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2008年05月08日

不動産投資 妄想利回り 旧法借地権でまわす

ブログ、14日目です。晴れ

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「5月8日」の20:50現在のアクセス分析によると、

●本日の訪問者数 119人
●PV(ページビュー) 798人
◆同日中の最高順位 68位 ↓
でした!!!

※最近取り付けたカウンター表示人数とリンクしていないのですが、
コンピューターに不慣れな為、原因が分かりません。申し訳ありません。

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ちなみに「5月7日」23:59のアクセス分析は、

●本日の訪問者数 135人
●PV(ページビュー) 602人
◆同日中の最高順位 58位

でした!!!

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そして毎週木曜日の夜に発表されるロトシックス0393回の結果は、

当選番号 07 18 27 37 38 43 (35)

私の“あたりくり”番号

       04 13 14 15 27 37
       01 22 23 30 40 43 
       02 05 06 11 19 40 
       02 09 28 29 35 36
       05 15 16 25 28 41  

でした。一等は2本、きっと当選者さんは、
ものすごい勝利の舞を踊っているに違いないでしょう。

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【 ちょっと観測&妄想利回り(商標登録申請予定) 】 (2008.05.08)

検索条件:1500万円の戸建

品川区/目黒区/大田区/世田谷区/渋谷区

一件ヒット!!

京急本線/雑色
大田区西六郷1丁目
徒歩 9分
1,480万円
間取り 3SK
建坪 65.55m²(19.86坪)
敷地 57.63m²(17.46坪)
私道負担有 8.99m²(2.72坪)
中古売戸建住宅
1975年11月新築(32年)
旧法賃借権
木造
都市計画 市街化
用途地域 1種住居
建ぺい率 60%
容積率 200%
間取り内訳 和6/6/6K3S3
駐車場 無
階建/階 2階建
借地期間 20年 
地代 13,091円
地目 宅地
現況 空家
建築確認 なし
地勢:平坦


さっそく電話して詳細を確認してみました♪

接道状況 は、間口1.82mが通路に接しており、
完全な再建築不可です。

ちなみに、敷地の塀を壊せば車が留められるか否かという
以前に、通路は車が進入出来ない状態だそうです。

駐車場は立体駐車場で1.68万円〜
他にも2.63万、4.2万、0.9万と幾つか見つかった。
物件そば、北側にも月極があるみたいだが、詳細は不明。

築古の再建築不可とくれば、見た目など気になるところですが、
確認した所、約400万円の「内装工事」を終えて、内部は
ほぼ全てリフォーム済みといっていました。
外壁については、質問し忘れましたが、販売図面には
記述が無い為、内部だけ手を加えたのかも知れませんね。

それと「和がわら」って言ってましたので、屋根部分のメンテナンスは
スレートやコロニアルより楽でしょうが、昭和56年以前の設計だと、
耐震強度が気になります。特に、かわら屋根は重いからです。
もし、購入するとしたら補強金具でリフレッシュするかも知れません

設備は「電気・上水道・下水道・都市ガス・モニタ付インターホン・システムキッチン」
と充実しています。ウォシュレットかどうかまでは、現地確認をしないと分かりません
でした。

旧法借地権の更新料は、購入する際にはかかりません。
また20年後の更新料も現在は不明でしたが、何百万も
掛からないって、担当者さんはいってました。

またその更新料は慣習的なものなので、記載しないそうです。
借り手は圧倒的に借りて有利な法律に守られているので
妄想ですが、もしかして、ごねて居座り続ける人も
いるのかな?などと思いました。

「売却理由」は、「相続」によるものと伺いました。
詳しくは省略します。


大田区の所有権の土地付き一戸建ての相場は、

1LDK〜2DK 5754.29万円
2LDK〜3DK 5479.09万円
3LDK〜4DK 6391.44万円
4LDK〜   10653.87万円


かなり高いエリアです。


借地権でなおかつ再建築不可の有利なポイントは、
とにかく安いことだと思います。
またキャッシュであれば、基礎を残して大掛かりなリフォームも
いくらでも可能です。

不利なポイントは、購入するときも、修繕するときも、
借り入れが不可能とは言いませんが、かなり選択筋
も限定されると思います。そしてその融資金の金利も
一般的なローンよりは高めになります。
あとは、いざというときに換金性が悪い(タイミング次第ですが)。

もうひとつ、気になる点として借地権の土地の上に建つ
物件を賃貸に出せるのか?と疑問をもたれる方もいると
思いますが、「地主に対しての承諾などはいらない」のです!

そこで、賃料相場を確認しました。
ペット不可で、月額賃料は12万円、
ペット可にすれば、さらに上値も狙えます!

地代 13,091円 →年額157,092円をどう見るかですが、、
固定資産税と都市計画税を合わせた相当額とみなせば
良いのかなという感覚です。(若干高めですかね?)
区分所有のマンションでも修繕積立金や共益費を合わせて
この金額では収まらないことを考えれば、必要経費としては
安いほうですね。

若干のネゴシエイトは可能だそうです。

「妄想利回り(商標登録申請予定)計算をして見ます。」

ペット可にして、
月額14万円
年額168万円
地代−157,092円(年額)
管理費は直接管理につき、0円
168万円−157,092円=1522908円
購入価格を諸費用全込みで1400万円
妄想利回り(商標登録申請予定)は

1522908 ÷ 14000000 ≒ 10.88%


区画整理とかで、価値があがる可能性もあるかもしれない?

※(除く借り入れ金利負担金)
※(除く20年後の地代更新料)
※(空き室率と賃料低下は考慮せず)


日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:58 | Comment(2) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
恵比寿のIさん はじめまして
みなさんすごいですねぇ 
短期で複数購入していて・・・
私も4年程前から始めましたがまだ2棟です。
今までずっと1人でやっていたのですが今年になって色々な人のブログに見せて頂いて知識を増やしています。
もっと早く気がついていればと思うこの頃です。
お気に入りに登録させて頂きました。
これからもがんばってください。
Posted by りゅう at 2008年05月08日 23:19
りゅうさん、はじめまして。
お立ちより頂きまして、コメントまで有難うございます!!!4年前といいますと2004年頃、スタートした時期が一緒の同期生ですネ。情報交換など、今後ともよろしくお願いします。私も沢山の方々ブログを参考にさせて頂き、またそこから広がった人脈のおかげで今があります。

それとセンターマフラーのフルオープン&竹ボウキ、、しびれますね!!
Posted by 恵比寿のI at 2008年05月09日 12:59
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