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2008年06月03日

賃料143%にする 劇的リフォーム 安定力

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ブログ、40日目です。

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6月3日」の  20:35 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 165人
●PV(ページビュー) 581人
●瞬間順位 29位 
◆このブログのお値段は 26981円 


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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「6月2日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 194人
●PV(ページビュー) 1049人
●瞬間順位 27位 

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「6月1日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 201人
●PV(ページビュー) 845人
●瞬間順位 25位 

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今日はちょっと激しい雨小雨の中、地下鉄を乗り継いで

日本橋までいってきました。恵比寿からだと日比谷線で

銀座乗換えの銀座線でさらに2駅、片道20分弱かかります。

13:30すぎに取引先さん(かなり親しい仲)と

「日本橋たいめいけん」で遅めのランチを頂きました。

http://www.taimeiken.co.jp/

創業は昭和6年の洋食屋さんです。お昼時はいつも混んでいますが

時間をづらしたのですんなり席につけました。


「タンポポライス」・・・1850円
(映画たんぽぽで有名なとろとろオムライスです)。

tannpopo001.jpgtannpopo002.jpg

名物「ボルシチ」・・・50円

borusichi001.jpg

名物「コールスロー」・・・50円
(酢油キャベツ)

kyabetu001.jpg


をぺろりと平らげました。

とろとろクリーミー卵は絶品exclamation×2

そのあと、地下に潜ってカフェでコーヒータイム喫茶店(商談)。

きょうのランチの1コマでした。。

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賃料を143%にする


リフォームの話


現在の間取りは1LDK30平米弱の洋室マンションです。


以前は2K、6畳と4畳半の和室、1間の押入れ、京壁、

和室の仕切りはふすま、押入れもふすま、キッチンとの仕切りは

格子窓がついた昔の引き戸タイプ、水道は蛇口が2個のタイプ、幸い

お風呂はユニットでしたが、トイレは和式でした。


購入した当時の家賃は3万7千円、

駐車場1台コミ、共益費コミ
でした。


そして、以前の記事にも書きましたが、この部屋は夜逃げを

されました。

http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080516-1.html




それからリフォームを行いました。

掛けた費用は約40万円です。



その内容は、

・6畳と4畳半の和室をつなげて10.5畳のフローリングに。
 下がり壁や敷居をとっぱらいました。
 建具をなくすことによってコストも下げました。

・京壁と天井、柱など塗装できる箇所は全て真っ白に塗装。
 自分たちで当時は5日間ぐらい掛かりましたが、いまでは
 養生も含めて2日で仕上げます。 
 塗料も工場から原価に近い価格で仕入れているので
 費用はかなり浮きます。

・トイレは洋式に変更しましたが、あるノウハウを用いて
 ここに掛けた費用は8万円弱(当時)のみで済んでいます。

・サッシ調整(戸車交換)&網戸張替え等も自分たちです。

・屋根が張り出していてあまり濡れないバルコニーの洗濯機
 設置場所から、室内(キッチン)部分に配管とトラップ
 (スッキリタイプ?)を設置して、防振ゴムも配置しました。

・押入れのふすまはフラッシュ引き戸(シロ色)に入れ替えました。

・管理会社さんのご負担でカードキーを導入。

・カラーモニタードアフォンを設置。(オークションで仕入れる)

・キッチン流しとコンロ台はそのままクリーニングで活かします。
 カッティングシートを貼って見事再生しました。(自力投入)

・換気扇本体入れ替え(自力投入)

・照明器具をリモコン式に。(ヤマダ電機でまとめて
 値引きして購入)

・キッチンと居室の仕切りの引き戸(キッチンとの仕切りは格子窓
 がついた昔の引き戸タイプ)は、分解して木枠を全て真っ白に
 塗装。古ぼけた汚い手垢のついた古い建具が、塗装だけで
 見事におしゃれに生まれ変わりました!!!
 (1番劇的な変化を遂げる)(自力投入)

・キッチンの蛇口はシングル混合栓レバーに交換
 (ガス会社の協力で無料)。

・換気扇の所に、ブリキ加工で換気口を設けました。

・キッチン手元灯を設けました。

・スイッチプレート交換。

・ガラス&ビード入れ替え(1箇所のみ、処分費コミの6000円)
 

あとはクリーニング美装。木を研磨する機械も購入して、自分たちで
やりましたが、これは大変なので、普段はなるべく自分たちで
やらないようにしています。



ここまでやって、賃料は53000円(駐車場1台、共益費

コミコミ)にアップしました。


37000円 → 53000円


なんと、


月家賃の差額が16000円、


家賃が143%になりました!




40万円のリフォーム費用は25ヶ月間で取り返せますが、

何もしないで決まらなかったと仮定した空室期間などを

考慮すると、その費用対効果は ∞ 大 !




おかげで


競争力も


経験値も


収益力も


安定力も


アップしました。



みなさんも、DIYいかがでしょうかexclamation&question

これをしたら賃料があがったよっていうお話などあったら

ぜひぜひお聞かせ下さいexclamation×2



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:56 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
おお〜!
リフォームネタは萌えます!!
塗装した仕切りの引き戸が見たいです♪
塗れるんですね。
Posted by たまこ at 2008年06月04日 00:38
真っ白に塗って一番劇的に変化した引き戸を見てみたいです!

こういう話を伺うと少しは自分でやらなきゃなあっていつも思わされます。

私もいつかはごみ拾い以上のことをする日が来るのでしょうか・・・
Posted by 星輝 at 2008年06月04日 00:44
たまこさん、リフォーム萌え^^きましたかっ!
ただいま手元に写真がないので、今度とってきますネ。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月04日 01:56
星輝さん、手が掛からない仕組みが一番かと思います。

白い引き戸への塗装作業ははまってしまって、何枚も仕上げました。古い建具も結構いけるものですね。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月04日 02:03
「賃料を 43% 上げる」か「賃料を 143% にする」のどちらかにしないと誤解を招きますね.

3 万 7 千円が 9 万円にならないのは,なぜか?しばらく考えてしまいましたよ.
Posted by vitto at 2008年06月04日 03:18
vitto さま、全くおっしゃる通りで御座います。(汗)

お恥ずかしい限りです・・・

先程、記事を訂正させて頂きました。
アドバイスを頂戴致しまして、有難う御座いました!!

Posted by 恵比寿のI at 2008年06月04日 04:36
え!!

オドロキです。

Tさま、ご自分でリフォームするのですか?

イメージとのギャップが^^

私も写真を見てみたいです〜
Posted by たろう at 2008年06月04日 04:52
「タンポポライス」に食いつきます。わざわざ電車に乗ってでも用事がなくても行きたいのですけど・・。
日本橋に用事作るか・・。でも写真の量が少なくないですか?やっぱ大盛りでしょ(笑)
Posted by ちは at 2008年06月04日 09:30
たろうさん、今度はフローリングに挑戦しようと思っています。週末しか時間が取れないのが難ですが・・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月04日 11:55
ちはさんっ!食いついて頂き嬉しいです^^
お店は「Cー5」番出口から地上にあがって2分ぐらいですよ。折角たべるんならやっぱ大盛りですよねー。・・失敗しました。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月04日 12:00
「タンポポライス」とても美味しそうです。
フローリングは壁際の処理にコツがあります。
幅木も一緒に交換した方が楽です。
丸ノコと定規は必須であります。本職ではないので
充電式丸ノコがお勧めです。
充電式インパクトドライバーとバッテリーが共用できるものがお徳です。
Posted by 工務店 at 2008年06月04日 12:16
工務店さま、的確なアドバイスを助かります。
幅木も同時に交換したほうが、見切りの処理がきっと楽なんでしょうか?それと工具も充電式のほうが使い勝手が良さそうですね。バッテリーの共用については、新しい気付きをいただきとても参考になりました。さすがでございます!


あと和瓦のメンテについても参考になりました。
有難うございました^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月04日 17:47
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