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2009年10月27日

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ブログ、214日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月26日の訪問者532人&PV1021人      
●10月25日の訪問者446人&PV 940人 
●10月24日の訪問者458人&PV 889人      
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●10月22日の訪問者601人&PV1155人         
●10月21日の訪問者693人&PV1884人  
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『5年間で100億分の不動産を買った男』

過去の記事

について、ご記憶にあるかたも多いと思います。
サラリーマンだった彼は個人で投資をはじめて、
その後法人を設立して賃貸業を本業として5年間
で100億円分の不動産を購入したのです。

最初はメガバンクや地銀、信金などから融資を受けて
買っていました。しかし一定量に達すると借入も厳しく
なったそうです。すると借入先の軸足を某ノンバンク
に移して、投資エリアを一極集中、数十億円を一気に
借り込んでたった5年足らずで100億円分の規模
(借金総額)となりました。

ノンバンクからの調達金利は7.0%です。
そして彼の購入する基準値は現況で14%以上でした。
収支的にはきっちりイールドギャップも取れているので、
問題はないように思います。


exclamation×2しかしこの時点で僕の疑問点はいくつかあります。
(あくまでも“自分の能力的に”という話です。)

・例えば、急拡大させることの弊害です。経験がないので
想像になりますが、リフォームや修繕計画、入居促進
にしてもすべてがシステマチックに画一的な対応に
なってしまいそうな気がします。すると、短期間で造り上げた
巨大な組織に“気”を通わせるというのも、なかなか
大変なように思います。

・それから課税所得の増大についても、心配です。

・一極にエリアを集中させて、金融機関も一箇所に集中
させると影響力も強まると思いますが、弊害も多いような
気もします。


その後、馬主となられたり、グループ会社をいくつも
経営するほどの規模になったことを伝え聞いておりました。
しかし残念なことに、つい先日破産されたそうです。

詳しい理由はわかりません。
しかしながら最近の彼は投資基準に変化があったことは
事実のようです。想定利回りは高いのですが全空に近いものや、
建物は立派だけれど収支の基準からずれたものなど、この一年で
買い進めていらしたようです。そして投資するエリアも
以前の一極集中からはずれていったようです。
この投資方針の報告転換が原因かどうかも不明です。
全空の物件でも見事に再生させて高利回り&高稼働させる
ことだって可能なはずですから。

こういった債権がらみの案件は最近また増えているように
感じます。掘り出し物の裏にはドラマがあるのですよね。
上記の一極集中させたエリアについては関係各所に影響が
あるかと思いますので、公開を控えさせて頂きます。

つくづく「投資方針の軸決め」ってとても重要なことだと思います。
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『パーティーアニマル!?』

最近、たっくさんのお誘いがあります。
とても光栄に思います。
都合をやりくりして3回に一度は参加させて頂いております。
体重が若干増加気味です(笑)
しかしそれにもまして、知識と気力の充実を得られます。
お会いする皆様にとても感謝しています。
いつもありがとうございます!!


@
先週はkamochanの満室パーティーに御呼ばれしました。
素晴らしい面々、彼女のご人望の厚さにほかなりません。
Yukiさん行きつけの本格チャイナ料理、僕は2回目でした。
どうやら決まったメニューがなくて、その時節のおいしい
ものが出てきます。すごくおいしかったです。店主が
辛いもの苦手ということで、辛いものは味みしないという
お話しが印象に残っています(笑)お店はYukiさん
メールしたらきっと教えてくれると思います♪
たまこさんの夜デビューや加藤京子先生の投資家パーティー
初デビューに立ち会えたことも良い記念になりました^^
kamochan、満室おめでとうございます!!

195046.jpg
赤蟻のショット
中国の特定のエリアに生息する貴重なありんこのお酒
は滋養強壮に良いそうです。スースーしました^^



A
ちはさんうっちゃんYukaさん
の出版記念講演に参加させていただきました。

会場には100名からの人が集まっていらして
彼女達&あかちゃんの素晴らしい公演に聞き入って
いらっしゃいました。ちはさんには、お話しの中に
拙書の宣伝までして頂いて、本当に頭が下がる思いでした。
いつもいつも有難う御座います!!

それから、ごま書房さまのご好意で拙書(他社の出版物)
の展示即売会の御機会を賜りました。関係者の皆様、
大変お世話になりました!!それから参加者さま
全員にごま卵のお土産もご用意されていて、素晴らしい
ご配慮に感動しました。

懇親会はこれまたすごい熱気に包まれながら、
あっという間に時間も過ぎ去っていきました。
お隣のポセさん、それからモンスターマンさん
をはじめ、ご挨拶させて頂いた皆様方、楽しいひとときを
有難うございました!!

203006.jpg
大阪からいらした美人さまに取り分けて頂く図
お誕生日おめでとうございました☆


210942.jpg
女性限定のスィーツ、なぜかしっかり食べました(笑)

232657.jpg
ジェービルさんと我らが水戸大家さん
3・4次会をご一緒させて頂きました☆
とても深いお話の数々でした。
多くの学びをありがとうございました!!

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今日のお宝物件を探そう♪】
アットホームウェブ
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あります。ご興味ある方はこちらまで。】
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裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、任意売却
案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
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人生マル得不動産経営のススメ

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“資料請求”は無料のようです^^
ご判断は自己責任でお願いします。
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か、かいだんが〜(002)』の続きはお休みです。
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『クリスマスプレゼント』

をもらいました!

妻からです。

えっ?早いって??

ですよねー。

僕だってそう思います(笑)


162225.jpg
200×2900×1600(mm)

161958.jpg
重さ


いまあけても良いけど、クリスマスの楽しみが

ひとつ減ることになるよ
」って言われています。

プレゼントのおかわりはないそうですがく〜(落胆した顔)


まだ未開封です.................

中身は不明です.................

毎日どうしようか悩んでいます.................


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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:04 | Comment(38) | 日記
この記事へのコメント
Iさま
お忙しい中、お時間調整いただき有難うございましたっ!
お時間、お作りいただいて嬉しかったでーす。
あまり上手に宣伝できなくって・・・。汗。
また宜しくお願い致します〜。

クリスマスプレゼント、いいですねっ、私は辛抱できんので
きっとすぐあけちゃうなー。
楽しみですね。
Posted by ちは at 2009年10月27日 20:47
先日はお忙しい中ありがとうございました。
髪の毛のカラーがまた変わっていましたね。
次回お会いする時は何色なんだろ〜???
Posted by yuka at 2009年10月27日 22:21
いろんなトコに呼ばれていーな。

僕はいつも1人遊びしてますよ。

スピードは大事ですよね。でも怖いですし、大変です。疲れます。

せっかちですから僕は。じみ〜に行きます。
Posted by ケンキチ at 2009年10月27日 22:47
先日はありがとうございました!

しかしながら、100億円の人の
【7%】!に一人でえぇ〜!とか言ってました。(笑)
アサック〇とか?

しかし100億はすごいです。
我が家は2棟でヒーヒーいってます。汗
急激に増やせない理由は自分でやってみてはじめてわかりました。
Posted by yuki at 2009年10月27日 23:08
こんにちは、マルミーです。

5年で100億、想像することすら難しい規模です。

急激な成長がひずみを生み、巨大化した組織を支え切れなくなってしまったのでしょう。

時にジャンプすることも必要でしょうが、着地した自分の足元を盤石にし、次の跳躍に備えたいものです。


マルミーも年明け頃にジャンプしたいと妄想しておりますので、その時はご指導願います。
Posted by マルミー at 2009年10月28日 00:10
先日はお仕事もあるのに、遅くまでお付き合い頂きありがとうございました。

深く楽しい時間を過ごせました。

これからも宜しくです^^
Posted by ジェービル at 2009年10月28日 01:28
クリスマスプレゼント、中身はクリスマスプディングでしょうか。
クリスマス頃が食べごろになるはず。
愛が詰まってますね♪
Posted by ISA at 2009年10月28日 01:33
100億の方はお気の毒でしたね。
「簡単に手に入るものは簡単に手から離れる」という
言葉を思い出さずには居られません。
しっかりと地に足を付けて投資を続けて行く
手法は地味ながら確実なのかなと思い直しました。
Posted by 埼玉swallows at 2009年10月28日 04:47
5年で100億の人、そうなりましたか…

不動産は規模拡大に邁進する物では無い気がします。

あせらず…が個人投資家には重要だと思います。

また飲みましょう^^
Posted by 水戸大家 at 2009年10月28日 08:18
焦らずといいつつ機会喪失
で、焦ってババを引く。

投資手法の確立は容易ではありませんね!

って、ことはヤッパリ

じっくりってことですかね^^
Posted by ポチお at 2009年10月28日 08:48
おくさますっごくユーモアのセンスありますね♪

たのしい企画です☆

パーティもたのしかったです。

またよろしくお願いいたします♪

Posted by kamochan at 2009年10月28日 11:48
お金は、自分の器以上に入ってきても、溢れだしちゃいっていいますからね。

私も、常に自分の器を広げるよう、努力してる積りですが、欲望を抑えるのってなかなか難しいですね。

Posted by ひろ at 2009年10月28日 18:40
100億買って倒産ですか・・・
なにが問題だったのでしょう?
やっぱり、リスク管理の問題でしょうか。
規模は違っても「明日は我が身」と危機感を持って経営する必要があることを感じました。

奥様からのプレゼント素敵ですねぇ〜☆
Posted by ポセ at 2009年10月28日 22:50
土曜日はお疲れさまでした。
100億の不動産を買ったお方、以前にF様が
その方の数年後を見てみたいと、おっしゃつていたのを
思い出しております。

プレゼント、クリスマスまでに我慢するのは
大変そうですね、私には出来そうもありません。
Posted by ランクのOです。   at 2009年10月29日 01:46
クリスマスプレゼント楽しみですね!
でも、耳をあてたらカチカチ鳴って
ませんか!?
クリスマスまでに・・・(笑)
Posted by ろび〜な at 2009年10月29日 08:27
はじめまして、佐藤一彦と申します!!Iさんのブログ、いつも楽しく拝見させていただいております。私の職業は、海上自衛官(幹部)です。職業柄、転勤が多く、1年半に1回くらいの割合で転勤しています。現在、広島で働いているのですが、将来は、家族で関東近辺(妻の実家もあるため)で暮らしたいと考えています。そこで、近々、仕事を辞めて、別の職業をしながら、大家業を関東でしていこうと考えています。そのため、物件は未保有なのですが、1件買い付けして、保有しようと画策中です(ちなみに栃木の物件で
す。)。日々、仕事で忙しいのですが、将来関東で暮らす夢を追い続け、不動産の勉強に毎日いそしんでいます。そこで、物件未保有者なのですが、大家さんの仲間に加わりたいと考えています。RIG等には参加できませんが、たまに出すメールに返事を返していただいたら幸いです(暇な時で結構です。)。すみませんが、突然のお願いよろしくお願いいたします。メールはご迷惑をかけない程度にしますので!
Posted by カズ at 2009年10月29日 10:39
なんともステキなじらしプレイなのでしょうか。

いくるになっても瑞々しい関係は羨ましいですハイ。


Posted by ヒロシ at 2009年10月29日 21:14
100億。。。
破産されたのですね^^;
急拡大の弊害が出たんですよね。

色々と考えされられます^^
Posted by ゴン at 2009年10月29日 23:41
じっぷすぷす〜

皆にお呼ばれ嬉しいよね^^

次の夜RIGいつにする?
Posted by 星輝 at 2009年10月30日 01:59
ちはさん、

>Iさま
お忙しい中、お時間調整いただき有難うございましたっ!
お時間、お作りいただいて嬉しかったでーす。
あまり上手に宣伝できなくって・・・。汗。
また宜しくお願い致します〜。

こちらこそ、セミナー中では限られた時間にもかかわらず大々的に宣伝(しかも他社の本 汗)を頂いて、本当に感謝しています!!ありがとうございましたー☆

>クリスマスプレゼント、いいですねっ、私は辛抱できんので
きっとすぐあけちゃうなー。
楽しみですね。

すぐ開ける派ですね^^
まだ我慢中です 笑

今頃はハワイの別荘でしょうか?
クライスラーのリモ、かっこいーー♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 22:53
yukaさん、

>先日はお忙しい中ありがとうございました。
髪の毛のカラーがまた変わっていましたね。
次回お会いする時は何色なんだろ〜???

素晴らしいご講演でした!!
あらためておめでとうございます^^
えっ!髪のことご存知でしたか(笑)
次回のお楽しみに〜!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 22:56
けんちゃん、

>いろんなトコに呼ばれていーな。

>僕はいつも1人遊びしてますよ。

なにをおっしゃいます? 笑

>スピードは大事ですよね。でも怖いですし、大変です。疲れます。

>せっかちですから僕は。じみ〜に行きます。

せっかち?なのに地味にいくなんて、立派です!
僕もそうします♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 22:58
yukiさん、

>先日はありがとうございました!

こちらこそ大変ありがとうございました!
楽しくてとてもおいしかったデス☆

>しかしながら、100億円の人の
【7%】!に一人でえぇ〜!とか言ってました。(笑)
アサック〇とか?

強烈なお話でよねー!
とても残念な結果になりました(汗)

>しかし100億はすごいです。
我が家は2棟でヒーヒーいってます。汗
急激に増やせない理由は自分でやってみてはじめてわかりました。

本当に経験に勝る学習はないですよね!
僕も同様に思いました^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:04
マルミーさん、こんにちは!

>こんにちは、マルミーです。

>5年で100億、想像することすら難しい規模です。

>急激な成長がひずみを生み、巨大化した組織を支え切れなくなってしまったのでしょう。

>時にジャンプすることも必要でしょうが、着地した自分の足元を盤石にし、次の跳躍に備えたいものです。

少しずつ固めていくことが僕の性にはあっているようです。今回のことで、加速させることによる弊害を考える機会を持ちました。

>マルミーも年明け頃にジャンプしたいと妄想しておりますので、その時はご指導願います。

規模を拡大されるのですね!!
楽しみデス♪
応援させてくださいませ^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:09
ジェービルさん、

>先日はお仕事もあるのに、遅くまでお付き合い頂きありがとうございました。

こちらこそ、濃密なお時間をありがとうございました!!お酒、お強いですネ〜(笑)

>深く楽しい時間を過ごせました。

>これからも宜しくです^^

ぜひこちらこそ、よろしくお願いします♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:12
ISAさん、

>クリスマスプレゼント、中身はクリスマスプディングでしょうか。
クリスマス頃が食べごろになるはず。
愛が詰まってますね♪

そうです。
熟成させる必要がありますので
まだ開けられません。

ほんと?? 笑
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:14
埼玉swallowsさん、

>100億の方はお気の毒でしたね。

残念です.......

>「簡単に手に入るものは簡単に手から離れる」という
言葉を思い出さずには居られません。
しっかりと地に足を付けて投資を続けて行く
手法は地味ながら確実なのかなと思い直しました。

このことから学べることはたくさんあると思います!
またゆっくり談義しましょう^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:16
水戸大家さん、

>5年で100億の人、そうなりましたか…

覚えていらっしゃいましたか!

>不動産は規模拡大に邁進する物では無い気がします。

僕もそう思います!

>あせらず…が個人投資家には重要だと思います。

>また飲みましょう^^

先日のスカイプ、楽しかったですネ♪

次はいつ上京しますかー(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:19
ポチおさん、

>焦らずといいつつ機会喪失
で、焦ってババを引く。

言い得て妙ですね☆

>投資手法の確立は容易ではありませんね!

>って、ことはヤッパリ

>じっくりってことですかね^^

惑わされずマイペースでイキタイデスね!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:21
kamochan、

>おくさますっごくユーモアのセンスありますね♪

>たのしい企画です☆

一日一度はあけないの〜?っていわれます。
機嫌をそこねると、もうあげないって言われます。

>パーティもたのしかったです。

>またよろしくお願いいたします♪

こちらこそ、御呼ばれしていつも光栄デス!
またぜひお願いしまうす^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:24
ひろさん、

>お金は、自分の器以上に入ってきても、溢れだしちゃいっていいますからね。

深いですね!さすがひろさんデス☆

>私も、常に自分の器を広げるよう、努力してる積りですが、欲望を抑えるのってなかなか難しいですね。

おっしゃるとおりですね。僕も精進したいと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:26
ポセさん、

>100億買って倒産ですか・・・
なにが問題だったのでしょう?
やっぱり、リスク管理の問題でしょうか。

検証したいですね!
そこに学びがあるのだと思います。

>規模は違っても「明日は我が身」と危機感を持って経営する必要があることを感じました。

キヨサキさんが同じことを語っていました。
先日の取材で頂いた雑誌のインタビュー記事です。

>奥様からのプレゼント素敵ですねぇ〜☆

ありがとう御座います!
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:31
ランクのOさん、

>土曜日はお疲れさまでした。

こちらこそ大変お疲れ様でした!
ランドクルーザー、いい車ですネ☆

>100億の不動産を買ったお方、以前にF様が
その方の数年後を見てみたいと、おっしゃつていたのを
思い出しております。

F社長さまは見通されていましたねー!

>プレゼント、クリスマスまでに我慢するのは
大変そうですね、私には出来そうもありません。

プレイです.....

            うそです
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:34
ろび〜なさん、

>クリスマスプレゼント楽しみですね!
でも、耳をあてたらカチカチ鳴って
ませんか!?
クリスマスまでに・・・(笑)

おおっと、もらってすぐに耳をあてましたヨ(笑)
きっと僕のとった行動は、子供やチンパンジーとかわらなったと思います。匂いもかいだしな〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:37
カズさん、はじめまして!

>はじめまして、佐藤一彦と申します!!Iさんのブログ、いつも楽しく拝見させていただいております。私の職業は、海上自衛官(幹部)です。職業柄、転勤が多く、1年半に1回くらいの割合で転勤しています。現在、広島で働いているのですが、将来は、家族で関東近辺(妻の実家もあるため)で暮らしたいと考えています。そこで、近々、仕事を辞めて、別の職業をしながら、大家業を関東でしていこうと考えています。そのため、物件は未保有なのですが、1件買い付けして、保有しようと画策中です(ちなみに栃木の物件で
す。)。日々、仕事で忙しいのですが、将来関東で暮らす夢を追い続け、不動産の勉強に毎日いそしんでいます。そこで、物件未保有者なのですが、大家さんの仲間に加わりたいと考えています。RIG等には参加できませんが、たまに出すメールに返事を返していただいたら幸いです(暇な時で結構です。)。すみませんが、突然のお願いよろしくお願いいたします。メールはご迷惑をかけない程度にしますので!

ご丁寧かつ熱いコメントを有難ございます!!頻繁に転勤があるのですね。気苦労をお察しいたします。お仕事をおやめになる前に物件をご取得されるとか?おいそれとリカバリーが難しいのが不動産だと思います。慎重に物件をご検討されますように、そしてよいご縁に恵まれるといいですね。メールのこと、承知しました。僕でよろしければ、大家仲間ということでどうぞよろしくお願いします。
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:47
ヒロシさん、ご無沙汰しています!

>なんともステキなじらしプレイなのでしょうか。

いくるになっても瑞々しい関係は羨ましいですハイ。

ご飯のおあずけをくらったペットの気分を堪能中です(笑)

ヒロシさんちもぜひ♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:49
ゴンさん、

>100億。。。
破産されたのですね^^;
急拡大の弊害が出たんですよね。

そうなんでしょうね。。
最近買い進められた物件、なんとなく知っていました。僕も考えさせられます。

>色々と考えされられます^^

スカイプたのしみです^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:51
☆くん、

>じっぷすぷす〜

元気だね!

風邪はもういいのかな? 笑

>皆にお呼ばれ嬉しいよね^^

とても有難いことデスね!

>次の夜RIGいつにする?

3週目の月か金でどうかな〜?
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月01日 23:53
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