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2011年01月25日

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『地方の流動化』

最近、地方物件も融資がつきやすく
なったと思います。

公庫や某地銀の●支店経由系、
信販系ノンバンク等々・・

特に公庫、ごく最近の実績だと
アパート融資に積極的な担当者を逆指名、
面接にも仲介を同行させて物件価格の
150%超というオーバーローンを
引き出した事案があります。

また某信販系ノンバンク、こちらは
何十年という長期にわたって固定金利と
いいます。しかも低金利。地方の区分など、
ある信販会社では変動ですが0.9%での
融資もありました。
物件の足も加速するわけですよね。

足が早いといえば、福島県や栃木県、茨城県、
群馬県にある高利回り物件も、ここ数ヶ月の
売れ方が驚くほど早くなったと感じます。

つい今朝も20%超(満室想定)で
5棟一括と規模も大きい売りアパートが、
あっという間に成約した話を聞いて
驚きました。

「融資がつきやすい」≒「売りやすい」
ということで、売却したい人にも
これまたチャンスといえるでしょう。
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『セミナーの予定』

〜100人 楽待セミナー
 あかちゃんさん、叶税理士先生と共に出演します!
 開催日は2月5日(土)です♪

↑ お蔭様で満員御礼です。↑ 
 ありがとう御座いました!

〜30人(詳細は後日)
 不動産購入実践編
 開催日2月11日(金)祝日

〜30人(詳細は後日)
 不動産購入初級編
 開催日2月19日(土)

〜6人(詳細は後日)
 不動産購入実践編
 開催日2月下旬予定
 
〜200人 不動産投資実践フォーラム2011
 猪俣さん、北野さんと共に出演します!
 開催日は3月5日(土)
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『RIG音声サービスID1月号』
(11回目)

大好評配信中です!!
沢山のお申し込み&お問い合わせを
まことに有難う御座います。
バックナンバーの取り扱いは予定して
おりませんので、ご注意ください。

1月号の中身になります。

1.大切な保険の話ーその@
 (保険金は下ろすもの!1年間で下ろした
  保険5回以上10回未満!実践報告編)
2.大切な保険の話ーそのA
 (免責額0円&見舞金30%考)
3.大切な保険の話ーそのB
 (絶対に知っておいて損は無し:
  とっておき交渉ノウハウ!)
4.労金の話
 (実際にあったすごすぎる利用方法:実話編)
5.借地の話:利用可能な金融機関編
6.恵比寿に土地建物を仕入れて
  10%超で回す方法:構想編
7.六本木に土地建物を仕入れて
  15%超で回す方法:実践編
8.築50年超の木造でも恐れるに足らず:
  実践編
9.地方高利回り物件と工場とバス停の考察
10.RIG音声サービスIDリスナー様
  からのお便り紹介コーナー

(1時間09分29秒)

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『怖いこと』

勝算があって、実際に数ヶ月足らずで
劇的に満室稼動させている凄い方々も
沢山います。

でも、これまで以上に簡単に融資がおりる
状況では、
「いや、こんなはずではなかった」
という事態に陥りやすいともいえます。
そう戒めつつ、これまで以上に
慎重にいきたいと思うこの頃です。

一例として「家賃保証会社があれば安心」
とも言えない状況を考えてみます。

●パマン系で利用が多い家賃保証をする
信販系クレジット会社、ここは初期導入コスト
として賃料の半額とかいう費用が
掛からないことが、入居者にとって
魅力といえます。利用に際しては
賃料の1.2%、それから年会費が別途
掛かりますが、それでもカードで
ショッピングをすると、ポイントが付くことも
受けが良いようです。

しかし6ヶ月の滞納保証を過ぎると
サービスは打ち切り、あとは管理会社と
協力して債権回収なり、退去までを
実行しなくてはなりません。しかも保証が
切れる2ヶ月手前での通知だったかと。
大変な手間、費用が掛かる可能性は
否めないでしょう。

また主要な「家賃保証会社」10社中、
黒字決算は2社とも聞きます。
過去には●プラス、●ネットなど倒産しましたが、
関係のあった大家や管理会社は
大変な経験をしたばかりです。

そして「賃借人居住安定法」が制定されると
取立ての仕方によっては2年以下の懲役、
または300万円以下の罰金を科せられる
ことになります。

内容証明から始めて、小額訴訟、差し押さえ、
強制執行と手順もありますが、
破産宣告だって可能性が残ります。

家賃保証が万能ではない状況下では、
示談交渉や前向きな債権放棄など、
ある程度の線引きも必要なものと
僕は考えます。

と、ネガティブなことを連ねてしまいましたが、
ここで本当に頼りになるのは経験の豊富な
管理会社になります。これまでも
僕自身、沢山お世話になりました。

投資環境が悪化していく中、
安定的に運営させるためには、
投資家として
ますますの努力が求められると思います。

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:29 | Comment(11) | 日記
この記事へのコメント
こんばんわー

管理会社さんは、大切ですよね、

私もお世話になっております。

Posted by ランクのOです。 at 2011年01月26日 03:15
最近、保証会社の審査が厳しくなってきているみたいですね。
赤字の上に、不景気で滞納者が増えて取り立ても難しくなったら当然のことなのでしょうが・・・。
保証会社の倒産等を考えると大家も入居審査基準を考え直す必要があると感じています。
Posted by ポセ at 2011年01月26日 16:49
こんにちは〜、
19日セミナー申し込みしました。

初心者なので、
優しく教えてくださ〜い。
Posted by 空飛ぶかっさん at 2011年02月03日 17:07

投資環境が悪化する中

なぜ、融資が緩くなって来ているのでしょう?


よっぽど他に借りてがいないのでしょうか??
Posted by ポチお at 2011年02月04日 23:17
楽待セミナーとても参考になりました。

極端に流動性の低い物件や土地値では解体費が出せない地方RCなどの出口は悩みますね。
やはり小型木造や軽量鉄骨物件を徹底的に稼働させて、一日も早く無借金状態になるのが一番ですね。
勉強になりました。
Posted by Hiro at 2011年02月05日 20:35
ランクのOさんへ

>こんばんわー

こんばんは!
いつもありがとうございます^^

>管理会社さんは、大切ですよね、

>私もお世話になっております。

本当に我々お世話になっていますよね!
春になったら、ぜひまた一緒に参りましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2011年02月06日 20:46
ポセさん、

>最近、保証会社の審査が厳しくなってきているみたいですね。

やはりそうですよね^^;
でもって緩いところだと、不安もありますし。。

>赤字の上に、不景気で滞納者が増えて取り立ても難しくなったら当然のことなのでしょうが・・・。
保証会社の倒産等を考えると大家も入居審査基準を考え直す必要があると感じています。

ブラックリストの共有化など策もあるようですが、年々投資環境も厳しくなっているという認識をもって、取り組んでいかなければならないのでしょうね!
Posted by 恵比寿のI at 2011年02月06日 20:50
空飛ぶかっさんさん、

>こんにちは〜、
>19日セミナー申し込みしました。

こんにちは!
昨日はお電話をありがとうございました^^

>初心者なので、
>優しく教えてくださ〜い。

もーー
かっさんはゲストと伺っています 笑
Posted by 恵比寿のI at 2011年02月06日 20:53
ポチおさん、

>投資環境が悪化する中

>なぜ、融資が緩くなって来ているのでしょう?

ですよね〜^^;

>よっぽど他に借りてがいないのでしょうか??

運用先がないのかもですね。
Posted by 恵比寿のI at 2011年02月06日 20:56
Hiroさん、

>楽待セミナーとても参考になりました。

昨日は6週間ぶりの再会でしたね^^
嬉しかったです!そしてありがとうございました!

>極端に流動性の低い物件や土地値では解体費が出せない地方RCなどの出口は悩みますね。
やはり小型木造や軽量鉄骨物件を徹底的に稼働させて、一日も早く無借金状態になるのが一番ですね。
勉強になりました。

色々な方法があるかと思いますが、お考えをまとめる上でなにかの参考になれると嬉しく思います!

それから、例のコンバージョン、その後を聞きそびれました(汗)次回の再会を楽しみにさせて頂きまーす^^
Posted by 恵比寿のI at 2011年02月06日 21:02
ご返事ありがとうございます。

管理不動産屋さんの目が??になっているコンバージョン(笑)、順調に進んでおります。

本日は、大家さん御用達イケアで
http://www.ikea.com/ms/ja_JP/campaigns/FAKTUM_gentei_11.html
3セット購入してきました。

できあがりが楽しみです。

ちょっと遠いのですが、できあがりを見てもらえれば嬉しいです。
かなり冒険しています。
Posted by Hiro at 2011年02月06日 21:22
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