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2009年09月16日

『水戸大家さん』『裁判(006)』『定期借家』『イメージ』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、206日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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9月15日の訪問者704人&PV1581人
●9月14日の訪問者645人&PV1425人
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●9月10日の訪問者675人&PV1693人  
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水戸大家さん

とRIGのコラボCDをリリースします!!

タイトル:

水戸大家流!超高利回り・超高入居率の秘密を語る(仮)

副  題:

現在最も熱いサラリーマン大家さんの水戸大家さんが
現在進行形で使っているノウハウを全て語りつくす。
そしてこの後、水戸大家さんは60%超という驚異の
高利回り物件を購入することになる。



タイトルに偽りなしですわーい(嬉しい顔)

まだ20代の彼は、アパート、マンション、戸建、
そして店舗を含めて15世帯を所有する兼業大家さん
です。若くして、ゼロからどのようにして増やして
いったのか、地方での具体的な拡大の仕方、融資付け
の方法、不動産投資に対する考え方やノウハウを
あますところなくRIGの我々二人が聞きだしてしまって
います。彼は「ノウハウを出しすぎた」と後悔の言葉を
漏らしていました(笑)

今回は特別価格でのご提供です。

今すぐこちらからどうぞ!!
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裁判(006)』

をしたほうが良いのかも知れません。←(シリーズ化?)

これまでの話001
これまでの話002
これまでの話003
これまでの話004
これまでの話005

“弁護士さんにメールをしました。”

の続きです。


メールの返事

翌日にさっそく返信メールを頂戴しました。
この先生は不動産賃貸業の分野に特に強く、
セミナーなども手がけられているようで、
すでに多くの方がご存知かも知れません。
お忙しい方なのに、レスポンスの早さに感動です。
ご紹介者のYさんのおかげでもあります。
感謝の気持ちでいっぱいです。

気になるメールの内容は、わざわざお電話を頂ける
という文面でした。それから先にお知らせさせて頂いた
僕の電話番号が一桁抜けていることも
ご指摘ありました(汗)


電話内容について

翌日の19時過ぎ、先生より携帯に着信がありました。
自治会に関する判例をいくつかすでに下調べ頂いた事が
わかりました。ざっと確認した限りでは同様の事例が
見当たらないようです。ほかお話しの内容は下記の通りです。

・自治会を脱会することについて最高裁での判例について
お話しを伺いました。設備の利用分に関しては、按分して
費用負担を必要とするが、自治会を脱会することは認められる
ことが分かりました。

・高額な自治会費用について、物件の売買契約時にその
説明を受けていたのか?と尋ねられました。
「契約を交わす当日、重要事項説明書の読み上げの時に
普通にすらすら〜と棒読みに近い状態で読み上げられて、
その時に初めてその事実を知った」という悲しい状況を
説明しました。今の知識と経験であればもっとうまく
対処していたのに><と思います。

・浄化槽の管理費用について、これは相場がどれくらい
かかるものなのかを調べたほうが良いことをアドバイス
頂きました。同様の意見を友人、知人からも頂いていました。

・いきなり裁判には持ち込めないことがわかりました。
今回のケースは、話し合いに持ち込んで妥協案を探りあう
ことが、まずは取るべき手段のようです。それからの
バックアッププランとして、なにか手立てがあるように
含みを感じましたが、気のせいでしょうか?

・自治会の会報の巻末に、会費未納者の実名と期間、
金額を公表して全世帯に配布している点についても
疑問をぶつけてみました(僕は滞納していないので
この件は関係ありませんでしたが)。

名前を公表→近所の白い目→村八分になりたくなければ
払えよ!という意図を感じます。これって個人情報保護法
とかに違反しているのかなって想像したのでした。
先生は「名誉毀損かな?」とおっしゃっていました。


さいごに、自治会の決算報告や議事録のようなものが
記されている“定期総会議案書”をファックスするように
ご指示を頂きました。


続きまっする・・

この話は進行形です。法律に詳しい方、アドバイスを
お待ちしています。直接メールなどありがたく思います。
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定期借家』☆

という制度を詳細にわたって知り抜いている大家さん
はどれだけいらっしゃるのでしょうか?大家さんに
限らずですが、プロの方々からも「あまり馴染みがない」
という声がたくさん聞かれます。

ここで今回は“賃貸経営コンサルティングマスターの
大友哲哉さん”をご紹介させていただきます。一言
でいうならば、彼は定期借家のプロです。

なぜならば、

@不動産管理会社を経営していて管理物件は
 すべて定期借家契約。

A既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に
 切替ているとか。しかも入居者からの反発はゼロ。

素晴らしい実績の数々です!


なぜ、

定期借家について入居者から理解が得られるのか。」

それから、

そもそもなぜ定期借家なのか?」

これらの秘密を知りたくはないですか?


我々賃貸業に携わる者が直面している厳しい問題と、
それをズバリ解決する処方箋がここにあります。
まずは論より証拠です。と、その前に大友さんからの
メッセージをご紹介させて頂きますネ ^^

↓ ↓ ↓ 

アパート・マンションの大家さん、
不動産管理会社の皆さん、大変なことになりました。

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断「消費者利益害する」


礼金や原状回復費用だけでなく更新料も・・・
消費者団体は、最終的には、
家賃と敷金と保険以外は否定したいようです。

つまりは、レンタカーやDVDのレンタルと同じ賃貸にしたいのです。

車を借りるのに礼金は?

 →ない

車を返すのにタイヤの磨り減った分(原状回復)の請求は?

 →ない

万が一の事故の保険は?

 →ある


敷金はないですが保証金制度があります。

この方向に持っていきたいのでしょう。


たしかに私も賃貸住宅に住む一人として賛同できます。
でも、大家さんにはたまりません。

不良入居者を追い出すのに、
今の普通借家制度では対抗できないからです。

大家の立場や利益を奪われる一方なのです。

礼金、更新料、正当事由(大家の都合では解約できない)制度、
いずれも戦中戦後の特殊な時代に生まれた制度や慣習です。

礼金や更新料を否定するというのなら、
正当事由制度も否定してもらいたいものです。

ですが、そうカンタンにはできないでしょう。

ところが平成12年に誕生した定期借家制度ならできます。

いろいろ誤解がありますが
不良入居者を追い出すのに使えます。
不良入居者のために周りの優良入居者が退去するリスクを回避できます。

賃貸経営コンサルティングマスターの大友哲哉さんは、
不動産管理会社を経営していて、
管理物件はすべて定期借家契約。
既存の普通借家契約の入居者も定期借家契約に切替ているとか。
しかも入居者からの反発はゼロ。

なぜ、こうも定期借家について入居者から理解が得られるのか。

その実務知識を集約したDVD講座があります。

管理会社に定期借家を導入してもらいたい大家さん、
大家さんから定期借家制度の導入を要求されている管理会社さん。

実務レベルの知識を得るのに最適な講座ではないでしょうか。

詳細はこちら。今すぐクリック!
定期借家実務マスター講座DVD

百聞は一見にしかずといいますよね。
うまい言葉だと思います。
僕の場合は、知恵は最大の富であるという
ギリシアの七賢人の一人ビアス言葉をかみ締めながら
さっそく学習させて頂きました^^

 OMNIA MEA MECUM PORT0 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

大友哲哉さんからもうひとつ
お知らせがあります。

↓ ↓ ↓ 

あなたがペット対応物件と言われてイメージ
するのは、どんな物件でしょう?

 エントランス横にペット用の足洗い場があって、
 散歩帰りのペットのウンチを処理する装置があり、
 屋上や庭にドックランがあって、
 室内は床やクロスがペット対応商品、
 さらには飛び出し防止用のドッグフェンスや
 オゾン脱臭装置...


こんなハードウェア満載の物件では、ないでしょうか。

そして、

 ペット用のハードウェア(設備)に投資が必要だけど、
 ペット対応物件の供給が少ないのもあって、
 家賃を高く設定しても満室で退去が少ない!

と、お考えなら、次の事実にビックリすることでしょう。


 ペット対応を全面に打ち出したコンセプトマンション
 ペットを飼育する入居者は6割


6割。6割です。ペットを全面に打ち出した物件で6割。


ここで、ピン!と来た大家さん、さすがです。

ペットやその飼育者のためのハードウェアの投資効果は、
6割の入居者にしか与えられないのです。

6割ならいいほうで、これが3割だったら?

ペット対応のために家賃を高く設定したのが幸いして、
一般入居者から敬遠されることにもつながります。

そればかりか、特殊な設備には、
思わぬメンテナンス費用が発生して、
将来の収益をうばっていくのです。


結局、設備てんこ盛りにした建物を建てさせられて、
建設会社とコンサルタントを儲けさせただけに・・・
なんてことにもなりかねません。


ペット用の設備類は、あればあったで良いのです。
でも、満室安定経営を実現するのに必須ではないのです。

ペット飼育者を受け入れる場合のリスクを把握し、
そのリスクを回避・軽減・転嫁できれば良いのです。

つまりペット対応物件は、ハード対応ではなく、
ソフト対応なのです。入居者の間口を広げることで、
空室対策と安定経営が実現できます。


ハウスメーカーや建設会社、
そうした業界の息のかかったコンサルタント、
自分でお金を出して家を建てる人や建築士、
そして分譲マンションのペット物件・・・

これらと賃貸住宅のペット対応をごっちゃにするのは
大きな間違いです。


新築企画中、新築中、ガラガラの物件を購入(相続)
予定の大家さん、ペット対応物件で満室で安定した
経営を実現しませんか。

今度の週末、ソフト対応でOKのペット物件経営
ノウハウを大公開!

9月19日/20日(土/日)の二日間、合計約12時間で
徹底解説。今すぐ週末の予定を確認ください。

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# 書式データ提供を提供。自分の物件に合ったルール
 等を作成できます。


↑ ↑ ↑ 

...と、いうことは、普通の物件でもペット対応物
にできるってことなんですね。

それが本当なら、ペット専用設備をウリにしている
会社や、コンサルタントが困ってしまいますね...

ペット物件、いろいろなリスクがあると思われますが、
どのようにソフトで対応するのか気になります。

動画による解説はこちらからどうぞ♪
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イメージ

どんなシチュエーションでも成功を引き寄せるためには
「イメージ」する力って重要なファクターだと思います。

勉強、運動、恋愛、仕事、家庭、投資、健康、生、死...


ある部族では祈祷師がcurse(のろい)という“思い込み”
(イメージ)を操つることで人の生き死にをコントロール
しているそうです。

そこでは「のろいをかけたから、あと数日で死ぬ」と
宣言された村民が、思い込みだけで本当に死んでしまう
世界があるといいます(怖)

また、病人を地中に埋めて、顔だけ地上に出すようにして
三日三晩その周りを村人が踊りまわるというような
医学的に根拠のない治療方法でも、イメージの埋め込み
で治癒させてしまう例も報告されています。


またこんな話もあります。昔(多分第二次世界大戦時代)
に行われたある国での人体実験。なんと“思い込ませる”
ことによって人間が死に至るのかをテストしたというから
驚きです。

その方法とは、まず死刑囚に血管を切る方法で刑を執行を
すると告げてから、目隠しをして、手首に冷たいナイフを
あてて、スパッと切ったように思い込ませたそうです。
そして念入りに血管から血が床の容器にポタッポタッっと
流れ落ちる音など詳細に状況を演出しました。
すると徐々に血圧が下がり、まるで手首を切った時と同じ
ような反応を示してついに死に至ったそうです。
血管をきってもいないのにデス。思い込みの力です。
あまりにも強烈な内容だったので忘れることが出来ません。


プラセボ効果やプラシーボ効果といわれる偽薬による
暗示効果もこれと同じ原理なのかもしれません・・
しかし人間の心とか頭のなかって不思議だな〜って
思いませんか?だから常に良いイメージを持つことが
大切なんだなとつくづく思います。


最後に、イメージすることで「究極の奇跡」を引き寄せた
お話しを紹介させて頂きます。

以下転載

末期の脳腫瘍で、回復の見込みが極めて低いとされた
アメリカの九歳の少年の話です。脳の悪性腫瘍は
神経を圧迫して左半身の麻痺を引き起こし、その上、
その腫瘍が深い所にできていたため、手術もできない
状態でした。そのとき、少年が出会ったのが
カンザス州で、クリニックを開業する臨床心理学博士の
「パトリシア・ノリス」という医師でした。

「スターウォーズの戦い」を脳腫瘍との闘いに見立て、
少年に脳腫瘍を退治するイメージの絵を描かせました。
それは、宇宙船が白血球と協力して、癌細胞を
攻撃してやっけていくというイメージでした。そして、
イメージをふくらませるために、博士は回を重ねるごとに
その絵をより具体的に書かせていきました。

ちょうどその頃は「映画:スターウォ―ズ」が流行って
いたのです。ノリス博士は、少年がスターウォーズ
の大ファンであることを知って、このイメージ療法を
取り入れることにしたのでした。

さらに、ノリス博士は闘いを具体的にイメージ出来る
ように自らが実況中継をしている録音テープを作成
しました。そしてそのテープを通じて「敵が簡単に
倒せる相手ではない」ことを少年に知らせ、
集中力を高めていくようにしました。
少年は毎日テープを聴いて、来る日も来る日も治療を
がんばったといいます。そしてついにメージによる特訓は
一日も欠かすことがありませんでした。

それから1年後のこと。

CTスキャンで調べてみると、脳の中にあった腫瘍の影は
すっかり消えていたのでした。跡形もなく!!
少年と博士は奇跡を起こしたのでした。

以上


これは「サイモントン療法」というそうです。
がん細胞ですら「思い込みの強化」で治癒能力を高めて
完治させることができたなんて、無限の可能性を
感じぜずにはいられません。


いくつか事例を取り上げてみましたが、イメージは
物理的、精神的にも有効だと思います。
もちろんネガティブなイメージでも有効です。
不幸を引き寄せてしまう力とでもいうべきでしょうか(汗)
自分自身を信じて、成功するポジティブなイメージを
大切にしていきたいですね♪
-----------------------------------------------------------
RIG-NIGHT

第10弾RIG-NIGHT
(第20回不動産投資情報意見交換勉強会)のお知らせ

日付:9月26日 土曜日
時間:夜7時〜12時
内容:懇親会/飲み会
費用:8000円(飲み放題+コース料理+アラカルト)
人数:制限あり
場所:恵比寿


今回も5時間のRIG-NIGHTです。
もちろん途中退出はOKです。


お申し込みをお考えの方はお早めに!

3日前までのキャンセルは全額返金可能です。
当日キャンセルはお控えください。


メールの件名は「0926RIG-NIGHT」で、

sashinenikkiあっとyahoo.co.jp

までご連絡下さい。

お名前とご連絡先(携帯番号とアドレス)をご記入下さい。

もしもブログをお持ちであればご一緒に。

ご連絡お待ちします mail to


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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 05:55 | Comment(10) | 日記
この記事へのコメント
自治会費滞納者の名前公表は、圧力ですね

権力者が自治会長をやってるのかな?

個人情報保護の問題ありですね。
Posted by たかぴ at 2009年09月16日 17:36
えびちゃんと都内で一晩豪遊して全部おごってもらうイメージ特訓をし続けます!

奇跡、起こるよね?^^
Posted by ゴン at 2009年09月17日 13:59
やっぱり、自分の未来を作るのは
自分しかいないんですよね。

良いイメージを作りやすくするために
運の良い人たちと一緒にいたいと思います☆

今は良い部屋ができるイメージでリフォームしてまーす。
Posted by yuki at 2009年09月17日 16:55
↑ゴンさん、さすがです^^

私も頑張って、それをやってみます。
Posted by 水戸大家 at 2009年09月18日 14:51
会費未納者の名前を公表するなんて
ほんとにひどい自治会ですね。

良いカタチで解決できるよう応援してます。
Posted by ポセ at 2009年09月19日 02:00
たかぴさん、

>自治会費滞納者の名前公表は、圧力ですね

ひどいですよねー ><

>権力者が自治会長をやってるのかな?

僕が知っている限り、ずっと同じ人です。

>個人情報保護の問題ありですね。

恐怖の村八分・・
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月19日 19:32
ゴンくん、

>えびちゃんと都内で一晩豪遊して全部おごってもらうイメージ特訓をし続けます!

そんなイメージはきっと無効です(笑)

>奇跡、起こるよね?^^

おこりませーん^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月19日 19:33
yukiさん、

>やっぱり、自分の未来を作るのは
自分しかいないんですよね。

「つくることが出来る」って素晴らしいと思います。
せっかく自由と可能性があるのに無為無策ですごしたくはないです!

>良いイメージを作りやすくするために
運の良い人たちと一緒にいたいと思います☆

とっても大事なことだと思います!
ゆきさんはすでに実行されていらっしゃいますよね^^

>今は良い部屋ができるイメージでリフォームしてまーす。

がんばっていますねーっ♪
僕も仕上がりが楽しみデス☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月19日 19:40
水戸大家さん、

>↑ゴンさん、さすがです^^

>私も頑張って、それをやってみます。

僕もがんばって水戸さんに全部おごってもらうイメージを特訓します♪

奇跡、起こるよね?^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月19日 19:42
ポセさん、

>会費未納者の名前を公表するなんて
ほんとにひどい自治会ですね。

フルネームで金額と期間も全てです。
狭い社会なので、いじめのようです。

>良いカタチで解決できるよう応援してます。

ありがとうございますっ♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月19日 19:46
コメントを書く
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