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2012年03月10日

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『強制執行』

日常の生活では、耳慣れない言葉だと思います。
がしかし、アパート経営においては、そうでも
ないようです。

去年のポスティングでも触れましたが、
僕も経験しました。
家賃保証会社さんの責任において、明け渡しから
原状回復までを完遂して頂きました。
大家として、弁護士への委任状に署名と押印を
しましたが、他にこれといって手間は
無かったことが、過去に何度も夜逃げをされている
身としては、大きな救いでした。

そしてつい数日前、大家でもある友人の
貸家でも滞納者への強制執行が行われました。
購入時にオーナーチェンジで引き継いだまま、
家賃保証会社への加入が無く、しかも自主管理でしたから
大家自ら、弁護士探しからはじまり、
一連の馴れない手続きが、とても大変だったと思います。

強制執行において、当日荷物を引き上げる
スタッフさんの頭数が15人×25,000円と、
弁護士さん経由の専門業者より見積もられていたそうです。
間取りは3Kの1人住まいですから、
プロの引越し業者さんでも良い所4人位だろうにって
友人は思ったそうですが、
見積もりの時点では、深く考える間もなくて、
そのままOKしたそうです。

「本当に当日、これだけの人があんなに
狭い部屋にくるのかな?」という思いもあり、弁護士さんに
立会いを希望したところ、
当事者同士の不要な接触を避けるために、
現場には来ないでください!と言われたそうです。

しかし彼は気になって仕方が無く、当日
こっそりと現場にいったそうです。
もしも15人もいなかったら、どうしようという
思いを秘めつつ・・

そして当日、、ちゃんと全員居たそうです!
現場では、15人のスタッフさんと関係者達がひしめきあって、
異様な光景だったといいます。
狭い部屋にそれだけの人はさすがに不要なようで、
ほとんどの人たちは、外に待機している風だったそうです。

きっと、万が一の事態には、数で圧倒出来るという
そのような深い意味もあったりするのかなぁと
思いましたが、どうでしょうか?

その後、僕も物件を見学させて頂きましたが
想像とは裏腹に、きれいな状態だったことに驚きました。
畳の表替え、CFの張替、壁紙一部補修、
それから冷蔵庫置き場の新設、木部の塗装、トイレ補修、
入念な清掃ですぐに貸し出せることと思います。

Oさん、お疲れ様でした!!!
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『地震保険』

「地震保険」について、大震災を契機に
認識が大きく変わった人も多いと思いますが、
僕もその1人です。

アパート経営を始めた頃は、
「火災保険を掛けておけばいいかな」という程度でした。
購入後しばらくは取得税やリフォーム費用など
出費もかさみ、CFも心細いものです。
ですから、質権設定の不要な物件については、
その性質もさることながら
1年毎の契約のため安く済む「共済保険」に
加入させて頂き、
年間にしてわずか数万円という掛け金のみで、
大いに助かりました。

そして資金調達の都合上、融資期間超を一括で
加入する必要がある物件においてのみ、
民間の損保にて対応してきました。
友人でもあった代理店のアドバイスに従い
地震保険をたまたま付帯させてありましたが、
このたびの震災で被った被害も、
保険で賄うことができて、おかげさまで
友人にはとても感謝しております。

ほぼ毎日といってよいほどの地震に
鈍感になっているような気がしますが、
ニュースによると東日本大震災後の有感地震、
全国で1万回超すそうで、2010年の1年間に
起きた地震と比較すると8倍近くも!!
国土地理院の分析によれば、
岩手県山田町の観測点では、3.11から
先月までに、地面が東へ76cmも動いたことからも
地震活動が活発な状況のようです。

そこでこれまで共済で済ませていたものも、
地震保険を付帯させるために
損保に切り替えることにしました。
以前の記事では、一部の共済でも地震保険
を扱っていることに触れていますが、
守備範囲や国の再保険制度の仕組み等の
特徴を考慮した結果、今回の決断に至りました。

家庭総合タイプで新価を基本にして、
水濡れ損害や不測かつ突発的な事故、施設賠償など
出来る限り手厚く備えるタイプにしました。
また、20万円フランチャイズとも呼ばれる
免責の制限もなくし、風災なども自己負担額を
ゼロとしました。

浸水の不安がない立地では「水災」補償をはずすと
結構安くなると言われていますが、
木骨等、躯体によっては全くはずせなかったり、
「水災一時金のみを受け取るタイプ」として
補償を限定することが可能な会社もあって、
その分、保険料に差があるようです。
今回、「水災」補償の条件以外をかえずに
損保同士の5年分の保険料を比較してみたところ、
合計15万円も差額がありましたので、
こだわって見たいポイントだなって思いました。

それから自宅については、建物の価格+30%
として、家財は(たいしたものもいないので 汗)
かなり減額(新価実損払い:任意で減額すると
割りは悪いそうですが、、)した結果、
当初の見積もりから、さらに地震に厚く備えつつも
下がりました。

僕自身どのように考えて今回の選択をしたのかを
忘れないようにと、、
備忘録的に記させて頂きました。
とにかく何も無ければいいなと切に祈ります。

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:32 | 日記
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