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2013年02月19日

『損害賠償請求のつづき@』『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』『最近の面白い物件』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、355日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『損害賠償請求のつづき@』

3月13日(水)19:30から
飲み会をします。仲良くさせて頂いている
企業主や大家さんらが中心となって、
楽しい交流会をしましょうということに
なりました。特に今回は“大家さん限定”の
募集とさせて頂きます。
場所は こちら のスカイラウンジと
スカイデッキになります。

なお、乾杯前にミニセミナーを予定しています。
また会場は少し早めに開放して、夕方から交流会も
楽しめるようにしたいと考えています。

ぜひお気軽に参加をお待ちしてます!
  ⇒ メール

  ※    ※    ※ 

原状回復費用を元入居者に請求するために
小額訴訟をすることになりました。

事前に用意したものは、2枚からなる訴状を
原告用、被告用@(元入居者)、被告用A(連帯保証人)、
そして裁判所用の4セット。
それから以下の資料も用意しました。

 ・訴状(2枚1セット)4部
 ・住宅賃貸借契約書の原本とコピー3部
 ・解約精算明細書原本とコピー3部
 ・原状回復費用の見積書原本とコピー3部
 ・退去立会チェックリスト原本とコピー3部
  (退去時現状確認、借主承諾書)
 ・汚損及び破損箇所の証拠写真類のコピー4部
 ・印鑑
 ・不動産登記簿謄本(念のため参考資料として)
 ・訴訟費用(とりあえず2万円持参)

事前に裁判所に電話をし、初めての裁判
であることを告げて、状況説明と
必要な書類等を確認すると、
不備の無いように説明下さいました。
しかし“こういった証拠が必要”とか、
具体的なアドバイスは出来ないそうで、
一般的なケースにまつわる話に終始しましたが、
とても分かりやすく不安も解消されました。

電話を切りしなに居住地を聞かれたので
最寄の駅名をつげると、
どの電車に乗ればよいか、駅出口の番号、
そこから裁判所までの順路、最初に出向く場所は
「簡易民事手続き案内」であること、
遅くても14:30までに入らないと手続きが
間に合わないことなど、とても懇切丁寧に
教えて頂き、助かりました!

アドバイスの14:30迄という時間に
遅れること10分、「今日中には無理かな?」
と思いつつも、簡易裁判所の入り口をくぐると
左手にある「民事係」の受付表を取得して
待つこと5分、なんと窓口違いであることに気がつき、
2:45ごろにようやく最初の目的地である
「簡易民事手続き案内」のドアをくぐりました。

パーテーションで簡単に区切られた
10つ?の相談ブースが壁に沿ってL字型に
配置され、部屋の中央には待合用のベンチが並び、
反対の壁には、書類記入用の席が用意されていました。
ブースに8人、待合席に3人ほど占めていましたが、
そんなに混んでいる様子でもありません。
番号札を取り、来場者必須とあった
相談者シートを記入して、待つこと少し、
興奮気味の人、声が大きくて筒抜けな人など、
観察していると、電子的な呼び出し音と共に、
順番が巡ってきました。

担当者に「こんにちは!よろしくお願いします!」
と挨拶をすると資料を机の上に取り出して、
趣旨を説明しました。
正直な気持ち、持参資料には自信もあったのですが、
資料に目を通す担当者の表情は渋いまま、
結局のところは「請求の趣旨」の説明があまく、
「請求の原因(紛争の要点)」の具体性にかけると
指摘を受け、書き直しを言い渡されます。
原告(僕)の言い分は分かるが、訴状への書き方が
なっていないということを言われて、自信喪失します。
「原状回復費用」と「損傷状況一覧表」用に
適した訴状用紙を手渡され、書き方を教わると、
いったん退席してひとり書類と格闘します。

鉛筆と消しゴムが場内に用意されていました。
久々に手を真っ黒にしつつ、ようやく書き上げると
番号札をとって2度目の相談に臨みました。
いつのまにか、たくさんの人で混みあって
いましたが、観察すると、相談者の付き添い人が
多く、実際にはそんなに待たされることも
ありませんでした。

二度目の担当者は、一度目とは別人でした。
訴状を誰がみても理解できるように仕上げる訳
ですから、なるほどっと思いました。
そしてまた趣旨説明から入りましたが、
さすが2度目は担当者の反応も良く、
これで合格か!?と思いましたが、なんと訂正箇所を
付箋で何箇所も指摘されます。
主に言葉遣いでしたが、例えば「訴外 ●●(名前)」は
とか、「〜ら」は、とか、、
それから原告(自分)が物件所有者となり
賃貸人の地位を承継した経緯など、細かく
明記するように指導されました。

みたび訂正を施し、三度目の担当者(別人)に
訴状資料を持ち込みました。
まさに受付終了の16:45にギリギリセーフ。
間に合わせようと必死でしたので、
体は汗ばみ、顔も赤く火照っていましたが
どうにか仕上げました!

担当者にO.K.をもらい、2時間の格闘が
無駄にならずに済みました。また担当者の取り計らいで
夜間窓口で訴状を受け付けましょうという
ことになり、地階にある売店で書き上げたばかりの訴状を
3部コピーして、収入印紙と郵便切手を購入すると
無事に「訴状の受付」をすることが出来ました。
要した時間はおよそ3時間でしたが、
その場に残って仕上げた甲斐はあったと思います。
もしも家に持ち帰って記入しようものならば、
面倒で挫折していたかも知れません…

被告が二名の場合、小額訴訟を裁判所に
提起する際の収入印紙は4,000円、
郵便切手は以下の通り。
@セット目(3,910円)
500円切手5枚
200円切手2枚
100円切手4枚
 80円切手5枚
 20円切手8枚
 10円切手5枚
Aセット目(2,100円)
500円切手3枚
 80円切手5枚
 20円切手8枚
 10円切手4枚
・・・・・・・・・・・・・・・
合計金額は10,010円でした。

翌日、担当書記官から電話があって
証拠書類として物件売買契約書と
部屋の間取り図の提出を求められました。
そして本日、全てを整えて郵送の手続きも
終えたところです。

小額訴訟は、原則一度の審理で終えるため、
原告からの一方的な不意打ちにならないように、
被告の移行申述があれば、通常訴訟手続へ
移行されるそうです。色々と説明をいただいたので、
備忘録をかねて記させて頂きました。


※ 「小額訴訟の特徴」

 @訴額60万円以下の金銭支払請求
 A同一の裁判所に年10回まで
 B原則1期日で審理終了
 C証拠は即時に取調べができるものに限る
 D分割・猶予判決の可能性 不服申立不可
 E判決に対する不服申立は異議のみ 控訴はできない
 F被告の申述・職権により通常訴訟に移行

 〜 「損害賠償請求のつづきA」へ続く 〜
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『椙田拓也氏 著書出版記念セミナー』

三作目にご登場頂いた、Sさん=椙田拓也さんの
出版記念セミナーの日取りが3月30日(土)に
決まりました!!おめでとう御座います!!!

投資家けーちゃんさんや尾嶋さん、
星輝さんら著者の方々ほか、百戦錬磨の
大家さん達も参加予定と伺っております。
きっと楽しい会になろうかと思います!!
書き切れなかった内容をその場で知ることが
出来ることもセミナーの醍醐味と思います。
ぜひ皆様には、ご本人に「ここだけの内緒の話」を
聞き出してほしいと思います。

発売前の本も付きますので、一日も早く
椙田氏の秘密を御覧になりたい方に朗報です。
特に地方投資を考えていらっしゃれば、
進行形で買い進めている彼の手法や考え方が
きっと参考になると思います!!

お申し込みは こちら からお願いします。
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※2月のセミナー/イベントは16日、23日です。⇒お問い合わせ
※プレジデント2013年1月14日号に掲載!
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号から連載中!
※賃貸LIFE創刊号(6月発売)に掲載!
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※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全
となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『最近の面白い物件』

ネットで物件情報を見ていて
気になるものがあれば、直ぐに電話して
しまいます。

先日気になった物件は190万円と380万円の
戸建。前者は駐車場が無いことがネックのようでしたが、
門扉を壊せば1台分は確保できそうです。
古い屋根は雨漏りありとあったので、
葺き替え、外壁塗装、室内リフォーム、
外溝工事を見込むと取得費に加えて別途200万円くらい
見ておいたほうが良さそうです。
現地に詳しい担当者に折り返し電話を頂戴すると
190万円→180万円で取引可能なことが
判明しました。
そして敷地内に枯れた井戸がある事実も
分かります。井戸を埋める現場を見学したことも
ありますが、気になる人もいると思います。
物件によっては、桜の木やお稲荷さまがあったり、
恵比寿駅徒歩5分で“ほこら付きの商業ビル”
をみかけたこともあります。

そして後者は、賃料5.2万円で入居者付きの
オーナーチェンジ物件でした。
平屋で左右振り分けと間取りも良く、
土地も広く、駐車場は並列で2台分あり、
管理会社の管理費がゼロ円(更新料のみ徴収)と
いうことでした。築年数も平成時代と
比較的新しく、これはほしいかも!と
翌日指値も念頭におきながら電話すると
一足違いで買い付けがはいったあとでした。
惜しいことしました〜

この物件、地元で(7)の業者さんの取り扱いでした。
オーナーが歳を取って、経営が面倒になったり、
まとまった現金が欲しいということで
しょっちゅうこんな感じの売り物を扱っているとのこと。
電話の最中に、「俺、もうきょうは
疲れちゃったから明日電話ちょうだいヨ」
という感じで、とても気さくなところもあって、
この数日間で3度も電話で盛り上がりました。
経験者ならではのお話はいつ伺っても
とても楽しく勉強になります。。

そして今日は、構造:RCで土地1,800坪、
ターミナル駅から1.5キロ、116世帯、
駐車スペース160台、現在の入居率は
6割、現況利回り14%以上、満室想定20%超と
いうものを見つけました。北関東です。
固定資産税が約650万円/年、取得税は
2,000万円超とスケールもデカイですね!
余裕資金があれば欲しいなって眺めてましたが、
これが3.5億円で家賃7,000万円/年
も可能性があることを思うと、
面白そうな物件って意外とあるものだなって
つくづく思います。


『渡米の続き17』は今回お休みします。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 05:58 | 日記
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