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2008年05月29日

スーパー高利回り術 ビルが91%オフ 宝の山

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ブログ、35日目です。

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5月29日」の 21:00 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 207人
●PV(ページビュー) 719人
●瞬間順位 24位 
◆このブログのお値段は 22897円 

右側ブログランキングカウンター → INPOINT → ¥マーク をくりっく

です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。


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「5月28日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 192人
●PV(ページビュー) 1046人
●瞬間順位 25位 

でした!!!

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「5月27日」の 23:59現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 228人
●PV(ページビュー) 1126人
●瞬間順位 24位 

でした!!!

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きょうは肌寒い一日雨でしたね。

あしたは曇り曇りの予報、気温もあまり上がらないようです。

月末恒例、掛売り先の集計作業と銀行巡りの2大ビッグイベントが

待っています。忙しくなりそうです。あせあせ(飛び散る汗)

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はずれくり (第396回)

 06 18 19 24 32 42
 01 08 18 24 25 37
 02 04 09 28 31 37
 03 10 11 27 37 40
 05 15 22 23 37 38

結果発表 09 12 21 26 33 40 (05)


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3億円物件の続き


まず訂正が2点あります。

@決済金額: 2400万円 → 2800万円

A建物: 地下1F&地上3F → 地下1F&地上2F 

すいません。




それでも驚きの

91%引き

です!!




たろうさん ・・・ 分からない 
← うんうん、普通分かりませんよねー。


Yukiさん ・・・ ゲーセン、パチンコ、トランクルーム 
← そう来るとおもってましたよー。


ひでさん ・・・ 広告塔、パチンコ
← 広告収入!これも副次的にありですね。


たまこさん ・・・ 葬儀屋さん
← !!?みなさんより1つ頭が飛びぬけた
       素晴らしい発想力に乾杯(完敗)。



コメントを有難うございました。





気になるテナントの利用法は、

ディスカウントショップ」だそうです。

「〜だそうです。」というのは、まだ決済を終えたばかりで、

ビルの概観はなんの変化もなく、取れたて情報によるものだからです。




事務所仕様から店舗への用途変更ですが、飲食店やパチンコ店等への

コンバージョンですと、設備投資に数千万単位で別途資金がかかると

思います。郊外過ぎるこの立地での大金投下は、まさにギャンブルです。



これが「ディスカウントショップ」ですと、

・事務所に陳列棚とパーテーションを持ち込む程度で済むので、
 内装にはお金はかからない。また職種的に店内が雑然としていた
 ほうがより購買意欲をそそる。ドン・○ホーテやアメ横は、わざ
 と天井までジャングルのように商品を配置するテクニックを
 用いているし、「宝探し」が実際のテーマとなっている。ようは、 汚いままでもOK!

・競合店が存在しません。(周辺事情)

・駐車場が豊富にある。

・幹線道路など、立地的にロードサイド店としての条件を
 備えている。

・物価高の乱世では、激安ショップとくれば集客力も見込める。



持て余していた物件だって、


宝の山にもなりうる




驚きの情報はまだあります。

なんと東京の不動産屋さんが、先んじてテナント入居希望者を

募って、それから思いっきり安く(91%オフ)で買い叩き、

自社物として所有し、最初から100%家賃収入ありの

スーパー高利回り物件を仕立てあげたことです。先見の明といい、

要所要所をピンポイントで押えた慎重さといい、とてつもなく凄い

仕事をされたんだとつくづく感心しました!



ちょっとリスクを考える



・固定資産税は、土地の評価は安くても躯体評価的に多くかかると
 思います。

・また区分所有と同じく入居率は ALL or NOTING の世界です。

・一度あいてしまったら、次のテナント探しがレジデンスよりも苦労 します。



妄想利回り


■月50万円の賃料で年間600万円
  600÷2800=21.42%   

■月75万円の賃料で年間900万円
  900÷2800=32.14%

■月100万円の賃料で年間1200万円
  1200÷2800=42.85%

■月125万円の賃料で年間1500万円
  1500÷2800=53.57%  なんと2年で元とれます!!



私は、この物件の前を何度となく通り過ぎていましたが、

道端のオブジェ

くらいにしか写っていませんでした。



まだまだこうした案件はたくさん転がっているのでしょう。

いつか作り上げたいですね!





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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:20 | Comment(8) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
ディスカウントショッピングですか〜

なるほどです。

郊外は駐車場さえあれば、それだけでデメリットが無くなる可能性もありますから、確かに、視点を替えるとお宝はゴロゴロしているのかも・・・
Posted by たろう at 2008年05月29日 21:50
buy + business & hold の複合ですね.buy & hold 一辺倒の人の中では,際立っていますね.
Posted by vitto at 2008年05月29日 23:07
なる〜♪

カラオケボックスか?

とかありきたりのことしか思い浮かびませんでした。

やっぱり不動産って妄想力がものをいいますね。(笑)
Posted by yuki at 2008年05月29日 23:08
たろうさん、ちょっと視点をずらすだけで、全く違った景色になるところが面白いと思います。誰にでもダイヤモンド鉱脈にたどり着けるチャンスがあると思います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月30日 02:23
vittoさま、なるほど体系付けて整理することによって、汎用性をもった知識&技法として身に付けていくことが重要なことだとの思いに至りました。いつも有難うございます!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月30日 02:34
yukiさん、カラオケボックス♪って思いつきませんでした。都心だとものすごい激戦&熾烈な価格競争のイメージがありますが、郊外だと競合も少ないでしょうね、きっと^^3億円の歌う館は豪華です。

私も投資にはシミュレーション(妄想!)がものすごく大切だと思います。また投資家=シミュレーションゲーム好きといってもいいのではないでしょうか?(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月30日 02:45
客付けしてから買うなんて最高ですね。
次はこれを目指します!
Posted by 星輝 at 2008年05月30日 13:36
星輝さん、これって効率が良いですよね。
その後の経過を見守っていきたいと思います。次はともに目指しましょうー!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月30日 16:54
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