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2010年05月06日

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05月05日の訪問者693人&PV1690人
●05月04日の訪問者652人&PV1457人
●05月03日の訪問者499人&PV1062人
●05月02日の訪問者513人&PV1245人
●05月01日の訪問者550人&PV1247人
●04月30日の訪問者538人&PV1211人
●04月29日の訪問者679人&PV1548人
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大家さん学びの会(R)


さまをご存知でしょうか?僕はまだ参加したことが
御座いませんが、会の歴史も古く、会員数はなんと
450名あまり、成功大家さんのコミュニテー
としては草分け的な存在として有名です。

会の代表を務める水澤さんを個人的に存じ上げて
いますが、彼の面倒見も良く素敵なお人柄に
惹かれて、多くの知人達も参加しています。
ぼく自身もお世話になりっぱなしで御座います^^

ご活動内容は、
勉強会」「体験談」「セミナー」「懇親会
を通じて多くの仲間や成功者との交流、情報交換
が出来る仕組みと伺っています。
なかでもPCを駆使したセミナーの配信サービスや
全員が主役という活発なSNSの交流は、全国どこに
いても参加が可能で、とても素晴らしいと
聞こえてきます。

少しでも興味ある方、まずはこちら
ぜひご覧下さいね。

そして、水澤さんをはじめ、会のメンバーさま達で
書き上げたご本もあるようです! ↓


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パークハイアット東京で
ゆっくりしてきました☆


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入り口 どうぞよろしくお願いします!
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山田里志さんあと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方
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僕も寄稿させて頂いた山田式元祖勝ち組大家術こちらから♪
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寺尾さん&工藤さんのみんなが知らない 満室大家さんのヒミツ
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『物件の再評価』


毎年“確定申告書”や“決算書”の提出を
求められるたびに、借入がある限りにおいて、
真の物件所有者は金融機関なんだな〜って
再認させられます。そして現金で買い進めている
人が羨ましいと思う瞬間でもあります。
でも固定資産税を払う時は、物件のある市町村
がボスなんだとも思いますが...(笑)


先日、物件を“再査定”する件で、某信用組合
より電話がありました。“3年毎に物件の再査定
を収益還元法で行う”という当組合のルールが
あるからです。これは、僕自身のお財布の中身
のみならず、担保物件の価値をも常に確認している
ことに他なりませんね。


物件の再評価をするということは、価値の変動が
生じるわけで、もちろんその大半が下がるとすれば
借金をしている身としては、正直気持ちのよい事では
ありません。すると3年毎に再査定されることが
大きなプレッシャーとなり、最悪“貸し剥がされる”
ケースを連想しても不思議ではありませんよね。。
そこで担当者に「残債と現在の担保価値に大きな
乖離がある場合は、どうなりますか?」と質問しました。
すると「これはあくまでも内部の事情です。当然
条件の変更や内入れ金などのご心配は無用です」
という意味合いの模範解答が返ってきました。


ちなみに僕が思いつく不動産投資家への
“貸し剥がし”とは、
「担保価値や借主自身の信用力が低くなったり、
返済金の回収に不安がある」など金融機関側の判断で、
貸付金の繰上返済(一括&一部)や金利の上乗せを
迫る行為が考えられます。


これが債務不履行(返済が滞る)によるものであれば、
契約書に基づいた返済を求めること自体は、
不当なことではありません。しかしながら
強引に(違法に)取り立てられる可能性も、
完全否定は出来ないと思いました。


というのも、サブプライム問題による一連の
信用収縮では、米国の金融機関による貸し剥がしが
横行したとの記述も散見されます。
また国内でも、バブル崩壊直後の悲惨な話やら
サブプラ→リーマン→S●●Gについての事件
を例に挙げるまでもなく、実際に剥がされる
事例は沢山あったようです。


そして破産法第375条によれば、貸し剥がし自体
は違法でないものの、貸し剥がし後に当該物件の
破産宣告が確定したら違法になるともあります。
金融機関等の正当な商行為の範囲においては、
剥がす行為が必ずしも違法とはならないようです。


貸し剥がしについて、不必要に怖がる必要も
ないのかも知れませんが、認識しておくべきことがらの
ひとつだと思いました。それにしてもこの定義は
なんとも曖昧ですね。


金融庁には「貸し渋り・貸し剥がしホットライン」
というものが存在します。留意事項によれば“他機関
の紹介や論点の整理などのアドバイスは行いますが、
あっせん・仲介・調停を行うことは出来ません。”
とありました。万能ではないようですが、連絡先を
記しておきますね。

「貸し渋り・貸し剥がしホットライン」


そして現在における不動産投資家への貸し剥がし
状況といえば、僕の周囲に限れば、具体的に
「貸し剥がされた..」という話はなにも聞こえてきません。
しかし実際に返済が滞って、破産してしまった話は、
残念ながら幾つか耳にしています。。


信用組合の再評価について、話を戻します。
支店長自らが現地に赴き、入居状況などの
現場確認と写真撮影を行ったそうです。
あとは確定申告書を精査しながら、担当者が
レポートを作製するようです。ちなみに
現地調査の件など事後報告でしたが、このあたりも、
“あえてなのか?”興味深いチェックポイントですネ。


調査費用は23区内だと15750円、
外だと26250円の費用が徴収されます。
僕が「手数料ってかかるのですか!?」と
詰め寄ると、担当者いわく、「そのかわり
繰上返済の手数料はかかりません」
と仰っていました。
一括繰上は、残債の2%プラス消費税という
ところもありますので、様々だと思いました。


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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 04:05 | Comment(28) | 日記
この記事へのコメント
銀行のために働いて、

国に地代を払って〜

がんばらなくっちゃ(笑

再確認って大切ですね。

気持ちが引き締まりますね。
Posted by kamochan at 2010年05月06日 06:55
銀行もバブル期の失敗がありましたから

同じ、あやまちをと思っているのかと。

うまく利用して上手に付き合えばよいのかと

持ちつ持たれつの関係で、

調査費を、請求してくるとは銀行もシビヤですね。
(>_<。。
Posted by ランクのOです。 at 2010年05月07日 01:32
私も最近信金で融資を受けました。調査費用のことは言っていなかったとおもいます。信金一般の話ではないのでしょうが、勝手に調査して費用請求というのも乱暴ですね。
Posted by Boss_okubo at 2010年05月07日 05:41
パークハイアット東京は、近いので私も良く行きますが、
ゆっくり出来ていいですよね。
好きです。
Posted by ちは at 2010年05月07日 07:44
秀逸物件購入時にまっとうな銀行さんからお金借りれれば
やった〜ラッキー!!ですが、
金消で、剥がし、一括、調査費負担、銀座接待、人身売買?
なんでもOKでーす。の書類にハンコ押してるかも!
くわばら、くわばら

でも、きっと断れませんが(笑)
Posted by ポチお at 2010年05月07日 23:57
貸し剥がしは違法ではないんですね〜

全ては契約次第…

という事は、色々と知っていると有利に事が運びますね。
Posted by 水戸大家 at 2010年05月08日 10:31
こんにちは、マルミーです。

貸し剥がしは怖いですが、見方を変えれば崩れたバランスを取り戻そうとする、自然の摂理なのかもしれません。

プラスの資産とマイナスの資産、その内訳やバランスが重要なのかなあ〜って思ってます。

マルミーの選択する道は、内部留保を高めにして落ち着いた心で生活できるレベルじゃないかと…。

いつかは無借金になりたいなあ〜!
Posted by マルミー at 2010年05月11日 11:03
貸し剥がしにあいそうになったら、

「石のお金で良いですか?」
って、聞いて見ることにしま〜す^^
Posted by ゴン at 2010年05月11日 21:22
物件の再評価は、気が向いた時に自分でやってます。
収益性を良くするのってなかなか難しいです。
まぁ。いい加減にですけどね(笑)
調査費用の徴収ってひどい話ですね。
しかも費用高すぎです。
Posted by ポセ at 2010年05月12日 02:03
私は「学びの会」のメンバーですが、殆どが素人ばかりで書き込みも殆ど決まった方ばかりです。
名ばかりの有名ブロガーも多数在籍しています。

セミナー音声サービスは音質が悪くて聞きとりにくいです。
月1000円支払うんだったら、ある程度知名度のある方のブログを拝見してた方が為になるし情報収集になりますね。

このSNSは独裁的な管理下に置かれて、自由な発言が出来ません。
私もソロソロ辞めますよ。
Posted by Kazzy Suga at 2010年05月12日 12:04
「学びの会」にメンバーとなり、自分の有料セミナーを宣伝したとします。
通常メンバーだと割引して優待しますが、学びの会ではその割り引いた金額を「バックマージンでよこせ!」と言われた方がおられます。
Posted by Kazzy Suga at 2010年05月12日 12:35
早く借金返したいね。
現実的には僕はあと8年位かな。。
ながい〜

kazzyさんのコメント素敵です^^
Posted by 星輝 at 2010年05月13日 09:36
Bank Of Through Ga.のため長く働かねばなりません(涙)

繰上げ返済も5年間ご法度でトホホです。

先日、雀の涙ほど金利を下げてもらいましたが、

しっかりと金利変更手数料とられました。

契約書に書いてないのに、、

担当者に突っ込んだら慌てて本部に問い合わせてました。

けれど覆らずに、「書いてないけど手数料あります」とのこと。

事を荒だててもいけませんので、涙を呑んで従い、5年後に備えることにしました。

トホホですが、こんなご時勢に新米大家に貸していただけたことだけでも感謝しなければです。

Posted by 浦H at 2010年05月13日 12:56
こんばんは、埼玉swallowsです。
パークハイアットからの景色素晴らしいですね。
東京での1泊って終電逃した時にカプセル
位しか使っていませんが私も1度泊まってみたい
なぁ〜(^^ゞ
Posted by 埼玉swallows at 2010年05月14日 01:23
kamochan、

>銀行のために働いて、

>国に地代を払って〜

>がんばらなくっちゃ(笑

ほんと、しょば代って大きな負担ですよね^^;

>再確認って大切ですね。

>気持ちが引き締まりますね。

仰るとおりだと思います!

消費税の内税表示も然り・・
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:22
ランクのOさん、

>銀行もバブル期の失敗がありましたから

>同じ、あやまちをと思っているのかと。

なるほどっ!自明の理ですね^^

>うまく利用して上手に付き合えばよいのかと

ルールにのっとってプレイするのみですね!

>持ちつ持たれつの関係で、

>調査費を、請求してくるとは銀行もシビヤですね。
(>_<。。

最初はこの通達に驚きました^^;
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:25
Boss_okuboさん、

>私も最近信金で融資を受けました。調査費用のことは言っていなかったとおもいます。信金一般の話ではないのでしょうが、勝手に調査して費用請求というのも乱暴ですね。

なるほどそうですか。信金と信組は違うのかも知れませんね。それと別件ですが、キッチンメーカーグリップの社長は、Boss_okuboさんのブログからヒントを得て、次回の賃貸フェアに出店するキッチンの仕様に反映させるそうですよ^^
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:28
ちはさん、

>パークハイアット東京は、近いので私も良く行きますが、
ゆっくり出来ていいですよね。

おおぉ!良いですよね♪
最近カテゴリー6に昇格したそうですよ!

>好きです。

僕も大のお気に入りデス☆
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:30
ポチおさん、

>秀逸物件購入時にまっとうな銀行さんからお金借りれれば
やった〜ラッキー!!ですが、
金消で、剥がし、一括、調査費負担、銀座接待、人身売買?
なんでもOKでーす。の書類にハンコ押してるかも!
くわばら、くわばら

賄賂の国だとありえるかもしれませんよね(汗)

>でも、きっと断れませんが(笑)

断りましょう(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:32
水戸大家さん、

メルマガで本の宣伝を再三取り上げて頂きまして
誠に有難う御座いました!!

>貸し剥がしは違法ではないんですね〜

>全ては契約次第…

>という事は、色々と知っていると有利に事が運びますね。

ルールを熟知している者が常に有利ですよね^^
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:34
マルミーさん、こんばんは!

>こんにちは、マルミーです。

>貸し剥がしは怖いですが、見方を変えれば崩れたバランスを取り戻そうとする、自然の摂理なのかもしれません。

当然ながら、理由があるということですよね。

>プラスの資産とマイナスの資産、その内訳やバランスが重要なのかなあ〜って思ってます。

仰るとおりかと思います!
でも、常に貸し手は強い立場ですよね。
あっ、賃貸市場では借り手が強いんでしたっけ(汗)

>マルミーの選択する道は、内部留保を高めにして落ち着いた心で生活できるレベルじゃないかと…。

いつでも返せる状態でコンディションを支配しつつ、かつ経費となる金利を残しつつ、、

>いつかは無借金になりたいなあ〜!

成りましょう!
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:38
ゴンしゃん、

>貸し剥がしにあいそうになったら、

>「石のお金で良いですか?」
>って、聞いて見ることにしま〜す^^

石器時代の本物だったら大丈夫かと・・多分 笑
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:40
ポセさん、

>物件の再評価は、気が向いた時に自分でやってます。

さすがで御座います!減価償却との兼ね合いで、僕もなんとなく試算しています^^

>収益性を良くするのってなかなか難しいです。
まぁ。いい加減にですけどね(笑)

ようは事業として回っているかどうか?をもう一方の所有者である融資元も気にしているということですよね。

>調査費用の徴収ってひどい話ですね。
>しかも費用高すぎです。

同情いただけて恐縮です^^;
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:44
Kazzy Sugaさん、

>私は「学びの会」のメンバーですが、殆どが素人ばかりで書き込みも殆ど決まった方ばかりです。
名ばかりの有名ブロガーも多数在籍しています。

そうなんですね。僕の知っている他のメーリングリストも状況は似たような感じかも知れません。

>セミナー音声サービスは音質が悪くて聞きとりにくいです。
月1000円支払うんだったら、ある程度知名度のある方のブログを拝見してた方が為になるし情報収集になりますね。

正直なご感想をありがとう御座います。音質のクオリティーについては、特にKazzy Sugaさんは業界の方だけに気になるのかも知れませんが、実際は聞いたことが無いので、申し訳ありません。。

>このSNSは独裁的な管理下に置かれて、自由な発言が出来ません。
私もソロソロ辞めますよ。

そうでしたか。お辞めになるのですね・・
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:52
Kazzy Sugaさん、

>「学びの会」にメンバーとなり、自分の有料セミナーを宣伝したとします。
通常メンバーだと割引して優待しますが、学びの会ではその割り引いた金額を「バックマージンでよこせ!」と言われた方がおられます。

沢山の方々が集っていると伺っていました。するともしかしたら意思疎通のところで行き違いなども可能性があるかもしれませんし、いづれにしても事実関係は分かりかねます。。歯切れが悪くて申し訳ありません。
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:56
☆☆君、

>早く借金返したいね。
現実的には僕はあと8年位かな。。
ながい〜

いっしょだねー  ほぼ。

>kazzyさんのコメント素敵です^^

星君のコメントもね〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 01:58
浦Hさん、

>Bank Of Through Ga.のため長く働かねばなりません(涙)

>繰上げ返済も5年間ご法度でトホホです。

固定金利ゆえでしょうか^^;

>先日、雀の涙ほど金利を下げてもらいましたが、

>しっかりと金利変更手数料とられました。

でも金利は下がったのですねー!

>契約書に書いてないのに、、

>担当者に突っ込んだら慌てて本部に問い合わせてました。

僕の再調査費用も説明の記憶があったかどうか、実はあいまいです(汗)

>けれど覆らずに、「書いてないけど手数料あります」とのこと。

>事を荒だててもいけませんので、涙を呑んで従い、5年後に備えることにしました。

>トホホですが、こんなご時勢に新米大家に貸していただけたことだけでも感謝しなければです。

お気持ちをお察しいたします。
貸し手が強いんですよね。
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 02:06
埼玉swallowsさん、こんばんは!

>こんばんは、埼玉swallowsです。
>パークハイアットからの景色素晴らしいですね。

ありがとうございます!
都心なのに、結構緑が多いと思いました。

>東京での1泊って終電逃した時にカプセル
位しか使っていませんが私も1度泊まってみたい
なぁ〜(^^ゞ

泊まって見ましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2010年05月15日 02:08
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