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ブログ、３５２日目です。
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＜buy + business & hold というスタイルで投資を考える＞
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『グレードを抑える理由』
２３日の新年会は、銀座にある豪華な
結婚式場にて無事に開催されました。
平日にもかかわらず、遠くは仙台や静岡より
ご来場頂きました。有難う御座います！！
金融機関や不動産関係者の参加もあり、
セミナー後の交流会では
普段中々聞けない深い話もあったようです！
まるで披露宴のような華やいだ雰囲気の中、
美味しい料理やお酒を前にすれば、口が滑らかに
なるこることもあるのでしょうね＾＾
お話させて頂いた皆様はいずれも
不動産投資の経験者ばかり。
都心一等地に先祖代々の地主さんもいれば、
後発組みの大家さんなど
バラエティーに富んでいました。
経済的な自立を達成している方々の
多いことに驚きました。
競売で安く購入した土地が、新駅のおかげで
暴騰したエピソードや、１台２０万円/月の
駐車場を経営する話、土地込みで１３％の新築を
手がける話や金利０％代で数億円を引っ張る方、
入札案件に取り組む方、公庫を家族で使い倒している話
等々、とても興味深かったです。
僕が去年カリフォルニアを巡っている
同じ頃、偶然にも同州に同じ目的で
いらしたという方もいらっしゃってビックリしました！
夢や希望を語らう場として、
自分自身の現在位置を確認する場として、
ステップアップをされる場として、
新年会の夜は楽しく更けていきました。
ご縁を頂戴した皆様、有難う御座いました！！
また今後とも定期的にこの会（食事会？交流会？）は
開催予定と伺っております。
よろしければご参加をお待ちしています！
※ ※ ※
退去がありました。
トラブルとは無縁の有り難いお客様でした
（ずっと住まってほしかったデス）。
職場の異動で他県に引っ越されるそうで
さらなるご発展をお祈りいたします。
オーナーチェンジ前からの入居でした。
１０年以上住み続けた部屋ともなると
大抵はフルリフォームコースです。
覚悟していましたが、建具などボロボロで、
さらに洗面化粧台やキッチンは３０年選手。
費用もかかりそうです。
同建物では、これまで
３ＤＫ⇒１Ｒ、３ＤＫ⇒２ＬＤＫ
へと大幅に間取り変更した部屋もありました。
およそ１５０万円の投資で、賃料も
従来の６万円から
パーキングなど含めて１０万近くまで
引き上げることに成功しています。
今回も同様に進める予定でしたが、
営業マンからの提案で方針を見直すことに
なりそうです。
というのも、
同県２番目に大きいこの都市では、
新築の供給がここ数年増加傾向にあるそうで、
僕が賃料アップを狙うそのゾーンは
まさに競合します。
管理会社では、わざわざ営業会議で
この問題を取り上げてくださったそうで、
・この物件の特徴と強み
・どの客層をターゲットにするべきか？
・狙う客層に応じたリフォームのレベル
・賃料から逆算したリフォーム予算
・従来の間取りを効果的に生かす方法
上記について、地域の事情を踏まえて
アドバイスを色々頂戴しました。
要約すると、ＲＣ構造というだけで人気がある、
学校やスーパーも近く、従来の家賃ゾーンであれば
客付けがしやすいことを踏まえ、
今回さらに多く費用をかけて
新築と競合させるよりも、
費用を抑えたリフォームで、
従来の家賃ゾーンを狙ったほうが得策では？
しかも決めやすい！！
というもので、腑に落ちるものでした。
現在、見積もりをお待ちしている状況です。
親身なアドバイスをはじめ、立ち会わずとも
プロジェクトが進行していく状況に満足と
感謝の気持ちで一杯です！
というわけで、今回は低予算リフォームで
行きます＾＾
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『東京国際フォーラムにて』
１月３０日、東京国際フォーラムにて
本には書ききれなかった話と題して
お話させて頂くことになりました！
主催は去年１０月にジャスダック上場、
そして１２月に東証二部上場(証券コード3276)
された日本管理センター株式会社様になります。
１１年前に九州で２人で起業したそうで、
今では４万世帯の管理を一手に引き受ける
企業へと成長を遂げたそうです！
参加者様には社長のご著書と僕の本が
もれなくついてきます。
ご都合のつく皆様、お待ちしております！！
申し込みは こちら からお願いします。
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満員御礼となりました！
有難う御座いました！！
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『渡米の続き１５』
友人から相談されました。
彼はその昔ＨＰ製作を請け負う会社を
起こし、時流にのって大きく稼ぎました。
その後、夢であった飲食業界に進出を果たすも
これまで貯めたお金の全てを失ってしまいます。
しばらく工場勤めを経験後、
今は食品メーカー業を営んでいます。
僕は彼の再起に携わった経緯があり、
今でも気軽に意見や悩みを取り交わす仲です。
今回の相談テーマは、
新規の引き合いがあったそうで
そのクロージング方法についてでした。
これまでにない大きな規模の話なので
慎重になっている様子です。
自分の悩みとして捉え、条件の詰め方、
リスクの洗い出しと回避方法、
調達コストの圧縮方法、信用調査等と
思いつく限りを話し合いました。
僕もこんな話は大好きで、有意義な時間でした。
続報が楽しみです！！
※ ※ ※
ほどなく１１軒目に到着します。
これまでとは違い、テナント付の売却案件です。
中は見れないとのこと、仕方がありません。
□■１１軒目
物件のスペックは以下の通りです。
・SFR（１戸建）
・beds ３（部屋数は６）
・baths １．７５
・one level（平屋）
・建物１１９．３㎡
・土地５６７．１㎡
・listing price ＄１２０，０００
※検討時のレート（８３円換算で約９９６万）
手元資料には１９８４年に新築とあります。
テナント付だけあって、Marketing Remarkには
投資家にエクセレントと記されていました 笑
２台分のカーガレージもついています。
内部の設備にはレンジ、オーブン、ディッシュウオッシャー、
ディスポーザー付とありますが、これは一般的。
スプリンクラーはフロントヤードのみとありました。
もしかしたら裏庭は荒れているのでしょうか？
フロントヤード中央には幹の太い大きな広葉樹が一本、
それを取り囲むように手入れの行き届いた芝生が
敷き詰められていました。
物件を賃貸するとき、それが“戸建”だと日本では
入居者が手入れをすることも多いと思いますが、
こちらでは所有者が庭師と契約を交わし、定期的に
手入れをするそうです。
特に芝生は手もかかりそうですよね。
それと越境した植物は、葉っぱだろうが、
木の幹だろうが勝手に切り落として構わない
そうで、文化の違いを感じます。
すべてビデオに収めているのですが、
これは本当に便利と思いました。
Ｒ氏の説明もそのまま記録されているので、
見直すたびに、彼のアドバイスも
一緒に脳に刷り込まれるというメリットにも
気がつきました。
また後から画像をチェックすると、
現場では気が回らなかった屋根の状態や
壁の傷ひとつひとつについても克明に
観察できますので、ますますお勧めです。
そして今回は画像を通して、葺き替えが
必要な屋根の状態や、ガレージ上部に据え付けられた
壊れかかったバスケットゴール、
木製のガレージ扉は手直しが必要なことも確認できました。
さらにはこの家のポストは黒色で、
お隣は緑色なんてこともバッチリ分かります。
Ｒ氏の説明では、通りをはさんで“ＰＵＤ”
と呼ばれる、計画的に家や道路を造り上げた
コミュニティエリアが広がっているという話でした。
ＰＵＤ（Planned Unit Development）の目的は
これまで低密度に開発された住宅地の弊害を
克服するための仕組みとのこと。
一定の条件下に住まうことで、
エネルギーや土地のロスを防ぎ、
高密度化による住民サービスの効率化をはかり、
また機能的にオープンスペースを設計して、
共有していくという土地開発手法のひとつです。
エリア内を車で走りましたが、そこはがらりと
雰囲気が変わって、まるで別物でした。
家々の形や配置、屋根の形状、壁の色、植栽に
至るまで規格化されていて、一定の
アソシエーションフィーが掛かる仕組みとのこと。
ようは自宅なのに、共同マンションのように
管理費の負担があり、メンテナンスも
共同管理というイメージと思います。
メリットは、統一感のあるきれいな街並みでしょうか。
自前で庭師を雇う必要もなく、街もきれいに保たれる
⇒価値が下がらないと思います。
またそこに住まう人たちの
意識や生活水準も一定以上見込まれることで、
治安も良いと聞きます。
たまたまポルシェカイエンがとまっている
のをみかけましたが、まちはあきらかに
きれいで雰囲気も安全さが漂っていたように思いました。
１１軒目はその目の前ということもあって、
良い影響を受けている感じです。
それでいてＨＯＡが掛からないのは
評価ポイントと思います！
家の中には入れませんでしたが、
「現状人が住んでいる＝生活インフラが保証されている」
レベルであることも安心材料かと。
賃料はこの瞬間不明でしたが、
１，２００ドル～１，３００ドル？？
であれば利回り１２％以上ですから、良いのではっ！と
思いました。
次はプールのある家、１２軒目に続きます～
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- to be continued -
