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2009年09月19日

『シルバーウイーク』『RIG-CD』『裁判(007)』『定期借家』『RIG-NIGHT』


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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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ブログ、207日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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9月18日の訪問者671人&PV1730人     
●9月17日の訪問者701人&PV1630人     
●9月16日の訪問者823人&PV1918人  
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シルバーウイーク


と呼ぶのですネ〜^^知らなかったです。

皆さんはいかがお過ごしでしょうか?


本日もPTSのクライアントさまは精力的に各地で物件

調査に奔走されています。現地からの実況報告や

パソコンへの詳細にわたる物件レポートなどなど・・

とても勢いを感じます♪


会員様に限らずですが、行動力のある方は


必ず


結果を残していますよね!!


藤山さん、水戸大家さんの口癖

あせらず あきらめず

の精神でまい進してほしいと思います。


それから、きょうけーちゃんのメルマガで

売却も含めての投資」という内容がありましたが

僕も非常に共感しています。


昨晩も5時間にわたって詳細に売却シミュレーションを

していたところでした。購入以来、ずっと意識して

減価償却後のリアルタイムでの簿価や、いくらで売却したら

税引き後でいくらの現金が残るといった計算を続けては

頭に刷り込んでいます。


もちろん買い手のローンの組み方や金融機関などの

提案の方法まで考えていますが、意外と楽しいんですよ

これが・・


今日、管理会社の社長に電話したときに売却プランの話しを

させて頂いたら、

そういう考え方を常にしておくことが大切だよ

って言われました。


ちなみに現状満室のこの物件、

あいたらテナントの誘致は苦労しますか
?」

と質問をしたところ、

ここは大丈夫exclamation(笑)」と即答でした。


嬉しいことに、購入以来、ず〜っと満室です。

もう早いもので、6年近くになります。

駅から1分という立地もさることながら、

地元で何十年も商売をしてきている社長の言葉には

大きな安心感があります。


でも.....大きく利益確定を出来るならば、

売却も悪くないって考えています^^



この連休は、久しぶりに祖父母へ墓参しようと

思ってます。それから去年の今ごろに旅立った

芝犬ハラスにも手をあわせよう。。


みなさんもよい休日をー
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水戸大家さん』☆☆


とRIGのコラボCDをリリースします!!


タイトル:

水戸大家流!超高利回り・超高入居率の秘密を語る(仮)

副  題:

現在最も熱いサラリーマン大家さんの水戸大家さんが
現在進行形で使っているノウハウを全て語りつくす。
そしてこの後、水戸大家さんは60%超という驚異の
高利回り物件を購入することになる。



タイトルに偽りなしです^^

まだ20代の彼は、アパート、マンション、戸建、
そして店舗を含めて15世帯を所有する兼業大家さん
です。若くして、ゼロからどのようにして増やして
いったのか、地方での具体的な拡大の仕方、融資付け
の方法、不動産投資に対する考え方やノウハウを
あますところなくRIGの我々二人が聞きだしてしまって
います。彼は「ノウハウを出しすぎた」と後悔の言葉を
漏らしていました(笑)

今回は特別価格でのご提供です。

今すぐこちらからどうぞ!!
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裁判(007)』

をしたほうが良いのかも知れません。←(シリーズ化?)

これまでの話001
これまでの話002
これまでの話003
これまでの話004
これまでの話005
これまでの話006

“弁護士さんにファックスをしました。”

の続きです。


現状の整理

自治会の決算報告が掲載されている(パソコンで
打ち込まれた数字の羅列なので、本当に支払われたのか
どうかは不明)“定期総会議案書”をファックスする
ようにご指示を頂いて、すぐに9枚の用紙を送信しました。

すると数日後に先生から再びメールを頂戴しました。
かなりお忙しそうなご様子です。
事務所にいらっしゃるもう一人の先生にお調べいただいて
いること、それから少し時間をほしいことが記されていました。

とても丁寧なやりとりから、誠実なお人柄がわかります。
人気のある先生たるゆえんだと思います。

この先生とはたとえ今回の件が不調におわっても、末永い
お付き合いをさせていただきたいなぁと思いました。


僕の宿題

浄化槽の管理費用について、相場を調べようと思います。


気付き

所有物件の自治会費について、気になりました。

▼東京の自宅兼オフィスは300円(月)
▼千葉県@のアパートは1世帯4万円(年)
▼千葉県Aのアパートは1世帯4万円(年)
▼千葉県Bの複合ビルはありません。
▼茨城県のマンションはありません。
▼栃木県@のマンションは1世帯350円(月)
▼栃木県Aのアパートはありませんが地域の方に
屋根付きのゴミ置き場を提供(掃除は自治会内で
持ち回り、メンテナンス費はこちら負担)


続きまっする・・

※この話は進行形です。法律に詳しい方、アドバイスを
お待ちしています。直接メールなどありがたく思います。
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今日のお宝物件を探そう♪】
アットホームウェブ
ホームズ
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不動産投資連合隊
健美家(けんびや)
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自己資金が少なくても購入可能な案件が(たまに)
あります。ご興味ある方はこちらまで。】
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裏物(業者間ネットワークにのらない案件)、任意売却
案件等々色々御座います。ご興味ある方、こちらからどうぞ!!
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【私が一番受けたいココロの授業―人生が変わる奇跡の60分】
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定期借家』☆☆

という制度を詳細にわたって知り抜いている大家さん
はどれだけいらっしゃるのでしょうか?大家さんに
限らずですが、プロの方々からも「あまり馴染みがない」
という声がたくさん聞かれます。

ここで今回は“賃貸経営コンサルティングマスターの
大友哲哉さん”をご紹介させていただきます。一言
でいうならば、彼は定期借家のプロです。

なぜならば、

@不動産管理会社を経営していて管理物件は
 すべて定期借家契約。


A既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に
 切替ているとか。しかも入居者からの反発はゼロ。


素晴らしい実績の数々です!


なぜ、

定期借家について入居者から理解が得られるのか。」

それから、

そもそもなぜ定期借家なのか?」

これらの秘密を知りたくはないですか?


我々賃貸業に携わる者が直面している厳しい問題と、
それをズバリ解決する処方箋がここにあります。

まずは論より証拠です。と、その前に大友さんからの
メッセージをご紹介させて頂きますネ ^^

↓ ↓ ↓ 

アパート・マンションの大家さん、
不動産管理会社の皆さん、大変なことになりました。

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断「消費者利益害する」



礼金や原状回復費用だけでなく更新料も・・・
消費者団体は、最終的には、
家賃と敷金と保険以外は否定したいようです。

つまりは、レンタカーやDVDのレンタルと同じ賃貸にしたいのです。

車を借りるのに礼金は?

 →ない

車を返すのにタイヤの磨り減った分(原状回復)の請求は?

 →ない

万が一の事故の保険は?

 →ある


敷金はないですが保証金制度があります。

この方向に持っていきたいのでしょう。


たしかに私も賃貸住宅に住む一人として賛同できます。
でも、大家さんにはたまりません。

不良入居者を追い出すのに、
今の普通借家制度では対抗できないからです。

大家の立場や利益を奪われる一方なのです。

礼金、更新料、正当事由(大家の都合では解約できない)制度、
いずれも戦中戦後の特殊な時代に生まれた制度や慣習です。

礼金や更新料を否定するというのなら、
正当事由制度も否定してもらいたいものです。

ですが、そうカンタンにはできないでしょう。

ところが平成12年に誕生した定期借家制度ならできます。

いろいろ誤解がありますが
不良入居者を追い出すのに使えます。
不良入居者のために周りの優良入居者が退去するリスクを回避できます。

賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉さんは、
不動産管理会社を経営していて、
管理物件はすべて定期借家契約。
既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に切替ているとか。
しかも入居者からの反発はゼロ。

なぜ、こうも定期借家について入居者から理解が得られるのか。

その実務知識を集約したDVD講座があります。

管理会社に定期借家を導入してもらいたい大家さん、
大家さんから定期借家制度の導入を要求されている管理会社さん。

実務レベルの知識を得るのに最適な講座ではないでしょうか。

詳細はこちら。今すぐクリック!
定期借家実務マスター講座DVD


百聞は一見にしかずといいますよね。
うまい言葉だと思います。
僕の場合は、知恵は最大の富であるという
ギリシアの七賢人の一人ビアス言葉をかみ締めながら
さっそく学習させて頂きました^^

☆ OMNIA MEA MECUM PORT0 
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日の丸自動車教習所の建物

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けんちゃんと恵比寿を散歩中に発見

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けんちゃんと目黒の和印にて

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けんちゃんと恵比寿の肉やさんにて

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マルミーさん、けんちゃんらと
恵比寿横丁にて

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時津洋の塩ちゃんこ
Oさんと目黒にて

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豊水
なんと箱で頂きました♪
最近のデザートは毎晩これデス
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RIG-NIGHT

第10弾RIG-NIGHT
(第20回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

日付:9月26日 土曜日
時間:夜7時〜12時
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿

今回も5時間のRIG-NIGHTです。
もちろん途中退出はOKです。

お申し込みをお考えの方はお早めに!

3日前までのキャンセルは全額返金可能です。
当日キャンセルはお控えください。


メールの件名は「0926RIG-NIGHT」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡下さい。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡mail toお待ちします ☆


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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:07 | Comment(16) | 日記
この記事へのコメント
こんにちは!(。・ω・)ノ゙

ブログ始めたばかりですが、応援しあえたらと思い遊びに来ましたw

お互いがんばりましょうね(゚ー゚)(。_。)ウンウン

では、今日はこの辺でw

ポチッ×あるだけ ( ̄ε ̄〃)b
Posted by シネマオ君 at 2009年09月19日 21:20
出口戦略は、本当重要ですよね。

ただ、九州の大家さん仲間には、築40年の物件でも素敵にリノベして、賃貸してる方もいらっしゃるので、最近は、「良い物件を建てて、長く活用するのも素敵」って考えるようになりました。
Posted by ひろ at 2009年09月19日 23:30
売却、とても大事ですね。

これに関しては、前々から色々と考えています。

今度、お会いした時にでもお話出来ると思います(^^♪

最近の私のアイディアではbPのアイディアです。
Posted by 水戸大家 at 2009年09月20日 12:37
売却、私も一度も経験ないのでやってみたいですが、今は時期がちょっと悪いかなーと思ってます。
でも売却する立場になってみるとまた違う視点でみれるようになりそうですね。ぽちっ。
Posted by さくらもち at 2009年09月20日 21:36
swallows物件では自治会費は支払っている
所でも100〜250円/月/世帯なので自治会に求められる
がまま支払っています。ゴミ出しで迷惑を
掛ける事もあると思いますので。。
高額な自治会費があると物件購入する時には
自治会費のリサーチも必要ですね(>_<)
Posted by 埼玉swallows at 2009年09月21日 05:51
自治会の現在進行形、結末が楽しみです。
えびちゃんのことだからしっかりとすでに対策済みなのでしようね^^
Posted by 星輝 at 2009年09月22日 01:47
水戸大家さんCD面白かったです♪

えびちゃんCD、伊勢海老とか桜エビの音声はいつ発売ですか?^^
Posted by ゴン at 2009年09月23日 20:28
こないだは急に付き合っていただきありがとうございました。RIGの日は都合悪くて参加できませんが次回はデマス。

デチャいそうです。

早くマンション売れて欲しいデス^^
Posted by ケンキチ at 2009年09月23日 21:10
シネマオ君、こんにちは!

>こんにちは!(。・ω・)ノ゙

>ブログ始めたばかりですが、応援しあえたらと思い遊びに来ましたw

>お互いがんばりましょうね(゚ー゚)(。_。)ウンウン

>では、今日はこの辺でw

>ポチッ×あるだけ ( ̄ε ̄〃)b

応援をありがとうございマス♪
ブログでご紹介の映画、どれもすきです。
好みが一緒なんでしょうね。
リュックベッソン、良いですよね☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:11
ひろさん、

>出口戦略は、本当重要ですよね。

先輩投資家のひろさんの同意は励みになります。売却を含めて、バランスよく考えていきたいと思います!

>ただ、九州の大家さん仲間には、築40年の物件でも素敵にリノベして、賃貸してる方もいらっしゃるので、最近は、「良い物件を建てて、長く活用するのも素敵」って考えるようになりました。

色々な手法を知っているとそれがリスクヘッジとなるのでしょうね♪40年でも現役だなんて、素敵です☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:15
水戸大家さん、

>売却、とても大事ですね。

>これに関しては、前々から色々と考えています。

>今度、お会いした時にでもお話出来ると思います(^^♪

ぜひ近々にいっぱいやりやいですね♪

>最近の私のアイディアではbPのアイディアです。

おおぉ〜、僕もデス^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:17
さくらもちさん、

>売却、私も一度も経験ないのでやってみたいですが、今は時期がちょっと悪いかなーと思ってます。

売却のご経験はこれからなんですね!
僕も同じです。融資が厳しいお話しは最近多いですネ^^;

>でも売却する立場になってみるとまた違う視点でみれるようになりそうですね。ぽちっ。

まさに、そう思います!!
安定した経営には違う視点も大切ですよねー
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:20
埼玉swallowsさん、

>swallows物件では自治会費は支払っている
所でも100〜250円/月/世帯なので自治会に求められる
がまま支払っています。ゴミ出しで迷惑を
掛ける事もあると思いますので。。

羨ましい話デス。
収益に響いてくる自治会費っていったい...(汗)

>高額な自治会費があると物件購入する時には
自治会費のリサーチも必要ですね(>_<)

僕はこの一件以降、必ずそうしています(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:22
星くん、

>自治会の現在進行形、結末が楽しみです。
えびちゃんのことだからしっかりとすでに対策済みなのでしようね^^

まだ結末は未定なんです^^;

ぼくも楽しみ〜(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:23
ゴンくん、

>水戸大家さんCD面白かったです♪

嬉しいほめ言葉?と受け取らせて頂きます(^^)

>えびちゃんCD、伊勢海老とか桜エビの音声はいつ発売ですか?^^

高いですよ♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:26
ケンちゃん、

>こないだは急に付き合っていただきありがとうございました。RIGの日は都合悪くて参加できませんが次回はデマス。

こちらこそ!
楽しかったデス♪
またやりましょうー

>デチャいそうです。

えっ?またですかー(笑)

で、なにが?

>早くマンション売れて欲しいデス^^

早く売れちゃってください!

祝杯をあげませう!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月24日 03:29
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