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2008年06月05日

ビジネスと不動産 家賃は買えるけど 投資の必須能力

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ブログ、42日目です。

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コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「6月3日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

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●瞬間順位 29位
 

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雨が降ったり雨やんだり小雨すっきりしませんね。

今日は税理士の先生方が2名来訪されました。

本業は4月決算としており、その打ち合わせを行いました。

やはりというか今年になって廃業となった顧問先も

いくつかあるようです。盛者必衰の理(ことわり)を

あらわすといいますが、「世の中の常」は商売を営む上で

も例外ではなく、やがて直面するかも知れない

「現実」を痛感させられましたあせあせ(飛び散る汗)


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ビジネスと不動産


図体が大きいのも考えもの・・・



会社の規模を拡大すれば売上も大きくなりますが、

それだけ掛かる固定経費(ハード&ソフト)も増しますので

キャッシュフローが滞った瞬間に、あっという間に

その自重を支えきれなくなってしまってしまいます。



非常にもろいものです。


まるで恐竜とえさの関係のようですね。



なぜそうなるのか?


売上高と利益率の関係


を超シンプルに考えてみます。




A 社:
年商 10億円

B 社:
年商  1億円
  


A社とB社、ぱっと見は売上高の多い前者が有利に思います。

次に、会社の陣容と利益率を入れてみましょう。



※収支算出式は、以下の通り。

■粗利益率 = 粗利益額/(総売上額−
           人件費以外の経費の予算)×100



A 社:
年商 10億円
一等地にあるオフィスビルの一角を賃貸中
粗利益率 5%
≒ 5千万円の粗利益


B 社:
年商  1億円
ありふれた街中の小さな一室を賃貸中
粗利益率 20%
≒ 2千万円の粗利益




ちなみにラーメン店など年商3千万でも粗利益率70%
なんてものも聞く話です。するとその粗利益は2100万円
ということになりますね。



まだまだA社の方が有利
みえるかもしれません。


ここで人件費などを当てはめてみます。



A 社:
社員10名(年収400万×10=4000万円)
パート2名(年収120万× 2= 240万円)
役員報酬を合計1000万円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
人件費 → 年間5240万円

(粗利益)5000万ー(人件費)5240万
ー240万円の赤字



B 社:
社員1名(年収400万×1=400万円)
パート1名(年収120万×1=120万円)
役員報酬を合計1000万円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
人件費 → 年間1520万円

(粗利益)2000万ー(人件費)1520万
480万円の黒字



上記のことからもお分かりのように、



総売上高の規模」は、会社の「健全性」や「安定性」を

あらわす指標にはならないと思います。




売上高が上昇」しつつ「売上高利益率が上昇」すれば
より好ましいですが、「いくら売上高が多くても収益性が
悪ければ、燃費の悪い車や図体の大きい恐竜と同じ
」だと
思います。



・「売上高が上昇」&「売上高利益率が上昇」・・・

・「売上高が上昇」&「売上高利益率が下降」・・・×




このビジネスモデルの考え方は、なんだか大家業にも

似ていませんか?



なるほど、「家賃売上」はお金


で買えます。


しかし家賃収入の多寡


安定性


全くの別物だと


考えます。






・「総家賃収入が上昇」&
       「収入高利益率が上昇もしくは維持」・・


・「総家賃収入が上昇」&
             「収入高利益率が下降」・・△、×




不動産経営と会社経営はとても似通っています。


しかし不動産投資ならではの特徴もあると思います。


それはいくらトレンドを勉強して、一所懸命にテクニックを
駆使しても「購入してから出来ることが限られている
ということだと思います。


ましてや投資環境(時間軸)の変化までは自分の力では
どうしようもありません。


そうすると、必然的に一番最初が肝心要になってくるのでは
ないでしょうか?


安全余裕度の高いものを手に入れる努力をするべき
なのでしょう。



・収益性の高いもの
・換金性(流動性)の高いもの


ステージによって、求めるものはもちろん違ってきます。


精査する能力
購入する能力
運営する能力
売却する能力



いづれにしても、総合力が問われる

奥の深い商売」だと思います。

しかし慎重さを持ってすれば一生お付き合いできる

十分魅力的なビジネスであるとも感じています。

まだ答えは模索中ですが・・



それと今までの経験から、、

忍耐力」も1つ

不動産投資の必須能力枠に付け加えたいと思います。




※ドタキャンAは明後日以降に続きます。(多分・・)

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:16 | Comment(16) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
なるほど〜
経営者からの視点とても参考になります。
やはり、はじめが肝心ですよね。
Posted by 水戸大家 at 2008年06月05日 21:46
忍耐力・・・・
自分にあるのか悩んでしまいました。(汗)
Posted by yuki at 2008年06月06日 00:17
おっしゃるとおりだと思います。中途半端に人が多い会社は、人件費が一番負担になると思います。その分利益があれば、問題ありませんが。
私のところは、最少人数でやっておりますので
問題ないのですが。
仕事も、不動産投資も一つ一つの積み重ねだと思いますので、忍耐力は確かに必要だと思います。
Posted by ランクの at 2008年06月06日 02:12
水戸大家さま、みなさんがわかりきっていることばかりで申し訳ないです。自戒の意を込めて記してみました。はじめが肝心って、全てに通じていることですよね(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 03:36
yukiさん、悩まないでくださいっ(笑)元フルコン空手家として忍耐力も問題ないかと。。私も昔、柔道やっていました。忍耐力はいろんな意味で培われた気がします(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 03:49
ランクのOさまの企業経営人としてのお話は、いつも大変勉強になります。人件費と規模の両立は永遠の課題ですよね。。私はある意味、忍耐力だけで今を生きながらえてきた口かも知れません。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 03:58
おっしゃるとおり、売上げじゃないんですよね。

本業のほうで強く感じます・・・

最初が肝心は7,6パーセントで強く感じています><
Posted by たろう at 2008年06月06日 04:32
たろうさん、大丈夫ですよ。これから盛り返しましょう。

さて、今回の記事でも書かれていますが、結局は仕入れが大切だと言うことになると思います。
技がある人は仕入れてから物件価値をあげることもできるようですが。。
Posted by 星輝 at 2008年06月06日 10:57
私も柔道やってました!
ですが忍耐力はありません!!
これからつけなくてなりませんね・・・
Posted by 工務店 at 2008年06月06日 12:19
たろうさん、家賃規模だけでなくその内容も大切ですが、あと自己資本比率(返済義務がない)にもよると思います。その点、ものすごく羨ましいです♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 17:46
星輝さん、いろんな「技」を学んでいきたいですね^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 17:48
工務店さま、大家さん仲間で、マラソン仲間で、柔道でもお仲間さんだったのですね。この前、浜松町で寝技研究会に参加してきましたが、何度も死にそうになりました・・立ち技のほうが性にあっています。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 17:55
こんばんはヒロシです。

スゴイ文章を書きますね!
強い格差を感じます、同じ人間とは思えません。

フガフガとは雲泥の差です。

嫁に読ませます!

Posted by ヒロシ at 2008年06月06日 18:52
ヒロシさん、いつもまとまりが無いのですが
恥ずかしい日記ということでご容赦ください(汗)

それと、間違った認識など多々あるかとおもいますので、ご指摘、アドバイスなどお願いします。

うちの嫁さんは、この大作をお願いしても読んでくれません、一度朗読したら怒られました(爆)
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 19:13
ご無沙汰しております。一番最初が肝心要。痛く同感。でも、忍耐力があれば、挽回はできると信じています。
Posted by スコット at 2008年06月06日 21:40
スコットさま、大変ご無沙汰しております!
「最後に勝つのはあきらめと引き際の悪い奴さ」という言葉を聞いたことがあります。生き残るためにも愚直に努力を続ける忍耐力を養いたいとおもいます。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月06日 23:19
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