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ブログ、３５８日目です。
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＜buy + business & hold というスタイルで投資を考える＞
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『競売③』
入札をしてきました！の続きです。
僕が利用したサイトはきっと皆さんも
ご存知の こちら です。
直感的な使い勝手が良く、これまで競売というと
複雑で分かりずらいというイメージを抱いていましたが、
この便利なサイトのおかげで
その入り口部分はだいぶ払拭できたと思います。
何よりも、自分の好きな値段をつけることが出来る
楽しさは競売ならでは！と思いました。
しかし必ずしも落札出来るわけでもなく、
資金調達もコツが要り、追い出したり直したり、
商品として再生させる手間が掛かるといった、
競売ならではの特性をしっかり理解して取り組む覚悟も
必要と感じます。
サイトでは、過去における各地方裁判所の開札結果が
一覧できます。僕が今回ふだを入れた管轄の傾向を
読み解こうと、それらを一通り見てみると
まず落札者資格において、その大半を“法人”が占め、
２割未満が“個人”となっていました。これは管轄によって、
地域の傾向もあると思いますが、自分の主戦場は
そうなんだと理解しました。
そして法人が競合者だとすれば、
「在庫の仕入価格」＝「入札価格」には
おのずと上限があることも想定されると思います。
「仕入費用＋再生費用＋利益＝再販価格」と考えれば、
逆算して、おおよその目安も決まってくるかと。
あくまでも彼等のビジネスモデルが「転売ビジネス」
と仮定すればですが。これがもしも個人で
実需で利用予定となると、その土地が好きだから、とか、
新築より安いからとか、学区が気に入っているからとか、
用意できる資金に応じてなどで、値付の根拠が
違えば入札価格も高くなる傾向にあるのでしょうね。
次に、“売却基準価格”と“売却価格（落札額）”を
見比べてみました。すると基準価格が低い（安い）ものは
売却額（落札額）がその２倍から５倍程度、
平均してざっと２．５倍という印象を持ちました。
そして基準価格が高いものほど、金額も伸びなくなる
傾向のようです。
また競売では「土地」、「戸建」、「マンション」、
「その他」とありますが、
特にマンションの一区分は、いくらで流通しているか
ピンポイントで売買事例が調べやすいため、
入札額もまとまりやすいのかなと想像します。
地域によって、参加者の傾向もあると思いますので、
今後も引き続き定点観測してみたくなりました。
前回のポスティングで、同じく入札に参加した友人は、
タイミング良く（悪く？）、良さ気な管財案件が
巡ってきて、両方同時進行でいくことにしたそうです。
そして僕等の運命の開催日は、今週！
宝くじの発表日を待つ気分です 笑
↓ （開票結果） ↓
３月１３日に開札されました。
残念ながら、競落できず…
札は２９本集まり、最終価格は入れた金額の約１．８倍。
これだけ差もあると、あっさり諦めも付くというもの。
二日後には裁判所から、指定口座に
買受申出保証額（入金額）が満額返金されましたが
振込み手数料って差し引かれないものなんだとビックリ！
開票日当日は、入札した裁判所に電話して
事件番号を伝えると、口頭で結果を教えてもらえました。
一連のプロセスが良い経験となりました。
友人はというと、、価格帯：４千万円台で入札したそうですが
わずか２，５００円の僅差で１位に届かず。
とても悔しがっていましたが、
さすが良い読みしているなと感心しました＾＾
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『楽待コラムリリース！』
第十六回目となる今回は
1,200万円の自己資金を元手に
「フルローン」で物件を購入することは可能か？
というテーマに沿って進めさせて頂きました。
（楽待コラム：以下一部転記）
はじめに
今回はご夫婦で不動産投資を志しながらも、
お忙しい旦那様の変わりに積極的に物件情報の収集や
勉強会への参加を行っている奥様がご相談に
いらっしゃいました！
なんと、当初はＲＣの物件を検討していたのですが、
石原さんとお話する中で木造アパートっていい！！
という結論に至ることになった相談者様。
皆様もぜひ同じ目線でご覧下さい！
続きは こちら
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『RIG音声サービスID』
４月号をリリースしました！！
良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。
【38回目：1時間04分09秒】
１．ケンコウ
２．手付金考
３．詐欺と告訴
４．下らない物
５．みしみし
６．お便り紹介
７．トッピー
８．米国戸建
９．カイシャヲヤメル
お申し込みは こちら まで。
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※４月のセミナー/イベントは１０日，２０日です。⇒お問い合わせ
※プレジデント２０１３年１月１４日号に掲載！
※ビジネスチャンス６月号（４月２２日発売）に掲載！
※ダイヤモンドZAi（２０１２年１月号＆４月号）に掲載！
※Butlers創刊号から連載中！
※賃貸LIFE創刊号（６月発売）に掲載！
※BigTomorrow１０月２５日発売号に掲載！
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい（過去に配信した記事が全て読めます）。
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【本屋では手に入らない「石原博光の不動産投資最新ノウハウ集」※リリース記事はこちら】
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【９８０円で最新情報を入手「ＲＩＧ音声サービスＩＤ」】
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【不動産コンサルティング「ＲＩＧーＰＴＳ」】
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【投資家の音声対談「ＲＩＧーＣＤ」】
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【物件検索は楽待 ＠ホーム 連合隊 ホームズ クリスティ けんびや】
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【㈱ビーアイ提供大好評！！物件現地調査ツアー】
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【楽待ＤＶＤがリリースされました！】
８名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全
となっています。僕も参加させて頂きました！！
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『第二回大家交流会（飲み会）』
４月１０日（水）１９：３０から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。今回は２回目となります。
３月は３０名を越える皆様と楽しく
交流させて頂きました。セミナーでは
小額訴訟についての裏話をさせて頂きましたが、
おかげさまで
嬉しい反響を有難う御座いました。
また経験者等による相談会や、ヘリの
クルーズをはじめ豪華な賞品を用意した
ビンゴゲームなど余興も
楽しんでいただけたと思います。
会の目的はずばり交流を楽しむ為。
主催者側も、参加者も、セミナー登壇者からも
全員一律で参加費を集めて、ご飲食費等にしています。
気軽に交流会を楽しんで頂ければと思います。
場所は前回と同じ こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。
⇒
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『祝！椙田拓也氏ご出版！』
■タイトル
空室率70%でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術
―“3年でアパートを8棟”も買えた
理詰めの超速投資法
先月３０日にはご著書出版の
記念セミナーに参加させて頂きましたが、
出し惜しみがない素晴らしいご講演に
とても感銘を受けました。
また７０分のお時間を頂戴して、僕も
登壇させて頂きましたが、
皆様の疑問に少しでもお役に立てたのでしたら
嬉しく思います。
貴重な経験を有難う御座いました！
オビに推薦者として協力させて頂きました。
「僕自身さえも気付いていなかった地方
高利回り不動産投資のメリットを、論理的な
切り口で見事に体系化してくれた久々の良書！
失敗から学ぶ彼の柔軟かつ戦略的な投資理論に
「なるほど！」と何度も唸ってしまいました。」
と言葉をお贈りしましたが、ぜひご一読をお勧めします。
それから注意事項としまして、オビの顔写真は
僕の顔となっていますので申し訳ありません＾＾；
著者さん（男前）のお顔を紹介できないのが心残りです。
彼のブログ
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『渡米の続き２０』
買い付けを通した翌日、
UnionBankに向かい、タイトルカンパニー
（売買を中立に取り持つ名義書換代行会社）
に手付金として３，０００ドルを自分口座から
送金しました。
また別途１，０００ドルと３５０ドルの
マネーオーダーを作成しましたが、これは
購入後管理をお願いする会社へのデポジット用と
ホームインスペクターへの調査費になります。
※ ※ ※ ※ ※ ※
■UnionBankに預けたドルを日本円で引き出す方法
ゆうちょ銀行のATMから可能
残高照会は出来ない
カードを入れたら海外の銀行を選択
円で入力
一日５００ドル相当の“円”まで
当日の為替レートに連動
手数料は５ドル
UnionBankのPIN＃が必要
※ ※ ※ ※ ※ ※
それからランチをR氏と一緒にしました。
ピザとサラダのビュッフェスタイルで、
焼きたては美味しくて、地元人のお勧めは
有り難いなと感謝しつつ頂きました。
午後は、もう一度購入する家まで連れてもらい
心行くまで確認し、ビデオに記録しました。
それからR氏の配慮で、まちを一周するツアーを
行ってくださって、短時間の滞在にもかかわらず
大きな収穫を得ることができました。
一度事務所に戻ると、今度は管理会社を
訪ね、購入後の管理の相談をしました。
１軒だと家賃の８％、
２軒だと家賃の７％、
３軒だと家賃の６％、
４軒以上は５％の管理費という説明でした。
ほかにもガードナー（庭師）の契約やハンディマンへの
オーダー（二箇所から見積もりをとるなど）と
支払方法や入居募集方法を確認し、購入直後から
契約が履行されるようにと定めます。
次に、保険の見積もりを数箇所から取って、
条件と金額の両面から最良と思える会社を選出、
これも管理会社との契約と同様にイレギュラーでは
ありましたが、帰国後、購入直後に効力が発生する
ようにと事前に全てを取り決めてました。
そらから、ホームインスペクターとの打ち合わせと
ターマイトインスペクション（シロアリ検査）の
手配を行いました。
ホームインスペクターはR氏と長年取引があって
電気技師の資格も持ち合わせている人（無くてもなれる）
を紹介して頂き、翌日に見てもらうことに。
費用はそれぞれ３５０ドルと７５ドルとのこと
ですが、日本と比べても安いなという印象です。
「渡米の続き２２」へ続く
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- to be continued -
