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2008年04月30日

不動産投資 戸建賃貸 裏技

ブログも6日目です。晴れ

少し前に、知り合いの業者さんから土地の案件を頂いたので、
今日は妄想シミュレーションしてみました。

売地
550万
445、92u(135,12坪)
宅地
平坦地
地形は間口15m×奥行き29m×奥間口15mの長方形
道路 南 巾員8.8mの県道(手前間口15m接道)
    北 巾員4.0mの市道(奥間口15m接道)
更地
公営水道
下水道
調整区域
建ぺい率 60%  →  267,552u(81,072坪)
容積率 200%  →  891,84u(270,24坪)

※備考として

「区域指定で建築が可能、
            ただし土地面積300u以上」


となっています。



さて、この案件の面白いポイントは、調整区域であっても
一般住宅および共同住宅の建築が可能なところです。

下水道や水道などのインフラが整備されていることも
魅力的です。



最初に、戸建賃貸用に6軒プラス各世帯駐車スペース2台づつなどと
考えてみましたが、“ 1軒につき ”土地面積が300u以上(90,90坪)
ないと許可がおりません。


つまり敷地は445、92uありますが、一棟につき最低でも300uの敷地が
必要です。よって残地145,92uに対しては、建築許可がおりないことになります。


戸建賃貸用には一棟しか建ちません。

これでは非現実的ですね。


もちろん共同住宅(アパート&マンション)は建築出来ますが、このエリアは
戸建賃貸が非常に優勢で、賃料も高めに設定可能なうえ、長期入居が望めます。

戸建賃貸のメリット:

長期の入居傾向にあり、収支も安定する
ペット(大型も)などを可とすることによって、共同住宅との差別化が図れる
賃料も共同住宅より高め



そこで裏技(!?)を利用すれば、“戸建風味”な物件が建築可能になります!





「長屋(連棟式戸建)の形態」をとることによって、何世帯もの集合住宅を
一棟とみなせるのです。


   ここで、もう一ひねりします。


戸建と戸建のスキマを“電車の連結器の部分”のようなイメージでジョイントします。
その部分はまるで建物と建物をつなぐ回廊のような感じですが、内部は収納にでも
すれば、ほぼ独立性を保てます。


あとはデザインや色使い、外壁や屋根の形状と質感をうまく処理することによって、
完全な戸建にも見劣りしないものが可能になります。


しゃれたペンション風もかっこよいかもしれませんね。


仮にこれを適用すると、長方形の地形の29Mの面にそって端から家を
「平屋」で5棟くらい建てることが可能になります。


建ぺい率 60%  →  267,552u(81,072坪)

81,072坪÷5=16.214坪(53.50u)3DKが5棟



「駐車場」も一台2.5M×5Mとして計算すると

29M÷2.5=11.6台は駐車可能です。
軽自動車だったら、幅も2.25でもよいのかな?


しかし、注意するべきポイントがあります。


「雨水の処理システム」についてです。

汚水、雑排水は下水道に流せますが、雨水は流せません。
よって宅外処理が物理的に不可能だと、
敷地内に自前で処理施設を設けなくてはいけません。

詳しくは割愛しますが、

汚水マスや池などをつくったり、
土壌浸透処理させるにしても、事前に地層の能力を調べる為に
ボーリング調査等、金銭的、物理的な問題があります。
利回りに影響しますので、考慮が必要ですね。


超適当に利回り計算します。

土地 550万
建物(建築確認申請費コミ)で木造平屋一戸あたり
600万×5=3000万
外溝(駐車場や雨水システム等) 350万
諸費用200万

合計 4100万 ??

ペット可で月6.5万×5世帯×12ヶ月=390万
390万÷4100万=9.512%(表面利回り)

ここから税金や管理費、保険、空室期間、家賃の下落率などを考慮すると、

14,5年位で、元がとれるのかな?

借り入れを起こすとさらに、金利負担もありますね。

ただし、郊外に付き固定資産税は安いでしょう。
構造も木造で十分。



新築10年後くらいに、満室で高く売却出来たりすると
面白いかもしれませんね。



※素人計算ですので、間違ってたらごめんなさい!

- to be continued -


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posted by 恵比寿のI at 18:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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