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2012年12月11日

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『渡米の続きB』

事務所のリフォーム、ご近所のこともあるので
9時過ぎからという約束だったのですが、
7時頃からガサゴソと物音がしておりました。
職人さんたちは、千葉県の柏や埼玉県の
草加から来て頂いておりましたが、
渋滞を避けるためとはいえ、
夜が明ける前には家を出なくてはならない
ご苦労に頭が下がります。

  ※    ※    ※ 

目の高さのパーテーションで区切られた
60人あまりのエージェントたちの
オフィススペースを通り抜け、奥にある
R氏の個室に通されました。
大きなデスクがあって、パソコンがあって、
書類が雑然としていて、家族の写真は
ありませんでしたが、ガラスのコルベットとか
ロシアのお酒とかいろんなものが飾って
ありました 笑 
窓の外には隣のオフィスビルディング、
緑色の芝生、そして木製のベンチ…
のどかな景色が広がっています。
高さが僕の肩ほどもある巨大な金庫を除けば、
良く映画などで観る感じ
そのままのオフィスでした。

物件の検索条件を

 ・12万5千ドルまで(1千万円まで)
 ・prop type:residential
 ・prop subtype(s):single family(一戸建て)
 ・3ベッドルーム以上
 ・2バス以上
 ・2ガレージ
 ・HOA(共益費)不要エリア

と定めて、渡米までの期間、MLS
(レインズみたいなもの?)を通して
フィルタリングされた物件情報を何百と
見続けてきました。
そして「興味あるもの」、「お断り」、
「ペンディング」と、その都度
選別してきましたが、R氏のパソコン上でも
そのデータは共有されていて、さらには
この瞬間にあるのか?ないのか?といった
最新の状態にアップデートされる仕組みが
とても便利と思いました。

僕の気になる物件リストはなんと40にも
膨らんでしまいました。
当初、時間的に厳しいので日本にいながら
「現地を見ないで購入できないか?」と
思っていたのですが、資料をみればみるほど
選べなくなっていきました。
MLSでは、写真が何十枚も揃っているものもあれば、
ピンボケした写真が数枚しかないもの、
写真がないものと様々です。
やはり第一段階で写真がないものは省いてしまいます。
そして写りが悪いものも、検討からはずして
いきました。写真はとても大切な情報だなって
つくづく思います。

そうやって選んだリストを前に、
R氏は最初に治安の説明をしてくれました。
街の地図をデスクの上に広げると
まるでアメリカ合衆国の州のように町全体が
区分けされていて、番号がふってあります
(どうやって分けられているのか
聞くの忘れました 汗)。
その街の特徴として、東と南へいくほど
治安が悪く、西や北は治安も良く、
北西部には超高級住宅が広がっていると
わかりました。
また同じストリートであっても、
ここはO.k.、ここはダメと細かく教えてもらいました。

次に僕の選んだリストをみて、R氏は
「まず危険なエリアにあるのははずそう。」
といいながら半分もの資料を除外しました。
そして、
「一見安くても、修繕に費用がかかるものも多い。」
といいながら、
彼がすでに現地を見て状態を把握している物件を
いくつか抽出してくれたので、それらも除外しました。
これで一気に14物件に絞り込めました。
地元を知っているからこそ出来る
的確な判断に感謝しつつ、
やはりきて良かったと思いました。
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『渡米の続きC』

雑誌PRESIDENT(プレジデント)の
取材をお受けしました。
恵比寿ガーデンプレイスの敷地内に
東京都写真美術館があって、
その中にある喫茶店で1時間ほど、小資金で
アパート経営をはじめる可能性について
インタビューされました。
リニューアル後の店内は初めてでしたが、
ほぼ貸切状態で、落ち着いて雰囲気も
良かったです。
雑誌、月2回の発行なんですネ!
第4月曜日発売号に掲載予定と
伺いましたので、もしもよろしければ
御覧くださいませ(写真撮影無しでした)。

  ※    ※    ※ 

僕の検討エリアは人口が30万人以上と
聞きました。事前に調べた数値は28万人
(数年前調べ)とあったのですが、
増えているようです。
またリーマンショックの2008年から
2010年にかけて、価格はそれ以前の半値以下
に下がったことや、
そこから一番底、二番底とやり過ごし、
対前年比〜120%と着実に物件価格が
上昇していることもわかりました。
“絶対”はないけれど、
キャピタルゲインも望めそうな話に
昔の日本のような懐かしさと勢いを感じました。

たった今選び出した14物件を見に行くべく、
電話にて約束を取り付けてくれました。
その数なんと14箇所、いくつかは
メッセージ対応でしたが
全部のやり取りをわざわざスピーカーに切り替えて
くださって、とても勉強になりました。
それから全物件の最新のデータを印刷してもらい
(client detail report)、効率のよい
見学ルートを策定して準備が整いました。
事務所に到着して2時間近くたっていました。

□■1軒目

車を走らせること10分、新興住宅地の一画にある
真っ白な平屋の前に車が止まりました。
フロントヤードには椰子の木があって、
向かって左手がガレージ、中央に玄関という作りで、
前面には緑色の芝生が広がっていて
とにかくきれい!というのが第一印象でした。
築年数は2000年と新しく、周囲の家々も
同じようでした。
R氏がドアをあける間、庭を歩き回りましたが、
異臭がすごく、下をみると無数のふんが!
犬?猫??のものと思われましたが、
スプリンクラーで自動放水されたせいか、
それらは生々しかったです><

玄関から部屋に入ると、床はタイル張りで
そのまま左手のキッチンへとつながっていました。
対面式ではない点が残念でしたが、
トップは人工大理石で、ディッシュウオッシャー、
disposal(生ゴミ粉砕機)など完備しています。
物件のスペックは以下の通りです。

 ・SFR
 ・beds 3
 ・baths 2
 ・one level
 ・建物110u
 ・土地500u
 ・listing price $124,900(約1,036万)
 
木造、壁はstucco(漆喰)、屋根はtile(瓦)と
ありました。ベッドルームは思いのほか狭く
かんじましたが、天井は高く、全部に
シーリングファンがついてます。
バックヤードには大きなポーチが設けられていて、
地面もきれいに芝生で覆われていました。
そしてフェンス、これは左右が木造、正面が
カラーブロックで立派でした。
両隣の犬がそれぞれ庭で放し飼いにされているらしく、
吼えまくっているので、
ものすごーーく気になりました。

再び室内に戻ると、玄関の右脇の壁が
膨らんでいるのを発見。
良くみると、屋根からの水?が染み込んでいるようで、
R氏も修理に1,000ドルくらいかかるのでは?
とのことでした。そしてキッチン横にあるドアから
ガレージに入ると、ガレージの壁は工事中??
という具合に構造材がむき出しでしたが、
これはこんなもんなんだそうです。
電気温水器を確認し、それから洗濯機の電源、
上下水の位置、そして乾燥機用にガスか?電気か?
を確認しましたが、ガスは光熱費も安く人気とのこと。
ちなみにガレージ、ギリギリ2台かな?っていう広さでした。

全ての電源が正常か、取っ手やヒンジが正常なのか、
エアコンは正常か、床下や屋根の状態、
鉛の塗料をつかっていないか、遵法物件か、
ペアガラスか、パイプのつまりは、シロアリは?等々、
買付が通ってescrowがオープンとなって、
いよいよ購入するプロセスに入った時に
インスペクターを入れて本格的にチェックする
流れも理解しました。
そこで何か判明すれば、その費用はどちらもち?
という話も全て交渉になるようです。
特にプロを入れて全部数値化していく仕組みは、
日本との大きな違いかと思います。

最初の一軒目は、とても印象が良かったのですが、
まだ比較できるデータが蓄積されておらず、
とりあえず資料には一つ ○ を記して、
ペンディングとしました。
車に戻ると、路上駐車について切符はきられないの?と
疑問をぶつけましたが、ここはまったく問題ないと
いう話でした。見渡すと、周囲の家々は
ガレージがあって、フロントヤードにも駐車スペースが
あるにもかかわらず、路上駐車が多いという
不思議な光景がひろがっていました。

それにしても家々が大きくて、なんと立派なんだろうって
ため息を覚えます。

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- to be continued -
posted by 恵比寿のI at 04:31 | 日記
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