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2008年05月18日

入金期日保証システム メリット デメリット

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ブログ、24日目です。


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でした!!!

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きょうは、洗濯びよりブティックでしたねー。(出だし主婦みたいです。)
そよかぜも気持ち良かったかわいいです。

天気が良いといつも
「本当にこの国は不景気なのだろうか?」
と思えてきます。へんですよね^^

そうそう、昨晩の結婚披露パーティーは、最高でした!!
沢山の友人に囲まれて、お人柄で築き上げた素晴らしい輪に
感激しました。



A  君 & Y さん、

末永くムードお幸せに・・・


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入金期日保証システム 

       メリット デメリット




管理をお願いしている不動産会社のS社長さんのお話です。



まずこのS社長さんは、50代後半の恰幅のよいおじちゃん(失礼)で、

会社をおひとりで切り盛りしています。



業務内容は、以前は建売もやっていたそうですが、今は年に数回の

売買と、賃貸管理をなりわいとしていらっしゃいます。



そして、この社長が管理を任されていた賃貸物件を、購入させて

頂いたご縁で、そのまま募集および管理をお任せしています。



テナントとレジデンスの混在した建物になりますが、過去4年に

おいてほぼ100%に近い入居率をほこっており、すべてはこの

凄腕のS社長さんのおかげです。



ちなみにこちらの物件、「家賃保証会社の保証」をいっさい

付けていないのですが、S社長が全責任をもって

入居分の全額を、期日にきっちり入金して頂く形」を

とっています。



ですから、もし仮に数ヶ月間の滞納があったとしても、

「期日までに集金する業務も管理費に含める」という解釈に

基づいて、1日、1度たりとも遅れたことがありません。



私は色々と考えた末にお願いしている方法なのですが、

少なくても周囲ではこうした

管理形態」をきいたことがありません。



みなさんは聞いたことありますか?

じつは「そんなの普通だよ」なのかも

知れませんし、かなり「例外的な方法」なのかもしれません。



もしかしたら「この不動産会社だからなの?」

と疑問を持たれる方もいらっしゃることと思います。



しかし、この方法で管理をお願いしているのは「私だけ」です。



そして、私は別の2棟でも、まったく違う管理会社で

同じ方法を採用してもらっています。



そうです。「保証会社」を通さずに、

管理会社」が「入金期日を保証」してくれます。



管理費は共に「家賃の5%」です。



オーナーのメリット


・管理会社を経営に巻き込める。



・管理会社にとっても「滞納されるリスク」を避けるために
必然と入居審査も厳しくなる。



・「入居者の属性が良くなる」可能性が高まる。



・そこからの波及的な相乗効果が見込める。
(マナーアップ、住環境の向上など)



・当事者になることで、「滞納させない」という気持ちの入った
管理が行き届くと、さまざまな問題点などが
オーナーの元まで吸い上げやすくなる。



・死角が減ることで、相対的に、事件に巻き込まれる確率も下がる。



・その他大勢の物件よりも、「愛着」がわく。



・入居率が高まる。



・入居者の「保証金」の負担を抑えることによって
「入居につながる間口が広がる」。



・契約率が高まる。



・大きな信頼関係が築ける。



・通帳管理がシンプルで分かり易い




管理会社のメリット


・専任管理が任される。

・浮気されにくい。

・付随した工事が受注できる。

・大きな信頼関係が築ける。

・支配力が高まる。



オーナーにとっての懸念


・あくまでも入金期日の保証であって、最終的な滞納家賃を
保証する訳ではない点。

・管理会社次第
(万が一の時、そのシステムが引き継がれる永続的な保証も無い。)




管理会社にとっての懸念


・責任感が重くなる。

・業務が煩雑になる。

・場合によっては一時金の立替が生じる。




じつは、むか〜しからある不動産やさんの多くは、

「家賃保証をする会社」のシステムにまだ懐疑的なのかなと

感じるところがありました。慎重に見定めているようにも見受けられます。



またフランチャイズ系の管理会社でも、そこの社長さんがご年配だと

積極的に活用しません(うちの場合です。)若い社長さんの所だと、

全てに保証会社をつけています(うちの場合です。)



そこで、「保証会社を利用しない会社」へ上記のようなシステムの

ご提案を申し上げたところ、一部の管理会社ですが

現在の管理形態にたどりつきました。



まだ経年的なへんかを見届けておりませんが、今まではトラブルもなく

現状に満足しています。




滞納してやむなく退去にいたるまでの、おおきな抑止力となっている

ようです。家賃が遅れてしまう原因を突き止め、親身に相談にのってくれる

管理会社の存在のおかげです。

元々遅れ気味だった人も、いまではS社長のもとに

家賃とお団子をもって嬉しそうにいらっしゃるそうです。

また別件では、生活保護の制度をお世話してあげた話も

伺うことが出来ました。



それでも、もし滞納して最終的にご退去いただく場合は

もちろんオーナーの損害になります。




テナント系は「預かり保証金」があり、レジデンス系は「敷金」を

お預かりしているので、ある程度はヘッジ出来ています。



しかし「家賃保証会社」のシステムには、かなわない部分も

あります。



それでも、「保証人制度」だけよりも「安心」だと思います。

管理会社さんもずいぶんと「」を注いでくれるように思います。

大変心強い味方となっています。



行き届いた管理をいつも有難う御座います。ぴかぴか(新しい)





※昨日の「滞納&夜逃げ」事件は、この管理形態を

採用しておらず、しかも所有する前からの「保証会社の

家賃保証がない入居者」に起きたトラブルです。



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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 18:54 | Comment(8) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
こんばんは!
家賃保証会社は不動産屋さん(管理会社さん)を通してでないと契約できないんですよね?
ですので、不動産屋さんが家賃保証会社の制度を採用しないとなると、自分の身を守るためにも管理形態についてもいろいろと交渉する必要があるんですね。
本日も大変勉強になりました!ありがとうございます。
Posted by tys at 2008年05月18日 19:20
いつも勉強させていただいております。
管理と仲介は別物ですよね。
以前それを認識できずに客づけしてもらった不動産屋さんに
クレーム出してしまったことがありました。。。
お恥ずかしい。
うらやましい管理形態ですね。
人徳ですね。

Posted by kamochan at 2008年05月18日 19:59
tysさんいつもありがとうございます!

以前、規模の大きな大家さんが話されていましたが、会社との「直接取引き」が出来ると伺った記憶があります。しかし賃借人さまとの間に大家さんが立つと、その手間は想像がつきません。

記述は1つの方法ですが、「全てに家賃保証」を付けるのであれば、価値観のあう会社へ「管理変更」も出来ますよね。

常に選択筋がありすぎて、悩みは尽きません。(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月18日 21:11
kamochanさん、恐縮です。
どうにか3週間続きました!
いつも応援を有難うございます!

管理会社さんとかぎらずとも
「良好な関係」を築いていくことは、
常に我々の課題なのでしょうね。

強力なバックアップ体制を敷けるように
お互いにがんばりましょう〜!!

Posted by 恵比寿のI at 2008年05月18日 21:35
そこまでお願いすると手数料があがるものだと思ってました。良心的な管理会社ですね。
Posted by 工務店 at 2008年05月18日 21:36
工務店さん、もう体調はよろしいんですか?
yutaka mizutaniさんにもお会いできましたでしょうか??(笑)なにごとも「交渉ごと」ですので、がんばってみました!今思い返しても、どきどきします。
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月18日 23:16
このお話、面白い!!
どんな形でこのお話をまとめたのでしょうか?
本日お聞かせくださいませ。
うちのソシアルで採用したいです。
Posted by 星輝 at 2008年05月19日 00:50
星輝さん、今日はお疲れ様でした!
うまくお伝えできたようですね(笑)
大変濃いお話が出来て、大満足のいちにちでした。
いつもありがとう御座います。

Posted by 恵比寿のI at 2008年05月20日 03:34
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