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2013年02月26日

『競売@』『損害賠償請求のつづきA』『渡米の続き18』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『大家交流会(飲み会)』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、356日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『競売@』

入札してみることにしました。
初めての試みです。
以下の書類一式を入手しました。

 ・期間入札の公告
 ・物件目録
 ・物件明細書
 ・現況調査報告書
 (物件目録/土地・建物)
 (占有者及び占有権原)
 (関係人の陳述等)
 (執行官の意見)
 (調査の経過)
 (土地建物位置関係)
 (間取り図)
 (写真)
 (評価書)
 (物件位置図)
 (公図)
 (地積測量図)
 (建物図面・平面図)

ネットから上記資料を全て取得できるなんて、
凄い仕組みですよね。しかも無料で!
目当ての共同住宅はボロボロで地形も悪く、
駐車場も全世帯分無く、雨漏り跡あり、
残置物多数、ひび割れあり、バランス釜、
全部空室と惨憺たる状態です。
再生に手間と費用の覚悟が必要ですが
何とかなりそうなサイズと手頃さに
興味を持ちました。

住民票と買受申出保証額、印鑑、そして
返金先口座の控えを準備しました。
明朝に当該物件を確認して、その足で
地方裁判所に出向きます。
管理会社とも情報を交換しましたが、
なんとかなりそうです。
再生費用の概算金額も算出しました。
入札金額については直前まで悩むと思います^^
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『大家交流会(飲み会)』

3月13日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。特に今回は“大家さん限定”の
募集とさせて頂きます。
場所は こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

なお、乾杯前にミニセミナーを予定しています。
また会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も
楽しめるようにしたいと考えています。

ぜひお気軽に参加をお待ちしてます!
  ⇒  イベント 
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『損害賠償請求のつづきA』

原状回復費用を元借主に請求するために
小額訴訟をすることになりました〜
の続きです。

※ 原告(貸主)
※ 被告@(元借主)
※ 被告A(連帯保証人)

●先週のできごと

簡易裁判所に出向き、訴状を書き上げ、
夜間窓口で受付を済ませました。
提出直前に、和解を「受け入れる/受け入れない」等を
質問書に回答しました。ほかにも「証人の立会いが可能か?」
とか、、この場合は管理会社になりますが、担当者に
事前に意思確認をしていなかったので、不明とします。
また証人のフルネームを記載する欄にも
わからなかったので苗字のみとしました。
翌日、担当書記官から電話があり、
追加の証拠として「物件売買契約書」と
「間取り図」を求められて郵送しました。

その数日後、書記官からの電話で、訴状に記載の
“物件の所有権を取得した日”と“売買契約書締結日”が
異なる点について質問されます。
一般商習慣に基づくものであることを口頭で説明すると
納得いただき、ようやく資料一式が整いました。
電話口で裁判する日程を次月中旬の(水)は?と
打診され、問題ないことを伝えると、
時間帯について13:30〜と14:30〜の
二つの選択肢を与えられ、その場で日時が決定します。
日程は都合が悪い場合、ずらすことが可能と知ります。
曜日については、原則水曜日と言われました。
ここまでのプロセスで、

 ・訴状の受付
 ・訴状の審査
 ・審理期日指定
 
が終了し、裁判所から即日被告等に向けて

 ・訴状、期日呼出状、証拠書類

が送達されます。

●今週のできごと

(月)

月曜日の昼(昨日)、「訴状、期日呼出状、証拠書類」
が送達された連帯保証人(被告A)から電話を頂戴します。
内容は、被告@の近況をまったく知らなかったこと、
大変驚いていること、謝罪、
当事者に代わって支払いに応じたいこと、
裁判を取り下げてほしいことをお話頂きました。
折り返し都合の良い時間帯を確認して
電話を切ります。

進展を管理会社に報告すると、前夜(日曜日)に
被告@から電話があったことを知ります。
再三の連絡が付かなかった理由は
「入院していたから」というものでしたが…

(火)

火曜日の早朝、管理会社から電話がありました。
被告@から管理会社へ、一部入金があったようです。
被告Aから一括で返済頂く話が進んでいるので、
ややこしくなります。もしも一部の返済をもって
示談とし、裁判を取り下げると、完済前に返済が滞っても
“同じ内容では裁判できない”ので注意が必要です!
と担当者にも念を押されました。

そして午後、被告人Aに約束どおり折り返しを
しました。もしかしたら出ないのでは?心変わりも
あるかも?という憂いも杞憂におわりほっとします。
解決に向けて、再度一括ご入金の意思を確認し、
振込先口座と金額をお伝えすると
明日中に手続きをすることをお約束頂き電話を切ります。

(今後)

明日入金があれば、次は裁判の取り下げを行います。
また管理会社より被告人@への返金も必要です。
もしもこじれることになれば、
被告等から裁判期日前に
「答弁書と証拠書類」の提出を受けて、
原告側は「追加の証拠書類と証人の準備」を
すすめることになります。
審理当日に、出廷しなかったら?
債務・和解が確定しても、支払いに応じなかったら?
差し押さえの方法は?
色々と備える必要があります。
いまは、明日無事に入金があることを祈るばかりです。
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『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』

三作目にご登場頂いた、Sさん=椙田拓也さんの
出版記念セミナーの日取りが3月30日(土)に
決まりました!!おめでとう御座います!!!

投資家けーちゃんさんや尾嶋さん、
星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の
大家さん達も参加予定と伺っております。
きっと楽しい会になろうかと思います!!
書き切れなかった内容をその場で知ることが
出来ることもセミナーの醍醐味と思います。
ぜひ皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を
聞き出してほしいと思います。

発売前の本も付きますので、一日も早く
椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。
特に地方投資を考えていらっしゃれば、
進行形で買い進めている彼の手法や考え方が
きっと参考になると思います!!

お申し込みは こちら からお願いします。
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『渡米の続き18』

僕の話を聞いたチャイニーズの女の子は、
すぐにサンフランシスコで不動産の仕事をしている
友人に連絡をして、情報収集しました。
また僕がお世話になったブローカーにも
コンタクトをとり、さらにはニューヨークの
彼氏にも裏を取ってもらうという入念な検証の結果、
米国で不動産投資をするという決断を下しました。
来月1人で渡米し、3日間で家を買ってくるそうです。
彼女は持ち前のバイタリティで、東京都心にも
いくつもの物件を所有しています。中国にも。
そして今度もオールキャッシュ買い!
ちょうどいま値上がりトレンドですから
良いタイミングと思います。

□■14軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 4(部屋数は7)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物130.4u
 ・土地683.5u
 ・listing price $125,000
  ※検討時のレート(83円換算で約1,038万)

COZYホームとあります。
居心地のよい、こじんまりとした家…
タイルもキッチンもアップデートされていて、
窓もペアガラスへと交換済み、パントリーも十分とのこと。
※パントリーとはキッチンの横にある収納だなのこと。
そして“売り”はショッピング、公園、学校が近いという
住環境の良さを資料で謳ってありました。
確かに便利な環境ではありましたが、、、
周辺にとめてある柄の悪そうな車や、
手入れが行き届いていなそうな家々から、
治安の悪さを肌で感じ取ります><
R氏からも治安が良くないからお勧めしないといわれ、
素直に従います。

ちなみに「ショートセール」でも「REO」でもない
ことを、資料では強調されていたのですが、
シュートセールとは僕の理解だと
“任意で債権額に満たない金額で売却すること”です。
この場合、債権者に債権の一部を放棄してもらうため、
そのプロセスに時間が掛かることがネガティブ要素と
思われます。そしてREO(real estate owned)とは、
債権者(主に銀行)が担保権を実行してオーナー物件
となったもので、売主(銀行)とのタフな交渉が
敬遠されるためなのかな?と想像します。
これまで見てきた物件資料には、随所に
This is NOT a shortsale or REO; just priced to SELL!
Stop wasting time with banks-24 Hour Response on all offers!!
とありました。

14軒もの家をなんと渡米翌日のわずか一日で
巡ったのですが、かなりハードでした。
日程がタイトなのはこちらの勝手な事情ですが、
それでもいやな顔一つ見せずに、丁寧に、
出来る限りを効率よく案内してくださったR氏には
本当に頭が下がります。事務所に戻る車中、これまで見て周った
家々の感想を話し合い、彼のお勧めは1軒目の白くて新しい
家でしたが、僕はカレッジタウンにある4軒目の落ち着いた
家に満額で買付を入れたいことを伝えます。
築年数は50年たっていましたが、周囲も含めて、
良い感じで熟成を重ねた感じがとても魅力的に映りました。
そして唯一買い付けが入っていた家で、その分チャンスも
薄いとは思いましたが、縁があれば買えるだろうと
いう気持ちでした。購入は現金、この時のために
事前にカリフォルニアの銀行に口座を開設して、
買い付けに必要と言われた残高証明と小切手帳を
準備してありました。。

事務所に到着すると、買い付けを出しました。
R氏は、僕がキャッシュバイヤーである事と、
直ぐに帰国してしまうので返事をすぐにほしい!
ことを電話で売主側の業者に力強くフォローして
くれました。電話をおくと、「売主と今日中に連絡を
取ることは難しいので、ましてや一番手もいるから
期待しないでくれ。。」と言われました。
その頃になると外はすっかり真っ暗です。
ランチは彼にご馳走して頂いたので、
ねぎらいの気持ちを込めて約束のディナーに招待しました。
地元でも評判というステーキハウスに付くと、人気だけあって、
20分ほどラインに並びます。
その時にR氏が携帯メールを確認するや否や、
興奮した声で、買付が通ったことを教えてもらいます!
時間外には仕事をしないだろうし、今夜返事は
もらえるはずがないと決め付けていただけに、
その気持ちを恥じると共に、嬉しさで
一日の疲れが吹っ飛びました!
食事はリブアイステーキが最高でビールで
乾杯できないことが心残りでした。また食事中、R氏はしきりに
ミラクルだと繰り返して頭を振っていました(30回くらい笑)。
そんな様子をみると、僕のテンションもますます上がります。
食事を終えるとR氏、今夜中に書類を出来るだけ作成して
しまおう!ということで、ふたたび事務所に戻りました。
時間は22時を過ぎていて、ひとけのないオフィスは
真っ暗で静まり返っていました。

「渡米の続き19」へ続く

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 21:20 | 日記
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