QLOOKアクセス解析
■株式会社ビーアイ様より、
『石原博光の不動産投資最新ノウハウ集2013年版』ダウンロード版販売中!

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

0101.jpg



■第1段『石原博光の不動産投資最新ノウハウ集』もダウンロード版好評販売中!

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

bi_info.jpg


■株式会社ファーストロジック様より、
『〜8人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版〜 8つのステップ』販売中!


2009年11月09日

『海外移住計画』『RIG-NIGHT』『更新料』『人生マル得不動産経営のススメの2回目キャンペーン』『RIG−CD』『RIG-PTS』


hon1.jpg


ご注文受付はこちらからどうぞ!

満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

ご購入特典はこちらからどうぞ!!(2009-08-01更新しました

http://my.formman.com/form/pc/5AatkEGPwKFcwFf7/

■豪華特典「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」のPDF(A4×4)

管理会社に何をきけばいいのかわからない・・・そんな大家さんが押え
ておくべき120項目にわたる具体的質問集です。皆様におかれまして
は、適宜アレンジを加えてご使用くだされば幸いです。


おうえんクリックを

お願いします!


↓↓↓↓↓↓↓


banner2.gif



日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ブログ、216日目です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
11月07日の訪問者622人&PV1448人
●11月06日の訪問者563人&PV1179人  
●11月05日の訪問者555人&PV1168人
●11月04日の訪問者708人&PV2004人
●11月03日の訪問者547人&PV1122人
●11月02日の訪問者692人&PV1390人
------------------------------------------------------------------
『海外移住計画』


先日は、プライベートバンカーの人と
お会いする機会を持ちました。
NZです。

そして日曜日は、海外移住をされている方の
主催されるセミナーに夫婦で参加してきました。
CANADAです。

外から見る日本について、大いに刺激を頂きました!
近日中にプライベートでこの講師の方とお会いする
ことになりました。

不動産投資について、カナダ国内最大の銀行にも
ルートがあるそうです。

今から楽しみデス(^^)

144115.jpg
鳥取&島根県のお土産です^^
投資家Kさん、ありがとうございました!


123208.jpg
280gの肉祭り
なにも言ってないのに僕のライスだけが
超大盛りで出てきました(笑)
もちろん完食ですが、なにか?


125820.jpg
Xマスぶれんど☆
------------------------------------------------------------------
今日のお宝物件を探そう♪】
アットホームウェブ
ホームズ
クリスティ
不動産投資連合隊
健美家(けんびや)
------------------------------------------------------------------
【好評発売中:山田里志さんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
------------------------------------------------------------------
【好評発売中:ゴンさんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
------------------------------------------------------------------
【好評発売中:水戸大家さんとRIGとのコラボCDは、こちらです♪】
------------------------------------------------------------------
自己資金が少なくても購入可能な案件が(たまに)
あります。ご興味ある方はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
RIGパーソナルチュータリングシステム(個人指導制度)】

裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、任意売却
案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
------------------------------------------------------------------
地盤沈下のご相談はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【米国と日本国内のチャーター機&日本人パイロット
      ご紹介は『恵比寿のI』パイロット紹介まで。】 

・日程とルート・詳しい人数・お名前(フルネーム)
・ご住所・電話連絡先を添えてご連絡をお願いいたします。
------------------------------------------------------------------
サービスの良いプロパン業者さまのご紹介はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
都市ガス用の給湯器もたまに在庫があります。こちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【絶対得する?自動販売機の業者さまのご紹介はこちらまで。】
------------------------------------------------------------------
【楽々ロックはこちらを参照ください。】
------------------------------------------------------------------
地デジ化の補助金はデジサポor0570-093-724】
------------------------------------------------------------------
【私も寄稿させて頂いた山田式元祖勝ち組大家術こちらから♪】
------------------------------------------------------------------
043022.jpg
【私が一番受けたいココロの授業―人生が変わる奇跡の60分】
------------------------------------------------------------------
定期借家を極めるならこれです
------------------------------------------------------------------
【賃貸トラブルに強い弁護士
      お取次ぎは『恵比寿のI』弁護士のご紹介まで。】
------------------------------------------------------------------
book101.jpg
人生マル得不動産経営のススメ

------------------------------------------------------------------
  
“資料請求”は無料のようです^^
ご判断は自己責任でお願いします。
------------------------------------------------------------------
『RIG-NIGHT』


ゆったりと5時間


のみあかしましょう♪



↓ ↓ ↓ ↓ ↓

第11弾RIG-NIGHT
(第21回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

日付:11月28日 土曜日
時間:夜7時〜12時(途中退出はOKです)
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

メールの件名は「1128RIG-NIGHT」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

↑ RIGパートナー星輝氏までご連絡下さい。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡お待ちします!

------------------------------------------------------------------
『更新料』


先月の出来事です。
入居希望者に「2年後の更新料を無料にして下さい」と
交渉されました。
最近なにかと話題にされている京都地裁の話などを根拠と
しているようです。

僕も不勉強だったので、「賃料を下げるよりは良いかな?」
ぐらいの心持ちでお受けしました。
ちなみに、物件は関東になります。

しかし今後のためにも少し整理しておきたいと思います。
僕の調査能力、大したことありません。
間違っていたらごめんなさい^^;


そもそも、「更新料」ってなに?

賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新にあたって
賃借人(入居者)から賃貸人(大家)に支払われる
金銭のことを指します。

契約更新の際に「更新料」という名目で家賃の1ヶ月分を
支払うという契約書になっていたりします。
一般的に契約期間は2年単位です(関東地方では)。
すると家賃が5万円の部屋は、更新料も5万円となります。


賃貸借契約の契約形態は2つ

・普通借家契約

最も一般的な契約方法です。契約期間は通常2年ですが、
「正当な理由」がない限り更新されます。
訴えても6ヶ月程度の滞納がなければ、強制的に退去は
させられない場合が多く、仮に入居者が夜逃げをしても
大家の判断で勝手に処分できなかったりと、入居者の
権利が非常に強くなっています。
戦時中に焼き出された人や、従軍によって一家の働き手を
失った国民を保護するための救済策だったとも聞いています。

・定期借家契約

平成12年3月に施行された、契約の更新がない契約のこと
です。契約満了とともに更新を拒否して、不良入居者を
退去させることができます。また、
「入居者に問題がなければ、再契約します」という
特約をつけることで、優良な入居者の再契約の権利を
保証することもできます。更新料は存在しません。


「普通借家契約」と「更新料」の関係とは?

現在、民法や借地法、借家法、借地借家法いずれにおいても
更新料を支払うことについての明確な規定はないそうです。

そのかわり、民法に規定されている「慣習」(民法92条)が
適用される可能性があります。もし契約で更新料の支払いを
定めていなくてさえも、更新料を支払う義務が発生する
可能性もあるということになります。


慣習?

「普通借家契約」で入居している人は、よほどのこと
がない限り『借地借家法6条、28条』によって
その契約が更新されることになっています。

例え素行に問題がある人や悪質な滞納者を追い出したくても、
(合法的に解決するためには)その手続きが複雑で
多額の費用や日数がかかることになります。

また、安全確保のためや、容積率の緩和による高効率化
を求めて建替えの必要に迫られても、入居者の立ち退きには
莫大な費用と手間がかかったりして、精神的にも大きな負担です。

物件所有者(大家)の意思にかかわらず、
その資産運用に大きな制限がかかった状態です。

こうした不平等な部分を
「2年毎に賃料1ヶ月分の更新料を頂く」
という「慣習」で、解消してきたと聞き及んでいます。



「更新料」は『有効』とする判例
______________________

Q:「契約期間2年、更新料1か月」は
有効か、無効か?というケースでは.......
______________________

平成17年10月26日東京地裁判決によると、
「契約期間2年、更新料1か月」を消費者契約法
10条(事業者と消費者の契約で消費者利益を一方的に
害するものは無効とするもの)と借地借家法30条
(賃借人に不利な契約は無効)により無効と訴えた
判例では、原告は敗訴しています。

つまり、この判決だと更新料は「有効」ということに
なります。


京都地裁・大阪高裁
______________________

Q:「契約期間1年、更新料2か月」は
有効か、無効か?というケースでは.......
______________________

・京都地裁では、「無効判決」でした。

・大阪高裁でも、「無効判決」でした。

・最高裁に上告するそうです。。



結論

はまだ先ですが、これまでの流れを整理すると、

______________________

「契約更新:1年毎、更新料:賃料2か月分」

・・・× or 
______________________

「契約更新:2年毎、更新料:賃料1か月分」

・・・
______________________

ということになりますかネ?


今回の「京都地裁や大阪高裁」と「東京地裁」では
「慣習」の定義に相違があるようです。ですから、
「更新料=無効」ということではないと理解しています。

「更新料」について、あやふやな説明では、きっと
今後は多くのトラブルが発生すると思います。
そのようなことを避けるためにも、契約時には、
きちんとした説明をして十分に更新料のことを
理解してもらうことが重要になってくると思います。
------------------------------------------------------------------
book101.jpg
人生マル得不動産経営のススメ


<<<Amazonキャンペーン 第2弾>>>

☆Amazon「不動産」ジャンル、「アパート・ビル経営」ジャンル 堂々1位!!

期間:

受付:2009年11月2日 11:59から
終了:2009年11月20日 11:59まで

特典@:『出版記念講演:大人気yukaさんの
「デザインだけじゃ空室は埋まらない!」』の音声ファイル(20分)

特典A:『利回り30%超え!うっちゃんのお宝物件ヒミツのレポート』

応募条件:本書をAmazonでご予約、お買い上げの方

※既にamazonでお買い上げの方はその際の番号でかまいません。
※キャンペーン第1弾にご応募された方も同じ番号でお申し込みいただけます。

お申し込み先:こちらからどうぞ(期間中のみ)


banner2.gif


日々のモチベーションアップに、人気ブログランキングにご協力頂けるとうれしいです。


- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 00:40 | Comment(24) | 日記
この記事へのコメント
夜の部開催ですね^^

スケジュール調整してみます♪

カナダへの移住、素敵です^^
Posted by 水戸大家 at 2009年11月09日 08:54
更新料の件、とても勉強になりました!

私は不要だと思っていましたが、
たしかに「不平等な部分」があるので
それを「更新料という慣習で解消」と
いうのは、納得できます。

ありがとうございました。
Posted by Yoko at 2009年11月09日 09:49
RIGまた行きたいです^^

京都の更新料は結構取れますからね〜。
といっても、1年更新で更新料2ヶ月でもその分月々の家賃設定が低めだと暴利とは言えないのですがね・・・^^;
Posted by ゴン at 2009年11月09日 19:08
カナダネタ興味津々です。
バンクーバーに行ったとき、
綺麗な街で住みたいなって
感じました。
五輪もあるし、カナダへの
投資もおもしろそう。
もう遅いですかね。。
Posted by ろび〜な at 2009年11月09日 23:14
2年で1ヶ月の更新料を頂いてます。
実際は、不動産業者と折半なので途中退去がなければ
2年で半月分x部屋数の増収となる訳です。
今までは、良い入居者さんばかりなので
更新料は必ず頂いていました。
でも、不動産業者に話を聞くと結構更新料払いたくなくて更新しないで法定更新になる人多いらしいです。
Posted by ポセ at 2009年11月10日 00:01
息子のアパートが更新料が1.5カ月です。。

やるきのない大家さんの物件です。

更新の時のサービスもないし^^

もともとのお家賃もやすいです。


まわりのかたで海外移住を考えていらっしゃるかた多いですね。

留学のご経験もおありなので、海外生活にもすんなりとけこめそうですね。
Posted by kamochan at 2009年11月10日 06:34
更新料、僕はどっちでもOKです。
長くすんでくれたらOKです!
Posted by 星輝 at 2009年11月11日 00:37
こんにちは、マルミーです。

更新料の問題、最高裁での判決の如何によっては、かなりの影響が予想されますね。

更新料返還の手続き、代行します!なんて弁護士さんが現れたら、ちょっと怖いです。

今からでも予防策を講じておくのが賢明な選択かな。

皆さんは、どんな対応策を考えていらっしゃるんでしょうか?

意見交換したいです。
Posted by マルミー at 2009年11月12日 18:29
更新料の件参考になりました。

僕の物件では2年間の定期借家(再契約可)なので更新料問題は発生しませんが・・・

今更ですが、50の戦略読ませて頂きました。
Posted by モンスターマン at 2009年11月14日 22:22
更新料の件、わかりやすくて勉強になりました!
普通借家契約てほんとに古い制度なんですね。
定期借家契約にという流れの中で、実際に既に切替えされているのはどれくらいの割合なんでしょうね。
RIGの会、物理的な制限がなければ参加してみたいです。楽しそうです。
Posted by まるこ at 2009年11月15日 18:59
水戸大家さん、

>夜の部開催ですね^^

>スケジュール調整してみます♪

水戸さんのご参加を受け付けました!
有難う御座います!
楽しみですネ〜

>カナダへの移住、素敵です^^

カナダ、いったことありませんが、冬は寒そーです(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:19
Yokoさん、

>更新料の件、とても勉強になりました!

ありがとうゴザイマス^^

>私は不要だと思っていましたが、
たしかに「不平等な部分」があるので
それを「更新料という慣習で解消」と
いうのは、納得できます。

>ありがとうございました。

定期借家契約がより魅力的に思えますよネ!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:21
ゴンちゃん、

>RIGまた行きたいです^^

またぜひぜひおこしくださーい♪

そうそう、関西大家の会は大盛況だったようですね!
僕もいつか参加させてくださいませ!

>京都の更新料は結構取れますからね〜。
といっても、1年更新で更新料2ヶ月でもその分月々の家賃設定が低めだと暴利とは言えないのですがね・・・^^;


通年で均してみるとそんな暴利でもなかったり、、なのでしょうね?
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:25
ろび〜なさん、

>カナダネタ興味津々です。
バンクーバーに行ったとき、
綺麗な街で住みたいなって
感じました。

綺麗な街と皆さんいいますよネ☆
実はまだ訪れたことがありません。

>五輪もあるし、カナダへの
投資もおもしろそう。
もう遅いですかね。。

サブプライプの金融ショックはすでに収まっているそうです!不動産投資の利回りは8%とも聞きました^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:28
ポセさん、

>2年で1ヶ月の更新料を頂いてます。
実際は、不動産業者と折半なので途中退去がなければ
2年で半月分x部屋数の増収となる訳です。
今までは、良い入居者さんばかりなので
更新料は必ず頂いていました。

僕の物件でも半分はポセさん同様です!
残りは頂いていないです。僕の意向というより、管理会社さんのご提案どおりです。

>でも、不動産業者に話を聞くと結構更新料払いたくなくて更新しないで法定更新になる人多いらしいです。

「法定更新」ですか^^;ますます増えるのでしょうね...詳細なご報告をありがとうございます。とても参考になりました。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:32
kamochan、

>息子のアパートが更新料が1.5カ月です。。

やるきのない大家さんの物件です。


おおっ、高めですねー!


>更新の時のサービスもないし^^

もともとのお家賃もやすいです。


稼働率がきになりますネ^^


>まわりのかたで海外移住を考えていらっしゃるかた多いですね。

>留学のご経験もおありなので、海外生活にもすんなりとけこめそうですね。

気持ちの上で面倒だとおもったら、きっといけそうもないので、刺激を与えつつ、情報収集に努めつつ、モチベーションを高めています!6年間の生活が楽しかったんです☆いつか実現させる予定です(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:36
☆くん、

>更新料、僕はどっちでもOKです。
長くすんでくれたらOKです!

そうだね!!

僕も長く住んでいただきたいなー
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:38
マルミさん、こんにちは!

>こんにちは、マルミーです。

とってもお忙しそうですね!

>更新料の問題、最高裁での判決の如何によっては、かなりの影響が予想されますね。

ドキドキします。

>更新料返還の手続き、代行します!なんて弁護士さんが現れたら、ちょっと怖いです。

京都にはすでにあるってきいています。

>今からでも予防策を講じておくのが賢明な選択かな。

>皆さんは、どんな対応策を考えていらっしゃるんでしょうか?

>意見交換したいです。

ぜひその時は僕も参加させてください!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:41
モンスターマンさん、

>更新料の件参考になりました。

ありがとう御座います!

>僕の物件では2年間の定期借家(再契約可)なので更新料問題は発生しませんが・・・

先をいかれていますね!
さすがです♪

>今更ですが、50の戦略読ませて頂きました。

ありがとう御座います!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:43
まるこさん、

>更新料の件、わかりやすくて勉強になりました!

嬉しいご感想をありがとうございます☆

>普通借家契約てほんとに古い制度なんですね。
定期借家契約にという流れの中で、実際に既に切替えされているのはどれくらいの割合なんでしょうね。

管理会社さまとの連携プレーがとても重要だと思います。まだまだ普通借家契約が大半を占めているかと。

>RIGの会、物理的な制限がなければ参加してみたいです。楽しそうです。

ぜひその日が来ることを楽しみにさせて頂きます!
関東の大家さん、たっくさんご紹介させて頂きます♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 22:47
東京からの情報提供ありがとさんでした!
埼玉に戻りましたがこちらは暖かいです^^
RIG楽しそうですね〜 来年は参加したい
ですね!
Posted by 埼玉swallows at 2009年11月15日 23:32
埼玉swallowsさん、

>東京からの情報提供ありがとさんでした!
埼玉に戻りましたがこちらは暖かいです^^
RIG楽しそうですね〜 来年は参加したい
ですね!

無事のご帰還をおめでとう御座います!
熊には遭遇しませんでしたか^^
28日、お待ちしています。
それからチョコも楽しみデス^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月15日 23:41
はじめまして。
更新料の件、勉強になりました。

自分も最近、引っ越してなんか不思議な名目で金とるなって思ってたところで、丁度、拝見させて頂きました。
ありがとうございます。
Posted by ぜろなび at 2009年11月16日 00:45
ぜろなびさん、はじめまして。

>はじめまして。
更新料の件、勉強になりました。

ご訪問&コメントを有難う御座います!

>自分も最近、引っ越してなんか不思議な名目で金とるなって思ってたところで、丁度、拝見させて頂きました。
>ありがとうございます。

入居者様のご視点て、「不思議な名目」というのがとても印象に残りました。あとでトラブルを避けるためにも、わかりやすい説明をしてご納得頂くことが課題なのだと気付きを得ました。ありがとうございました!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月16日 01:41
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

RDF Site Summary
RSS 2.0
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。