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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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9月09日の訪問者574人&PV1162人
●9月08日の訪問者522人&PV1032人
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●9月03日の訪問者764人&PV2433人  
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事務所移転理由トップ3」』

☆ 第1位 ☆ 手狭、事業拡張:29.9% (2007年は50.0%)
☆ 第2位 ☆ コスト削減  :28.6% (2007年は20.9%)
☆ 第3位 ☆ 新設、分室  : 9.3% (2007年は16.1%)


※2008年以降に都内で移転した企業の「移転理由」に
ついての記事を拾い読みしました。。


前年と比べると、ネガティブな理由による引越しが多く
なっているようですね。これも世相をおおきく反映した
結果なんだと思います。

話はかわりますが、都内の主なビジネスエリアの賃料は
値下がりしている場所が多く見られます。
変動が最も大きいエリアでは、レオパの50%
オフキャンペーンではありませんが、なんと50%近くの
値下がりです。すると収益は半分、利回りも半分、
恐ろしい事実です(汗)

こうした事態を上記の移転理由に絡めて読み解いてみます。

すると引越し理由の第1位にあたる「手狭事業拡張」でさえ、
値下がりした場所に引っ越しをして“コスト削減”に
つなげているのかも知れません。
すると引越し理由の大半が経費圧縮のためということになって、
不景気な時代を反映している鏡のようですね。

去年赤坂にある乃木坂界隈にオフィスを移転した友人は
賃料が坪当たり1.5万円といっていました。
従来の約半額近くです。
貸し手が弱気のところに、やり手の友人はにっこりと
“強烈な指値”をしたようです^^

貸主受難ですが、借り手のチャンスともいえるでしょうか。

ご参考になれば幸いです。
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裁判(005)』

をしたほうが良いのかも知れません。←(シリーズ化?)

これまでの話001
これまでの話002
これまでの話003
これまでの話003

“市役所の相談窓口までくるようにと言われました。”

の続きです。


平日に休みをとって相談に行く前に、まだ打てる手は
ないかなと思案してみました。

と、これまでの経緯をブログで公開してきたおかげで
アドバイスや励ましのメール、それから弁護士さんの
御紹介までお寄せいただきました。あらためて御礼を
申し上げます!

そこで、ご紹介頂いた中から、「不動産賃貸業のトラブル」
に強い先生にまずはご相談メールを差し上げることに
しました。下記の通りです。

〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・

●●先生 初めてご相談のメールをさせて頂きます。


石原博光と申します。本業では輸入化粧品等を扱うかたわら、
個人では不動産賃貸業を営んでおります。●●さんから
先生のことをお教え頂きました。ご相談内容は
「高い自治会費を安くする可能性」についてになります。

アパートを購入して間もなくのことでした。自治会費を、
8世帯分で32万円(年会費)請求されました。
根拠は一世帯4万円だから8世帯分で32万円とのことです。


■一般的な自治会費と比べて高い理由−

千葉県●市にあるこの住宅地は昭和50年代の半ばに
ニュータウンとして開発されたエリアです。
現在も百数十世帯が集い、街を形成しています。
そしてエリア内の浄化槽、キュービクル、公園といった生活
インフラを自治会で運営しているので、“自治会費が高い”
という説明が会長よりありました。
固定資産税と都市計画税を合わせた金額のなんと5倍以上の
金額です。恐ろしく高額だと思いました
(土地&建物の評価が安いということもあります)。


■減額交渉−

@アパートは各世帯1人〜2人と少ない
A入退去に伴う空室期間を考慮してもらうこと

を根拠に、減額交渉を行った結果、総額20万円(年間)になり、
5年間で100万円納めました。そして6年目(今年)は
さらなる交渉の結果、18万円(年間)を納めました。


■去年浄化槽の維持管理にかかった費用−

自治会が発行している定期総会議案書から一部抜粋します。
(平成20年4月1日〜平成21年3月31日)

浄化槽管理費    780,000円
汚泥処理清掃費 1,061,100円
浄化槽修理費  4,750,088円

と、浄化槽だけに1年間に6百万円以上かかっています。
ほかにかかった(電気代や慶弔費など)費用を合計すると、
なんと年間9百万円近くになっています。
しかも今年も浄化槽の修理費として320万円も予算計上
しています。
160世帯規模のコミュニティーに毎年こんなにかかるもの
なのでしょうか?


■不公平に思うこと−

三世代の家族(祖父母&孫)が一緒に住んでいる家族(例えば)
でも4万円しか払っていません。
こちらは満室でも8世帯(10人)で18万円も負担しているのに、
設備(主に浄化槽)などのインフラ利用をしている頭数から考えると、
不公平に思います。
退去があれば、それこそ一家族に満たない頭数です。
それから不明朗(個人的に思う)な会費の流れが納得できません。


■どうしたいのか?−

アパートは分譲地2区画にまたがっているので、1世帯毎の課金
ではなくて2区画分として8万円/年に減額してもらいたいです。
「高い自治会費を安くする可能性」について、ご相談の土俵には
のるものでしょうか?

大変お忙しいところ、長文にて唐突なご相談を申し訳ございません。
なにぶん不勉強につき、ご教示願えますと大変ありがたく存じます。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・

続きまっする・・

※この話は進行形です。法律に詳しい方、アドバイスを
お待ちしています。直接メールなどありがたく思います。

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残念な記憶力

老化現象はもうはじまっているのでしょうね^^;
今朝起き掛けに、昨夜食べたメニューを思い出そうと
したら、たった数時間前のことなのにずいぶんと
かかりました。

それから二日前の夜のメニューもどうにか思い出す
ことが出来ました。

しかし三日前のメニューは、お手上げでした。
思い出せないとなんだか気持ち悪くなりますね。
残念な記憶力デス(泣)

備忘録ぎみに最近の出来事を御紹介します(自分のため)。


4日 一発鑑太郎の開発者で有名な不動産鑑定士補の
齋藤さん、融資実行額500億円超の元銀行マンで
不動産融資コンサルタントの小川武男さんと新宿の
ホテルでお会いして、CDインタビューの取材を受けました。
いつもは取材するがわなのですが、当日は勝手が違います。
とても緊張しました(笑)

共にジーニアスファクトリーという会社で不動産投資に
成功するための支援活動をされています。教材がとても充実して
いますので、投資に興味ある人は是非どうぞ!!

そして夜はダントツ大家さんの塾を運営する増山大さんも合流して、
4人で関さばと並び称される高級サバのブランドである
松輪サバを肴に飲みました。

三浦沖で一本釣りされ、極力人の手が触れぬよう出荷直前
まで生かして運ぶことで生食できるほどの鮮度が保たれる
とのこと、漁獲量が少なく珍重されており、市場関係者が
「黄金のサバ」と呼ぶそのお味はなんとも格別でした。

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刺し盛り☆

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イカの活け造り
げそは醤油をたらすと動き回りました^^

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松輪の金目の煮付け♪

210647.jpg
名前忘れましたが、亀の手ではないデス(汗)


5日 GAMIさんから着信ありました。筑波の有名な投資家さん
です。スコットさんと一緒に恵比寿までお立ち寄り頂くことに。
お店ではあとからYさんも合流して、4人でしばし不動産話に
華を咲かせました。お茶まですっかりご馳走になりました。
皆様、ありがとう御座いました。


6日 妻と二人でセミナーに参加させて頂きました。

僕の知り合いでもある舘花(たてはな)さんが社会人の自立を
促す団体「a-Compass」を設立され、その記念講演として
比田井先生の講演会が主催されたので、二人で駆けつけました。
お話しのご内容が最高に良かったデス。感激しました。会場内
の各所では多くの方が涙を流されていらっしゃいました。
人生について、多くの気付きが得られたことに、深く感謝
致します。ちはさん、投資家のMI6さん、それからごま書房の
副編集長さんにもお会いしました。


7日 来訪者あり、本業に勤しみました。ちなみにこの
来訪者さんも副業で大家さんです。僕の影響です。


8日 ジョセフィーヌYukiさんが最近また物件を購入され
たので、ポチおさん、たまこさんと僕でお邪魔させて頂きました!

詳しくはこちら
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カフェでランチ&談義

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ポチおさん大活躍!

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4人で二回目のお茶タイム。
Yukiさん、ご馳走様でした♪

とてもお金が掛けられた立派な建物でした!
リフォーム、みんなであーでもないこーでもないと
たくさん知恵を出し合いました。完成が
たのしみでなりません。きっと賃料を上げてもすぐに
満室になるでしょうねっ。
Yukiさん、おめでとうございます!!!


9日 仕事の合間にお昼ねをしました。幸せでした☆


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生後1ヶ月のラブラドール・レトリバー
8月6日に子犬が5匹産まれました。
黒が2頭、白が3頭です。
ちなみにパパ犬は黒、ママ犬が白です。

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 20:53 | Comment(26) | 日記
この記事へのコメント
「黄金のサバ」おいしそうですね。

黄金もの大好きです。

「金目の煮付け」もおいしそうですね。

カネメの物も大好きです(笑)。

Posted by 隠密投資家 at 2009年09月11日 06:21
先日は御忙しいところ、本当にありがとうございました!

Iさんの意見は本当にすごすぎて全部うまく活用できるかわかりませんが、やれるところまでやってみたいと思います!

というか、ヘタなリフォーム業者よりぜんぜん詳しいのでは?(笑)

完成したアカツキにはお時間あればまた見てやってください☆

お刺身、写真から良いものであるのがわかります!

食べ物でおなかがすいて、
ラブちゃんで癒されました♪
Posted by yuki at 2009年09月11日 10:17
凄いメンバー4人での酒飲みは、凄いお話が飛び交ったのでしょうね〜^^

そういえば、3日前に食べた物、思い出せません…
Posted by 水戸大家 at 2009年09月11日 16:00
うーん、3日前は、宴会だったからうーんと、えっと、エビフライと、ああああああ。

残念
Posted by おざわ at 2009年09月11日 17:45
7日、メール返信が途絶え寂しかったなぁ〜(笑)

東京に行ってオシャレなカフェでマッタリしたいです☆

Posted by ゴン at 2009年09月12日 22:17
裁判着々とですね。

私も3日前の夕食がわかりません。
残念なのでブログにメモを書いていますわー。
Posted by だらー at 2009年09月13日 12:28
子犬、かわいいですね〜。
色は混ざったりせずに、白か黒になるのですね!

Iさんが飼っていらっしゃるのですか??
Posted by Yoko at 2009年09月13日 14:19
昨日食べたものなかなか思い出せません。
たぶん私の脳みそメモリーのキャパが限られていて
必要なもの意外は全て削除されているのだと思います(笑)
Posted by ポセ at 2009年09月13日 21:41
3日前どころか、今日の昼ごはんも危ういです(爆)

お刺身美味そう^^

裁判の行方気になりますね
良い方向に行きますように!

Posted by ma510 at 2009年09月13日 23:52
先日、yukiさん物件見せていただきました〜

すばらしい物件でしたね☆

ラブちゃんかわいいですね〜〜

だっこしたい!
Posted by kamochan at 2009年09月14日 15:22
こんにちは、マルミーです。

あれ?誰も引っ掛けてないので、あえて。
企業にとって、良い場所に事務所を移転するのはステータスです。
お客様や取引先の印象が全然違いますから。

良い場所に引っ越して賃料が下がるなら、移転費用は短期間でペイできるはずです。

先日、会議の最中にお昼寝をしました。幸せでした☆
Posted by マルミー at 2009年09月15日 00:29
おかーちゃん

ゴハン俺、ごはん食ったっけ〜?

・・・食ったじゃん。


こないだあったリアル。
Posted by ケンキチ at 2009年09月15日 21:19
最近は、テナント引き抜きが横行する、世知辛い世の中です。

属性の良い借主にとっては、天国かもしれませんが(>_<)
Posted by ひろ at 2009年09月15日 22:13
隠密投資家さん、

>「黄金のサバ」おいしそうですね。

初めて口にしました!
究極のさばかもしれません(笑)

>黄金もの大好きです。

ボクモ大好きです☆☆
カラスも光るものが大好きだそうです。あれっ?

>「金目の煮付け」もおいしそうですね。

>カネメの物も大好きです(笑)。

今度、徳川幕府の埋蔵金でも探しに行きましょう^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 04:59
yukiさん、

>先日は御忙しいところ、本当にありがとうございました!

こちらこそです!!!
物件のご購入をおめでとうございマス。
贅沢な造りですよね、ほんとに♪

>Iさんの意見は本当にすごすぎて全部うまく活用できるかわかりませんが、やれるところまでやってみたいと思います!

ポチおさんとがんばって知恵を出させて頂きました!

>というか、ヘタなリフォーム業者よりぜんぜん詳しいのでは?(笑)

ほめすぎですって(笑)
でも嬉しいデス。

>完成したアカツキにはお時間あればまた見てやってください☆

ぜひともお願いします!

>お刺身、写真から良いものであるのがわかります!

>食べ物でおなかがすいて、
>ラブちゃんで癒されました♪

あれからお刺身にはまっています。
この国の食べ物は世界一旨いものが揃っていると思いましたーなにを食べても旨すぎます☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:06
水戸大家さん、

>凄いメンバー4人での酒飲みは、凄いお話が飛び交ったのでしょうね〜^^

皆さんが凄かったデス!!
おかげさまで楽しい時間でした。

>そういえば、3日前に食べた物、思い出せません…

あれ?水戸さんまだ若いのに・・(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:08
おざわさん、

>うーん、3日前は、宴会だったからうーんと、えっと、エビフライと、ああああああ。

>残念

宴会でしたかー♪
僕なんか飲み物すら何杯飲んだのか、ろくに覚えられないでしょう(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:10
ゴン君、

>7日、メール返信が途絶え寂しかったなぁ〜(笑)

根に持ってますネ(爆)
サドルが見つからなかったからゆるして〜

>東京に行ってオシャレなカフェでマッタリしたいです☆

☆ちゃんと鳴門海峡にアイスクリーム、いいな〜

早くこっちにも来てください♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:13
だらーちゃん、

>裁判着々とですね。

すっかりネタになっていますが、裁判にはならないと思われまっす(未定)

>私も3日前の夕食がわかりません。
残念なのでブログにメモを書いていますわー。

ブログにメモ?あっ、僕もだ^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:14
Yokoさん、

>子犬、かわいいですね〜。

めちゃ×5 かわいいですっ

>色は混ざったりせずに、白か黒になるのですね!

そうなんですヨ!僕にとっても、生まれる前からの疑問でした(笑)

>Iさんが飼っていらっしゃるのですか??

実家デス!今度東京につれてきちゃおうかなー♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:17
ポセさん、

>昨日食べたものなかなか思い出せません。
>たぶん私の脳みそメモリーのキャパが限られていて
>必要なもの意外は全て削除されているのだと思います(笑)

おおぉー、お仲間さんですネ♪
まったくポセさんのおっしゃるとおりだと思います!
必要ないものをかってに消去する能力が備わっているなんて、やっぱり頭脳ってすごいですっ。
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:19
ma510ちゃん、

>3日前どころか、今日の昼ごはんも危ういです(爆)

ということは、毎日同じもの食べても感動できちゃったり!便利かも(ウソ)

>お刺身美味そう^^

我々の世代からかもですネ〜肉より魚♪
あ、でも僕はまだ肉肉魚肉肉魚・・かなぁ。

>裁判の行方気になりますね
良い方向に行きますように!

ありがとうございマッスル
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:24
kamochan、

>先日、yukiさん物件見せていただきました〜

>すばらしい物件でしたね☆

皆さんでいかれたのですね〜♪
たのしそうな光景が頭に浮かびます!

建物、立派でしたね!!リフォームが楽しみでなりませーん。びふぉーあふたー☆


>ラブちゃんかわいいですね〜〜

>だっこしたい!

すっごくかわいいです。癒されちゃいます♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:29
マルミーさん、おはようございマス!

>こんにちは、マルミーです。

>あれ?誰も引っ掛けてないので、あえて。
企業にとって、良い場所に事務所を移転するのはステータスです。
>お客様や取引先の印象が全然違いますから。

そうなんですよね、住所とか、最寄の駅って意外と気にされているのかもしれませんネ^^

>良い場所に引っ越して賃料が下がるなら、移転費用は短期間でペイできるはずです。

なるほど〜×2

>先日、会議の最中にお昼寝をしました。幸せでした☆

意識って遠のいてはいけない時ほど、飛んでしまいます(汗)なぜあんなに気持ちいいのでしょうネ(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:34
けんちゃん、

>おかーちゃん

>ゴハン俺、ごはん食ったっけ〜?

>・・・食ったじゃん。


>こないだあったリアル。


そのうち、指に紙縒り(こより:印)を巻かれてしまいますよ(笑)「さっきたべたでしょ、ほらっ」と指の証拠をみせられて納得して、また少しすると、「うちの嫁は飯を食わせない><」って(涙)
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:38
ひろさん、

>最近は、テナント引き抜きが横行する、世知辛い世の中です。

おおー恐ろしいですね〜
でもあるんですよね?実際に・・^^;
引き抜かれたくないです、入居者さま!

>属性の良い借主にとっては、天国かもしれませんが(>_<)

お店って内装費用がかかるので、いまどき居抜きが人気ありますねー!少なくとも僕の物件ではそうデス。商売がはじめやすいのでしょうね、きっと。
Posted by 恵比寿のI at 2009年09月16日 05:43
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