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2008年05月09日

不動産投資 利回り18%VS10% 掘り出し物

 
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ブログ、15日目です。満月

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月9日」の 23:59 現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 139人
●PV(ページビュー) 679人
◆同日中の最高順位 54位 

です!!!


※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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「5月8日」の 23:59 アクセス分析によると、

●本日の訪問者数 158人
●PV(ページビュー) 1068人
◆同日中の最高順位 58位 ↑

でした!!!
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「5月8日」の 20:50 のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 119人
●PV(ページビュー) 798人
◆同日中の最高順位 68位 ↓

でした!!!
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「利回り18% 

稼働率 80% 

金利5.0%固定」

   VS 

「利回り10% 

稼働率100%
 
金利1.8%固定」


...............................................................

<設定>

物件価格 5000万
フルローン 25年間(300回)

...............................................................


【利回り18% 稼働率80% 借入金利(固定) 5.0%】

・家賃月間(100%)75万円
  →稼働率 80% 60万円
・家賃年間(100%) 900万円
  →稼働率 80% 720万円
・返済元利均等(元金+金利)月間 292,295円
・返済元利均等(元金+金利)年間 3,507,540円
・固定資産・都市計画税年額 80万円
・管理費(実家賃:稼働率80%の5%)年額 720×0.05=36万円
・修繕費(適当)年額 150万円

年間に残るお金:

7,200,000−3,507,540−800,000−360,000−1,500,000

=+1,032,460円

...............................................................


【利回り10% 稼働率100% 借入金利(固定) 1.8%】

・家賃月間(100%) 41.6万円
・家賃年間(100%) 500万円
・返済元利均等(元金+金利)月間 207,092円
・返済元利均等(元金+金利)年間 2,485,104円
・固定資産・都市計画税年額 80万円
・管理費(5%)年額 500×0.05=25万円
・修繕費(適当)年額 150万円

年間に残るお金:

5,000,000−2,485,104−800,000−250,000−1,500,000

=−35,104円

...............................................................

固定資産税に関しては、躯体別により評価も違い、

W造<軽量S<重量S<RC<SRC (だと思います?)

土地の評価も地域により大きく異なりますので、ここでは便宜的に

同一と設定しました。また修繕の頻度もより古い建物(傾向として

高利回り)のほうが掛かると思いますが、無視します。

...............................................................

前者については、

「高利回り=積算価値が低い&築古」傾向にあるので(一般的に)、
換金性を憂慮するのであれば、買受人の融資がつきにくいことが予想される
分、マイナスポイントだと思います。また、買い進めていく戦略の場合にも
金融機関的な評価基準によっては、属性評価をきそんする恐れが高いので、
不利な状況も予想されると思います。(全く次の融資が駄目とは言いません。)

メリットは、課税対象の土地評価が低ければ、税金も安くなり、その分だけ現金も
手元に残ると思います。またキャッシュフローが多いと、それだけ有利な状況も
想像がつきます。

「高利回り」で、なおかつ「掘り出し物」である可能性を高めるには、、
たとえば、「任意売却」等で物件の実力以下の価格で仕入れたり、
物件の実力はあるのに、「人為的な要因」(オーナーがほったらかしとか・・)
による高利回り物件が狙い目かも知れません。
「高利回り=積算価値が低い&築古&不人気」といったデメリットを打ち消すことが
ポイントだと思います。

...............................................................

後者については、

たくさんの金融資産を持っている人が、比較的人気のある(価値の高い)エリア
に資産を分散することによって同時に流動性(換金性)も確保しているといった
資産家の戦略であれば、後者でも問題はないと思います。

また一見マイナスのキャッシュフローに見えますが、条件を入れ替えることで
望む数字に近づけることも可能だと思います。例えば、物件に占める自己資本率を
高めたり(自己資金投入)、借入期間を延ばしたり、様々な手段が考えられます。

そして土地の価値が高いエリアであれば、
「キャピタルゲイン狙いも可能性が高い」と思われます。

...............................................................

※妄想利回り(商標登録申請予定)計算に基づきます。

※経費化出来る減価償却の残年数や帳簿上の利益に課税される税金の計算等も無視。

→減価償却期間が終了すると課税対象となる帳簿上の黒字が爆発的に増えて
しまうことも考えられます。すると帳簿上は黒字であっても、お財布に残るお金
から納税分を差し引くとリアルマネーがショートを起こして赤字に転落してしまう
現象が起きてしまいます。俗に言われる「黒字倒産」ですが、その危険性も
ここでは無視。




以上、「妄想利回り対決の編」はおわりです。
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「きょうの1コマ」るんるん


お昼過ぎに、とおく海の向こうオーストラリアから国際電話を受電しました。

彼は、1980年生まれの28歳で、元々学生の頃にインターンシップ(ただの

あるばいと)で会社を手伝ってもらったことに端を発し、きづけば7年の親交が

あります。卒業と同時に商社に勤め、かたわら大学のシンジケートをつかって

たくさんの友人、後輩とのコネクションをとりもってもらい、私が以前に飲食店

の部門を立ち上げるときにもおおいに貢献してくれたキーマンのひとりでもあります。

ちなみに、その立ち上げたお店はたったの半年間で撤退をすることになったの

ですが、ここでは詳しくは触れないでおきます。私の個人的なアパート経営に

おいても荒れ果てた敷地の清掃活動や外階段の塗装、細々とした雑用仕事など

食事代程度で気持ちよく手伝ってもらい、「興味があります、勉強させて頂いています」

という彼の口から発せられるフレーズと一貫した姿勢にいつも甘えてしまうのですが、

振り返ってみれば、そうした謙虚で真摯な態度には非常に学ぶところが多く

こういった人との不思議なご縁にとても感謝しています。



その彼も卒業と同時に無事就職、社会人として厳しい洗礼を受けながらも、持ち前のバイタリティーで

そつなく勤め人をまっとうしてたのですが、次第に海外生活への渇望感が抑えきれなくなって

1年前から計画していたというワーキングホリディのシステムを利用して豪州大陸への

滞在計画を実行に移すことになります。そして昨年、会社をあとにして飛び出していきました。飛行機



到着して早々にメールをもらいましたが、期待感が不安な気持ちよりも勝って

いるようで、活字からみなぎる勢いにほっとしたことを覚えています。

「親心みたいな感覚」とでもいうのでしょうか?



ブリスベンからはじまって → シドニー → メルボルン → パース → シドニー

※世界一美しい町として有名なパース、一度訪れてみたい場所です!

と転々とした模様です。仕事も最初は、アラブ人が経営するファームで毒蛇や毒クモと戦いながら

の収穫作業をしたそうですが、そこから職も流々と楽しんでいる様子、オージーに混じって消火器を

修理する仕事も経験しており、彼の言葉を借りると「作りがものすごくシンプル、おもちゃみたい」だ

そうです。また「オーストラリアに普及している消火器の大半は直せます。でも、たまに紛れている

日本製は複雑で無理です。」とも言ってました。



そんな彼からさきほど最近シドニーのシティのど真ん中にある27Fの高層マンションビルに引っ越しました!!と

連絡が入って、その暮らしぶりの変化に驚いたのですが、なんでも「デザイン事務所の立ち上げを

お手伝いすることになって、ウェブの管理と営業をすることになりました」という状況のようです。


ワクワクします。ぴかぴか(新しい)


頑張ってほしいです!!!


※調査捕鯨によるバッシングなど心配していた状況はないそうです。

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 23:04 | Comment(4) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
利回り10%、満室、金利2%以下で、非常に(?)良い物件に見えてしまうのですが、いろいろ考慮するとキャッシュフローはマイナスになってしまうのですね。
勉強になりました。
Posted by tys at 2008年05月10日 06:58
去年パースに行きました。綺麗な街です。
多くの人が街の建物の綺麗さやopen spaceに心惹かれるようです。
近くの川(スワンリバー)やキングスパークが人気スポットです。

私は去年原因不明の腹痛で医者にも見離されていたので、最後に思い出の地を見てからあの世へと思っていました。

どうやらもう一度くらい行けそうです^^
Posted by 星輝 at 2008年05月10日 09:17
tysさん、こんにちは!!

経費の項目に「火災保険」や「地震保険」あと「顧問税理士費用」等が別途必要になります。それに収入を加えた総額に応じて「所得税」や「住民税」、「健康保険税」などの料率も変わります。

後者については、“あえてこの様なポジションをポートフォリオに組み入れることが有利な場合”もあると思いますので、同じ案件でも、各人によってその価値は違ってくるのでしょね。

世界に2つとして同じものが存在しない以上、物件の価値を計ることは単純ではありませんが、あえてシミュレートしてみました。


妄想利回り劇場にお付き合い下さり、
有難うございました!!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月10日 13:15
星輝さん、毎度です!!

世界一美しい町“パース”が
思い出の地だなんて、かっこいい^^ですね 
まだ一度も訪れたこともないのに
何度も何度も・・・
うらやましいッス。

それから完全復活!!おめでとうございます!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月10日 13:29
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