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2008年04月29日

不動産投資 物件探し 収益還元法

5日目突入です。

きょうも良い天気でしたね晴れ

昨晩はスポーツクラブで汗をながし、それから調子にのって明け方まで
深酒をしてしましました。反省です。

ゆっくり起きてから、月末にかけてのたまった仕事を6時間ほどこなしたのですが、
合間に、久々の物件探しを行いました。


取引先(本業)の六十代半ばの女性経営者N社長に頼まれて、物件探しのお手伝いです。

エリア:東武野田線沿線(梅郷〜愛宕)の区間
予算:上限一千万円
使途:主に倉庫を兼ねた簡易事務所(住宅地にある築古戸建で構わない)
距離:駅から徒歩10分圏内
駐車スペース:最低2台以上

上記の条件で、頼まれました。



早速、不動産ポータルサイトで検索を掛けてみましたが、ヒットしません。
次に、地域の不動産会社をいくつかピックアップ。
とりあえず、2社に電話してみました。

A社・・・売買担当者が不在でした。条件をお伝えして、折り返しファックスと電話を待つ状態です。

B社・・・担当者は、とても感じの良い方でした。電話口でPCを操作して頂きながら、2つの候補を
挙げて頂きました。

「概要:物件@」--------------------------------------

愛宕駅から13分
3LDK
1080万円
土地 46.76坪
建物 26.67坪
2階建て
木造スレート葺き
所有権
宅地
市街化区域
第一種住居地域
60%
200%
1982年1月
公道

4M
公営水道
都市ガス
本下水
地主さんが賃貸用に所有していたそうです。
現在空き室
登録して一ヶ月ほど

「概要:物件A」--------------------------------------
梅郷駅から9分
3LDK
1290万円
土地 54.18坪
建物 24.04坪
2階建て
木造スレート葺き
所有権
宅地
市街化区域
第一種低層・準住居地域
50%
100%
1973年12月
公道一方
北東
7M
公営水道
個別プロパン
本下水(4月切替)
売主居住中
北側に公園
H12年に内外装&設備&屋根などフルリフォーム歴有


ともに、固定資産税と都市計画税は年6万円くらいだそうです。
土地の実勢価は坪あたり25万から30万とのご説明です。
だとすると、

@25万/坪×46.76=1169万 > 1080万

A@25万/坪×54.18=1354.5万 > 1290万

ほぼ土地の値段です。


そして賃貸相場も調べてみると、おおよそですが8万円前後です。
(ペット可にして、駐車可能台数を増やすともう少しいけるかも)

8×12=96万/年収入

96÷@1080=8.8%の利回り

96÷A1290=7.44%の利回り


収益還元法に基づいて指値をするとしたら、最低でも12%以上は欲しい所!

12%=800万
13%=738万
14%=686万
15%=640万
16%=600万
17%=565万
18%=533万
19%=505万
20%=480万
25%=384万
30%=320万

※実際の収益性は、空き室率、各種税金、修繕金、管理費、諸費用など考慮するので
もっと下がってしまいます。上記は、あくまでも表面利回り計算です。


ちなみに雛壇だったり、定期借地権、バス便だったりすると500万円からありました。


N社長に調査報告をお伝えしたら、急がないから、もっと安いものをおねがいね〜
ということですたらーっ(汗)

- to be continued -


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posted by 恵比寿のI at 23:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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