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2009年11月23日

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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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『厳しくなった融資基準』


最近の融資基準について
_____________________________

・融資可能エリアの縮小
・融資額の縮小
・融資額の割合も縮小(自己資金がより必要)

______________________________

金利が高いがその分条件も寛大だった某地銀においては
ついに古い木造に融資をしなくなったと聞いています。

つい先日も、知人が某ノンバンクに融資を打診して承認が
下りないことがありました。同じ条件でも少し前だったら
きっと問題なく融資がひけたのにと思いました。

本来あるべき基準に戻ったのでしょうか?
これまでが緩すぎたのかも知れませんネ.....
ここ数年間は僕のような元々お金も資産もない人が不動産を
手にするにはとても都合の良い時代だったと改めて思います。

しかしその時々の経済背景によって、条件の緩急はつきもの。
「融資の窓」は完全に閉められることはないはずですね。
今でもプレゼン方法や持ち込む物件次第で、希望条件を
引いている人はいます。

金融機関からの資金調達にはハードルが高くなりましたが、
見方をかえると、そこの部分をクリアー出来る人にとっては
買い手不在な状況にあっては有利なのだと思います。

※あまり無理して購入してしまうと、その分、次に売れない
というリスクも抱えることにはなりますが。。


消費者ローンも厳しい

融資の話にちなんで少しそれますが、消費者ローンについて、
近年に貸金業規制法の改正がありました。
貸手の健全化を図ることと、借りる人に総量規制を設けること
によって、過剰貸付を制限するためだったと認識しています。
「住宅ローン等を除き、総借入残高が年収の3分の1を超える
貸付けを原則禁止」とする法改正です。
今は消費者ローンも借り難くなっているようですね。


考え方次第

条件が厳しくなったというだけで、収益不動産を購入するための
資金は、相変わらず年収の何倍だろうが、収益性と資産性を
勘案しながら、借りる仕組みは健在です。

他人資本(借金)で土地や建物を購入して、運営することが
出来るなんて、凄い仕組みだと思います。初めてこの考え方に
触れた時に、とても感動したことを思い出しました(笑)

ましてや“この”すこぶる真面目な経済活動によって、雇用を
創出し、優良な住宅を提供し、タップリと納税と地域の発展
にも貢献できる訳ですから、これは単なる「投資」というよりも
れっきとした「事業」です。だから、借金できるのでしょうネ。


増える土地、減る人口
______________________________

・「生産緑地法の改正」(92年)による農地の宅地転用
・05年以降の「減損会計」導入による担保割れした不動産の放出
・JRの遊休地、社会保険庁や郵政公社(貯金事務センター)、
 旧道路公団等の保有する公有地の売却と再開発による貸室の過剰供給
・容積率などの規制緩和策による新たな面積の創出(高度利用など)
・人口の減少

______________________________

人口が減るのに土地がどんどん増えています。
このままだと不動産がますます過剰在庫に陥ると思います。
これは見逃せないリスクだと思います。すると、買い進めるのも
足元を固めつつ、慎重にいきたいですね。


融資を引き締める理由を考える

体力のない投資家の参入を許すと、今後の厳しい賃貸業界においては
デフォルトによる不良債権の増大が予想されます。そして銀行を
統制する金融庁や日銀は、こうした“時代の流れ”を見越していると
しましょう。すると「融資を引き締める」ことにより、プレイヤーを
ふるいにかけて、数も制限しているのかも知れませんネ^^;

と考えてみたりしました。


注)個人的に思うことに過ぎませんので、ご了承くださいませ。


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埼玉スワローズさんのロシア土産(笑)
おいしかったでーすexclamation


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デパテンさん、キートス妻さんとフレンチるんるん
楽しかったデスexclamation


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デパテンさん、キートス妻さんから重版のお祝いぴかぴか(新しい)
ありがとうございました
わーい(嬉しい顔)

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デパテンさん、キートス妻さんと帰り道の風景
もうクリスマスですネ〜


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『RIG-NIGHT』


ゆったりと5時間のみあかしましょうるんるん

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第11弾RIG-NIGHT
(第21回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

日付:11月28日 土曜日
時間:夜7時〜12時(お好きな時間に自由解散です)
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

メールの件名は「1128RIG-NIGHT」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp


↑ RIGパートナー星輝氏までご連絡下さい。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡お待ちします!

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『オスマン』

といったら何を思い出しますか?

多くはオスマントルコでしょうか?検索したらジョルジュ・オスマン
なんてフランスで活躍した政治家の名前もヒットしましたが、
ご存知の方、いらっしゃいますかー?

そして僕は、ギニア共和国からやってきた1コン、2コン、3コン!
で有名なあのオスマン・サンコンさんにまつわる思い出話を少し
書かせて頂きます。

その昔、高校生だったころにさかのぼります。
春休みに友人と二人、早朝の日比谷線に乗りました。
車内はちょうど通勤時間帯と重なったせいで、かなり混んでいます。

前の席が空いたので、僕が座り、友人がつり革につかまりながら
前に立ちました。友人はおもむろに話を始めました。

猫「サンコンっているよね」

犬「うん、いるね」

猫「彼の視力は6.0って知ってる?」

犬「あ、それ、聞いたことある。」


猫犬の答えに不満そうでした。
さらに続けます。


猫「じゃあ、葬式のお話は?」

犬「えっ?なにそれ?」


通勤するサラリーマンで混んでいる車内です。
重い空気が漂っています。会話も必然と
ボソボソと単調なキャッチボール調でした。


猫「サンコンがさぁ、日本に来た頃のことでさー」

犬「うん、うん」

猫「偉い人の葬式に呼ばれたそうだ」

猫「焼香の列にならんでさー」

猫「次第に自分の番が近づいてきたんだって」

猫「でも日本の葬式は、はじめてでさ...」


周囲の気配が明らかに犬猫らの会話に聞き耳を
立てている状況がわかりました。


犬「うん、それで?」

猫「自分の番がきて、

   焼香の粉をパクパク食べ始めたんだって」

犬「えーっ!」


周囲を見渡しました。
すると皆一様に必死で笑いを堪えている様子でした。
普段ならどうでもよいことなのに、こらえればこらえるほど、
可笑しさがこみ上げてくる空気がそこにはありました。


猫「でさ、『ご馳走様です』と言ったんだって」


猫は得意満面でした。

犬は話の内容よりも、凄い形相で笑いを堪えている
サラリーマン達のあの顔がたまらなくおかしくて
20年たったいまでも忘れることが出来ません(笑)

並んで待っている時に、前の人が額に焼香を押し頂いて、
くべている姿を後ろから見て食べていると思って食べてしまい
「ご愁傷様です」を「ご馳走様です」と言ってしまったという
他愛もない話なんですけどねー☆

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 01:47 | Comment(22) | 日記
この記事へのコメント
ロシア帰りの埼玉swallowsです^^;
もう寝ましたか?明日早いでしょうから
安全運転で行ってらっしゃい!
現場確認、楽しみですね。
Posted by 埼玉swallows at 2009年11月23日 04:05
融資厳しくなっているのですね〜。
返済猶予制度が実施されたらどうなるのでしょうね。
国が保証するとなったら金融機関もまた緩くなるのでしょうか。
バブルと崩壊のスパンが短くなってきているような気がします。
Posted by たまこ at 2009年11月23日 10:14
同様に融資ジャブジャブ世代です^^;
今が普通なのかもしれないですね。。。

戒めとして肝に銘じないとです!^^
Posted by ゴン at 2009年11月23日 16:35
サンコン話、ご馳走様でした。
おいしかった〜♪
お腹いっぱいです!

”この”すこぶる真面目な経済活動の資源が
先細りしていかない事を切に願います。

しかし、民主党のマニフェスト「賃貸住宅の整備」等
では、ますます借り手有利な側面も。。。

ますます”事業”としての認識を強く持っていかなければ
生き残りは難しクなっていきますね。
Posted by ポチお at 2009年11月24日 08:29
サンコン…笑

融資厳しくなってますか〜

当分は、こんな感じなんでしょうね^^;
Posted by 水戸大家 at 2009年11月24日 15:48
サンコンさんの話、爆笑してしまいました!
その時、電車に乗り合わせてなくて良かったです。
きっとガマンできずに笑ってしまうので^^
Posted by まるこ at 2009年11月25日 23:30
ビッグトゥモロー&SPA買ったよ〜!
写真は男前に写っていたぞー^^
Posted by 埼玉swallows at 2009年11月26日 02:54
さんこん素敵!

融資最近トライして無いので参考になります。
といっても、物が無いとだめなんですけどけどね。
Posted by おざわ at 2009年11月26日 15:23
押す満・・・

・・・

明日は面接で行けませんが大宮から電波送ってオキマス^^
Posted by 健吉 at 2009年11月27日 22:35
先日はありがとうございました!
恵比寿の街はこの時期はとくに美しいですね。
今後とも、よろしくお願いします(^^)/
Posted by キートス妻 at 2009年11月28日 14:02
昨日は遅い時間までどうもありがとうございました。
とても楽しかったです。
また、参加させてくださいね。
Posted by ポセ at 2009年11月29日 20:58
埼玉swallowsさん、

>ロシア帰りの埼玉swallowsです^^;

おっかえりなさいませー!
それとごちそうさまでした^^

>もう寝ましたか?明日早いでしょうから
安全運転で行ってらっしゃい!
現場確認、楽しみですね。

真夜中のソフトバンク、楽しいですネ♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:17
たまこさん、

>融資厳しくなっているのですね〜。
返済猶予制度が実施されたらどうなるのでしょうね。
国が保証するとなったら金融機関もまた緩くなるのでしょうか。

モラトリアムが実行されても、それが不動産投資に向けては関係ないような気もします。

>バブルと崩壊のスパンが短くなってきているような気がします。

本当にそうですね。本業のほうでも商品寿命(経済的に)が短命になっているし、小刻みな波には乗りづらいです。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:27
ゴン君、

>同様に融資ジャブジャブ世代です^^;
今が普通なのかもしれないですね。。。

>戒めとして肝に銘じないとです!^^


先日、バブル崩壊を舞台にした旧作ドラマを観ました。僕も肝に銘じます!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:29
ポチおさん、

>サンコン話、ご馳走様でした。
おいしかった〜♪
お腹いっぱいです!

お、おそまつさまでした〜

>”この”すこぶる真面目な経済活動の資源が
先細りしていかない事を切に願います。

同感です(汗)

>しかし、民主党のマニフェスト「賃貸住宅の整備」等では、ますます借り手有利な側面も。。。

>ますます”事業”としての認識を強く持っていかなければ生き残りは難しクなっていきますね。

けっしてお手軽な世界ではないですよね。そして、これはなにも不動産事業に限ってのことでもないんですよね。がんばりましょう☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:34
水戸大家さん、

>サンコン…笑

有名な話デース^^

>融資厳しくなってますか〜

>当分は、こんな感じなんでしょうね^^;

金融機関の急な姿勢の変化が目につきますネ^^;


先日のRIG-NIGHT、楽しかったですネ♪
ありがとうございました!!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:38
まるこさん、

>サンコンさんの話、爆笑してしまいました!
その時、電車に乗り合わせてなくて良かったです。
きっとガマンできずに笑ってしまうので^^


ありがとうゴザイマス(笑)
今度本場の笑いを教えてくださいネ!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:39
埼玉swallowsさん、

>ビッグトゥモロー&SPA買ったよ〜!
写真は男前に写っていたぞー^^

ありがとうございます(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:40
おざわさん、

>さんこん素敵!

ありがとうございまーす♪

>融資最近トライして無いので参考になります。
といっても、物が無いとだめなんですけどけどね。

属性の選り分けがより厳しくなった感があります。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:43
けんちゃん、

>押す満・・・

・・・

お忙しそうですね!
繁盛しているご様子、なによりです☆

>明日は面接で行けませんが大宮から電波送ってオキマス^^

2通の添付が届きました!
電波、ありがとうございまっす!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:45
キートス妻さん、

>先日はありがとうございました!

こちらこそありがとうございましたっ!!

>恵比寿の街はこの時期はとくに美しいですね。
今後とも、よろしくお願いします(^^)/

美しい光景によく馴染んでいらっしゃいました☆

今後ともどうぞよろしくおねがいします!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:48
ポセさん、

先日のRIG-NIGHT、遅くまでありがとうございました!!!

>昨日は遅い時間までどうもありがとうございました。
>とても楽しかったです。
>また、参加させてくださいね。

お帰りは大丈夫でしたか?
硬派っぷりが素敵でした☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月29日 23:50
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