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2009年03月29日

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ブログ、169日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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まだ寒いですネ〜
せっかくクリーニングした布団は冬
仕様に戻しました。寒いのは苦手
ですから猫

昨日は恵比寿から中目黒にかけ
て散歩しました。桜並木を通りまし
たがまだこれからという感じでした。

Image060.jpg
オオシマザクラ

古い戸建を見つけました。
売り物ではありません。

170617.jpg

実勢価格で土地価格400万円/坪
のエリアです。古い民家を改装して
隠れ家的なお店とかやったらおもし
ろそうだな〜とか、妄想が膨らみま
す。広尾に最近見つけたバーなどは
まさしくこの写真のような建物のイメ
ージですが、芸能人なんかもよくやっ
てくるようでとても流行っています。
きっと郷愁そそる都会のオアシスみ
たいなものなのかもしれません。

心は999とかカイエンターボとか・・
ちょっとちがうかな(笑)
わかる人いますか〜

きっと場所柄、「売ってくれ!」とか「
何か建てましょう!」いう引き合いは
相当あったと思われます。でもこうし
て手付かずの所をみると様々な事情
があるのでしょうね。

それとさっき「出遭荘の大家より」と
いうタイトルの怪しいメールが届きま
した。もちろん開かずに削除しました
が、入居募集中でしょうか?色んな
こと考える人がいるものですあせあせ(飛び散る汗)
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【RIG−CD:第2弾をリリースしました!】

山田里志さんとRIGとのコラボCDが出来上
がりました!!!いますぐこちらをクリック
してくださいネ^^
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ありがとうございます!おかげさまで大好評☆
ゴンさんとRIGのコラボCDはサイドバーの右上
にある商品画像をクリックしてください♪♪♪ 

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ご注文頂いた方、出荷に少しお時間を頂戴して
おります。お待たせして申し訳御座いません。

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(個人指導制度)】


最近は、ますますお問い合わせも多く頂けるように
なりました。大変有難うございます!裏物(業者間
ネットワークにのらない案件)、任意売却案件等々
色々御座います。ご興味ある方、こちらからお気軽
にご連絡をお待ち申し上げております。
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地盤沈下のご相談はこちらです】
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【米国旅行のチャーター機&日本人パイロット
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詳しい内容はいますぐこちらをクリックしてくださいネ♪

執筆者紹介」(敬称略)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

監修 龍前隆(りゅうまえたかし)
著者 山田里志(やまださとし)
「RIG」星輝(ほしてる)
「RIG」恵比寿のI(石原博光:いしはらひろみつ)
かっさん
埼玉swllows(さいたますわろーず)
たかぴ
てらちゃん
ひろさん
Ma510(まこと)
mi6(えむあいしっくす)
「増山塾」増山大(ますやまじゅく:ますやまだい)
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『恵比寿の駐車場』

土曜日の昼下がり、月極めの駐車
場を探すために不動産屋さんにお
話を聞きに行ってきました。

現在の駐車場は屋根付の平置きタ
イプで4万円ですが、家から5分も
歩かなくてはなりません。

やっぱり遠いと不便です。そこで近
くにないものかって探してみました。
すると

機械式 4.5万円 3分
青空 砂利 4万円 2分
青空 舗装 4万円 2分
屋根付 3.6万円 1分

と見つかりました。3.6万円は昨日
募集開始されたものとのこと、さっそ
く見に行きました。

172605.jpg

専有スペースは奥行きもあまりない
のですが、とくに横幅が(白線と白線
の間隔)約1.8mしかありません。

手前の縁石の幅が一区画60cm
ですからそんなものです。

通常2.2m〜私が購入した住宅金
融公庫物件だと2.7mもありました
から、比べると相当に狭いほうです。
車の乗り降りも厳しそうです。

立地と値段は魅力的ですが、とりあ
えず一日悩むことにします。ちなみに
現在借りているスペースは横幅も奥
行きもたっぷり1.5倍以上あって条
件的には近隣で最もよいと思われま
す。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
『業者さん=大家さん』

駐車場を案内してくださった業者さん
と投資のお話が弾みました。元々大
家業からスタートした会社だそうです。
いくつも投資用の物件をご所有され
ているとのこと。最近、路面店を開業
して、売買や仲介を始めたそうです。
よってお話は投資家さんとの会話に
近いものがありました。

競売で落としたものをスケルトンリフ
ォームしてエンドの方に紹介すること
もあるようです。33平米の●京シリ
ーズのマンション、800万円で落とし
たものを300万円で直して1800万
円で売れたものなどリフォームした写
真をこっそり見せて頂きました。

粗利益700万円・・

週末オープンルームを実施すると、
この時期でも一日15〜20人くらい
内見者があり、売り出しから平均1ヶ
月で成約するペースだそうです。毎
月いくつ仕入れているのか分かりま
せんがとても効率のよいビジネスの
ように感じました。

大家さんをベースとしているご商売
なので売買が成立しなくても収入が
あって手堅そうです。その部分を伺
ってみると、「値段が上がるとつい
売ってしまうのですが、いまでは後
悔しているものもあります。」と苦笑
いしていました。「でも、利益確定っ
て大切ですよね?」って聞き返すと、
「月々のキャッシュフローを生み出す
ものを売ってしまうとそれっきりなん
ですよねー。本当に良いものを手放
してしまって後悔しています。」とい
うことでした。

インカムゲインが手堅いということで
しょうか?

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『競売と任意売却物件』

彼らの物件の仕入れは、レインズより
も競売や任意売却物件(銀行などの
債権処理もの)を得意としているようで
す。

競売の落札率をきいてみました。する
と5本入れて1本のペースとのこと。
この落札率が高すぎるとそれだけ高く
購入していることになります。打率2割。
ちょうど良い価格を見極めているような
印象を受けました。さすがプロです。

どれくらいのものに興味があるのかっ
て聞かれて、思わず利回り15%くらい
と言いかけましたが、我慢して1億以
内、ぼろい(笑)アパートとか民家とか
に興味があると答えておきました。

恵比寿で15%はさすがにキビしそうで
すが、ぼろ家とかおもしろいものがあれ
ば声をかけて頂けるとのことです。10年
間で借金完済を目指すから物件を買わ
ないと宣言したばかりですが、楽しみです。

それから競売、ちょっと興味わきましたぴかぴか(新しい)

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 05:16 | Comment(34) | 日記
この記事へのコメント
大家さんを拡大しようとすると短期売買をもう一本の柱にしたくなるのは最近感じてます。コスト面から業者化したくなるのもわかります。欲張らなければ手堅いデスよね〜。
競売。最近また人気デス。
Posted by けんきち at 2009年03月29日 06:15
区分の買取転売はありですね〜。

スケルトン続きなので興味わいています^^

競売なのか。。
Posted by kamochan at 2009年03月29日 06:45
出版おめでとうございます。

競売の落札率2割ですか。
さすがプロですね。

競売、
人気になってきたのでやめたいです(笑)。
Posted by だらー at 2009年03月29日 17:30
私の友人の不動産屋さんも、不動産は持つことにリスクがあり、プロは売買で利益を出す。
と言っていました。

私はセミプロでコツコツ行きます。
Posted by かっさん at 2009年03月29日 19:15
競売、昨年は入札こそしなかったものの、ず〜っと資料は見ていました。
(一昨年は何本か札を入れています)

もちろん落札価格も全てチェックしてまして、相場感は結構ついていると勝手に思っています。 笑

なかなか魅力的ですよね、今年はいくつか入札しようと思っています^^
Posted by 水戸大家 at 2009年03月29日 21:40
出版おめでとうございます。
土曜日は、お疲れ様でした、来ていただいて
おまけに、お土産までいただいて、有難うございました。
やっぱり恵比寿のIさんは、凄い人でした。
まだまだ、勉強させてもらいます。
Posted by ランクの0です。  at 2009年03月30日 00:14
恵比寿の駐車場相場にもびっくりですが
粗利700万にもびっくりです。
そういう目利きが聞いて転がせると
面白いでしょうね!
プロでも売った物件に未練が残る話は
なんとなくうなずけました。
時代や景気相場にもよるんでしょうね
Posted by ポチお at 2009年03月30日 10:24
粗利700万ですか〜うちの近所のファミリータイプの区分が1300万で落札して1800万で売りに出ていました。落札者は個人のお名前でした。業者が売主の場合は躯体などの補償問題が最近煩いので 転売には区分の方が良いですね〜=^-^= 

総合的に考えると業者になるのも考えます。

しかし恵比寿は駐車場代が高いのですね〜(^_^;)
部屋が借りれますよ。
Posted by にゃんこママ at 2009年03月30日 11:02
お忙しいところおじゃ漫画山田君。
今日もお仕事がん張りましょう。

恵比寿のボロやあったら僕に下さい
土地値で買えたらいいなあ〜
Posted by 星輝 at 2009年03月30日 17:09
大家業+ビジネス、理想的ですね〜。

大家業以外の不動産関連で何かやりたいと思ってますが
もう少し先ですかね〜

もうちょっとコツコツ物件集めます。
Posted by ma510 at 2009年03月30日 17:32
駐車場が4万円前後ですか!?
地方だとワンルーム2室借りられますね^^

あっ、遅くなりましたが出版おめでとう御座います!!
Posted by ゴン at 2009年03月30日 19:45
区分の転売、スゴイですね〜^^。
売っちゃっても、在庫で持って貸していても、安く買ってれば痛くないですものね。

たまこだったら、結局全部在庫にしちゃいそうです><。
Posted by たまこ at 2009年03月30日 22:49
競売、自分も興味持ってるんですが、

だらーさんのコメント見ると、最近人気なんですかねぇ?

出遅れたかな^^;

Posted by autamn at 2009年03月31日 00:23
今日、本を買ってきました♪
今読んでます。
Posted by ISA at 2009年03月31日 01:30
出版おめでとうございます。
今日、手元に本が届いたので副業サラリーマン中に隠密で読もうと思っていたら・・・

駐車場1台で岡山ならいい部屋借りれますよ〜。
Posted by 隠密投資家 at 2009年03月31日 15:35
出版おめでとうございます。そしてランキング1位おめでとうございます。それにしても駐車場4万円はすごいですね。地方のワンルームの家賃と同じです。
Posted by ツイてる! at 2009年03月31日 21:11
最近の競売は、大分過熱感も収まってきたみたいなので、私も密かに狙ってます。

本当、キャッシュが強い時代になりましたよね。
Posted by ひろ at 2009年03月31日 23:46
けんちゃん、

>大家さんを拡大しようとすると短期売買をもう一本の柱にしたくなるのは最近感じてます。コスト面から業者化したくなるのもわかります。欲張らなければ手堅いデスよね〜。
競売。最近また人気デス。

仰るとおり、売り買いを商いにするならば、業者化は必須でしょうネ。うっちゃんや鈴木さんもスタートは大家さんからですし♪手堅いと思います。それと競売、人気でてきました!?
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 19:42
kamochan、

>区分の買取転売はありですね〜。

ですよね!
かもちゃんさんのスペシャルな業者さまを
味方に付ければ、もう最高だと思います!

>スケルトン続きなので興味わいています^^

>競売なのか。。

ぜひぜひやってください♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 19:44
だらーちゃん、

>出版おめでとうございます。

ありがとうございます☆

>競売の落札率2割ですか。
さすがプロですね。

高すぎず、安すぎず♪

>競売、
人気になってきたのでやめたいです(笑)。

せっかくの楽しい趣味をやめちゃうのですか?
バンバン、入札しまくってください(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 19:47
かっさん、

>私の友人の不動産屋さんも、不動産は持つことにリスクがあり、プロは売買で利益を出す。
と言っていました。

深いですね〜。
持つことにリスク・・

>私はセミプロでコツコツ行きます。

私も続かせて頂きます(笑)

でも現金で小ぶりなものを売買するという
考え方、興味出てきました^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 19:50
水戸さん、

>競売、昨年は入札こそしなかったものの、ず〜っと資料は見ていました。
(一昨年は何本か札を入れています)

ず〜っとみてる。。
やはり凄い勉強家ですねー!

>もちろん落札価格も全てチェックしてまして、相場感は結構ついていると勝手に思っています。 笑

プロ級とみました!!

>なかなか魅力的ですよね、今年はいくつか入札しようと思っています^^

1万円差とかで落札できたりしそうな気がします。
ぜひ神の領域を目指してください(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 19:54
ランクの0さん、

>出版おめでとうございます。

ありがとうございマス♪

>土曜日は、お疲れ様でした、来ていただいて
おまけに、お土産までいただいて、有難うございました。

真夜中に長々とお邪魔しました。
次回の記事にさせていただこうかと^^

>やっぱり恵比寿のIさんは、凄い人でした。
まだまだ、勉強させてもらいます。

いえいえお恥ずかしいデス^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 19:56
ポチおさん、

>恵比寿の駐車場相場にもびっくりですが
粗利700万にもびっくりです。

バブル期の駐車場は7万円でも客が即ついたと聞いています。安くなったと聞いていますが、十分高いです。55万円のファンカーゴ、毎年購入できます(笑)

>そういう目利きが聞いて転がせると
面白いでしょうね!

たのしいと思います!落札してリノベかけて、転売して・・

>プロでも売った物件に未練が残る話は
なんとなくうなずけました。
時代や景気相場にもよるんでしょうね

未練、残っているようでした。お話の途中に何度もそのようなお話があったので。BUY&HOLDもありなんだと再認識する良い機会でした。
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:01
にゃんこママさん、

>粗利700万ですか〜うちの近所のファミリータイプの区分が1300万で落札して1800万で売りに出ていました。落札者は個人のお名前でした。業者が売主の場合は躯体などの補償問題が最近煩いので 転売には区分の方が良いですね〜=^-^= 

鋭いですね!にゃんこママさん☆プロとしての売買だとどうしても補償問題があるので土地とか区分とかの方が手がけやすいと思いました。あと利益を確保するためにはどうしても税金がからんできますよね^^;

>総合的に考えると業者になるのも考えます。

大家業と売買業の両輪だと手堅く感じますが、きっと百戦錬磨のプロの方たちの世界ですから、生半可だと難しいかもしれませんネ。

>しかし恵比寿は駐車場代が高いのですね〜(^_^;)
部屋が借りれますよ。

いっそうのこと、駐車場の車中で生活しよっかな〜(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:09
☆ちゃん、

>お忙しいところおじゃ漫画山田君。
今日もお仕事がん張りましょう。

古い〜><

がんばったね!
久々のラーメンおいしかったし^^

>恵比寿のボロやあったら僕に下さい
土地値で買えたらいいなあ〜

なかなかでないヨー
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:12
ma510ちゃん、

>大家業+ビジネス、理想的ですね〜。

ma510ちゃんの次のステージなのでは^^

>大家業以外の不動産関連で何かやりたいと思ってますがもう少し先ですかね〜

現在運営されているHPによる集客システムなどとても良いですネ!勉強になります!!

>もうちょっとコツコツ物件集めます。

応援しています♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:14
ゴン君、

>駐車場が4万円前後ですか!?
地方だとワンルーム2室借りられますね^^

そうなんですよね〜^^;

えっ、あ、2部屋ですか!?


>あっ、遅くなりましたが出版おめでとう御座います!!

あ、ありがとうございますっ。
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:18
たまこさん、

>区分の転売、スゴイですね〜^^。
売っちゃっても、在庫で持って貸していても、安く買ってれば痛くないですものね。

売ってもホールドしても良し!なんて理想的です。
「安く買う」これに尽きますネ。

>たまこだったら、結局全部在庫にしちゃいそうです><。

それも正解デス^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:21
autamnさん、

>競売、自分も興味持ってるんですが、

>だらーさんのコメント見ると、最近人気なんですかねぇ?

>出遅れたかな^^;

興味ありますかー^^
競売とはいえ、ローン利用も可能って聞きました。
とりあえず参加してみます!?
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:24
ISAさん、

>今日、本を買ってきました♪
>今読んでます。

おおぉ〜、感激です♪♪

ありがとうございました!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:25
隠密投資家さん、

>出版おめでとうございます。

ありがとうございますっ♪

>今日、手元に本が届いたので副業サラリーマン中に隠密で読もうと思っていたら・・・

思っていたら・・の続きがきになります(笑)

>駐車場1台で岡山ならいい部屋借りれますよ〜。

キビ団子が有名ってことは、オニが島もあるんですか〜?良い所ですよね。赤穂線、のってみたい・・
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:29
ツイてる!さん、

>出版おめでとうございます。そしてランキング1位おめでとうございます。

光栄です!ありがとうございます。

>それにしても駐車場4万円はすごいですね。地方のワンルームの家賃と同じです。

私の借りている駐車場、ある個人宅の一階部分に屋根付で7台分あります。4万円×7=28万円/月ということですから、一戸建てでも十分収益がありますよね!凄いと思います。
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:32
ひろさん、

>最近の競売は、大分過熱感も収まってきたみたいなので、私も密かに狙ってます。

競売で区分所有、もし管理費滞納とかあったらやっぱり引き継ぐのでしょうか?いくつか疑問などありますが、安く仕入れられる手段として魅力的ですヨネ。

>本当、キャッシュが強い時代になりましたよね。

同感です!現金力♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年04月01日 20:36
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