、
カウンターがとてつもなく長い、
大きなキッチンセットに遭遇しました。
しかし清掃された様子がなく、しかも住んでいる時も
掃除をしていなかったのかな?と思われる
汚さでした。隣接したダイニングに備え付けの高さ
2m以上はある大きなキャビネットが立派です。

部屋は全体的に薄汚れていて、各窓にあるブラインドも
折れ曲がっていて家の印象は廃屋のようでした。
極めつけはバックヤードに続く裏口ドアに
銃を撃ったような穴とヒビ割れがありました。
これは家の内側から外に向けて発射したと思われます。
僕が留学時代に住んでいたアパートで
同じことがあったので、その光景が重なりました。
夜中に大きな音がしたのですが、翌朝玄関を開けると、
踊り場(内廊下)から
外にむけてガンを発射したと思われる跡が残っていたのです。
特に被害者もいなかったためか
(窓が割れたので家主が被害者ですね)、
何事もなかったように収まっていましたが、
僕はそのアパートでほかにも不思議な(怖い)経験を
したので、怖くなってすぐに引っ越しました><

家の修復に結構な費用がかかると思われましたので、
検討からはずしました。
もしも現地に住んでいたら、手がけてみるのも
面白いと思いましたが、今回はパスです。
それとベッドルームが4つもある家は
それだけ光熱費の負担も大きいと思いますが、
いまどき部屋数の多い、だだっ広い家は需要が
あるのでしょうか??日本と同じく核家族化が
進行していると思いましたので…

◆総務省
世界の主要国  
世帯数ランキング&1世帯当たりの人数

・ランキング 国(地域)/
 世帯数(単位 1,000人) /
 1世帯の平均世帯人数(人) / 年次

1 中国 276912 4 90
2 インド 192672 5.3 01
3 アメリカ合衆国 117181 2.6 09
4 ロシア 52711 2.7 02
5 日本 51842 2.4 10
6 ブラジル 44777 3.7 00
7 インドネシア 39695 4.5 90
8 ドイツ(旧西独地域) 26218 2.3 87
9 ベトナム 22444 3.8 09
10 イタリア 21811 2.5 01
11 フランス 21521 2.6 90
12 イギリス 17706 2.7 81
13 メキシコ 16203 5 90
14 韓国 15887 2.9 05
15 バングラデシュ 14785 5.7 81
16 スペイン 14187 2.9 01
17 パキスタン 12561 6.7 81
18 カナダ 11563 2.6 01
19 トルコ 11189 5 90
20 エジプト 9733 4.9 86
21 アルゼンチン 8927 3.7 91
22 タイ 8419 5.2 80
23 ペルー 6754 4.1 07
24 コンゴ民主共和国 5695 5.2 84
25 コロンビア 5251 5.2 85
26 オーストラリア 4669 3 81
27 ベルギー 4296 2.4 01
28 チリ 4141 3.9 02
29 ハンガリー 3863 2.6 01
30 スウェーデン 3830 2.1 90
31 ギリシャ 3664 2.8 01
32 ポルトガル 3651 2.8 01
33 モロッコ 3419 5.9 82
34 オーストリア 3340 2.4 01
35 スーダン 3251 5.6 83
36 スイス 3115 2.2 00
37 スリランカ 2893 5.2 81
38 セルビア・モンテネグロ 2871 3.6 *91
39 ベネズエラ 2711 5.3 81
40 デンマーク 2274 2.3 91
41 フィンランド 2037 2.5 90
42 シリア 1435 6.3 81
43 ニュージーランド 1332 2.7 01

10軒目に続きます。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 00:26 | 日記

2013年01月08日

『LED電灯が点かない』『ハウスキーパー』『新年会』『RIG音声サービスID』『渡米の続き11』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『LED電灯が点かない』

きょう髪の毛をきりましたが、アタマが
ものすごく寒いデスッ!!!

  ※    ※    ※ 

マンション1階にある外廊下の電灯が3箇所、
夜になっても点灯していないとの報告が
日曜日に上がってきました。
定期清掃の業者から管理会社を経由して
メールを受け取りました。

去年LEDに換えたばかりですので、ましてや
3つ同時の不点灯となると、配線の不具合かな?
と思いながら、いつもお世話になっている地元の
電設業のA社長に電話して修理をお願いしました。

翌朝、現場からA社長より電話がありました。
報告によると、照度センサーの故障であること、
このマンションには1階用、2階&3階用と
2つのセンサーがあること
おそらく新築以来一度も交換されていないこと、
交換には一箇所3千円かかることがわかり、
2つを新品に交換してもらうことにしました。

商品代金、交換工事、廃棄処分、現地調査費等
含めてですから随分良心的と思います。
去年交換した11箇所のLEDの工事費は、
廃棄処分を含めて3万円(商品は施主支給)と
費用を抑えて頂き、その節もたいへん助かりました。
茨城県坂東市周辺のみの対応になりますが、
ご紹介させて頂きますので、もしも近隣に
物件をお持ちの方はご連絡くださいね。

支払いは修理完了後にFAXで請求書を
頂戴して、即日銀行振り込みという
段取りとなっていますが、これもいつも通り。
現地に行かなくても賄えることに
大助かりしています。
A社長、いつも有難う御座います!
そして軽微な修繕など、施主直工事を
アドバイスしてくださる管理会社様にも
大変感謝しています!
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『新年会』

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なっている潟激Wデンシャルインターネット様が
このたび新年会を企画されております。
銀座で美味しいものを食べながら
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今回は豪華な結婚式場を貸切という新たな試みとのことです。

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『RIG音声サービスID』

1月号をリリースしました!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【35回目:1時間15分51秒】

 1.フィリピンのクリスマス
 2.シンガポール
 3.幼稚舎&どもり
 4.ダンス小学校
 5.ジョギング
 6.家購入
 7.デトロイト
 8.WIRE TRANSFER
 9.2013.3.豪州
10.AAAと保険
11.出資法
12.LIBOR連動
13.週末スペース
14.ゆめまくら
15.退路を断たない話
16.セルフリフォーム
17.○そな
18.外資系評価2つ
19.借り換え0.9%
20.固定金利の条件変更
21.感謝の気持ち

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『ハウスキーパー』

20日に知人がマレーシア不動産の
講義を行うそうです。
僕は参加しませんが、もしも興味ある方
ご一報いただければご紹介させて頂きます。
詳細は直接お訊ねください。

  ※    ※    ※ 

つい先日のクリスマスパーティーで
知り合った友人と先日2度目のお茶をしました。

Bさんは中国の出身ですが、大学を卒業後に
単身来日して猛勉強の末日本の大学も卒業、
その後さらに猛勉強の末英語をマスター、
いまは世界有数の外資系企業で
マネージャーというポジションを得て、
頑張っています。
もう勉強はしたくないと言っていました。

公用語は英語、離職率60%という会社に
8年在籍しているBさん、仕事も社風も
肌に合っている様子、
かなり稼いでいます。
まだ初対面に等しいにもかかわらず、
僕の几帳面な性格を見抜き、
「うちの会社には向かないヨ!笑」なんて
遠慮のない話も刺激的で、英語を交えながら
楽しい時間を共有させて頂いています。

そしてBさん、不動産投資家という顔も
あってびっくりしました。
これまでの給料で都内に5つのマンション
(区分所有)を購入したそうで、そのうち4つは
現金購入、1つは住宅ローンを活用して
住まわれているとのこと、一等地というロケーション
にもその広さにも驚きました!
さらに日本に住みながら
中国不動産の転売を経験し、
今年は米国にも不動産を狙っているそうで、
お互い話が尽きません。

Bさんの周囲には、一昨年撤退した豪州の
銀行から、当時2.5%という貸し出し金利を利用して
短期間に17戸のマンションを都内に購入して
リタイアしてしまった友人もいるようで、
そんな話やら先物取引が得意な友人について、
トップディーラーから引退した友人が
個人で勝てない話など、どれも面白かったです。

僕は利用したことがありませんが、
周囲には意外とハウスキーパーの利用が盛んで、
その話題になるとBさんは時給1,600円の
この道20年の人にお世話になっていて、とても
評判がいいからぜひにと薦められました。
掃除、洗濯、料理、ホームパーティーの
準備や後片付け、犬の散歩、子供の世話と
守備範囲が広く、
いちどお世話になると病みつきになるとか!
話を伺ううちに、独身者や、
共働きの方には良いように思えてきました。
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『渡米の続き11』

6軒目をあとにして大通りに戻ると
車中では待ちに待ったランチの
話題になりました。

何が良いか?って聞かれたので、久しぶりに
「グレイビータップリのマンダリンチキンが食べたい!」
と言い切ると、彼は悲しそうな顔で、
「僕はオリエンタルフードは苦手なんだ…」と
告白されました><
なんとまぁ、寿司も天ぷらも中華も苦手とのこと。
生魚が苦手な人は多いけど、全般が苦手な人は
初めてデス。
正直なんでも良かったので、じゃあRさんの
普段立ち寄るお店を紹介してほしいと告げると、
サンドイッチはどう??ということになり
向かいました。(お店がすぐ近くにあったので、
もしかしたらコースに組み込まれていた!?)

ショッピングモールのフードコートに到着しました。
彼お勧めのターキーにベーコンがのっかった
野菜もタップリのサンドイッチをオーダーすると
嬉しいことにご馳走して頂きました!
カップに入ったハニーマスタードに浸しながら
食べるパンは見た目以上に美味しくて、
結構なボリュームでしたが、ぺろっと平らげてしまいました。

食事をしながらSFで大学生をしている
一人娘のこと、家族のこと(ドイツからの移民、
当時の事情で家庭内でもドイツ語禁止で育ったため、
Rさんは一切ドイツ語が分からないそうです)、
家族と移り住んできたエリア、このまちに来た経緯、
不動産ビジネスのことなど伺いました。
僕自身も、なぜここに不動産を探すことに決めたのか?、
これまでの経歴についてなど、出来る限り詳しく
伝えました。理解しあうことで
心の距離もぐんと縮まったように感じます。
そしてお腹も満たされると7軒目に向かいました。

□■7軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物133.2u
 ・土地614.9u
 ・listing price $113,900
  ※検討時のレート(83円換算で約945万)

3軒目に検討した物件に次ぐ安さだったので、
僕の手元資料に丸をふたつもつけてありました。
1979年築と検討する物件の中では
比較的新しく、写真上ではガレージ上部に取り付けられた
バスケットゴールもアメリカンな感じで
期待も膨らみます!しかし朝の電話では、
唯一この物件だけ鍵の手配がつかない状況でしたので、
現地からR氏が再び電話をしました。
すると売り止めになってしまったことが発覚します。
ここ最近になって、とくに物件の足は早くなったそうで、
朝オフィスを出る前にも言われましたが、
30件の買い付けを出す覚悟が必要と
ここでも念を押されます。

人口30万人をこえるこの街は、
LAのベッドタウンとして人気を博してきましたが、
2006年頃より始まった
サブプライムローンが発端の信用収縮による
影響を大きく受けました。
バブルの爪あとは大きく、当時から
60%近く価格を下げてようやく底をうったと
言います。そして2番底も経過した今は
対前年比120%〜と堅調に価格上昇がみられ、
投資家の間では面白いエリアと囁かれて
いましたが、ちょうどこの瞬間も
引き合いのある不動産を目の当たりにして
実際に不動産投資熱を肌で感じることができて
有意義に思いました。
そしてこの街、自宅所有率が他と比べると低く
(6割程度)、そのぶん賃貸需要にも期待しちゃいます。
また田舎町にありがちな高齢者だらけというわけでもなく、
というよりも若者世帯が多いことが
このまちの特徴であることから
将来性にも期待が膨らみます。

8軒目に続きます。

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posted by 恵比寿のI at 04:13 | 日記

2013年01月01日

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『渡米の続きH』

新年明けましておめでとうございます!!
抱負⇒米国の不動産投資を勉強します。
それと英語によるコミュニケーションも増やそうと。
好きな活動を通して、
視野も人脈も広げられたらいいなと思います!!

  ※    ※    ※ 

4軒目はUniversityに近接した住宅街にありました。
そこから一度大きな通りに戻り少し走ると
今度はCollege近くに広がる住宅街へと向かいます。
約10分のドライブで5軒目に到着しました。

□■5軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物143.6u
 ・土地622.8u
 ・listing price $124,500
  ※検討時のレート(83円換算で約1,033万)

1963年築でした。
資料には物件の特徴としてclassic styleが
魅力とあります。それからゴルフ場が近くてグレートな
エリアとありましたが、ゴルフ場って魅力付けに
なるのでしょうか?笑
それから外壁、内壁ともにニューペイントとあります。
参考までに金利6%で7万ドルのローンが組めますとの
説明も明記されていました。頭金として約45%ほどの
自己資金が必要ですが、算出の根拠は
物件評価がそれ位??気になりました。

College Townのそこは、小高い丘が無数にあって、
その丘を覆うように家々が建ち並ぶ風景が素敵です。
また各家々の庭には
10mでは収まらない細長い木々が3本、5本と
一列に等間隔で植えられているのが
他のエリアではあまり見られない不思議な光景でした。

道路に停まっている車は小奇麗で
家もきれいにペイントされているものが多く、
安全なエリアのように感じました。
R氏からは、この住宅地はブルーカラーが多いこと、
安全なエリアであること、
賃貸の需要も多いことなど教えてもらいます。
言われてみると後部座席も備えた
巨大なピックアップトラックが目立ちました。

隣地では庭師がエンジンの付いたチェーンソーで
手入れをしていたので軽く挨拶を交わしながら
フロントヤードを玄関にむかって進みました。
車寄せを横切る時に、コンクリートに無数の
ヒビ割れをみつけましたが、
バックヤードにあるパティオの床面や
ガレージの床も同様に無数のヒビ割れがありました。
R氏に尋ねると、この土地の表層部には
粘土層があって、その対策をせずにコンクリートを
敷き詰めると、乾燥収縮を繰り返す影響で
ひびが入りやすいと教えてもらいます。
またこのクレイのある土地にプールを作るときは
対策費が余計にかかるという話でした。
対策がなされていないと、一目瞭然ということが
わかりました。
気になるようであれば、コンクリートをそっくり
はつってやり直す、もしくは3インチ削り取って
表面だけ化粧直しする安い方法もあるそうです
(耐久性はどうであれ…)。

中央にある玄関をくぐると、日本式のように
手前スペースはタイル、そして白いカーペットが
続きます。このカーペット、毛足が短いのですが、
R氏いわく、「バーバーカーペット」とのこと。
調べてみると、メーカーによって
「ウールバーバー」、「バーバークラフト」と呼称が
あるようですが、一番の特徴は汚れが目立ちにくい
とあります。知りませんでした。
そしてそのバーバーを敷き詰めた部屋は
すっきりと清潔感があって好印象でした!

中央廊下の左右に、シューズボックスや
クローゼットが配置されていて、玄関右手には
フォーマルリビングルームがあって、というこの
間取りはどこも似たり寄ったりかと…
古い家ならではの特徴を挙げると、
電気式温水器などのファーネス装置が屋内に
設計されていたことがわかりました。
家々を見て周ると、もう使用していない
古い装置がそのまま鎮座していたり、
撤去したあとのスペースがそのままだったり、
しっかりとクローゼットに作り変えてあったり、
焼け焦げたまま放置されていたり(ぼや!?)、
様々なケースがありました。

クラシックスタイルの室内は、ベッドルームが
小ぶりで、
キッチンはリビングから孤立したつくりが
流行とかけ離れていました。
またカウンタートップは白いタイルばりでしたが、
個人的には好きです。
暖炉はレンガ造りと思いきや、これは
自然石で組まれていて、アシンメトリー感が
良かったです!

謳い文句の通り、壁は外、内ともにきれいでした。
ガレージはビルトイン式ではなく、家の横にある
車一台通れるだけの幅の狭いドライブウェイを抜けた
バックヤードに2台分のガレージが独立してありました。
たどり着くまでに手動式のゲートを二箇所
開閉する手間が面倒に思います。
またこれらを自動式にアップグレードするのにも
ひび割れたコンクリートを直すのにも
大きな費用がかかることがネックとなり、
5軒目は見送ることにしました。
ちなみに犬の声は気にならなかったデス^^
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『新年会』

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『渡米の続きI』

現在2世帯の在庫(空室)があります。
国内の話です。
そのうち1つ目は長期間の空室となってしまいました。
中途半端な募集賃料の為と反省しています。
管理会社と相談の結果、
おもいきって募集家賃を下げることにしましたが、
さっそく反響があったようで
ほっとしています。
どうかこのまま決まりますように!!

そして在庫2つ目。
こちらは11月に退去となった部屋ですが、
退去に伴う精算で遅くなっています。
元入居者ご自身も認識と覚悟されている
原状回復にともなう費用負担について、
経済的な事情により減額交渉がはいり、
当初の半額で了承しましたが、
月々1万円づつ支払いたいという再交渉が入り、
保証人を付保してほしいこと、
金額をもう少し増額してほしいこと、
以上2点において回答待ちです。
一日も早い進展を望みます!!

  ※    ※    ※ 

6軒目は5軒目と同じブロックにありました。
移動時間は数秒です。
ということで、ご飯もまだまだお預けデス〜

□■6軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 4(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物141.0u
 ・土地619.2u
 ・listing price $125.000
 ※検討時のレート(83円換算で約1,038万)

1975年築でした。
Marketing Remarksとしてゴージャス4ベッドルーム!と
あります 笑
4部屋の寝室であれば、トイレ&シャワーも
1.75とは言わず、3つ位あればいいのにと
思います。豪華な家ほど、Bathsも十分な数が
求められているそうで、部屋数よりもトイレが
多い物件もあるくらいです。そんな話を聞くと、
Bathsの数が十分でないために敬遠されている物件を
安く仕入れて、増やす作戦もいいなと
思いました。賃貸で競合した場合、
勝るポイントになるはずです。
そしてこの6軒目は玄関に灯りがともっていましたが
防犯のためとのいうことでした。

まずこの家の第一印象は、フロントヤードが
ひろーいです!!
ガレージ2台分の横幅のまま、道路に通じる
ドライブウェイ上には優に6台の車がおけるほど。
ボートやキャンピングカーなども余裕と思います。
それとは別に、芝生で敷き詰められた長方形の庭と
真ん中に生い茂る1本の巨木がありました。
広いフロントヤードから、相当規模の
バックヤードもイメージしてしまいましたが、
資料上では敷地面積がほかの物件と
ほとんど変わりません。
案の定、バッグヤードは小さかったです。

R氏は、「大きな木は賃貸に回すのであれば、
自分なら取っちゃうよ」だそうです。
理由は貸主保証と維持管理をシンプルにするためとのこと。
芝生も手のかからない種類に入替をお勧めされましたが、
手取り足取り親身に有り難く思いました。

家の中に入るとすぐにカーペットでした。
キッチンエリアはダイニングから孤立したタイプで、
広いだけに寂しい感じが否めません。
オーブンとガスコンロがあるべきところは
ぽっかりと何もありません。
アップグレードしたばかりだと、引越し先に
持って行ってしまう人もいるそうです。
無理やり剥がした感がありました…
カウンタートップは人工大理石仕様で
2シンク、
伸縮ホース式のシャワーヘッドも便利と思いました。
そして床はタイル、夏場部屋で飼う犬には
最高の癒しスポットかと。

リビングルームにある暖炉はレンガで組まれていましたが、
白く塗装されていて個人的には残念。
レンガはやはり赤茶色かなって。
裏庭に出ると、枯れた芝生と手入れのされていない
小さな木々、オレンジがなっている木もありましたが、
小さい空間が家の規模とつりあって
ない感じがありありと。
木製のフェンスは赤く塗装されていたようで、
それもはげかかっていて侘しさを覚えました。
長期間売れない理由もこんなとこにあるように思いました。

家の壁(STACCO)と屋根の状態は良好、
屋根にはパラボナアンテナがありました。
エアコンの室外機も屋上タイプで
確認すると1975年製であることが判明。
これも更新費用を見ておく必要があります。

これまでの家を見てきて、間取り的に
僕自身の好みが生まれてきたことに気がつきます。
キッチンは独立しているよりも、ダイニングと
一体になった空間が好ましいし
(出来ればアイランドキッチン)、
ベッドルームは多少狭くても
その分リビングが広いほうが良いなって。
そうした好みから言っても、この家は
当てはまりませんでした。

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『渡米の続きF』

土曜日、東急東横線の「妙蓮寺」に物件を見てきました。
恵比寿から急行と各駅を乗り継いでわずか数駅、
とても近いことを実感しました!
はじめて降り立ちましたが、駅の名の通り、
改札を抜けると立派なお寺の門があって風情を感じます。
都心に近いにもかかわらず、駅前に広がる一種低層エリアの
低い屋根が、閑静な街並みを演出しているように思いました。

お寺を取り囲む長い壁伝いに曲がりくねった緩やかな
丘を登りきり、
綱島街道を越えて少し下がった場所にその物件はありました。
34坪の土地に160平米の建物がのったその物件は
1千万円台と安く、その値段に興味を惹かれました。
上物は古いので無価値としても一坪あたり40万円少々と
計算しました。近隣の売買事例の坪あたり90万円〜
の半分にも満たない理由が気になりましたが、
現地を確認すると、崖の上に建っていることがわかり
納得しました。山深い温泉郷にある川にせり出した
旅館をイメージして頂くと分かりやすいと思います。
帰りに地元の不動産屋さんに立ち寄り、
色々とお話を伺い、有意義な一日でした。

  ※    ※    ※ 

□■3軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物130.5u
 ・土地674u
 ・listing price $102,500(83円換算で約850万)

当日の朝、見学する物件を絞り込んだのですが、
14軒中もっとも安いものがこの3軒目でしたので、
どんなレベルなのか期待していました…

建物は築52年目の木造、外壁はstucco(しっくい)、
特徴は大きなストリートに面した角地にありました。
一見すると、広い敷地に2台のガレージも備わっていて、
まったく問題ないように見受けられましたが、
R氏いわく、ビジーストリートに面しているだけで
価値が低く、角地はさらに不人気とのこと。
家の前に車をとめましたが、ここは検討に値しないと
アドバイスされました。以前に、アメリカでは
大きな通りの住宅は治安の面から敬遠されると
聞いていたのですが、事実そのようです。
ましてや角地といえば、日本では価値がアップするのに
所変われば常識も非常識であることにあらためて
ビックリです。

そしてもうひとつ、cul-de-sac
(かるでさっく、くるどさっく)
と呼ばれる袋小路(行き止まり)の住宅街、
日本だと価値が下がりますが、米国ではその反対で
とても人気があります。
価値観の違いが面白いですよね!!

残りあと11軒もありますので、この家は
外観だけチェックして、中に入ることも無く
検討からはずしました。家を見る時に、周囲の家々の
状態、例えばきれいにペイントがされているか、
ポンコツ車が多くないか、見た目にも柄の悪そうな人が
たむろしていないかといった情報収集も同時に
行うことを教わりましたが、確かにこの家の周囲は
雰囲気がどんよりとしていました。

ということで、4軒目に向かいます。
まだランチの話がでませんでしたので、もしかしたら
R氏は昼ごはん食べない派?とか不安に思いつつも
僕もまだ我慢することに。
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『渡米の続きG』

クリスマスはいかがでしたか?
友人のバングラディシュ人に同じ質問をしたら
「僕はクリスマス祝わないよ!
宗教違うからネ!」と言いながら
「美味しいふぐ食べた!年に一度の贅沢。
夫婦で2万円。一週間前によやくしたら
20時10分からやっととれたんだー」と言うので、
それってクリスマスじゃん??と返すと、
「あっ!…」
「あ、それ違う、ただの忘年会ね。」と
いうことらしいです 笑

  ※    ※    ※ 

4軒目に向かう途中、R氏はわざわざ遠回りしてくれて
町外れにある一面オイル掘削機が広がるエリアを
ドライブしてくれました!
地平線がみえる広大な土地一面に掘削機!!
一度テキサスを丸2日かけて車で横断したことがあるのですが
(一日17時間のドライブでした)、荒野にひろがる光景が
本当にそっくりでした。
豊かな産油国であることを確信し、でもガソリンって
どんどん値上がっているのでは?と
疑問をぶつけると、最近は下がってきている話や
州によっての違い、オイルマネーでリッチになった
人たちの凄い豪邸が街の西北部に固まっていることなど
色々教えてもらいました。
ちなみにこのエリアでは豪邸の条件として
外壁はstuccoではなく、レンガ造りなんだそうです。

掘削機の広がるエリアは、街はずれの低い土地にありました。
そしてその低い平原を取り囲むように
台地が両脇に迫っていました。
いくつも連続するカーブを上りきると、
緑豊かな住宅街に戻りました。そして間もなく
大学のそばにある4軒目にたどり着きました。

□■4軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 2
 ・one level(平屋)
 ・建物150u
 ・土地683u
 ・listing price $125,000(83円換算で約1,038万)

エリアの第一印象はフロントヤードにある手入れが行き届いた
木々がとてもきれいです。
道路をはさんで緩やかな丘の上にある家々も、
どれも古いながら雰囲気が良く、
熟成された落ち着きのある住宅街というイメージを抱きました。
築年数は56年と古いのですが、代々受け継がれてきた
オーナー達の手によって手入れが行き届いているとの説明にも
納得しました。
大学の周辺にあるそのエリアは
開発された歴史も古いんだそうです。

大学のある街というと、パーティー屋敷と化して
羽目をはずしすぎた学生達によって破壊されちゃうなんて
イメージもありますが、
そういった様子も感じられず、R氏いわく、貸し方次第だから
問題ないとの意見に安心しました。
正面左寄りにある玄関を開けると、床がタイルで正面に
クローゼットがありました。
そして毛の長い絨毯が敷き詰められたフォーマルファミリールーム
があり、そこにはレンガ造りの暖炉がありました。
家の中央手前(フロントヤード側)に大きなキッチン、
家の中央にダイニングルーム、そして右手奥に
専用の冷蔵庫とカウンターバーが備わったリビングルーム、
家の左奥は3つのベッドルーム、そして右手前には2台の車が
余裕で収容できる広くて採光もばっちりなガレージ
がありました(これまでの家のガレージはどれも暗くて狭い)。

バックヤードに続くポーチは新しく、庭もスプリンクラーが
埋設されていて手入れが行き届いており、
それと犬!!の鳴き声がなくてほっとしました 笑
再び部屋にもどり細部を確認していくと、
窓ガラスはペアガラスに入れ替わっている部屋と
そうなっていない部屋があることが分かりました。
それからガレージの電動シャッターのモーターが無く、
概算で600ドル位で直ることも分かりました。
こちらではたくさん普及している分、それら部品も
安いことがわかって一安心。
各窓には専用のブラインドが装備されている点も
あとから揃える手間と費用を考えると
好印象でした。

貸すならいくら?との問いに、
急がなければ1,400ドル/月、悪くても1,200ドル/月
位でしょうとのこと、
固定資産税、assessments、管理費など差し引いても
ネットで10%以上はとれそうな感じです。
加えて土地の値上がりも見込むと面白いと思いました。
4軒中1番の好印象とレポートに記して、
お腹を減らしながら5軒目に向かいました。

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posted by 恵比寿のI at 05:46 | 日記

2012年12月18日

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『渡米の続きD』

2004年当時、僕は中古アパートの
購入資金として“国民生活金融公庫(旧)”
に融資を申し込みました。
借入期間は、9年4ヶ月と民間に比べると
短いものでしたが、それまで賃貸業など
未経験の自分に融資をして頂けるだけで
ありがたく、また全期間固定金利で1.6%と
いう条件はとても助かりました。

吹いたら飛ぶような自分という存在に、
民間からの融資は難しかったことを思うと、
公庫の融資がなかったら、アパート経営は
スタート出来なかったと思います。
その後もリフォーム資金や運転資金にと、
公庫のおかげで今があります。
手を差し述べてくれたご恩に心から感謝しています。

最近周囲では、“日本政策金融公庫(現)”
から期間10年どころか、13年、15年
という有利な条件で融資を受ける事例が
沢山あります。
そして先日は、20年で申し込むつもり
という話も耳にしています!
応援しています!!!
ぜひ成功させてくださいね!!!

  ※    ※    ※ 

1軒目は、3ベッドルーム&2バスルームでしたが、
日本でいう3DKとは違って、3つの寝室のほかに、
(フォーマル)ファミリールーム、リビングルーム、
(カジュアル/フォーマル)ダイニングルームという
区分けで合計6部屋ありました。
さらにウォークインクローゼット、暖炉、
大きなガレージが備わって、裏庭と表庭があって、
これがいわゆる一般家庭のレベル(造り)との説明でした。
平屋で6部屋ですから、広いですよねー

二軒目に向かう途中、R氏所有の貸家の前で
車がとまります。間取りは3ベッド&1バスで、
見た目も普通(僕がその日見た全物件の中では
下の方…)、
フロントヤードまでも柵(鉄柵)に囲まれています。
ややラフエリアに近接したロケーションでした。

募集家賃は900ドルということでしたが、
その日R氏と行動を共にする間、その家についての
問い合わせが、何度も何度も彼の携帯にあって、
驚きました!さらに驚くことには、その全てが
「ペット可なのか?」というもので、ことごとく
断っていました。すぐにでも入居者が決まる勢いに
僕はおもわず、「設定が安いのでは??」って
疑問をぶつけると、「この反響は普通」とのこと。
羨ましいです!

R氏の物件を後にすると、街にある2つの空港のうち
大きな方のそばを通り抜けました。
「ここは日本人が飛行訓練をする施設もあるんだよ」
という説明を聞きながら、
程なくして2軒目に到着しました。

□■2軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level
 ・建物110u
 ・土地607u
 ・listing price $119,500(83円換算で約992万)

表通りからフロントヤードをはさんで玄関での距離が
かなりゆったりでした。左手に大きな木があり、
すべての葉は黄色く紅葉しています。
中央に玄関口、右手にガレージという配置でした。
青々とした芝生はきれいに手入れがされていて、
好印象でしたが、R氏いわく、「屋根がもうだめだ」
ということです。葺き替えにこの広さだと
1万ドルから1.5万ドルぐらいかな?という
助言も助かります。20年保証、30年保証、
40年保証と3段階の仕様があり、個人的には
30年保証がいいのでは?という話でした。

1959年築でしたが、このまちでは築後90年でも
普通に流通しているそうで、築年数よりメンテナンスの
履歴が大切という話も勉強になります。
こちらの中古は、所有者がかわると減価償却期間も
27.5年にリセットされる仕組みで、これが
中古マーケットを大きく支えているように思いました。
こちらでは市場の約7割が中古ということです。
日本は確か約3割だったかな?
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『渡米の続きE』

事務所のリフォームがひと段落しました!
コーナー部分の見切り材として
ラバー製のコーナーガードを追加オーダー
しましたが、2mで4,500円と結構します
(値段なりで、品物は立派です!)。
なので、特に気になる箇所だけに絞って
6本だけにしておきました。

他にもIKEAで購入したステンレス製や木製の棚、
あとシューズボックスなど、これら
取り付けもサービスして頂きましたが、
作業がとても丁寧で、丸二日間の追加作業には
頭が下がりました。
有難う御座いました!

  ※    ※    ※ 

玄関の前に立つと、扉が新しいものに入れ替わって
いました。木製の重厚そうな扉に好印象でした。
中に入ると、入り口のふちから白いカーペットが
敷き詰められていました。この家もそうですが、
僕が見た家は基本的にキッチンエリアと
バスルームをのぞいて、
絨毯仕様で、一軒だけフローリングでした。
廊下をすすむと、「チンッ!チンッ!チンッ!…」
と大きな機械音がキッチンから鳴り響いています。
音の原因を突き止めようと二人であれこれ
いじくりまわしましたが、結局分からずじまいで
放置となりましたが、ちょっと不気味でした。。
家を購入しようという見学者には
営業妨害のような気も、、
はっ!!も、もしかしたら作戦っ!?…笑

古い家の特徴として、部屋が狭いように感じました
(僕の家よりも十分広いのですが、汗)。
それとキッチンは巨大なのに、シンクが小さい!!
ヘタしたらそのシンクも1箇所しかなかったり、、
大きなカウンタートップがあるのに、
違和感すら覚えます。
それと掃きだし窓が少なく、居室の窓も上半身から
上の部分というタイプが多いと思います。
R氏いわく、1970年代だったかな?に施行された
法律では、新築のさいにはペアサッシでなければ
いけないということを聞いて、その点も確認したところ、
この家はリモデル時にしっかりと直されていました。
確認項目にペアガラスもインプットしました。
それと特徴の続きですが、小さいクローゼットが
廊下や玄関付近といった壁の各所に、
細かく配置されているのも、
古い家ならではと気が付きました。
実際に見てまわると、ネイティブの感覚と
自分なりの視点があいまって面白いと思います。

バックヤードに続く窓は、どの家も掃きだし窓と
なっていました。ポーチはひろく、
上部には立派な専用屋根も!
芝生で覆いつくされたスクエアな庭も立派でしたが、
左右と正面を取り囲む赤い色の木製フェンスは
くたびれていました。そしてこの家でも、両隣から
庭に放し飼いされた犬達にほえられまくって
騒がしかったです。留学していた昔、
犬ってこんなに飼われていたっけ???と思いつつ、
犬好きなのはフランスと思い込んでいた僕でしたが、
R氏いわく、近年のアメリカでも犬を飼うことは
一種のステイタスとなっているそうです。
防犯にはなるけれど、
自分の庭に出るにも気を遣うのでは?と思いました。

R氏は庭の縁から屋根を見渡し、屋根の上に
のっかっているエアコン室外機を確認します。
古いと入替に1,500ドルくらいと
言っていたような気がします。多分。。
そしてこの家のも古いという判断でした。
こちらのエアコンはかなり大型で、屋根への負担も
大きいように見受けられましたが、
実際はどうなんでしょうね?
それとこの室外機は、水冷と空冷の両方の仕組みを
採用しているものが多いそうで、
夏は水冷を併用し、秋から春にかけては水冷に通じる
水道の蛇口をとめて、水抜きをして、
そのタイミングでフィルターも交換するといった
メンテナンスを行うと
長持ちするということでした。
R氏は、貸家も含めて自分でやるそうですが
ハンディマンに外注すると50ドルとか、
交渉次第とも聞きました。

室内に戻りバスルームを見ると、洗面台も
バスタブの上部壁面もピンクのタイルでした!
タイルをはつって、パネルに入替、
それと洗面化粧台のタイルを交換する費用を訪ねたところ、
ざっと1,200ドルという回答でした。
遠慮なくきいてしまう僕に、何でも教えてくれるR氏、
全てが貴重に思いました。
そしてもう一方のバスルーム、表記が
1.75となっていますが、こちらはその0.75の方。
1はフルバスタイプで「トイレ」、「洗面化粧台」、
「シャワー」、「バスタブ」の全部が揃っていますが、
0.75は、「トイレ」と「洗面化粧台」はあって
バスタブがなく、かわりに「シャワーブース」と
なっています。古いタイル式のシャワーブースは
痛みが激しいとのことで、
入替を覚悟するようにと事前説明がありましたが、
この家は、新しくなっていて合格でした。
築年数よりも、実際の修復履歴が大切と
身にしみました。

家の外周を二人で確認しましたが、日本でも
同じようなポイントをみてまわります。
外付けの水栓を前に、R氏が言います。
「Hiro、これは銅管だけど、新しい家は
皆プラスティック管。」「僕は銅管がすきだ、
新しいものだとねずみがかじるからさ。」
なるほどって思いました。

2軒目は、僕のチェックシートには
「屋根が古いし、犬もキッチンの音も気になる。
ネイバー良好、庭きれい、 ガレージせまっ!!」って
記入してありました 笑
ということで、この家は検討から没としました。
もう12時をとっくに過ぎていましたが、
ランチについては、R氏の食事のタイミングがわからず、
僕からは切り出さないと心に決めて、
彼からも何も言い出さないので、
その足で3軒目に向かいました。

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2012年12月11日

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『渡米の続きB』

事務所のリフォーム、ご近所のこともあるので
9時過ぎからという約束だったのですが、
7時頃からガサゴソと物音がしておりました。
職人さんたちは、千葉県の柏や埼玉県の
草加から来て頂いておりましたが、
渋滞を避けるためとはいえ、
夜が明ける前には家を出なくてはならない
ご苦労に頭が下がります。

  ※    ※    ※ 

目の高さのパーテーションで区切られた
60人あまりのエージェントたちの
オフィススペースを通り抜け、奥にある
R氏の個室に通されました。
大きなデスクがあって、パソコンがあって、
書類が雑然としていて、家族の写真は
ありませんでしたが、ガラスのコルベットとか
ロシアのお酒とかいろんなものが飾って
ありました 笑 
窓の外には隣のオフィスビルディング、
緑色の芝生、そして木製のベンチ…
のどかな景色が広がっています。
高さが僕の肩ほどもある巨大な金庫を除けば、
良く映画などで観る感じ
そのままのオフィスでした。

物件の検索条件を

 ・12万5千ドルまで(1千万円まで)
 ・prop type:residential
 ・prop subtype(s):single family(一戸建て)
 ・3ベッドルーム以上
 ・2バス以上
 ・2ガレージ
 ・HOA(共益費)不要エリア

と定めて、渡米までの期間、MLS
(レインズみたいなもの?)を通して
フィルタリングされた物件情報を何百と
見続けてきました。
そして「興味あるもの」、「お断り」、
「ペンディング」と、その都度
選別してきましたが、R氏のパソコン上でも
そのデータは共有されていて、さらには
この瞬間にあるのか?ないのか?といった
最新の状態にアップデートされる仕組みが
とても便利と思いました。

僕の気になる物件リストはなんと40にも
膨らんでしまいました。
当初、時間的に厳しいので日本にいながら
「現地を見ないで購入できないか?」と
思っていたのですが、資料をみればみるほど
選べなくなっていきました。
MLSでは、写真が何十枚も揃っているものもあれば、
ピンボケした写真が数枚しかないもの、
写真がないものと様々です。
やはり第一段階で写真がないものは省いてしまいます。
そして写りが悪いものも、検討からはずして
いきました。写真はとても大切な情報だなって
つくづく思います。

そうやって選んだリストを前に、
R氏は最初に治安の説明をしてくれました。
街の地図をデスクの上に広げると
まるでアメリカ合衆国の州のように町全体が
区分けされていて、番号がふってあります
(どうやって分けられているのか
聞くの忘れました 汗)。
その街の特徴として、東と南へいくほど
治安が悪く、西や北は治安も良く、
北西部には超高級住宅が広がっていると
わかりました。
また同じストリートであっても、
ここはO.k.、ここはダメと細かく教えてもらいました。

次に僕の選んだリストをみて、R氏は
「まず危険なエリアにあるのははずそう。」
といいながら半分もの資料を除外しました。
そして、
「一見安くても、修繕に費用がかかるものも多い。」
といいながら、
彼がすでに現地を見て状態を把握している物件を
いくつか抽出してくれたので、それらも除外しました。
これで一気に14物件に絞り込めました。
地元を知っているからこそ出来る
的確な判断に感謝しつつ、
やはりきて良かったと思いました。
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『渡米の続きC』

雑誌PRESIDENT(プレジデント)の
取材をお受けしました。
恵比寿ガーデンプレイスの敷地内に
東京都写真美術館があって、
その中にある喫茶店で1時間ほど、小資金で
アパート経営をはじめる可能性について
インタビューされました。
リニューアル後の店内は初めてでしたが、
ほぼ貸切状態で、落ち着いて雰囲気も
良かったです。
雑誌、月2回の発行なんですネ!
第4月曜日発売号に掲載予定と
伺いましたので、もしもよろしければ
御覧くださいませ(写真撮影無しでした)。

  ※    ※    ※ 

僕の検討エリアは人口が30万人以上と
聞きました。事前に調べた数値は28万人
(数年前調べ)とあったのですが、
増えているようです。
またリーマンショックの2008年から
2010年にかけて、価格はそれ以前の半値以下
に下がったことや、
そこから一番底、二番底とやり過ごし、
対前年比〜120%と着実に物件価格が
上昇していることもわかりました。
“絶対”はないけれど、
キャピタルゲインも望めそうな話に
昔の日本のような懐かしさと勢いを感じました。

たった今選び出した14物件を見に行くべく、
電話にて約束を取り付けてくれました。
その数なんと14箇所、いくつかは
メッセージ対応でしたが
全部のやり取りをわざわざスピーカーに切り替えて
くださって、とても勉強になりました。
それから全物件の最新のデータを印刷してもらい
(client detail report)、効率のよい
見学ルートを策定して準備が整いました。
事務所に到着して2時間近くたっていました。

□■1軒目

車を走らせること10分、新興住宅地の一画にある
真っ白な平屋の前に車が止まりました。
フロントヤードには椰子の木があって、
向かって左手がガレージ、中央に玄関という作りで、
前面には緑色の芝生が広がっていて
とにかくきれい!というのが第一印象でした。
築年数は2000年と新しく、周囲の家々も
同じようでした。
R氏がドアをあける間、庭を歩き回りましたが、
異臭がすごく、下をみると無数のふんが!
犬?猫??のものと思われましたが、
スプリンクラーで自動放水されたせいか、
それらは生々しかったです><

玄関から部屋に入ると、床はタイル張りで
そのまま左手のキッチンへとつながっていました。
対面式ではない点が残念でしたが、
トップは人工大理石で、ディッシュウオッシャー、
disposal(生ゴミ粉砕機)など完備しています。
物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR
 ・beds 3
 ・baths 2
 ・one level
 ・建物110u
 ・土地500u
 ・listing price $124,900(約1,036万)
 
木造、壁はstucco(漆喰)、屋根はtile(瓦)と
ありました。ベッドルームは思いのほか狭く
かんじましたが、天井は高く、全部に
シーリングファンがついてます。
バックヤードには大きなポーチが設けられていて、
地面もきれいに芝生で覆われていました。
そしてフェンス、これは左右が木造、正面が
カラーブロックで立派でした。
両隣の犬がそれぞれ庭で放し飼いにされているらしく、
吼えまくっているので、
ものすごーーく気になりました。

再び室内に戻ると、玄関の右脇の壁が
膨らんでいるのを発見。
良くみると、屋根からの水?が染み込んでいるようで、
R氏も修理に1,000ドルくらいかかるのでは?
とのことでした。そしてキッチン横にあるドアから
ガレージに入ると、ガレージの壁は工事中??
という具合に構造材がむき出しでしたが、
これはこんなもんなんだそうです。
電気温水器を確認し、それから洗濯機の電源、
上下水の位置、そして乾燥機用にガスか?電気か?
を確認しましたが、ガスは光熱費も安く人気とのこと。
ちなみにガレージ、ギリギリ2台かな?っていう広さでした。

全ての電源が正常か、取っ手やヒンジが正常なのか、
エアコンは正常か、床下や屋根の状態、
鉛の塗料をつかっていないか、遵法物件か、
ペアガラスか、パイプのつまりは、シロアリは?等々、
買付が通ってescrowがオープンとなって、
いよいよ購入するプロセスに入った時に
インスペクターを入れて本格的にチェックする
流れも理解しました。
そこで何か判明すれば、その費用はどちらもち?
という話も全て交渉になるようです。
特にプロを入れて全部数値化していく仕組みは、
日本との大きな違いかと思います。

最初の一軒目は、とても印象が良かったのですが、
まだ比較できるデータが蓄積されておらず、
とりあえず資料には一つ ○ を記して、
ペンディングとしました。
車に戻ると、路上駐車について切符はきられないの?と
疑問をぶつけましたが、ここはまったく問題ないと
いう話でした。見渡すと、周囲の家々は
ガレージがあって、フロントヤードにも駐車スペースが
あるにもかかわらず、路上駐車が多いという
不思議な光景がひろがっていました。

それにしても家々が大きくて、なんと立派なんだろうって
ため息を覚えます。

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2012年12月04日

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一作目3版7千部:好評発売中!
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『渡米の続き@』

土曜の夜、不注意でパソコンモニターを
落としてしまい、映らなくなってしまいました。
これまで14インチのブラウン管だったので、
初めて事務所に来る人には化石のようだって
驚かれていましたが、とうとう買い換える日
を迎えることになりました。

翌日、秋葉にいきましたが低価格帯で
豊富な品揃えにビックリ!!
19インチの液晶モニターの型落ちが
5,980円、それとプリンター用に
4色インクが4,150円でしたが、これは
150円値引いてくれて、それでも
1万円でおつりが残りました。

子供の頃は、秋葉の街をあてもなく
さまよい歩くだけでも楽しく、よく友だちと
カレーを食べて帰ったことを思い出しました。
秋葉でカレーって、今でも定番なのでしょうか?
ゴーゴーカレー、店の外まで行列が凄かったです。

  ※    ※    ※ 

11月末にかけてアメリカに行ってきました。
羽田発の便 ⇒ LAに夕方到着(チケット安い)
成田発の便 ⇒ LAに早朝到着(チケット高い)
という感じでした。夕方到着便は、
入国審査まで考慮すると、一日がつぶれてしまうので
成田発を選びました。
この季節は観光には中途半端だし、
便数多いし、席も余裕あるものと思い込んでいましたが
意外にも満席に近い状況で、
一週間前の購入は、本当にぎりぎりでした。

飛行機だけで行きは約10時間、帰りは12時間と
いずれも長く、何度乗っても慣れることはありません。。
新作の映画鑑賞がせめてもの救いでした。
米国上陸はESTA施行後初。
入国するのに、ひと手間増えた気がしましたが、
危機管理上、仕方がないのでしょうね。
ようやく空港に降り立つと、バスに乗って
Dollarレンタカーに向かい、4ドアセダンを
レンタルしました。3日間の利用で、GPSをつけて
保険も不要なものははずして、$296.11。
$1ドル≒¥82で計算すると
一日あたり約8千円ですから、安いほうと思います。

所用を済ませると、初日はおもにロサンゼルスで
活動している不動産エージェントT氏の
オフィスを訪ねました。
11月に入ってからネットで偶然みかけたHPから
アポイントメントを取り付けての訪問でしたが、
初対面にもかかわらず、とても親切にご対応いただき、
感動しました。
15年近くリアルター(不動産エージェント)の経験が
あり、ご自身も投資家とのことで話も盛り上がり、
また国が違えば不動産の可能性も大きく違う点など
大いに勉強になりました。

お話によると、2008年〜2010年の困難な時期を
除けば、値上がりも順調で、特に人気エリアへの
購入は手堅いのでは?とのことでした。
また学区による人気エリアの違い、
その学区内における人気の間取り、
大まかな修理費用の相場、
購入までの手順、
フリップやBUY&HOLD戦略について、
投資家の実際、
現在のトレンドなど、聞くこと全てが新鮮でした。
特に融資では、クレジットヒストリーがない
米国外在住の外国人でもお金を引っ張ることが出来る
情報など、これはわざわざ用意してくださってくれて、
お心遣いが嬉しかったです。
金利は毎日変わるそうで、僕が頂戴した資料では、
15年固定金利が2.875%〜
30年固定金利が3.25%〜
上記はいずれも20%の頭金を入れて、戸建を
買う場合で、完全な投資用だと
30年固定金利で3.875%〜と
日本と比べても魅力的な数字が並んでいます。
外国からの投資だと、頭金として35%が条件で、
諸費用など勘案して40%の資金は必要なようですが、
融資の可能性があることを確認できたのは
大きな収穫でした。
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『RIG音声サービスID』

12月号をリリースしました!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【34回目:1時間04分29秒】

 1.かぜ
 2.世田谷線
 3.あめちゃん
 4.金利交渉失敗談
 5.金利交渉成功談
 6.失敗する人の共通項
 7.ESTA
 8.インテリア
 9.お足代
10.メガソーラー
11.マレーシア41.5
12.バングラ
13.宅配ボックス
14.交渉術

お申し込みは こちら まで。
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※12月のセミナー/イベントは15日、22日を予定しています。⇒お問い合わせ
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号と7、9、11月号に掲載!
※賃貸LIFE創刊号(6月発売)に掲載!
※BigTomorrow10月25日発売号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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本屋では手に入らない「石原博光の不動産投資最新ノウハウ集」※リリース記事はこちら
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980円で最新情報を入手「RIG音声サービスID」
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不動産コンサルティング「RIGーPTS」
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投資家の音声対談「RIGーCD」
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物件検索楽待 @ホーム 連合隊 ホームズ クリスティ けんびや
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潟rーアイ提供大好評!!物件現地調査ツアー
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楽待DVDがリリースされました!
8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全
となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『渡米の続きA』

事務所のリフォームもあと少し!
シャワーブース内にタオル掛けを
オーダーしました。それと壁のコーナー部分に
見切り材を追加オーダー、洗面化粧台の
サイドには汚れ防止にキッチンパネルを
貼り付けてもらうことになっています。

来年は自宅部分のリフレッシュ工事を
予定しています。10年以上使用している
洗濯機をはじめ、ブラウン管テレビや家具類、
衣服などがんばって整理します。
ドラム式洗濯乾燥機がほしいです^^

  ※    ※    ※ 

僕自身の話として、既存借入先と金利交渉の結果、
条件が良くなったことをお伝えしたところ、
米国ではそういった話が一般的でないことを
知って、お互いに驚きました。
僕の理解だと、米国では銀行がお金を持っている
のではなくて、銀行を通して、投資家のお金が
運用されていること、また融資金利はお互いに
コミットメントした条件につき、
一方的に他方を利するような条件変更はしないと
いう感じでした。国が変われば
常識も非常識となることに、なるほどなって
思いました。また日本で投資をする場合の
大きなメリットについて、改めて理解も深まりました。

長時間の旅で、少し元気をなくしていたので、
頭痛薬を頂戴して(ずうずうしくも 汗)服用しましたが、
これが凄い効き目で、あっという間に
体力、気力ともに回復しました。感謝の気持ちをお伝えし、
オフィスをあとにすると北に進路を取り、
その日の宿へ向かいました。
個人的に思うのは、米国の街並は碁盤の目のようで
とても分かりやすく、初めての場所でも迷いにくく、
機能的だなって。なので地図一枚あれば
十分なのですが、そこにGPSがあれば迷えません 笑
誰でも簡単に旅が出来るのも魅力と思います。

日が暮れる前に宿にチェックインを済ますと、
夕食はメキシカンのタコスを食べました。
それから近くのスーパーマーケットに立ち寄って
夜食用にヘタ付きのフレッシュなトマト、バナナ、
ポテチ、水を購入しました。
部屋に戻ると、メールをチェックする気力もなく、
その晩は気を失うように深い眠りに
つきました。

二日目のあさ、ワッフルとバナナ、ディカフェで
朝食を済ませると、ブローカーライセンスを持ち、
商業物件や共同住宅、戸建と幅広い取り扱い
実績を持つ、地元で23年商売をされている
R氏の元を訪れました。
初対面でしたが、実は前日訪れたT氏のご紹介で、
渡米前からこの方ともメールで
やり取りをしていました。
僕自身のバックグラウンドや希望条件をこまかく
お伝えして、MLSから条件にあったものを
リストアップ&自動的にアップデートされたデータを
送ってもらい、ネット上ではありますが
精査した物件数もかなりの量でした。
このシステム、かなり正確な状況をこまかく
つかむことが出来て、とても便利です。
これとグーグルアースなどをあわせると、
日本にいながらにして、アメリカの不動産を
かなり網羅できると思います。
ということで、約束の9時に彼のオフィスを訪ね、
受付の女の子に取次ぎをお願いし、しばらくすると
大またで近寄ってきた彼と対面を果たしました。
握手を交わすと挨拶もそこそこに、
さっそくこの街での不動産投資について、
とてもためになるレクチャーが開始されました…
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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:40 | 日記

2012年11月26日

『御礼』『渡米』『楽待DVD』『RIG音声サービスID』『RIGーPTS』

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ブログ、343日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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一作目3版7千部:好評発売中!
購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


二作目(電子書籍化決定)13版3万9千部:好評発売中!

三作目(電子書籍化決定)2版9千5百部:好評発売中!
※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『御礼』

24日のセミナーにお越しくださった
皆様、改めましてご来場を誠に
ありがとうございました!
久しぶりにスーツで臨みましたが、
「あれ?見慣れないですねっ!」と口々に
お声掛けいただいて、驚きました。
セミナー冒頭でも申し上げましたが、
ネクタイの結び方を忘れてしまって、
ユーチューブで確認しながら20分かかった話は
本当です^^;ということで、
よれよれのネクタイ、実は新品でした。

  ※    ※    ※ 

セミナーでは、二人の友人にもお話を
お願いしましたが、さすがです!
大盛況でした!!!
二人とも「緊張するよー」って言ってはいたものの、
終わってみれば、
僕が一番緊張していたと思いマス…

二人は「サエひでおさん」と「健吉さん」、
共に1作目に登場頂いております。
古くからの友人達は、遊び仲間で飲み仲間、
良き相談相手であり、
とても頼れる不動産投資の仲間達です。

「サエひでおさん」は最近も横浜に17%の
アパートをフルローンで購入されましたが、
彼のこれまでの物件、どれもが土地値以下で
仕入れています。しかも自己資金はほとんど
入れておりません。今回はそのノウハウを
初めて公開されましたが、
参加者さまの満足なお声に僕もとても
嬉しくなりました!

「健吉さん」は、「もうそろそろこの名前
やめませんか?昔の犬の名前だし…」
と言います。そして「けんちゃん」はどうかな?と
言いますが、
僕は今でもケンキチさんと呼んでしまいます 笑
そんな彼は、全部空室のアパートを競落したと
おもったら、あっという間に満室にし、
わずか数百万円で家を見つけてきては、
魅力的な物件へと仕上げて客をつけてしまう、
プロ顔負けのやり手です。
今回は500万円で出来る実践的なテクニックを
披露されましたが、加えて比国から持ち帰ったばかりの
凄い情報も大サービスで、これまた大盛況。
最後まで皆さんに質問攻めされておりました!

僕は9年間を振り返ってと題してご機会を
頂戴しましたが、特に物件の「物差し」について、
「出口戦略」、「新しい展開」など紹介させて頂きました。
拙い話にも真剣に耳を傾けてくださり、
皆様には心より御礼申し上げます!

そしてこのたびの主催者は
株式会社レジデンシャルインターネット様
になります。ネットインフラをはじめ、
不動産に関する様々な事業を展開しています。
来年も1月にセミナーを企画しているそうです。
もしもご興味あるかた、お気軽に
お問い合わせくださいませ。
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※12月のセミナー/イベントは15日、22日を予定しています。⇒お問い合わせ
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号と7月、9月発売号に掲載!
※賃貸LIFE創刊号(6月発売)に掲載!
※BigTomorrow10月25日発売号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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『渡米』

風邪は人ごみでうつされると言います。
外出時にはマスクを心がけていますが、
そういえば僕の周囲には、夏場でもマスクを
していた“あの人”が、先日見事に
風邪をひいていた姿にビックリしました!

  ※    ※    ※ 

月曜日から久しぶりに渡米します。
しばらく飛行機に乗っていないと、
直前はナーバスになってしまう小心者です。

また機上では困ったことに良く眠れません。
去年のバンコク行きは、
なんと揺れの酷さにもどしてしまいました。。
今回はオレンジジュースは飲まないようにしようと
些細なことに気を遣ってしまいますが、
帰国するころは、少しは
たくましくなれるように、一人旅を
がんばって参ります!

折角のアメリカ、現地では仕事の合間に
不動産も見てくる予定です。
帰国後にまた御報告させて頂ければと
思います。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 01:53 | 日記
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