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2008年05月22日

借金の基準 リスクの種類 危険回避の方法

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ブログ、28日目です。

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5月22日」の 17:40 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 154人
●PV(ページビュー) 799人
●瞬間順位 34位 
◆このブログのお値段は 14138円 


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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月21日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 158人
●PV(ページビュー) 896人
●同日中の最高順位 42位 

でした!!!

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「5月20日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 174人
●PV(ページビュー) 1268人
●同日中の最高順位 40位 

でした!!!

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あたりくり 

(第395回)



 ● ● 26 27 35 41
 ● ● 21 25 27 36
 ● ● 13 18 32 36
 ● ● 17 36 37 40
 ● ● 34 38 40 42 


当選発表は今夜

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今日も良い天気晴れでしたね!

もう昼間は暑過ぎるあせあせ(飛び散る汗)くらいです。

某物件の自治会費を納めてきましたが、なんと年間20万円也!

これでも12万円値引いて頂いた金額です。

というわけで、銀行からの帰り道、浮浪者とおぼしき人物が

若い警官にからんでいるシーンに遭遇しました。

広場に寝転んだまま、大声で「お、おれにさわるなぁー」と、

叫んでいて、警察官も困った様子でした。

ご苦労様です・・

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リスクの種類




不動産投資には、大きく分けて「所有のリスク」と「借金のリスク」の

2種類のリスクがあると思います。



所有のリスク」とは、たとえば地震や火事といった自然災害と

人災等に巻き込まれる可能性があげられるかと思います。



もう少しこまかく考えると、自殺や事件、事故といった予期できない

イベントや空室率、隣人トラブル、貸室の需給バランスといった

事業的な問題もあることでしょう。



そして「借金のリスク」、これは「金利の増減」や「突然のルールの変更」といった

自分のコントロールが及ばない影響下にさらされる危険性が考えられるかと

思います。



アパート経営を考えるときに、これらのリスクといかに上手につきあって

いけるかが成功のカギなのかなと思います。



この2つのリスクはまったく別物だとおもいますが、一緒にして考えて

しまうと不安だけが増長されてしまって、そうした不安定な思考が

新しい3つ目のリスクになりかねないと思います。




リスクの対処方法



全てのリスクの対処方法について共通していえることは、

知識を厚くして、経験値を上げる」ことにつきると思います。



また、「所有のリスク」についてはそれぞれ保険等でかなり

ヘッジできるかと思います。ほか、経営の安定を求めるには、

工夫を凝らした企業努力が必要なのかもしれません。




次に、昨日までのお話につづきますが、

あれは2つ目の「借金のリスク」について、妄想を交えて

膨らましたものです。




ここで「危険回避の方法」をいくつか考えて見ます。


・公庫に絞る
・返済期間を長くしてキャッシュフローを確保する
・繰上げ返済をして担保余力を確保する
・余剰金を定期や積立として属性を充実させる&金利上昇への抑止力
・家賃以外の収入の柱を確保する
・金利交渉
・借り換え
・借入先を一箇所にまとめない
・リスケージュリング
・ノンリコースローン
※自己破産(命の保全のため)





金利について、


フォーカスしてみます。




通常は、「金利の低い融資=有利」であって、

金利の高い融資=不利」とみなしがちかと思いますが

果たしてそうなのでしょうか?



返済を終えるまで、ずーっと条件が変わらないと仮定すれば、

確実に金利は安いほうが有利でしょう。



しかし、お金を融通してくれる所の業績も加味してみます。



一般企業だと、「売り上げ」と「利益」をきっちり出していれば、

その存在も磐石なものでしょうし、銀行であってもそれは

あてはまるかと思います。



たとえばバブルのあと、他行を尻目に堅調な成長を遂げてきた

地方銀行はいかがでしょうか?



今回のサブプライムでもあまり損失をだしていない

金融機関もあります。



上記の条件を兼ね備えてかつ、貸出金利を他行より高く設定

している金融機関があるとします。すると好業績であって、

儲けもしっかり出していることになるのかと思います。




・金利の利率を一列に並べて、選ぶ方法もあります。

・自分が望む条件(融資額や期間)に近いところを選ぶ方法もあります。

・貸出先の業績や方向性を考慮して選ぶ方法もあります。



すると、一概に

金利の低い融資=有利」であって、「金利の高い融資=不利」とは

言えないのかもしれません。



ほんの一例に過ぎませんが、ひとつのものの見方計り方以外にも

違った側面から眺めてみることもまた、おもしろい発見につながるかも

知れません。



そして物件の探し方も、視点を変えたアプローチが役に立つと思います。

また機会があれば、つづって見たいと思います。



素人さんが考える「借金のリスク」について3日間お付き合いくださり、

有難うございました!




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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 17:51 | Comment(14) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
今回もためになるお話でした。
物件の探し方編にも期待します!!
ファミコン専用喫茶物件とかいかがでしょうか?
団塊ジュニアが押し寄せそうですね。
Posted by 星輝 at 2008年05月23日 01:11
星輝さん、カセットビジョン専用喫茶物件もはやりますかね??
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月23日 01:44
あたりくり、外れました。

同じ番号でロト6が始まったころから買っているのですが><

Tさまは最初の物件1.6パーセントでしたっけ?、固定10年の・・・
最高の条件ですよね。うらやましいです

じつはこっそりバックナンバーを読んでいます。。。
読み応えありまくりです^^
Posted by たろう at 2008年05月23日 06:08
お久しぶりです♪
また、月曜日、よろしくお願いいたします。

僕は今は所有リスクにガクガクブルブルしています。汗

ところで、皆様にインスパイアされてブログ、作ってしまいましたー。

よろしければ相互リンク、お願いします!
Posted by ひで at 2008年05月23日 11:36
最近の記事を読ませて頂きました.BIS規制から総量規制の流れをよく把握されています.当時背筋を凍らせた方々は,今ほとんどいなくなりました.昔のことなのに,きちんと認識されていて立派だと思います.
Posted by vitto at 2008年05月23日 12:50
たろうさん、日本のあたりくりは、
ほとんどがはずれくりですよねー。

ドバイのロトは、6000分の1の確率で約1億円ていうものがあります。1枚約3万円しますけれど♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月23日 13:01
ひでさん、こんにちは!
吉祥寺のビル、満タンおめでとう御座います♪

私は、所有のリスクに加えて借入のリスクでドキガムネムネ、ガクガアシアシ状態です(笑)

相互リンクこちらこそ喜んでお願い申し上げます!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月23日 13:13
vitto 様、いつも温かいお言葉を有難う御座います!大変おおきな励みとなっております。

失敗例などを擬似体験として捕らえる事により、自らの体験として昇華出来れば理想なのですが、なかなか難しいものだと痛感しています。

いつも的確なアドバイスを有難う御座います。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月23日 13:43
Tさまのブログをリンクしたいのですが、どこかにクリックしたら簡単リンクみたいなの無いですかね?
ひでさまのはハジッコに『リンクする』ってあったので、すぐ出来たのですが・・・

日曜にでもチャレンジしてみるかな^^
Posted by たろう at 2008年05月23日 18:01
たろうさん、リンクの件有難うございます!
「簡単リンク」について、詳しくないので
すいません。私(seesaaぶろぐ)の場合、
管理画面にログインして、→デザイン
→コンテンツ→リンク集 と入っていくと
リンクタイトルとリンクURLが設定できます。
参考になればよいのですが・・
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月23日 19:27
こんばんはヒロシです。

王道メール読みました!

なんと、同じ年でした、なんというか差が大きすぎです・・・・・・。

いろんな意味で、がんばろうと自分に気合を入れました。

Posted by ヒロシ at 2008年05月23日 21:37
リスクの話し、とても面白かったです。
危険管理の方法、「リスケジューリング」最後の手段としては最も有効ではないでしょうか。

カセットビジョン喫茶、行ってみたいです。
SG-1000やマークVが置いてあるセガ喫茶はどうですか。マニア向けなのでいけると思います。w
Posted by 工務店 at 2008年05月23日 21:51
ヒロシ夫さま、こんばんは!

王道メール、まったくのサプライズでしたー。

「同期の桜」だったんですね。

とても19万戸建には、かないません(汗)

間違いなく関東随一の鬼指記録保持者でしょう!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月24日 00:34
工務店さん、ご感想を有難う御座います!

最近のリスケ話ききました。

金融機関の方針や、まとめるテクニックも

やはりあるようです。


★ジッピーレース大会、やりましょう!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月24日 00:41
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