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2008年05月30日

築古アパート 減価償却 売却など

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ブログ、36日目です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5月30日」の 21:20 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 183人
●PV(ページビュー) 985人
●瞬間順位 26位 
◆このブログのお値段は 24235円 


右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。


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「5月29日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 250人
●PV(ページビュー) 1205人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

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「5月28日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 192人
●PV(ページビュー) 1046人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

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今日もラジオネタではじめます。


先日の放送で、CA飛行機(キャビンアテンダント)2名を招いた覆面

ぶっちゃけトークがありました。倍率も高い花形職業でありますが、

その華やかさとは裏腹に薄給で肉体的にもしんどく、完全な縦社会という

厳しさも伺い知ることが出来ました。


もちろん新人いじめたらーっ(汗)というものもあるそうで、1年目のCAは

「キャスター付キャリーバッグ」を使用してはいけない暗黙のおきて

があるようです。理由は、スッチーっぽく見えるからだそうです。


ロビーを颯爽と引きながら通り過ぎるシーンはよく目にしますが、

あれは2年目以降のCAとのことです。また時間がなくて機内食

を機を降りて食べるケースも良くあるそうですが、1年目CAが

バッグと皆のお弁当を抱えて運ばなければいけないとも

言っていました。



ここでいきなりクイズですexclamation&question

Q、客室乗務員は、常に何種類かの機内食が用意されています。

  なぜでしょう??


答えは、一番最後にあります。


※上記の内容は、多分日本企業系エアーラインだけかと思います。

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減価償却など


例えばここに法定耐用年数が5年しか残されていない
木造アパートを5千万円で取得(平成19年3月31日以前に取得
したとします。

■取得金額 5000万円
■償却方法 旧定額法(平成19年3月31日以前に取得)
■償却率 0.200


@内訳:土地 2500万円、建物 2500万円の場合

土地は減価しない・・・2500万円のまま
建物は減価する・・・以下の通り

帳簿価額(残存価額)を取得価額の10%として
償却の基礎になる金額を算出すると、

2500×0.9=2250万円



必要経費算入額」と「未償却残高年末残高)」


1年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450)+2500
=4550・・・「未償却残高(年末残高)」


2年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×2)+2500
=4100・・・「未償却残高(年末残高)」 


3年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×3)+2500
=3650・・・「未償却残高(年末残高)」 


4年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×4)+2500
=3200・・・「未償却残高(年末残高)」 


5年目 2250×0.2=450・・・「1年分の必要経費算入額」
(2500−450×5)+2500
=2750・・・「未償却残高(年末残高)」 



6年目 250×0.5=125・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125)}+2500
=2625・・・「未償却残高(年末残高)」 
 


7年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+25)}+2500
=2600・・・「未償却残高(年末残高)」  



8年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+50)}+2500
=2575・・・「未償却残高(年末残高)」 
 


9年目 (125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+75)}+2500
=2550・・・「未償却残高(年末残高)」  



10年目(125−1)÷5=25・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+100)}+2500
=2525・・・「未償却残高(年末残高)」



11年目 (125万−1円)÷5万=24万9999円
・・・「1年分の必要経費算入額」
{2500−(450×5+125+149万9999円)}
+2500=2500万1円・・・「未償却残高(年末残高)」



12年目 0円・・・「1年分の必要経費参入額」
     2500万1円・・・「未償却残高(年末残高)」   



※「旧定額法」


平成19年度の税制改正で、有形資産の残存価額は廃止され、
取得価額の全額を減価償却することができるようになりました
(ただし、廃棄・売却などしない限りは、1円の備忘価額を残す)。

取得価額の95%相当額まで償却した年分の翌年分以後は、
期首帳簿価額から1円を控除した金額を5で除した金額が
償却費の額となり、1円まで均等償却します。
(平成20年分から適用)

------------------------------------------------------------

売却など


■5年後に7000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

7000−2750=4250万円・・・帳簿上の利益
4250×0.39(短期譲渡)
=1657.5万円・・・支払う税金

(7000×0.97)−6−1657.5ー4300
826.5万円・・・残金


■5年後に5000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

5000−2750=2250万円・・・帳簿上の利益
2250×0.39(短期譲渡)=877.5万円・・・支払う税金
(5000×0.97)−6−877.5−4300
−333.5万円・・・残金


■5年後に3000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金4300万と仮定して

3000−2750=250万円・・・帳簿上の利益
250×0.39(短期譲渡)=97.5万円・・・支払う税金
(3000×0.97)−6−97.5−4300
−1493.5万円・・・残金



◆10年後に7000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

7000−2525=4475万円・・・帳簿上の利益
4475×0.20(長期譲渡)=895万円・・・支払う税金
(7000×0.97)−6−895−3300
2589万円・・・残金


◆10年後に5000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

5000−2525=2475万円・・・帳簿上の利益
2475×0.20(長期譲渡)=495万円・・・支払う税金
(5000×0.97)−6−495−3300
1049万円・・・残金


◆10年後に3000万で売れた場合の帳簿上の利益と支払う税金
と実際に残るお金(設定:ローンの残金3300万と仮定して

3000−2525=475万円・・・帳簿上の利益
475×0.20(長期譲渡)=95万円・・・支払う税金
(3000×0.97)−6−95−3300
−491万円・・・残金



実際には大規模修繕費用や建物付属設備工事など経費算入
することになりますが、ここではシンプルに無視します。


とくに築年数の経過したものをフルローンに近い状態で購入した
場合、大きくわけて2つの問題が考えられると思います。

@築古ゆえに減価するスピードが速く、課税対象となる帳簿上の
利益が出てしまう分、短期間での売却に不向き。

A長期保有戦略をとっても、経費算入できる減価償却が終わって
しまうと課税対象となる帳簿上の利益が爆発的に増えてしまい、
ローンの返済額を差し引くと、キャッシュフローが残りにくい。
加えて、空室率&修繕費なども経年と共に増加すると思われる。


(私見です。)


次は、

築古の可能性、
築古でもOKな投資方法、
減価償却における「建物と土地の比率と投資スタンスの関係」など
考えてみたいと思います。(多分・・)


ATTENTION PLEASE:
※税金の考え方は、上記の認識でよろしかったでしょうか?
 詳しい方、お教えくださいませ。

------------------------------------------------------------

A、集団食中毒を防ぐため。

  ちなみに、どれを食べるかは、先輩に選択権があるようです。


みなさん、楽しい週末をお過ごしください!!



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:58 | Comment(12) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
いつも以上に私には参考になります。

3ポチくらいしたいところです^^

ムリなので1ポチでお許しください。

私はボロを10年未満で売るのが希望スタイルなので、土地値物件を上手に買わないと・・・で良いのでしょうか^^
Posted by たろう at 2008年05月30日 22:35
拝見させていただきました。

コメント残させていただきます。

不適切でしたらお手数ですが削除お願いします。
Posted by シュウ at 2008年05月31日 02:11
たろうさん、有難うございます!!

「土地値に近いボロ物件」
=土地の割合が大きい
=建物(減価償却資産)の割合が小さい
=帳簿上の価値は減価しにくい
=売却しても譲渡税は出にくい
=償却資産が少ない分、所有期間中の節税は難しい
=それでも現金で投資するならキャッシュフローは十分見込める。

反対に、取得額に占める建物(減価償却資産)の割合を多くとって、実際のお財布から出て行かない経費として課税対象上の利益を圧縮(耐用年数以内)する方法もあります。「絶対に売らない戦略」であれば有利かも知れませんね。

しかし「売却を前提」であれば、減価償却をとりすぎても最後に課税対象となる帳簿上の利益がたっぷり出てしまい、帳尻が合ってしまうかと思います。

私のイメージとして、税金の網は満遍なく張り巡らされていて、いつどのようにして払うかの違いのように感じます。ではどうしたらよいのか?次の記事に続けたいと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月31日 03:10
シュウさま、ご来訪有難うございます。
こんごともよろしくお願いします!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月31日 03:20
→減価償却をとりすぎても最後に課税対象となる帳簿上の利益がたっぷり出てしまい、帳尻が合ってしまう。

今回、結構、この状態に陥りそうです。
購入時、売却しないつもりでも、いつどう変わるか
分かりませんからね。キャシュフローはゲット出来ましたが、こんなに税金払うの?と思うとなんかちょっと悔しい・・・。
Posted by ちは at 2008年05月31日 08:25
なんか、私は知っていないといけない大事なことのような気がします。

続きお待ちしています。
Posted by tys at 2008年05月31日 10:32
流れた田無物件。
ある方に6年後売却で考えてます。
といったら、
【建物評価多くとらないほうがいいよ。譲渡税かかるから。】
といわれました。
そのかたはさすがにするどかった!
と確認しました。
Posted by yuki at 2008年05月31日 14:20
こういうのっていつも思うのですが、どうやっても税金の網からは逃れられないような気がして・・・
そうならいっそうのことど〜んと払ったれ〜って気持ちになってしまいます。
それともうまく潜り抜けている人がいるのでしょうか??
Posted by 星輝 at 2008年06月01日 01:28
ちはさん、税率○すぎですよね(汗)
私はまだ売却を経験していません。
ぜひ今度、詳しいお話をお聞かせくださいね^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 01:43
tysさん、続きをアップロードしましたが、混乱してしまいました(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 01:53
yukiさん、確かにその方は鋭いですね!短期間で売却するのか、長期保有するのかでも戦略は大きく違ってくると思います。ましてや最初が肝心ですから。
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 02:00
星輝さん、同感です。税金のルールってグレーゾーンみたいなのがあって、上手に波乗りしている人もいるのかも知れませんが、とても考えが及びませんね。ましてや頻繁に法改正もあるので・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年06月01日 02:05
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