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2009年10月04日

『苦渋の選択』『定期借家』『か、かいだんが〜(002)』『RIG−CD』『RIG-PTS』


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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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10月03日の訪問者669人&PV1612人   
●10月02日の訪問者619人&PV1173人   
●10月01日の訪問者682人&PV1453人        
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苦渋の選択

やっぱり日本は不景気だ。
本業ではそう感じる。
多くの同業者が厳しそうである。
会社を去っていく人も増えた。
売り上げが下がると利益もしぼみ、人件費が削られるのだ。
賃貸業だって不景気の影響は多分にある。
借り手の経済状況が連動しているからだ。

エピソード

数年前から滞納が始まったテナントの話しをしよう。

分割で収めてくれるのだが、足りない分が蓄積していった。
しばらくすると「保証金から滞納分を清算してほしい..」と
嘆願された。
このテナントの賃料は、近隣相場と比べると一割ほど高い。
その賃料は変更しないかわりに、溜まった3か月の
滞納分を相殺することにした。

この「保証金」、15ヶ月分を預かっている。
昔の契約ならではだ。
月家賃が例えば15万円とすると、225万円にもなる。
大金だ。
そしてこのお金は5%/年づつ償却していく契約である
5%にあたる11.25万円を毎年消していくのだ。

ひと昔前の保証金相場と言えば、地方でさえ家賃の
2年分なんてめずらしくなかったようだ。
それが今や数ヶ月分と緩和されている。
居抜き物件(厨房やカウンターなどの造作物があるもの)などは
敷金1:礼金1というものまで見かけるようになった。
ちなみに人気エリアは、今でも1年分〜の保証金は必要なようだが。

少しすると、また家賃が遅れがちになった。
そして保証金と相殺することを何度か繰り返した。
なんど断ろうと思ったか...
でも厳しい決断を迫られながらもついつい保証金に
手をつけてしまう。
場当たり的な対処療法というべきか。
まるで麻薬のようだ。
ついに預かった保証金の残金が2か月分を残す所までになった。

お店を退去する時は商売が成功か失敗のどちらかだ。
後者の場合は残置物の撤去費用すら捻出できないこともある。
これ以上は保証金に手を付けられない。
この状態に到達したのが去年の秋のことである。

あれから一年がたつが「閉店→退去」とはならなかった。
そしてお店には、ある変化が起きていた。
テナントの入り口に数台の自販機が並んだ。
結構売れているようだ。
店主のがんばりと人徳のおかげか、お店を潰させないために
地元の常連さんが売り上げにも貢献してくれている。
依然として韓信の背水の陣のようであるが、
奇跡のように滞納はぴたっと止まった。

ここに至るまでの道のりは険しかった。
なぜなら“苦渋の選択”の連続だったから。
もし保証金から滞納家賃への充当を認めなかったら、
どうなっていたのだろうと考えることもある。
ベストな選択だったのかどうかなんて判らない。
このままハッピーエンドとなるかどうかも疑わしい。
しかし、少なくともこのテナントさんの生活を、
そして人生をつなぐことになったのであれば、
それは嬉しく思う。
机上の計算や数字だけでは割り切れない
事業の難しさがここにはあると思う。

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誕生日にNさんから頂いたフィリピンのビールと
両親のスイス土産のチーズ

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裁判』の続きは今回お休みです。
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定期借家☆☆☆☆☆

という制度を詳細にわたって知り抜いている大家さん
はどれだけいらっしゃるのでしょうか?大家さんに
限らずですが、プロの方々からも「あまり馴染みがない」
という声がたくさん聞かれます。

ここで今回は“賃貸経営コンサルティングマスターの
大友哲哉さん”をご紹介させていただきます。一言
でいうならば、彼は定期借家のプロです。

なぜならば、

@不動産管理会社を経営していて管理物件は
 すべて定期借家契約。

A既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に
 切替ているとか。しかも入居者からの反発はゼロ。

素晴らしい実績の数々です!


なぜ、

「定期借家について入居者から理解が得られるのか。」

それから、

「そもそもなぜ定期借家なのか?」

これらの秘密を知りたくはないですか?


我々賃貸業に携わる者が直面している厳しい問題と、
それをズバリ解決する処方箋がここにあります。

まずは論より証拠です。と、その前に大友さんからの
メッセージをご紹介させて頂きますネ ^^

↓ ↓ ↓ 

アパート・マンションの大家さん、
不動産管理会社の皆さん、大変なことになりました。

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断「消費者利益害する」



礼金や原状回復費用だけでなく更新料も・・・
消費者団体は、最終的には、
家賃と敷金と保険以外は否定したいようです。

つまりは、レンタカーやDVDのレンタルと同じ賃貸にしたいのです。

車を借りるのに礼金は?

 →ない

車を返すのにタイヤの磨り減った分(原状回復)の請求は?

 →ない

万が一の事故の保険は?

 →ある


敷金はないですが保証金制度があります。

この方向に持っていきたいのでしょう。


たしかに私も賃貸住宅に住む一人として賛同できます。
でも、大家さんにはたまりません。

不良入居者を追い出すのに、
今の普通借家制度では対抗できないからです。

大家の立場や利益を奪われる一方なのです。

礼金、更新料、正当事由(大家の都合では解約できない)制度、
いずれも戦中戦後の特殊な時代に生まれた制度や慣習です。

礼金や更新料を否定するというのなら、
正当事由制度も否定してもらいたいものです。

ですが、そうカンタンにはできないでしょう。

ところが平成12年に誕生した定期借家制度ならできます。

いろいろ誤解がありますが
不良入居者を追い出すのに使えます。
不良入居者のために周りの優良入居者が退去するリスクを回避できます。

賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉さんは、
不動産管理会社を経営していて、
管理物件はすべて定期借家契約。
既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に切替ているとか。
しかも入居者からの反発はゼロ。

なぜ、こうも定期借家について入居者から理解が得られるのか。

その実務知識を集約したDVD講座があります。

管理会社に定期借家を導入してもらいたい大家さん、
大家さんから定期借家制度の導入を要求されている管理会社さん。

実務レベルの知識を得るのに最適な講座ではないでしょうか。


詳細はこちら。今すぐクリック!定期借家実務マスター講座DVD

百聞は一見にしかずといいますよね。
うまい言葉だと思います。
僕の場合は、知恵は最大の富であるという
ギリシアの七賢人の一人ビアス言葉をかみ締めながら
さっそく学習させて頂きました^^

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か、かいだんが〜(002)』

前回の記事はこちら

階段の交換は一声百万円からと聞いていました。
だれが言ったのか思い出せないのですが(笑)
この物件単体からの収益だと大きすぎる出費です。
さて、どうしたものか.....


お話しがそれますが、このアパート、以前にトイレ
を和式から洋式へと改造工事をしたことがあります。
多能工(なんでもこなす職人)さんに任せたその
工事金額は一箇所につき、なんと5万円です!
詳細については↓こちらの書籍↓にある通りです。

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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

その多能工(なんでもこなす職人)さんに以前、
階段の修繕についてお見積もりをお願いしたことが
あったことを思い出しました。何年も前のことです。


「踏み板」部分をすべて切り離して、そこに新しい鉄板
を溶接、それから二階の手すりの「たてさん」をすべて
切り離して、芯まで鉄が詰まった棒に入れ替え(溶接)、
手すりの下部の横桟(よこさん)も同様に入れ替え、
それから塗装工事をするという内容で、なんと金額は
約26万円でした。以前作ってもらった見積書を見つけて
「驚くほど安い!」と感じた記憶が甦ってきました。


しかし今回の階段工事のことは、アパートの管理を
お願いさせて頂いているF社長から、“修繕のタイミング”
をご指導頂きました。F社長は業界のプロとして、また
バブルをかいくぐって一代で財をなした本物の投資家として
尊敬してやまない人生の大先輩です。もちろんですが
ご所有されている収益物件の入居率は何十年間も
ほぼ100%に近いはずです(ご本人の口からは
そういったお話は一切ありませんが)。


F社長はこのアパートに関して、一番状態を理解しています。
それから事業家としての厳しい立場からも
常に「費用をどこまでかけて良いのか?」という
ぎりぎりのラインを把握されています。安全性と
商品としての価値を持たせつつ、過度な装備や費用は
一切掛けずにほとんど満室に近い状態を継続させて
いるのも社長のおかげなんです。
その見極めといったら、凄いの一言につきます。
僕の目には、まさに“神の領域”と写っています。


この社長に管理をお願いできるんだったらということで、
投資家の方々から物件の紹介をよく相談を頂くほどです。
海外在留のエグゼクティブなビジネスマンは
「社長の紹介と管理なら」ということで全幅の信頼をおいて、
アパートをいくつも増やしていらっしゃいますが、
とても共感を覚えました。


今回のことも思い切ってご相談申し上げました。


続きます。

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 06:56 | Comment(29) | 日記
この記事へのコメント
寝たの何時?笑

事業家の経験がある上で不動産経営をしているえびちゃんは素晴らしい経営者です!
Posted by 星輝 at 2009年10月04日 10:55
保証金の家賃への充当のお話、難しい決断ですね。

テナントは、景気の波がもろに影響する気がします。
Posted by 水戸大家 at 2009年10月04日 16:02
階段安いっス!!

ステキな社長さん。積み重ねられた人徳ですね。

チン徳積みタイッス
Posted by けんきち at 2009年10月04日 20:44
深夜更新以外を見てみたいナ☆(笑)

京都の更新料。
確かに借りる立場からしたらちょっと高いなぁ〜とは思います^^

が、
そう思うならゼロゼロ物件を借りれば良いわけで(最近は京都にもそういった物件多いです)、合意契約した後に、後だしジャンケンみたいにクレームするのは、ちょっと理解できないです^^;
Posted by ゴン at 2009年10月04日 21:55
恵比寿のIさんが神という人とは
超すごい人ですね!
まさに、界王神ですね!

拙ブログにご訪問の上、コメント
ありがとうございました!
Posted by ろび〜な at 2009年10月04日 22:39
テナントの判断力は、正解だったですね!

そーなんですよ、物件も良かったんですが
F社長の人がら、信念を持つておられる方だったので
買わせてもらったのですが、教祖様、神様ですね。
Posted by ランクのOです。 at 2009年10月05日 02:35
恵比寿のIさんの「苦渋の選択」。
素晴らしいと思います!
人のためにリスクを取るべき時もあるのですね。
テナントさんには頑張ってほしいですね!!

F社長、すごそうですね〜。
都心・城南エリアは対象地区外ですか???
Posted by プチ大家 at 2009年10月05日 18:19
恐れ多くもコメントさせて頂きます。

一つ一つの記事の内容がすごく濃くて本当にビックリします!

不動産について、事業としての意味合い、同時に経営の見極めといった観点で、
経験をもと書かれている考察はとても勉強になります。

拙ブログにコメントを頂いたお時間も早かったのですが、超朝型の生活をされているのでしょうか?

Posted by まるこ at 2009年10月05日 20:41
更新時の更新料を、敷金から相殺している部屋があるのですが、それによって敷金預かりゼロになっています。

退去時に、ちゃんと、クリーニング費用等が別途頂けるだろうとの見込みですが、その時になってみないと、分かりませんね。
Posted by ちは at 2009年10月06日 09:12
お時間が無い中、
今日はアドバイス有難うございました。
おかげで、目が覚めました。
Posted by Oランクです。 at 2009年10月07日 02:49
階段のお話や修繕の時期についてのお話は、経営的視点やコスト意識の面で大変参考になります!!

ブログを無料で見られることに罪悪感すら感じます^^。
いつもありがとうございまする☆
Posted by たまこ at 2009年10月07日 09:46
敷金そのご何とか積み増しできると最高ですね。
0.25ヶ月つづとかでも。

確かに今回はオーライでしたけど、いつも良いとは限らないし、でも仕方ないし・・・

家賃待ってくれといわれることが多くなりました。
って、ほとんどは何もいわずに入れないだけだけど。
Posted by おざわ at 2009年10月07日 23:00
「苦渋の選択」良い話ですね。
社会は信用で成り立っているので、
私もこういうことを大切にしていきたいです。
Posted by だらー at 2009年10月08日 23:10
こんにちは、マルミーです。

F社長さんの経験の蓄積と見極めの鋭さ、是非学ばせていただきたいものです。

バランスを取るための支点をどこに置くのか、限界ラインをどこで引くか、賃貸経営としての力量が試される場面で、アドバイスをいただける方というのは、とても貴重な存在です。


「苦渋の選択」は苦労して決断したからこそ意味があるのですよ!

結果の善し悪しは、その時の社会情勢や環境によって変わるものです。

でも、決断を下した時の「動機」はいつまでも変わることがありません。

恵比寿のIさんが何を思って決めたか、これが重要なんです。


お披露目会、楽しかったですねー。

また、遊びましょう!
Posted by マルミー at 2009年10月09日 00:12
☆ちゃん、きょうは珍しく一番ですね♪

>寝たの何時?笑

今日は20分だけお昼寝(夜寝?)をしました^^

>事業家の経験がある上で不動産経営をしているえびちゃんは素晴らしい経営者です!

僕はちっさいデス。
細くなが〜くいきたいです^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 02:53
水戸大家さん、

>保証金の家賃への充当のお話、難しい決断ですね。

ご賛同いただけますか?
悩みましたヨ〜

>テナントは、景気の波がもろに影響する気がします。

本当にその通りです!
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 02:55
けんちゃん、

>階段安いっス!!

これは最終的な金額ではありません。
続きがあります!お楽しみに〜☆

>ステキな社長さん。積み重ねられた人徳ですね。

尊敬しています♪

>チン徳積みタイッス

さすがデス(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 02:57
ゴンちゃん、

>深夜更新以外を見てみたいナ☆(笑)

おっ、リクエストですね(笑)

>京都の更新料。
確かに借りる立場からしたらちょっと高いなぁ〜とは思います^^

が、
そう思うならゼロゼロ物件を借りれば良いわけで(最近は京都にもそういった物件多いです)、合意契約した後に、後だしジャンケンみたいにクレームするのは、ちょっと理解できないです^^;


過保護は子供をだめにします。
消費者保護法も色々と難しいですよネ〜^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:01
ろび〜なさん、

>恵比寿のIさんが神という人とは
超すごい人ですね!
まさに、界王神ですね!

あっ、ドラゴンボールですねー(笑)
F社長さまには、いつも素晴らしいご指導を頂戴しています。常に感謝の念を忘れないようにしたいと思います。

>拙ブログにご訪問の上、コメント
ありがとうございました!

今後ともどうぞよろしくお願いします♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:07
ランクのOさん、

>テナントの判断力は、正解だったですね!

嬉しいです!!

>そーなんですよ、物件も良かったんですが
F社長の人がら、信念を持つておられる方だったので
買わせてもらったのですが、教祖様、神様ですね。

今月、一緒に社長に会いに参りましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:09
プチ大家さん、

>恵比寿のIさんの「苦渋の選択」。
素晴らしいと思います!
人のためにリスクを取るべき時もあるのですね。
テナントさんには頑張ってほしいですね!!

プチ大家さんにそうやって共感して頂けて、とても嬉しいです!!がんばっておられる皆さんには、不景気なんかえいっ!!って吹っ飛ばしてほしいです☆

>F社長、すごそうですね〜。
>都心・城南エリアは対象地区外ですか???

エリアは残念ながら..

第二、第三のF社長にめぐり合えますように♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:13
まるこさん、

>恐れ多くもコメントさせて頂きます。

お立ち寄り下さいまして有難うございます!

>一つ一つの記事の内容がすごく濃くて本当にビックリします!

>不動産について、事業としての意味合い、同時に経営の見極めといった観点で、
経験をもと書かれている考察はとても勉強になります。

何かのきっかけになれれば、こんなに嬉しいことはありません!!おかげさまで、僕のモチベーションもUPしまーす^^

>拙ブログにコメントを頂いたお時間も早かったのですが、超朝型の生活をされているのでしょうか?

お恥ずかしいのですが、その逆です^^;
たまにほとんど寝ないで活動してイマス。
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:20
ちはさん、

>更新時の更新料を、敷金から相殺している部屋があるのですが、それによって敷金預かりゼロになっています。

例の超都心の物件のお話でしょうか?
ゼロゼロという流れは、加速度的に広がっていますね〜^^;

>退去時に、ちゃんと、クリーニング費用等が別途頂けるだろうとの見込みですが、その時になってみないと、分かりませんね。

それはご不安ですよネ。
クリーニング費用は定額にして入居時に頂いて、破汚損は別途清算がやっぱりのぞましいでしょうか?
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:26
Oランクさん、

あれ?微妙に名前かえました?(笑)

>お時間が無い中、
今日はアドバイス有難うございました。
おかげで、目が覚めました。

それは良かったデス!
ご転進ですねー
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:28
たまこさん、

>階段のお話や修繕の時期についてのお話は、経営的視点やコスト意識の面で大変参考になります!!

何かのご参考になれれば光栄です♪
ちなみに階段はもっとすごい展開(コスト的に)になりました。修理も奥が深いです!

>ブログを無料で見られることに罪悪感すら感じます^^。
>いつもありがとうございまする☆

なんとこれはご丁寧にありがとうございまっする☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:31
おざわさん、いつもありがとうございます!

>敷金そのご何とか積み増しできると最高ですね。
0.25ヶ月つづとかでも。

おお〜、そんな手がありましたかっ。
思いつきませんでした。
さすがでございマス。

>確かに今回はオーライでしたけど、いつも良いとは限らないし、でも仕方ないし・・・

そ、そなんですよね〜’(汗)

>家賃待ってくれといわれることが多くなりました。
って、ほとんどは何もいわずに入れないだけだけど。

そ、それはもしかして滞納のことですね^^;
家賃の保証会社は、ご検討されていましたか?
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:36
だらーちゃん、

>「苦渋の選択」良い話ですね。

ありがとうございます^^
思うまま、キーボードを走らせてみました。

>社会は信用で成り立っているので、
>私もこういうことを大切にしていきたいです。

信じたい大切な何か、差し伸べる気持ち...うまいやり方ばかりでなく、僕自身の「あり方」についても、もっと考えてみたいと思います♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:40
マルミーさん、こんにちは!

>こんにちは、マルミーです。

>F社長さんの経験の蓄積と見極めの鋭さ、是非学ばせていただきたいものです。

嬉しいお言葉をありがとうございます。
僕ももっとたくさん学ばせて頂きたいと思っています!そしてひとつでも多くの学びをシェアさせて頂ければと思います。

>バランスを取るための支点をどこに置くのか、限界ラインをどこで引くか、賃貸経営としての力量が試される場面で、アドバイスをいただける方というのは、とても貴重な存在です。

僕の表現したかったことがまさにマルミーさんのおっしゃる通りです。有難うございます!!!

>「苦渋の選択」は苦労して決断したからこそ意味があるのですよ!

>結果の善し悪しは、その時の社会情勢や環境によって変わるものです。

>でも、決断を下した時の「動機」はいつまでも変わることがありません。

>恵比寿のIさんが何を思って決めたか、これが重要なんです。


マルミー先生!とても心に響きました。
“どのような思いで決断したのか”、大切なことをお教えいただきまして、本当に有難うございます。


>お披露目会、楽しかったですねー。

>また、遊びましょう!

夜遊び(笑)やめられませんネー
マルミーさんのデザインセンス、最高です!
またどうぞよろしくお願いします☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年10月10日 03:55
非常に勉強になります。

目標に僕も頑張ります!!
Posted by ぜろなび at 2009年12月04日 22:55
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