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2013年04月03日

『渡米の続き20』『楽待コラムリリース!』『競売B』『第二回大家交流会(飲み会)』『祝!椙田拓也氏ご出版!』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、358日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『競売B』

入札をしてきました!の続きです。

僕が利用したサイトはきっと皆さんも
ご存知の こちら です。
直感的な使い勝手が良く、これまで競売というと
複雑で分かりずらいというイメージを抱いていましたが、
この便利なサイトのおかげで
その入り口部分はだいぶ払拭できたと思います。
何よりも、自分の好きな値段をつけることが出来る
楽しさは競売ならでは!と思いました。

しかし必ずしも落札出来るわけでもなく、
資金調達もコツが要り、追い出したり直したり、
商品として再生させる手間が掛かるといった、
競売ならではの特性をしっかり理解して取り組む覚悟も
必要と感じます。

サイトでは、過去における各地方裁判所の開札結果が
一覧できます。僕が今回ふだを入れた管轄の傾向を
読み解こうと、それらを一通り見てみると
まず落札者資格において、その大半を“法人”が占め、
2割未満が“個人”となっていました。これは管轄によって、
地域の傾向もあると思いますが、自分の主戦場は
そうなんだと理解しました。
そして法人が競合者だとすれば、
「在庫の仕入価格」=「入札価格」には
おのずと上限があることも想定されると思います。
「仕入費用+再生費用+利益=再販価格」と考えれば、
逆算して、おおよその目安も決まってくるかと。
あくまでも彼等のビジネスモデルが「転売ビジネス」
と仮定すればですが。これがもしも個人で
実需で利用予定となると、その土地が好きだから、とか、
新築より安いからとか、学区が気に入っているからとか、
用意できる資金に応じてなどで、値付の根拠が
違えば入札価格も高くなる傾向にあるのでしょうね。

次に、“売却基準価格”と“売却価格(落札額)”を
見比べてみました。すると基準価格が低い(安い)ものは
売却額(落札額)がその2倍から5倍程度、
平均してざっと2.5倍という印象を持ちました。
そして基準価格が高いものほど、金額も伸びなくなる
傾向のようです。
また競売では「土地」、「戸建」、「マンション」、
「その他」とありますが、
特にマンションの一区分は、いくらで流通しているか
ピンポイントで売買事例が調べやすいため、
入札額もまとまりやすいのかなと想像します。

地域によって、参加者の傾向もあると思いますので、
今後も引き続き定点観測してみたくなりました。
前回のポスティングで、同じく入札に参加した友人は、
タイミング良く(悪く?)、良さ気な管財案件が
巡ってきて、両方同時進行でいくことにしたそうです。
そして僕等の運命の開催日は、今週!
宝くじの発表日を待つ気分です 笑

  ↓ (開票結果) ↓

3月13日に開札されました。
残念ながら、競落できず…
札は29本集まり、最終価格は入れた金額の約1.8倍。
これだけ差もあると、あっさり諦めも付くというもの。
二日後には裁判所から、指定口座に
買受申出保証額(入金額)が満額返金されましたが
振込み手数料って差し引かれないものなんだとビックリ!
開票日当日は、入札した裁判所に電話して
事件番号を伝えると、口頭で結果を教えてもらえました。
一連のプロセスが良い経験となりました。

友人はというと、、価格帯:4千万円台で入札したそうですが
わずか2,500円の僅差で1位に届かず。
とても悔しがっていましたが、
さすが良い読みしているなと感心しました^^
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『楽待コラムリリース!』

第十六回目となる今回は

  1,200万円の自己資金を元手に

 「フルローン」で物件を購入することは可能か?

というテーマに沿って進めさせて頂きました。


(楽待コラム:以下一部転記)

 はじめに

 今回はご夫婦で不動産投資を志しながらも、
 お忙しい旦那様の変わりに積極的に物件情報の収集や
 勉強会への参加を行っている奥様がご相談に
 いらっしゃいました!

 なんと、当初はRCの物件を検討していたのですが、
 石原さんとお話する中で木造アパートっていい!!
 という結論に至ることになった相談者様。
 皆様もぜひ同じ目線でご覧下さい!

続きは こちら
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『RIG音声サービスID』

4月号をリリースしました!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【38回目:1時間04分09秒】

 1.ケンコウ
 2.手付金考
 3.詐欺と告訴
 4.下らない物
 5.みしみし
 6.お便り紹介
 7.トッピー
 8.米国戸建
 9.カイシャヲヤメル
 
お申し込みは こちら まで。
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※4月のセミナー/イベントは10日,20日です。⇒お問い合わせ
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※ビジネスチャンス6月号(4月22日発売)に掲載!
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※Butlers創刊号から連載中!
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※BigTomorrow10月25日発売号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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本屋では手に入らない「石原博光の不動産投資最新ノウハウ集」※リリース記事はこちら
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楽待DVDがリリースされました!
8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全
となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『第二回大家交流会(飲み会)』

4月10日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。今回は2回目となります。

3月は30名を越える皆様と楽しく
交流させて頂きました。セミナーでは
小額訴訟についての裏話をさせて頂きましたが、
おかげさまで
嬉しい反響を有難う御座いました。

また経験者等による相談会や、ヘリの
クルーズをはじめ豪華な賞品を用意した
ビンゴゲームなど余興も
楽しんでいただけたと思います。

会の目的はずばり交流を楽しむ為。
主催者側も、参加者も、セミナー登壇者からも
全員一律で参加費を集めて、ご飲食費等にしています。
気軽に交流会を楽しんで頂ければと思います。

場所は前回と同じ こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

  ⇒  イベント 
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『祝!椙田拓也氏ご出版!』

■タイトル

 空室率70%でもキャッシュが回る
  非常識な不動産投資術

 ―“3年でアパートを8棟”も買えた
  理詰めの超速投資法


先月30日にはご著書出版の
記念セミナーに参加させて頂きましたが、
出し惜しみがない素晴らしいご講演に
とても感銘を受けました。
また70分のお時間を頂戴して、僕も
登壇させて頂きましたが、
皆様の疑問に少しでもお役に立てたのでしたら
嬉しく思います。
貴重な経験を有難う御座いました!

オビに推薦者として協力させて頂きました。

 「僕自身さえも気付いていなかった地方
 高利回り不動産投資のメリットを、論理的な
 切り口で見事に体系化してくれた久々の良書!
 失敗から学ぶ彼の柔軟かつ戦略的な投資理論に
 「なるほど!」と何度も唸ってしまいました。」

と言葉をお贈りしましたが、ぜひご一読をお勧めします。
それから注意事項としまして、オビの顔写真は
僕の顔となっていますので申し訳ありません^^;
著者さん(男前)のお顔を紹介できないのが心残りです。

  彼のブログ 
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『渡米の続き20』

買い付けを通した翌日、
UnionBankに向かい、タイトルカンパニー
(売買を中立に取り持つ名義書換代行会社)
に手付金として3,000ドルを自分口座から
送金しました。
また別途1,000ドルと350ドルの
マネーオーダーを作成しましたが、これは
購入後管理をお願いする会社へのデポジット用と
ホームインスペクターへの調査費になります。

  ※  ※  ※  ※  ※  ※

■UnionBankに預けたドルを日本円で引き出す方法

 ゆうちょ銀行のATMから可能
 残高照会は出来ない
 カードを入れたら海外の銀行を選択
 円で入力
 一日500ドル相当の“円”まで
 当日の為替レートに連動
 手数料は5ドル
 UnionBankのPIN#が必要

  ※  ※  ※  ※  ※  ※

それからランチをR氏と一緒にしました。
ピザとサラダのビュッフェスタイルで、
焼きたては美味しくて、地元人のお勧めは
有り難いなと感謝しつつ頂きました。

午後は、もう一度購入する家まで連れてもらい
心行くまで確認し、ビデオに記録しました。
それからR氏の配慮で、まちを一周するツアーを
行ってくださって、短時間の滞在にもかかわらず
大きな収穫を得ることができました。

一度事務所に戻ると、今度は管理会社を
訪ね、購入後の管理の相談をしました。
1軒だと家賃の8%、
2軒だと家賃の7%、
3軒だと家賃の6%、
4軒以上は5%の管理費という説明でした。
ほかにもガードナー(庭師)の契約やハンディマンへの
オーダー(二箇所から見積もりをとるなど)と
支払方法や入居募集方法を確認し、購入直後から
契約が履行されるようにと定めます。

次に、保険の見積もりを数箇所から取って、
条件と金額の両面から最良と思える会社を選出、
これも管理会社との契約と同様にイレギュラーでは
ありましたが、帰国後、購入直後に効力が発生する
ようにと事前に全てを取り決めてました。

そらから、ホームインスペクターとの打ち合わせと
ターマイトインスペクション(シロアリ検査)の
手配を行いました。
ホームインスペクターはR氏と長年取引があって
電気技師の資格も持ち合わせている人(無くてもなれる)
を紹介して頂き、翌日に見てもらうことに。
費用はそれぞれ350ドルと75ドルとのこと
ですが、日本と比べても安いなという印象です。

「渡米の続き22」へ続く

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 19:39 | 日記
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