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2009年10月21日

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ブログ、213日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月20日の訪問者656人&PV1385人      
●10月19日の訪問者637人&PV1389人         
●10月18日の訪問者580人&PV1164人        
●10月17日の訪問者789人&PV2899人  
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遠方にある物件の管理

日曜日の昼下がり、ベッドからのっそりと這い出して
外を見たらあまりにも気持ちの良い秋晴れだったので、
勢い管理会社さまへ連絡をいれて、愛車55ファンカーゴ
(55万円だったので笑)で向かいました。
あれっ?ユルイですかね(笑)

ちなみに物件は栃木県小山市にある3DK×24世帯のRCです。

ルートは首都高速道路の目黒ICからのります。
埼玉県の岩槻を経由して、そのまま東北自動車道の
佐野藤岡ICでおり、そこからバイパスをまっすぐ
走らせると小山市です。高速料金はETC割引適用で1600円、
今回は空いていたのでたったの90分で着くことが出来ました♪

よく「地方に物件を持つと管理が大変では?」と
聞かれますが、電車ですと恵比寿から最短ルートで
54分(JR)です。わりと近いと思うのですが、
東京の人には「遠いでしょう?」って言われちゃいます(汗)
物理的な距離はさておき、時間だけを比べたら、なんと
恵比寿からJR船橋駅(千葉県船橋市)までや
恵比寿からJR川越駅(埼玉県川越市)までもが
同程度の時間なのです。

それと「管理業務」については、全ての物件を管理会社さまに
1戸あたり2千円〜家賃の5%程度でお願いしています。
物件はどれも郊外にありますが、距離の遠さが
管理のネックになったことはありません。ほとんどの業務が
メールと電話で完結してしまうので、驚くことに3年間一度も
伺っていない管理会社さまもあります。そこはそれでも
ず〜っと満室なので有難いことです。今回の小山だって
今年初訪問になります。

将来は日本国外に居を構えたいという夢がありますが、
こうしてみると、遠隔操作は可能だと思います。実際に
周囲の友人達を見る限りはみんな巧みに実現させています。
でも最初からこのような仕組みがうまくいくものでもないと
思っています。管理会社さまや職人さまとの「信頼関係」、
それから所有者自身が物件を熟知していないと難しいと
思います。僕自身を振り返ってみても、この状態になるまでにも
数年程度の助走期間を要しています。でも最初の数年で
あとは自動操縦の軌道に乗せられるということです。

今回の訪問の目的は、リフォームの打ち合わせにありました。
一階の真ん中にある空室が2世帯、室内は建具がボロボロ、
一部壁や天井が剥落してクロスも剥がれ落ちており、廃墟と
化しています。購入当時からこのような状態だったのですが、
決まりやすいお部屋から優先的に手を入れていったので、
この二部屋だけ残っていました。任意売却で手に入れた
「経営破綻」した物件の再生は莫大な費用も時間もかかり、
長い道のりでした。ということで、最後の砦に手をつける
ところまで漕ぎ着けたことは喜ばしいことです。

S社長と二人、こまかく現場を見て回りました。数日前に
3DKを原状回復レベルに再生させるお見積もりを頂戴して
いたので、おおよその費用とイメージは出来上がっていました。
それでも現場で全身の感覚を研ぎ澄ませると、思わぬアイデアが
浮かんできたので、それを次々にS社長にぶつけました。
「ここをこうして〜」とイメージが伝えやすく、
またすぐに検証がたやすいことは現場ならではの利点だと
思います。空気の流れ(滞留するからここは開口しておくべき
といった細かな点など)にまで意識が及び、とても有意義な
時間を過ごすことが出来ました。S社長さま、このたびの
ご指導を大変有難う御座いましたexclamation×2

工期日程は“12月まで”としました。
そして再度お見積もりを依頼してきました。
リフォームのテーマは「費用を抑えながら、一階、
日陰、と決まりにくい部屋を、魅力的な部屋に仕上げる」です。
費用の予算は各部屋とも15ヶ月分を上限としたいところです。
すべてプロにお願いする作戦です。

また御報告させていただきたいと思います☆

202144.jpg

夜は、茨城県の物件管理会社のNさんとインドカレー屋を
ご一緒させて頂きました。宅建の試験日でスタッフが抜けて
忙しかったようです。定期借家について
ほか、深い話しをたくさん伺いました^^
同じ歳の彼は、リフォーム会社を経験しているので、家を丸ごと
仕上げてしまう腕前の持ち主です。しかも自身も投資家であり、
本業は客付けのプロフェッショナル、趣味では飛行機のライセンスも
持っているので話題が尽きることがありません。よき友人であり、
よき相談相手です。これからもよろしくデス☆
ぴかぴか(新しい)
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今日のお宝物件を探そう♪】
アットホームウェブ
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あります。ご興味ある方はこちらまで。】
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『か、かいだんが〜(002)』の続きはお休みです。
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ちはさんうっちゃんYukaさんの御本』☆☆


祝 ご出版!!


“北千住物語”といえば、もうスーパーリノベの
代名詞でお馴染みですよね^^今回はその仲良し実業家
の美女3人組がついに待望の書籍をご出版されました!!

僕もさっそく読ませて頂きましたが、テクニックに
走りすぎず、本当に大切な目的を、そして大家としての
正しい在り方を気付かせてくれる、今までにない良書だと
思います。心がとっても温まります♪

book101.jpg
人生マル得不動産経営のススメ


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※ただし、先着30名を超えた時点で特典2の受付は終了とさせていただきます。

応募条件
期間中に本書をAmazonでご予約、お買い上げの方

応募方法
キャンペーンページの応募メールフォームより

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受付:2009年10月17日 11:59から
終了:2009年10月25日 11:59分まで
※ただし、先着30名を超えた時点で特典2の受付は終了とさせていただきます。

ちはさんとは、6年来のお付き合いをさせて
頂いております。昔、M3にのって恵比寿界隈の
古い物件を一緒に巡った頃がとても懐かしく
思い出されます。また彼女のご自宅で開かれた
ホームパーティで、あの有名なうっちゃんご夫妻と
お引き合わせを頂き、共にCFゲームを楽しみ、
みんなで囲んだお食事が忘れられません^^
もうあれから5年もたつのですネ〜。
その彼女達がYukaさんというこれまたすんごい
やり手を連れて、関東に会社を起業するというお話しを
聞いた時は、そんなに驚きもせず
「ついにやるんだなっ!」って思ったことを正直に
告白します。彼女達のこれからのますますの
ご活躍をお祈りさせて頂きます!

おめでとうございます〜exclamation×2

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 16:33 | Comment(32) | 日記
この記事へのコメント
リフォーム楽しみですね。
恵比寿のIさんの「思わぬアイデア」が
どんなものか気になります!!
完成したら見せて頂けませんか?
よろしくお願いしま〜す!
Posted by プチ大家 at 2009年10月21日 17:02
とうとう、
手を付けることになったんですね〜

どんな方針でリフォーム(リノベ?)
になるのか楽しみです
(^^)v
Posted by 空飛ぶかっさん at 2009年10月21日 20:21
遠隔操作は仕組みが出来れば簡単なんでしょうね^^

秋晴れの下のドライブ、気持ち良さそうです。
Posted by 水戸大家 at 2009年10月22日 12:42
遠隔未経験で・・・

リフォームは、3DKだと結構かかりそうですね。
その辺も、後日教えてください。
Posted by おざわ at 2009年10月22日 18:30
遠隔操作ができるくらいのチーム力、信頼関係を
築ける域に達したいです。将来目標ですが^^

>趣味では飛行機のライセンスも

すごいですね。国内で乗られているのでしょうか?!
Posted by まるこ at 2009年10月22日 19:46
おお〜
Iさんのお待ちかねリフォーム
いよいよ始まりですねー
途中レポートも期待しております♪
Posted by ポチお at 2009年10月23日 00:13
隠密さんスカイプ準備中です。
今度みんなでやりましょう♪

廃墟部屋のお話し聞きたいです^^
Posted by ゴン at 2009年10月24日 16:17
小山遊園地ってまだあるんでしょうか。
どうでもいいコメントで、
ごめんね、ごめんね〜
Posted by ろび〜な at 2009年10月24日 17:40
恵比寿〜船橋って聞いて、1月に2往復したのを思い出しちゃいました(苦笑)

物件の遠隔操作は、良いパートナー次第ですが、私もいつかは物件価格と家賃にギャップが有る地域に、高利回り物件欲しいです。
Posted by ひろ at 2009年10月24日 19:04
新たなリフォーム、楽しみです!!
今回はDIYではないのですね^^。
是非近々物件拝見させてください!
Posted by たまこ at 2009年10月25日 11:05
リフォーム開始なんですね。

見学会があればぜひ参加させてください♪
Posted by kamochan at 2009年10月25日 15:15
初コメです。
昨日はありがとうございました。

廃墟リフォームと遠隔操作、どちらも気になる内容です。

Posted by モンスターマン at 2009年10月26日 12:28
昨日はお久しぶりでした。

相変わらず、着々と仲間を増やしてある姿に
感心してました。

本を差し出された時には、ものすごく困惑しましたが(笑)。
後で、"家政婦は見た"風にすればよかったと、
ほぞをかみました〜。
Posted by 三田 at 2009年10月26日 22:09
こんばんは!
昨日はどうもありがとうございました。
お話できて嬉しかったです。
また、お会いできるのを楽しみにしています。
Posted by ポセ at 2009年10月26日 23:39
ついにあの部屋がリフォームですね!!
正に「劇的ビフォー&アフター」だよね。
完成見学会をお願いします^^
Posted by 埼玉swallows at 2009年10月27日 02:08
プチ大家さん、

>リフォーム楽しみですね。
恵比寿のIさんの「思わぬアイデア」が
どんなものか気になります!!
完成したら見せて頂けませんか?
よろしくお願いしま〜す!

ありがとうゴザイマス。
今回のリフォームは書籍のような激安リフォームではありません。見学会、面白そうですね^^
その時はご連絡を差し上げまーす♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 03:58
空飛ぶかっさん、

>とうとう、
手を付けることになったんですね〜

とうとうデス(笑)

>どんな方針でリフォーム(リノベ?)
になるのか楽しみです
(^^)v

いつもありがとう御座います!
リノベーションではないですね^^;
僕も楽しみデス。
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:00
水戸大家さん、

>遠隔操作は仕組みが出来れば簡単なんでしょうね^^

どこからでも管理出来る仕組みが理想です。

>秋晴れの下のドライブ、気持ち良さそうです。

今度水戸までいきますね〜♪
そうそう、先日は明け方まで飲み明かして楽しかったですネ!またお願いします。
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:03
おざわさん、

>遠隔未経験で・・・

あれ?未経験でしたっけ^^
バイクでひとッ飛びの距離ですもんね!

>リフォームは、3DKだと結構かかりそうですね。
その辺も、後日教えてください。

おっしゃるとおり、費用もかかりそうです。
これってファミリータイプのウィークポイントでしょうね^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:07
まるこさん、

>遠隔操作ができるくらいのチーム力、信頼関係を
築ける域に達したいです。将来目標ですが^^

ぜひ目指しましょう♪
少しでもご参考になれれば幸いです^^

>趣味では飛行機のライセンスも

すごいですね。国内で乗られているのでしょうか?!

彼は海外が多いみたいです。もちろん国内でも乗れます。しかし日本ではグライダーのほうが楽しいっていっていました^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:11
ポチおさん、

>おお〜
Iさんのお待ちかねリフォーム
いよいよ始まりですねー
途中レポートも期待しております♪

そんなお待ちかねだなんて...笑
途中レポート、そうですね!
写真をたくさん撮っておくようにしたいと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:13
ゴンちゃん、

>隠密さんスカイプ準備中です。
今度みんなでやりましょう♪

水戸さんも準備中です!
みんなでやりましょう♪
でもはたからみたらすんごいオタクっぽいですよね、真夜中に興奮気味にぶつぶつPCにむかって数時間も(笑)

>廃墟部屋のお話し聞きたいです^^

すごい廃墟です。
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:15
ろび〜なさん、

>小山遊園地ってまだあるんでしょうか。
どうでもいいコメントで、
ごめんね、ごめんね〜

よくご存知でしたねっ〜!!
子供のころ、関東ではCMもありました♪
一度はいってみたかったです。
今は跡地にスーパービバホームをはじめ、SCになっています。それと「おもい川温泉」もあったような☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:19
ひろさん、

>恵比寿〜船橋って聞いて、1月に2往復したのを思い出しちゃいました(苦笑)

おおっとそれは今年のお話ではあーりませんか!
ひろさんはタフです!しかもその日は祐天寺から中目、代官山、目黒、恵比寿と歩き回ったんですよね。たのしかったですねー^^

>物件の遠隔操作は、良いパートナー次第ですが、私もいつかは物件価格と家賃にギャップが有る地域に、高利回り物件欲しいです。

そこ、ポイントですよね♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:22
たまこさん、

>新たなリフォーム、楽しみです!!

僕も管理会社さんに期待しています!

>今回はDIYではないのですね^^。

そうなんです。

>是非近々物件拝見させてください!

みんなで物件見学&ピクニック&温泉(おもいがわ)でもしましょうか♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:24
セクシーkamochan、

最近はよくお会いしますよね!
満室おめでとうゴザイマス。
ぼくもあやかりたいっす。

>リフォーム開始なんですね。

>見学会があればぜひ参加させてください♪

みなさまのだめだしに耐えられるでしょうか、ぼく(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:26
モンスターマンさん、

>初コメです。
>昨日はありがとうございました。

こちらこそ、先日はありがとうございました!!
お会いできて光栄デス。
うっちゃんとのツーショット、決まってましたネ♪

>廃墟リフォームと遠隔操作、どちらも気になる内容です。

今後ともどうぞよろしくお願いします!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:28
三田さん!

>昨日はお久しぶりでした。

もう6年来のお付き合いになるのですよネ♪
お会いできて嬉しかったです!

>相変わらず、着々と仲間を増やしてある姿に
感心してました。

>本を差し出された時には、ものすごく困惑しましたが(笑)。

>後で、"家政婦は見た"風にすればよかったと、
ほぞをかみました〜。

んっ?家政婦は三田ですか(笑)
みたさんの初サイン、おかげさまで記念になりました(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:32
ポセさん、こんばんは!

>こんばんは!

>昨日はどうもありがとうございました。
お話できて嬉しかったです。
また、お会いできるのを楽しみにしています。

先日はお隣に座らせて頂きまして、たくさんのお話をありがとうございました!おかげさまで、とても楽しい時間でした。ブログ上ではなんどもやり取りをさせて頂いていたので、初対面にもかかわらず、不思議な感じがしましたネ♪今後ともどうぞよろしくお願いします!!それからモンスターマンさんのご紹介をありがとうございました!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:36
埼玉swallowsさん、

>ついにあの部屋がリフォームですね!!
正に「劇的ビフォー&アフター」だよね。
完成見学会をお願いします^^

ついにデスっ!
すんごいですもんね、いまの状態(大汗)
またお声を掛けさせていただきますねー☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 04:38
こんにちは、マルミーです。

あれ?コメントのタイミングを逃しちゃったかな?
今頃は、ぐっすりのお時間かと…。

噂に聞く放置部屋、遂にリフォームですね。

> 現場で全身の感覚を研ぎ澄ませる
恵比寿のIさんらしい、慎重さが伺える姿勢で、ぜひ見習いたいです。

全身の感覚を研ぎ澄ませ、いつか足裏で地脈の流れを読み取れるようになってください。

リフォーム後の写真を楽しみにしてますね〜!
Posted by マルミー at 2009年10月27日 09:16
マルミーさんこんにちは!

>こんにちは、マルミーです。

>あれ?コメントのタイミングを逃しちゃったかな?
今頃は、ぐっすりのお時間かと…。

す、するどいですねー(笑)

>噂に聞く放置部屋、遂にリフォームですね。

ビフォーがすごすぎます。
華麗な大変身を遂げる...といいな♪

>> 現場で全身の感覚を研ぎ澄ませる
恵比寿のIさんらしい、慎重さが伺える姿勢で、ぜひ見習いたいです。

立ち会って頂いた管理会社社長さまのご指摘がその場で検証できたことも現場ならではでした。すべてが収支に直結するので慎重にイキタイデスよね!

>全身の感覚を研ぎ澄ませ、いつか足裏で地脈の流れを読み取れるようになってください。

Yukiさんを思い出しました!
気の流れって本当にあるようですね♪

>リフォーム後の写真を楽しみにしてますね〜!

ありがとう御座います☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月27日 19:45
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