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2008年05月12日

不動産投資 家賃保証会社 裏技キャッシュD.

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ブログ、18日目です。


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「5月12日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 169人
●PV(ページビュー) 1455人
●同日中の最高順位 40位 ↑
◆このブログのお値段は 7916円


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です!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月11」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 163人
●PV(ページビュー) 1107人
●同日中の最高順位 45位 ↑

でした!!!
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「5月10」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 173人
●PV(ページビュー) 1210人
●同日中の最高順位 52位 ↑

でした!!!
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今日も曇って曇りいました。肌寒い日が続きます。

しかも夜は雨雨

実家の老犬犬(推定20年 豆芝 メス 室内犬)が風邪をひいたと連絡ありました。

かわいそうに鼻水たらしているみたいです。。。

いい歳なので、体調が心配です。

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入居速報!!




本日、E物件に入居者が決まりました!!
間取りは、3Fの2DK角部屋で御座います。

<全72世帯利回り20%超の物件構成>

A物件:2世帯中 → 2戸 入居中 満室

B物件:4世帯中 → 3戸 入居中 

C物件:4世帯中 → 4戸 入居中 満室

D物件:9世帯中 → 9戸 入居中 満室

E物件:17世帯中 →15戸 入居中 +1戸新規ご成約有り

F物件:24世帯中 →19戸 入居中 

G物件:12世帯中 →9戸 入居中 

そして“ 瞬間入居率 ”は

「72分の62」で、「86.11・・・%」

まだまだ安心できないレベルですが、ようやく85%をクリアー
出来ました。管理会社さま、いつもありがとう御座います!!


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保証会社におもう・・・



相当数を直接管理している、知人の専業大家さんが漏らしていた言葉で、

督促の手紙を投函するときが、精神衛生上一番こたえる・・」といって

いたのが印象に残っています。



その時は、「今では便利な保証会社という仕組みもあるので、利用すれば

問題もないのでは??」
と単純に考えていました。しかし最近、

少し思うところがあったので、ご紹介させていただきます。



まず保証会社といっても、その会社の勢力図も群雄割拠の様相であることは

みなさんもご存知のことでしょう。そしてまるで入試試験みたいに、会社に

よってその属性評価基準もまちまちで、一方で落ちた人も、他方ではどうにか

引っかかるといった感じではないでしょうか?



@ 一回目の審査を通す会社 → 審査基準が厳しい

A 二回目の審査を通す会社 → 審査基準が易しい



すると一次選考尾落ちしてしまった場合、その時点でお断りするか、基準の甘い

二次審査を利用することになります。ちなみに私の利用している2次審査の会社

はメニューが二通りあって


メニュー1.保証料は賃料一ヶ月の25%+連帯保証人

メニュー2.保証料は賃料一ヶ月の40%のみ


となっていて、初回だけの支払いでご退去まで永続的に保証される条件となってます。
(更新料もかかりません。)


とても安いですよね!


例えば月6万円の家賃でしたら、


25%=1万5千円


40%=2万4千円



しかも審査も通りやすいときています。



しかし、、、



懸案事項として家賃が払えない世帯が急増すればその会社の存続も危うくなる

のは必至かと思います。予兆の1つに、同業者の乱立による過当競争が

挙げられます。顧客獲得を旗印に入居審査の緩さや安い保証料も結構

ですが、無理して保証を付けなくては入居出来ない属性の方達で満室

経営を達成したとしても、肝心なその保証してくれる会社がつぶれで

もすると大家に残されるのは不良入居者だらけといった悲惨な

事態も招きかねません。



是非とも絵に描いたもちにならない様に、保証内容や金額の面だけで

なく会社の経営体質もしっかりと見極めたいものです。



たとえ形式的に家賃をヘッジ出来たとしても、

保証会社自体の保証は出来ないのが痛いところです・・・



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ひらめきちょっと便利な知恵袋



最近の銀行は、お金を下ろすのも一苦労ですよね。

星輝さんのぶろぐでも、物件の決済当日にキャッシュディスペンサーで

引き出せる限度額があることに気付いて、窓口に並びなおす時間も

ぎりぎりで、あやうく取引時間に遅れそうになった記述がありました。



ちなみに銀行の窓口って月末になるとものすごく込んで、目黒のS●●C

だと100人以上待っていることもざらにあります。



振込みだけなら、ネットバンキングを利用することも出来ますが、どうしても

キャッシュを引き出す場合には、やはり皆さん決死の覚悟で並ぶしか手がない




・・・・・   



っ??




いや、ひとつ方法があるのです。




担当にその旨告げると、専用書類に記入&印鑑で、上限設定額を任意に変更できます。


あっけない解決方法ですよね。



今まで機械で対応できない振込みは窓口で高額の手数料を支払った

経験もあるかと思いますが、ディスペンサーでの利用だと、その金額も

(少しですが)抑えることも可能になります。



ちりもつもれば・・・です。



金融機関によって、対応していない場合もありますのでご確認くださいね。)

法人口座のキャッシュカードで実績がありますが、個人も同様かと思います。)

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本日、「第1回不動産投資情報意見交換勉強会(RIG)」を開催しました。


詳しくは、ご参加されたみなさまにお譲りいたしますが、

非常に意識の高い方々と過ごす時間は、あっという間に過ぎてしまい、

消化不良を起こしながらも、毎々新しい気付きがあることに驚いて

います。今回ご参加されたみなさん、本当に楽しいお時間をありがとう

御座いました。これからちょくちょく催していきたいと思いますので、

いつもお立ち寄り頂いている皆様にもいつかお会い出来る時を

楽しみにしています。




・ソシアルビルオーナーの日記

http://socialbuilding.blog66.fc2.com/


・トラタヌ率は無限大♪

http://ameblo.jp/josephine-de-beauharnais/


・工務店現場日誌

http://blog.goo.ne.jp/asada326


・夫婦の妄想プチリタイア生活

http://petitretire.blog75.fc2.com/


・Ikuko さま


・ティティさま



みなさん、お疲れ様でしたー。るんるん

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 23:59 | Comment(6) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
昨日は本当に充実した一日でした!
でも終盤で「恵比寿のIさんのお話を全然聴いてない!」と気が付き、タイムアップとなりました。

次回は最初から質問攻めさせていただきますのでお覚悟を!

たまこネタは・・・まだまだあります(笑)。
お楽しみにぃ☆
Posted by たまこ at 2008年05月13日 12:38
ニート3号、たまこさん!!

やはり睨んだとおりの「逸材」のようですね〜。
集まってくるみなさん、なぜか同じにおいがします・・・(笑)

いちばん印象に残ったお話は●●●に初めて乗ったくだりでした!!


次回は「モテ部屋」の披露をぜひ心待ちにしていますね。

また遊びにきてください!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月13日 15:25
上限設定額の任意変更は、引出し限度額?振込限度額?銀行設定の上限を超えて設定手続可能の銀行がある感じですか〜?
Posted by ちは at 2008年05月13日 21:48
よく考えてみたら担当に一度言われたことがありました。でもめったに高額を引き出すことはないのでいいかな〜ってそのままにしておいたら、あんなことになってしまいました。

RIG二回目のほうも着々とお申し込みがあり、定員分のお申し込みが先ほどありました。

次回も楽しみですね^^
Posted by 星輝 at 2008年05月13日 23:41
ちはさん、こんにちは!
S●●Cの場合ですが、「個人口座」の場合、「1日」にキャッシュディスペンサーで取り扱える「引出し」と「振込」の金額が任意で1千万円まで設定が可能です。例えば、「振込み600万」+「引き出し400万」の組み合わせといった感じでしょうか。ちなみに、機械は1度につき200枚がマックスなので、数回に分けて引き出すことになりますよね。そして法人口座の場合は、1千万を超える設定も出来ます。ご質問頂戴したので、再度確認するよい機会を頂きました。ありがとう御座いました!!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月14日 17:02
星輝さん、いつもありがとう御座います!
銀行について詳細は、上記の通りでした。
私は、法人の設定額を引き上げていますが、
スキミング犯罪などの被害にあったとしたら、
被害額も当然アップですから、注意しましょう。
週一ペースの勉強会、順調なスタートを切ることが出来ましたね。おかげで楽しみが増えました!!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月14日 17:11
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