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2009年05月23日

『恥知らずなアイツ』『海外移住(インドネシア共和国)』『筋肉質』『RIG-CD』『RIG-PTS』


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ブログ、184日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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「5月22日」
本日の訪問者数 473人
PV(ページビュー) 1439人 
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●「5月21日」
●本日の訪問者数 416人 
●PV(ページビュー) 1686人 
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●「5月20日」
●本日の訪問者数 人 
●PV(ページビュー) 人 
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●「5月19日」
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●「5月18日」
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●「5月17日」
●本日の訪問者数 509人 
●PV(ページビュー) 1602人 
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『恥知らずなアイツ』

最近は赤坂によくいきます。
そこで打ち合わせがあります。
恵比寿から日比谷線で霞ケ関まで11分、
そこから千代田線で赤坂まで3分です。
意外と近いです。

駅に出るとそこにはTBSを中心とした
街が出現します。赤坂サカスっていうんですよね。
今まで何度となくそこを通り抜けていたのに
赤坂サカス”という名所であったことに
なんと昨日まで気がつきませんでした・・

イルミネーションがきれいな、
すごい人だかりがある、
トイレもきれいな、
おしゃれな人が多い、
そして(赤くない)坂が多い赤坂は、
そんな印象の街です。

つい先日のことでした。訪問先で
担当者の方から「しろたえ」のレアチーズケーキを
ご馳走になりました。さすがおしゃれなところで
仕事する素敵な人はおやつもちがうな〜って^^
もちろん濃厚ですご〜くおいしかったです♪

それから打ち合わせに入ってしばらくすると、
僕のおながが「ぐぅ〜〜」と鳴るではありませんか!
さっきたべたばっかなのに、しかも断続的に・・

素敵な担当者さまと目が合いました。
笑うしかありませんあせあせ(飛び散る汗)
席をたってしばらくすると、みたらし団子
を手に戻ってこられました。
まるで催促です(笑)
ちなみに意識的におなかを
操る術は持ち合わせていません。

ありがたく、美味しく頂きました!
そしてまたしばらくすると・・
そう、恥知らずなアイツは味をしめたように
催促を始めたのデス。あーもうーってな感じです。

気のせいではないと思いマス。
それからお茶のおかわりをたくさん頂きました。
コップが空くと何度も持ってきてくださるのです。
とてもお気を遣わせてしまったようデス^^;

数ヶ月前の物件契約に立ち会った時も
おながが「ぐぅ〜〜」ってずぅ〜っと鳴りっぱなし
だったことが思い出されます。居合わせた人と
何度も目があって笑いが堪えきれませんでした。
大切な場なのに・・困った奴です。
もう少し、厳しいしつけが必要ですネ(笑)

その日は21時まで頑張ったとさ

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アットホームウェブ
ホームズ
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不動産投資連合隊
健美家(けんびや)
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               システム
(個人指導制度)】

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『海外移住計画の続き』

リタイアメント査証/Long Stay Visitor Visa
を利用する場合

‐ インドネシア共和国編 ‐

・東南アジア南部
・首都はジャワ島に位置するジャカルタ
・5110kmと東西に細長い(赤道をまたぐ)
→アメリカ合衆国の東西幅よりもなが〜い
→3つの時間帯
・1万8110の島々からなる群島国家
・2億2千万人が住み、現在世界第4位の人口
・2層の地方政府が存在する。第1レベル地方政府は
28の州、4の特別州、1の首都特別州が設置される。
第2レベルの地方政府は、349県と91市が設置。
・ユーラシアプレートやオーストラリアプレート、
太平洋プレート、フィリピン海プレートなどがせめぎ
あっており火山や地震が多い
・写真その@ そのA
そのB
・公用語はインドネシア語
・583以上の言葉が国内で使用されている
・通貨はルピア(IDR)
・インドネシアの犬は予防接種をしていないので、
人間が対策するのが一般的
・約35万人の日本人観光客が訪れる「最後の楽園」
バリ島が有名
・気温は平均27度前後
・乾季と雨季に区別
・田植えはしない→もみ米を無造作に田一面にばら撒く
→発芽間もない苗と刈り取り寸前の稲穂が同時に一ヶ所で
見る事ができる
・不浄の手

1年毎の更新手続きによって、5回の延長、
6年間の連続滞在が可能。一度出国すれば
またそこから再取得が可能。
永住権の選択もあるが取れる確約はない。
55歳以上は月1500ドル(約15万円)以上の
年金収入か、同額以上の配当もしくは収入が条件。
子供・配偶者同伴の追加条件はなし
指定された観光地域に3万5千ドル(約350万円)
以上の滞在型宿泊施設を購入、または月500ドル
(5万円)以上の賃貸物件を借りることが条件
インドネシア人の使用人を雇用すること。
約300万円以上の銀行残高証明など、資産証明
を要求される場合もある。
就労不可。
土地購入は不可

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

『筋肉質』

最近はもうふやさないんですか?」
ってよく聞かれます^^

すると「ええ、順調に増えていますよ、
体重だけは・・
」と、●●●ギャグを飛ばしたい
衝動をこらえながら・・
ええ、しばらくは購入しませんヨー」って
答えています。

それから聞かれもしないのに、
目標は10年以内の完済ですわー
とだらーちゃん風に続けます(笑)

決して投資熱が冷めたわけではありません。
まあ、熱に浮かされて購入するような代物でも
ないんでしょうけど^^;

ではなぜしばらく購入しないのか?」
その理由は色々ありますが、なかでも最も
気になることは、僕の場合、ローンを組んで
中古物件ばかり揃えてきたということでしょう。

金利上昇や、需給バランスのことなど
環境の変化はおおいなる不安要素です。

悩みの種は、ほかにもあります。
古いと修繕費がけっこうします。
客付けだっていっそう努力が必要です。
部屋数の分だけ、いろんなことが起こります。
過去には夜逃げや事件にあいました。)

目が行き届かないリフォームが怖いです。
目が行き届かない客付けも怖いです。
目が行き届かない管理が怖いです。

気が通わなくなるのが“怖い”という表現で
通じるでしょうか?

僕にとっては今ぐらいが目が届く安心な規模
ということです。本業を掛け持ちなので。。。

人それぞれのキャパシティは違います。
仕組みづくりに長けている人には、物足りない
かもしれませんよね。なので、これは正解が
ないということで・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ちょっと大げさに最悪を考えてみます。
得意の妄想です。

もしも・・

減価償却期間が終わってもなおローンが
残る状態
」を想定します。

すると所得税でしたっけ?

これが恐ろしい事態を招くのではないかと。
ほかにもたくさんの税金が厳しいと思います。

・・とか、えらそうに言ってしまいましたが、
これは買い続けるのではなくて、立ち止まる者の
考え方になりますので、念のため。

ものすごく極端かつ、てきとうな例を・・
税金、詳しくないので、それ違うって怒らないで
ください。

妄想設定

満室想定5千万/年の家賃収入=想定売上
古くなって入居率が70%だと=3千5百万円(売上)
リフォームや固定資産税やらの経費を年間1千万
所得税≒(売上ー経費)×40%→1千万 
減価償却期間が終わってもローンが残った状態

@の人・・年間2千万の返済がある人
満室想定家賃の4割の返済率

ローン返済額年間 2千万
リフォームや固資税、保険やらの経費 1千万
帳簿上の利益 3千5百万ー1千万=2千5百万
所得税 2千5百万×40%=1千万 
実際のお財布 3千5百万ー2千万ー1千万ー1千万
     =−5百万円

Aの人・・年間2500万の返済がある人
満室想定家賃の5割の返済率

ローン返済額年間 2千5百万
リフォームや固資税、保険やらの経費 1千万
帳簿上の利益 3千5百万ー1千万=2千5百万
所得税 2千5百万×40%=1千万 
実際のお財布 3千5百万ー2千5百万ー1千万ー1千万
     =−1千万円

Bの人・・年間3千5百万の返済がある人
満室想定家賃の6割の返済率

ローン返済額年間 3千万
リフォームや固資税、保険やらの経費 1千万
帳簿上の利益 3千5百万ー1千万=2千5百万
所得税 2千5百万×40%=1千万 
実際のお財布 3千5百万ー3千万ー1千万ー1千万
     =−1千5百万円

適当に計算したら、すごい赤字になっちゃいましたたらーっ(汗)
でも上記はあくまでも減価償却の期間が終わっても
なおローンが残っているという状況を考えての
大げさな設定なので、不安をあおるようですいません。

超過累進税率方式(所得が多いほど税率が高くなる

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ちなみに僕の場合、10年後に減価償却期間が
終わる訳ではありませんが、元利金等方式
組んでいると経費になる金利も先細りになるので
そこも勘案して、10年が適当と思いました。

こんなことを考えていると、筋肉質な
ほうがいいな〜って思えてきました。
好みの投資スタイル。

マイスローガン「目指せ、筋肉質exclamation×2(・肉・)

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 02:24 | Comment(28) | 日記
この記事へのコメント
きゃ〜なんだかかわいい♪

えびちゃんのグゥ〜〜が聞きたいわ^^
Posted by kamochan at 2009年05月23日 07:05
かもさん同様ウケマシタw
今度お聞かせくださいw

リスクシナリオはとても大事ですよね。
最悪の最悪をかわせないととんでもないことになりますよね。
ぱぱも2物件でもう不動産はストップと思っています。
ちょっとづつ実業のバランスを上げていかないと。。。
Posted by 飲んだくれぱぱ at 2009年05月23日 09:05
おお〜そうですね。
まさに、黒字倒産ですね、
回避するのは、筋肉マンになるのか、
買い続けて減価償却をし続けるか、
の選択肢ですね。

バリに1年の内2ヶ月住みたいです。
Posted by かっさん at 2009年05月23日 19:39
うーん、素敵なおなかですね。あ、音が。

減価償却もなかなか曲者ですからね。
Posted by おざわ at 2009年05月23日 23:12
黒字倒産ではありません。
それまでの賃料収入が順調であったならその税引き後の収入を無駄に使っていたのであり、ギリギリであったなら物件を高値摑み下だけの事。
稼げない物件の価値が低いのは当然であり、売却しても抵当が外せない場合は単なる倒産です。
元利金等→リスケ
泥沼です
Posted by 匿名さん at 2009年05月24日 01:45
頭使うとおなかすきますよね〜。
きっとものすごい脳でカロリー消費したのだと
思います。

Iさんの物件で入居率70%ってありえないと思います。(笑)
意地でもリフォームして埋めてる図しか思い浮かびません♪
Posted by yuki at 2009年05月24日 07:36
筋肉マン = 堅い投資
という意味で○ですか?

目を閉じて10分くらい考えました(^^ゞ

甘い物が食べたくなってきた〜 笑
Posted by 水戸大家 at 2009年05月24日 07:50
お腹がなったら

しょうがないな〜

的におやつが運ばれる…



エビさんはボクてぃんが考えたことがワカルハズ。
Posted by けんきち at 2009年05月24日 12:49
えびさんの投資スタイルと今後の方向性。
いつお話しを伺っても同じ考えで嬉しいです^^

返済、頑張りたいですね♪
Posted by ゴン at 2009年05月24日 16:02
仕事するステキな人ではないですが甘いもの大好きなのでおやつは、充実していま〜す(*^o^*) 打ち合わせで何軒か周るとお腹パンパンになります。
環境の変化や目が届かないのは私も怖いです(^_^;)

投資スタイルも体も筋肉質が良いです(笑)
Posted by にゃんこママ at 2009年05月24日 16:26
突然名前が出てきたのでビックリしました。
私、
投資スタイルも体もスジと骨だらけなので、
少し筋トレしますわー。
Posted by だらー at 2009年05月25日 00:43
こんにちは、マルミーです。

「キャパシティ」と「筋肉質」、ちょっと考えさせられます。

10年後に生き残れる企業の条件と共通する部分がある、と感じました。

恵比寿のIさんが懸念されていることの多くが、マルミーの本業分野ではリスクマネジメントに括られます。

本業と不動産、共通する部分が多いかもしれない、、、ちょっと研究してみます。
Posted by マルミー at 2009年05月25日 10:27
やばい、もう5時半だっ!
寝ますよ!
Posted by 埼玉swallows at 2009年05月27日 05:28
kamochan、

>きゃ〜なんだかかわいい♪

たまにぎゅるぎゅる〜ってなります^^

ただの腹すかしデス

6食食べても満足できなかった高校生のころよりはましになりました。

>えびちゃんのグゥ〜〜が聞きたいわ^^

お聞かせシマショウ♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:06
飲んだくれぱぱさん、

>かもさん同様ウケマシタw
今度お聞かせくださいw

飲んだくれぱぱさんも鳴るはず!
代謝いいっしょ?
ジョギング仲間だもんね^^

>リスクシナリオはとても大事ですよね。
最悪の最悪をかわせないととんでもないことになりますよね。

常に最悪を意識して慎重にいきたいですね。

>ぱぱも2物件でもう不動産はストップと思っています。ちょっとづつ実業のバランスを上げていかないと。。。

パパさんの2物件≒こぶりなアパートの20物件くらいの規模ですからねー☆共にがんばって参りましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:11
かっさん、

>おお〜そうですね。
まさに、黒字倒産ですね、

帳簿上の利益と実際の勘定が合わなくなる状態を瞬間的にいえばそうなりますね^^

>回避するのは、筋肉マンになるのか、
買い続けて減価償却をし続けるか、
の選択肢ですね。

税金のこと、詳しくはわかりませんが、上物だけを法人へ売却したりというようなお話をきいたこともあります。節税だけに焦点をあてればきっと色々スキームがあるのかもしれませんね。でも根本的には事業的に“良いもの”を購入すればなにも問題はおこらないのでしょうけど。

>バリに1年の内2ヶ月住みたいです。

遊びにいってもいいですか〜☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:21
おざわさん、

>うーん、素敵なおなかですね。あ、音が。

光栄デス☆あ、ありがとうございまーす!

>減価償却もなかなか曲者ですからね。

僕は最初、まったくわかりませんでした(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:23
匿名さん、

>黒字倒産ではありません。
それまでの賃料収入が順調であったならその税引き後の収入を無駄に使っていたのであり、ギリギリであったなら物件を高値摑み下だけの事。

事業収支を単年度ごとに瞬間的にとらえるのではなくて、長年にわたって連続したものという考え方でよろしかったでしょうか?私もそのように思います。短期的な視野だと、最初儲かってあとで利益が出なくなったからなんていう考え方が危険です(汗)。仰るとおり、無駄使いをせずに後半に備えることが肝要かと。

>稼げない物件の価値が低いのは当然であり、売却しても抵当が外せない場合は単なる倒産です。
元利金等→リスケ
泥沼です

稼げない物件を借入を利用して無理して購入してしまうと真綿が首を絞めるがごとくというイメージです^^;個々の資産背景にもよるのかもしれませんけれど。色々と深い気づきをありがとうございました。
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:37
yukiさん、

>頭使うとおなかすきますよね〜。
きっとものすごい脳でカロリー消費したのだと
思います。

ナイスフォロー!ありがとうございます^^
あの日はいつもの3倍頭をつかいました(笑)

>Iさんの物件で入居率70%ってありえないと思います。(笑)
意地でもリフォームして埋めてる図しか思い浮かびません♪

おおぉー嬉しいですネ♪
正解!絶対にそうします(きっぱり)
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:42
水戸大家さん、

>筋肉マン = 堅い投資
という意味で○ですか?

水戸さん、ざんねーん
筋肉マン=正義超人で牛丼が大好きが
正解です。

>目を閉じて10分くらい考えました(^^ゞ

>甘い物が食べたくなってきた〜 笑

大盛りで!お約束の写メプリーズ☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:44
けんちゃん、

>お腹がなったら

しょうがないな〜

的におやつが運ばれる…



>エビさんはボクてぃんが考えたことがワカルハズ。


あ、妄想はいってますね。
きっとかたわらには金髪の女性が・・
ボディランゲージ
だよネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:46
ゴンちゃん、

>えびさんの投資スタイルと今後の方向性。
いつお話しを伺っても同じ考えで嬉しいです^^

そしてそのスタンスを守りながら
お小遣いで転売益を見事に稼ぎ出した
ごんちゃんはすごいねー(売れたんだよね?)
真似たいデス。

>返済、頑張りたいですね♪

目標が明確だとがんばれる気がシマス♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:50
にゃんこママさん、

>仕事するステキな人ではないですが甘いもの大好きなのでおやつは、充実していま〜す(*^o^*)

おやつが素敵な人は仕事も素敵なはずデース(笑)

>打ち合わせで何軒か周るとお腹パンパンになります。

打ち合わせのたびにおやつなんて、ずるいです^^

>環境の変化や目が届かないのは私も怖いです(^_^;)

個人的にはほどほどが一番です。
でもこの「ほどほど」が曲者だったりしますねー

>投資スタイルも体も筋肉質が良いです(笑)

同じく筋肉質がいいです。最近あまり走れていません。今日はがんばります(と宣言しておきます)。
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 20:56
だらーちゃん、

>突然名前が出てきたのでビックリしました。

ですわー勝手に使っちゃいました^^;

>私、
投資スタイルも体もスジと骨だらけなので、
少し筋トレしますわー。

だらーちゃんの投資スタイル、鉄板ですね^^
おかたいですわー!

僕は無駄な脂肪をとりたいですわー♪

くせになりそうですわー
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 21:02
こんにちは、マルミーさん!

>こんにちは、マルミーです。

>「キャパシティ」と「筋肉質」、ちょっと考えさせられます。

>10年後に生き残れる企業の条件と共通する部分がある、と感じました。

起業して10年後の生存率って相当厳しいものがありますよね。アパート経営という事業もなんら変わらないと思います。

>恵比寿のIさんが懸念されていることの多くが、マルミーの本業分野ではリスクマネジメントに括られます。

えらそうに書いてしまいましたが、自戒の念を込めております。おかげさまで、皆様にはたくさんの気づきを頂いて、より理解も深まったように思います。

>本業と不動産、共通する部分が多いかもしれない、、、ちょっと研究してみます。

楽しみでございます!
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 21:10
埼玉swallowsさん、

>やばい、もう5時半だっ!
>寝ますよ!

えっと今は21時すぎだから・・
もうそろそろ起きる時間でしょうか(爆)

BIG tomorrow への特集記事、
ご掲載をおめでとうございまーす!
Posted by 恵比寿のI at 2009年05月27日 21:13
キャッシュフローと損益の違いは、
不動産投資の盲点ですよね。

ココ最近投資を始めたばかりの自分も、
まだまだ実感が湧いていません。

原価償却終わったら、
法人作ってそっちに売ろうかな。
とか思ってるんですけど、
実現できるかよく分からないっす。
Posted by autamn at 2009年05月31日 12:40
autamnさん、

>キャッシュフローと損益の違いは、
不動産投資の盲点ですよね。

盲点・・そうですね^^;
おっしゃるとおりだと思います。
とても大切なことだと思うのですけれど。

>ココ最近投資を始めたばかりの自分も、
まだまだ実感が湧いていません。

>原価償却終わったら、
法人作ってそっちに売ろうかな。
とか思ってるんですけど、
実現できるかよく分からないっす。

そのような考え方があってこの先を数十年
備えるのと、そうでない人との違いは大きいと
思います。備えよ常に(隠密投資家さん風味 笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年06月01日 01:11
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