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2009年11月02日

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11月01日の訪問者655人&PV1646人
●10月31日の訪問者625人&PV1227人  
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『今日は雨』


昨夜のハロウィンナイトはいかがでしたか?

学生の頃は、顔面を青く塗ってドラキュラ伯爵の

仮装をしたまま、街を歩き回りました。

もちろんショッピングモールやレストランでの食事も

そのままの格好でした(笑)

昨夜は、そんなお誘いもあったのですが仕事が

あったので辞退させて頂きました。忙しいって

仕事が出来ない人の言い訳といいますが、

僕も時間の使い方がまだまだだな〜って

反省しきりです(汗)

さて今夜は風も強く、雨も降っているようです。

日曜日で良かったデス。

おかげで一歩も外出していません。

自宅でゆっくり(仕事)しました^^


193730.jpg
出版社の人達と“お疲れさまの打ち上げ”

235535.jpg
味噌もやしそば

005400.jpg
恵比寿の居酒屋でTさんと
味噌キャベツ丸ごと420円なり


203512.jpg
緑:☆輝
黄:ぼく
Iさんからのプレゼント
シンクのフタ
ありがとうございます!!


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Yさんからのプレゼント
京ばあむ&柚子餅
ありがとうございます!!

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ご判断は自己責任でお願いします。
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『か、かいだんが〜(003)』

(001)
(002)

あらすじ

木造アパートの2階に通じる古い鉄骨階段があります。
全体的に錆びています。
踏み板の何箇所かは、錆びの侵食で穴もあいていました。
階段と2階共用廊下の手すりを全部新品に入れ替えると
一声100万円とも聞いていたので、修繕を先送りに
していたのですが、すでに限界を越えていました。

物件購入直後に和式トイレの洋式改造工事をしたことがあります。
多能工(なんでもこなす職人)さんにお願いすると、5万円という
破格でした。そこでもう一度同じ人に見積もりを出してもらうと、
補修工事(部分交換&塗装)で約26万円と言われました。

管理をお願いしているF社長さまに相談をしました。
このアパートに関して、一番状態を把握されています。
しかも、ご自身も大家としての立場から、
「費用をどこまでかけて良いのか?」という
ぎりぎりのラインも把握されています。

これまで、安全性と商品としての価値を持たせつつ、過度な
装備や費用は一切掛けずにほとんど満室に近い状態を継続させて
いるのはF社長のおかげでした。

〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・

この木造アパート、もう新築から25年が経過しています。
中古で6年以上も前に購入しているので、借入期間もあと
3年を残すのみです。10年(実は9.4年&1.6%固定)
なんてあっという間です!!

さて本題です^^

F社長の「あと何年持たせるか?」という問いに悩みました。
階段だけ新品にしても建物はもう古いので、もし近い将来に
建て替えるとしたら、大きな無駄になってしまいます。
そもそも素晴らしい稼働率を維持して頂いているので、
ここで階段が新品になったからといっても、経営的には
減価償却費が取れること以外は、あまりメリットを感じません。

F社長の見立てでは、必要な部分だけを交換して、あとは
補強を施して塗装すれば良いというアドバイスを頂戴しました。
さっそくそのようにお見積もりをお願いしました。


カラー角パイプ 部材 60×30 L=6
 3本 @4,200 

カラー角パイプ 部材 31×31 L=5
 2本 @1,980

階段踏み板 部材 240×30
 5枚 @2,400

加工取り付け施工費 
 1式 @72,000

塗装
 1式 @35,000

諸経費(処分費等)
 1式 @12,000
______________________

合計 147,560円(税抜)


F社長と長年のご友人関係にある“公共工事”を請け負ってきた
腕の立つ会社さまに施工して頂けることになりました。

見積もり書をみて、わかる人も多いと思いますが、
この施工内容ですと、良心的な価格を通り越して、破格ですexclamation×2

F社長さまのマージンが一切載せられていないことにも
大変恐縮しました。たくさんのご指導の下、このような
関係を築かせて頂けて、とても幸せだと思います。

階段補修001.jpg
凄いさび!
踏み板の強度もなくなっています


階段補修002.jpg
作業途中
赤い部分を入れ替えています


階段補修003.jpg
作業途中
2F手すりのよこさんも取り替えました


階段補修004.jpg
さび止め&塗装して完成です!!

工事完了後、施工行程ごとに12枚もの写真と解説つきの
「工事写真帳」が送られてきました。仕事の丁寧さも
さることながら、このキメ細やかなフォローには
感動すら覚えました。

実際の工事は思いのほか大変だったようです。
F社長は工事会社の社長にフルーツパフェをご馳走することで
手を打つから大丈夫ですとおっしゃって下さいました(笑)


F社長様、施工会社のK社長様、

大変お世話になりまして有難うございました。



※千葉県の旭市、銚子市、匝瑳市、香取市、
山武市、東金市、九十九里町、横芝光町、富里市周辺で
工事をご検討の方がいらっしゃいましたら、
お引き受け出来るか保証はしかねますが、取次ぎを
させて頂きたいと思います。まずはメールくださいネ!

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 02:01 | Comment(34) | 日記
この記事へのコメント
将来を見据えて不必要な工事を排除することは大事なことだと私も考えます。今回のブログで参考になったこの大切な考え方を忘れないようにします!!
Posted by 佐藤 一彦 at 2009年11月02日 23:13
すばらしいです。セルフリフォームなら安いですが,時間という重大な手間がかかります。お願いできることはお願いするのが,余裕のある投資家のすることですかね。良い業者との関係を維持することは,長い目で見て良いことだと思います。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2009年11月02日 23:17
現場を見て思いましたが、良心的な金額で工事をやっていただいて、F社長のお付き合いの深さには、感動いたしました。
それにしても安いです、パフェで手を打つところも
素敵な関係ですね。
Posted by ランクのOです。 at 2009年11月03日 01:35
頼りになる管理会社様と工事を請け負ってくれた
会社様、有難いですね。そして工事写真の冊子で
説明までしてくれて細やかな心配りまで!
管理会社の存在感、大きいですね^^
Posted by 埼玉swallows at 2009年11月03日 03:18
素敵な関係ですね☆

こんな素敵な管理会社様だと管理委託にしない(自主管理を選ぶ)理由はナイデスネ!

羨ましいです^^
Posted by ゴン at 2009年11月03日 19:07
この工事で26万円は安いでしょう^^

階段は私も見積り取った事ありますが、補修だとそんなに大きな出費にならないと理解しています。

それでも、この金額は安いですね^^
Posted by 水戸大家 at 2009年11月04日 08:22
鉄骨階段の塗装見積もりをとっています♪

おおいに参考になりました☆

えびちゃんのドラキュラみてみたいな〜^^

Posted by kamochan at 2009年11月04日 09:06
地域が被れば絶対にお願いしたい業者さんですね。

日ごろのお付き合いと、Iさんの誠実なお人柄が
生んだ賜物ですね!
Posted by ポチお at 2009年11月04日 09:06
綺麗です!
入居者さんもきっと喜んでいるでしょうね♪

金額も安いしすばらしい!
Posted by yuki at 2009年11月04日 09:19
大家さんは管理業者さんに対して、つい上から目線をしてしまいがちだと思うのですが、エビ様のように「教えてもらう」「相談する」という姿勢は大事だなぁと思いました^^。

管理会社様のお人柄にも感動デス(TvT)。
Posted by たまこ at 2009年11月04日 16:44
味噌もやしそばうまそーー。
なんでコメントそこやねん(^^;
Posted by ろび〜な at 2009年11月04日 22:47
先日はありがとうございました!
念願の初対面が叶い嬉しかったです。

Yさんということで、お菓子写真も載せて頂き
恐縮です。

それにしても、フルーツパフェって可愛いですね^^

恵比寿のIさんが築いていらっしゃる信頼関係、
すごいです。
Posted by まるこ at 2009年11月04日 23:05
Iさんの仮装、見せていただきたいです!

今年、息子は魔法使いの姿で、隣町で、trick or treat?!してきましたが

インターに行ってる子の仮装の気合いの入れように圧倒されました。

破格の工事、さすがIさんの日ごろのお付き合いのたまものですね!

Posted by ヒロシ嫁 at 2009年11月04日 23:31
昨日はステキな運転ありがとうございました^^

いいモチベーションになりましたよ!

明日はこないだの方とアソコを見に行きます。


がんばります!
Posted by 毛がほしい at 2009年11月05日 00:15
階段修繕、素晴らしいですね〜!
いろいろ考えて&調べて破格の業者さんを見つけ出す
恵比寿のIさんとても素敵だと思います。
Posted by ポセ at 2009年11月05日 19:04
築古物件にどこまで資金投入するか・・・、本当悩ましいですよね。

最近は、家賃が安すぎる物件が、正直、少し怖くなってきました。
Posted by ひろ at 2009年11月07日 05:57
階段、安いっと思います。
失礼ながら、よくあの強度で入居者さん大丈夫でしたね、
体重制限がかかりそうですけど。
工事写真帳は、遠方だと特に嬉しいですよね。

キャンペーン載せていただき有難うございます。
第2弾は、20日まで延長になりました!
Posted by ちは at 2009年11月08日 21:28
佐藤 一彦さん、

>将来を見据えて不必要な工事を排除することは大事なことだと私も考えます。今回のブログで参考になったこの大切な考え方を忘れないようにします!!

有難う御座います!僕も自己満足になってはいけないと思います。こんごともどうぞよろしくお願いします^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 22:58
てらちゃん、

>すばらしいです。セルフリフォームなら安いですが,時間という重大な手間がかかります。お願いできることはお願いするのが,余裕のある投資家のすることですかね。良い業者との関係を維持することは,長い目で見て良いことだと思います。
てらちゃんより。

いつもありがとう御座います!
趣味と実益を兼ねてのセルフリフォームも素晴らしいと思います。僕の場合は、ちょっと難しそうですが(汗)今後とも、外注していく方針です^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:02
ランクのOさん、

>現場を見て思いましたが、良心的な金額で工事をやっていただいて、F社長のお付き合いの深さには、感動いたしました。
それにしても安いです、パフェで手を打つところも
素敵な関係ですね。

先日はありがとうございましたっ。
F社長さま、素晴らしいご人格者さまですよね!!
また次回もよろしくお願いいたします。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:04
埼玉swallowsさん、

>頼りになる管理会社様と工事を請け負ってくれた
会社様、有難いですね。そして工事写真の冊子で
説明までしてくれて細やかな心配りまで!
管理会社の存在感、大きいですね^^

まったくその通りだと思います!!!
ご縁を末永く大切にさせて頂きたく思います♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:05
ゴンちゃん、

>素敵な関係ですね☆

>こんな素敵な管理会社様だと管理委託にしない(自主管理を選ぶ)理由はナイデスネ!

>羨ましいです^^


ありがとうございます!

やっぱり“人”なんだと思います!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:08
水戸大家さん、

>この工事で26万円は安いでしょう^^

ええっと、15万円ですよ!

>階段は私も見積り取った事ありますが、補修だとそんなに大きな出費にならないと理解しています。

>それでも、この金額は安いですね^^

補修と新品交換、適宜見極めたいと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:10
kamochan、

>鉄骨階段の塗装見積もりをとっています♪

>おおいに参考になりました☆

お役に立てまして光栄デス^^

>えびちゃんのドラキュラみてみたいな〜^^

顔面は青く塗りました。牙もつけました☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:12
ポチおさん、

>地域が被れば絶対にお願いしたい業者さんですね。

嬉しいコメントを有難うございます♪

>日ごろのお付き合いと、Iさんの誠実なお人柄が
生んだ賜物ですね!

これも素晴らしい管理会社さまのおかげです!!

投資家としても三十数年来の大ベテランなのです。

本当に凄いお人なんです!

Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:16
yukiさん、

>綺麗です!
>入居者さんもきっと喜んでいるでしょうね♪

おお!ありがとうございます☆

>金額も安いしすばらしい!

お安いですよネ!

恐縮してしまいました...

とってもありがたいです^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:19
たまこさん、

>大家さんは管理業者さんに対して、つい上から目線をしてしまいがちだと思うのですが、エビ様のように「教えてもらう」「相談する」という姿勢は大事だなぁと思いました^^。

なるほどデス!そういう姿勢が大切なのですね。ますます心がけたいと思います♪いつも大切な気付きをありがとうございまする^^

>管理会社様のお人柄にも感動デス(TvT)。

お伝えできて嬉しいデス!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:24
ろび〜なさん、

>味噌もやしそばうまそーー。
なんでコメントそこやねん(^^;

うまいです、ここ!
お連れしたいです。
いつか関西で食い倒れたい^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:26
まるこさん、

>先日はありがとうございました!
念願の初対面が叶い嬉しかったです。

こちらこそです!!
ありがとうございました。
お噂以上の美人さんでした☆

>Yさんということで、お菓子写真も載せて頂き
恐縮です。

お土産はおいしく頂きました!
改めて御礼を申し上げます。

>それにしても、フルーツパフェって可愛いですね^^
ステキデスよね♪

>恵比寿のIさんが築いていらっしゃる信頼関係、
すごいです。

とてもとても有難いことだと思います。手を差し伸べて頂いて、ご指導いただいて、全てに感謝です!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:30
ヒロシ嫁さん、

>Iさんの仮装、見せていただきたいです!

写真があるのです、じつは(笑)

>今年、息子は魔法使いの姿で、隣町で、trick or treat?!してきましたが

かわいいですねーー^^
たくさんお菓子をゲットできましたか?

>インターに行ってる子の仮装の気合いの入れように圧倒されました。

共感しまーす^^;

>破格の工事、さすがIさんの日ごろのお付き合いのたまものですね!

今回は業者さまにはかなり無理をして頂いたようでした。その分、次回は儲けて頂きたく思います。正直な心境です。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:34
毛がほしい毛んちゃん、

>昨日はステキな運転ありがとうございました^^

ええっと、すいませんでした^^;

>いいモチベーションになりましたよ!

光栄デス♪

>明日はこないだの方とアソコを見に行きます。


>がんばります!


なかなかの意味深長ぶりがさすがです!尊敬します笑
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:36
ポセさん、

>階段修繕、素晴らしいですね〜!

ありがとうございます!!

>いろいろ考えて&調べて破格の業者さんを見つけ出す
恵比寿のIさんとても素敵だと思います。


今回はすべて管理会社様のご人徳とご配慮の賜物です!!それにしても素晴らしい工事でした♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:38
ひろさん、

>築古物件にどこまで資金投入するか・・・、本当悩ましいですよね。

同感です!僕もこのさじ加減、かなり重要かと思います。

>最近は、家賃が安すぎる物件が、正直、少し怖くなってきました。

修繕費用が出ない賃料設定は、恐怖ですよね^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:40
ちはさん、

おっかえりなさい!!
ハワイ、満喫できましたかぁ〜^^

>階段、安いっと思います。

わかっていただけて嬉しいデス。

>失礼ながら、よくあの強度で入居者さん大丈夫でしたね、
体重制限がかかりそうですけど。
工事写真帳は、遠方だと特に嬉しいですよね。

鋭いご指摘ですネ!
そうなんです、じつは〜で、大変でした^^;
工事写真帳、これもとてもありがたいものですよね。

>キャンペーン載せていただき有難うございます。
第2弾は、20日まで延長になりました!

ご延長の件、承知しました!

たくさんご応募があるといいですね♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月08日 23:45
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