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2009年02月23日

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<buy + business & hold というスタイルで投資を考える>
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土曜日は恵比寿から【JR湘南新宿ライン快速・籠原行】に
乗り込んで熊谷へ向かいました。所要時間は1時間19分
あまり、はじめて降り立つ街並みはとても新鮮でした。当日
は大勢の投資家にお会いする機会に恵まれて、また夜は
すっかりお酒で盛り上がり大変楽しい一日でした。(あ、マ
ラソンはお休みシマシタ。)詳細はまた後日の公開とさせて
頂きますが、取り急ぎの御礼を申し上げさせて頂きます。
関係者の皆さま、ありがとうございました!

090221_210754.JPG
熊谷(くまがや)

それから先日はひろさんと約40日振りの再会を果たしました。
さすがは九州男児、のみっぷりもおちゃめっぷりも最高で、
場を大いに盛り上げて頂きました。熊本の大御所●村さん
池面左門さん、エネルギッシュな二代目大家の三代さん
九州の大物投資家たちの名前も飛び交っていましたネ。
九州、とても楽しそうです♪いつか伺わせて頂きたいと
改めて思いました。それから、またまたお気遣いを頂戴
してありがとうございました。楽しみに戴かせていただ
きます。

090222_003441.JPG
めんたい入り高菜の油いため

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【たろちゃん専用3行ブログ】
たろちゃんたろちゃん しーけんしゃるたーぼってかっこいい
ひびきだよね ^^ さっき つまに「はやく うまい ぱんつ 
くれよー」っていったら ひっかかりませんでした おしまい

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ありがとうございます!おかげさまで大好評☆
ゴンさんとRIGのコラボCDはサイドバーの右上
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ATTETION :
ご注文頂いた方、出荷に少しお時間を頂戴して
おります。お待たせして申し訳御座いません。

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(個人指導制度)】

最近は、ますますお問い合わせも多く頂けるように
なりました。大変有難うございます!裏物(業者間
ネットワークにのらない案件)、任意売却案件等々
色々御座います。ご興味ある方、こちらからお気軽
にご連絡をお待ち申し上げております。
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地盤沈下のご相談はこちらです】
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ポンプ室から警報音

先日管理会社さまからマンションの揚水ポン
プ室から警報音が鳴っているとの知らせを
頂きました。

現場に向かってもらうと、どうにか警報音を
停止させることは出来たようです。さすがで
す。

今回の件は、飲み水やお風呂などの生活イ
ンフラを脅かす事態として緊急を要します。さ
っそく原因を調べるために専門業者さまへ依
頼することになりました。見積書は下記の通
りです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
制御盤本体●●●●
  1台 319000
電極保持器
  2個 9600
電極棒 
  8本 8000
制御盤取替、配線工事費
  1式 40000
電極取替工事費
  1式 20000
消耗雑材費
  1式 6000
試運転調整費
  1式 5000
諸経費
  1式 20000

小計 427600
消費税 21380
総合計 448980

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

結構な金額ですっexclamation×2

さてここからどうしたものか、思案にふけりま
す。ふと、水道設備にちょっとだけ(笑)詳しい
友人の顔が頭に浮かび上がりました。早速
連絡をとると快く相談にのって頂けました。

結果、わかったことは・・

・ポンプの故障ではない(稼動している)

・センサー関係の故障による誤発報の可能
性がある

・マグネット類(センサーの一部)は、見れば
腐食が簡単にわかる

・電極棒(センサーの一部:ステンレス製)も
水道水に含まれる塩素によって錆びる

・電極ホルダーの端子(センサー的な)も腐食
している可能性がある

もし上記の通り、もしセンサー部分だけの交
換で済めば数万円で足りる可能性が出てき
ました。


さらに友人は続けます。警報音にも色々あって
ね、・・

・満水警報
・増水警報
・ポンプ異常警報(サーマルトリップ云々〜汗)

まず「警報音の原因はなんだったのか?」詳
しく聞いてみたほうがよさそうです。センサー
の接触不良が原因で、制御盤は壊れていない
可能性だってあるからです。ちなみにこの制御
盤、見積もり価格中一番高い大ボスです。

しかし、センサーやリレー(配線)を交換するだ
けでも専門の技師の方に出張いただくので、費
用はかかります。

そしてこれはあくまでも可能性ですが、古い機
械の一部だけを新品にしてしまうことによって、
それまでの微妙なバランスが崩れてしまい、そ
の影響で壊れていくこともあるようです(仮説)。

仮にそうでなくても、部品ごとの交換対応であれ
ば、壊れるたびに修理が発生します。すると技
術者さまの出張分だけ費用もかかることになりま
す。

制御盤ごと新品にかえる方向で検討するほうが
いいのでしょうか?悩みます。ちなみにこの制
御盤だけ施主支給することも妄想中です。特殊
なルートですが、どうにかなるかも知れません。
また後日に、この続きを報告させて頂きます。



受水槽・高架水槽のことで、今回わかったことは
ほかにもあります。

・定期的なオーバーホールが必要であること

・次に壊れる可能性としてFMバルブやボールタッ
プ、それから揚水ポンプ

・FRP樹脂製の受水槽・高架水槽は定期的な塗
装が必要である→塗膜のはがれから水槽の内
部に光が漏れると、飲み水に藻がわいてしまう
のだそうです(恐ろしいデス!)。稀に総ステンレ
ス張りの受水槽・高架水槽がありますが、見た目
がかっこ良いとか、そんな理由ではなかったんで
すねー(笑)

最近は、受水槽・高架水槽式ではなくて水道水
に圧力を掛けて高層階へ給水する方式が主流
だそうです。しかしこの増圧ポンプもビルの高さ
が増すにしたがって金額も比例して高額になる
とのこと。“藻”がわく可能性こそないようですが
(汗)、従来式同様に修理や交換が発生するよ
うです。

今回のように突発的な出費はショックも大きい
です。投資といっても不動産はそれなりに手も
費用も掛かるものだなぁってあらためて思いま
す。

わかりやすくいいます。

建物の維持管理には、とてもお金がかかります。
そして例えば2階建てと4階建て、同じ戸数だとし
ても建物の高さが増すと、足場代などでもさらに
掛かります。水道(給水・排水)関係だって今回の
例のように維持費が大変です。塗装や防水工事
もエレベーターの保守メンテも定期的に掛かりま
す。さらには建物が立派になるほどに税金も比例
してかかります。木造とRC外壁タイルだと、固定
資産税額が何倍も違ってきます。修繕費用だっ
て馬鹿にできません。入れ替えが発生するごとに
出費がかさみます。古くなると余計に掛かります。
率直にそう思います。

そうした費用を抑える努力が必要になります。
そうした費用を補えるだけの収益が必要になります。
そうした費用がかからないものを投資対象として選
ぶことも手段のひとつです。

賃貸事業経営ならずとも企業経営には「利益率」が
とても重要です。損益分岐点が低ければ(ようは儲け
が多ければ)その経営はより安定するものです。固定
費・変動費を抑える努力をしていきたく思います。

ポンプ室の警報音からはなしがそれちゃいましたネ^^

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- to be continued -


posted by 恵比寿のI at 02:25 | Comment(20) | 日記
この記事へのコメント
熊谷ではお先に失礼しました。

懇親会も盛り上がったみたいですね、

仕事がなければ残れたのに残念です
Posted by たかぴ at 2009年02月23日 04:26
うちの築古も高架水槽があります。
ポンプの警告音がなったらどうしよう。。。

直結式にしようかという計画もあります。

維持管理にはほんとうにおかねかかりますね〜(^^;
Posted by kamochan at 2009年02月23日 08:01
維持費って、
実際に所有しないと見えてきませんよね。

RCの維持費が高いって知らなかったですし。。。

親物件も直す箇所がいっぱいで・・・
Posted by autamn at 2009年02月23日 09:22

次からは維持費があまりかからない物件を買いたいデス。

それぞれにそれなりの理由ってあるんですね(^_^)
Posted by けんきち at 2009年02月23日 11:24
秘密の会合ですね^^
ひろさんから実はお話を少し聞いてました(^^ゞ

事業に関する考え方、非常に参考になります。

ゴンさんCDの恵比寿のIさんのお話を何度も聞き直して、色々と気付かされました。

今後とも色々教えて下さい^^
Posted by 水戸大家 at 2009年02月23日 11:48
水道設備にちょっとだけ詳しい友人って、まさかあのお方かな?^^

高層RCは維持費が掛かりますよね。
エレベーターとか・・・^^
Posted by ゴン at 2009年02月23日 21:35
おおーそうですか。
お金がかかりますね。

うちの発電所では、電気盤は変えることはありません。
ただただ、修理するのみです。
しかし、壊れるまで使うのではなく、定期的に点検します。

定期点検もお金がかかりますけど。
壊れると収益に直結しますので「予防的支出」と呼んでいます。
Posted by かっさん at 2009年02月23日 22:31
土曜日、本当楽しかったですね♪

ただ、皆さんから「凄い飲みっぷり」ってご指摘を頂いたのは、「九州では弱い方なのに・・・」て不思議な気持ちでした(^^ゞ

山田先生や皆さんとの再会で、テンション上がり過ぎちゃったんでしょうね(笑)

FMバルブ・・・確かにどっかで聞いた様なキーワードです。
Posted by ひろ at 2009年02月24日 08:36
不動産投資って始めてみると分かるのがお金が結構かかるということ。
多くの人が見落とすよね。もちろんいい面もあるけどねん。
Posted by 星輝 at 2009年02月24日 13:30
今回は参加できなくて残念でございました。

規模が大きくなると維持費も比例して上がっていくのですね〜。
戸建と比べたらだめだと思いますが、お金かかるんですね。
Posted by ma510 at 2009年02月24日 23:19
たかぴさん、

>熊谷ではお先に失礼しました。

お疲れ様でした♪

>懇親会も盛り上がったみたいですね、

>仕事がなければ残れたのに残念です

次回はぜひゆっくり飲みましょうー☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:17
kamochan、

>うちの築古も高架水槽があります。
ポンプの警告音がなったらどうしよう。。。

緊急で24時間の出動対応もあるようですが、定期的な検査が安く、そして延命につながるようです。

>直結式にしようかという計画もあります。

>維持管理にはほんとうにおかねかかりますね〜(^^;

設備代は馬鹿に出来ませんね。心の準備が必要だと思いました^^;
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:23
autamnさん、

>維持費って、
実際に所有しないと見えてきませんよね。

おっしゃる通りですよね。
現実はきびちいっす^^;

>RCの維持費が高いって知らなかったですし。。。

RC、購入される前で良かったですね^^

>親物件も直す箇所がいっぱいで・・・

計画的に修繕費を捻出してお互いがんばりましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:25
けんちゃん、

>次からは維持費があまりかからない物件を買いたいデス。

維持費を見越して価格を抑える方法もひとつですよね。物件の購入基準フィルター、厳し目にいきましょう♪

>それぞれにそれなりの理由ってあるんですね(^_^)

深いデスね☆
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:28
水戸大家さん、

>秘密の会合ですね^^
ひろさんから実はお話を少し聞いてました(^^ゞ

もはや秘密ではないっすね^^;

>事業に関する考え方、非常に参考になります。

ありがとうございますっ。

>ゴンさんCDの恵比寿のIさんのお話を何度も聞き直して、色々と気付かされました。

>今後とも色々教えて下さい^^

そんなにほめて頂いて、とても嬉しいです♪

こちらこそ、色々と教えてくださいネ^^
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:31
ゴンちゃん、

>水道設備にちょっとだけ詳しい友人って、まさかあのお方かな?^^

そうです!^^
三日間音信普通です。
連絡が・・

>高層RCは維持費が掛かりますよね。
>エレベーターとか・・・^^

そう、エレベーター (笑)
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:32
かっさん、

>おおーそうですか。
お金がかかりますね。

かっさんは、とっても詳しそうデス^^
お金かかってショックです。

>うちの発電所では、電気盤は変えることはありません。
ただただ、修理するのみです。
しかし、壊れるまで使うのではなく、定期的に点検します。

本当は修理で対応できるとありがたいのですが、
そのたびに人を派遣すると、マンションクラスだと
出張費が大変そうデス。

>定期点検もお金がかかりますけど。
壊れると収益に直結しますので「予防的支出」と呼んでいます。

「予防的支出」さすがです!勉強になりました♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:38
ひろさん、

>土曜日、本当楽しかったですね♪

お世話になりました♪

>ただ、皆さんから「凄い飲みっぷり」ってご指摘を頂いたのは、「九州では弱い方なのに・・・」て不思議な気持ちでした(^^ゞ

おおぉー、そうなんですネ!!

>山田先生や皆さんとの再会で、テンション上がり過ぎちゃったんでしょうね(笑)

羊さんもびっくりですね〜^^

>FMバルブ・・・確かにどっかで聞いた様なキーワードです。

私もはじめて学習シマシタ。
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:40
☆ちゃん、

>不動産投資って始めてみると分かるのがお金が結構かかるということ。
多くの人が見落とすよね。もちろんいい面もあるけどねん。


知らないことがリスクだねん。
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:41
ma510っちゃん、

>今回は参加できなくて残念でございました。

お忙しそうですネ〜とても残念です^^;

>規模が大きくなると維持費も比例して上がっていくのですね〜。
戸建と比べたらだめだと思いますが、お金かかるんですね。

スケールメリットでカバーするイメージでしょうね。
その点、戸建は素晴らしいデス!!
Posted by 恵比寿のI at 2009年02月26日 19:44
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