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2009年04月20日

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『魚の獲り方』

先日の土曜日、半年振りにA市にある物件に
除草剤散布にいってきました。管理状況は良
好につき、あらためて薬をまく必要もないよう
に思いました。しかしせっかくなのでゴミ拾い
と清掃のあと、6リットルほど噴霧器(背負うタ
イプ)でまいておきました。経験上、2週間ほ
どでほとんど枯らしてしまい、それから数ヶ月
は生えてこなくなるほど強力です。

この地には木造アパートを2つ所有しています。
間取りは2DKの4世帯が2棟です。よって全室
角部屋になります。もし自分が部屋を選ぶとし
たらって考えると、角部屋は魅力的だと思いま
す。

初めて購入した賃貸専用アパートです。ビギナ
ー賃貸経営者にとって、ここは価格的にも物件
のボリューム的にも安心できるサイズでした。
でも築古の中古アパートです。過去には色々あ
って、手放そうなんて思い悩んでいたこともあり
ました。

今ではこの物件を通してF社長との出会いが
あり、経営指導と大きなご支援を頂けるまでに
なりました。おかげさまで入居率もほぼ100%
を維持しています。この不景気にあって本当に
ありがたいと思います。F社長には魚(入居者
の紹介)を与えて頂くだけでなく、魚の獲り方を
教えて頂いています。この業界で生き抜く知恵
をご自身の三十数年の貴重な経験から諭して
いただけるのです。なにものにも代え難い宝物
だと思います。

除草剤散布のあとに、事務所にお邪魔しました。
わざわざ喫茶店から届けて頂いたこだわりのコ
ーヒーをご馳走になりながら、深いお話をたくさ
ん伺いました。50億の債務を5億までに圧縮し
た知人のレアなお話など面白かったです。資産
を築ける人と失敗する人の違いがなかでも印象
に残っています。

A市にある築古の木造アパート、いまでは一番
思い入れの深い物件となりました。過去には手
放そうか?なんて落ち込むほどに、たくさんの失
敗や事件も経験しましたが、そこから多くのこと
を学べたと思います。きっとこのアパートとの縁
は必然だったのだと思います。めぐりあえたすべ
ての縁にありがとうの気持ちでいっぱいです。



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手作りおやつシリーズ/スコーン
チョコチップ&いよかん皮&実

235623.jpg
弁慶/浅草本店/豚骨味噌/
トッピングもやし/850円+100円


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弁慶/浅草本店/豚骨醤油/750円
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『100万円』

の宅地があったら、どのように活用しますかexclamation&question

・12.5m×12.5mの正方形
・50坪弱
・前面道路幅4m
・建蔽率60%
・容積率200%(160%)
・市街化区域
・宅地
・公営水道
・東京電力
・浄化槽エリア
・U字溝


住居系地域において容積率は、前面道路の
幅員(m)×0.4となっています。(商業及工業
系では×0.6)→容積率限度200%、前面道
路4mの敷地なので4m×0.4=1.6となり、
容積率限度は160%となります。


1.建築面積の計算(建蔽限度60%)

・敷地面積 12.5m×12.5m=156.25u  
・建築面積限度 156.25u×0.6=93.75u

2.延べ床面積の計算(容積限度160%)

・延べ床面積限度 156.25u×1.6=250u


エリア特性を考慮すると、制限いっぱいに大きな
建物を建てても、賃料が高く見込めません。そこ
で無難なプランとして50〜60uの見込み賃料を
上限7万円(新築/戸建/駐車場込み/ペット可)
として、当てはめてみました。

◆プラン1

戸建賃貸×1戸
駐車場×5
(2.5m×5m×5台=62.5u)
庭付き
間取り2LDK(16坪/52.8u)
建築費全費用込みの600万円
在来工法(木造)
平屋
賃料設定7万円(月)
利回り12%(グロス)
利回り11%(ネット)
空き室リスク小

計算式:7万円×12ヶ月÷(100万円+600万円)
=12.0%

自己資金300万円
借入400万円
日本政策金融公庫
固定2.4%(普通貸付21.04.10現在の基準金利)
期間10年
元利金等方式
3万7526円(毎月の返済額)
税引き前のキャッシュフロー3万2474円(毎月)

◆プラン2

戸建賃貸×2戸
駐車場×2台×2世帯
(2.5m×5m×4台=50.0u)
庭のスペースは無
間取り2LDK×2
(14坪/46.2u×2=28坪/92.4u)
→(建築面積)≦(建築面積限度)なのでOK
建築費全費用込みの1100万円
在来工法(木造)
平屋
賃料設定6万円×2世帯=12万円(月)
利回り12%(グロス)
利回り11%(ネット)
空き室リスク小

計算式:12万円×12ヶ月÷(100万円+1100万円)
=12.0%

自己資金300万円
借入900万円
日本政策金融公庫
固定2.4%(普通貸付21.04.10現在の基準金利)
期間10年
元利金等方式
8万4434円(毎月の返済額)
税引き前のキャッシュフロー3万5566円(毎月)

◆プラン3

アパート
駐車場×4台
(2.5m×5m×4台=50.0u)
庭のスペースは無
間取り2LDK×4
(14坪/46.2u×4=56坪/184.8u)
建築費全費用込みの2000万円
在来工法(木造)
2階建て
賃料設定5.0万円×4世帯=20万円(月)
利回り12%(グロス)
利回り11%(ネット)
空き室リスク大

計算式:20万円×12ヶ月÷(100万円+2000万円)
=12.0%

自己資金300万円
借入1800万円
日本政策金融公庫
固定2.4%(普通貸付21.04.10現在の基準金利)
期間10年
元利金等方式
16万8868円(毎月の返済額)
税引き前のキャッシュフロー3万1132円(毎月)


個人的に順位を付けるとしたら平屋の戸建賃
貸1戸≧2戸>アパートとなります。アパートと
なると駐車スペースが乏しいので、このエリア
では苦戦すると思われます。

このプランの中から選ぶとしたら、戸建賃貸が
良いと思います。

たとえば10年後、借入を完済する頃を見計らっ
て築10年で売却するのもありだと思います。ま
た、完済後の物件をずーっと持ち続けていくのも、
これまたありえると思います。地味だけど、確実
に儲かります。平屋戸建の大規模修繕なんて、
額も知れています。恐れるに足らずデス。

売却戦略の場合を考えます。「プラン2」だと敷
地が狭すぎる(約25坪未満)ので、投資目的の
オーナーチェンジしか買い手が想像つきません。
これが「プラン1」の場合は、住宅として実需の
客が見込めると思います。なんてったって、P5
台付の庭付き平屋一戸建てですからね。きっと
売却し易いです。

エリアについて明言は避けたいと思います。が、
しかし、これに近い条件で私の親しい友人が現
実に進めている話です。今度見学ツアーをお願
いしてみようかな
るんるん
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霞ヶ関にて

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 01:53 | Comment(30) | 日記
この記事へのコメント
除草剤散布お疲れ様でした。
このような定期的な活動が満室経営につながるのですね。

戸建賃貸の案1は、確かに固い戦略のようで、
お知り合いのご許可がいただければ見てみたいです。
Posted by かっさん at 2009年04月20日 09:58
I様はお魚の調理法もいろいろご存じですよね^^

Posted by kamochan at 2009年04月20日 10:29
こんにちは、マルミーです。

私が選択したのは「プラン2」だったのですが、売却戦略を考えた場合、ご指摘のデメリットが存在しますね。

真っ先に考えたのは、需要があるなら「駐車場」だったんですが…。

除草作業、お疲れ様でした。
マルミーは強力な除草剤の使用を家族・近隣の大反対により断念し、試行錯誤を繰り返しております。
近々、ブログにて結果を報告いたしますので、覗いてみてください。
Posted by マルミー at 2009年04月20日 11:41
この前のトレーラーハウスは、たぶん入りませんね^^;

実需があるなら、建築コストの安いイナバ物置を置いて、レンタルボックスもアリかなと思いました(^^ゞ

今日の私のブログのお題も「失敗に学ぶ」にしようかと思ってました…

カブってしまいますね…^^;
Posted by 水戸大家 at 2009年04月20日 16:05
除草剤の散布、お掃除管理お疲れ様でした。
楽しいひと時でしたので、一日がとても早かったですね。

安値の土地のお話ですが、プラン3においては、かけたお金の割には、手元に残る金額がほかの例とほとんど変わりませんね。

リスク及び、十年後、その後を考えるとプラン1が
一番硬そうですね。
売却しないで、ずーと持つのであれは゛ブラン2も
有りかと。

そんなお話が、有るといいのですが、ワクワクしますね。
Posted by ランクの0です。  at 2009年04月20日 19:27
九州にも、結構平屋好きの大家さんが多くて、飲み会の時に平屋の良さで盛り上がってたのを思い出しました。

お年寄りとかも、階段の上り下りが要りませんし、結構需要有ると思いますよ。

龍前先生みたいに、バリアフリーにも拘るのでしょうか?
Posted by ひろ at 2009年04月20日 22:59
新築戸建てやってみたいですね〜。
プラン2に売電価格も倍になるかもなのでソーラーパネル追加はいかがでしょう?
売電価格倍なら、利回りほぼ変わらずです。
売却しないで持ち続けて、空室時も売電分は入りますし、エコ戸建て。
Posted by 隠密投資家 at 2009年04月20日 23:03
私なら2かな、25坪場所にもよるけど都内なら多摩地区でも普通に売っていますよ。
1にして空いたスペースでバイクガレージなんてもよさそうです。
Posted by Boss_okubo at 2009年04月21日 04:59
最初に自宅を買ってしまったゴンとしては、戸建賃貸羨ましいです^^
2戸の内1戸を自宅、1戸を賃貸にした「収益自宅」、凄く憧れます^^

あっ、話しが逸れました^^;
Posted by ゴン at 2009年04月21日 17:56
手作りおやついつも美味しそうですね(^-^)

失敗から何も学ばれない人も結構多いので、やはり恵比寿さんは成功する人ですね(^-^)
文章にも人柄が現れています♪
Posted by にゃんこママ at 2009年04月21日 18:07
Iさんが過去にアパート運営で悩んだ話、
新鮮です。

私も文章から人柄があらわれているような気がしますわー。
Posted by だらー at 2009年04月21日 23:15
資産を築ける人と失敗する人のお話
とても興味深いです。

見学ツアー
平日だといいなあ〜
なんて期待します。
Posted by ポチお at 2009年04月23日 00:02
色々なご経験をされているからこその謙虚さが、I様の文章ににじみ出ているような気が致します。

人前で失敗を語れるオトナ、素敵です☆
Posted by たまこ at 2009年04月23日 10:18
えびーたちゃん
最近ラーメン食べてるのね〜
今度何食べますか?戸建賃貸はやはり魅力だと思います。
Posted by 星輝 at 2009年04月23日 11:47
プラン2がいいなぁ。と思いましたが、

売却を視野に入れたらプラン1なんでしょうね。

さすがです。
Posted by autamn at 2009年04月23日 13:35
かっさん、

>除草剤散布お疲れ様でした。
このような定期的な活動が満室経営につながるのですね。

除草剤をまくまでもなく、管理会社さまにきれいにしていただいておりました。でもせっかくなので、ゴミ拾いをしてから散布しました^^感謝です!

>戸建賃貸の案1は、確かに固い戦略のようで、
お知り合いのご許可がいただければ見てみたいです。

そのときはお声をかけさせて頂きます^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:18
kamochan

>I様はお魚の調理法もいろいろご存じですよね^^

シミュレーションって楽しいですよネ〜♪
調理法、次回かもちゃんの味付けもじっくり聞いちゃいます^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:21
マルミーさん、

>こんにちは、マルミーです。

こんにちはー!

>私が選択したのは「プラン2」だったのですが、売却戦略を考えた場合、ご指摘のデメリットが存在しますね。

エリアによっては狭小もありだと思います。

>真っ先に考えたのは、需要があるなら「駐車場」だったんですが…。

残念ながら、その需要はなさそうな場所です^^;

>除草作業、お疲れ様でした。
マルミーは強力な除草剤の使用を家族・近隣の大反対により断念し、試行錯誤を繰り返しております。
近々、ブログにて結果を報告いたしますので、覗いてみてください。

ブログ、拝見させていただきます!
隠密さんに教わった“あの”方法ですね^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:25
水戸大家さん、

>この前のトレーラーハウスは、たぶん入りませんね^^;
土地の広さと間口や土地に至るまでの道路関係だけなら問題なく入ると思います♪

>実需があるなら、建築コストの安いイナバ物置を置いて、レンタルボックスもアリかなと思いました(^^ゞ

エリア的に厳しいかもデス^^;

>今日の私のブログのお題も「失敗に学ぶ」にしようかと思ってました…

>カブってしまいますね…^^;

失敗から学べることはたくさんありますよね〜
「失敗に学ぶ」事例集、あったらほしいです。
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:29
ランクの0さん、

>除草剤の散布、お掃除管理お疲れ様でした。
楽しいひと時でしたので、一日がとても早かったですね。

お手伝いをありがとうございました!!
おかげさまで道中も楽しかったです♪

>安値の土地のお話ですが、プラン3においては、かけたお金の割には、手元に残る金額がほかの例とほとんど変わりませんね。

数字で表すと理解も深まりますね〜^^

>リスク及び、十年後、その後を考えるとプラン1が
一番硬そうですね。
売却しないで、ずーと持つのであれは゛ブラン2も
有りかと。

>そんなお話が、有るといいのですが、ワクワクしますね。

このような土地がたくさんあれば、全部プラン1で仕掛けてみたいかもです♪考えるだけで、ワクワクしますっ。
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:33
ひろさん、

>九州にも、結構平屋好きの大家さんが多くて、飲み会の時に平屋の良さで盛り上がってたのを思い出しました。

平屋の魅力、最近ようやく気づきはじめました。
子供の頃は高いところが好きでした^^;
2階建てに2段ベットに・・

>お年寄りとかも、階段の上り下りが要りませんし、結構需要有ると思いますよ。

おっしゃる通りだと思います。

>龍前先生みたいに、バリアフリーにも拘るのでしょうか?

新築するならぜひこだわりましょう♪あ、友人にそのようにお伝えしてみます。
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:37
隠密投資家さん、

>新築戸建てやってみたいですね〜。

ですネ〜!!

>プラン2に売電価格も倍になるかもなのでソーラーパネル追加はいかがでしょう?

いまどきのソーラーシステムっていくらくらいするのでしょう、200万円はきりますか?

>売電価格倍なら、利回りほぼ変わらずです。
売却しないで持ち続けて、空室時も売電分は入りますし、エコ戸建て。

隠密さんのそのアイデア、とても良いですネ!!
エコ戸建、ミニ菜園付できっと大流行ですね♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:41
Boss_okuboさん、

>私なら2かな、25坪場所にもよるけど都内なら多摩地区でも普通に売っていますよ。

おおっ!まさに場所によりますよね!
おっしゃるとおり、都心なら25坪でも大きいくらいです。恵比寿の近所にある売り戸建、13坪とか当たり前にありますヨ。

>1にして空いたスペースでバイクガレージなんてもよさそうです。

バイク付きにはたまりませんよね。大切にする方の需要はきっとあると思います♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:44
ゴンちゃん、

>最初に自宅を買ってしまったゴンとしては、戸建賃貸羨ましいです^^

順番の違いは大きいですよね。私もおんなじです(汗)

>2戸の内1戸を自宅、1戸を賃貸にした「収益自宅」、凄く憧れます^^

住宅ローンでもくめますよね、あれは♪

>あっ、話しが逸れました^^;

区分の転売が片付いたら、戸建にもトライしてみてください^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:47
にゃんこママさん、

>手作りおやついつも美味しそうですね(^-^)

ありがとうございます!
あまり甘くしないようにしてもらっています。
つい食べ過ぎてしまうので^^;

>失敗から何も学ばれない人も結構多いので、やはり恵比寿さんは成功する人ですね(^-^)
文章にも人柄が現れています♪

お褒め頂きありがとうございます
失敗はたくさんしています。
そこから学べているのかは、失敗の数からすると
怪しいものです〜(大汗)
文章・・漢字が多いって以前より指摘を受けていたのでちょっと意識しています(笑)
今後ともよろしくデス♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:55
だらーちゃん、

>Iさんが過去にアパート運営で悩んだ話、
新鮮です。

そうでしたかー^^
いまだって、色々と悩める人ですヨッ。

>私も文章から人柄があらわれているような気がしますわー。

だらーさんの“ですわー”、お人柄とのギャップが新鮮でステキですわー♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 20:58
ポチおさん、

>資産を築ける人と失敗する人のお話
とても興味深いです。

諸先輩方々に学ぶ、これとても大事ですよネ!

>見学ツアー
平日だといいなあ〜
なんて期待します。

見学ツアー、バスでも借り切っていきましょうかー
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 21:00
たまこさん、

>色々なご経験をされているからこその謙虚さが、I様の文章ににじみ出ているような気が致します。

なんだかきょうは、いっぱいほめられてる気がします(笑)パフェ、大盛りでいいですか?

>人前で失敗を語れるオトナ、素敵です☆

語れる成功話のストックが乏しいからデス^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 21:02
ほしーたちゃん、

>えびーたちゃん
最近ラーメン食べてるのね〜

だって目黒のラーメン二郎を却下されたので、つい・・(笑)

>今度何食べますか?

西新宿のカレーにしましょか?
ナンのおかわり自由だよー

>戸建賃貸はやはり魅力だと思います。

ですね!!
Posted by えびーた at 2009年04月23日 21:04
autamnさん、

先日は楽しかったですね〜♪
不動産の話はまったくありませんでしたが^^;

>プラン2がいいなぁ。と思いましたが、

売却を視野に入れたらプラン1なんでしょうね。

さすがです。


エリアの事情を考えると、手堅くいきたいところデス。失敗は出来ませんよね、やっぱり。
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月23日 21:07
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