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2012年01月16日

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※出版のご挨拶はどうぞこちらの記事を御覧下さい。
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『バブル時代D』

当時記された不動産投資の本を読みました!
の続きです。

・賃料収入を保証してくれる契約が当時もあった!
⇒金利上昇以外のリスクに対応出来ると
 考えられていたが、保証会社がつぶれたらお終い

・ニューリッチへの切符とは
⇒キャピタルゲインを狙うことと定義

・住宅ローンは年収の3割から4割の範囲内
⇒現在も変わらず

・金余り現象が蔓延
⇒「お金を返すのだったら、今後面倒はみませんよ」
 というやり取りもあったとか…

 ※  ※  ※ 

1985年プラザ合意で“ドル高”政策の放棄へ

85年2月の1ドル=263円

87年2月、公定歩合を2.5パーセントに引き下げ
(大規模な金融緩和)

88年には1ドル=120円台

「金余り」から株や不動産へ資金流入へ

・借り手の属性は勤続先と勤続年数がポイント
⇒零細企業は、下手に役付きだと会社の業績も
 吟味されるので、すると条件が厳しくなる傾向に。

・不動産は大きな買い物がゆえに、気持ちが高揚
 してしまうと、陥りやすい落とし穴とは?
⇒「長所を過大」に、「短所を過小」に
 評価しがちな点に注意!

・区分を狙うなら?
⇒零細の買取業者と付き合うと、彼らの資金繰りの
 タイミングで、おこぼれがあることも多い

・時期的に、不動産融資に対する大蔵省の
 行政指導が開始された頃であるが、本からは
 その影響を危惧する状況ではない様子が伺える…
⇒1990年3月に、
 @不動産向け融資の貸出を抑制する「総量規制」と
 A不動産業、建設業、ノンバンクに対する
 「三業種規制」が発動される

 ※  ※  ※ 

その結果、金融機関は融資証明書を発行しておきながら
融資を行わなかったり、工事途中で融資を打ち切るなど
大混乱となったそうです。

不動産に携わっていた方にもお話を伺いました。
すると、金融機関の大きな後押しがあって
(当時はわずか数日間で数億円を用意することが
可能で、あとから契約書にサインなんてことも!)、
宅地分譲するために大きな土地を仕入れたそうですが、
その時点で規制がかかり、予定していた開発用の
追加融資がストップしてしまいました。

仕方が無く、その土地を売却しようとした所、
総量規制によって買い手不在を引き起こし、
それも叶わなくなりました。
そうこうするうちに、
見る見る価格崩壊の渦に巻き込まれていき、
土地は塩漬けとなってしまったそうです。

1991年12月に総量規制は解除されましたが
今度は資産デフレ現象によって、
損切りとなってしまうために、
売るに売れない状況となりました。

 ※  ※  ※ 

1990年の総量規制をバブル崩壊のきっかけと
すれば、すでに22年の歳月が経過しましたが、
未だに大勢が苦しんでいます。

これまで一生懸命返済を続けてきた人も
高い金利を賄う分にすぎず、
20年という歳月のながれで連帯保証人などの
借入環境が変わるタイミングで、
契約条件の更新がかなわずに
担保権を実行されてしまう悲しい話も
聞きました。

借入による両側面のパワーについて、
深く考える必要性を切に感じました。

そのEへ多分続きます…
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といっても、ひとくくりに出来ませんが
直面したことなどご紹介させて頂きます…

周囲では、マレーシアへの投資が盛んです。
一定額を不動産などに充てることで、
長期間滞在する権利が得られることが
大きな魅力となっているとか。

「MM2Hプログラム」と呼ばれています。
興味のある方は検索してみてはと思います。

マレーシアといえば、産油国としても
知られていて、他にも、鈴やレアアースなど
資源が豊富とのこと。パナソニックが
携帯電話の工場を現地に作る話も
実はその希少金属が狙いとも。

最近の石油情勢とも絡めて、
代替燃料としてパーム椰子なども
将来が明るいことや、
医療や教育水準的にも投資家の心を
捉えている等々、、これらの話題は
友人から教えてもらいました。

彼は現地法人を設立して、両国の橋渡しと
なるビジネスにまい進中です。
これまでも、これからも大きく稼ぐのでしょうね^^
商売人として、とても優秀です!!
すでに永住権の権利もあるとか。

話をしているだけで、とても多くの元気と
パワーを頂戴しました!!
有難う御座いました!!!

そのFへ続きます…

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 00:05 | 日記
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