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2008年05月31日

強烈な指値を通す 築古アパートを叩き売るメリット 裸族

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ブログ、37日目です。

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5月31日」の 17:00 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 132人
●PV(ページビュー) 459人
●瞬間順位 28位 
◆このブログのお値段は 24615円
 

右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月30日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 209人
●PV(ページビュー) 1189人
●瞬間順位 26位 

でした!!!

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「5月29日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 250人
●PV(ページビュー) 1205人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

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きょうは昨日よりさらに寒いような気がしますね。雨

せっかくの週末も雨が降っていますが、ゆっくりゴロゴロ

すごすぶんにはマイナスイオンがいっぱいぴかぴか(新しい)ということで、

プラス思考で参りましょう。


【小耳にはさんだどうでもいい情報シリーズ】


イギリスでは、インターネットの呼びかけで知らない者同士
が全員「裸族」になってストリートに集合したり、スペインでは
これまた同じポーズをとったりして、驚かせるゲリラ活動が
一部で流行っているそうです。


ネット検索しても発見できませんでしたが、下記、
変わりネタということで。。。

↓ ↓ ↓ 

「スペインで裸のクロス・カントリー」
http://www.afpbb.com/article/life-culture/life/2284470/2152668
2007年9月15日、スペインのソペラナ(Sopelana)で開かれた裸の
クロス・カントリーレース「Patxi Ros」でビーチを走るランナーたち

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昨日の続きです


■築古アパート

・法定耐用年数が短い
・減価償却資産としての寿命が短い
・入居率&競争力が落ちる
・修繕費用が掛かる
・購入時、長期間の融資が引きにくい
・売却時、相手の融資がつきにくくなる



■税金

・固定資産税:建物評価は経年とともに低くなるが、土地はその限りでない
・減価償却が終わると課税対象となる帳簿上の利益が爆発的に増加
・土地値に近いと減価償却資産が少ない分、所有期間中の節税は難しい
・法定耐用年数内において、減価償却を取りすぎると売却時に不利



■所有するメリット(節税的に)

取得額に占める建物(減価償却資産)の割合を多くとって、
実際のお財布から出て行かない経費として課税対象上の
利益を圧縮(耐用年数以内)出来るものと考えます。


■借金してもOKな築古アパートの投資基準とは

・とにかく高利回りで買う

・入居率を維持する努力を惜しまない

・修繕費の費用を抑える努力を惜しまない

・公庫融資など固定金利を利用する



■儲ける以外の目的での所有もある

・子孫に残すため

・土地に特別な思い入れがある

・資産を土地という形で所有する

・購入して公園に整地して寄付するといった社会貢献
( 5月10日のブログ記事 ↓ )
http://ebisunoi.seesaa.net/archives/20080510-1.html


ちょっと飛びますが、気になる話を聞いたので
備忘録的に記します。


■築古アパートを激安でたたき売った人のメリットを考える

条件

・築古アパートが建っている土地の価格が500万円
・売り出し価格500万円
・指値 50万円
・結果 OK


売主の状況

・減価償却がとっくに終わっている。
・所有するほかの物件から収益が沢山ある。
・帳簿上の利益が多く出ていて、納税額も多い。


◆500万円で売却した場合?
500万円≒帳簿上の土地の値段だとすると、利益が全く出て
いないので、売買の手数料を除く現金がそっくり手元に残る。



◆50万円で売却した場合?

500万円≒帳簿上の土地の値段だとすると、
−450万円の損失分が帳簿上「マイナスの利益」となる。

ほかの物件の利益分と相殺することが可能である。
これは「減価償却と同じ節税効果」を生み出すものと思います。




いずれにしても売主の金銭的メリットが変わらないことになる!?
と思います。



この方法は、減価償却目的で古いアパートを「現金」で購入する
投資家の出口の1つなのかな思います。



とてつもない

指値を通す

方法につなげる




上記のように、売る人の立場にたって考えてみると、
もしかしたら、「とてつもない指値」が通る状況も可能性が
あることと思います。



しかしいくら相対取引といっても、安すぎる金額で売却するには、
それなりの正当な理由が問われるかもしれません。



ちなみに指値の根拠」は、

・建物がぼろぼろで耐震基準も満たしていない。
・更地にして建て替えをする場合、立ち退きに費用がかかる。



・ほかには重大な瑕疵があるとか。。。




なんだか、まとまりがなくなってしまいましたが

シミュレーションにお付き合いいただき有難うございます。

私も記述しながら考えているので、混乱してしまいます。

売却はまだ未経験ですので、妄想です。

記述事項に補足や訂正などありましたら、ご教授くださいませ。

よろしくお願いします。



築古アパートを@とにかく高利回りで買う、A入居率を維持する
努力を惜しまないB修繕費の費用を抑える努力を惜しまない、
方法についてはまた機会があればテーマとして考えて
いきたいと思います。



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 17:27 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
いつも参考になります。

実は、ブログタイトルと全然ちがう動きばかりの私ですが、先ほど、東高円寺の売りビルを見てきました
^^

例の西東京の不動産屋さんに電話でラ○○さんの報告をして、『なんか借りられそうですよ。3〜4千万円で10年くらいで売りやすい土地値気味なのあったら、教えてくださいね。』みたいな話の中で、このビル(環7沿いで12坪強)の話がでて、エピソードが笑えるのですが、なんだか楽しそうなので、イキオイで見てきちゃいました。

・・・長くなりそうなのでブログで書きます(ますますタイトルから脱線してしまいます)
Posted by たろう at 2008年05月31日 21:46
こんばんはヒロシです。

19万円戸建は、まさしくその方式で手に入れました。
丁度値引き率も90%です。

明日、決済に行ってきます。

Posted by ヒロシ at 2008年06月01日 00:41
売却は購入より難しいかもしれませんね.購入よりシナリオが複雑ですもんね.でも I さんならすぐものにできるでしょう.きっと
Posted by vitto at 2008年06月01日 01:01
ここら辺のシュミレーションの正解ってどうやって求めるのでしょうね。今度熱く語ってください。

そうそう、近々小山の会を発足することになりそうです。異業種交流みたいな感じになると思いますが。
Posted by 星輝 at 2008年06月01日 01:35
たろうさん、ついに東高円寺にビル所有ですかっ!?
80/400でしたっけ?9.6坪ワンフロアー×5Fのペンシルビル建ちますね。階段スペース&エレベーター部分を差し引いて約7坪/Fぐらいでしょうか。勝手に暴走してしまいます(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 02:28
ひろしさま、CFさまの方は落ち着かれたのでしょうか?心配しておりましたが、どうしてよいやら思いも及ばず一傍観者と化していました。大変な気苦労をお察し致します。それとタマゴフタガワで19万円の戸建を手にされた経緯を伺ったときはびっくりしました!!間違いなく関東で最安値の記録保持者かと思います。そしてついに明日は晴れて決済ですねー。おめでとうございますっ!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 02:59
vitto さま、ご経験者様ならではのお言葉に強く納得させられます。やはり売却は購入の何倍も大変そうですね。しかし来るべき時に備えて参りたいと思います。いつも有難うございます!
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 03:11
星輝さん、経験者の数だけ答えも存在するかと思います。ともに不動産頭脳を鍛えて行きましょう!それと小山の異業種交流会もついに旗揚げですか!着々と仕事が早いですね〜ほんとにすごいです!
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 03:23
ここ数回の記事を拝見して、自分では出口のことを考えているつもりだったのを考え直す機会になりました!!
減価償却と売却益の関係、売却額の決め方いろいろ、確かに「買う時」に決定しまうこと多いですよね。
安易に考えて買った物件があるので、シミュレーションしなおしてみようと思います。
Posted by たまこ at 2008年06月01日 09:58
たまこさん、つたない文章でしたが、少しでもなにかのきっかけにつながったのであれば幸いです。実際に数字を当てはめてみると、「見えてくること」があると思います。面倒くさい作業ですけど(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 16:25
裸族ゲリラ、学生の時を思い出しました。
実行の際はお声がけ下さい。
Posted by 工務店 at 2008年06月01日 22:19
工務店さま、学生時代から、なかなかお茶目だったんですね^^いざというとき!?頼りにしてます(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月02日 01:18
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