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2013年01月01日

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ブログ、348日目です。
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『渡米の続きH』

新年明けましておめでとうございます!!
抱負⇒米国の不動産投資を勉強します。
それと英語によるコミュニケーションも増やそうと。
好きな活動を通して、
視野も人脈も広げられたらいいなと思います!!

  ※    ※    ※ 

4軒目はUniversityに近接した住宅街にありました。
そこから一度大きな通りに戻り少し走ると
今度はCollege近くに広がる住宅街へと向かいます。
約10分のドライブで5軒目に到着しました。

□■5軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 3(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物143.6u
 ・土地622.8u
 ・listing price $124,500
  ※検討時のレート(83円換算で約1,033万)

1963年築でした。
資料には物件の特徴としてclassic styleが
魅力とあります。それからゴルフ場が近くてグレートな
エリアとありましたが、ゴルフ場って魅力付けに
なるのでしょうか?笑
それから外壁、内壁ともにニューペイントとあります。
参考までに金利6%で7万ドルのローンが組めますとの
説明も明記されていました。頭金として約45%ほどの
自己資金が必要ですが、算出の根拠は
物件評価がそれ位??気になりました。

College Townのそこは、小高い丘が無数にあって、
その丘を覆うように家々が建ち並ぶ風景が素敵です。
また各家々の庭には
10mでは収まらない細長い木々が3本、5本と
一列に等間隔で植えられているのが
他のエリアではあまり見られない不思議な光景でした。

道路に停まっている車は小奇麗で
家もきれいにペイントされているものが多く、
安全なエリアのように感じました。
R氏からは、この住宅地はブルーカラーが多いこと、
安全なエリアであること、
賃貸の需要も多いことなど教えてもらいます。
言われてみると後部座席も備えた
巨大なピックアップトラックが目立ちました。

隣地では庭師がエンジンの付いたチェーンソーで
手入れをしていたので軽く挨拶を交わしながら
フロントヤードを玄関にむかって進みました。
車寄せを横切る時に、コンクリートに無数の
ヒビ割れをみつけましたが、
バックヤードにあるパティオの床面や
ガレージの床も同様に無数のヒビ割れがありました。
R氏に尋ねると、この土地の表層部には
粘土層があって、その対策をせずにコンクリートを
敷き詰めると、乾燥収縮を繰り返す影響で
ひびが入りやすいと教えてもらいます。
またこのクレイのある土地にプールを作るときは
対策費が余計にかかるという話でした。
対策がなされていないと、一目瞭然ということが
わかりました。
気になるようであれば、コンクリートをそっくり
はつってやり直す、もしくは3インチ削り取って
表面だけ化粧直しする安い方法もあるそうです
(耐久性はどうであれ…)。

中央にある玄関をくぐると、日本式のように
手前スペースはタイル、そして白いカーペットが
続きます。このカーペット、毛足が短いのですが、
R氏いわく、「バーバーカーペット」とのこと。
調べてみると、メーカーによって
「ウールバーバー」、「バーバークラフト」と呼称が
あるようですが、一番の特徴は汚れが目立ちにくい
とあります。知りませんでした。
そしてそのバーバーを敷き詰めた部屋は
すっきりと清潔感があって好印象でした!

中央廊下の左右に、シューズボックスや
クローゼットが配置されていて、玄関右手には
フォーマルリビングルームがあって、というこの
間取りはどこも似たり寄ったりかと…
古い家ならではの特徴を挙げると、
電気式温水器などのファーネス装置が屋内に
設計されていたことがわかりました。
家々を見て周ると、もう使用していない
古い装置がそのまま鎮座していたり、
撤去したあとのスペースがそのままだったり、
しっかりとクローゼットに作り変えてあったり、
焼け焦げたまま放置されていたり(ぼや!?)、
様々なケースがありました。

クラシックスタイルの室内は、ベッドルームが
小ぶりで、
キッチンはリビングから孤立したつくりが
流行とかけ離れていました。
またカウンタートップは白いタイルばりでしたが、
個人的には好きです。
暖炉はレンガ造りと思いきや、これは
自然石で組まれていて、アシンメトリー感が
良かったです!

謳い文句の通り、壁は外、内ともにきれいでした。
ガレージはビルトイン式ではなく、家の横にある
車一台通れるだけの幅の狭いドライブウェイを抜けた
バックヤードに2台分のガレージが独立してありました。
たどり着くまでに手動式のゲートを二箇所
開閉する手間が面倒に思います。
またこれらを自動式にアップグレードするのにも
ひび割れたコンクリートを直すのにも
大きな費用がかかることがネックとなり、
5軒目は見送ることにしました。
ちなみに犬の声は気にならなかったデス^^
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『新年会』

これまでスポンサードセミナーで大変お世話に
なっている潟激Wデンシャルインターネット様が
このたび新年会を企画されております。
銀座で美味しいものを食べながら
新年をお祝いしましょう!!というイベントです。
前回のBBQ&花火大会も大変盛り上がりましたが、
今回は豪華な結婚式場を貸切という新たな試みとのことです。

最近はブログで米国に不動産を探す旅を
つづっておりますが、
多くのご反響を頂戴しておりますので、
せっかくのご機会、僕がみてきた家々の様子も
映像にてご紹介させて頂く予定です。
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『渡米の続きI』

現在2世帯の在庫(空室)があります。
国内の話です。
そのうち1つ目は長期間の空室となってしまいました。
中途半端な募集賃料の為と反省しています。
管理会社と相談の結果、
おもいきって募集家賃を下げることにしましたが、
さっそく反響があったようで
ほっとしています。
どうかこのまま決まりますように!!

そして在庫2つ目。
こちらは11月に退去となった部屋ですが、
退去に伴う精算で遅くなっています。
元入居者ご自身も認識と覚悟されている
原状回復にともなう費用負担について、
経済的な事情により減額交渉がはいり、
当初の半額で了承しましたが、
月々1万円づつ支払いたいという再交渉が入り、
保証人を付保してほしいこと、
金額をもう少し増額してほしいこと、
以上2点において回答待ちです。
一日も早い進展を望みます!!

  ※    ※    ※ 

6軒目は5軒目と同じブロックにありました。
移動時間は数秒です。
ということで、ご飯もまだまだお預けデス〜

□■6軒目

物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR(1戸建)
 ・beds 4(部屋数は6)
 ・baths 1.75
 ・one level(平屋)
 ・建物141.0u
 ・土地619.2u
 ・listing price $125.000
 ※検討時のレート(83円換算で約1,038万)

1975年築でした。
Marketing Remarksとしてゴージャス4ベッドルーム!と
あります 笑
4部屋の寝室であれば、トイレ&シャワーも
1.75とは言わず、3つ位あればいいのにと
思います。豪華な家ほど、Bathsも十分な数が
求められているそうで、部屋数よりもトイレが
多い物件もあるくらいです。そんな話を聞くと、
Bathsの数が十分でないために敬遠されている物件を
安く仕入れて、増やす作戦もいいなと
思いました。賃貸で競合した場合、
勝るポイントになるはずです。
そしてこの6軒目は玄関に灯りがともっていましたが
防犯のためとのいうことでした。

まずこの家の第一印象は、フロントヤードが
ひろーいです!!
ガレージ2台分の横幅のまま、道路に通じる
ドライブウェイ上には優に6台の車がおけるほど。
ボートやキャンピングカーなども余裕と思います。
それとは別に、芝生で敷き詰められた長方形の庭と
真ん中に生い茂る1本の巨木がありました。
広いフロントヤードから、相当規模の
バックヤードもイメージしてしまいましたが、
資料上では敷地面積がほかの物件と
ほとんど変わりません。
案の定、バッグヤードは小さかったです。

R氏は、「大きな木は賃貸に回すのであれば、
自分なら取っちゃうよ」だそうです。
理由は貸主保証と維持管理をシンプルにするためとのこと。
芝生も手のかからない種類に入替をお勧めされましたが、
手取り足取り親身に有り難く思いました。

家の中に入るとすぐにカーペットでした。
キッチンエリアはダイニングから孤立したタイプで、
広いだけに寂しい感じが否めません。
オーブンとガスコンロがあるべきところは
ぽっかりと何もありません。
アップグレードしたばかりだと、引越し先に
持って行ってしまう人もいるそうです。
無理やり剥がした感がありました…
カウンタートップは人工大理石仕様で
2シンク、
伸縮ホース式のシャワーヘッドも便利と思いました。
そして床はタイル、夏場部屋で飼う犬には
最高の癒しスポットかと。

リビングルームにある暖炉はレンガで組まれていましたが、
白く塗装されていて個人的には残念。
レンガはやはり赤茶色かなって。
裏庭に出ると、枯れた芝生と手入れのされていない
小さな木々、オレンジがなっている木もありましたが、
小さい空間が家の規模とつりあって
ない感じがありありと。
木製のフェンスは赤く塗装されていたようで、
それもはげかかっていて侘しさを覚えました。
長期間売れない理由もこんなとこにあるように思いました。

家の壁(STACCO)と屋根の状態は良好、
屋根にはパラボナアンテナがありました。
エアコンの室外機も屋上タイプで
確認すると1975年製であることが判明。
これも更新費用を見ておく必要があります。

これまでの家を見てきて、間取り的に
僕自身の好みが生まれてきたことに気がつきます。
キッチンは独立しているよりも、ダイニングと
一体になった空間が好ましいし
(出来ればアイランドキッチン)、
ベッドルームは多少狭くても
その分リビングが広いほうが良いなって。
そうした好みから言っても、この家は
当てはまりませんでした。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 02:08 | 日記
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