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2008年05月04日

不動産投資 入居速報 超高利回りビジネス考

ブログ、10日目です。



今日は風が気持ち良かったですネ。

スナックエンドウとさやえんどうを収穫する機会に恵まれました。

去年11月に植えた豆が、半年たってようやく食べ頃を迎えたそうです。

しかしせっかくの収穫期間もたったの2週間程だそうです。

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「入居速報」本日、B物件に入居者が決まりました!!
間取りは、1Fの2DKで御座います。


<全72世帯利回り20%超の物件構成>

A物件:2世帯中 → 2戸 入居中 満室

B物件:4世帯中 → 2戸 入居中 +1戸新規ご成約有り

C物件:4世帯中 → 4戸 入居中 満室

D物件:9世帯中 → 9戸 入居中 満室

E物件:17世帯中 →15戸 入居中 (そして2人検討中)

F物件:24世帯中 →19戸 入居中 

G物件:12世帯中 →9戸 入居中 

そして“ 瞬間入居率 ”は

「72分の61」で、「84.72・・・%」

まだまだ安心できないレベルですね。
でも今日は素直に喜ばしく思います。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


前回に引き続き、5月1日に記事中で触れた
目黒駅交差点にある、「2坪イベントショップ」 ← かってに命名
について、出店にかかる正確な賃料や条件を知りたくて、ネットで
検索した番号に電話してみました。

金曜日も昨日も今日も掛けてみましたが、

 ↓

転送 @

 ↓

転送 A

 ↓

留守番電話

そしてアナウンスの途中で
「デンワヲヨビダシテイマス」と2回繰り返したあと無音・・・

といった状況で、いっこうにコンタクトが取れません。



物件所有者が自主管理をしていて、やる気があまりないのか、
それとも店舗を借りている人が又貸しの又貸しとかしていて、
ややこしい状況なのか変な邪推が頭をもたげてきます。


結局、イベントショップを借りる正確な使用料金が不明な
ままですが、かすかな記憶を頼りに一日≒3万円として、
下記に続きます。  




【 ここから妄想タイム 】

もし、この場所をイベントショップのいち利用者としてではなく、
通常のテナント入居者として契約すると


一ヶ月の賃料は幾らくらいだろうか??

自らがイベントショップの経営者となると
どれ位儲かるのだろうか??




近隣の店舗用賃料相場を調べてみます。



ホームズで目黒駅周辺の店舗用賃貸物件を検索したら
3件のヒットがありました。



@駅1分、7階部分、築36年、SRC,管理費52500円、
 敷金12ヶ月、礼金1ヶ月、面積105.86m²(32.02坪)、 
 「1坪賃料≒2.2万円」

A駅2分、3階部分、築12年、S造、管理費記載なし、
 敷金10ヶ月(店舗の場合)、礼金2ヶ月、面積39.23m²(11.86坪 )、
 「1坪賃料≒2.3万円」

B駅4分、3階部分、築41年、RC造、管理費26250円、
 敷金2ヶ月、礼金1ヶ月、面積146.04m²(44.17坪)、
 「1坪賃料≒1.7万円」


上記の相場は、あくまでもビルの上層階となっており、
駅前一階部分でしかも交差点という超好立地とは比較できません。


駅1分、1階部分、交差点、2坪イベントショップの“ 普通賃料 ”を
算出するのは、非常に難しいと思います。



そこで条件を東京都心部の「駅1分」、「1階店舗」に絞って再検索をかけてみました。



結果、一番高くても「表参道駅」の新築で「1坪賃料≒11万円」、次順位でも
上野広小路駅の「1坪賃料≒6.9万円」でした。



上記の価格もそれぞれの面積が広いので、スケールメリット的な割引価格も
加味されているのかも知れません。例えば、同じ坪単価で2坪だけ貸しては
もらえないだろうし、仮に借りるとしても賃料は割り増しになるでしょう。




目黒の2坪イベントショップに話を戻します。

便宜的に1坪賃料≒12万ではいかがでしょうか?
すると一ヶ月の賃料が24万円!?


その金額で、テナントとして入居したとします。
そして、「イベントショップや」さんを開業したときの
キャッシュフローを算出してみました。


イベントショップオーナーとして、スペースの貸し出し料を
一日3万=月90万(100%稼働率)と設定します。



すると一ヶ月 「 90ー24=66万円 」 の粗利が出ます。



管理費や共益費、イベントショップの広告宣伝費(適当に−16万/月
などを差し引いても

100%稼働率 → 90−24−16=50万/月  600万円/年の儲け
 90%稼働率 → 81−24−16=41万/月  492万円/年の儲け 
 80%稼働率 → 72−24−16=32万/月  384万円/年の儲け 
 70%稼働率 → 63−24−16=23万/月  276万円/年の儲け 
 60%稼働率 → 54−24−16=14万/月  168万円/年の儲け


悪くない数値だと思います。


不動産ビルを所有して、その場所をイベントショップで貸し出すよりも、
超一等地に“ いちテナント ”として入居して、イベントショップを運営する
方がビジネスの効率が良いと考えます。


メリット:

・固定資産税や都市計画税といった、ビルや土地を所有する経費もかかりません。

・基本的にスケルトンの箱貸しなので、ましてや外との区切りもないオープンスペースであれば
エアコンすら必要なく、付帯設備費用も知れています。
(設備の負担があっても、基本的には貸主負担になるはずです。)

・また火を使う商売よりもこういったイベントショップ系は、入居条件のハードルも
低くなる傾向があります。

・一度ビジネスモデルを確立してしまえば、あとはマニュアル通りのルーティーンワーク
なので、人手も必要ない上に、いくつもの箇所で同時展開も可能であります。

・貸し出しの最小ユニット(単位)を、従来の1日毎ではなく1週間区切りにすることで、
客付け効率も上がり、かつ収入も安定することと思われます。

・ウィークリーやマンスリーのレジデンス系より同業種の競合が少ない上に、費用対効果
が大きいです。

・物件を所有していなくても、小資本で商売が始められます。

・立地が悪ければ、解約することによってリスクも最小限に抑えられます。


デメリット:

・条件に合致した物件が見付け難いでしょう。

・入居する建物の建て替えや、意にそぐわないタイミングでの賃貸契約解除といった
コントロールの及ばないリスクにはさらされる可能性があります。




そしてついでに利回りも計算してみます。

月24万の賃料に掛かる経費も適当に月16万、
月間40万×12ヶ月=480万として算出してみます。

100%稼働率 → 90万/月  1080万円/年 
1080÷480=225%

 90%稼働率 → 81万/月  972万円/年 
 972÷480=202.5%

 80%稼働率 → 72万/月  864万円/年 
 864÷480=180%

 70%稼働率 → 63万/月  756万円/年 
 756÷480=157.5%

 60%稼働率 → 54万/月  648万円/年
 648÷480=135%


驚くほどの高利回りになりますね!!


一考の価値はあるとおもいます。
こんなビジネスモデルを幾つか所有しているだけで
きっとあっという間にお金持ちになれるでしょうか?
妄想はさらに続きます。



日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 22:55 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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