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2013年02月12日

『損害賠償請求』『渡米の続き17』『RIG音声サービスID』『楽待DVD』『RIGーPTS』

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ブログ、354日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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購入特典は「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」


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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。

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『損害賠償請求』

不動産投資専門のポータルサイト
“楽待”から、このたび第15回目となる
コラムがリリースされました。

“リフォーム費用を2倍〜3倍安く済ませる
 魔法の言葉「○○○」とは!?”

よろしければ御覧下さい!! ⇒ コラム

  ※    ※    ※ 

初めて自分で損害賠償請求することに。。

過去において、家賃を踏み倒されたことは
3度ありました。いずれも物件を購入して
間もなくの出来事で、以前から住んでいた
方々との間に起きた事故でした。

3組ともカギの返却はありましたが、
部屋の中は天井に届く程のゴミ山だったり、
トイレがオブツの山だったり(水道が止められていた)、
凄まじいものでした。
酷い部屋だと片付けに30万円、原状回復に
100万円超、それに未納家賃を合わせると
200万円からの被害を被りました。
そして皆さん数ヶ月から半年以上にわたる
家賃は未納のまま、行方知れずとなりました。
連帯保証人とのコンタクトもとれなくて、
最終的に管理会社と協議の結果、債権を放棄する
という苦い経験となりました。

自分の代でご入居頂いた方との間にも
滞納事故は数件ありましたが、これらは
優秀な管理会社や保証会社のおかげで、
解決に至っています。
強制執行による立ち退きも、保証会社が
用意してくれた手順に従って訴訟代理人をたて、
部屋の明け渡しから残置物の処分まで
立ち会うことも無く済みました。
もちろんですが、滞納家賃に加え、
原状回復工事の費用も補償されています。

そして今回は、退去時精算金の未収金について、
小額訴訟をすることになりました。
自分で訴えを取り仕切るのは初めてで
不安もありますが管理会社ご指導の下、訴状も
完成させ、証拠書類も揃いました。
紛争の要点をまとめるコツも初めて学びました。
連帯保証人も“被告”となるようで、
改めて、連帯債務者の重責を思い知ります。
今週中に簡易裁判所へ出向く予定です。

余談ですが、別物件の管理担当者から
最近おきた滞納事例を伺いました。
2ヶ月分の家賃を滞納した入居者は、
部屋を隅々丁寧に清掃して出て行かれたそうで、
「滞納家賃の替わりに清掃したので、
もう私を探さないで下さい…」という
書き置きこそありませんでしたが、そんな
意思を感じたそうな 笑
すぐにでも入居出来るほど綺麗な仕上がりだったそうで、
この件についは、家主も取立てを諦めたそうです。
この会社では、こんな時のために
債権回収業者(成功報酬35%)に
依頼する仕組みも完備しているのですが、
いろんな物語があるものですね。
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『RIG音声サービスID』

2月号をリリースします!!

良く頂戴するご質問に「バックナンバーの
販売について」というものがありますが、
予定は御座いませんので、予めご了承ください。

【36回目:1時間03分04秒】

 1.豪
 2.ペンサコーラビーチ
 3.サンフランシスコ
 4.デトロイト
 5.治安
 6.リフォーム
 7.塗装
 8.退去だらけ
 9.見積もり考
10.時間を買う
11.ガードマンお布施
12.裁判
13.今後の投資のヒント

お申し込みは こちら まで。
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※2月のセミナー/イベントは16日、23日です。⇒お問い合わせ
※プレジデント2013年1月14日号に掲載!
※ダイヤモンドZAi(2012年1月号&4月号)に掲載!
※Butlers創刊号から連載中!
※賃貸LIFE創刊号(6月発売)に掲載!
※BigTomorrow10月25日発売号に掲載!
※楽待でコラム連載中、どうぞこちらを御覧下さい(過去に配信した記事が全て読めます)。

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本屋では手に入らない「石原博光の不動産投資最新ノウハウ集」※リリース記事はこちら
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不動産コンサルティング「RIGーPTS」
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投資家の音声対談「RIGーCD」
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物件検索楽待 @ホーム 連合隊 ホームズ クリスティ けんびや
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楽待DVDがリリースされました!
8名の講師による、最新の欲張り丸分かり不動産投資大全
となっています。僕も参加させて頂きました!!




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『渡米の続き17』

このたびの訪米でお世話になった
カリフォルニア州のリアルター(ブローカー)
R氏とのメールのやり取りで、
同市内における売家在庫数が、去年12月からの
わずか2ヶ月間で500軒も消えた(売れた)
ことを教えてもらいました。

この数字は、
サブプライムやプライムローンの破綻で
景気が悪化し続けて久しい昨今においては
驚異的だそうで、この動きを受けて、
当地の不動産価格は一斉に値上げされました。

わずか数ヶ月前(調査した当時)の価格は
すでに過去のバーゲンプライスです。
今では、物件価格の上昇に円安を加味すると、
僕にとっては2割から3割増し
のインパクトとなっています。
しかし、どういった(国の)人たちのお金が
入っているのでしょうね?
またこれは一過性なのか、それとも
これから本格的な上昇をみるのか?
とても興味があります。
R氏にも意見を伺ってみたいと思いました。

  ※    ※    ※ 

プール付きの家の並びに13軒目が
ありました。このエリアは、学校や公園が
近いこともアピールポイントとなって
いました。

□■13軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物120.0u
 ・土地682.7u
 ・listing price $115,937
  ※検討時のレート(83円換算で約963万)

先ほどの家と同じストリートに面していましたが、
土地面積の表記からそっくり同じ広さであることに
気がつきました(たった今 笑)。
でも延べ床サイズや間取りはまったく別物です。
とくにこの家は、敷地ギリギリの左手に
2台用のガレージ、右手側に母屋があり、
breezeway(ブリーズウェイ)と呼ばれる屋根付きの
通路が中央にあって左右が結ばれていました。

R氏によれば、この渡り廊下のような通路部分に
壁を設けて、部屋を簡単に増やせるとのこと。
通路の屋根は母屋とガレージの一体型で立派な梁も
2本通っていました。
壁で囲って、電気を配線し、エアコンダクトを
増設して、窓を設けて、といった工事内容で
済みそうです。増築における建築許可等については
詳しく伺うことを忘れてしまいました。

母屋中央の玄関をはさんで左右に腰高の
窓が二箇所あります。明らかに築年数に
そぐわない艶のある白いサッシを観察すると
ペアガラス(FIXタイプ)へと更新されていました。
建物外壁の色はこげ茶(下部)と薄いアズキ色(上部)
のtwo-toneで地味目、前面の庭の芝生は見事に
枯れていたので、さらに玄関横にあるボロボロの
郵便受けも手伝い、とても寒々しい印象でした。
塗装と芝生で見違えることは、これまでの経験で
イメージできていたので、素材が良くて価格も
安いこの家は僕の資料では3番目に良い!!と
なっていました。

中に入ると、左手はダイニングルームとなっていて、
その奥に大きなアイランドキッチンもみえます。
シンクは二層式、人気のガスコンロ仕様で、
四口コンロも一直線に並んでいるという豪華さ。
これが平均的な設備ですから、
料理好きにはたまらないでしょうが、
使いこなす人がどれだけいるのかなって思うと
オーバークオリティに感じます。
でもこの画像をみた女性(日本人)はみな
このキッチンがある家に住みたい!と高評価でしたから、
やはりキッチンの充実が家の魅力に直結していると
実感します。ちなみにアメリカでは
現在ステンレスキャビネットが流行っているとか…

キッチンとダイニングルームに隣接して
それら二つを足したほど大きなリビングルームが
ありました(玄関のある部屋)。
そしてこの部屋、アクセントクロスならぬ
アクセントウォールとも呼ぶべき、
四面中一面だけチョコレート色の木壁となっていました。
もしかしたらこの木板が隠し扉となっていて
引き出しや本棚になっているのかも?という
期待もむなしく、そのような機能はありませんでしたが。
床はベージュ色の毛足の長いカーペットが
キッチンとバスルームを除く全面に敷き詰められていて、
この頃になると、遠慮なく土足で歩き回ることに
馴れてしまっていました。

三つの寝室はどれもこぶりで、マスターベッドルームが
中でも一番大きいつくりとなっていました。
僕的には丁度良いサイズ、この広さに
不満はまったくありませんがこちらの基準だと
狭めなのかも知れません。
キッズルームのひと部屋は、扉と天井を除いて
ダークグリーンに塗装されていましたが(きっとDIY)、
「小さい窓」と「暗い照明」の下に、この色彩では
心もどんよりしてしまうのではと心配になります。
壁にクジラの絵がぽつんと描かれていましたが、
真っ黒いボディに灰色の小さな目、噴き上がった潮も
灰色でした。

広い裏庭にでると大きな木が2本生えていて、あしもとの
枯れた芝生には無数のフンが転がっていました。
きっと犬を飼っていたのでしょうね。左隣の裏庭には
立派な滑り台がみえ、そしてほえまくる犬が…
正面の木製フェンス越しにもほえまくる犬が…
そして右隣はなんと細長い屋根付きのドッグランが!
沢山の犬犬犬がほえていました。
犬にとっては、紐でつながれることもなく、
一日中走り回れる最高の環境であることに気がつきます。
飼い主も散歩は不要でしょうし、泥棒避けや
子供の情操教育にもつながることでしょう。

屋根の状態やエアコン本体を目視チェックしたあと、
ガレージ内部にある温水タンクやガス管、水道管、
下水道管、シャッターモーター等、不備のないことを
ざっと確認しました。スプリンクラーの設置が
ないことと、屋根の一部が破損していることを
資料に書き加えてここを後にします。

14軒目に続きます!

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 02:51 | 日記
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