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2009年06月23日

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『景気の良い話@』

市況が悪いといいつつも、僕のお世話になっている
管理会社は景気が良いかも知れない。
昨日たっぷりとボーナスがでたと知ったからだ。
これは仲の良いスタッフにこっそりと聞いた話だ。
前年と比べて金額もアップしたという。それも会社
全体で。心なしか電話口の声が明るくていい感じだ♪

そしてこれから連休をとって社員旅行へ出かける彼ら。
費用は会社持ちというのだから豪勢である。まさに
ボーナスの駄目押しだ。剛毅な社長の元に集まる
総勢20数名からのスタッフの士気はいつも高く活気
があるのもうなずける。

社長の方針で教育に相当力を注いでいることを
知っている。外部から人を招き、組織のブッラシュアップ
には余念がない。勉強会や研修がすごく充実している。
また各種セミナーや一流の接客を学ばせるために
スタッフを送り込み、そのノウハウもシェアしあう仕組み
のようだ。ここに管理をお願いすると決めたのは、
素晴らしいスタッフの気配りと社長のしっかりとされた
考え方に共感したからだ。

この会社、地域でナンバー1と噂も高いが、うなずける。
新人が見る見る成長していくサマをみていて、その
教育がうわべだけでないことが伝わってくる。電話の
応対ひとつとっても、こちらを気遣う心が感じ取れる。

去年、管理会社斡旋先の家賃保証会社が倒産したこと
があった。すると管理会社は責任を持って次の保証会社
へ全入居者の契約を移してくれた。しかし移った先が
今年の初めに倒産してしまった。するとまたあらたな
保証会社を準備してくれて、オーナーの手を煩わせる
こともなく、仕事を綺麗にこなしてくれた。一切の費用
負担はもちろんない。

これがコンプライアンスの遵守だといったらそれまでかも
しれないが、とにかく気持ちの良い仕事っぷりに感動を
覚える。

景気が良いところもあれば悪いところもある。その差を
生み出す源は、やはり監督の求心力と教育だと思う。
強いチーム作りに思いを馳せてみる。
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『景気の良い話A』

先日、上野駅から乗り換えなしで30分とかからない
場所に満室想定利回り20%を越える収益物件が売りに
でた。この駅はターミナルステーションとして力がある。

景気が悪くなると所有しているものを処分しなければ
ならない人が多くなってくる。今回は債権がらみで
弁護士が処理(売却)を進めている案件だった。

3点ユニット+16u弱の木造狭小ワンルームアパート。
このシリーズはバブル期に多く建築されているタイプで
現地を見なくても○○ネ○○○と名前を聞けば、外壁
にタイルが張ってあって、内部の作りも想像がつく。
法廷耐用年数はわずかに5年だったと記憶する。
入居募集などはされておらず、わずかな住人がいる
だけだ。

情報がでたその日に現地を見ずに買付が何本も入った。
しかも皆「現金」買いである。なかには買い上がりの
申し出もあったそうだ。しかし、今回は価格がFIXされ
ている整理案件に付き、その買値よりもスピードが
優先されそうだ。

業者さんと話をしていて、感心したことはずばり
世の中には“本当のお金持ち”が多いということだ。
最近激減しているといわれる家計の貯蓄率(可処分
所得に対する貯蓄率は2004年のデータだと3.2%
とあったが、今はそれ以下だろう)を思い浮かべると
想像が付きにくいのだが、実際は5千万円くらいまで
であれば現金でバンバンと買われていくそうだ。
もちろん本当のお金持ちが今回のような物件を購入
するには、それ相応の目的があるようだが。

株のプレイヤーも不動産へ流れてきていると聞く。
ローンを利用しなくても買える現金層の厚みは
増加傾向だ。最近、良いものが少なくなってきたと
思っていたのだが、懇意にしている業者さんが
口を揃えていうことは「整理される物件は多くなって
きたが、それを現金買いする人が多く、足が早い」と
いった具合だ。まるで口裏を合わせているかのよう
である。

以前尊敬する投資家の先輩が、現金を枕に
寝て待つことを勧めていたことを思い出すが、
銀行融資がひきにくい今だからこそ、
こうした「資産を増やそうとする人たち」と、
減価償却狙いの「資産を守ろうとする人たち」
の買い場がダブルできたのかも知れないと思う。

「資産を守ろうとする人たち」にとって、今回の
ような物件は、所有している間の入居率なんて
あまり関係ないかも知れない。長期譲渡所得税
が適用となる5年がすぎるころにはちょうど
減価償却の価値を失う。するとそれを売却して、
同様の基準でまた同じようなものを買っていく
ことを繰り返す・・

元々20%も利回りがあるもので都心から近いもの
は、手離れも良いだろうし、すでに土地値相当額
なので、ここから下がりにくいのは容易に想像が
付く。そういった流動性(換金性)という点からみても、
はまる人にははまるのかな〜と冴えない頭でぐるぐる
と考えを巡らせてみた。、

買う理由、売る理由、その本当の理由を突き詰めて
いくと物件ごとにその本当の存在価値に気付けると思う。
すると不動産投資がもっと面白くなるに違いないはず。
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以上、告知になります。ちなみに僕は都合が付かないため
不参加とさせて頂きますのでその旨、ご了承くださいませ。
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『景気の良い話B』

ガルフストリームG550というビジネスジェットが
売りに出ている。

ロールスロイス社製のジェットエンジン、運用限界
速度はマッハ0.885を誇る。最大航続距離が
12501キロもある機体は東京からNYまで給油
がいらない。

しかも高度は51000フィートまで上昇できるから、
悪天候や混雑した空域を避けて快適に移動が
可能だ。ちなみに僕が訓練のためにセスナ152
で上昇した高度は8000フィート程度、それでも
十分に高いと思えたので、その驚異的な性能の
差に実感がともなう。

※1ft=0.3048m

通常50億円する代物は、程度にもよるが同程度
での中古相場が43億円くらい。そして今回の景気
悪化を受けてこの相場に大きなひずみが生じて
しまったそうだ。

売り出し価格32億円っ

実機の売買なども手がけているエージェントから
聞いた話だが、どんな人が購入するのか興味が
湧いてくる。なんだか景気の良い話である(笑)

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 21:32 | Comment(20) | 日記
この記事へのコメント
Iさん、こんばんは。

私も景気のいいお話、いっぱい聞きます。
優雅なマダムたちもたくさん見ます(いいなー)。

二極化なのでしょうか…。

ビジネスジェット、32億は安っ!
…と言ってみたいYokoでした。

Posted by Yoko at 2009年06月23日 23:41
現金買いで、
資産を守ろうとする人たちは、
満室を目指さないで、
空室満載でいて欲しいです。

競争が減りますので。(笑)
Posted by かっさん at 2009年06月24日 09:09
管理会社、いいチームですネ。

活気がある所には、良いことも集まるのだと思います。
Posted by 隠密投資家 at 2009年06月24日 10:49
こんにちは、マルミーです。

この管理会社さん、勢いを感じますね!
恵比寿のIさんの文書から、職場の雰囲気がヒシヒシと伝わってきます。

ちょっと古いですがBSCでいう所の財務の視点、顧客の視点、プロセスの視点、教育の視点、これらがバランスよく噛み合っているのだと思います。

マルミーが管理をお願いしている会社さんとのギャップに意気消沈気味です。
管理会社の規模による大家の恩恵、その仕事振りに比べればそれ程メリットがあるとは思えなくなっています。
Posted by マルミー at 2009年06月24日 14:04
景気の良いお話が多いですね^^

数十億のジェットを現金買い出来るようなキャッシュがほしいです^^
Posted by 水戸大家 at 2009年06月24日 14:40
景気のイイ話しは、読んでいてウキウキしてきますね。

気持ちがポジティブになります^^

中でも管理会社さんの話し、
素晴しい会社ですね。

いいなー、自分も
そんなとこに管理お願いしたいです。

Posted by autamn at 2009年06月25日 02:13
ジェット機ほし〜い

でも免許がないな〜

買う金もない
Posted by たかぴ at 2009年06月25日 16:49
えびさんのプライベートジェット世界旅行はいつですか〜^^

連れてってね♪
Posted by ゴン at 2009年06月25日 17:59
良い管理会社さんですね〜私も将来は管理会社さんに任せたいと思っていますが、自分が知らないと管理会社さん頼みになりそうなのである程度の経験は必要なのかな?と思っています。私も親しい会社の社長さん「今期はかなり黒字になるので損を出さないとダメなんだよ〜」と景気の良い話をしていました。不景気でも景気の良い人もいますね 凄いです。…(>_<)
Posted by にゃんこママ at 2009年06月27日 11:28
実は私も景気の良い話聞きます。
資本主義下では、
不景気、しっかり備えてる人にはチャンスですね。
不景気になる過程(下げ)ですらチャンスらしいです。
Posted by だらー at 2009年06月28日 12:48
Yokoさん、

>Iさん、こんばんは。

おお〜ご無沙汰しています!
お立ち寄り頂き嬉しいデス♪

>私も景気のいいお話、いっぱい聞きます。
優雅なマダムたちもたくさん見ます(いいなー)。

おっしゃるとおりかと思います。景気が悪い悪いとまるで世の中全てが悪いように騒がれていますが、そういった偏りすぎた情報に支配されるのは怖いことだと思います。色々な意図があるのだと思いますが・・

>二極化なのでしょうか…。

真ん中の層がいなくなりつつあるのは事実ですね。といいつつ、どのレベルが真ん中なのか不明です(笑)

>ビジネスジェット、32億は安っ!
…と言ってみたいYokoでした。

米国で所有すれば、維持費は日本の十分の一くらいだそうです^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:13
かっさん、

>現金買いで、
資産を守ろうとする人たちは、
満室を目指さないで、
空室満載でいて欲しいです。

実際にそのようにする人が多数派です。
そうする理由があります^^

>競争が減りますので。(笑)

ホントですよねー(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:15
隠密投資家さん、

>管理会社、いいチームですネ。

先日、担当者から旅行先のお土産のジャムをイタダキマシタ♪

>活気がある所には、良いことも集まるのだと思います。

よいオーラが引き寄せるのでしょうね!
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:17
マルミーさん、こんにちは!

>こんにちは、マルミーです。

>この管理会社さん、勢いを感じますね!
恵比寿のIさんの文書から、職場の雰囲気がヒシヒシと伝わってきます。

皆さん笑顔が素敵です。
ほどよい元気もいいです(うるさいと萎えます)。
清潔な空気が漂っています☆

>ちょっと古いですがBSCでいう所の財務の視点、顧客の視点、プロセスの視点、教育の視点、これらがバランスよく噛み合っているのだと思います。

鋭いですね!ご指摘の通りだと思います。バランスが大切ですよね。それから束ねる求心力も♪

>マルミーが管理をお願いしている会社さんとのギャップに意気消沈気味です。
管理会社の規模による大家の恩恵、その仕事振りに比べればそれ程メリットがあるとは思えなくなっています。

気苦労をお察しいたします^^;
良い展開があるといいですね!
川とも会のテーマは決まりですね(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:23
水戸大家さん、

先日はお電話をありがとうございました!

>景気の良いお話が多いですね^^

ですね☆

水戸さんも満室利回り60%?でしたっけ??
景気が良い話デス^^

>数十億のジェットを現金買い出来るようなキャッシュがほしいです^^

どうしたら作れるのか、オシエテクダサイ〜
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:25
autamnさん、

>景気のイイ話しは、読んでいてウキウキしてきますね。

>気持ちがポジティブになります^^

気持ちがポジティブになると、免疫力も高まるようです♪

>中でも管理会社さんの話し、素晴しい会社ですね。

>いいなー、自分もそんなとこに管理お願いしたいです。

せっかくなので、そういう関係を目指しちゃいましょう!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:30
たかぴさん、

>ジェット機ほし〜い

僕も〜!笑

>でも免許がないな〜

>買う金もない

エンジン付きのグライダーだと
かなり現実的かもです。これだと移動の手段ではなくてスポーツになりますけど☆

Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:32
ゴンちゃん、

>えびさんのプライベートジェット世界旅行はいつですか〜^^

ゆめの世界♪

>連れてってね♪

いくらでも〜(前金制)笑
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:37
にゃんこママさん、

>良い管理会社さんですね〜私も将来は管理会社さんに任せたいと思っていますが、自分が知らないと管理会社さん頼みになりそうなのである程度の経験は必要なのかな?と思っています。

物事の道理ですよね!僕の場合、リフォームについては同じ観点から自分で一通りをやってみましたヨ^^結果、大正解です。

>私も親しい会社の社長さん「今期はかなり黒字になるので損を出さないとダメなんだよ〜」と景気の良い話をしていました。不景気でも景気の良い人もいますね 凄いです。…(>_<)

税金の仕組みを知らないと損をする仕組みなんですよね〜^^不動産投資は見た目の利益がすぐに出てしまうので、もっと勉強しないときけんだな〜って思っています。
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:46
だらーちゃん、

>実は私も景気の良い話聞きます。

そうしたお友達、多そうですもん☆

>資本主義下では、
不景気、しっかり備えてる人にはチャンスですね。
不景気になる過程(下げ)ですらチャンスらしいです。

なるほど〜
ルールを熟知して、試合に臨みたいですね!
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月28日 19:48
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