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ブログ、165日目です。
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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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まだまだ空室に苦戦中です。申し込みは
あるのですが、保証会社の審査が通らな
かったり・・気をもんでいます。

そしてリフォームも平行して進んでいます。
追加工事でキッチンの2口水栓をシング
ル混合栓レバー(イナックス)に変更するこ
とにしました。それから、パッキンと自動洗
濯機用蛇口の取り付け、トイレのタンク内
ゴムフロートなども新品と交換予定です。

電話で見つけた水道の職人さん、なかなか
見積もりをいただけないまま、10日間が過
ぎようとしています。3度目の催促をするべ
きか、悩み中です。


おやつシリーズ

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チーズクッキー

.
ラングドシャ
(仏:猫の舌)


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ちぎりぱん
(カスタードクリーム入り)

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第2弾をリリースしますexclamation×2

山田里志さんとRIGとのコラボCDが出来上
がりました!!!いますぐこちらをクリック
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ありがとうございます!おかげさまで大好評☆
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ATTETION :
ご注文頂いた方、出荷に少しお時間を頂戴して
おります。お待たせして申し訳御座いません。

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【RIGプレゼンツ‐物件情報サービス(都心戸建など)】

<210226>の配信情報はこちら
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【告知:RIGパーソナルチュータリング
               システム
(個人指導制度)】

最近は、ますますお問い合わせも多く頂けるように
なりました。大変有難うございます!裏物(業者間
ネットワークにのらない案件)、任意売却案件等々
色々御座います。ご興味ある方、こちらからお気軽
にご連絡をお待ち申し上げております。
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地盤沈下のご相談はこちらです】
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【米国旅行のチャーター機&日本人パイロット
      ご紹介は『恵比寿のI』パイロット紹介までメールください。】
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アメリカの不動産


/////////////////////////////////////
【面積】
1 u      ≒ 10.7639sq.ft
162.67u ≒ 1751sq.ft
109.43u ≒ 1178sq.ft
/////////////////////////////////////
【通貨】
98.32円 ≒ 1USドル
(2009.03.13.現在のレート計算)
/////////////////////////////////////


私に陸上単発機(飛行機)の操縦を教えてく
れた教官パイロットのMさん、なんとまだ20代
の日本人女性です飛行機

去年だったかな?いや一昨年かも知れませ
んが・・(汗)彼女から嬉しいメールを頂きま
した。なんと、ラスベガスで航空会社を経営
している彼と入籍したとのこと!

私、彼とは面識がありました。異国の地で会
社を興して、がんばっている姿に、歳が近い
こともあって大いに刺激を受けたものです。

美男美女のパイロットカップルの誕生ですムード
苦労を重ねて、飛行機やヘリを運行する会
社を切り盛りする姿は、それだけで一冊の
本が書けそうです。もし専用機でプライベート
な旅行を楽しみたい方がいらっしゃいましたら、
優秀な日本人パイロット付きでご紹介できる
と思います。しかも格安です(多分 笑)。
お気軽にご一報ください。

先日、そんな彼女から相談メールが寄せら
れました。


・・中略・・

今、ラスベガスの家がメチャメチャ安いです。

一軒や3ベットで3バス・一番安い物件
(築2006・1751sqft)は$139,500

これが高級住宅地でも$142,458
(築2001・1178sqft)なんですよ。

旦那と相談した結果、いい物件があれば
投資を試みてみようとのこと。

ただですね〜・・・私達ファーストBuyer
なんです。つまり分からない事だらけなんです。

そこで、今の景気と不動産の特徴を交えながら
注意点を教えていただけないでしょうか?

・・後略・・


上記を簡単にまとめます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ラスベガスの戸建@
3ベッドルーム3浴室
1751sqft(162.67u)
築2006年
139500ドル(1371万円)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ラスベガスの戸建A(高級住宅地)
?ベッドルーム?浴室
1178sqft(109.43u)
築2001年
142458ドル(1400万円)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


さて、どうしたものでしょうか〜??
米国の不動産事情、まったくわかりません(あせあせ(飛び散る汗)

ルールもあやふやです。そこでちょっと検索
してみました。

ちょっとわかったこと、米国では「ショートセール
といって販売額がローンの残債額を下回る取引
があるということ。

簡単にいうと、借金(債権額)の一部を免除して
もらい売れる値段で売る仕組みがあるという
ことでしょうか。

日本で言うところの任意売却物件みたいなもの
なのでしょうね、たぶん(?)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2種類のショートセール
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「ケース1」
債務者(売主)が個人で、債権者(ローン会社)
が住宅ローン最大手のCountrywideの場合、
承認の可否がわかるまでに3〜6ヶ月近くかかる
ので、その間の機会損失を考えると不人気なのだとか。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
「ケース2」
売主が銀行(所有者も銀行)の場合、承認の可否が
数日以内にわかるそうです。回答が早いので
魅力的だと思います。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


ラスベガスのショートセール物件の価格
を調べてみるとざっと$110,000(1081万円)〜
おおよそ彼女の提示額と同じものが見つけられました。

多分、彼女の見つけた戸建は、ショートセールの
販売価格と変わらないので「破格」なのかもしれません。
でも正確にはエリアなどもあるのでわかりません。

次に賃料相場ですが、これもちょ〜適当にみてみると
ラスベガス市の郊外で、

◆1ベッドルーム約 $900(家具無し)
◆2ベッドルーム約 $1100(家具無し)


とありました。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
上記の情報を元に、利回りを計算してみます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ラスベガスの戸建@
3ベッドルーム3浴室
1751sqft(162.67u)
築2006年
139500ドル(1371万円)

ラスベガス3ベットルームの戸建.jpg
(例:イメージです)
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
3ベットルーム(家具無し)の賃料を、根拠もなく
1200ドル/月と仮定してみます。

1年間の家賃は
 1200×12ヶ月=14400ドル

表面利回りは
14400÷139500×100=10.32%

※税金&諸費用&維持経費などはわからない
のでとりあえずの数値です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・金利が違う
・経済事情がわからない
・エリアがわからない
・賃貸需要と供給バランスが不明
・法律がわからない

etc・・


ということで、的確なアドバイスなどわかりません。
現金買いならば良いのでしょうか?でも投資効率って
どうでしょう?キャピタルゲイン狙えるのでしょうか?
貸出金利も不明ですが、そこの数値って重要だと思い
ます。まさか6%の金利で表面利回り10%なんて
効率が悪いですし。。

しかし個人的には、1千万円弱でこんな広くて立派
な家が買えるのならば、投資でなくてもほしいなって
思います。

皆さんでしたら、この投資

どう思いますかexclamation&question


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
[2008.12.05.のThe NY Times Your Money]
では、今から5〜10年後には、現在のゴールデン
タイムとも言うべき最高の投資時期を懐かしむよう
になっているだろうといった記事がありました。

まだ下がり続けている不動産価格、さてどうなる?
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ネバダ州上空001.jpg

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 02:48 | Comment(30) | 日記
この記事へのコメント
お家いーな。ほしいデス

アメリカなんてわかりませんがもう少し投資効率良い物件ありそーですね。

若い女性に操縦教わる際にそこはかとないセクハラしてしまいそうです(^_^)

Posted by けんきち at 2009年03月14日 09:13
ラスベガス物件、ざっくり松涛物件の1/15くらいですね。
安すぎ!

奥様の腕前がめきめき上達してますね♪
すごくおいしそうです。
Posted by yuki at 2009年03月14日 10:47

おやつのラングドシャ(猫の舌)とっても気になります(*^。^*) 〜♪

ラスベガスの物件魅力的ですが、アメリカの事は良く分からないので 私ならHawaiiのタイムシャアの方が良いかな〜=^-^= 
Posted by にゃんこママ at 2009年03月14日 12:34
ひ・ひ・飛行機操縦できるんですか〜、すごい。
ら・ら・ラスベガスの不動産・・・すごすぎる。

飛行機操縦してみたいです、夢がひとつ増えました。
またお話きかせてくださ〜い。ワクワク
Posted by 隠密投資家 at 2009年03月14日 15:55
ラスベガス、また行きたいです^^

アメリカの家、激安なんですね〜
そんな家が趣味で買えるようになってみたいです^^;
Posted by ゴン at 2009年03月14日 16:35
ラスベガスに物件持ってる、なんて言えると日本ではちょっと自慢にはなりますね(^^♪

投資としては全く不明です…
Posted by 水戸大家 at 2009年03月14日 20:23
投資と欲しいものは出来るだけ分けて考えたほうが良いと思います。

家が欲しいのか、投資物件が欲しいのか。

かく言う私も、収益物件に住んでいますので、どっちつかずです。
可能であれば、アメリカでは、2戸1のアパート(日本で言う「テラスハウス?」が売られているとのことですので、収益を求めるのであれば、そのうちの1戸に住んで、1戸を貸し出しする。
なんてのはいかがでしょう。
Posted by かっさん at 2009年03月14日 22:28
女性パイロット、かっこいい!
チャーター機、いくらするのでしょう(@@)。

アメリカの不動産、安くなったのですね!
えび様、試しに買ってみてください。
Posted by たまこ at 2009年03月14日 22:53
僕は一度オセアニア物件の購入を考えたことがありますが、なんだか辞めちゃいました。

早く満室になるといいね!

Posted by 星輝 at 2009年03月15日 12:00
偶然ですが先月仕事でラスベガスへ行ってきました。

帰りの空港で知り合った現地在住のアメリカ人に
ちょっとだけ市況を聞いたところ、2年前に買った
自宅はピーク時に2倍の値がついたけど、今は買った
時の半値まで下がってしまったそうです。

底値ともいえますが、景気がもう一段底抜けしそう
ですからね、、、。

一般市民レベルで「米国経済は1年で回復する」と引
き続き楽観的に構えており、オバマさんの政策にかな
り期待していました。

「でも1年前も同じ話を友人としていたんだよね」
とジョークをかましてましたがね。

不動産以外の経済要因が大きく、「米国買い」はかなり
ハイリスクであることは確かです。
Posted by ALDO at 2009年03月15日 19:43
恵比寿さん、
遂に海外へ進出ですか!(違

値段が下がっても、利回り10%程度なんですね。

キャピタルに期待したいとこですけど、
ALDOさんのコメントは参考になります。

海外不動産は、
日本の地方物件以上に目が届かなくなりそうなので、
私には難しいなぁ・・・

Posted by autamn at 2009年03月16日 00:27
ラスベガスで不動産投資とは、素敵ですね。
私は、言葉が分からないので、契約のときに
丸め込まれそうな気がして、怖いですが。
恵比寿の愛さんは、英語がペラペラなので
アメリカへ、開拓するのも良いかと。

Posted by ランクの0です。  at 2009年03月16日 02:30
飛行機が操縦できるのはすごいな。

操縦の仕方を忘れる夢もおもしろいです^^
Posted by kamochan at 2009年03月16日 07:52
素敵ですね。

特に、築浅ってとこに魅力感じます。

新しくて戸建で10%超えなら、近くだったら全然OKな投資じゃないでしょうか。

勿論、日本の2%台の金利が前提ですが(^^ゞ
Posted by ひろ at 2009年03月16日 12:41
いいなーパイロットなんて

アメリカでライセンス取ると安いのだろうな

グランドキャニオン飛びたいです。
Posted by たかぴ at 2009年03月17日 22:48
けんちゃん、

>お家いーな。ほしいデス

広くていーよね♪

>アメリカなんてわかりませんがもう少し投資効率良い物件ありそーですね。

私もそう思います!
建物ではありませんが格安の土地を見つけました。テキサスなんて、掘ったら石油が出てきたりして^^

ワイオミング州の土地
1226坪≒233ドル≒22800円
http://www.cheaplandinamerica.com/premier/get_image.php?popupimage=149

ウエストテキサス州の土地
1226坪≒251ドル≒24598円
http://www.cheaplandinamerica.com/premier/get_image.php?popupimage=137

>若い女性に操縦教わる際にそこはかとないセクハラしてしまいそうです(^_^)

コクピットかなり狭いデス。
けんちゃんつかまらないで下さいネ(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 16:20
yukiさん、

>ラスベガス物件、ざっくり松涛物件の1/15くらいですね。
安すぎ!

く、比べる物件が松涛とはっ!
さすがYUKIさんデス☆

>奥様の腕前がめきめき上達してますね♪
すごくおいしそうです。

いま彼女はいよかんマーマレード作りに
取り組んでいます。

それから風邪は快方へ向かっています。
色々とありがとうございました!
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 18:29
にゃんこママさん、

>おやつのラングドシャ(猫の舌)とっても気になります(*^。^*) 〜♪

さすがにゃんこママさん、猫に反応ですね!
猫の手のぷにぷに感、堪りません☆

>ラスベガスの物件魅力的ですが、アメリカの事は良く分からないので 私ならHawaiiのタイムシャアの方が良いかな〜=^-^= 

ハワイに別荘、いいですネ〜♪
ハワイはいったことありません、いつかいきたいです^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 18:39
隠密投資家さん、

>ひ・ひ・飛行機操縦できるんですか〜、すごい。
ら・ら・ラスベガスの不動産・・・すごすぎる。

筆記は合格しましたが、実技がまだ途中です(滞空時間40時間ほど)いつかとれるハズ〜^^

>飛行機操縦してみたいです、夢がひとつ増えました。
またお話きかせてくださ〜い。ワクワク

私も考えるだけでワクワクしてきました。
一緒にとりませんか☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 18:58
ゴンちゃん、

>ラスベガス、また行きたいです^^

カジノですね!!

>アメリカの家、激安なんですね〜
そんな家が趣味で買えるようになってみたいです^^;

ゴンさん、もうすでに、なっているのでは^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 19:00
水戸大家さん、

>ラスベガスに物件持ってる、なんて言えると日本ではちょっと自慢にはなりますね(^^♪

水戸さん自慢してください、ゼヒゼヒ(笑)

>投資としては全く不明です…

私も知らない土地に投資は考えられないなって
改めて思いました。
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 19:05
かっさん、

>投資と欲しいものは出来るだけ分けて考えたほうが良いと思います。

>家が欲しいのか、投資物件が欲しいのか。

所有欲を満たすほうへ目的が摩り替わってしまうと危険ですよね。

>かく言う私も、収益物件に住んでいますので、どっちつかずです。
可能であれば、アメリカでは、2戸1のアパート(日本で言う「テラスハウス?」が売られているとのことですので、収益を求めるのであれば、そのうちの1戸に住んで、1戸を貸し出しする。
なんてのはいかがでしょう。

素晴らしいアドバイスをありがとうございます!
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 19:12
たまこさん、

>女性パイロット、かっこいい!
チャーター機、いくらするのでしょう(@@)。

チャーター機、日本よりもかなり安いと思います♪
たまこ家で1機、ご所有はいかがでしょう♪たしか操縦できるひとがいたような・・!?

>アメリカの不動産、安くなったのですね!
えび様、試しに買ってみてください。

試しにって・・
いいですネ、それ(笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 19:29
☆くん、

>僕は一度オセアニア物件の購入を考えたことがありますが、なんだか辞めちゃいました。

なんだかやめちゃったなんて、らしいですね(笑)

>早く満室になるといいね!

がんばろ〜^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 19:31
ALDOさん、

>偶然ですが先月仕事でラスベガスへ行ってきました。

>帰りの空港で知り合った現地在住のアメリカ人に
ちょっとだけ市況を聞いたところ、2年前に買った
自宅はピーク時に2倍の値がついたけど、今は買った
時の半値まで下がってしまったそうです。

>底値ともいえますが、景気がもう一段底抜けしそう
ですからね、、、。

>一般市民レベルで「米国経済は1年で回復する」と引
き続き楽観的に構えており、オバマさんの政策にかな
り期待していました。

>「でも1年前も同じ話を友人としていたんだよね」
とジョークをかましてましたがね。

>不動産以外の経済要因が大きく、「米国買い」はかなり
ハイリスクであることは確かです。

相変わらず忙しく世界を飛び回っておいでなのですね♪タイムリーにラスベガスのお話、ありがとうございます!現地の肌感覚、とても参考になります。自宅の値段が2年間でそんなに上げ下げするなんてまるでジェットコースターのようです。さまざまな要因でまだ安心して投資が出来ない環境であることは否めませんよね(汗)手堅くインカムゲイン狙いでいきたいところです。
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 19:50
autamnさん、

>恵比寿さん、
遂に海外へ進出ですか!(違

ええぇ〜!?

>値段が下がっても、利回り10%程度なんですね。

ほんの一例です。
実態ってどうなんでしょうネ。

>キャピタルに期待したいとこですけど、
ALDOさんのコメントは参考になります。

同感です!

>海外不動産は、
日本の地方物件以上に目が届かなくなりそうなので、
私には難しいなぁ・・・

目の届くところ←これ重要なポイントですネ!

デスマーチ、お疲れ様デス。
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 19:53
ランクの0さん、

>ラスベガスで不動産投資とは、素敵ですね。

ですネ〜♪

>私は、言葉が分からないので、契約のときに
丸め込まれそうな気がして、怖いですが。

私は昔、部屋を借りるときに言葉がわからないと困ると思って、ネイティブに同行してもらいました。わかります、その気持ち^^

>恵比寿の愛さんは、英語がペラペラなので
アメリカへ、開拓するのも良いかと。

いつのまにか愛になってる・・(笑)
言葉って使わないと、あっというまに錆びついていくと思いました(もともと大したことないですが)。
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 20:00
kamochan、

>飛行機が操縦できるのはすごいな。

まだ半人前デス(笑)

>操縦の仕方を忘れる夢もおもしろいです^^

先日は楽しかったです!
火山弾で全部のエンジンがとまった話やら、
色々とありましたが、僕のリアルな夢の話
ですネ、それ(汗)
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 20:04
ひろさん、

>素敵ですね。

>特に、築浅ってとこに魅力感じます。

ひろさん目線、勉強になります♪

>新しくて戸建で10%超えなら、近くだったら全然OKな投資じゃないでしょうか。

>勿論、日本の2%台の金利が前提ですが(^^ゞ

そこですよね^^
イールドギャップ8%確保!
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 20:07
たかぴさん、

>いいなーパイロットなんて

とりましょう!

>アメリカでライセンス取ると安いのだろうな

日本国内でとる半額〜のイメージです。
往復の旅費や滞在費もあるので
集中して休めるのであれば米国で取得する方法が
断然お得だと思いますヨ。

>グランドキャニオン飛びたいです。

飛びましょう☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年03月18日 20:13
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