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2008年05月26日

自殺物件 投資家オフ会 資産信託

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ブログ、32日目です。

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5月26日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 165人●PV(ページビュー) 1115人
●瞬間順位 24位 
◆このブログのお値段は 21134円 

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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。


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「5月25日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 182人
●PV(ページビュー) 812人
●同日中の最高順位 22位 

でした!!!

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「5月24日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 178人
●PV(ページビュー) 848人
●同日中の最高順位 24位 

でした!!!

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今日も天気が気持ち良かった晴れですね!


先日は愛車M3車(セダン)が出先でタイミング悪くも故障してしまって、

緊急ドッグ入りとなりました。

そしてご訪問先のT家さまのご好意に甘えまくって、

ご所有の大切なお車の1台車(RV)をそのままお借りしています。

大変なご迷惑をお掛けしてしまい、本当に申し訳ありません!!


しかしこのような状況下でも、T家さまには心のこもった

もてなしを受けて、大変に楽しいひと時を過ごすことが出来ました。

またこの不動産投資家業界では一目も二目もおかれる存在である

彼との深い話は、これからの投資を考える上で非常に勉強に

なりました。


昨晩は夜中まで仕事をこなし、

早朝からもせっせと仕事をかたずけて、

本日は、昼過ぎからのRIG不動産投資家意見交換会に参加してきました。


最近は忙しくなった分を睡眠時間を削ることで対応してきましたが、

さすがにしんどくなってきました。


しかし習慣化されているジム通いは少し抑えるといった選択筋が

ありません。そのせいか、今日は星輝氏に顔がおもいっきり疲れている

とのご指摘を受けました。


ちょっと飛ばしすぎかも知れません。

でも明日は本業のほうで重要な契約を控えていますので、

気合を入れていきます!

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第3回勉強会

にご出席頂いた

メンバー紹介




・スコットさん

初のご参加です。
短時間で、かみそりのような鋭い観察眼の持ち主と判明。
ジャーナリスト魂の洗礼を受けました。


・いくこさん

3回連続ご参加の皆勤賞です。
ITモバイルを使いこなし、行動力、情報収集力ともに
高い能力を兼ね備えたチェリスト兼投資家。


Yukiさん

・トラタヌ率は無限大♪
http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/
あくなき探究心、そして目標を実現させるための
精緻な計画性、行動力どれをとってもぴか一。
あとはパズルを組み立てるだけですね。


たまこさん

・夫婦の妄想プチリタイア生活
http://petitretire.blog75.fc2.com/
エクセルを使いこなした資料に感動しました。
素晴らしくセンスが抜群ですね。
アンモナイトとライオン顔面パック、忘れません。


ひでさん

・ブランド人への道
http://axbee.blog57.fc2.com/
資産信託の話、興味深かったです。
ほか、内緒話は心にしまっておきます。


星輝さん

・ソシアルビルオーナーの日記
http://socialbuilding.blog66.fc2.com/
無精ひげが渋かったですね。
ありえないくらいの激安アパート情報、面白かったです。
一緒に埋蔵金を掘りましょう。



・不動産投資 カフェネット by 恵比寿のI
http://ebisunoi.seesaa.net/
いつもどーりでした。

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◆エピソード@

−自殺物件に妙味!?



リスクの在る所チャンス在り。

「自殺物件なんですが・・」開口一番そう告げられたら、

貴方ならどうしますか??




実際に見て来た物件の1つです。




この告知事項が在る為に、オーナーも積極的に募集を行なえず、

ついには投売りする結果に至った物件に出くわしました。



間取りがファミリータイプ用と単身者用と合計3棟ありました。

そして駐車場も世帯数分確保されています。



井戸水で、くみ上げるポンプは表面がさびさびでしたが

問題なく稼動しています。躯体は木造で築年数も10年弱ならば、

見た目もそれなりでした。


ただし、周囲は調整区域で建物もなく、山間合いから吹き降ろされる風が直接

当たるせいなのか、塗装は痛んでいました。


あと虫の死骸が多くて、貧相さに拍車を掛けています。


基礎はヒビなどもありませんでしたが、ラップサイディング

の側壁は一部ヒビを見つけました。多分水が浸入しているものと

想像されます。



ACが設備として、設置されていましたが、これも経年劣化のため、

そのほとんどが壊れかけにみえて、こちらも費用が掛かりそうでした。


敷地内の舗装もかなり傷んでいて、路面をつきやぶった雑草が

顔を出していて、これも補修工事が必要です。



タイヤ止めがなく、車のバンパーをぶつけたと思われる跡を数箇所

発見しました。


2階の外廊下の防水も傷んでいて、躯体に思いっきりしみ込んだ跡も

ありました。


スレート屋根は、下から見える範囲では問題はなさそうです。


空き室のりホーム具合もチェックしましたが、原状回復のレベルでしか

やっておらず、競争力に??です。


そして問題の自●のあった棟は、外壁塗装も原色で???

と、心が休まらないような印象をもちました。


入居率もやはり2割弱とその棟だけは最低、ほかは9割入居といった

ところです。


ペット不可と伺っていましたが、飼い猫を入居者の室内の窓際に

発見。


自転車や、ガラクタなどの放置具合も写真に収めます。


境界石や杭などの確認をしてから、次に物件周辺を調査します。


車で流してしばらくすると、他物件の募集看板に

目がとまりました。すかさず車を引き返して、そこに表示されていた

番号にその場で電話を入れます。



電話口に出られた社長さんは、ご自身の仲介仕事

でもないのに、とても親切に検討中の物件の歴史と

現在の状況など、お話いただきました。



「当該エリアでは貸し室が少なく、その社長さんの管理物件は

全て満室との事、こちらも賃料を下げれば何とかなる」

とのお返事でした。




そして伺った対処方法とは、外国人労働者の雇用主である法人への

一棟バルク貸し(借り上げ)を検討する事でした。




関東は茨城県南にあるこのアパート、想定満室利回りがなんと30%

(19年10月現在において)もありました。




実はこれジム仲間のO氏が検討(恵比寿のI同行調査)したものですが、

初めての投資案件としてはハードルが高いとの理由で高利回りという

数字に惑わされる事なくスルーしました。



その後、都心から何人もの投資家(偶然に投資仲間も)が見に行ったことは

聞いていましたが、追跡調査をしていません。





同じ物件でも、人によってチャンスにもなればリスクにもなる、

そんな話が世の中にはゴロゴロしているようです。


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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(18) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
第3回のRIG参加お疲れ様でした〜
私は来週の赤羽参加です^^

自殺物件・・・融資が厳しいとかないのでしょうか?

外国人雇用者への法人一括貸しというのはステキですね。

アイデアしだいですね。
Posted by たろう at 2008年05月27日 06:24
>同じ物件でも、人によってチャンスにもなればリスクにもなる

これはもう真理ですね。物件だけでなくあらゆることにいえますよね。
常にどうやったらよい方向に持っていくことができるかということを考え続けることが、チャンスをものにしていく秘訣でしょうかね。

>初めての投資案件としてはハードルが高いとの理由で高利回りという数字に惑わされる事なくスルーしました。

今後の購入判断の材料として、具体的な内容を是非教えていただきたいです。
Posted by tys at 2008年05月27日 06:52
ちゃんと寝ましたか?

この物件は実は多くの投資家が目をつけていましたね。私の周りでも話題になっていました。
結局売買は成立したようですよ。

高利回り物件って探すとまだまだ出てきますね。
20%くらいの物件って探せばどんどんあるような気がします
Posted by 星輝 at 2008年05月27日 09:14
いつも勉強させていただいております。
告知義務は所有権が変わっても発生するものですか?
Posted by kamochan at 2008年05月27日 11:57
昨日はお疲れ様でしたー♪
重要な契約、無事終了しましたでしょうかー?

結局どこまでのリスクを取りに行くか、リスク許容度はその人次第、ということですね。

僕は典型的な日本人で、なかなかリスクを取りに行くことが出来ません。。。

今後ともよろしくお願いいたします♪
Posted by ひで at 2008年05月27日 12:27
先日はありがとうございました。
タイトなご予定だったにもかかわらず、そう感じさせないところが達人です♪

先日お聞きしようと思っていてすっかり忘れていたのですが、ガーデンプレイスと恵比寿駅の間で開発(?)をやってるみたいでしたが、あれはマンションかなんかが建つんでしょうか?

前に長者丸地区(ガーデンプレイスとの谷間だったのでいろんなモノが出ましたが汗)に住んでいたので気になりました。
Posted by yuki at 2008年05月27日 14:27
昨日はお疲れさまでした。
さわやかになったという印象が強く、疲れた感じは受けませんでしたよ!

次回こそ、近くに座ってビジネスのお話聴かせてください!!
そのかわりといってはなんですが・・・
ライオンの記事は↓↓
http://petitretire.blog75.fc2.com/blog-entry-179.html
でお楽しみ下さい☆
Posted by たまこ at 2008年05月27日 16:05
その通りですね.ふむふむです.私もこの間決済した物件,アクヌキに外国人に貸そうと思っていました.
Posted by vitto at 2008年05月28日 00:17
たろうさん、RIGの3回目も大変盛り上がりましたよ〜!特にお笑い部門が・・

融資は減額対象になるのかもしれませんが、確かなことはわかりません(汗)

郊外には農業従事者や工場勤務等の外人さんの需要が高いかと思います。

アイデア次第ですね!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 01:47
tysさん、こんばんは。
共感して頂き、嬉しく思います!
ともに料理人としての腕を上げていきましょう。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 01:55
星輝さん、ご心配を有難うございます。

へっ〜、売れましたか!さすが情報通ッ!

その後の運営方法がものすごく気になりますね。


利回りは作り出すと言ったほうが、

よりしっくりきませんか?
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 02:00
kamochanさん、
少しでもご参考になれば良いのですが(汗)

説明義務については、たとえ所有者が変わっても
履行する必要があるものと認識しています。

それと例えば「法人契約」であれば、借主である法人に対して説明することになります。しかし、法人が寮の一部として社員へ貸し出す場合、説明する義務等についてはよくわかりません。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 02:20
ひでさん、契約は無事に締結しました♪♪

典型的な日本人=保守的
でよかったでしょうか?

ひでさんはワイルド&アグレッシブな日本人かと(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 02:25
yukiさん、楽しかったですねー。

ガーデンプレイス近くのムーンチャイルドの前にアメリカ橋があるのはご存知かと思いますが、あそこから
茶屋坂を直結してまっすぐ山手通りの目黒警察署辺りまで抜ける道路を作っています。

あの辺りは実勢価1坪1千万では効かないので、立ち退きに動いた金額も相当かと思われますよ。

長者丸にいたんですかーっ!?

ちなみに私の車の車庫だけそこにあります。

目黒区・渋谷区・品川区の区界であそこは品川区なんですよね。



Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 02:38
たまこさん、時代は「もっさり系ニート」よりもやはり「さわやか系ニート」が求められているのでしょうか^^

らいおん、拝見しましたー!

笑いが止まりません。

最高です。。


次回はビジネスですね、了解です。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 02:48
vitto さま、有難うございます!!
不動産投資事業とは、その対処法を知っていればこそ
リスクも低減可能な奥の深い商売だと思いました。
まさに経験値がものをいう実力本位の世界かも知れませんね。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月28日 03:04
こんばんは、本日もお疲れ様でした。
茨城の物件調査、の際は、大変お世話になりました。
いい経験ができました。あの物件は管理している方が
あそこに、住んでいるにも、係らず荒れ果てたような
印象がありましたね。
今考えるとリスクの多い、モノだったと思います。
自分に、キッカケを作って頂きまして大変感謝しております。人との出会いとは、大切にしていきたいと思います。
Posted by ランクのOです。 at 2008年05月29日 02:11
ランクのOさま、いつも大変お世話さまです!!
去年の物件調査もつい昨日のことのように鮮明に
覚えています。私にとっても、貴重な経験をさせていただきましたので改めてお礼申し上げます。
あれから間もなく、見事素晴らしい物件を手に入れることが出来たのもあの物件を購入しないという決断があればこそ、全ては必然かと思います。ぜひまたお気軽にお立ち寄りください^^
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月29日 04:05
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